Omsens gate 13A

Vakker og gjennomført 2-roms leilighet med høy standard. Peisovn. Betydelig oppgradert i 2021. Flotte Frankrikegården

Prisantydning

4 980 000,-

Omkostninger

1 240,-

Totalpris

4 981 240,-

Eiendomstype

Leilighet

Eieform

Andel

Byggeår

1924

Soverom

1

Bad

1

Internt brukseareal

49 m²

Eksternt bruksareal

7 m²

Tomtetype

Festet

Energimerking

G

Egenskaper

• Sentralt
• Barnevennlig
• Moderne
• Rolig

Fasiliteter

• Bredbåndstilknytning
• Fellesvaskeri
• Peis / ildsted
• Vaktmestertjenester

Beskrivelse

Informasjon

• Nøkkelinformasjon
  Oppdragsnummer

  201240032

  Adresse og matrikkel

  Omsens gate 13A.

  gnr. 225, bnr. 202, andelsnr. 104 i Al Torshov Kv 8 Borettslag i Oslo.

  Eier

  Hermann Dengin Skolleborg.

  Etasje

  2. etasje.

  Byggeår

  1924

  Tomt

  Denne tomten er festet.

  690,30 kvm.

  Festekontrakt med Oslo kommune i 70 år fra 01.11.1951 - utløper 2021. Ble fornyet 2021. Festeavtalen kan reguleres hvert 10. år. Festeavgiften er budsjettert med kr. 244.344,- totalt for hele borettslaget for 2024. Det må påregnes økninger i festeavgiften i fremtiden. Festeavgiften er betjent gjennom oppgitte felleskostnader.

  Parkering/garasje

  Det er mulighet for leie av biloppstillingsplass i gårdsrommet etter søknad / ansiennitet (det er p.t. lang venteliste). Borettslaget disponerer totalt 52 p-plasser.

  Ved anskaffelse av beboerparkering kan man parkere døgnet rundt – også utover det som er maksimal parkeringstid, på parkeringsplasser regulert til beboerparkering.

  Priser for beboerparkering i bydel Frogner, St. Hanshaugen, Gamle Oslo, Grünerløkka og Sagene:

  Bensinbil/dieselbil/hybridbil/ladbar/hybridbil: 5700 kroner for ett år.

  El-bil: 1920 kroner for ett år.

  Det tas forbehold om prisendringer. For mer informasjon se: https://www.oslo.kommune.no/gate-transport-og-parkering/parkering/beboerparkering/.

  Beregnet totalkostnad

  Prisantydning kr 4 980 000,-

  Andel fellesgjeld kr 36 958,-

  I tillegg til prisantydning og ev. fellesgjeld, påløper følgende omkostninger:

  12 550,00,- (Tryg Boligkjøperpakke Hytte)

  8 250,00,- (Tryg Boligkjøperpakke Leilighet)

  240,00,- (Pantattest kjøper)

  500,00,- (Tingl.gebyr BRL-skjøte)

  500,00,- (Tingl.gebyr pantedokument BRL)

  _______________________________________________________

  Totalpris inkl. omkostninger og fellesgjeld kr 5 038 998,-

  Det ovenstående forutsetter at eiendommen selges til prisantydning og at det kun tinglyses ett pantedokument. Av denne summen utgjør kr. 36 958,- andel fellesgjeld som vil følge andelen, men som ikke skal innbetales med oppgjøret. Det tas forbehold om endringer i offentlige gebyr.

• Arealer
  Boligens areal

  2. etasje:

  Internt bruksareal: 49,0 m²

  Følgende rom er oppgitt som BRA-i: Entré, baderom, sep. toalett, soverom, kjøkken og stue. 

  Eksternt bruksareal: 7,0 m²

  Følgende rom er oppgitt som BRA-e: Bod.

  De godkjente tegninger hos kommunen viser mindre avvik på planløsningen/Planløsnigen er i tråd med byggemeldte tegninger.

• Om boligen
  Innhold

  Entre, baderom, separat toalett, soverom og stue med åpen kjøkkenløsning. Leiligheten disponerer en bod på loft 3 m² og to i kjeller på totalt 4 m². 

• Teknisk standard
  Tilstandsgrad

  I forbindelse med salget er følgende tilstandsgrader markert i tilstandsrapporten:

  TG3 (Store eller alvorlige avvik) - 0 stykk.

  TG2 (Avvik som kan kreve tiltak) - 9 stykk.

  TG1 (Mindre eller moderate avvik) - 15 stykk.

  Avtrekk har fått TG2 (Avvik som kan kreve tiltak):

  Informasjon: Ventilator med kullfilter.

  Vurdering avvik: Det er kun kullfilterventilator på kjøkkenet og heller ikke andre forserte/mekaniske avtrekksløsninger fra kokesonen. 

  Tiltak: Om mulig bør det etableres mekanisk/forsert avtrekk ut fra kokesonen.

  Ett vindusglass har fått TG2 (Avvik som ikke krever umiddelbare tiltak):

  Informasjon: Ett vindusglass i stue er trolig punktert. Det er fullt brukbart men noe misfarget inni glasset.

  Vurdering avvik: Trolig punktert vindusglass.  

  Overflater har fått TG2:

  Informasjon: Originale tregulv ble slipt i 2021 men gis TG2 pga. alder/generell slitasje.

  Vurdering av avvik: Originale tregulv gis TG2 pga. generell elde og slitasje. Stedvise sår og merker.

  Tiltak: Ingen umiddelbare tiltak ansees som nødvendig men vær klar over avvikene/slitasje/elde.

  Etasjeskille har fått TG2:

  Informasjon: Originalt trebjelkelag som etasjeskillere.

  Vurdering av avvik: Målt høydeforskjell på mellom 10 - 20 mm innenfor en lengde på 2 meter. Tilstandsgrad 2 gis med bakgrunn i standardens krav til godkjente måleavvik.

  Tiltak: For å få tilstandsgrad 0 eller 1 må høydeforskjeller rettes opp. Det vil imidlertid sjelden være økonomisk rasjonelt som et enkeltstående tiltak i en bolig

  som dette. Dersom boligen en gang skal renoveres, kan man vurdere slike tiltak. Ingen umiddelbare tiltak ansees som nødvendig men vær klar over avvikene.

  Pipe og ildsted har fått TG2:

  Informasjon: Nyere peisovn. 

  Vurdering av avvik: Originalt pipeløp.

  Tiltak: Generell elde og slitasje. Ingen umiddelbar kostnad. 

  Overflater gulv baderom har fått TG2: 

  Informasjon: Flislagt gulv. 

  Vurdering avvik: Det er ikke konstatert membranoppkant på 15 mm ved dørterskel. Det vises til evt. dokumentasjon for å konstatere dette.

  Fall er mindre enn 1:50 målt 80 cm ut fra sluk.

  Tiltak: Våtrommet fungerer med avvikene. Ingen umiddelbare tiltak ansees som nødvendig men vær klar over avvik. Kostnadsestimat: Ingen umiddelbar kostnad. 

  Ventilasjon på baderom TG2:

  Informasjon: Det er naturlig oppdriftsventilasjon i rommet. Det er luftespalte under dørbladet.

  Vurdering av avvik: Rommet har kun naturlig ventilasjon.

  Tiltak: Rommet har kun naturlig ventilasjon.

  Ventilasjon separat toalett TG2:

  Informasjon: Naturlig oppdriftsventilasjon i rommet. Det er luftespalter i dørbladet.

