Sanatoriebakken 8

Påkostet & innholdsrik enebolig| Fantastisk fjordutsikt|Solrikt| Pergola|2 garasjeplasser|2 innr.deler|Vannbåren varme

Prisantydning

29 800 000,-

Omkostninger

746 090,-

Totalpris

30 546 090,-

Eiendomstype

Enebolig

Eieform

Selveier

Byggeår

1909

Soverom

5

Bad

4

Internt brukseareal

338 m²

Eksternt bruksareal

3 m²

Tomtetype

Eiet

Energimerking

C

Egenskaper

• Sentralt
• Barnevennlig
• Moderne
• Utsikt
• Rolig
• Bademulighet
• Turterreng

Fasiliteter

• Balansert ventilasjon
• Balkong / terrasse
• Lademulighet
• Peis / ildsted
• Garasje / parkering

Beskrivelse

Visninger

Informasjon

• Nøkkelinformasjon
  Oppdragsnummer

  201260205.

  Adresse og matrikkel

  Sanatoriebakken 8.
  gnr. 182, bnr. 316, snr. 1 i Oslo.

  Eier

  Harald Hagen .

  Byggeår

  1909.

  Tomt

  Eiet tomt på 1068,5 m².

  Parkering/garasje

  Det medfølger to garasjeplasser i felles garasjekjeller. Garasjeplassene er tinglyst som tilleggsdel til seksjonen.

  Beregnet totalkostnad

  Prisantydning kr 29 800 000,-

  I tillegg til prisantydning og ev. fellesgjeld, påløper følgende omkostninger:
  
  745 000,00,- (Dokumentavgift)
  
  19 900,00,- (Boligkjøperpakken Gjensidige)
  
  545,00,- (Tingl.gebyr skjøte)
  
  545,00,- (Tingl.gebyr pantedokument)
  
  _______________________________________________________
  30 565 990,- Totalpris inkl. omkostninger og fellesgjeld
  _______________________________________________________
  Det ovenstående forutsetter at eiendommen selges til prisantydning og at det kun tinglyses ett pantedokument. Det tas forbehold om endringer i offentlige gebyr.

• Arealer
  Boligens areal

  BRA-i: 338 m²
  BRA-e: 3 m²
  TBA: 30 m²

  Kjelleretasje:
  Internt bruksareal: 76 m²
  Følgende rom er oppgitt som BRA-i:
  - Hoveddel bestående av trapperom, teknisk rom og bod.
  - Del med egen inngang bestående av gang, kjellerstue/kjøkken, to soverom og bad.
  

  1.etasje:
  Internt bruksareal: 125 m²
  Følgende rom er oppgitt som BRA-i:
  - Hoveddel bestående av entré, hall, stue, kjøkken og bad.
  - Hybeldel bestående av stue/kjøkken og bad.
  

  2.etasje:
  Internt bruksareal: 105 m²
  Følgende rom er oppgitt som BRA-i:
  - Hall, stue med utgang til altan, tre soverom og bad.
  

  Loftsetasje:
  Internt bruksareal: 32 m²
  Følgende rom er oppgitt som BRA-i:
  - Innredet loft (ikke godkjent for varig opphold).
  

• Om boligen
  Innhold

  Bolig over fire etasjeplan med henholdsvis kjeller, 1.- 2. etasje og loft.

  Kjeller:
  - Hoveddel bestående av trapperom, teknisk rom og bod.
  - Del med egen inngang bestående av gang, kjellerstue/kjøkken, to soverom og bad.
  
  1.etasje:
  - Hoveddel bestående av entré, hall, stue, kjøkken og bad.
  - Hybeldel (med både innvendig og utvendig inngang) bestående av stue/kjøkken og bad.
  
  2.etasje:
  - Hall, stue med utgang til altan, tre soverom og bad.
  
  Loft:
  - Innredet loft (ikke godkjent for varig opphold).

  I følge selger disponerer boligen en bod i felles garasjekjeller på 3 m².

  Påkostninger

  Boligen ble vesentlig rehabilitert i 2011/2012, hvor bygningen i hovedsak ble revet ned til bærende konstruksjon. I forbindelse med rehabiliteringen ble det etablert balansert ventilasjon, vannbåren gulvvarme og luft-til-vann varmepumpe. Videre ble det montert nye kjøkken i kjeller og 1. etasje, etablert tre nye bad, utført etterisolering av yttervegger både innvendig og utvendig, montert ny utvendig kledning, ny taktekking og beslag, samt ny drenering og utvendig isolasjon av grunnmur på deler av boligen. Det ble også lagt nye innvendige overflater, elektrisk anlegg og innvendige dører. Ytterdører og vinduer ble montert i 2013.

  Det ble i 2026 montert dampsperre/membran under alle tilgjengelige innvendige vegger i kjeller, utført av eier, som tiltak mot kapillært oppsug fra grunnen. Det ble i 2023 utført rehabilitering av rørforbindelsen mellom ildsted og pipe som følge av pipebrann. Det ble i 2023 etablert en hybeldel i 1. etasje med innvendig adkomst. I forbindelse med dette ble det etablert bad samt stue/kjøkken i areal som tidligere var benyttet som soverom. Det ble i 2025 utført rehabilitering av utvendig avløpsrør ved bruk av innvendig strømpeforing. Det ble i 2026 utført maling av overflater i kjelleren.

  Det er valgt materialer som skal ha lang levetid og kreve lite vedlikehold. Fasaden er pusset betongplater og fasade stein, aluminiums belagte vinduer, sinkbeslåtte vindskier og takrenner, glasert takstein, glassrekkverk, syrefaste pipebeslag, granitt heller på terrassen og balkong, brostein ved innkjøring og gangvei til utleiedelene.

  Kjøkken

  1. etasje - hoveddel:
  Stilrent HTH-kjøkken fra 2011/2012. Innredningen har glatte fronter i en lys utførelse kombinert med enkelte overskap med glassfronter. Benkeplaten er av Technistone Gobi Grey med underlimt kum i grå kompositt. Over benkeplaten er det lagt fliser som gir et dekorativt preg, samtidig som de forenkler rengjøringen. Det er rikelig med skap- og benkeplass for oppbevaring og matlaging. Kjøkkenøyen gir ekstra arbeidsflate og fungerer som et naturlig samlingspunkt med sitteplass for hyggelige måltider og sosialt samvær. Hvitevarene er integrert i innredningen og består av induksjonstopp, stekeovn, mikrobølgeovn, oppvaskmaskin og kjøleskap. Kjøkkenet er utstyrt med komfyrvakt. Avtrekksviften er med utvendig viftemotor.

  1.etasje - hybel:
  Lyst hybelkjøkken fra 2011/2012. Glatte fronter i hvit utførelse kombineres med benkeplate av laminat med nedfelt kum i stål. Flislagt over benkeplate. Induksjonstopp er integrert i innredningen. Komfyrvakt er montert.

  Kjeller:
  Kjøkkeninnredning fra 2011/2012 med glatte fronter og et funksjonelt uttrykk tilpasset rommets utforming. Over benkeskapene er det flislagt vegg som gir slitesterke og praktiske overflater. Benkeplaten er i laminat med nedfelt kum i rustfritt stål. Kjøkkenet har gode oppbevaringsmuligheter med flere skap og skuffer, samt plass til spisebord ved vinduet. Ventilator med avtrekk gjennom yttervegg er montert over koketoppen. Integrerte hvitevarer består av induksjonstopp, stekeovn og oppvaskmaskin. Komfyrvakt er montert.

  Bad

  2. etasje - bad:
  Luftig bad fra 2011/2012 med flislagte overflater og god innredningsløsning. Badet er innredet med dobbel servant med tilhørende underskap, speil med integrert belysning, høyskap, veggskap, toalett, dusjhjørne og boblebad. Vinduet bidrar med naturlig lys, økt romfølelse og gode muligheter for utluftning. Himlingen er utstyrt med downlights. Det er opplegg for vaskemaskin.
  
  
  1. etasje - bad:
  Tidløst bad fra 2011/2012 med flislagte overflater. Badet er innredet med servant, underskap, speil med overbelysning, vegghengt toalett og dusjhjørne. Frostet vindu sørger for skjerming mot innsyn samtidig som det gir naturlig ventilasjon og dagslys. Downlights i himling.
  
