Grottenveien 9
Hel tomannsbolig|Panoramautsikt over fjorden BRA 425 m²|Solrikt & usjenert|Utleie|Oppgraderingsbehov | Garasje|Carport
- Prisantydning
- 19 800 000,-
- Omkostninger
- 496 240,-
- Totalpris
- 20 296 240,-
- Eiendomstype
- Horisontaldelt tomannsbolig
- Eieform
- Fast eiendom
- Byggeår
- 1949
- Soverom
- 7
- Bad
- 4
- Internt brukseareal
- 380 m²
- Eksternt bruksareal
- 45 m²
- Tomtetype
- Eiet
- Energimerking
- F
Egenskaper
- Sentralt
- Utsikt
- Rolig
- Bademulighet
- Turterreng
Fasiliteter
- Balkong / terrasse
- Bredbåndstilknytning
- Lademulighet
- Peis / ildsted
- Garasje / parkering
- Parkett
- Offentlig vann / kloakk
Beskrivelse
Visninger
Informasjon
- Oppdragsnummer
201240086.
Adresse og matrikkelGrottenveien 9. Gnr. 197, bnr. 320 i Oslo.
EierBente Bøe.
Byggeår1949/1985.
Tomt2088 m². Tomten er eiet.
Parkering/garasjeGarasjeplass i frittstående garasje. Carport med el-billader.
Beregnet totalkostnadPrisantydning kr 26 000 000,-
Omkostninger:
240,- (Pantattest kjøper)
500,- (Tingl.gebyr skjøte - Statens Kartverk)
500,- (Tingl.gebyr pantedokument - Statens Kartverk)
650 000,- (Dokumentavgift 2,5% av salgssum)
17 550,- (Tryg Boligkjøperpakke hus)
--------------------------------------------------------
651 240,- (Omkostninger totalt uten Tryg Boligkjøperpakken)
668 790,- (Omkostninger totalt med Tryg Boligkjøperpakken)
--------------------------------------------------------
26 651 240,- (Totalpris inkl. omkostninger uten Tryg Boligkjøperpakken)
26 668 790,- (Totalpris inkl. omkostninger med Tryg Boligkjøperpakken)
--------------------------------------------------------
Det ovenstående forutsetter at eiendommen selges til prisantydning og at det kun tinglyses ett pantedokument. Det tas forbehold om endringer i offentlige gebyr.
- Boligens areal
BRA-i: 380 m²
BRA-e: 45 m²
TBA: 52 m²
Loftsetasje:
Internt bruksareal: 23 m²
Følgende rom er oppgitt som BRA-i: 5 boder.
2.etasje:
Internt bruksareal: 85 m²
Følgende rom er oppgitt som BRA-i: Trapperom, entré, gang, kjøkken, to soverom, bad/vaskerom, spisestue og stue.
2.etasje (tilbygg):
Internt bruksareal: 31 m²
Følgende rom er oppgitt som BRA-i: Trapperom, soverom og stue.
1.etasje:
Internt bruksareal: 157 m²
Følgende rom er oppgitt som BRA-i: Entré, trapperom, stue, spisestue, gang, kjøkken, arbeidsrom, to bad, hall m/trapp og 3 soverom.
Underetasje (hoveddel):
Internt bruksareal: 84m²
Følgende rom er oppgitt som BRA-i: Entrè, kjøkken, stue, soverom, trapperom, gang, vaskerom, bad, toalettrom og 4 boder.
Underetasje (tilbygg)
Internt bruksareal: 0 m²
Eksternt bruksareal: 45 m²
Følgende rom er oppgitt som BRA-e: Bod.
Tomannsbolig:
Det foreligger godkjente og byggemeldte tegninger, men de stemmer ikke med dagens bruk.
Det foreligger byggemeldte tegninger for underetasjen, 1. etasje, 2. etasje og for tilbygget.
Ingen byggemeldte og godkjente plantegning for 2. etasje i hoveddel er forevist eller tilgjengelig. Basert på innhentet plantegninger fra plan og bygningsetaten er det registrert noe avvik på planløsning i forhold til dagens bruk:
Romfordeling i 2. etasje for tilbygget er ikke beskrevet på tegningene. Rommene er dermed beskrevet etter dagens bruk i salgsoppgave, men må kontrolleres at er godkjent for varig opphold eller den bruk som ønskes. I 1. etasje ble det registrert gang mellom kjøkken og spisestue, samt fjernet vegg mellom spisestue og allrom. Vindu fra stuen og mot veranda er fjernet i 1. etasje.
I underetasjen ble det registrert avvik fra opprinnelige byggetegninger ved at det er etablert en boenhet som inneholder entre, kjøkken, stue, soverom, gang, toalettrom og bad. Endring fra tilleggsdel til hoveddel er søknandspliktig og selger har ikke søkt om bruksendring. Dersom boenheten skal benyttes til varig opphold må det kontrolleres at rommene tilfredsstiller krav til varig opphold samt at bruksendring godkjennes. Kjøper bærer selv risikoen for fremtidig bruk av rommet og for eventuelle pålegg fra det offentlige. Dette omfatter også risikoen for om søknad om bruksendring godkjennes og alle kostnader i den forbindelse.
- Beskrivelse
En meget innholdsrik og sjelden utsiktseiendom beliggende høyt og fritt til i Bekkelagsskråningen. Denne flotte beliggenheten gir fri sikt mot fjorden og en imponerende sjøutsikt i flere retninger. Husets plassering skiller seg ut med uhindret og langstrakt panoramautsikt over indre Oslofjord, Bærum, de nærliggende øyene og store deler av Oslo sentrum. Svært gode solforhold nytes fra en av boligens mange terrasser eller hage hvor du har sol fra morgen til kveld.
Innvendig er denne tomannsboligen svært innholdsrik med flere boenheter med egen inngang. Boligen fremstår velholdt og funksjonell med stort potensial og mange bruksmuligheter. Fantastisk utsikt fra stort sett alle rom mot sjø- og båtliv. Stor tomt på hele 2088 m², regulert i henhold til plan S-4275 kan åpne for flere muligheter for eiendommen. Omgivelsene er rolige og landlige, samtidig som det er kort vei inn til sentrum, skoler og servicetilbud i nærområdet.
InnholdBoligen er pr i dag registrert som horsiontadelt tomannsbolig med to bruksenheter.
Innholdsrik enebolig på fordelt over 4 plan med mange oppholdssrom, soverom, mye bodplass og garasje. Stort potensial og mange bruksmuligheter. Boligen har en flott beliggenhet med utsikt og gode solforhold.
PåkostningerSelger opplyser om følgende påkostninger:
- 1985: Tilbygg ble oppført.
- 2018: Overflatene i 2. etasje på hoveddelen ble pusset opp.
- 2021: Kjøkkenet ble oppgradert.
- 2022: Varmepumpe ble installert.
KjøkkenKjøkkenet i 2. etasje har en pen innredning med glatte fronter og en benkeplate i laminat med nedfelt kum i stål. Kjøkkenet er utstyrt med kjøleskap med fryser og oppvaskmaskin. Ifølge eieren ble kjøkkeninnredningen malt og benkeplaten byttet ut i 2018.
Kjøkkenet i 1. etasje har glatte fronter og en benkeplate i komposittstein med nedfelt kum i kompositt. Her finner du kjøleskap med fryser, oppvaskmaskin, platetopp, stekeovn, vannstoppsystem, Hot Water system og komfyrvakt.
Kjøkkenet i underetasjen har en enkel innredning med glatte fronter og benkeplate i laminat med nedfelt kum i stål. Dette kjøkkenet er utstyrt med kjøleskap med fryser, oppvaskmaskin og komfyr.
BadEneboligen har 4 bad i halvmoderne standard med gulvvarme, I tillegg til et toalettrom og et separat vaskerom.
VarmtvannstankBoligen har tre varmtvannstanker, som sikrer pålitelig tilgang til varmt vann. Den ene tanken er på 200 liter og ble installert i 2004, mens en annen på 200 liter ble byttet ut mellom 2017 og 2019. Den tredje tanken, også på 200 liter, er fra 2014.
To av varmtvannstankene står på vaskerommet i underetasjen, mens den tredje er plassert i gangen i underetasjen.
OverflaterGulv: Innvendige gulvflater i boligen består av fliser, belegg, gulvbord, parkett, teppe, laminat og betong.
Innervegger: Veggene er dekket med tapet, trepanel, finerpanel, malte flater, malt strie, samt puss og betong.
Himlimg: På himlingene finner du trepanel, folierte takplater, malt duk, malte flater og malt strie.
GarderoberFlere stedstilpassede garderober følger boligen.