  Vurdering avvik: Kun naturlig avtrekk fra rommet.

  Tiltak: Dersom tillatt i borettslaget og teknisk mulig anbefales det å montere elektrisk avtrekksvifte. Kostnadsestimat: Ingen umiddelbar kostnad. 

  Varmtvanstank har fått TG2:

  Informasjon: Bereder er plassert i underskap på kjøkken. Montert av rørlegger i 2021. El-tilkobling med uttagbar støpsel.

  Vurdering tiltak: Det er ikke påvist tilfredsstillende el-tilkobling av varmtvannstank iht. gjeldende forskrift. 

  Tiltak: Det bør etableres tilfredsstillende el-tilkobling etter gjeldende forskrift. 

  Radonmåling

  Det er ikke krav til radonmåling på denne boligen.

  Byggemåte

  Tradisjonell Torshovgård oppført over tre plan i tillegg til kjeller og loft. Kvartalsbebyggelse med skjermet indre gårdsrom. Beliggende på svakt skrånende tomt. Bygget med hovedkonstruksjoner av mur og trebjelkelag.

  Grunnmur i murverk/teglstein. Synlige granittblokker. Fundamentert med lastfordelende fundament på stedlige masser. Bærende konstruksjon i murverk/teglstein. Pussede/slammede og malte fasader.

  Isolérglassvinduer i treramme 24.04.08.

  B30 brannsertifisert entrédør fra år 1981.

  Original saltakskonstruksjon i treverk. Tekket med betongtakstein.

  Selgers egenerklæringsskjema

  Selgers egenerklæringsskjema følger vedlagt.

  Selger har kommentert på følgende spørsmål i egen-

  erklæringsskjema som er en del av salgsoppgaven:

  2. Kjenner du til om det er utført arbeid på bad/våtrom? 

  Ja, kun av ufaglært / egeninnsats. Nye rør, nytt sluk, membran, varmekabler, fliser, interiør, el og toalett, vask etc. Gjort i 2021 av Lien & Co AS. 

  2.1 Ble tettesjikt/membran/sluk oppgradert/fornyet? 

  Ja, Lien & Co As. Se forrige punkt. 

  2.2 Foreligger det dokumentasjon på arbeidene? 

  Ja, boligmappa. 

  2.3 Er arbeidet byggemeldt?

  Ja, rør skiftet ned til kjeller, tatt gjennom styret og søkt til kommunen.

  4. Kjenner du til om det er/har vært utført arbeid/kontroll på vann/avløp?

  Ja, kun faglært. Lien & Co AS. Avløp og vannløp ned til kjeller, nye avløpsrør til utstyr bad, rør i system, bad, wc, med fordelerskap, levering og montering av varmtvannsbereder. 

  13. Kjenner du til om det er/har vært utført arbeider på el-anlegget eller andre installasjoner (f.eks. oljetank, sentralfyr, ventilasjon)? 

  Ja, Ja, kun faglært. BBO AS. Nye sikringer, nye tilførsledninger i leilighet, installasjon av elektrisk utstyr i leilighet, varmekabler, ovnsvakt, panelovner.

  13.1Foreligger det samsvarserklæring for hele eller deler av det elektriske anlegget (i henhold til forskrift om lavspenningsanlegg)? Ja, dokumentert i Boligmappa.

  18. Kjenner du til forslag til- eller vedtatte reguleringsplaner, andre planer, nabovarsel, eller offentlige vedtak som kan medføre endringer i bruken av eiendommen eller eiendommens omgivelser? Ja. Pågående utbedrings av rehabilitering av rør i bygården. Styret har en engen gruppe som arbeider med innhenting av tilbud og liknende. Ingenting konkludert enda så vidt jeg vet.

  27. Kjenner du til vedtak/forslag til vedtak om forhold vedrørende eiendommen som kan medføre økte felleskostnader/økt fellesgjeld? Ja, Se punkt 18 om «rørprosjekt». 

• Økonomi
  Felleskostnader

  Totale felleskostnader pr. d.d. kr 3.475,– pr. md.

  Herav: Trafo 45,-

  Felleskostnader 2.829,-

  Trappevask 159,-

  Internett/TV 442,

  Informasjon om fellesgjeld

  Selskapets totale fellesgjeld utgjør kr. (SETT INN!)

  Fellesgjeld/lånevilkår

  Lånenummer: OBBK02-98207553077

  Type lån: Serielån

  Terminer pr. år: 12

  Rentesats per 24.06.2024: 5,89% pa.

  Antall år/mnd. til innfrielse: 22år/6mnd

  Saldo per 24.06.2024: 7.561.766,-

  Andel av saldo 24.06.2024: 36.958,-

  Løpende kostnader

  Strømkostnader, eier har leid ut siste året. Strøm for juli var 383,-. 

  Innboforsikring, premien vil variere i forhold til den summen som skal forsikres.

  Sikringsordning / in-ordning

  Ingen sikringsordning. 

  Eiendomsskatt

  De av andelseierne som skal betale eiendomsskatt til Oslo Kommune, vil bli innkrevd dette av borettslaget. Dette kommer i tillegg til ordinære felleskostnader. Eiendomsskatten kreves inn fire ganger årlig (mai, juni, september og november). Denne leiligheten blir ikke innkrevd for eiendomsskatt. 

• Borettslaget
  Navn og orgnr.

  Borettslaget består av 178 andelsleiligheter. Torshov Kv VIII Borettslag er registrert i Foretaksregisteret i Brønnøysund med organisasjonsnummer 947173308. 

  Frankrikegården på Torshov er mer enn bare en bygning; den er et stykke levende historie som forteller om Oslos utvikling fra landsby til moderne storby. Med sin unike arkitektur og rike historie fortsetter Frankrikegården å være et viktig landemerke i hovedstaden.

  Borettslagets forsikring

  Gjensidige Forsikring - polisenummer 80653200.

  Om borettslaget

  Kontaktinformasjon styret

  Styret kan kontaktes på e-post [email protected] Du kan også komme i kontakt med styret via Vibbo.no.

  Vibbo

  Du kan finne informasjon om boligselskapet og ditt boforhold ved å logge deg inn på Vibbo.no. Her finner du oversikt over din bolig, felleskostnader og annen nyttig informasjon. I tillegg er det en enkel kanal for å kunne kommunisere med styret. Retningslinjer for styrearbeid Styret har vedtatt retningslinjer for styrearbeid som klargjør de krav som stilles til de tillitsvalgte. Retningslinjene omhandler styreansvar knyttet til forvaltning av økonomiske verdier, habilitet, taushetsplikt, honorering og håndtering av utbetalinger.

  Vaktmester

  Borettslaget har avtale med Gamle Oslo Servicesentral. Vaktmesteren er til stede mandag, onsdag og fredag samt på dugnader og for ekstraordinære arbeidsoppgaver. Siden vaktmester har mange oppgaver, er det viktig at henvendelser om bruk av hans tid går via styret. Kontaktinfo står på våre hjemmesider.

  Renhold

  Nåværende renholdsfirma er Absolutt Rent.

  Parkering

  Borettslaget har parkeringsplasser som leies ut etter ventelister. Beboere som ønsker plass, kan ta kontakt med styret. To parkeringsplasser disponeres av styret. Den ene er midlertidig lånt ut til beboer øverst på ventelisten, da nåværende styreleder har egen parkeringsplass. Nøkler/skilt Nøkler til oppgangene og leilighetene bestilles gjennom styret.