  
  1. etasje - bad (hybeldel):
  Bad oppusset i 2023 med moderne materialvalg og praktisk innredning. Badet består av servant, benkeskap med profilerte fronter, dusjløsning med innfellbare dører i herdet glass, vegghengt toalett og opplegg for vaskemaskin.
  
  
  Kjeller - bad:
  Flislagt bad fra 2011/2012 med moderne uttrykk og praktiske løsninger. Badet er innredet med servant, benkeskap, speilskap med overbelysning, vegghengt toalett og dusjhjørne med innfellbare dører i herdet glass. Det er etablert praktiske hyller for oppbevaring samt opplegg for vaskemaskin. Downlights i himling.

  Varmtvannstank

  Varmtvannsbereder på ca. 120 liter, produsert i 2016, montert i bad i kjeller.

  Overflater

  Gulv:
  Innvendige gulv er belagt med trestavs parkett, fliser og laminat. I hybeldelen i 1. etasje er det trestavs parkett i stue/kjøkken, samt enstavs parkett i øvrig stue og kjøkken.

  Vegger:
  Veggoverflater består hovedsakelig av malt panel samt sparklet og malte plater.

  Himling:
  Himlingene er utført med malt panel og sparklet/malte plater. I kjellerens bod og teknisk rom er det trepanel. Himlingshøyden er målt til ca. 2,16 m i kjellerstue/kjøkken, ca. 2,74 m i stue, fra ca. 1,39 m til 2,67 m i soverom, samt fra ca. 0,00 m til 2,27 m på loft.

  Trapper:
  Boligen har flere innvendige trapper mellom etasjene. Fra kjeller til 1. etasje er det rettløpstrapp i tre. Mellom 1. og 2. etasje er det vinkeltrapp med glassfelt i rekkverket. Fra 2. etasje til loft er det vinkeltrapp med rekkverk og spiler i metall. Begge trappene i boligens hoveddel er utført i heltre eik.

  Balkong/terrasse

  Boligen byr på svært gode uteområder med flere solrike oppholdsplasser og en imponerende utsikt over fjorden og de grønne omgivelsene. Uteplassene er pent opparbeidet og gir gode soner for både avslapning, sosiale sammenkomster og lange sommerdager med sol fra morgen til kveld.

  Fra hovedterrassen som er på hele 160 m² er det en fantastisk utsikt over sjøen og det grønne landskapet rundt eiendommen. Den store terrasseflaten er anlagt med store granitt fliser og har rikelig med plass til flere sittegrupper, spisebord og loungemøbler. De åpne utearealene bidrar til å fremheve utsynet og den luftige følelsen. På terrassen er det oppført en utvendig pergola på ca. 22 m² med tak og glassvegger som kan åpnes helt opp, skaper et skjermet og innbydende uterom med forlenget brukssesong. Pergolaen gir lune soner samtidig som den ivaretar utsikten og lysinnslippet.

  Fra stuen i 2. etasje er det utgang til en romslig altan på ca. 21 m² utført i tre- og betongkonstruksjon. Altanen har store granitt fliser og glassrekkverk som understreker den åpne utsikten mot fjorden og de grønne omgivelsene.

  Videre er det terrasseplattinger ved inngangspartiene, henholdsvis ca. 1 m² med terrassebord og rekkverk i tre, samt ca. 4 m² med store granitt fliser.

  Dører

  Ytterdører:

  • Kjeller: Entrédør med trelags isolerglass, produsert i 2013.
  • To isolert ytterdør med glassfelt.
  • Skyvedør mot balkong med trelags isolerglass, produsert i 2012.
  • Skyvedør mot terrasse med trelags isolerglass, produsert i 2010.

  
  

  Innvendige dører:

  • Kjeller: En plassbygd dør i tre.
  • Dører med glassfelt.
  • Glatte innvendige dører.

  Elektrisk anlegg

  Sikringsskap med jordfeilautomater er plassert i teknisk rom samt gang i kjeller. Det elektriske anlegget ligger i hovedsak skjult i konstruksjonen.
  
  
  Følgende opplysninger er gitt av eier:

  • Det elektriske anlegget ble sist rehabilitert/installert i perioden 2011/2012.
  • Det har ikke vært brann, branntilløp eller varmgang i anlegget.
  • Kursfortegnelse foreligger, og antall sikringer er opplyst å være i samsvar med denne.
  • Det ble sist utført el-tilsyn i 2025.
    
    

  Det er fremvist dokumentasjon for utført el-tilsyn datert 26.08.2025, hvor tilsynssaken er avsluttet etter tilfredsstillende tilbakemelding om at registrerte avvik er utbedret.
  
  
  Videre er følgende dokumentasjon fremvist:

  • Samsvarserklæring signert og datert 18.12.2011 vedrørende opplegg av elektrisk anlegg i enebolig, herunder nytt sikringsskap, automatsikringer, nye kurser og nye kontakter.
  • Samsvarserklæring signert og datert 22.03.2022 for installasjon av elbillader.
  • Samsvarserklæring signert og datert 25.11.2022 for opplegg til varmepumpe.

  Vinduer

  Vinduer med trelags isolerglass, produsert i 2013.

• Teknisk standard
  Tilstandsgrad

  I forbindelse med salget er følgende tilstandsgrader markert i tilstandsrapporten:
  TG3 (Store eller alvorlige avvik) - 1 stykk.
  TG2 (Avvik som kan kreve tiltak) - 29 stykk.

  Følgende har fått TG3 (Store eller alvorlige avvik):
  Gulv på grunn: Forskjellen mellom høyeste og laveste punkt er målt til 66 mm i gang. Tilstandsgrad 3 er gitt iht. toleransekrav i NS3600, konsekvensen er at gulvet kan oppleves skjevt. TG 3 er gitt på grunn av nevnte skjevheter i gang. Estimatet er basert på avretting av gulv i gang. For å få tilstandsgrad 1 må høydeforskjeller rettes opp. Det vil imidlertid sjelden være økonomisk rasjonelt som et enkeltstående tiltak. Dersom rommet en gang skal renoveres, kan man vurdere slike tiltak. TG: 3 Utbedringskostnad: kr. 25 000-50 000,-.

  Følgende har fått TG2 (Avvik som kan kreve tiltak):
  Våtromsgulv (Bad / Kjeller): Det er funnet bom under enkelte fliser. Årsak til bom kan være at det ikke er oppnådd full limdekning, og/eller bruksbelastning. Mindre områder med bom i fliser utløser ingen store skader så lenge større deler av flisen har god limdekning. I dette tilfellet er det registrert bom i et lite område. Forholdet kan endres over tid og området bør kontrolleres med tiden. TG 2 er gitt på grunn av alder sett i forhold til forventet levetid på vanntett sjikt. Dette medfører en økt risiko for lekkasjer som kan gi fuktskader i konstruksjonen.

  Våtromsvegger (Bad / Kjeller): Vegger i våtrom skal ha vanntett sjikt (membran) i våte soner. Denne typen konstruksjon har i følge Sintef Byggforsk normalt levetid på ca. 15-20 år og tilstandsvurdering er derfor basert på alder, da konstruksjonen har oppnådd mer enn halvparten av forventet levetid. Dette medfører en økt risiko for lekkasjer. TG 2 er gitt på grunn av alder sett i forhold til forventet levetid på vanntett sjikt.

  Fast inventar (Bad / Kjeller): Det ble observert noe overflateslitasje på fronten av veggskapet hvor varmtvannsbereder er plassert. På bakgrunn av registrert slitasje er forholdet vurdert til TG 2.

  Utstyr for sanitærinstallasjoner (Bad / Kjeller): TG 2 er gitt på grunn av alder i forhold til forventet levetid og bruksslitasje.

  Våtromsgulv (Teknisk rom / Kjeller): Det er funnet bom under enkelte fliser. Årsak til bom kan være at det ikke er oppnådd full limdekning, og/eller bruksbelastning. Mindre områder med bom i fliser utløser ingen store skader så lenge større deler av flisen har god limdekning. I dette tilfellet er det registrert bom i et lite område. Forholdet kan endres over tid og området bør kontrolleres med tiden. Fuktindikator er benyttet og det er påvist indikasjoner på fukt utover vanlige verdier. Forholdet må sees i sammenheng med punktet "Gulv på grunn". TG 2 er gitt på grunn av alder sett i forhold til forventet levetid på vanntett sjikt. Dette medfører en økt risiko for lekkasjer som kan gi fuktskader i konstruksjonen.