Balkong/terrasseBoligen har flere hyggelige uteplasser:
- En veranda med utgang fra spisestuen i hoveddelen (1.etasje) på cirka 21,2 m².
- Veranda med utvendig adkomst, på omtrent 15,9 m².
- Veranda med utgang fra stue 2.etasje på cirka 15,2 m².
Fantastisk utsikt fra alle tre mot fjord og by.
DørerBygningen har malte balkongdører i tre i både 1. og 2. etasje. Hovedytterdørene er malte og fra byggeåret, mens ytterdørene fra tilbyggsåret er lakkerte.
Elektrisk anleggDet elektriske anlegget er vurdert med TG2. Anlegget er utstyrt med automatsikringer og har følgende sikringsskap:
- Eget sikringsskap i 1. etasje.
- Eget sikringsskap i 2. etasje.
- Et egnet sikringsskap i 2. etasje for tilbygget.
- Eget sikringsskap i underetasjen.
VinduerBoligen har vinduer med både 3-lags og 2-lags glass fra 1979, 1982, 1983 og 1984.
Noen av vinduene med koblede glass er fra byggeåret.
I tillegg er det ett vindu fra 2005 i 2. etasje.
- Tilstandsgrad
I forbindelse med salget er følgende tilstandsgrader markert i tilstandsrapporten:
TG3 (Store eller alvorlige avvik) - 19 stykk.
TG2 (Avvik som kan kreve tiltak) - 23 stykk.
TG1 (Mindre eller moderate avvik) - 6 stykk.
Punkter som har fått TG3 (Store eller alvorlige avvik):
Nedløp og beslag:
Informasjon: Beslag på taket fra 2014 på opprinnelig del boligen. Beslag på taket fra 1985 for tilbygget.
Vurdering avvik: Det mangler snøfangere på deler av taket, noe som var krav på byggemeldingstidspunktet for tilbygget. Det er ikke tilfredsstillende bortledning av vann fra alle taknedløp ved grunnmur. Tilstandsgrad 3 settes til med hensyn ingen snøfangere hvor det foreligger krav i henhold til NS 3600.
Tiltak: Det må monteres snøfangere for å oppfylle byggeårets krav. Utkast ved grunnmur bør ledes bort fra grunnmur for å avverge fukt i kjelleren. Fukt i grunnmuren kan over tid føre til sopp og råte og er skadelig for både bomiljøet og boligen. Overvåk tilstanden jevnlig.
Dører - 2 - 3:
Informasjon: Bygningen har malte balkongdører i tre i 2. etasje fra 1983.
Vurdering avvik: Balkongdør med råteskader i utvendig dørblad. Tilstandsgrad 3 settes med hensyn til råteskader i dørbladet og utskiftning er påkrevd i henhold til NS 3600.
Tiltak: Balkongdøren har behov for utskiftning.
Balkonger, terrasser og rom under balkonger - 2:
Informasjon: Veranda med utvendig adkomst på ca. 15,9 m2. Rekkverkshøyde fra ca. 83 cm.
Vurdering avvik: Rekkverket er for lavt i forhold til dagens krav. Tekkingen på verandaen har utettheter pga avflassing av maling og riss i betongdekke. Synlig løs betong, riss og rust på armering tilsier fukt i konstruksjonen. Tilstandsgrad 3 settes med hensyn til skader og deformasjon som tilsier behov for umiddelbare tiltak i henhold til NS 3600.
Tiltak: Det er ikke krav om utbedring av rekkverkshøyde opp til dagens forskriftskrav. Utskiftning av tettesjikt/membran må utføres, samt utbedring av betongdekke. Konsekvensen av utett tettesjikt er vanninntrengning som kan medføre fuktighet og fuktproblemer i underliggende konstruksjon.
Balkonger, terrasser og rom under balkonger - 2 - 3:
Informasjon: Veranda ut fra stuen i 2. etasje på ca. 15,2 m2. Rekkverkshøyde fra ca. 73 cm. Terskelhøyde fra dekke og mot boligrom på ca. 11 cm. Det bemerkes at tilfarergulv hindrer tilgang til tettesjikt og fall for avrenning. Tilfarere og terrassebord fra 2018 i følge eier.
Vurdering avvik: Rekkverket er for lavt i forhold til dagens krav. Tilstandsgrad 3 settes med hensyn til skader og deformasjon som tilsier behov for umiddelbare tiltak i henhold til NS 3600.
Tiltak: Det er ikke krav om utbedring av rekkverkshøyde opp til dagens forskriftskrav. Utskiftning av tettesjikt/membran må utføres. Konsekvensen av utett tettesjikt er vanninntrengning som kan medføre fuktighet og fuktproblemer i underliggende konstruksjon.
Utvendige trapper:
Informasjon: Utvendig trapper og rampe i betong.
Vurdering avvik: Det er ikke montert rekkverk ved rampen i underetasjen. Tilstandsgrad 3 settes med hensyn til avvik fra dagens byggetekniske forskrift.
Tiltak: Rekkverk/håndløpere må monteres for å lukke avviket. Ved manglende rekkverk/håndløpere er det større risiko for at personer kan falle og medføre skade på barn, eldre eller personer med redusert mobilitet.
Pipe og ildsted:
Informasjon: Boligen har mursteinspipe fra byggeåret. Plassbygd åpen peis i 1 .etasje og 2. etasje. Vedovn i 1. etasje og vedkamin i 2. etasje. Det foreligger tilsynsrapport fra 2017.
Vurdering avvik: Ved tilsynet er det gitt avvik på grunn av teglskorsteinen er tildekket av brennbart materiale og at alle yttersidene av en teglskorstein skal være tilgjengelig for ettersyn, samt røykvarsler er over 10 år gammelt. Tilstandsgrad 3 settes med hensyn til avvik i henhold til forskrifter.
Tiltak: Pipevanger må gjøres tilgjengelig. Konsekvensen er at sprekker og skader ikke oppdages i pipens struktur. Kostnadsestimatet er kun satt med hensyn til nærmere undersøkelser av fagmann på området.
Etasjeskille/gulv mot grunn:
Informasjon: Tradisjonelt trebjelkelag og støpt dekke som etasjeskillere.
Vurdering avvik: Det ble registrert nivåforskjell mellom rom på ca. 45 mm i 1. etasje. Årsaken kan være ulik oppbygning mellom rommene. Målt høydeforskjell på ca. 30 mm gjennom hele spisestuen i 2. etasje, samt ca. 30 mm gjennom hele soverom i underetasjen. Tilstandsgrad 3 gis med bakgrunn i standardens krav til godkjente måleavvik.
Tiltak: For å få tilstandsgrad 0 eller 1 må høydeforskjeller rettes opp.
Rom Under Terreng:
Informasjon: Gulvet er av betong. Veggene har betong/mur.
Vurdering avvik: Det er påvist noe fuktgjennomtrenging inn i kjellermur pga avflassing av maling og løs puss, samt påvist synlige fukt/råteskader i treverk i underetasjen. Tilstandsgrad 3 settes med hensyn til påvist skadelig fukt og fuktskade i henhold til NS 3600.
Tiltak: Tiltak må påregnes. Konsekvensen er at fukt i konstruksjonene kan forårsake allergier, astma og andre luftveisproblemer.
Bad/vaskerom i 2. etasje - generell:
Informasjon: Bad/vaskerom fra ca. 1974 i følge eier. Dokumentasjon: ingen dokumentasjon.
Vurdering avvik: Våtrommet må oppgraderes for å tåle normal bruk etter dagens krav. En må forvente generell oppgradering av våtrommets tettesjikt/membran for at våtrommet skal tåle en normal bruk etter dagens krav (tett våtsone). En samlet TG 3 for rommet er satt med bakgrunn i alder.
Tiltak: Våtrommet må totalrenoveres. Alle forhold med tettesjikt, våtsone, sluk m.m. må dokumenteres.
Bad i 1. etasje - generell:
Informasjon: Bad fra ca. 1974 i følge eier. Dokumentasjon: ingen dokumentasjon.
Vurdering avvik: Våtrommet må oppgraderes for å tåle normal bruk etter dagens krav. En må forvente generell oppgradering av våtrommets tettesjikt/membran for at våtrommet skal tåle en normal bruk etter dagens krav (tett våtsone). En samlet TG 3 for rommet er satt med bakgrunn i alder.
Tiltak: Våtrommet må totalrenoveres. Alle forhold med tettesjikt, våtsone, sluk m.m. må dokumenteres.
Bad nr. 2 i 1. etasje - generell:
Informasjon: Bad fra 1985. Dokumentasjon: ingen dokumentasjon.