  Vaskeriene

  Gården har to fellesvaskerier: Ett i Hegermanns Gate 12 B og ett i Krebs’ Gate 17. Begge vaskerier er pusset opp og rehabilitert i senere tid. Vaskemaskiner og tørketromler er imidlertid av varierende standard og alder, og styret vurderer utskiftning fortløpende. Generelt er det viktig at alle som bruker vaskeriene følger retningslinjene som er satt opp. Dette er med på å holde det rent og trivelig. Husk å registrere i bestillingsboka før du tar i bruk maskiner, og hold vasketidene.

  Forsikring

  Borettslagets eiendommer er forsikret i Gjensidige Forsikring med polisenummer 80653200. Forsikringen dekker bygningene og fellesareal. Forsikringen dekker også veggfast utstyr, bygningsmessige tilleggsinnretninger og forbedringer i den enkelte bolig. Oppstår det skade i leiligheten, skal andelseier sørge for å begrense skadeomfanget mest mulig og prøve å kartlegge årsaken til skaden. Skaden meldes til forsikringsavdelingen i OBOS Eiendomsforvaltning AS på telefon 22868398, eller e-post [email protected]. Forsikringsavdelingen melder skaden til forsikringsselskapet, bestiller om ønskelig håndverker for reparasjon og sørger for at kostnader knyttet til skaden blir refundert eller betalt av forsikringsselskapet. Vedlegg 1 35 av 46 Årsrapport og regnskap 2023.pdf Torshov Kv VIII Borettslag Selv om borettslagets forsikring brukes, blir andelseier belastet egenandelen dersom forholdet ligger innenfor andelseiers ansvar. Den enkelte andelseier må selv sørge for å ha hjemforsikring som dekker innbo og løsøre. Brannsikringsutstyr Ifølge forskrift om brannforebygging skal alle boliger ha minst én godkjent røykvarsler i hver etasje, samt manuelt slokkeutstyr i form av pulverapparat eller brannslange. Det er borettslagets ansvar å anskaffe og montere utstyret, mens det er andelseiers ansvar å sørge for tilsyn og kontrollere at utstyret er i orden. Dersom utstyret er defekt, meldes dette til styret.

  Brannvarslingsanlegg

  Elotec har serviceavtale om kontroll av det sentrale brannvarslingsanlegget i alle oppganger. I tillegg sjekker de alle leiligheter i en etasje. Dvs. at alle leiligheter blir kontrollert hvert tredje år.

  Forretningsfører

  Forretningsførselen er utført av OBOS Eiendomsforvaltning AS i henhold til kontrakt. 

  Styregodkjennelse

  Kjøper av andelen må godkjennes av borettslagets styre for at ervervet skal bli gyldig. Kjøper bærer selv risikoen for at godkjenning blir gitt og må videreselge boligen for egen regning og risiko dersom styret ikke godkjenner kjøper som ny andelseier. Kjøper er forpliktet til å gjennomføre handelen uavhengig av om kjøper på overtagelsestidspunktet er godkjent av borettslaget som ny andelseier. Dersom kjøper på overtagelsestidspunktet ikke er godkjent, har kjøper dog ikke rett til å ta eiendommen i bruk, jf. Borettslagslovens § 4-5 (2). Overtagelse av eiendomsretten vil likevel finne sted.

  Andelseier(e) kan kun eie en andel. Andelseier må selv bebo leiligheten. Kun fysiske personer kan eie andel. Erverv fra det offentlige og enkelte institusjoner kan avvike fra dette.

  Forkjøpsrett

  Nei

  Adgang til utleie

  Utleie av bolig i borettslag krever styrets samtykke, jf. borettslagsloven § 5-3. Med styrets godkjenning kan andelseierne bl.a. overlate bruken av hele boligen dersom andelseieren selv eller en person som nevnt i borettslagslovens § 5-6 første ledd nr. 3 har bodd i boligen i minst ett av de siste to årene. Andelseierne kan i slike tilfeller overlate bruken av hele boligen for opptil tre år. Se borettslagets vedtekter for ytterligere informasjon om utleie.

  Vedtekter og husordensregler

  Kjøper oppfordres til å gjøre seg kjent med vedtektene og husordensreglene som er vedlagt salgsoppgaven.

  Husdyrhold

  Det er tillatt for husstandene å eie husdyr. Styret kan nekte dyrehold dersom andelseieren tidligere har hatt dyrehold som har vært til sjenanse for borettslaget. Eventuelle skader dyret påfører borettslagets eiendom må dekkes av andelseieren. Hunder skal være i bånd på borettslagets eiendom. Hunder skal ikke luftes i bakgården, eventuell avføring skal fjernes straks.

  Hva skjer i gården / vedlikehold etc

  Større vedlikehold og rehabilitering

  2021 Forprosjekt soil

  2017 Etablering av lekeplass

  2016 Piperehabilitering

  2015 - 2017 Fyringsanlegg Oppstart av rehabilitering av gårdens fyringsanlegg i form av innvendig og utvendig inspeksjon.

  2015 Montert avtrekkssug

  2013 - 2014 Vindusutskiftning

  2011 Installert branndører

  2011 - 2012 Drenering

  2004 Skiftet ut Callinganlegg i oppganger

  2004 - 2007 trafo oppgradert til grendehus (trafo ble oppusset for bruk til grendehus, tatt i bruk 2007)

  STYRETS ARBEID

  Introduksjon

  ● Styret har i siste periode bestått av 7 personer. Ett av to medlemmer fra forrige styreperiode, Øystein Grændsen, flyttet og overlot plassen i styret til vara Jon Grov ved årsskiftet. Det har derfor vært mye nytt å sette seg inn i for mange av medlemmene, selv om flere har tidligere erfaring fra styrearbeid i borettslaget. Jon Grov stiller til valg som fast representant på årets generalforsamling.

  ● Det har vært 11 formelle styremøter med svært lite forfall på møtene. I tillegg har det vært en god del arbeidsmøter med et utvalg av styremedlemmene. Dette er møter som typisk blir avholdt med eksterne parter, eller for å gå gjennom informasjon og planer som gjelder avgrensede prosjekter.

  Oversikt over styrets arbeid og hovedaktiviteter i perioden

  Styret har bestrebet seg på å informere relativt hyppig gjennom Styret Informerer for å holde alle dere beboere oppdatert på det som er mest aktuelt fra styrets arbeid. Vi gjentar de viktigste tingene her, samt noe annen informasjon vi mener det er riktig og nyttig at borettslagets andelseiere besitter.