  Våtromsgulv (Bad / 1. etasje): Det er funnet bom under enkelte fliser. Årsak til bom kan være at det ikke er oppnådd full limdekning, og/eller bruksbelastning. Mindre områder med bom i fliser utløser ingen store skader så lenge større deler av flisen har god limdekning. I dette tilfellet er det registrert bom i et lite område. Forholdet kan endres over tid og området bør kontrolleres med tiden. TG 2 er gitt på grunn av alder sett i forhold til forventet levetid på vanntett sjikt. Dette medfører en økt risiko for lekkasjer som kan gi fuktskader i konstruksjonen.

  Våtromsvegger (Bad / 1. etasje): Vegger i våtrom skal ha vanntett sjikt (membran) i våte soner. Denne typen konstruksjon har i følge Sintef Byggforsk normalt levetid på ca. 15-20 år og tilstandsvurdering er derfor basert på alder, da konstruksjonen har oppnådd mer enn halvparten av forventet levetid. Dette medfører en økt risiko for lekkasjer. Vindu i bad er plassert innenfor rommets våtsone (<1 m fra dusj). Det skal ikke benyttes treverk (organisk materiale) i våtsoner, da dette kan medføre fukt- og råteskader i vinduet. TG 2 er gitt på grunn av alder sett i forhold til forventet levetid på vanntett sjikt. Dette medfører en økt risiko for lekkasjer som kan gi fuktskader i konstruksjonen.

  Utstyr for sanitærinstallasjoner (Bad / 1. etasje): TG 2 er gitt på grunn av alder i forhold til forventet levetid og bruksslitasje.

  Våtromsvegger (Bad - hybel / 1. etasje): Vindu i bad er plassert innenfor rommets våtsone (<1 m fra dusj). Det skal ikke benyttes treverk (organisk materiale) i våtsoner, da dette kan medføre fukt- og råteskader i vinduet. TG 2 er gitt på grunn av nevnte risiko.

  Våtromsgulv (Bad / 2. etasje): TG 2 er gitt på grunn av alder sett i forhold til forventet levetid på vanntett sjikt. Dette medfører en økt risiko for lekkasjer som kan gi fuktskader i konstruksjonen.

  Våtromsvegger (Bad / 2. etasje): Vegger i våtrom skal ha vanntett sjikt (membran) i våte soner. Denne typen konstruksjon har i følge Sintef Byggforsk normalt levetid på ca. 15-20 år og tilstandsvurdering er derfor basert på alder, da konstruksjonen har oppnådd mer enn halvparten av forventet levetid. Dette medfører en økt risiko for lekkasjer. Vindu i bad er plassert innenfor rommets våtsone (<1 m fra dusj). Det skal ikke benyttes treverk (organisk materiale) i våtsoner, da dette kan medføre fukt- og råteskader i vinduet. TG 2 er gitt på grunn av alder sett i forhold til forventet levetid på vanntett sjikt.

  Overflater på innvendig himling (Bad / 2. etasje): Grunnet himlingshøyde er det etablert vanntett sjikt i deler av himlingen. Denne typen konstruksjon har i følge Sintef Byggforsk normalt levetid på ca. 15-20 år og tilstandsvurdering er derfor basert på alder, da konstruksjonen har oppnådd mer enn halvparten av forventet levetid. Dette medfører en økt risiko for lekkasjer. TG 2 er gitt på grunn av alder sett i forhold til forventet levetid på vanntett sjikt.

  Utstyr for sanitærinstallasjoner (Bad / 2. etasje): TG 2 er gitt på grunn av alder i forhold til forventet levetid og bruksslitasje.

  Drenering: Fuktindikator er anvendt på gulv- og veggoverflater i kjeller. Det er påvist indikasjoner på fukt utover normale verdier. Avviket indikerer at eventuell drenering og fuktsikring av grunnmur ikke har tilstrekkelig funksjon, og/eller kapillært oppsug fra grunnen, som også har en sammenheng med dreneringen. Konsekvensene er mindre i rom med murpuss på veggoverflater og betonggulv, i forhold til rom innredet med overflater. Normalt kan det komme svertesopp og mugg på overflater. Dersom det er organisk materiale på vegger eller gulv, er det vesentlig risiko for fuktskader. Dette kan igjen føre til vekst av muggsopp, råte og dårlig inneklima. Det er manglende topplist på toppen av grunnmursplasten. Det er et krav at det monteres topplist over terrengnivå for å hindre at vann- og jordmasser trenger inn bak grunnmursplasten. Topplisten skulle vært montert da den utvendige plasten ble montert. Årsaken er derfor mangelfull utførelse ved bygging. Uten topplist er det risiko for at det kan komme fukt/vann mellom utvendig plast og grunnmuren. Dette er spesielt utsatt ved spruting fra taknedløp og snøsmelting. Topplist på utvendig plast monteres i henhold til gjeldende leggeanvisning. TG 2 er gitt på grunn av nevnte forhold.

  Yttervegger: Grunnmuren er oppført i gråstein/naturstein fra byggeår og vurderes ut fra alder og opprinnelig byggeskikk. Konstruksjonen fremstår med normal aldring og slitasje sett opp mot byggets alder. Det er begrenset inspeksjonsmulighet av deler av konstruksjonen, i hovedsak fra utsiden grunnet terreng og nyere etablert drenering på deler av grunnmuren. Eldre grunnmurer av denne typen vil normalt ha økt risiko for fuktgjennomtrengning, bevegelser og slitasjerelaterte forhold over tid. På bakgrunn av alder, konstruksjonstype og registrert risiko er forholdet gitt TG 2.

  Utvendig beslag: Det er ikke montert snøfangere på tak over terrasse. Dette gir økt risiko for at snø/is kan falle fra taket og kan medføre personskader og skader på andre bygningsdeler, og det er derfor gitt TG 2.

  Ytterdører: Eier opplyser at døren gikk i lås og ikke lot seg åpne. Som følge av dette måtte døren brytes opp, noe som medførte skader på dørbladet. TG 2 er gitt på grunn av nevnte forhold.

  Innvendig dør - kjeller: TG 2 er gitt på grunn av alder og normal slitasje.

  Tettesjikt på terrasse: TG 2 er gitt på grunn av alder ifht. forventet levetid på vanntett sjikt og normal slitasje.

  Gulv på grunn: Fuktindikator er benyttet på enkelte punkter og det er påvist indikasjoner på fukt i gulvet. Forholdet er normalt i støpte gulv fra denne tiden, da det ikke ble benyttet fukttett sjikt mellom grunnen og bygningen. Bod: Gulvet er en grovstøp fra byggeår og har derfor ujevnheter. Det bør påregnes å flytesparkle gulvet dersom det skal legges overflater på betonggulvet. TG 2 er gitt på grunn av nevnte forhold. Stue/kjøkken og to soverom: Høydeforskjell på gulvet er målt til mindre enn 10 mm over en lengde på 2 m, og mindre enn 15 mm på hele gulvets lengde.

  Rom under terreng: Fuktindikator er anvendt på grunnmurens innside, og det er påvist indikasjoner på fukt i vegger. Siden det i dette tilfellet ikke er utlektingte vegger er det vurdert dithen at det ikke er behov for umiddelbare tiltak. TG 2 er gitt på grunn av risiko for fuktproblematikk.

  Piper, feieluker og plassbygde ildsteder: Det bør på generelt grunnlag at eldre teglsteinspiper på sikt bør rehabiliteres med innvendige rør. Pipene er fra byggeår og TG 2 er gitt på grunn av alder og normal slitasje. En pipen er ikke tilknyttet ildsted.

  Ledningsnett for sanitærinstallasjoner: I henhold til Sintef Byggforsk har avløpsrør i støpejern en brukstid på 40 - og 50 år avhengig av type rør. Teknisk levetid er 25-100 år avhengig av påvirkende faktorer. Avløpsrør for lufting har i dette tilfellet oversteget mer en anbefalt brukstid. Ved tidspunkt for oppussing var det krav om automatisk vannstopper i forbindelse med vanninstallasjoner i rom uten sluk. I dette tilfellet er det ikke montert automatisk vannstopper i tre kjøkken. Automatisk vannstopper bør monteres. Fordelerskap må ha vanntett bunn, vanntette gjennomføringer og overløp til rom med sluk. Eventuell sprut fra lekkasjer i skapet og drenert lekkasjevann fra varerør skal ikke kunne trenge ut i bygningskonstruksjoner. I dette tilfelle er fordelerskapet i stue/kjøkken utett, noe som medfører en risiko ved en eventuell lekkasje. Dreneringsåpning fra fordelerskap i kjeller er delvis tildekket av innkassing for innebygget sisterne. Forholdet kan medføre redusert synlighet og avrenning ved en eventuell lekkasje fra fordelerskapet, noe som innebærer økt risiko for skjulte vannskader. Lokale tiltak anbefales. Ved funksjonstesting av vanntrykk og avløp ble det registrert svakt vanntrykk på sanitærinstallasjoner i 2. etasje. Det anbefales nærmere undersøkelser og utbedring av forholdet. TG 2 er gitt på grunn av nevnte forhold.

