Rundtomveien 28 D

Sjelden og idyllisk fritidseiendom | Panoramautsikt over innseilingen til Oslofjorden | Solrike uteplasser| 2,8 mål tomt

Prisantydning

8 500 000,-

Omkostninger

213 590,-

Totalpris

8 713 590,-

Eiendomstype

Hytte

Eieform

Selveier

Byggeår

1957

Soverom

2

Bad

1

Internt brukseareal

73 m²

Eksternt bruksareal

23 m²

Tomtetype

Eiet

Energimerking

G

Egenskaper

• Utsikt
• Turterreng

Fasiliteter

• Balkong / terrasse
• Peis / ildsted
• Garasje / parkering

Beskrivelse

Visninger

Informasjon

• Nøkkelinformasjon
  Oppdragsnummer

  201240119.

  Adresse og matrikkel

  Rundtomveien 28 D.
  gnr. 22, bnr. 111 i Frogn.

  Eier

  Kristine Hasle.

  Byggeår

  1957.

  Tomt

  Eiet tomt på 2872 kvm.

  Tomten er opparbeidet med en kombinasjon av kupert og sterkt skrånende terreng, med flate partier tilknyttet gårdsplassen og steinsatte uteområder. En frittstående utebod inngår som en integrert del av den steinsatte sonen, mens diverse beplantning tilfører liv til området. En enkel støttemur i lettklinker markerer en naturlig del av gårdsplassen. Terrenget preges av store høydeforskjeller og varierer fra betydelige fjellpartier til mer flate områder, med skråning mot fjorden.

  Det gjøres også oppmerksom på at deler av den steinbelagte uteplassen og uteboden ligger på naboeiendommen mot øst (gnr. 22, bnr. 109). Det er ikke tinglyst noe rettigheter til dette arealet. Det er heller ikke registrert i opplysningene fra kommunen. Det må derfor tas høyde for at arealet med tilhørende uthus ikke er godkjent og må rives ved pålegg fra nabo eller kommune. Ved eventuelle reaksjoner fra kommunen eller nabo, påhviler kostnaden for rivingen kjøper.

  Parkering/garasje

  Biloppstillingsplasser på tomten.

  Beregnet totalkostnad

  Prisantydning kr 8 500 000,-

  I tillegg til prisantydning og ev. fellesgjeld, påløper følgende omkostninger:
  
  212 500,00,- (Dokumentavgift)
  
  545,00,- (Tingl.gebyr skjøte)
  
  545,00,- (Tingl.gebyr pantedokument)
  
  19 900,00,- (Boligkjøperpakke (Valgfri))
  
  _______________________________________________________
  8 733 490,- Totalpris inkl. omkostninger og fellesgjeld
  _______________________________________________________
  Det ovenstående forutsetter at eiendommen selges til prisantydning og at det kun tinglyses ett pantedokument. Det tas forbehold om endringer i offentlige gebyr.

• Arealer
  Boligens areal

  BRA-i: 73 m²
  BRA-e: 23 m²
  TBA: 64 m²

  1.etasje:
  Internt bruksareal: 73 m²
  Følgende rom er oppgitt som BRA-i: entré/gang, stue/kjøkken, to soverom og bad.

  Underetasje:
  Eksternt bruksareal: 23 m²
  Følgende rom er oppgitt som BRA-E: Rom benyttet som soverom og bod.  

  Dagens planløsning avviker fra dagens bygningstegninger, se punkt under "Ferdigattest". Kjøper bærer selv risikoen for fremtidig bruk av rommene og for eventuelle pålegg fra det offentlige. Dette omfatter også risikoen for om søknad om bruksendring og varig opphold i boligens underetasje som ikke er søkt om.

• Om boligen
  Innhold

  Fritidsbolig over to etasjeplan med henholdsvis kjeller og 1.etasje.

  1.etasje består av entré/gang, stue med åpen kjøkkenløsning, to soverom og bad.
  Underetasjen består av rom benyttet som soverom og bod.

  Boligen byr på tre attraktive uteplasser: en syd- og vestvendt altan i betongkonstruksjon på ca. 43 m² med adkomst fra stue og hagen, en vestvendt platting i trekonstruksjon på ca. 19 m² med tilgang både fra stuen og altanen, samt en østvendt, steinsatt uteplass med belegningsstein som inngår i gårdsplassen/hageområdet.