  Vedlikehold

  Toppkonstruksjonen på toppen av de to tårnene ved portalen mot Krebs gate viste seg å være i ganske dårlig forfatning. Antagelig har de stått urørt siden byggeåret. Blikkenslager utførte nødvendige reparasjoner og siden det var nødvendig med stillas ble også veggene og soklene gått over. Det hadde flaket av ganske mye av fasaden. Malerfirma fjernet løs puss, sparklet, gjorde nødvendig murerarbeid og påførte ny maling i samme fargekoder som Englegården. Dette fordi eksisterende fargekoder er utgått og svært krevende å kopiere, noe de mange variantene på fasaden illustrerer. Det er iverksatt en plan for å ta frem en ny palett som malere kan forholde seg til i årene som kommer. Noen oppganger har hatt problem med dårlig belysning pga gammel/dårlig armatur. Gårdens elektriker har byttet ut med ny armatur der det har vært behov for det. På taket over Omsens gate 9A hadde tidligere andelseier gjort inngrep i taket ifm installasjon av ulovlig varmepumpe. Takstein var fjernet og erstattet med netting slik at det oppstod fuktproblemer. Nettingkonstruksjonen er fjernet, nye lekter montert og takstein på plass igjen. Oppgangen i Per Kvibergs gate 22 har hatt store problemer med at malingen flasser, samt nedfall av puss. Mest sannsynlig skyldes dette bruk av feil type maling. Styret engasjerte et malerfirma for å utbedre denne oppgangen våren 2024, og arbeidet er sannsynligvis ferdig før dette leses.. I forbindelse med skader på fasadene ble det også iverksatt kartlegging av alle takterrassene, slik at man fikk skaffet seg en oversikt over mulige sammenhenger mellom skader på terrasse og fasadeskader. En del terrasser fikk pålegg om utbedring, uavhengig av om de representerte en kilde til skade. Dette for at borettslaget skal kunne gå videre med utbedringer av fasadeskader med visshet om at rotårsaken er fjernet. Initiativet med å kartlegge takterrassenes tilstand knytter seg til en lengre prosess som det er referert til i tidligere årsberetninger. I 2019 ble vedtektenes bestemmelser om andelseiers vedlikeholds- og utbedringsansvar for takterrasser utfordret, og borettslaget har i de siste årene vært bistått av advokat ifm denne tvisten. Dom i saken falt i Oslo tingrett i august 2023 og konkluderer tydelig med at vedlikeholdsplikten påligger andelseier. Borettslaget har fått dekket det meste av sine utgifter gjennom rettshjelpsforsikringen. Vedlegg 1 14 av 46 Årsrapport og regnskap 2023.pdf Torshov Kv VIII Borettslag

  Strøm

  Kuldeperioden i januar 2024 medførte store problemer med gjentatte strømbrudd i flere oppganger. Elvia måtte innom flere ganger for å skifte sikringer som hadde gått i trafoen, og gårdens elektriker måtte også tilkalles for utskifting i noen lokale tavler. Som en konsekvens av at sikringer gikk i trafoen, ble også internett nede for alle i perioder. Belastningen på strømnettet i gården har økt, i og med utbygginger og større forbruk. Styret har derfor tildelt HAKO elektro i oppdrag å gå gjennom strømopplegget i gården og komme med forslag til forbedringer. I dette arbeidet vil de også ha nær dialog med nettleverandøren Elvia.

  Mastrups gate og parkering

  Styret har de siste måneden vært i forhandlinger med EBY (Eiendoms- og byfornyelsesetaten) Oslo vedrørende betaling av leie for arealet som omfatter Mastrups gate og parkeringsplassene. EBY varslet for et par år siden om at Mastrups gate ikke inngår i festeavtalen vi har med Oslo kommune, og at vi derfor ikke har rett til å disponere arealet vederlagsfritt til parkering. De varslet om at de ville komme tilbake med forslag til løsning på dette. Høsten 2023 mottok vi et brev med krav om inngåelse av leieavtale for hele Mastrups gate, herunder hovedveien mellom portalene, samt arealet som brukes til parkering, overgang etc. Det har vært en god del korrespondanse rundt dette, og vi fikk til slutt arrangert et møte med både seksjonsleder og seniorkonsulent fra EBY den 14. mars. Vi ønsket i utgangspunktet en løsning der dette arealet ble innlemmet i gjeldende festeavtale med kommunen. Dette fikk vi ikke medhold i, men vi lykkes med å få EBY til å å redusere arealet vi må leie fra opprinnelige 1216 kvm til 692 kvm. Det betyr at vi ikke betaler for veiarealet som brukes til ferdsel for renovasjonsetaten, utrykning etc, og ikke bare beboere. I sum betyr dette en økt utgift for borettslaget. Det er parkering som er den utløsende årsaken til dette. Styret vil derfor fremme forslag om at denne økningen i all hovedsak legges på månedsleien for de som har parkeringsplass, og ikke på det øvrige fellesskapet. Dette er egen sak til votering på årets generalforsamling.

  Renovasjon

  Gården har i de siste årene hatt i alt 14 beholdere til husholdningsavfall (ikke medregnet papirbeholdere). Tømmingen av disse utgjør en stor del av de kommunale avgiftene vi betaler. Beholderne tømmes tre ganger i uka. Etter å ha fulgt nøye med på fyllingsgraden i noen uker, besluttet styret å redusere antall beholdere til 11. Dette vil utgjøre en vesentlig besparelse for borettslaget (ca. 190.000 kroner per år). Det er i den forbindelse grunn til å minne om at beholderne kun skal brukes til husholdningsavfall. Dagen etter årets dugnad hadde noen allerede kastet trådkurver i husholdningsavfallet. Vi vil på det sterkeste oppfordre til at vi hever oss miljømessig og benytter minigjenbruksstasjonen og andre mottak til spesialavfall. Sekker med gammel isolasjon, madrasser, materialkapp, glassflasker, elektriske artikler og stålplater er eksempel på det som stadig blir kastet i beholderne. Til og med batterier. Disse kan føre til eksplosjon/brann i mottaksanleggene.

  Økonomi og videre vedlikehold

  Økonomisk har vi begrenset handlingsrom med mange store utgiftsposter som er bundet opp, og vi styrer ut fra et budsjett med vedlikehold som viktigste punkt. Det er tilstrebet økonomisk måtehold i all bruk av midler og det er lagt mye arbeid i å finne mulighet for innsparinger. Vedlegg 1 15 av 46 Årsrapport og regnskap 2023.pdf Torshov Kv VIII Borettslag Styret har blant annet fremforhandlet en noe bedre rente på det langsiktige lånet vårt, kuttet tre avfallsbeholdere som tidligere beskrevet, og vil i kommende periode vurdere de løpende rammeavtalene vi har med ulike leverandører. Styret besluttet å ikke heve husleien ved årsskiftet, på tross av generelt økende kostnader på offentlige utgifter som vann, strøm og renovasjon. Bakgrunnen for dette var et ferdig nedbetalt lån med relativt høye terminbeløp, noe som har gitt noe mer romslighet i økonomien. Vi vet at rørprosjektet vil medføre nye låneopptak, og avventer derfor videre hevinger til vi sitter på mer informasjon.

  Rørprosjektet

  Arbeidsgruppen for rørfornying ble etablert i mars 2023. Opprinnelig bestod arbeidsgruppen av to styremedlemmer, ett varamedlem og to beboere utenfor styret. Ett styremedlem og begge beboermedlemmene har i løpet av året fratrådt pga flytting og høy belastning på jobb. Arbeidsgruppen besluttet raskt å engasjere SINTEF for å få en uavhengig tilstandsvurdering av vann- og avløpsrør. Etter å ha innhentet og analysert rørprøver ila april mottok vi rapporten i juni 2024. SINTEFs vurdering er at en helhetlig utbedring/utskiftning av felles vann- og avløpsrør er nødvendig. SINTEF anbefaler videre at vi etablerer et forprosjekt for å kartlegge omfang av nødvendige oppgraderinger og mulige utbedringsløsninger. Fra og med august har arbeidsgruppen utarbeidet en konkret bestilling og en fremdriftsplan for et slikt forprosjekt. Vi har også innhentet erfaringer fra Torshov kvartal VII og Torshov kvartal X. Dette har gitt nyttige råd om gjennomføring av et rørfornyingsprosjekt. Ingen av disse gårdene har inkludert vannrør i sine prosjekter og deres erfaringer kan derfor ikke gjenbrukes direkte.