Vurdering avvik: Våtrommet må oppgraderes for å tåle normal bruk etter dagens krav. En må forvente generell oppgradering av våtrommets tettesjikt/membran for at våtrommet skal tåle en normal bruk etter dagens krav (tett våtsone). En samlet TG 3 for rommet er satt med bakgrunn i alder.
Tiltak: Våtrommet må totalrenoveres. Alle forhold med tettesjikt, våtsone, sluk m.m. må dokumenteres
Vaskerom i underetasje - generell:
Informasjon: Vaskerom fra byggeåret. Dokumentasjon: ingen dokumentasjon.
Vurdering avvik: Våtrommet må oppgraderes for å tåle normal bruk etter dagens krav. En må forvente generell oppgradering av våtrommets tettesjikt/membran for at våtrommet skal tåle en normal bruk etter dagens krav (tett våtsone). En samlet TG 3 for rommet er satt med bakgrunn i alder og manglende tetthet i våtsonen på rommet.
Tiltak: Våtrommet må totalrenoveres. Alle forhold med tettesjikt, våtsone, sluk m.m. må dokumenteres.
Vaskerom i underetasje - Tilliggende konstruksjoner våtrom:
Informasjon: Det ble indikert symptomer på fukt på befaringsdagen.
Vurdering avvik: Ved fuktmåling i nedre del av vegg mot våtsone fra tilstøtende rom, måles høye fuktverdier. Synlig avflassing av maling, saltutslag og løs puss på vegg mot terreng. Tilstandsgrad 3 settes med hensyn til konstaterte fuktskader i konstruksjonen i henhold til NS 3600.
Tiltak: Tiltak må påregnes. Konsekvensen er at fukt i konstruksjonene kan forårsake allergier, astma og andre luftveisproblemer. Kostnadsestimatet må ses i sammenheng med våtrommet generelt.
Bad i underetasje - generell:
Informasjon: Bad i underetasjen fra ca. 1974 i følge eier. Dokumentasjon: ingen dokumentasjon.
Vurdering avvik: Våtrommet må oppgraderes for å tåle normal bruk etter dagens krav. En må forvente generell oppgradering av våtrommets tettesjikt/membran for at våtrommet skal tåle en normal bruk etter dagens krav (tett våtsone). En samlet TG 3 for rommet er satt med bakgrunn i alder.
Tiltak: Våtrommet må totalrenoveres. Alle forhold med tettesjikt, våtsone, sluk m.m. må dokumenteres.
Bad i underetasje - Tilliggende konstruksjoner våtrom:
Informasjon: Det ble indikert symptomer på fukt på befaringsdagen.
Vurdering avvik: Ved fuktmåling i nedre del av vegg mot våtsone fra tilstøtende rom måles høye fuktverdier, samt råte i nedre del av panelen. Tilstandsgrad 3 settes med hensyn til konstaterte fuktskader i konstruksjonen i henhold til NS 3600.
Tiltak: Tiltak må påregnes. Konsekvensen er at fukt i konstruksjonene kan forårsake allergier, astma og andre luftveisproblemer. Kostnadsestimatet må ses i sammenheng med våtrommet generelt.
Branntekniske forhold:
Informasjon: Dette er en forenklet kontroll begrenset til de spørsmål som fremkommer under. Tilstandsgrad 3 settes med hensyn til manglende røykvarslere i henhold til forskrift.
Tiltak: Det anbefales å montere flere røykvarslere.
Drenering:
Informasjon: Dreneringen og fuktsikring av grunnmur er fra 1949 og 1985.
Vurdering avvik: Forventet levetid på drenering er overskredet på boligen fra 1949. Det er ut ifra observasjoner påvist indikasjoner på at drenering/tettesjikt kan ha begrenset effekt på grunn av fukt i vegger mot terreng i underetasjen. Tilstandsgrad 3 settes med hensyn til påvist funksjonsvikt og behov for tiltak i henhold til NS 3600.
Tiltak: Det må foretas utskiftning av drenering/tettesjikt.
Forstøtningsmurer:
Informasjon: Forstøtningsmurer av betong.
Vurdering avvik: Det mangler rekkverk/annen sikring på forstøtningsmuren(e) ut ifra dagens krav. Nivåforskjell på mer enn 0,5 meter der det er hardt underlag som betong, asfalt, steinheller og lignende, må sikres med rekkverk, gjerde, tett vegetasjon eller liknende slik at fallskader forebygges. Det er påvist mindre sprekker/riss i muren. Tilstandsgrad 3 settes med hensyn til krav til rekkverk i henhold til gjeldende forskriftskrav.
Tiltak: Rekkverk/annen sikring på forstøtningsmur må settes opp. Ved manglende rekkverk er det større risiko for at personer kan falle utenfor forstøtningsmuren og medføre skade på barn, eldre eller personer med redusert mobilitet. Lokal utbedring av forstøtningsmuren bør utføres.
Terrengforhold:
Informasjon: Opparbeidet tomt i skrånede terreng. Gruset gårdsplass.
Vurdering avvik: Terrenget faller stedvis inn mot bygningen ved inngangsparti og det er maksimale forhold for vann inn mot muren. Ved fall mot bygning gis TG 3 iht NS 3600.
Tiltak: Det bør foretas terrengjusteringer. Konsekvensen av fall inn mot bygningen kan føre til at overflatevann samler seg nær grunnmuren, noe som kan føre til fuktinntrengning i konstruksjonen.
Punkter som har fått TG2 (Avvik som kan kreve tiltak)
Taktekking:
Informasjon: Taktekking med takstein. Taket ble lagt om i 2014 på opprinnelig del av boligen. Taket på tilbygget fra 1985 i følge eier.
Vurdering avvik: Tekkingen har stedvis noe mose og slitasje på grunn av elde. Tilstandsgrad 2 settes med hensyn til stedvis noe mosegrodd tekking, samt kombinasjon av alder og materiale tilsier at det kan være behov for tiltak i henhold til NS 3600.
Tiltak: Lokal utbedring må utføres vedrørende mosedannelse. Forebyggende tiltak reduserer behovet for dyre reparasjoner og utskifting av takmaterialer.
Veggkonstruksjon:
Informasjon: Bindingsverkskonstruksjon fra byggeåret og tilbyggsåret. Fasade med liggende bordkledning.
Vurdering avvik: Årsaken til avviket er at uten tilstrekkelig lufting kan fuktighet bygge seg opp bak kledningen, noe som kan føre til kondensdannelse. Tilstandsgrad 2 settes med hensyn til punktvise skader på materialet og skade på overflatebehandlingen som medfører behov for reparasjoner og vedlikehold i henhold til NS 3600.
Tiltak: Det bør foretas tiltak for å bedre lufting av kledningen ved en eventuell utskiftning. Konsekvensen er at økt fuktighet bak bordkledningen kan gi gi grobunn for mugg og sopp som kan skade treverket over tid.
Takkonstruksjon/Loft:
Informasjon: Saltak konstruksjon fra byggeåret og tilbyggsåret. Tilgang til loft i opprinnelig del av boligen via dør med trapp til loftsrommet. Tett konstruksjon uten inspeksjonsmulighet ved tilbygget. Ukjent lufting av konstruksjonen. Vinduer i gavlvegg som lufting for opprinnelig del av boligen. Det ble skiftet undertak med råtedannelse i 2014 i følge eier.
Vurdering avvik: Takkonstruksjonen er begrenset ventilert pga ingen luftspalte ved raft. Undertaket er stedvis misfarget ved raft. Fuktighet på loftet kan skyldes kondens fra dårlig ventilasjon eller høy luftfuktighet innendørs som stiger opp til loftet. Tilstandsgrad 2 settes med hensyn til dårlig ventilering / lufting av takkonstruksjonen, samt svertesopp på undertaket i henhold til NS 3600.
Tiltak: Lufting/ventilering av takkonstruksjonen bør forbedres. Konsekvensen av begrenset ventilasjon på loftet kan føre til opphopning av fuktighet, som kan kondensere på kalde overflater.
Vinduer:
Vurdering avvik: Vinduer med koblede glass har begrenset isoleringsverdi. Det er påvist vinduer med fukt/råteskader i utvendig belistning. Det er stedvis påvist avvik rundt innsettingsdetaljer pga manglende spalte mellom bunnkarm og vannbrettbeslag. Årsaken er mest sannsynlig skjedd ved utskiftning i vinduene. Eldre vannbrettbeslag er ikke tilpasset overgangen til vinduene uten å tatt tilstrekkelig hensyn til behovet for en luftespalte. Enkelte vinduer tar i karm ved åpning/lukking. Det ble registrert noe avflassing av maling på utvendig karmer. Tilstandsgrad 2 settes med hensyn til punktvise skader på materialet og skader på overflatebehandlingen som medfører reparasjoner og vedlikehold i henhold til NS 3600.