  Frittstående utebod i enkel trekonstruksjon på ca. 5 m². Det gjøres også oppmerksom på at deler av den steinbelagte uteplassen og uteboden ligger på naboeiendommen mot øst (gnr. 22, bnr. 109). Det er ikke tinglyst noe rettigheter til dette arealet.

  Påkostninger

  2021/2022:

  • Pusset opp bad.
  • Montering av ny kjøkkeninnredning.
  • Montering av nytt opplegg for vann/avløp.
  • Montering av ny varmtvannsbereder.
  • Oppussing av overflater (gulv, vegg og himling) i boligens 1.etasje.
  • Montering av nye vinduer og ytterdører i boligens 1.etasje.
  • Montering av peis i stuen.
  • Oppgraderinger av elektrisk anlegg.
  • Legging av belegningsstein og opparbeidelse av uteplass.
  • Bygging av terrasseplatting.

  Kjøkken

  Dette stilfulle kjøkkenet fra 2021/2022 kombinerer moderne design med praktiske løsninger. Innredningen har glatte fronter i en elegant matt grågrønn nyanse, som harmonerer vakkert med en slitesterk benkeplate i laminat og en nedfelt stålkum. Kjøkkenøyen fungerer både som et effektivt arbeidsområde og et naturlig samlingspunkt, med plass til to barstoler for uformelle måltider eller sosialt samvær. Rikelig med skap- og benkeplass gir gode oppbevaringsmuligheter og arbeidsflater for matlaging. De integrerte hvitevarene – stekeovn, platetopp, oppvaskmaskin og kjøleskap med fryserdel – sørger for et sømløst uttrykk. I tillegg er kjøkkenet utstyrt med komfyrvakt.

  Bad

  Dette innbydende hyttebadet fra 2021/2022 kombinerer funksjonalitet med moderne komfort. Badet er utstyrt med en stilren servant med laminat benkeplate, speil, vegghengt skap, gulvstående toalett og et praktisk dusjkabinett. Under benkeplaten finnes opplegg for vaskemaskin, noe som øker rommets anvendelighet. Gulvet er flislagt, mens veggene er kledd med baderomsplater, noe som gir et rent og tidløst uttrykk. Elektriske varmekabler sørger for behagelig varme under føttene, og den nedsenkede himlingen med integrerte downlights bidrar til en lun atmosfære. Et vindu slipper inn naturlig dagslys og gir mulighet for effektiv utlufting.

  Varmtvannstank

  Varmtvannsbereder på 194 liter, produsert i 2021. Berederen er montert i bod i kjeller.

  Overflater

  Gulv:

  • Kjeller: Innvendig gulv i soverommet har laminat. Betongoverfalter i boden.
  • 1. etasje: Flislagte overflater i entré/gang. Enstavs parkett for øvrig.

  
  

  Vegger:

  • Kjeller: MDF-panelplater i soverommet. Malt glassfiberstrie i boden.
  • 1. etasje: Sparklet og malte overflater.

  
  

  Himling:

  • Kjeller: Malt trepanel i soverommet. Beiset trepanel i boden. Himlingshøyde i soverommet er målt til ca. 2,17 meter.
  • 1. etasje: Beiset trepanel i entré/gang, bad, to soverom og kjøkken. Malt trepanel i stue/spisestue. Himlingshøyde i stue/kjøkken er målt til ca. 2,32 meter, og i badet er himlingshøyden målt til ca. 2,26 meter.

  Balkong/terrasse

  Boligen kan skilte med flere nydelige uteplasser som danner en perfekt ramme for både sosiale sammenkomster og avslappende stunder. Fra stuen er det utgang til en sydvestvendt altan på 43 kvm med fantastisk sjøutsikt. Her er det rikelig med plass til komfortable utemøbler, frodig beplantning og en stor grill. Underlaget består av flislagt gulv kombinert med rekkverk i metall. Fra altanen er det adkomst til en vestvendt platting i trekonstruksjon på 19 kvm. Boligen har i tillegg en steinsatt uteplass belagt med belegningsstein som del av gårdsplass og hage. Uteplassen vender mot øst og er perfekt for hyggelige frokoststunder.  