  Pga omfang og kompleksitet er arbeidsgruppens og styrets vurdering at vi trenger ekstern bistand for gjennomføring av vårt forprosjekt. Vi har derfor hatt møter med Multiconsult, Et godt råd/Knut Johannesen, Sweco, OPAK og Usbl Prosjekt. Blant disse kom Usbl Prosjekt best ut, i hovedsak pga relevant erfaring og grundig forberedelse. I februar signerte vi derfor kontrakt med Usbl Prosjekt v/Lasse Handegård som leverandør av forprosjektet. Forprosjektet er planlagt ferdigstilt i juni 2024, og resultatet vil være et grunnlag for å velge utbedringsløsning for gårdens felles vann- og avløpsrør. I løpet av høsten 2023 mottok gården også et pålegg fra Oslo kommune ved Vann- og avløpsetaten om utbedring av en stikkledning i Per Kvibergs gate. Oppfølging av dette tok mye kapasitet. Resultatet ble at denne ledningen viste seg å være et overvannsrør, som dermed ikke trenger utbedring. Imidlertid har vi i februar 2024 mottatt flere varsel om pålegg om utbedring av stikkledninger, basert på at registrerte byggetegninger viser at gårdens avløpsledninger er gamle. Derfor vil inspeksjon av disse ledningene bli prioritert i forprosjektet.

  Vibbo og nettsiden

  Som formidlet i styret informerer ønsker styret å bedre informasjonen til beboere. Vi er i gang med å justere nettsiden, slik at det skal bli enklere å finne informasjon selv, slik at man slipper å henvende seg unødig til styret. Vi er i gang og vil komme med mer informasjon fortløpende.

  Sikkerhet og HMS

  Området Helse, Miljø og Sikkerhet (HMS) er svært viktig. Fokuset på oppbevaring av gjenstander i fellesarealene er ett av de viktigste, kontinuerlige tiltakene. Styret strammet inn på rutinene for oppfølging av at gjenstander ikke blir plassert i fellesarealene. Vaktmester har fått en mye mer aktiv rolle i dette og fjerner ting fortløpende. Våren 2023 hadde vi en meget alvorlig hendelse: Flere mursteiner raste ned fra gesimsen ved oppgangen til Omsens gate 9B. Hadde noen oppholdt seg i området da dette skjedde, kunne det ha fått katastrofale konsekvenser. Ved inspeksjon viste det seg at grunnet mangelfull utførelse av blikkenslagerarbeid på karnappet på taket, har det gjennom flere år lekket vann inn i bygningsstrukturen. Frostsprengning har så ført til at mursteiner til slutt ble presset ut og falt ned. Nødvendige arbeider for å reparere karnappet og gesimsen ble gjennomført. Det ble også utført reparasjon av skader på fasaden da man først hadde montert stillas. Som en følge av hendelsen i Omsens gate 9B satte styret straks i gang et oppdrag med OPAK om å gå gjennom gården for å identifisere om det kunne være andre steder der det kunne være fare for nedfall av murstein. Områder med risiko for dette ble da sperret av. Viktig at alle respekterer disse sperringene!! For flere av stedene var det nærliggende å anta at problemet kunne ha tilknytning til avløp fra takterrasser. OPAK gjennomførte som en konsekvens av dette en inspeksjon av alle takterrassene (se over for detaljer). De fleste andelseierne er nå i gang med prosessen for å få utført nødvendige forbedringer. Sperringene vil bli fjernet etter hvert som utbedringene er ferdige. Styret vil takke berørte andelseiere for godt samarbeid i forbindelse med undersøkelsen og oppfølgingen av OPAKs rapport. Det overordnede HMS-ansvaret ligger hos styret, men vi har alle et ansvar og det er viktig at andelseierne har lav terskel for å melde fra om forhold de mener bør undersøkes. Ifølge HMS-rutiner for borettslag skal styret også minne andelseierne om følgende plikter som de har:

  ● sjekke at brannslukningsutstyr er i orden

  ● bytte batteri i brannvarslere

  ● kontrollere elektrisk anlegg

  ● sikre at bygningsarbeider utføres på en forsvarlig måte

  ● melde eventuelle feil og mangler til styret

  ● sørge for å holde rømningsveiene åpne

  ● ikke oppbevare brannfarlig væske og gass på loft eller i kjeller

  Utleieboder

  Borettslaget disponerer noen boder til utleie. Styret har gjort en gjennomgang av disse. Som et resultat av dette ble flere andelseiere tildelt bod. Ingen boder er ledige per i dag, men det er anledning til å sette seg på venteliste. Prisen for leie har stått urørt i mange år og skiller heller ikke godt nok mellom størrelsen på bodene. Styret vil derfor i nærmeste fremtid revidere prissatsene og prinsippene for disse.

  Lekeplassen

  Styret har ansvar for regelmessig tilsyn og vedlikehold av lekeplass. Myndighetene skjerpet kravene til dette i 2020. Vi har derfor avtale om årlig kontroll av eksternt firma og vaktmester skal sjekke alle apparatene hver måned. Bruken er det den enkelte som har ansvar for. Viktig at gjenstander som ikke har noe på lekeplassen å gjøre – så som sykler – blir fjernet. Vær spesielt obs på at dersom en oppdager tau eller annet som noen har bundet fast i apparatene, så må disse tas bort.

  Forsikringssaker

  I 2023 hadde vi totalt 12 forsikringssaker i gården. Det har vært ulike hendelser, men med en viss overvekt av skader som følge av ulike typer vannlekkasjer. Ved skader skal andelseier ta kontakt med Obos ([email protected]) som vil varsle vårt forsikringsselskap Gjensidige. Ved akutte hendelser må andelseier gjøre nødvendig skadereduserende tiltak. Kostnadene til dette vil, om forsikringen kommer til anvendelse, bli dekket i ettertid.

  Informasjon om ny sykkeloppbevaring

  På generalforsamlingen 2023 ble det besluttet å se nærmere på sykkeloppbevaringen i borettslaget. Det ble nedsatt en arbeidsgruppe som fikk et mandat fra styret. Denne gruppen har sett på ulike tilnærminger, og blant annet foretatt en spørreundersøkelse. Resultatene fra denne viser 137 svar. 105 har svart at de er helt enig (75) eller enig (30) i at det er behov for å bygge om dagens sykkelparkeringer slik at de blir mer tyverisikre. Da har godt over halvparten (av 180 leiligheter/ husstander) stilt seg positive. 18 har svart at de er uenige eller helt uenige og 14 at de ikke har noen mening. Med dette som utgangspunkt ser både sykkelgruppen og styret at det er god grunn til å fortsette arbeidet med å utarbeide konkrete forslag med priser. Siden dette tiltaket, uansett pris, vil medføre endringer i bestående bodløsninger og dermed også endre noe av det totale uttrykket, har vi blitt enige om at det bør behandles på en generalforsamling. Tiden ble for knapp for årets ordinære GF, men vi satser på å få til et beslutningsunderlag som kan fremmes på en evt ekstraordinær GF knyttet til rørprosjektet.