  Ventilasjon: Det mangler luftespalte under dør til teknisk rom, som medfører begrenset med tilluft og sirkulasjon. Det bør være ventiler i alle rom i kjellere bygget på denne måten. Boligen er utstyrt med balansert ventilasjon, hvor prinsippet er tilluft til oppholdsrom og avtrekk fra våtrom og kjøkken. Det opprinnelig soverommet er det nå omgjort til stue/kjøkken. Rommet har etablert tilluft, men mangler avtrekk da det nå er montert kjøkken, noe som kan gi redusert ventilasjonsfunksjon i rommet. Kullfilterventilator er montert i stue/kjøkken. Ventilasjonen er vurdert til TG 2 på grunn av nevnte forhold. Konsekvensen av forholdet kan bli noe redusert luftkvalitet i deler av boligen. Referansenivå på luftbehandling er satt til byggeår og forskrift til avhendingslova.
  
  Etasjeskiller: Etasjeskillet er fra opprinnelig byggeår og er utført med stubbloftsleire, som var en vanlig byggemetode på oppføringstidspunktet. Konstruksjonen vurderes å ha normal aldersslitasje. Det opplyses av eier at deler av bjelkelaget er forsterket der dette ble vurdert som nødvendig. På bakgrunn av alder, konstruksjonsoppbygning og forventet restlevetid gis forholdet TG 2. Høydeforskjell på gulvet er målt til mindre enn 10 mm over en lengde på 2 m, og mindre enn 15 mm på hele gulvets lengde.

  Trapper: TG 2: Hovedregelen er at forholdet mellom inntrinn og opptrinn i trapper med normal stigningsvinkel bør følge trappeformelen: 1 inntrinn + 2 opptrinn = 620 ± 20 mm. Forholdet her er ca. 590 mm, og trappen fremstår noe brattere enn anbefalt.

  Kjøkkeninnredning: Det er under befaringen benyttet fuktindikator og utført fuktsøk på utsatte punkter. Det er ikke påvist indikasjoner på fukt utover normale verdier. Eier opplyser om sprekkdannelse i benkeplate og kum. Forholdet er i dag midlertidig utbedret, men sprekkene er fortsatt synlige. TG 2 er gitt på grunn av nevnte forhold. Ved videre utvikling av forholdet må det påregnes ytterligere utbedringer.

  Overflater på innvendige gulv: 1. etasje: Gulvoverflaten i stue/kjøkken har enkelte områder med større slitasje enn øvrige deler av gulvet. Innvendig gulv i stue og kjøkken har enkelte områder med sprekkdannelser i gulvbordene. Forholdet bør undersøkes nærmere, særlig med hensyn til vannbåren gulvvarme som er etablert i rommet. TG 2 er gitt på grunn av nevnte forhold.

  Overflater på innvendig himling: Innvendig trepanel i himling i teknisk rom og bod er av eldre dato og bærer preg av alder og slitasje. Det ble observert noe sprekkdannelse i treverket. TG 2 er gitt på grunn av nevnte forhold.

  Radonmåling

  Det er utført radonmåling i stue i 1. etasje samt i kjeller i perioden 14.02.2025 til 21.04.2025. Målingene viste radonverdier på henholdsvis 57 Bq/m³ og 43 Bq/m³, som er under Direktoratet for strålevern og atomsikkerhets anbefalte tiltaksgrense.

  Byggemåte

  Bolig:

  • Betongfundamenter. Grunnmur i gråstein.
  • Utvendig drenering og fuktsikring er lagt nytt i 2011/2012 på deler av øst og vest fasade, og hele syd fasade, i følge eier. Øvrig drenering av eldre/ukjent alder. Det er synlig utvendig fuktsikring på deler av grunnmuren. Det forutsettes at drenering er utført etter gjeldene forskrifter.
  • Terreng bestående av plenareal, beplantning og områder belagt med belegningsstein og heller.
  • Bygningen har yttervegger i tømmer. Ytterveggene ble i 2011/2012 etterisolert på begge sider, og det ble etablert tilhørende dampsperre og vindsperre, ifølge eier.
  • Pusset og malte betongplater. Enkelte felt med fasadestein. Det er observert museband og lufting bak panelet.
  • Saltak og pulttak i trekonstruksjon. Lufting i gesimser synlig fra utsiden. Opprinnelig takkonstruksjon fra byggeår ble forsterket, isolert og belagt med tilhørende dampsperre i forbindelse med renovering utført i 2011/2012, i følge eier.
  • Yttertaket er tekket med takstein. Undertaket er tekket med diffusjonsåpen duk, i følge eier. Yttertaket er i følge eier tekket om i 2011/2012.
  • Snøfangere er montert på en side av taket.
  • Takrenner og nedløpsrør i sink. Nedløpsrørene er ledet til drensrør i bakken.

  Selgers egenerklæringsskjema

  Selger har kommentert på følgende spørsmål i egenerklæringsskjema som er en del av salgsoppgaven:
  Våtrom:
  Har det vært feil på bad, vaskerom eller toalettrom?
  Ja. Toalett i 2 etasje flusher 2 ganger.

  Er det utført arbeid på bad, vaskerom eller toalettrom?
  Ja, 2011 - Faglært. To komplette nye bad i 1 etasje og 2 etasje.

  Ja, 2012 - Faglært. Komplett bad i leilighet kjeller.

  Ja, 2023 - Faglært. Komplett nytt bad i hybelleilighet.

  Tak, yttervegg og fasade:
  Er det utført arbeid på tak, yttervegg, vindu eller annen fasade?
  Ja, 2011 - Faglært. Lagt nytt tak, etterisolert og forsterket takbjelker. Nye sinktakrenner og nedløp og sinkbeslåtte vindskier. Pusset opp fasade med pussede betongplater og isolasjon, beholdt opprinnelige tømmervegger og isolerte innvendig kledd med gips og osb.

  Kjeller:
  Har sameiet eller borettslaget hatt problemer med fukt, vann eller oversvømmelse i kjeller eller underetasje?
  Ja. Fukt i bod og sameiets garasje.

  Er det observert vann eller fukt i kjeller, krypkjeller eller underetasje?
  Ja. Fukt i innervegger / kapillær fukt Dette er utbedret ved å legge grunnmurspapp under innervegger som er tilgjengelig. Fukt i gulv i kjellerboden og teknisk rom. Kapillær fukt i yttervegger.

  Er det utført arbeid med drenering?
  Ja, 2011. Gravd opp rundt deler av øst og vest fasade og hele syd fasade. Grunnmuren er av naturstein og står på fjell. Drensrør ble lagt i bunnen så langt ned som var mulig. Det er lagt knasteplast og isolasjon.

  Elektrisitet:
  Har det vært feil på det elektriske anlegget?
  Ja. To kontakter på kjøkken manglet jording.. Oppdaget under el kontroll.

  Er det utført arbeid på det elektriske anlegget?
  Ja, 2011 - Faglært. Nytt el anlegg i hele huset.

  Ja, 2015 - Faglært. Nytt el anlegg i hybelleilighet i kjeller.

  Ja, 2023 - Faglært. Rettet avvik fra elkontroll.

  Ja, 2023 - Faglært. El ny varmepumpe.

  Ja, 2023 - Faglært. El ny varmepumpe.

  Rør:
  Har det vært feil på utvendige eller innvendige avløpsrør eller vannrør?
  Ja. Utvendig avløp trukket om med strømpe frem til innvendig plastrør, etter krav fra oslo kommune.

  Er det utført arbeid på utvendige eller innvendige avløpsrør eller vannrør?
  Ja, 2023 - Faglært. Utvendig avløp rehabilitert med ny strømpe Utvendig avløp trukket om med strømpe frem til innvendig plastrør, etter krav fra oslo kommune.