Tiltak: Utvendig belistning med råteskader har behov for utskifting. Konsekvensen er at råteskadet treverk kan deformeres, noe som kan påvirke vinduets funksjonalitet. Vedvarende kondensering på innvendige bunnkarmer kan forårsake råte i treverk rundt vinduene, noe som svekker deres strukturelle integritet. Enkelte vinduer har behov for noe justering. Kontinuerlig friksjon mellom vinduet og karmen kan føre til økt slitasje på både vinduet og karmen, noe som kan resultere i behov for mer omfattende reparasjoner senere. Vinduer med oppsprekking og avflassing av maling har behov for tiltak.
Dører:
Informasjon: Bygningen har malte balkongdører i tre i 1. etasje.
Vurdering avvik: Karmene og dører er værslitte utvendig og det er sprekker i trevirket. Tilstandsgrad 2 settes med hensyn til punktvise skader på materialet og skader på overflatebehandlingen som medfører reparasjoner og vedlikehold i henhold til NS 3600.
Tiltak: Utvendige karmer/dørblad har behov for vedlikehold/utbedringer. Ubeskyttet treverk kan absorbere fuktighet, noe som kan føre til råte og strukturell svekkelse av dørblad/karmer over tid.
Dører - 2:
Informasjon: Bygningen har malte hovedytterdører fra byggeåret og lakkerte ytterdører fra tilbyggsåret.
Vurdering avvik: Det er påvist avvik rundt innsettingsdetaljer pga manglende beslag i underkant av tersklene. Det er påvist utetthet/åpning mellom dørblad og dørkarm. Dvs. at kald trekk kan oppstå. Ytterdør i underetasjen fra byggeåret tar i karm/terskel ved åpning/lukking. Tilstandsgrad 2 settes med hensyn til dårlige detaljer rundt beslag som vil gi følgeskader over tid, samt punktvise skader på materialet og skader på overflatebehandlingen som medfører reparasjoner og vedlikehold i henhold til NS 3600.
Tiltak: Beslag bør monteres. Konsekvensen kan føre til at fuktskader på tilstøtende gulv, vegger og underliggende konstruksjon. Ytterdørene døren har behov for noe justering/utbedring. Utettheter mellom karm og dørblad kan føre til at varm luft lekker ut om vinteren og kald luft om sommeren, noe som fører til økt energiforbruk for oppvarming eller kjøling av bygningen. Utvendige karmer/dørblad har behov for vedlikehold/utbedringer. Ubeskyttet treverk kan absorbere fuktighet, noe som kan føre til råte og strukturell svekkelse av dørblad/karmer over tid. Ytterdør fra byggeåret i underetasjen har behov for noe justering. Kontinuerlig friksjon mellom døren og terskelen kan føre til økt slitasje på både dørbladet og terskelen, noe som kan resultere i behov for mer omfattende reparasjoner senere.
Balkonger, terrasser og rom under balkonger:
Informasjon: Veranda ut fra spisestuen på ca. 21,2 m2.
Vurdering avvik: Rekkverket er for lavt i forhold til dagens krav. Det er ikke montert beslag mellom yttervegg og veranda. Det er værslitt/oppsprukket trevirke/trepaneler på rekkverk og terrassebord. Over tid kan påkjenningene gjøre at fukt trenger inn gjennom materialet. Det ble registrert mindre område med råteskade på undersiden av verandaen på dekkbord. Tilstandsgrad 2 settes med hensyn til registrerte skader som tilsier behov for tiltak i henhold til NS 3600.
Tiltak: Det er ikke krav om utbedring av rekkverkshøyde opp til dagens forskriftskrav. Beslag bør monteres. Uten beslag kan regnvann, smeltevann og fuktighet lett trenge inn i overgangen mellom verandaen og ytterveggen og føre til skade. Lokal utbedring/utskiftning bør utføres. Oppsprukket trevirke gjør det lettere for vann å trenge inn i materialet, noe som kan føre til råte og svekkelse over tid.
Overflater:
Informasjon: Overflater på innvendige gulv er fliser, belegg, gulvbord, parkett, teppe, laminat og betong. Overflater på innvendige vegger er tapet, trepanel, finerpanel, malte flater, malt strie og puss/betong. Overflater på innvendige himlinger er trepanel, folierte takplater, malt duk og malte flater og malt strie.
Vurdering avvik: Det ble registrert hullyd på tilfeldige steder ved entre i opprinnelig del av boligen. Det ble stedvis registrert noe misfarging av parketten. Det er stedvis påvist heksesot/støvkondens på overflater mot yttervegger. Heksesot, også kalt kjemisk sverting, ser ut som skjemmende sotaktige flekker og er fet og klebrig. Det ble stedvis registrert enkelte riss i yttervegg og himlinger. Tilstandsgrad 2 settes med hensyn til riss, oppsprekking og heksesot/støvkondens i henhold til NS 3600.
Tiltak: Overflater må rengjøres, for å fjerne heksesot/støvkondens, årsak må og fjernes/elimineres. Begrenset ventilering kan bidra til opphopning av partikler i inneluften, som til slutt legger seg på kalde yttervegger. Innvendig overflater fungerer ellers med dagens tilstand, men med hensyn til alder på enkelte bygningsdeler bør utbedring/fornyelse påregnes.
Radon:
Informasjon: Det er ikke foretatt radonmålinger og bygget er heller ikke utført med radonsperre.
Vurdering avvik: Radonmålinger er ikke foretatt, heller ikke andre tiltak mot radon, eiendommen ligger i et område som i NGU Radon aktsomhetskart er definert med "moderat til lav" aktsomhetsgrad
Tiltak: Det bør gjennomføres radonmålinger.
Innvendige trapper:
Informasjon: Tretrapp fra byggeåret mellom 1. etasje og 2. etasje i opprinnelig del av boligen. Belegg i trinnene. Tette opptrinn. Håndløper på 1 stk. side
Vurdering avvik: Det ble registrert noe knirk i trappen. Det mangler håndløper på vegg i trappeløpet. Stedvis noe løst belegg i trinnene. Tilstandsgrad 2 settes med hensyn til manglende håndløper, samt slitasje på trappeløp/overflater i henhold til NS 3600.
Tiltak: Håndløper bør monteres, men det var ikke krav på byggetidspunktet. Utbedring av knirk i trappen bør påregnes. Konsekvensen er ytterligere knirk som kan oppstå over tid. Belegg i trinnene bør utbedres. Løst belegg og ujevne opptrinn kan føre til fall i trappeløpet.
Innvendige trapper - 2 - 3:
Informasjon: Boligen har lakkert tretrapp til 2. etasjen i tilbygget. Åpne opptrinn. Åpning mellom opptrinn på ca. 13 cm. Rekkverk med stående spiler. Rekkverkshøyde fra ca. 90 cm. Åpninger mellom spiler på ca. 12 cm.
Vurdering avvik: Åpninger i rekkverk er større enn dagens forskriftskrav til rekkverk i trapper. Åpninger mellom trinn i innvendig trapp er større enn dagens forskriftskrav. Tilstandsgrad 2 settes med hensyn til at trappen ikke tilfredsstiller dagens forskriftskrav.
Tiltak: Åpninger i rekkverket, samt åpninger mellom trinn må endres for å tilfredsstille krav på byggemeldingstidspunktet.
Overflater og innredning på kjøkken i underetasje:
Informasjon: Kjøkkenet i underetasjen har innredning med glatte fronter. Benkeplaten er av laminat med nedfelt kum i stål.
Vurdering avvik: Det ble registrert noe svelling og avflassing av maling på fronter og innredning. Tilstandsgrad 2 settes med hensyn til svelling på innredningen i henhold til NS 3600.
Tiltak: Kjøkkeninnredningen fungerer med dagens tilstand, men forsegling og regelmessig vedlikehold bør påregnes slik at ikke fukt kan trekke inn i konstruksjonene og føre til ytterligere svelling.
Vannledninger:
Informasjon: Synlig del av innvendige vannledninger i kobberør fra byggeåret og tilbyggsåret. Stedvis innvendige vannledninger i plast. Ukjent alder. Stoppekran er i underetasjen. Hovedstoppekranen er funksjonstestet og funnet i orden på befaringsdagen.
Vurdering avvik: Forventet brukstid er passert på innvendige vannledninger i kobber fra byggeåret. Kobberrør kan svekkes over tid på grunn av materialets naturlige aldringsprosess. Det ble registrert noe irr på kobberrør. Irr er den basiske blandingen av kobberforbindelser som oppstår når kobber korroderer. Tilstandsgrad 2 settes med hensyn til eldre anlegg uten symptomer på lekkasjer som må påregnes utbedret i henhold til NS 3600.