  Trafogruppen

  Hvor heldige er vel ikke alle vi beboere her, som kan leve våre liv i fredelige og vakre omgivelser, hvor vi til og med har tilgang til vårt eget, koselige bakgårdshus. Trafogruppa konkluderer med at 2023 var nok et år der Trafoen vår ble brukt til akkurat det den ble omgjort for, å huse aktiviteter og selskapeligheter av ymse sort. Det har vært barne-, ungdoms- og voksenfester, konfirmasjoner, klesbyttedager, jobb-, styre -og komitemøter, bandøvinger, fotballkvelder, overnattinger, eggdistribuering, ukrainsk kafé, historiekveld og filmkvelder. I tillegg kommer den spontane bruken i fellestiden. Trafogruppa arrangerte også ulike «årstidsarrangementer», som helt eller delvis var tilknyttet Trafoen; som påskemarkering, Halloween og julegrantenning. Sist, men ikke minst, må vi nevne den gigantiske suksessen jubileumsuka i august, i forbindelse med Torshovbyens 100 år, hvor Trafoen gjorde sitt på mange måter. Hyggelig at så mange beboere, unge og eldre, synes Trafoen er stedet! Utpå vårparten i år vil det bli foretatt en nødvendig oppgradering av husets vegger, der nye friske farger innvendig vil komme til å øke trivselsfaktoren ytterligere. Et nytt og moderne bookingsystem er også på trappene. Vi håper dette systemet kommer til å gå varmt og at vi ved neste årsrapport kan informere om at det knapt har vært ledig i Trafoen. Vi avslutter med samme oppfordring som i fjor; har du ideer til positive og inkluderende aktiviteter eller arrangementer til felles glede for store og /eller små beboere, ikke nøl med å iverksette dem. Vi vil ha enda mer lys og liv i Trafoen! Minner også igjen på viktigheten av å overholde stilletiden ved gjennomføring av festligheter i Trafoen, og at det etter avsluttet arrangement ryddes og vaskes ut etter sjekkliste. Informasjon om Trafobruk og booking finnes på gårdens hjemmesider, www.torshovkvartal8.no. Ha det fint i Trafoen! Hilsen trafogruppa, som per i dag består av Solrun, Karoline, Ingvild, Johanna, June, Jette og Eli.

  Hagegruppa

  Det har vært flere utfordringer i hagen, slik som vanningsrestriksjoner, et overflod av plommer og nedfallsfrukt, ødelagte blomsterbed etter renovering av fasaden i bakgården. På dugnadsdagene kommer det alltid godt med folk, men jeg ønsker å nevne høstdugnaden. Det er vel første gang jeg har sett så mange voksne folk klatre og beskjære våre plommetrær. Det var riktig god stemning og ledet av Olav Schreurs som delte av sin kunnskap. Fint om dette kan bli en del av gårdens rutiner.

  Regnskap / kostnadsøkninger

  Årsregnskapet for år 2023 viste et driftsresultat på kr. 1 168 741,-, samt omløpsmidler på 1 599 546,-. Overskuddet ble foreslått overført til sameiets egenkapital. 

• Oppvarming og energiattest
  Oppvarming

  Varmekabler på baderom. Ildsted i stue. Panelovner. 

  Informasjon om strømforbruk

  Selger har ikke bebodd eiendommen den siste tiden. Den har vært leid ut. Energiforbruket vil variere fra husstand til husstand. Dette vil variere avhengig av antall familiemedlemmer i husstanden, ønsket innetemperatur, egne fordelsavtaler etc.

  Energimerking

  Oppvarmingskarakter:Rød

  Energikarakter: G

  Se fullstendig energiattest fra selger som vedlegg til salgsoppgave.

  Megler har intet ansvar for informasjon som følger av energiattest.

• Områdebeskrivelse
  Beliggenhet

  Torshov er en livlig og attraktiv bydel i Oslo, kjent for sin sjarmerende kombinasjon av grønne områder, kulturtilbud, og et mangfoldig utvalg av butikker og restauranter.

  Torshov ligger nord for Grünerløkka og øst for Sagene, og grenser til Akerselva i vest. Bydelen har en hyggelig atmosfære med et variert utvalg av boliger, inkludert tradisjonelle bygårder og moderne leilighetskomplekser.

  Grønne områder og parker

  • Torshovparken: En stor og populær park perfekt for piknik, turgåing, og rekreasjon. Den har store plener, trær, og en lekeplass for barn.
  • Torshovdalen: En grønn dal som strekker seg fra Sandaker til Torshov. Den er ideell for joggeturer, spaserturer, lekeplass, tuftepark, ramp og aking på vinteren.

  Kultur og underholdning

  • Soria Moria: Et kulturhus som huser både Det Andre Teatret og Cosmopolite Scene. Her kan man oppleve alt fra teaterforestillinger til konserter med internasjonale artister.
  • Torshovteatret: En del av Nationaltheatret, kjent for sitt innovative repertoar og nyskapende forestillinger.

  Restauranter og kafeer

  • Torshov har et bredt utvalg av spisesteder, fra koselige kafeer til trendy restauranter. Noen populære alternativer inkluderer:
  • Bar Albatross: Cocktailbar. For mange baren de alltid vender tilbake til. 
  • Bruun-Larsen: Hyggelig nabolagsbar på Torshov.
  • Grisen: En gastropub kjent for sin avslappede atmosfære og gode mat.
  • Tranen: En historisk kafé og restaurant som tilbyr både bakverk, kaffe og full middag.
  • Sagene Lunsjbar: En hyggelig plass for en uformell lunsj eller middag.

  Shopping og dagligvare

  • Kiwi, Rema 1000, Coop: Flere supermarkeder finnes i området, slik at dagligvareinnkjøp er enkelt og praktisk.
  • Torshov Torg: Et lite kjøpesenter med ulike butikker og tjenester.

  Skoler og barnehager

  • Torshov har flere barnehager og skoler, noe som gjør området familievennlig. Blant annet finner man Nordpolen og Lilleborg skole.

  Transport

  • Torshov er godt forbundet med offentlig transport. Trikkelinjene 11, 12, og 13 går gjennom området, og det er flere bussruter som gjør det enkelt å komme seg rundt i byen.

  Idrett og fritid

  • Torshovhallen: En idrettshall som tilbyr ulike aktiviteter og idrettsmuligheter.
  • Muselunden Frisbeegolfbane: En populær frisbeegolfbane i nærheten, perfekt for en aktiv ettermiddag ute.

  Torshov er et dynamisk og attraktivt område i Oslo med noe for enhver smak. Om du er ute etter kultur, natur, gode matopplevelser eller en familievennlig atmosfære, har Torshov mye å tilby.

  Skolekrets/barnehage

  Adressen sogner til Lilleborg skole. Flere barnehager i nærområdet. 

• Offentlige forhold
  Regulering

  Eiendommen er regulert for boligformål og følger gjeldende reguleringsplan S-2255, vedtatt 28.07.1977 - Reguleringsbestemmelser i tilknytning til endret reguleringsplan for Oslo sentrum og indre sone i Oslo kommune. Bygningen er vernet som kulturminne (tidligere Gul Liste fra Byantikvaren i Oslo). Dette gjelder for alle de klassiske Torshov-kvartalene. Nærområdet er primært regulert for boliger, samt for friområde (Torshovparken). Det er ingen kjente forslag til endringer i reguleringsplaner for nærområdet.

  Bystyret vedtok den 23.09.2015 ny kommuneplan for Oslo - "Oslo mot 2030".

  Arealbekreftelse

  Arealbekreftelse fra kommunen følger vedlagt.