  Ja, 2012 - Faglært. Nytt vann og avløp hybelleilighet kjeller.

  Ja, 2012 - Faglært. Nytt vann og avløp hybelleilighet kjeller.

  Ja, 2023. Faglært. Nytt vann og avløp hybel.

  Ja, 2011 - Faglært. Nye vannrør. rør i rør og og nye avløpsrør. Utvendig stoppekran.

  Ventilasjon og oppvarming:
  Har det vært feil på varmeanlegg eller ventilasjonsanlegg?
  Ja. Varmepumpens kompressor gikk i stykker. Der ble innstalert helt ny varmepumpe luft til vann både inne og utedel.

  Er det utført arbeid på varmeanlegg eller ventilasjonsanlegg?
  Ja, 2011 - Faglært. Vannbåren gulvvarme 1 og 2 etg ny varmepumpe. Luft til vann Installert balansert ventilasjon.

  Ja, 2022 - Faglært. Ny luft vann varmepumpe.

  Skjevheter og sprekker:
  Har det vært feil eller gjort endringer på ildsted eller pipe?
  Ja. Nytt pipeløp fra ovn til hoved pipe.. byttet etter pipebrann. Nytt pipeløp godkjent av brann og redning i Oslo.

  Sopp og skadedyr:
  Har det vært mugg, sopp eller råte i boligen eller andre bygninger på eiendommen?
  Ja. Litt mugg i vinduet i soverom hybelleilighet kjeller for 6 år siden. Leieboer luftet ikke.

  Planer og godkjenninger:
  Har du bygd på eller gjort om kjeller, loft eller annet til boligrom?
  Ja, 2012 - Faglært. Kjellerrom ble gjort om til boligrom - kjøkken stue , 2 soverom og bad.

  Er det utført radonmåling?
  Ja. 14-2-2025 til 21-4-2025 57 og 43.

  Er det andre forhold av betydning eller sjenanse for eiendommen eller nærområdet?
  Seksjonen disponerer bod i garasjekjeller etter avtale inngått med utbygger/tidligere eiere av seksjon 2-5. Det har vært uenighet om vegetasjon. Det er høydebegrensning på vegetasjonen på nordsiden av huset. Fellesområder der seksjonene 2-5 har vedtektsfestet vedlikeholdsplikt rundt sine boliger er ikke i henhold til regelverket. Usikkerhet om kravet til brannsikkerhet i felles garasjekjeller under seksjon 2-5 er oppfylt.

  Andre opplysninger:
  Har du andre opplysninger om boligen eller eiendommen utover det du har svart?
  Ja. Screen på spisestue vinduet trenger litt hjelp for å tekkes opp. Det hender en bit av forblending steinen på fasaden løsner. Limer den bare på plass.

• Økonomi
  Sameiet

  Sameiets navn er Sanatoriebakken 8-16. Sameiet er opprettet ved tinglysing av vedtak om seksjonering fra kommunen, tinglyst 01.03.2013.

  Sameiet består av 5 boligseksjoner på eiendommen gnr. 182, bnr. 316 i Oslo kommune.

  Som bruksenhet med enerett for hver sameier regnes:
  • Som hoveddel regnes hele huset (Snr. 1) og leilighetene (Snr. 2, 3, 4 og 5).
  • Som tilleggsdel grunn (Snr. 1) regnes andel av tomtegrunn ihht seksjoneringsplan.
  • Som tilleggsdel bygning (Snr. 1) regnes P-plass 5,0 x 5,0 m i P-hus.

  Som fellesareal regnes:
  • Tomtegrunn som ikke er bebygget eller er tilleggsdel grunn + uteområde på P-hus tak.
  • Snr. 2, 3, 4 og 5 disponerer hver 1 bod på fellesareal i P-hus.
  • Snr. 3, 4 og 5 disponerer 2 P-plasser i P-hus, seksjon 2 disponerer 1 P-plass.
  • Snr. 2 har midlertidig enerett til fellesareal 5,5 m. rett utenfor vestgavl på sin seksjon.
  • Snr. 4* har midlertidig enerett til fellesareal 4,5 m. rett utenfor vestgavl på sin seksjon. Enerett til bruk av fellesarealet medfører eneansvar for drift og vedlikehold.
  • Stamledningsnett for tilførsel av el.strøm, kabel tv, vann og avløp er fellesanlegg for Snr. 2, 3, 4 og 5.

  Alle sameiere svarer i fellesskap for vedlikehold av adkomstveier og arealet til høyre for innkjøring frem til gjerdet på høyre side mot garasjen, p-hus og fellesfunksjoner. Felles kostnader fordeles etter sameiebrøk, altså 1/5 på hver sameier.

  Kommunale avgifter

  Kommunale avgifter er estimert til å utgjøre kr. 39.282,82 for år 2026. Beløpet er basert på gjeldende satser og forbruk, og det tas forbehold om endringer som følge av justeringer i kommunale gebyrer eller avregning.

  Løpende kostnader

  Månedlige felleskostnader for seksjonen utgjør kr 1.100,-. Disse dekker i hovedsak fellesstrøm til blant annet utelys, varmekabler og fellesarealer, forsikring samt vask og løpende drift av garasjeanlegget.

  Løpende kostnader vil kunne variere ut fra bruk, avtalevilkår og leverandørvalg. Selger opplyser om følgende omtrentlige kostnader basert på eget forbruk:

  • Frivillig medlemskap i Nordstrand Vel: ca. kr 300,- per år.
  • Alarmavtale via Sikkerhetsgruppen AS: ca. kr 7.400,- per år.
  • Internettabonnement via Viken Fiber: ca. kr 1.237,- per måned.
    
    

  Kostnadene er oppgitt av selger og vil kunne variere over tid. Kjøper må påregne at avtaler og priser avhengig av antall egne fordelsavtaler, hastighet på bredbånd etc.

  Eiendomsskatt

  Eiendomsskatten er estimert til å utgjøre kr. 3.779 for år 2026. Estimatet er ikke endelig fastsatt og kan avvike som følge av endringer i kommunale satser, taksering eller øvrige beregningsgrunnlag.

  Forsikring

  Forsikringsselskap: Gjensidige Forsikring. Polisenummer: 94230809.

  Kjøper må selv tegne egen innbo- og husforsikring.

  Formuesverdi

  Primær formuesverdi kr. 10 720 341,-.
  Sekundær formuesverdi kr. 21 743 344,-.
  Gjeldende for ligningsåret 2025.
  

  Oppgitt formuesverdi er basert på siste tilgjengelige fastsatte formuesverdi fra Skatteetaten. Årstall angir hvilket ligningsår verdien er knyttet til, og endelig formuesverdi kan avvike. Formuesverdien avhenger blant annet av om boligen benyttes som primær- eller sekundærbolig. Primærbolig verdsettes normalt til en lavere andel av beregnet markedsverdi (om lag 25 %). For primærbolig kan verdsettelsen variere avhengig av boligens verdi og gjeldende regelverk. Sekundærbolig verdsettes til en høyere andel (inntil 100 %). Det er vedtatt endringer i beregningsmodellen for formuesverdi fra skatteåret 2026, og endelig formuesverdi kan bli høyere enn oppgitt.

• Oppvarming og energiattest
  Oppvarming

  Oppvarming:
  Boligen har vannbåren gulvvarme i store deler av boligen. Det er lagt vannbåren gulvvarme i kjellerstue/kjøkken, gang og to soverom i kjeller, samt i alle rom i 1. og 2. etasje. Rør til gulvvarmesystemet ble lagt i perioden 2011/2012, og luft-til-vann varmepumpe ble montert i 2023. I stuen i 1. etasje er det montert peisovn med glassdør plassert på ildfast plate. Det ble i 2023 utført rehabilitering av rørforbindelsen mellom ildsted og pipe. Det er videre elektrisk gulvvarme på ett bad i 1. etasje.

  Ventilasjon:
  Boligen har balansert ventilasjonsanlegg.

  Kjeller:

  • Ventilator med avtrekk gjennom yttervegg.
  • Luftespalte med lufttilførsel under dør til bad.
  • Avtrekksventil i bad og teknisk rom tilknyttet balansert ventilasjonsanlegg.
  • Tilluftsventil i gang og to soverom tilknyttet balansert ventilasjonsanlegg.