Tiltak: Det er ikke behov for utbedringstiltak siden anlegget fungerer i dag, men ut ifra alder kan skader plutselig oppstå på eldre anlegg
Avløpsrør:
Informasjon: Synlig del av innvendige avløpsrør i støpejern og plast fra byggeåret og tilbyggsåret. Lufting av avløpsanlegget er ført over tak. Stakemulighet på avløpsanlegget.
Vurdering avvik: Forventet brukstid er passert på innvendige avløpsrør i støpejern. Avløpsrør av støpejern kan svekkes over tid på grunn av materialets naturlige aldringsprosess. Det ble registrert stedvis rustdannelse på avløpsrør av støpejern. Tilstandsgrad 2 settes med hensyn til eldre anlegg uten symptomer på lekkasjer som må påregnes utbedret i henhold til NS 3600.
Tiltak: Det er ikke behov for utbedringstiltak siden anlegget fungerer i dag, men ut ifra alder kan skader plutselig oppstå på eldre anlegg.
Ventilasjon:
Informasjon: Boligen har naturlig ventilasjon. Tilluft via ventiler i vinduer og ventiler i yttervegg.
Vurdering avvik: Det er påvist mangelfull ventilasjon på ett eller flere rom i boligen. Det ble registrert manglende tilluft til stuen i 1. etasje, stuen i 2. etasje, samt stuen i underetasjen utover åpning av vinduer. Den er basert på at varm og fuktig luft stiger naturlig opp over tak gjennom kanaler fra bad- og våtrom. Dette fører i sin tur til at frisk luft trekkes inn gjennom ventiler i vegg og/eller vindu.
Tiltak: Det bør etableres veggventiler/vindusventiler i alle oppholdsrom som ikke har det. Hovedgrunnen til å ventilere er å tilføre ren og frisk luft, samt fjerne fukt, lukt og radon i boliger. I tillegg skal ventilasjon fjerne forurensede stoffer i huset som kommer fra mennesker, dyr, materialer og aktiviteter fra boligen.
Varmtvannstank:
Informasjon: Varmtvannstank er på ca. 200 liter. Berederen er montert på vaskerommet i underetasjen. Ingen visuelle tegn til avdrypp og fuktskjolder på befaringsdagen.
Vurdering avvik: Det er påvist at varmtvannstank er over 20 år. Det er ikke påvist tilfredsstillende el-tilkobling av varmtvannstank iht. gjeldende forskrift. Berederen er tilkoblet strømnettet med stikkontakt. For varmtvannsberedere med effekt på 1500 Watt eller mer er det krav til direkte tilkobling til det elektriske anlegget (fast tilkobling). Tilstandsgrad 2 settes med hensyn til at varmtvannsberederen er eldre enn 20 år i henhold til NS 3600.
Tiltak: Det er ikke behov for utbedringstiltak siden tanken fungerer i dag, men ut ifra alder kan skader plutselig oppstå på eldre tanker. Det bør etableres tilfredsstillende el-tilkobling etter gjeldende forskrift.
Varmtvannstank - 2 - 3:
Informasjon: Varmtvannstanken 3 er på ca. 200 liter fra ca. 2017/2018/2019 i følge eier. Berederen er montert ved gang i underetasjen. Ingen visuelle tegn til avdrypp og fuktskjolder på befaringsdagen.
Vurdering avvik: Det er ikke påvist tilfredsstillende avrenning eller annen kompenserende løsning fra varmtvannstank. Tilstandsgrad 2 settes med hensyn til manglende avløp fra sikkerhetsventil i henhold til NS 3600.
Tiltak: Det bør etableres tilfredsstillende avrenning eller lekkasjesikring ved varmtvannstank. Uten tilfredsstillende avrenning kan vann fra lekkasjer eller sikkerhetsutløp forårsake omfattende skader på gulv, vegger, tak, og andre strukturelle komponenter i boligen.
Elektrisk anlegg:
Informasjon: Dette er en forenklet kontroll begrenset til de spørsmål og undersøkelser som forskrift til avhendingslova (tryggere bolighandel) § 2-18 inneholder. Dette kan ikke sammenlignes med en kontroll utført av offentlig myndighet (Det lokale eltilsyn) eller registrert elektrovirksomhet, og en bygningssakkyndig har verken kompetanse eller lov til å foreta en slik kontroll. Tilstandsgraden er vurdert ut fra den forenklede og begrensede kontrollen som forskriften inneholder. El-anlegget kan ha feil og mangler som en slik forenklet undersøkelse ikke vil avdekke. Vær derfor oppmerksom på denne risikoen, og søk videre veiledning eller få en fullstendig kontroll utført av registrert elektrovirksomhet
Vurdering avvik: Tilstandsgrad 2 settes med hensyn til delvis eldre anlegg uten dokumentasjon, samt manglende samsvarserklæring i henhold til NS 3600.
Grunnmur og fundamenter:
Informasjon: Bygningen har grunnmur i murkonstruksjoner og betong
Vurdering avvik: Det er registrert skråriss som er symptom på setninger. Tilstandsgrad 2 settes med hensyn til at det er grunn til å overvåke tilstanden og tiltak må påregnes i henhold til NS 3600.
Tiltak: Lokal utbedring må utføres. Konsekvensen er at riss kan tillate vann å trenge inn i grunnmuren under regn eller snøsmelting og føre til skade på konstruksjonen.
Punkter som har fått TG2 (Avvik som ikke krever umiddelbare tiltak):
Innvendige trapper - 2:
Informasjon: Boligen har lakkert tretrapp til underetasjen i opprinnelig del av boligen. Tette opptrinn. Rekkverk på 1 stk. side. Rekkverkshøyde fra ca. 83 cm. Åpninger mellom spiler i rekkverket på ca. 15 cm.
Vurdering avvik: Det mangler håndløper på vegg i trappeløpet. Rekkverkshøyder er under dagens forskriftskrav til rekkverk i trapper. Åpninger i rekkverk er større enn dagens forskriftskrav til rekkverk i trapper. Tilstandsgrad 2 settes med hensyn til at trappen ikke tilfredsstiller dagens forskriftskrav.
Tiltak: Det er ikke krav om utbedring av rekkverkshøyder opp til dagens krav. Det er ikke krav om utbedring av åpninger opp til dagens krav. Håndløper bør monteres, men det var ikke krav på byggetidspunktet.
Innvendige dører:
Informasjon: Innvendig har boligen malte fyllingsdører, finerdører, skyvedør, samt enkelte dører med glass.
Vurdering avvik: Enkelte dørblader tar i karm/terskel ved åpning/lukking. Tilstandsgrad 2 settes med hensyn til behov for vedlikehold i henhold til NS 3600.
Tiltak: Enkelte dører har behov for noe justering. Kontinuerlig friksjon mellom dørene og terskel/karm kan føre til økt slitasje på både dørbladet og karmen, noe som kan resultere i behov for utskiftning senere.
Avtrekk på kjøkken i 2. etasje:
Informasjon: Det er kjøkkenventilator med kullfilter. Avtrekket er funksjonstestet med papir og funnet i orden på befaringsdagen.
Vurdering avvik: Kjøkkenet har ventilator med omluft (kullfilter). Tilstandsgrad 2 gis iht NS 3600 for ikke tilfredsstillende forsert avtrekk.
Tiltak: Ingen umiddelbare tiltak, men det anbefales montering av forsert avtrekk
Overflater og konstruksjon på toalettrom i underetasje:
Informasjon: Toalettrom i underetasjen. Støpte gulv. Malt puss på vegger. Malt panel i himling. Gulvstående toalett. Toalettet er funksjonstestet og funnet i orden på befaringsdagen. Naturlig avtrekk
Vurdering avvik: Toalettrom har kun naturlig avtrekk fra rommet, NS 3600 krever mekanisk avtrekk for å kunne gi TG 0/1. Toalettrom mangler tilluftsventilering, f.eks. spalte/ventil ved dør.
Tiltak: Mekanisk avtrekk bør etableres på toalettrom. Det bør etableres tilfredsstillende tilluft til toalettrom, f.eks. luftespalte ved dør e.l.