  Dører

  Ytterdører:

  • Kjeller: Enkel ytterdør med stående malt trepanel og dørbeslag i metall, montert i bod.
  • 1.etasje: Ytterdør i tre med glassfelt (2022). Montert elektronisk dørlås. Skyvedør med tolags isolerglass, produsert i 2021, montert i stue/kjøkken.
  • Ytterdør i tre med glassfelt (eldre dato), montert i soverom.

  
  

  Innvendige dører:

  • Innvendige profilerte dører.

  Elektrisk anlegg

  Sikringsskap med jordfeilautomater, montert i bod i kjeller. Anlegget er i hovedsak skjult i konstruksjonen.

  Samsvarserklæring er fremvist for følgende arbeider:

  • Ny stikkontakt kjeller, lampe gang, lampe kjøkken, lampe sov 1, lampe sov 2, flytte lampe stue, feilsøke platetopp. Arbeidet ble utført av Sterk Elektro AS. Signert og datert 30.06.2022.

  
  

  Det er ikke fremvist samsvarserklæring for øvrige oppgraderinger utført i fritidsboligen.

  Vinduer

  Kjeller:

  • Vinduer med tolags isolerglass, produsert i 2019, montert i soverom.
  • Blyglassvindu montert i soverom, av eldre dato.

  
  

  1.etasje:

  • Vinduer med tolags isolerglass, produsert i 2021.
• Teknisk standard
  Tilstandsgrad

  I forbindelse med salget er følgende tilstandsgrader markert i tilstandsrapporten:
  TG3 (Store eller alvorlige avvik) - 4 stykk.
  TG2 (Avvik som kan kreve tiltak) - 12 stykk.

  Følgende har fått TG3:
  Kryperom: Kryperom under større deler av bygningen med adkomst via dør fra bod i kjeller. I dette tilfellet er kryperommets ventilasjon ikke funnet tilfredsstillende. Det anbefales å montere flere friskluftsventiler på alle yttervegger. Det er ingen fuktsikring av grunn, og dette kan bidra til økte fuktpåkjenninger i konstruksjonen. Store deler av konstruksjonen er plassert på fjell, det kan være utfordrende å oppnå et godt resultat ved å legge dampsperre mot grunnen. I dette tilfellet er det vurdert til å ikke være aktuelt for denne konstruksjonen. Det bør likevel gjøres andre tiltak. Krypkjellere er å regne som en risikokonstruksjon i forbindelse med fuktproblematikk. En viktig faktor i krypkjellere er at det er tilstrekkelig lufting, i form av ventiler på alle omsluttende yttervegger. I dette tilfellet er det for få ventiler og derfor ikke tilstrekkelig lufting. For lite lufting gir risiko for at fuktighet fra grunnen ikke luftes ut, som over tid kan medføre forhøyet luftfuktighet i krypkjelleren. Dette kan videre medføre utvikling av fuktproblematikk. Krypkjellere bør også jevnlig ettersees for fuktmerker på vegger, edderkoppkokonger i himling, etc, for å avdekke om det oppstår endringer i fukt eller inneklima. Det bemerkes at deler av konstruksjonen som del av kryperom i tilknytning til altan har påvist skader i treverk. Deler av konstruksjonen har løsnet og rommet bærer preg av et stort vedlikeholdsetterslep. Det er utført stikkprøver med fuktmåler med pigger i treverk på gulvbjelker/bjelkelag/himling, og det er påvist fukt utover normale verdier. Det er målt ca. 21,6 % fuktinnhold. Fuktinnhold i treverk fra 20% og høyere gir stor risiko for utvikling av sopp og råte i konstruksjonen. Det er observert fuktinnsig og vannansamlinger. Årsak til målt fukt er sannsynligvis en kombinasjon av utilstrekkelig drenering av grunnen, og utilstrekkelig lufting i krypkjeller. Forholdet må utbedres, og det er derfor gitt TG 3. Tiltak som vil forbedre tilstanden vil være å utbedre fall mot konstruksjonen på en side av bygningen, i sammenheng med bortledning av takvann og overflatevann. For øvrig bør bedre lufting i krypkjelleren etableres. Kostnadsestimat: 10.000-30.000,-