  
  

  1. etasje:

  • Avtrekksventil i bad og ett kjøkken tilknyttet balansert ventilasjonsanlegg.
  • Tilluftsventil i stue og stue/kjøkken tilknyttet balansert ventilasjonsanlegg.
  • Luftespalte med lufttilførsel under dør til bad.

  
  

  2. etasje:

  • Avtrekksventil i bad tilknyttet balansert ventilasjonsanlegg.
  • Tilluftsventil i tre soverom tilknyttet balansert ventilasjonsanlegg.
  • Luftespalte med lufttilførsel under dør til bad.

  
  

  Loft:

  • En tilluftsventil og en avtrekksventil tilknyttet balansert ventilasjonsanlegg.
  • Friskluft via spalteventiler i takvinduer.

  Informasjon om strømforbruk

  Selgers strømforbruk er opplyst til å være ca. 23.000 kwh pr. år.

  Strømforbruket vil variere fra husstand til husstand.

  Energimerking

  Oppvarmingskarakter:Lys grønn
  Energikarakter: C

  Se fullstendig energiattest fra selger som vedlegg til salgsoppgave.
  Megler har intet ansvar for informasjon som følger av energiattest.

• Områdebeskrivelse
  Beliggenhet

  Eiendommen har en attraktiv og tilbaketrukket beliggenhet mellom Solveien og Kastellveien på Nordstrand, i et rolig og veletablert boligområde preget av småhusbebyggelse, grønne omgivelser og lite gjennomgangstrafikk. Beliggenheten kombinerer fredelige omgivelser med nærhet til både servicetilbud, kollektivtransport og rekreasjonsområder, noe som gjør området særlig populært blant barnefamilier.

  Fra boligen er det kort vei til flere skoler og barnehager, samt et bredt utvalg av fritids- og aktivitetstilbud. Nordstrand idrettsplass, Nordstrandhallen, tennisanlegg, svømmehall og treningssentre ligger i nærområdet, og området har et aktivt idrettsmiljø med tilbud innen en rekke ulike aktiviteter for både barn og voksne.
  Det er også kort avstand til sjøen og flere populære badeplasser langs Bunnefjorden, herunder Nordstrand Bad og Sydstranda på Ulvøya. For den som ønsker tur- og friluftsmuligheter finnes flotte rekreasjonsområder ved Brannfjell og Ekebergskogen. Området byr på et variert turterreng med lysløyper, skogsstier og svaberg, og Ekebergparken med sine kunstinstallasjoner og utsyn over byen er et populært utfartsområde året rundt.

  Daglige innkjøp kan enkelt gjøres ved blant annet Matkroken Bråten, Spar Kastellet og Meny på Sæter. Både Sæter og Holtet tilbyr et godt utvalg av butikker, serveringssteder og servicetilbud, inkludert bakeri, delikatesseforretninger, caféer, apotek og øvrige handels- og helsetjenester. Lambertseter senter og Oslo sentrum er også lett tilgjengelig med både bil og kollektivtransport.

  Området har svært gode kollektivforbindelser med kort vei til både buss, trikk og tog. Fra boligen er det kun få minutters gange til Bråten trikkeholdeplass og Nordstrand stasjon, som gir enkel tilgang til øvrige deler av byen. Det er også gangavstand til Nordstrand barne- og ungdomsskole, samt kort vei til flere videregående skoler i området, herunder Lambertseter, Kongshavn og Nordseter videregående skole.

• Offentlige forhold
  Regulering

  Eiendommen er regulert til AB-område, byggeområde for boliger i henhold til reguleringsplan S-4644, datert 11.06.2012. Deler av eiendommen omfatter reguleringsbestemmelsene etter S-4735, "Andre sikringssoner".  

  Byggesaker i nærheten av eiendommen:
  Kastellveien 5 B - fasadeendringer, etterisolering, underbygging, og bruksendring
  Saksnummer: 2025/09799 - Byggesak
  Mottatt sak: 16.09.2025
  Kobling: Denne saken er en fortsettelse av sak 202109615
  Status: Under behandling

  Kastellveien 13A - utvidelse av garasje
  Saksnummer: 2026/01486 - Byggesak
  Mottatt sak: 10.02.2026
  Status: Under behandling

  Kastellveien 18 A - oppføring av tilbygg (trappehus øst) og takterrasse, innvendig ombygging, fasadeendringer
  Saksnummer: 2025/20098 - Byggesak
  Mottatt sak: 25.10.2025
  Kobling: Denne saken er en fortsettelse av sak 201208933
  Status: Under behandling

  Sanatoriebakken 2 - mulig ulovlig oppføring av støttemur mot vest
  Saksnummer: 2025/05414 - Ulovlighetssak
  Mottatt sak: 09.09.2025
  Kobling: Denne saken er en fortsettelse av sak 202208937
  Status: Under behandling

  Vingolfveien 18 - endring av bygg - utvendig - Fasade
  Saksnummer: 2025/22511 - Byggesak
  Mottatt sak: 03.12.2025
  Status: Under behandling

  Spiralen 1 - fasadeendringer, tilbygg, bruksendring av kjeller og loft til bolig og etablering av takarker
  Saksnummer: 2025/17267 - Byggesak
  Mottatt sak: 23.10.2025
  Kobling: Denne saken er en fortsettelse av sak 202306914
  Status: Under behandling

  Via Nova 2 - bruksendring av deler av kjeller til bolig
  Saksnummer: 2025/10763 - Byggesak
  Mottatt sak: 24.09.2025
  Status: Under behandling

  Plansaker i nærheten av eiendommen:
  Revisjon av reguleringsplan for småhusområder i Oslos ytre by (småhusplanen) - Fortsetter i sak 202300230
  Saksnummer: 202102096 - Reguleringssak
  Mottatt sak: 05.02.2021

  Arealbekreftelse

  Arealbekreftelse fra kommunen følger vedlagt.

  Bevaringsverdig

  Eiendommen er ikke registrert på byantikvarens gule liste.

  Konsesjon / Odel / Boplikt

  Det er ingen konsesjon, odel eller boplikt knyttet til salget av denne eiendommen.

  Ferdigattest / Brukstillatelse

  Det foreligger "ekspedisjonsdokument" fra byggeåret. Et ekspedisjonsdokument er forgjengeren til ferdigattest. Dette dokumentet er førstesiden på byggesaken, hvor alle godkjennelser blir stemplet på (oppmålingssjefen, brannsjefen, helseråd, etc). Dette dokumentet kan være (ferdig) attestert, men i noen tilfeller er det bare registrert dato for byggeanmeldelse. Ved eldre bygårder er det som oftest dette dokumentet som vedlegges (attestert eller uattestert) for bekreftelse på at bygningen ble lovlig satt opp. Ekspedisjonsdokument kommer hovedsakelig i bygg som ble bygget på 1800-tallet og frem til rundt 1940-50.

  Det foreligger ferdigattest datert 30.06.2017 for bruksendring fra tomannsbolig til enebolig. Tiltaket omfattet blant annet fjerning av bærevegg mellom kjøkken og stue, fjerning av lettvegger mellom stue og soverom, samt rehabilitering av eksisterende bad i 1. etasje. Videre ble tidligere kjøkken i 2. etasje bruksendret til bad, samtidig som eksisterende bad i etasjen ble fjernet. Det foreligger også godkjent endringssøknad til tidligere gitt tillatelse. Endringene omfatter bruksendring fra tilleggsdel til hoveddel i kjelleretasjen, herunder etablering av soverom, gjesterom og peisestue, samt fasadeendringer. Fasadearbeidene besto blant annet av utskiftning av utvendig panel til betongplater, utskiftning av eksisterende vinduer og etablering av nye og større vindusflater mot vestfasaden. I tillegg omfattet tiltaket rehabilitering av tak samt utvidelse av balkong i 2. etasje. Opplyst bruksareal (BRA) ble ikke endret som følge av tiltakene.

  Dagens plantegning stemmer delvis overens med byggemeldte tegninger:
  Kjeller:
  - Kjellerstue/kjøkken er byggemeldt som peisestue.
  
  1.etasje:
  - Plating ved inngangsparti vises ikke på tegningene.
  - Delen med den minste stue/kjøkken er byggemeldt som soverom.
  - Badet tilknyttet den minste delen vises ikke på byggemeldte tegninger.
  
  2.etasje:
  - Dagens plantegning stemmer overens med tegningene med unntak av trapp opp til loftsetasjen.
  
  Loft:
  - Loftet vises ikke på byggemeldte tegninger og anses innredet i senere tid uten søknad eller godkjennelse av kommunen.