  Bevaringsverdig

  Eiendommen er registrert på byantikvarens gule liste.

  Dette innebærer at eiendommen er helt eller delvis bevaringsverdig, og kan ha betydning for fremtidig ombygging/restaurering mv. Byantikvaren skal gi en rådgivende uttalelse i byggesaker som berører eiendommen.

  Konsesjon / Odel

  Det er ingen konsesjon eller odel knyttet til salget av denne eiendommen.

  Ferdigattest / Brukstillatelse

  Det foreligger "ekspedisjonsdokument" fra byggeåret. Et ekspedisjonsdokument er forgjengeren til ferdigattest. Dette dokumentet er førstesiden på byggesaken, hvor alle godkjennelser blir stemplet på (oppmålingssjefen, brannsjefen, helseråd, etc). Dette dokumentet kan være (ferdig) attestert, men i noen tilfeller er det bare registrert dato for byggeanmeldelse. Ved eldre bygårder er det som oftest dette dokumentet som vedlegges (attestert eller uattestert) for bekreftelse på at bygningen ble lovlig satt opp. Ekspedisjonsdokument kommer hovedsakelig i bygg som ble bygget på 1800-tallet og frem til rundt 1940-50.

  Det foreligger godkjente og byggemeldte tegninger, men det er avvik fra disse.  

  Heftelser

  Borettslaget har lovbestemt pant for inntil 2 G i andelene.

  På eiendommen kan det være tinglyst erklæringer/avtaler som for eksempel rett til kommunen til å

  anlegge vann- og kloakkledninger inkl. reparasjon av disse, bestemmelser om bebyggelsen, gjerder, vei

  og adkomstrettigheter. Disse erklæringene/avtalene vil følge eiendommen ved salg, og kan ikke slettes.

  For nærmere informasjon om dette gjelder denne eiendommen, se oversikten over tinglyste heftelser.

  Dersom det ønskes mer informasjon, ta kontakt med megler.

  Vei, vann og avløp

  Offentlig vannforsyning via private stikkledninger.

  Tinglyste rettigheter og heftelser

  På eiendommen er det tinglyst følgende heftelser og rettigheter som følger eiendommens matrikkel ved overskjøting til ny hjemmelshaver:

  Legalpant

  Kommunen har legalpant som sikkerhet for betaling av kommunale avgifter og eventuell eiendomsskatt.

  Legalpant er pant som ikke kommer frem av grunnboksutskriften, og har bedre prioritet enn for eksempel lån til bank som er tinglyst på eiendommen.

• Andre kjøpsforhold
  Overtagelse

  Etter avtale. 

  Boligselgerforsikring

  Selger har tegnet boligselgerforsikring.

  Boligkjøperpakke

  Sammen med Tryg har vi skreddersydd boligkjøperpakke slik at du kan være trygg på at du har alle forsikringene du trenger. Enten du har kjøpt hus, leilighet eller hytte. Denne gunstige pakken fra Tryg inkluderer også juridisk hjelp hvis du oppdager feil og mangler ved boligen utover det som er opplyst om.

  Boligkjøperpakken inneholder innboforsikring, renteforsikring for situasjoner der kjøper ikke får solgt nåværende bolig, samt en flytteforsikring for alle de tre boligtypene. For hus og hytte omfatter den i tillegg bygningsforsikring hvor kostnader for å reparere eller gjenoppbygge huset ditt er inkludert.

  Les mer om forsikringen i produktark for Boligkjøperpakke som ligger vedlagt i salgsoppgaven. Boligkjøperpakken må tegnes senest i forbindelse med kontraktsmøte. Kjøper mottar ingen særskilt faktura for Boligkjøperpakken siden kostnaden det første året legges til oppgjøret for kjøpesummen for boligen. Megler/meglerforetak mottar honorar for denne formidlingen

  Løsøre og tilbehør

  Integrerte hvitevarer på kjøkken medfølger, samt kombimaskin på baderom (vaskemaskin & tørketrommel).  

  Det gjøres spesielt oppmerksom på at boligens tilbehør og løsøre ikke medfølger handelen med mindre dette fremkommer av nærværende prospekt. Med mindre annet er spesifisert i salgsoppgaven gjelder NEFs normgivende liste over løsøre og tilbehør. Løsøre og tilbehør som medfølger overdras uten noen form for garantier, foruten eventuell gjenværende leverandørgaranti.

• Kjøpsvilkår
  Budgivning

  Alle bud skal inngis skriftlig til megler, som formidler disse vi dere til selger. Kravet til skriftlighet gjelder også budforhøyelser og motbud, aksept eller avslag fra selger.

  Bud kan legges inn på eiendommens finn-annonse ved å trykke på knappen «gi bud» eller via vår hjemmeside. Ved elektronisk budgivning legges bud inn ved å benytte BankID. Bud kan også inngis på budskjema vedlagt i salgsoppgaven. Før megler formidler bud til selger, skal megler innhente gyldig legitimasjon og signatur fra budgiver. Kravet til legitimasjon og signatur er oppfylt for budgivere som benytter Bank-ID og vi oppfordrer derfor alle til å gi bud elektronisk ved å benytte GI BUD knappen på eiendommens hjemmeside på www.tinholt.no. Eventuelle forhøyelser kan sendes ved å svare direkte på mottatt sms fra meglers system, til megler. Alle budforhøyelser skal bekreftes av megler.

  For at budene skal kunne bli behandlet og videreformidlet skriftlig til alle involverte parter, må alle bud ha en tilstrekkelig lang akseptfrist, jf. eiendomsmeglingsforskriften § 6-3. Selger må også skriftlig akseptere budet før aksept kan formidles til budgiver.

  Akseptfrist på alle bud skal være minimum 30 minutter, og budforhøyelser må skje i god tid før fristens utløp. Bud som ikke er skriftlig, eller som har kortere akseptfrist enn til kl. 12.00 dagen etter siste annonserte visning, vil ikke bli formidlet til selger. Megler skal så snart som mulig bekrefte skriftlig overfor budgivere at budene deres er mottatt. Selger står fritt til å akseptere eller forkaste et hvert bud og er således ikke forpliktet til å akseptere det høyeste budet på eiendommen.

  Etter at eiendommen er solgt vil kjøper og selger få tilsendt budjournal. Øvrige budgivere kan få utlevert kopi av budjournalen i anonymisert form. Det gjøres oppmerksom på at budgiver også vil være den som vil stå som kjøper av eiendommen. Dersom man etter at bud er akseptert ønsker å endre hvem som skal stå som eier, forutsetter dette at selger godkjenner en slik endring. Alle involverte parter skal signere kjøpekontrakt og er solidarisk ansvarlig for kjøpet frem til oppgjør er gjennomført.

  For mer informasjon om budgivningsprosessen, se «Forbrukerinformasjon om budgivning», som er vedlagt salgsoppgaven, eller ta kontakt med megler.

  Salgsbetingelser

  Eiendommen skal overleveres kjøper i tråd med det som er avtalt. Det er viktig at kjøper setter seg grundig inn i alle salgsdokumentene. Salgsoppgaven er basert på de opplysningene selger har gitt til megler, den den bygningssakkyndiges tilstandsrapport, samt opplysninger innhentet fra kommunen, Kartverket og andre tilgjengelige kilder.