RadonmålingRadonmålinger er ikke foretatt, heller ikke andre tiltak mot radon, eiendommen ligger i et område som i NGU Radon aktsomhetskart er definert med "moderat til lav" aktsomhetsgrad
Ved utleie av hele eller deler av egen bolig gjelder krav om radonreduserende tiltak og følgelig krav til måling. Etter Statens stråleverns oppfatning gjelder kravet alle typer utleieboliger, inkludert leiligheter og hybler i tilknytning til egen bolig. Radonmåling må gjennomføres over en periode på minst 2 måneder i tidsrommet 15.10. - 15.04 hvert år. Kjøper overtar ansvaret/risikoen av for høyt radonnivå (tiltaksgrense er p.t 100 Bq) fra overtakelsen, samt for ev. utbedringstiltak som evt må igangsettes. Kjøper er gjort kjent med at for høye verdier kan være oppsigelsesgrunn for leietaker.
ByggemåteGrunn og fundamenter: Bygningen har grunnmur i murkonstruksjoner og betong.
Yttervegger: Ytterveggene er bygget med bindingsverkskonstruksjon fra både byggeåret og tilbyggsåret, med liggende bordkledning. Fasaden ble malt i 2014, med oppfriskning i 2022 og 2023 ifølge eier.
Takkonstruksjoner: Taket er tekket med takstein, og ble lagt om i 2014 på den opprinnelige delen av boligen. Taket på tilbygget fra 1985 er også tekket med takstein. Bygningen har saltak fra byggeåret og tilbyggsåret. Tilgang til loftet i den opprinnelige delen av boligen skjer via en dør med trapp til loftsrommet. Vinduer i gavlveggen gir lufting for den opprinnelige delen av boligen. I 2014 ble undertaket skiftet på grunn av råtedannelse, ifølge eier.
Dører: Bygningen har malte balkongdører i tre i både 1. og 2. etasje. Hovedytterdørene er malte og fra byggeåret, mens ytterdørene fra tilbyggsåret er lakkerte.
Selgers egenerklæringsskjemaSelgers egenerklæringsskjema følger vedlagt.
Selger har kommentert på følgende spørsmål i egenerklæringsskjema som er en del av salgsoppgaven:
3. Kjenner du til om det er/har vært feil på vann/avløp, herunder rørbrudd, tilbakeslag, tett sluk eller lignende?
Avløp strømpekjørt i 2023 etter pålegg fra kommunen
4. Kjenner du til om det er/har vært utført arbeid/kontroll på vann/avløp?
Trakk nye strømper i avløpsrør fra huset til kommunal kum 2023. Arbeid gjennomført av Spylevakten 24/7.
5. Kjenner du til om det er/har vært problemer med drenering, fuktinnsig, øvrig fukt eller fuktmerker i underetasje/kjeller?
Litt fuktinnslag i 2 kjellerboder.
8. Kjenner du til om det er/har vært sopp/råteskader i boligen?
Nederst på garasje.
11. Kjenner du til om det er/har vært utettheter i terrasse/garasje/tak/fasade?
Liten lekkasje fra veranda 2. etg. Søndre hjørne.
12. Kjenner du til om det har vært utført arbeider på terrasse/garasje/tak/fasade?
Skiftet tak, pipe,takrenner i 2010.
13. Kjenner du til om det er/har vært utført arbeider på el-anlegget eller andre installasjoner (f.eks. oljetank, sentralfyr, ventilasjon)?
Fullstendig renovert i alle etasjer, montert elbillader 2020, nytt elanlegg i forbindelse med renovering av kjøkken 2021.
13.1Foreligger det samsvarserklæring for hele eller deler av det elektriske anlegget (i henhold til forskrift om lavspenningsanlegg)?
Elektropluss AS, Rygge Elektro AS, Storm Elektro.
15. Har du ladeanlegg/ladeboks for el-bil i dag?
I carport.
- Kommunale avgifter
Estimert beløp for kommunale avgifter i 2024 22 278.
EiendomsskattEiendomsskatt for 2024 er opplyst til kr. 8 119,-.
Beløpet er et estimat og kostnadene kan variere fra termin til termin.
ForsikringEiendommen er forsikret i Storebrand med polisenummer 5144511.
FormuesverdiFormuesverdi for inntektsåret 2022:
Som primærbolig: kr 6 785 620,-
Som sekundærbolig: kr 17 642 678,-
- Oppvarming
Boligen oppvarmes elektrisk. Luft til luft varmepumpe fra 2022 i hoveddel 1.etasje.
Boligen har mursteinspipe fra byggeåret. Plassbygd åpen peis i 1 .etasje og 2. etasje. Vedovn i 1. etasje og vedkamin i 2. etasje.
Informasjon om strømforbrukSelger oppgir følgende strømforbruk pr. år:
Sokkelleilighet ca. 80 00 kWh pår år.
1. etashje: ca. 20 000 kWh pr år.
2. etasje: ca 10 000 kWh pr år.
EnergimerkingOppvarmingskarakter: Rød
Energikarakter: F
Oppvarmingskarakter: G
Energikarakter: Oransje
Se fullstendig energiattester fra selger som vedlegg til salgsoppgave. Det foreligger en energiattest for H101 og en energiattest for H201.
Megler har intet ansvar for informasjon som følger av energiattest.
- Beliggenhet
Eneboligen ligger i en rolig villavei i et lite trafikkert og barnevennlig villastrøk på Bekkelaget i Oslo. Det er gangavstand til sjøen og småbåthavn, med aktiviteter som seilsport, padling, roing og bading. Fra huset kan du også følge den sjarmerende "Kjærlighetsstien" som leder direkte ned til vannet, båthavnen, og de omkringliggende øyene. I tillegg er det kun en kort kjøretur inn til alle sentrumsfasiliteter, noe som gjør området til et attraktivt sted å bosette seg.
Fra boligen er det kort vei til fine turområder, og det er kun tre minutters gange til Byskogen med kafe Utsikten. Brannfjell er et av de første skogsområdene i hovedstaden som blir bart på vårparten. Det er stier over hele åsen, alt fra brede lysløyper til trange skogstier og svabergpartier.
Bekkelagsbadet, som åpnet i 2019, ligger rett før brua ved Ormøya og er blitt en av de mest populære badeplassene i området. Parken på ca. 12 mål har badebrygge, stupetårn, moderne toalettfasiliteter, sandvolleyballbane, ballbinge, parkour og food-truck med mer.
Ekebergsletta og Skulpturparken på Ekeberg gir også gode rekreasjonsmuligheter både sommer og vinter. Ballsletta er et yndet turmål med aktiviteter som ridesenter, minigolf og diverse andre muligheter for barna. Det er flere idrettslag i nærområdet, som bl.a. Bækkelaget, KFUM og Nordstrand IF.
Servicetilbud:
Nærmiljøsenteret Holtet, som ligger like i nærheten, byr på en rekke flotte tilbud, inkludert den velkjente matbutikken Jacobs, de hyggelige spisestedene Åpent Bakeri/Lofthus pizza, Kaffebrenneriet, samt sushi og indisk takeaway. Her finner du også Mester Grønn og Jernia, som dekker alt fra blomster til praktiske husholdningsartikler. På Holtet finner du også Best Helse, som tilbyr fastleger, treningssenter, apotek, bank, frisør og skjønnhetspleie – alt samlet på ett sted. I tillegg er det kort vei til både Lambertseter senter, som har et variert utvalg av butikker og tjenester, og Sæter handelssenter, med flere spisesteder, butikker og servicetjenester. Oslo sentrum ligger bare en kort kjøretur unna, enten du velger bil eller offentlig kommunikasjon, noe som gir enkel tilgang til alt hovedstaden har å by på.
Kollektivtilbudet i området består av buss og trikk. Nærmeste bussholdeplass er Bekkelagsveien, som ligger ca. 11 min unna. Videre er det ca. 9 minutters gange til Sportsplassen trikkestopp. Ved å benytte bil tar det ca. 6 min til Oslo S, 7 min til Lambertseter, 10 min til Majorstuen og 34 min til Oslo Lufthavn Gardermoen.
Fra eiendommen er det gangavstand til Nedre Bekkelaget barneskole og Brannfjell ungdomsskole. Det finnes flere videregående skoler i nærliggende områder, samt et godt utvalg av både private og kommunale barnehager.
Skolekrets/barnehageEiendommen sokner til Nedre Bekkelaget skole.
- Regulering
Eiendommen er regulert til byggeområde for bolig i henhold til reguleringsplan s-4275, datert 25.10.06. Deler av eiendommen er avsatt som naturvernområde iht. reguleringsplanen.
Eiendommen berøres av en sikringssone iht. reguleringsbestemmelser S-4768. Sikringssonen sikrer vern av Bekkelaget Renseanlegg. Besøk Oslo kommune sine hjemmesider for mer informasjon om hvilke begrensninger dette medfører. En stripe langs tomtegrensen av eiendommen og en mindre del er avsatt til offentlig vei og turvei/skiløype iht. S-4644. Se vedlagte reguleringskart med bestemmelser.