  Kjøper bærer selv risikoen for fremtidig bruk av rommene og for eventuelle pålegg fra det offentlige. Dette omfatter også risikoen for om søknad om bruksendring i boligen som ikke er søkt om.
  
  Kommentar fra tilstandsrapport:
  Underkanten på rømingsvinduer bør ikke være mer enn maks 1,0 meter over gulvet, ved mindre det er gjort tiltak for å lette rømningen. I dette tilfellet er det høyere enn 1,0 meter fra gulvet til rømingsvinduer i kjeller uten at det et gjort tiltak. Det bør monteres fastmontert trinn eller lignende under vinduet for å tilfredsstille dette kravet. Underkanten på rømingsvinduer til gulv er målt til ca. 1,03-1,04 m.

  Det foreligger ferdigattest for oppføring av to levegger, datert 05.07.2021.  

  Meglerforetaket oppfordrer interessenter til å lese gjennom fullstendig prospekt/salgsoppgave med vedlegg. Interessenter oppfordres også til å undersøke eiendommen nøye, gjerne sammen med sakkyndig. Dette bør gjøres før bud inngis.

  Vei, vann og avløp

  Tilknytning vann: Offentlig, via privat stikk.
  Tilknytning avløp: Offentlig, via privat stikk.

  Avløpsrørene er rehabilitert fra innvendige plastrør til offentlig kloakk.

  Adkomst via privat stikkvei fra offentlig kjørebane.

  Tinglyste rettigheter og heftelser

  På eiendommen kan det være tinglyst erklæringer/avtaler som for eksempel rett til kommunen til å anlegge vann- og kloakkledninger inkl. reparasjon av disse, bestemmelser om bebyggelsen, gjerder, vei og adkomstrettigheter. Disse erklæringene/avtalene vil følge eiendommen ved salg, og kan ikke slettes.

  På eiendommen er det tinglyst følgende heftelser og rettigheter som følger eiendommens matrikkel ved overskjøting til ny hjemmelshaver:

  Dnr. 175963, tgl. 01.03.2013 - Seksjonering
  SNR: 1 Formål: Bolig Tilleggsdel: Bygning og grunn Sameiebrøk: 1 / 5

  Dnr. 8628, tgl. 13.11.1943 - Bestemmelse om vannledn.
  Med flere bestemmelser GJELDER DENNE REGISTERENHETEN MED FLERE

  Dnr. 110, tgl. 06.01.1953 - Erklæring/avtale
  Vedtak av Oslo kommunes vann- og kloakkreglement Kan ikke slettes uten samtykke fra kommunen GJELDER DENNE REGISTERENHETEN MED FLERE

  Dnr. 358677, tgl. 08.05.2012 - Bestemmelse om veg
  Sanatoriebakken godkjennes inntil videre i sin nåværende bredde Plikt til fremtidig vederlagsfri avståelse av veigrunn til Oslo kommune Midlertidig dispensasjon fra bygningsloven GJELDER DENNE REGISTERENHETEN MED FLERE

  Legalpant

  Kommunen har legalpant som sikkerhet for betaling av kommunale avgifter og eventuell eiendomsskatt. Legalpant er pant som ikke kommer frem av grunnboksutskriften, og har bedre prioritet enn for eksempel lån til bank som er tinglyst på eiendommen.

• Andre kjøpsforhold
  Overtagelse

  Overtagelse skjer etter avtale med selger. Før boligen overleveres kjøper, skal fullt oppgjør og omkostninger være mottatt på meglers klientkont.

  Boligselgerforsikring

  Selger har tegnet boligselgerforsikring.

  Boligkjøperpakke

  Sammen med Gjensidige har vi skreddersydd et gunstig forsikringskonsept for deg som kjøper bolig. Kjøpere (ikke juridiske personer) har anledning til å tegne Boligkjøperpakken.

  Pakken inkluderer bl.a. husforsikring, innboforsikring Pluss, dobbel rentedekning, flytteforsikring og boligkjøperforsikring som gir deg juridisk bistand dersom du ønsker å reklamere på boligkjøpet. Kjøpere (ikke juridiske personer) kan også velge å kun tegne boligkjøperforsikring. 

  Boligkjøperpakken/Boligkjøperforsikring må tegnes senest i forbindelse med kontraktsmøtet. Produktark for Boligkjøperpakken og Boligkjøperforsikring ligger vedlagt i salgsoppgaven. Ta kontakt med megler for ytterligere informasjon.

  Løsøre og tilbehør

  Følgende medfølger handelen:

  • Hvitevarer på kjøkken.

  
  

  Følgende medfølger ikke handelen:

  • Lampe i stue over spisebord.
  • Lampene (2 stk) i trappegangen.

  
  

  Det gjøres spesielt oppmerksom på at boligens tilbehør og løsøre ikke medfølger handelen med mindre dette fremkommer av nærværende prospekt. Med mindre annet er spesifisert i salgsoppgaven gjelder NEFs normgivende liste over løsøre og tilbehør. Løsøre og tilbehør som medfølger overdras uten noen form for garantier, foruten eventuell gjenværende leverandørgaranti.

  Diverse

  Eier plikter å beskjære all vegetasjon på nordsiden av huset, herunder rognebærtreet, slik at vegetasjonen til enhver tid ikke overstiger kotehøyde 100,98. Dette for å ikke sperre for utsikten til seksjon 5.

• Kjøpsvilkår
  Budgivning

  Alle bud skal inngis skriftlig til megler, som formidler disse videre til selger. Kravet til skriftlighet gjelder også budforhøyelser og motbud, aksept eller avslag fra selger. Budgivere som byr sammen er selv ansvarlige for interne avklaringer og samtykke knyttet til budgivningen.

  Bud kan legges inn på eiendommens finn-annonse ved å trykke på knappen «gi bud» eller via vår hjemmeside. Ved elektronisk budgivning legges bud inn ved å benytte BankID. Bud kan også inngis på budskjema vedlagt i salgsoppgaven. Før megler formidler bud til selger, skal megler innhente gyldig legitimasjon og signatur fra budgiver. Kravet til legitimasjon og signatur er oppfylt for budgivere som benytter Bank-ID og vi oppfordrer derfor alle til å gi bud elektronisk ved å benytte GI BUD knappen på eiendommens hjemmeside på www.tinholt.no. Eventuelle forhøyelser kan sendes ved å svare direkte på mottatt sms fra meglers system, til megler. Alle budforhøyelser skal bekreftes av megler.

  For at budene skal kunne bli behandlet og videreformidlet skriftlig til alle involverte parter, må alle bud ha en tilstrekkelig lang akseptfrist, jf. eiendomsmeglingsforskriften § 6-3. Selger må også skriftlig akseptere budet før aksept kan formidles til budgiver.

  Akseptfrist på alle bud skal være minimum 30 minutter, og budforhøyelser må skje i god tid før fristens utløp. Bud som ikke er skriftlig, eller som har kortere akseptfrist enn til kl. 12.00 dagen etter siste annonserte visning, vil ikke bli formidlet til selger. Megler skal så snart som mulig bekrefte skriftlig overfor budgivere at budene deres er mottatt. Selger står fritt til å akseptere eller forkaste et hvert bud og er således ikke forpliktet til å akseptere det høyeste budet på eiendommen.

  Eiendomsmegler har ikke lov til å formidle hemmelige bud eller bud med forbehold som hindrer megler i å formidle budet til andre enn selger, jf eml  6-8 (3). Slike bud vil derfor ikke bli formidlet til selger. Eiendomsmegler er iht eml § 6-8(6) pålagt å gjennomføre kontroll av budgivernes finansiering. Dersom det ikke er mulig for megler å gjennomføre dette før aksept av bud plikter megler å advare selger om risiko knyttet til dette.

  Etter at eiendommen er solgt vil kjøper og selger få tilsendt budjournal. Øvrige budgivere kan få utlevert kopi av budjournalen i anonymisert form. Det gjøres oppmerksom på at budgiver også vil være den som vil stå som kjøper av eiendommen. Dersom man etter at bud er akseptert ønsker å endre hvem som skal stå som eier, forutsetter dette at selger godkjenner en slik endring. Alle involverte parter skal signere kjøpekontrakt og er solidarisk ansvarlig for kjøpet frem til oppgjør er gjennomført.