  Rom under terreng: Yttervegger som ligger under utvendig bakkenivå, og er foret ut med organisk materiale (treverk), evt. isolert og kledd med panel/plater, er å betrakte som en risikokonstruksjon, om ikke drenering og fuktsikring lenger har tilstrekkelig funksjon eller det er kapillært oppsug fra grunnen. I tillegg er det risiko i forbindelse med kondens. På generelt grunnlag anbefales det at yttervegger under bakkenivå behandles med ikke-organiske materialer. TG 3 er gitt på grunn av nevnte forhold i boden. Det må påregnes videre undersøkelser og mulig fjerning av treverk (organisk materiale) mot yttervegger under terreng. Kostnadsestimat: 10.000-20.000,-

  Drenering/terrengforhold: Grunnmursplast, som er ansvarlig for å danne en vanntett barriere, er ikke synlig, med unntak av en vegg tilknyttet platting i trekonstruksjon. Fuktindikator er benyttet på tilfeldige punkter på innsiden av grunnmuren i krypkjeller og det er registrert indikasjoner på fukt utover normale verdier. Terrenget rundt bygningen skal ha tilstrekkelig fall fra byggverket dersom ikke andre tiltak er utført for å lede bort overvann. Fallet ut fra bygningen bør være minst 1 : 50 over en avstand på minst 3 meter fra veggen. I dette tilfellet er det fall mot grunnmur i forbindelse med vegg fra gårdsplassen. Nevnte forhold gir økt risiko for forhøyede fuktnivåer i gulv på grunn og yttervegger under terreng, som kan medføre fuktproblematikk i nevnte konstruksjoner. TG 3 er gitt på grunnlag av ikke tilfredsstillende fall fra bygningen, og for ikke tilfredsstillende drenering/bortledning av tak- og overflatevann. Det må påregnes tiltak hvor tilfredsstillende fall fra bygningen etableres i sammenheng med bortleding av overflatevann. Kostnadsestimat: 30.000-100.000,-

  Takkonstruksjon: Det er ikke observert luftespalter i takutstikk/gesims. Lufting av takkonstruksjonen er vurdert å ikke være tilfredstillende. Lofte og konstruksjonens tilstand er tilgjengelig for vurdering. TG 3 er gitt på grunn av manglende lufting og stor usikkerhet knyttet til loftets tilstand. Tiltak hvor inspeksjonsluke til loftet og bedre lufting av takkonstruksjonen må påregnes. Kostnadsestimat: 10.000-30.000,-

  Følgende har fått TG2:
  Yttervegger: Konstruksjonens oppbygging lar seg ikke kontrollere ved en visuell kontroll. Bygningsdelen er hovedsakelig skjult bak overflater, fasade og terreng. Tilstandsvurderingen er basert på alder og kontroll av deformasjoner eller synlige fuktskader, hvor det er mulig å undersøke. Det er observert mindre sprekker og skjevheter i grunnmuren. Sprekker og skjevheter bør holdes under oppsyn. Forholdet er vurdert å ikke ha behov for tiltak. Veggkonstruksjonen har ikke tilstrekkelig lufting, som medfører økt risiko for fuktproblematikk i konstruksjonen, og det er derfor gitt TG 2.

  Utvendig fasade: TG 2 er gitt på grunn av alder sett i lys av forventet levetid, slitasje og påviste avvik. Det bør påregnes enkelte vegger har behov for utskiftninger med tiden.

  Taktekking: Tg 2 er gitt på grunn av alder sett i lys av forventet levetid. Det anbefales på generelt grunnlag å holde taktekkingen under jevne oppsyn.

  Utvendig beslag/nedløp: Deler av utvendig beslag og nedløp bærer preg av alder. For øvrig er det observert at utskiftninger er utført den senere tid, og flere beslag fremstår i god stand. Det bemerkes at enkelte vindusbeslag fremstår dårlig festet til vannbrett og er noe løse. TG 2 er gitt på grunn av alder sett i lys av forventet levetid på deler av utvendig beslag.