ArealbekreftelseArealbekreftelse fra kommunen følger vedlagt.
BevaringsverdigEiendommen er ikke klassifisert som bevaringsverdig.
Konsesjon / OdelKjøper må fylle ut egenerklæring om konsesjonsfrihet da eiendommen er større enn 2 mål.
Ferdigattest / BrukstillatelseDet foreligger ekspedisjonsdokument for våningshus datert 30.04.1947.
Det foreligger ferdigattest for tilbygg til tomannsbolig datert 02.03.1988.
Det foreligger ferdigattest for garasje datert 01.03.1963.
Se dokumenter vedlagt i salgsoppgaven.
Det gjøres oppmerksom på at de godkjente byggetegningene ikke stemmer med dagens bruk. Se informasjon under "areal" og i tilstandsrapport for mer informasjon. Kjøper bærer selv risikoen for fremtidig bruk av rommet og for eventuelle pålegg fra det offentlige. Dette omfatter også risikoen for om søknad om bruksendring godkjennes og alle kostnader i den forbindelse.
HeftelserPå eiendommen er det tinglyst erklæringer/avtaler som for eksempel rett til kommunen til å anlegge vann- og kloakkledninger og naboers rett til å anlegge vann - og kloakkledninger inkl. reparasjon av disse. Videre følger bestemmelser om bebyggelsen, gjerder, vei
og adkomstrettigheter. Disse erklæringene/avtalene vil følge eiendommen ved salg, og kan ikke slettes.
For nærmere informasjon om dette gjelder denne eiendommen, se oversikten over tinglyste heftelser og vedlagte dokumenter.
Dersom det ønskes mer informasjon, ta kontakt med megler.
Vei, vann og avløpPrivat adkomst til offentlig vei. Eiendommen er tilknyttet offentlig vann og avløp. Hovedavløpsrøret fra hus til offentlig tilknytning ble fornyet i 202
Tinglyste rettigheter og heftelserPå eiendommen er det tinglyst følgende heftelser og rettigheter som følger eiendommens matrikkel ved overskjøting til ny hjemmelshaver:
1984/51988-2/105 17.10.1984 FORKJØPSRETT PÅ VILKÅR
RETTIGHETSHAVER: BØE BENTE GJELDER HALVPART AV D E
Følgende framkommer av dokumentet: Bente Bøe har forkjøpsrett til den andre ideelle halvpart til skiftetakst
Av henysn til dokumentavgiften settes verdien til 420.000,-.
Overnevnte tinglyste forkjøpsrett skal og vil bli slettet for selgers regning for overkjøring til ny eier.
Servitutter i grunn:
1947/6699-1/105 16.06.1947
ERKLÆRING/AVTALE
Bestemmelse om senking/lukking av grøft/bekk/kanal/elv
1948/1171-1/105 06.02.1948
BEST. OM VANN/KLOAKKLEDN.
Bestemmelse om anlegg og vedlikehold av ledninger m.v.
1948/13004-1/105 10.12.1948
BESTEMMELSE OM VEG
Bestemmelse om kloakkledning
Bestemmelse om gjerde Med flere bestemmelser
1958/7715-1/105 08.07.1958
ERKLÆRING/AVTALE
Bestemmelse om kloakkledning
1961/1456-2/105 08.02.1961
BEST. OM ADKOMSTRETT
RETTIGHETSHAVER: KNR: 0301 GNR: 197 BNR: 444
Bestemmelse om garasje/parkering
Følgende framkommer av dokumentet:
Den 5/12-61 har Oslo bygningssjef godkjent ovennevnte byggearbeid som midlertidig ihht §119 i bygningsvedtekt for Oslo.
1961/1456-3/105 08.02.1961
BEST. OM VANN/KLOAKKLEDN.
RETTIGHETSHAVER: KNR: 0301 GNR: 197 BNR: 444
Med flere bestemmelser
1961/3985-1/105 14.04.1961
BESTEMMELSE OM VANNLEDN.
RETTIGHETSHAVER: KNR: 0301 GNR: 197 BNR: 444
Bestemmelse om anlegg og vedlikehold av ledninger m.v.
Dok. tgl. m/dbnr. 3985 - 3986
Kan ikke slettes uten samtykke fra kommunen
GJELDER DENNE REGISTERENHETEN MED FLERE
1961/16643-1/105 16.12.1961
BEST OM GARASJE/PARKERING
Bestemmelse om bebyggelse
Kan ikke slettes uten samtykke fra bygningsrådet
1997/29790-2/105 22.05.1997
RETTSBOK
RETTIGHETSHAVER: KNR: 0301 GNR: 197 BNR: 444
Bestemmelse om veg
Følgende framkommer av dokumentet:
Partene ble enig om følgende:
Gnr. 197 bnr. 320 har adkomstvei for personer, møbler, sykler, tyngre redskap og motorsykkel over gnr. 197 bnr. 444, 2 meter fra begynnelsen på sistnevnte eiendoms trapp, og forutsettes å foreta nødvendige endringer på egen eiendom, slik at 2 meters kravet ikke krenkes.
LegalpantKommunen har legalpant som sikkerhet for betaling av kommunale avgifter og eventuell eiendomsskatt.
Legalpant er pant som ikke kommer frem av grunnboksutskriften, og har bedre prioritet enn for eksempel lån til bank som er tinglyst på eiendommen.
- Overtagelse
Etter nærmere avtale med selger.
BoligselgerforsikringSelger har tegnet boligselgerforsikring.
BoligkjøperpakkeSammen med Tryg har vi skreddersydd boligkjøperpakke slik at du kan være trygg på at du har alle forsikringene du trenger. Enten du har kjøpt hus, leilighet eller hytte. Denne gunstige pakken fra Tryg inkluderer også juridisk hjelp hvis du oppdager feil og mangler ved boligen utover det som er opplyst om.
Boligkjøperpakken inneholder innboforsikring, renteforsikring for situasjoner der kjøper ikke får solgt nåværende bolig, samt en flytteforsikring for alle de tre boligtypene. For hus og hytte omfatter den i tillegg bygningsforsikring hvor kostnader for å reparere eller gjenoppbygge huset ditt er inkludert.
Les mer om forsikringen i produktark for Boligkjøperpakke som ligger vedlagt i salgsoppgaven. Boligkjøperpakken må tegnes senest i forbindelse med kontraktsmøte. Kjøper mottar ingen særskilt faktura for Boligkjøperpakken siden kostnaden det første året legges til oppgjøret for kjøpesummen for boligen. Megler/meglerforetak mottar honorar for denne formidlingen
Løsøre og tilbehørIntegrerte hvitevarer medfølger handelen.
Det gjøres spesielt oppmerksom på at boligens tilbehør og løsøre ikke medfølger handelen med mindre dette fremkommer av nærværende prospekt. Med mindre annet er spesifisert i salgsoppgaven gjelder NEFs normgivende liste over løsøre og tilbehør. Løsøre og tilbehør som medfølger overdras uten noen form for garantier, foruten eventuell gjenværende leverandørgaranti.
- Budgivning
Alle bud skal inngis skriftlig til megler, som formidler disse vi dere til selger. Kravet til skriftlighet gjelder også budforhøyelser og motbud, aksept eller avslag fra selger.
Bud kan legges inn på eiendommens finn-annonse ved å trykke på knappen «gi bud» eller via vår hjemmeside. Ved elektronisk budgivning legges bud inn ved å benytte BankID. Bud kan også inngis på budskjema vedlagt i salgsoppgaven. Før megler formidler bud til selger, skal megler innhente gyldig legitimasjon og signatur fra budgiver. Kravet til legitimasjon og signatur er oppfylt for budgivere som benytter Bank-ID og vi oppfordrer derfor alle til å gi bud elektronisk ved å benytte GI BUD knappen på eiendommens hjemmeside på www.tinholt.no. Eventuelle forhøyelser kan sendes ved å svare direkte på mottatt sms fra meglers system, til megler. Alle budforhøyelser skal bekreftes av megler.
For at budene skal kunne bli behandlet og videreformidlet skriftlig til alle involverte parter, må alle bud ha en tilstrekkelig lang akseptfrist, jf. eiendomsmeglingsforskriften § 6-3. Selger må også skriftlig akseptere budet før aksept kan formidles til budgiver.
Akseptfrist på alle bud skal være minimum 30 minutter, og budforhøyelser må skje i god tid før fristens utløp. Bud som ikke er skriftlig, eller som har kortere akseptfrist enn til kl. 12.00 dagen etter siste annonserte visning, vil ikke bli formidlet til selger. Megler skal så snart som mulig bekrefte skriftlig overfor budgivere at budene deres er mottatt. Selger står fritt til å akseptere eller forkaste et hvert bud og er således ikke forpliktet til å akseptere det høyeste budet på eiendommen.