  For mer informasjon om budgivningsprosessen, se «Forbrukerinformasjon om budgivning», som er vedlagt salgsoppgaven, eller ta kontakt med megler.

  Salgsbetingelser

  Eiendommen skal overleveres kjøper i tråd med det som er avtalt. Det er viktig at kjøper setter seg grundig inn i alle salgsdokumentene. Salgsoppgaven er basert på de opplysningene selger har gitt til megler, den bygningssakkyndiges tilstandsrapport, samt opplysninger innhentet fra kommunen, Kartverket og andre tilgjengelige kilder.

  Det er forventet at kjøper setter seg grundig inn i alle salgsdokumentene, herunder salgsoppgave, tilstandsrapport og selgers egenerklæring. Kjøper anses kjent med forhold som er tydelig beskrevet i salgsdokumentene. Forhold som er beskrevet i salgsdokumentene kan ikke påberopes som mangler. Dette gjelder uavhengig av om kjøper har lest dokumentene.

  Alle interessenter oppfordres til å undersøke eiendommen nøye, gjerne sammen med fagkyndig før bud inngis. Kjøper som velger å kjøpe usett kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe han burde blitt kjent med ved undersøkelsen. Det kan være avvik fra dagens rombruk/rombenevnelser sammenlignet med det som er byggemeldt/godkjent.

  Dersom det er behov for avklaringer, anbefaler vi at kjøper rådfører seg med eiendomsmegler eller en bygningssakyndig før det legges inn bud.

  På grunn av ulike avtalevilkår kan selger vurdere bud fra en som ikke er forbruker, ulikt fra en forbrukers bud. Dersom kjøper ikke er forbruker, er selger sitt mulige mangelsansvar begrenset fordi eiendommen selges “som den er”. Selger kan ikke ta «som den er» forbehold ovenfor en forbrukerkjøper. Selv et lavere bud fra en som ikke er forbruker kan foretrekkes fordi begrensningen i mulig mangelsansvar kan ha egenverdi for selger. Selger står fritt til å forkaste eller akseptere ethvert bud, og er for eksempel ikke forpliktet til å akseptere høyeste bud.

  Lov om avhending av fast eigedom (avhendingslova)
  Frivillig salg av fast eiendom reguleres av Lov om avhending av fast eiendom av 3. juli 1992 nr. 93.

  Lov om avhending av fast eigedom (avhendingslova)

  Frivillig salg av fast eiendom reguleres av Lov om avhending av fast eiendom av 3. juli 1992 nr. 93.

  Forbrukerkjøp/avtalevilkår

  Med forbrukerkjøp menes kjøp av eiendom når kjøperen er en fysisk person som ikke hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet.

  Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen, eller det foreligger brudd på bestemmelsene i avhendingsloven §§ 3-2 til 3-8. Hvis eiendommen ikke er i samsvar med det kjøperen må kunne forvente ut ifra alder, type og synlig tilstand, kan det være grunnlag for mangelskrav. Det samme gjelder hvis det er holdt tilbake eller gitt uriktige opplysninger om eiendommen. Dette gjelder likevel bare dersom man kan gå ut ifra at det virket inn på avtalen at opplysningen ikke ble gitt eller at feil uriktige opplysninger ikke blir rettet i tide på en tydelig måte.

  En bolig som har blitt brukt i en viss tid, har vanligvis blitt utsatt for slitasje og skader kan ha oppstått. Slik bruksslitasje må kjøper regne med og det kan avdekkes enkelte forhold etter overtakelse som nødvendiggjør utbedringer. Normal slitasje og skader som nødvendiggjør utbedring, er innenfor hva kjøper må forvente og vil ikke utgjøre en mangel.

  Boligen kan ha en mangel etter avhendingsloven § 3-3 dersom det er avvik mellom opplyst og faktisk innvendig areal, forutsatt at avviket er på 2% eller mer og minimum 1 kvm.

  Ved beregning av et eventuelt prisavslag eller erstatning må kjøper selv dekke tap/kostnader opptil et beløp på kr 10.000 (egenandel).

  Profesjonell (næringsdrivende) avtalevilkår

  Hvis kjøper er en juridisk person, eller en fysisk person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet, vil kjøpet ikke anses som et forbrukerkjøp.

  Dersom kjøper ikke er forbruker selges eiendommen «som den er», og selgers ansvar er da begrenset jf. avhl. § 3-9, 2. pktm. Informasjon om kjøpers undersøkelsesplikt, herunder oppfordringen om å undersøke eiendommen nøye, gjelder også for kjøpere som ikke anses som forbrukere.

  Lov om hvitvasking

  Eiendomsmeglingsforetak plikter etter lov om hvitvasking å gjennomføre kontrollhandlinger knyttet til kjøper og selgers identitet og forhold knyttet til gjennomføringen av handelen. Dette omfatter også opplysninger om kundeforholdets formål og tilsikrede art. For kjøper må kontroll av legitimasjon skje senest ved inngåelse av kontrakt. Signering med bankID er regnet som gyldig legitimasjonskontroll.

  Ved oppdrag hvor juridiske personer (selskap) er part må eiendomsmegler også gjennomføre kontroll av hvilke fysiske personer som kontrollerer selskapet (reelle rettighetshavere). Dersom megler ikke klarer å gjennomføre pålagte kundetiltak må megler avvise kunden og oppdraget. Megler har også plikt å melde forhold som ikke er avklart og fremstår som mistenkelige til Økokrim. Megler kan også i enkelte tilfeller ha plikt til å stanse gjennomføringen av handelen.

  Betalingsbetingelser

  Oppgjør skal betales i en samlet innbetaling fra norsk bank. Betaling fra utlandet tillates kun i unntakstilfeller og dersom det er avklart med megler i anledning avtaleinngåelse (budaksept).

  Finansiering

  Vi har løpende kontakt med finansinstitusjoner som kan tilby lån med konkurransedyktige betingelser. Hvis ønskelig formidler vi gjerne kontakt.

  Kjøpekontrakt

  Kjøper og selger er forpliktet til å undertegne standard kjøpekontrakt utarbeidet av Tinholt i forbindelse med eiendomstransaksjonen. Eiendomsmegler sin standardkontrakt inneholder bl.a. bestemmelser om at dersom det foreligger vesentlig mislighold, har selger rett til å heve etter 30 dager fra avtalt betalingstid. Kjøper aksepterer dette som bindende for seg. Det forutsettes at hjemmel til eiendommen overføres til kjøper. Dersom dette ikke er ønskelig må det tas forbehold i budet. Kjøpekontrakt kan besiktiges hos eiendomsmegler før bud inngis. Kontakt eiendomsmegler for spørsmål.

  Personopplysningsloven

  Personopplysninger blir behandlet i samsvar med personopplysningsloven.

• Om oppdraget
  Meglers vederlag / Utlegg

  Følgende er avtalt om meglers vederlag, og skal betales av selger:

  Provisjon 0,9 % av salgssummen inkl. mva

  Tilrettelegging : 15 500,-
  Oppgjørshonorar: 6 900,-
  Visninger pr.stk : 3 500,-
  Utsatt betaling (valgfritt*): 4 900,-
  Tinholt Markedspakke : 26 900,-

  Dersom handel ikke kommer i stand eller oppdraget sies opp, har oppdragstaker krav på rimelig vederlag for medgått tid/utført arbeid og avtalte utgifter (utgifter til påløpte visninger, innhenting av opplysninger, markedspakke og tilrettelegging), samt eventuelle utlegg. Alle priser er inkl. mva.

  Meglerforetaket mottar betaling for tilleggstjenester som tilbys i sammenheng med eiendomshandelen. Dette gjelder blant annet strømleverandører, boligkjøperprodukter, boligalarm o.l.)

  Vedlegg til salgsoppgaven

  Vedleggene er en del av den komplette salgsoppgaven. Det er viktig at interessenter setter seg godt inn i vedleggene og kontakter megler med eventuelle spørsmål før bud inngis.

  Megler

  Ansvarlig megler er:
  Terje Tinholt
  Partner/Eiendomsmegler MNEF.
  +47 97 60 08 00 / [email protected].

  Megler 2

  Sara Trier
  Daglig leder/Partner/Eiendomsmegler MNEF.
  +47 99 35 22 71 / [email protected].

  Meglerforetaket

  Tinholt Eiendomsmegling AS.
  Org. nr. 928 582 906.
  Bygdøy Allé 60
  0265 Oslo.

• Dokumenter
  • Salgsoppgave