  Det er forventet at kjøper setter seg grundig inn i alle salgsdokumentene, herunder salgsoppgave, tilstandsrapport og selgers egenerklæring. Kjøper anses kjent med forhold som er tydelig beskrevet i salgsdokumentene. Forhold som er beskrevet i salgsdokumentene kan ikke påberopes som mangler. Dette gjelder uavhengig av om kjøper har lest dokumentene.

  Alle interessenter oppfordres til å undersøke eiendommen nøye, gjerne sammen med fagkyndig før bud inngis. Kjøper som velger å kjøpe usett kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe han burde blitt kjent med ved undersøkelsen. Det kan være avvik fra dagens rombruk/rombenevnelser sammenlignet med det som er byggemeldt/godkjent.

  Dersom det er behov for avklaringer, anbefaler vi at kjøper rådfører seg med eiendomsmegler eller en bygningssakyndig før det legges inn bud.

  På grunn av ulike avtalevilkår kan selger vurdere bud fra en som ikke er forbruker, ulikt fra en forbrukers bud. Dersom kjøper ikke er forbruker, er selger sitt mulige mangelsansvar begrenset fordi eiendommen selges “som den er”. Selger kan ikke ta «som den er» forbehold ovenfor en forbrukerkjøper. Selv et lavere bud fra en som ikke er forbruker kan foretrekkes fordi begrensningen i mulig mangelsansvar kan ha egenverdi for selger. Selger står fritt til å forkaste eller akseptere ethvert bud, og er for eksempel ikke forpliktet til å akseptere høyeste bud.

  Lov om avhending av fast eigedom (avhendingslova)

  Frivillig salg av fast eiendom reguleres av Lov om avhending av fast eiendom av 3. juli 1992 nr. 93.

  Lov om avhending av fast eigedom (avhendingslova)

  Frivillig salg av fast eiendom reguleres av Lov om avhending av fast eiendom av 3. juli 1992 nr. 93.

  Forbrukerkjøp/avtalevilkår

  Med forbrukerkjøp menes kjøp av eiendom når kjøperen er en fysisk person som ikke hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet.

  Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen, eller det foreligger brudd på bestemmelsene i avhendingsloven §§ 3-2 til 3-8. Hvis eiendommen ikke er i samsvar med det kjøperen må kunne forvente ut ifra alder, type og synlig tilstand, kan det være grunnlag for mangelskrav. Det samme gjelder hvis det er holdt tilbake eller gitt uriktige opplysninger om eiendommen. Dette gjelder likevel bare dersom man kan gå ut ifra at det virket inn på avtalen at opplysningen ikke ble gitt eller at feil uriktige opplysninger ikke blir rettet i tide på en tydelig måte.

  En bolig som har blitt brukt i en viss tid, har vanligvis blitt utsatt for slitasje og skader kan ha oppstått. Slik bruksslitasje må kjøper regne med og det kan avdekkes enkelte forhold etter overtakelse som nødvendiggjør utbedringer. Normal slitasje og skader som nødvendiggjør utbedring, er innenfor hva kjøper må forvente og vil ikke utgjøre en mangel.

  Boligen kan ha en mangel etter avhendingsloven § 3-3 dersom det er avvik mellom opplyst og faktisk innvendig areal, forutsatt at avviket er på 2% eller mer og minimum 1 kvm.

  Ved beregning av et eventuelt prisavslag eller erstatning må kjøper selv dekke tap/kostnader opptil et beløp på kr 10.000 (egenandel).

  Profesjonell (næringsdrivende) avtalevilkår

  Hvis kjøper er en juridisk person, eller en fysisk person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet, vil kjøpet ikke anses som et forbrukerkjøp.

  Dersom kjøper ikke er forbruker selges eiendommen «som den er», og selgers ansvar er da begrenset jf. avhl. § 3-9, 2. pktm. Informasjon om kjøpers undersøkelsesplikt, herunder oppfordringen om å undersøke eiendommen nøye, gjelder også for kjøpere som ikke anses som forbrukere.

  Lov om hvitvasking

  Eiendomsmeglingsforetak plikter etter lov om hvitvasking å gjennomføre kontrollhandlinger knyttet til kjøper og selgers identitet og forhold knyttet til gjennomføringen av handelen. Dette omfatter også opplysninger om kundeforholdets formål og tilsikrede art. For kjøper må kontroll av legitimasjon skje senest ved inngåelse av kontrakt. Signering med bankID er regnet som gyldig legitimasjonskontroll.

  Ved oppdrag hvor juridiske personer (selskap) er part må eiendomsmegler også gjennomføre kontroll av hvilke fysiske personer som kontrollerer selskapet (reelle rettighetshavere). Dersom megler ikke klarer å gjennomføre pålagte kundetiltak må megler avvise kunden og oppdraget. Megler har også plikt å melde forhold som ikke er avklart og fremstår som mistenkelige til Økokrim. Megler kan også i enkelte tilfeller ha plikt til å stanse gjennomføringen av handelen.

  Betalingsbetingelser

  Oppgjør skal betales i en samlet innbetaling fra norsk bank. Betaling fra utlandet tillates kun i unntakstilfeller og dersom det er avklart med megler i anledning avtaleinngåelse (budaksept).

  Finansiering

  Vi har løpende kontakt med finansinstitusjoner som kan tilby lån med konkurransedyktige betingelser. Hvis ønskelig formidler vi gjerne kontakt.

  Kjøpekontrakt

  Kjøper og selger er forpliktet til å undertegne standard kjøpekontrakt utarbeidet av Tinholt i forbindelse med eiendomstransaksjonen. Eiendomsmegler sin standardkontrakt inneholder bl.a. bestemmelser om at hvis det foreligger vesentlig mislighold som bl.a. gir selger rett til å heve når det er gått 30 dager fra avtalt betalingstid, kjøper aksepterer dette som bindende for seg. Det forutsettes at hjemmel til eiendommen overføres til kjøper. Dersom dette ikke er ønskelig må det tas forbehold i budet. Kjøpekontrakt kan besiktiges hos eiendomsmegler før bud inngis. Kontakt eiendomsmegler for spørsmål.

  Personopplysningsloven

  Personopplysninger blir behandlet i samsvar med personopplysningsloven.

• Om oppdraget
  Meglers vederlag

  Følgende er avtalt om meglers vederlag, og skal betales av selger:

  Provisjon 1,000 % av salgssummen inkl. mva (minimum 27 500 inkl. mva)

  Tilrettelegging fra: 15 000,00

  Tinholt Markedspakke: 22 000,00

  Oppgjørshonorar: 6 000,00

  Betalingsutsettelse: 7 000,00

  2 visninger: 6 000,00

  Dersom handel ikke kommer i stand eller oppdraget sies opp, har oppdragstaker krav på rimelig vederlag for medgått tid/utført arbeid og avtalte utgifter (utgifter til påløpte visninger, innhenting av opplysninger, markedspakke og tilrettelegging), samt eventuelle utlegg. Alle priser er inkl. mva.

  Meglers vederlag er avtalt til 111.000,-.

  Vedlegg til salgsoppgaven

  Vedleggene er en del av den komplette salgsoppgaven. Det er viktig at interessenter setter seg godt inn i vedleggene og kontakter megler med eventuelle spørsmål før bud inngis.

  Megler

  Ansvarlig megler er:

  Espen Fjeld

  +47 95 84 66 41

  [email protected]

  Meglerforetaket

  Tinholt Eiendomsmegling AS.

  Org. nr. 928 582 906.

  Bygdøy Allé 60

  0265 Oslo.