Etter at eiendommen er solgt vil kjøper og selger få tilsendt budjournal. Øvrige budgivere kan få utlevert kopi av budjournalen i anonymisert form. Det gjøres oppmerksom på at budgiver også vil være den som vil stå som kjøper av eiendommen. Dersom man etter at bud er akseptert ønsker å endre hvem som skal stå som eier, forutsetter dette at selger godkjenner en slik endring. Alle involverte parter skal signere kjøpekontrakt og er solidarisk ansvarlig for kjøpet frem til oppgjør er gjennomført.
For mer informasjon om budgivningsprosessen, se «Forbrukerinformasjon om budgivning», som er vedlagt salgsoppgaven, eller ta kontakt med megler.
SalgsbetingelserEiendommen skal overleveres kjøper i tråd med det som er avtalt. Det er viktig at kjøper setter seg grundig inn i alle salgsdokumentene. Salgsoppgaven er basert på de opplysningene selger har gitt til megler, den den bygningssakkyndiges tilstandsrapport, samt opplysninger innhentet fra kommunen, Kartverket og andre tilgjengelige kilder.
Det er forventet at kjøper setter seg grundig inn i alle salgsdokumentene, herunder salgsoppgave, tilstandsrapport og selgers egenerklæring. Kjøper anses kjent med forhold som er tydelig beskrevet i salgsdokumentene. Forhold som er beskrevet i salgsdokumentene kan ikke påberopes som mangler. Dette gjelder uavhengig av om kjøper har lest dokumentene.
Alle interessenter oppfordres til å undersøke eiendommen nøye, gjerne sammen med fagkyndig før bud inngis. Kjøper som velger å kjøpe usett kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe han burde blitt kjent med ved undersøkelsen. Det kan være avvik fra dagens rombruk/rombenevnelser sammenlignet med det som er byggemeldt/godkjent.
Dersom det er behov for avklaringer, anbefaler vi at kjøper rådfører seg med eiendomsmegler eller en bygningssakyndig før det legges inn bud. På grunn av ulike avtalevilkår kan selger vurdere bud fra en som ikke er forbruker, ulikt fra en forbrukers bud. Dersom kjøper ikke er forbruker, er selger sitt mulige mangelsansvar begrenset fordi eiendommen selges “som den er”. Selger kan ikke ta «som den er» forbehold ovenfor en forbrukerkjøper. Selv et lavere bud fra en som ikke er forbruker kan foretrekkes fordi begrensningen i mulig mangelsansvar kan ha egenverdi for selger. Selger står fritt til å forkaste eller akseptere ethvert bud, og er for eksempel ikke forpliktet til å akseptere høyeste bud.
Lov om avhending av fast eigedom (avhendingslova)
Frivillig salg av fast eiendom reguleres av Lov om avhending av fast eiendom av 3. juli 1992 nr. 93.
Lov om avhending av fast eigedom (avhendingslova)Frivillig salg av fast eiendom reguleres av Lov om avhending av fast eiendom av 3. juli 1992 nr. 93.
Forbrukerkjøp/avtalevilkårMed forbrukerkjøp menes kjøp av eiendom når kjøperen er en fysisk person som ikke hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet.
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen, eller det foreligger brudd på bestemmelsene i avhendingsloven §§ 3-2 til 3-8. Hvis eiendommen ikke er i samsvar med det kjøperen må kunne forvente ut ifra alder, type og synlig tilstand, kan det være grunnlag for mangelskrav. Det samme gjelder hvis det er holdt tilbake eller gitt uriktige opplysninger om eiendommen. Dette gjelder likevel bare dersom man kan gå ut ifra at det virket inn på avtalen at opplysningen ikke ble gitt eller at feil uriktige opplysninger ikke blir rettet i tide på en tydelig måte.
En bolig som har blitt brukt i en viss tid, har vanligvis blitt utsatt for slitasje og skader kan ha oppstått. Slik bruksslitasje må kjøper regne med og det kan avdekkes enkelte forhold etter overtakelse som nødvendiggjør utbedringer. Normal slitasje og skader som nødvendiggjør utbedring, er innenfor hva kjøper må forvente og vil ikke utgjøre en mangel.
Boligen kan ha en mangel etter avhendingsloven § 3-3 dersom det er avvik mellom opplyst og faktisk innvendig areal, forutsatt at avviket er på 2% eller mer og minimum 1 kvm. Ved beregning av et eventuelt prisavslag eller erstatning må kjøper selv dekke tap/kostnader opptil et beløp på kr 10.000 (egenandel).
Profesjonell (næringsdrivende) avtalevilkårHvis kjøper er en juridisk person, eller en fysisk person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet, vil kjøpet ikke anses som et forbrukerkjøp.
Dersom kjøper ikke er forbruker selges eiendommen «som den er», og selgers ansvar er da begrenset jf. avhl. § 3-9, 2. pktm. Informasjon om kjøpers undersøkelsesplikt, herunder oppfordringen om å undersøke eiendommen nøye, gjelder også for kjøpere som ikke anses som forbrukere.
Lov om hvitvaskingEiendomsmeglingsforetak plikter etter lov om hvitvasking å gjennomføre kontrollhandlinger knyttet til kjøper og selgers identitet og forhold knyttet til gjennomføringen av handelen. Dette omfatter også opplysninger om kundeforholdets formål og tilsikrede art. For kjøper må kontroll av legitimasjon skje senest ved inngåelse av kontrakt. Signering med bankID er regnet som gyldig legitimasjonskontroll.
Ved oppdrag hvor juridiske personer (selskap) er part må eiendomsmegler også gjennomføre kontroll av hvilke fysiske personer som kontrollerer selskapet (reelle rettighetshavere). Dersom megler ikke klarer å gjennomføre pålagte kundetiltak må megler avvise kunden og oppdraget. Megler har også plikt å melde forhold som ikke er avklart og fremstår som mistenkelige til Økokrim. Megler kan også i enkelte tilfeller ha plikt til å stanse gjennomføringen av handelen.
BetalingsbetingelserOppgjør skal betales i en samlet innbetaling fra norsk bank. Betaling fra utlandet tillates kun i unntakstilfeller og dersom det er avklart med megler i anledning avtaleinngåelse (budaksept).
FinansieringVi har løpende kontakt med finansinstitusjoner som kan tilby lån med konkurransedyktige betingelser. Hvis ønskelig formidler vi gjerne kontakt.
KjøpekontraktKjøper og selger er forpliktet til å undertegne standard kjøpekontrakt utarbeidet av Tinholt i forbindelse med eiendomstransaksjonen. Eiendomsmegler sin standardkontrakt inneholder bl.a. bestemmelser om at hvis det foreligger vesentlig mislighold som bl.a. gir selger rett til å heve når det er gått 30 dager fra avtalt betalingstid, kjøper aksepterer dette som bindende for seg. Det forutsettes at hjemmel til eiendommen overføres til kjøper. Dersom dette ikke er ønskelig må det tas forbehold i budet. Kjøpekontrakt kan besiktiges hos eiendomsmegler før bud inngis. Kontakt eiendomsmegler for spørsmål.
PersonopplysningslovenPersonopplysninger blir behandlet i samsvar med personopplysningsloven.
- Meglers vederlag / Utlegg
Følgende er avtalt om meglers vederlag, og skal betales av selger:
Provisjon 0,9 % av salgssummen inkl. mva
Tilrettelegging fra: 15 500,-
Tinholt Markedspakke: 22 000,-
Oppgjørshonorar: 6 000,-
Visninger pr.stk : 3 500,-
Betalingsutsettelse: 7 000,-
Dersom handel ikke kommer i stand eller oppdraget sies opp, har oppdragstaker krav på rimelig vederlag for medgått tid/utført arbeid og avtalte utgifter (utgifter til påløpte visninger, innhenting av opplysninger, markedspakke og tilrettelegging), samt eventuelle utlegg. Alle priser er inkl. mva.
Vedlegg til salgsoppgavenVedleggene er en del av den komplette salgsoppgaven. Det er viktig at interessenter setter seg godt inn i vedleggene og kontakter megler med eventuelle spørsmål før bud inngis.
MeglerAnsvarlig megler er:
Terje Tinholt, Partner/Eiendomsmegler MNEF
+47 97 60 08 00
Megler 2Sara Trier, Daglig leder/Partner/Eiendomsmegler MNEF
+47 99 35 22 71
MeglerforetaketTinholt Eiendomsmegling AS.
Org. nr. 928 582 906.
Bygdøy Allé 60
0265 Oslo.