  Utvendige trapper: Det mangler håndløper på en av sidene i trappen tilknyttet altan. Det er ingen håndløpere i trappen tilknyttet adkomst til kjeller. Dette bør etableres av sikkerhetsmessige årsaker. Åpninger i rekkverket i trappen tilknyttet altanen er større enn 10 cm. Konstruksjoner bærer preg av alder og noe etterhengende vedlikehold. Tg 2 er gitt på grunn av alder og normal slitasje, og på grunnlag av ovennevnte avvik i forbindelse med rekkverk. Rekkverk er vurdert etter gjeldende forskrifter under befaringstidspunktet.

  Ytterdører: Tilstandsgrad 2 er gitt grunnet alder sett i lys av forventet levetid og normal slitasje. Eldre ytterdører har generelt normalt økt varmetap og i noen tilfeller nedsatt funksjonsevne.

  Vinduer: Det er observert slitasje i glasset og overflater bærer preg av alder. Tilstandsgrad 2 er gitt grunnet alder sett i forhold til forventet levetid.

  Pipe: Det er registrert et horisontalt på pipens overflate mot et soverom i 1.etasjen, men det er ikke registrert forhold som tilsier at pipen har funksjonssvikt. TG2: Pipen er tildekket med organiske og brennbare materialer. I henhold til gjeldende forskrifter skal pipeløp ha minimum 10 cm avstand. I dette tilfellet er parketten lagt mot pipen. I tillegg skal alle 4 sider på pipen være synlige for inspeksjon. Det bør på generelt grunnlag påregnes rehabilitering av eldre teglsteinspiper med nye innvendige pipeløp.

  Ledningsnett for sanitær: Det er ikke montert automatisk vannstopper på kjøkkenet. Det mangler sprutsikker plate foran fordelerskapet. Fordelerskapet er plassert på en slik måte at inspeksjon og tilgang er begrenset. Det er observert at flere varerør ikke er tilstrekkelig klamret til underlaget. Forholdet kan medføre slag i rør. Tilstanden er vurdert ut fra alder og enkle visuelle observasjoner, da undertegnede ikke har spesialisert kompetanse på området. Kun boligens innvendige røranlegg er vurdert, mens store deler av ledningsnettet er skjult i konstruksjonen og kunne ikke inspiseres ved befaringen. Ved behov for en mer detaljert kontroll, må fagkyndig med spisskompetanse engasjeres.

  Varmtvann: Tilstandsgrad 2 er gitt på grunn av manglende lekkasjesikring. På grunn av risikoen for vannskader ved en eventuell lekkasje, anbefales det at berederen lekkasjesikres. Tilstandsvurderingen er basert på alder og enkle observasjoner, da undertegnede ikke har spisskompetanse på området.

  Terrasse/balkong: Det er påvist slitasje i konstruksjonens overflater. Dette gjelder i hovedsak murpuss. Det er egistert noe oppsprekking og riss. For øvrig noe slitasje på rekkverk. Tilstandsgrad 2 er gitt på grunn av alder og normal slitasje, og på grunn av lav rekkverkshøyde iht. dagens krav.

  Elektrisk anlegg: På grunn av manglende lovpålagt samsvarserklæring, anbefales det på generelt grunnlag å kontakte en el-takstmann for en utvidet kontroll av det elektriske anlegget, for eksempel etter NEK 405-2-3. Tilstandsgraden er fastsatt for å signalisere avvik i henhold til de nevnte kontrollpunktene, men den reflekterer ikke tilstanden til hele anlegget. For å kartlegge tilstanden til anlegget, må en kvalifisert elektrofaglig fagperson kontaktes.

  Radonmåling

  Selger har ikke utført radonmåling iht. forskrift. Kravet om radonreduserende tiltak og følgelig krav til måling, gjelder for boliger der eier ikke selv bor eller oppholder seg, altså utleieboliger.

  Byggemåte

  Bolig:

  • Grunnmur i lettklinkerbetong, porebetong og i betong.
  • Yttervegger over grunnmur i bindingsverk, kledd utvendig med liggende og felter med stående malt trepanel.
  • Yttertak i trekonstruksjon, type saltak, tekket med takpapp.

  
  

  Sidebygning- utebod/lekestue:

  • Frittstående utebod i enkel trekonstruksjon på ca. 5 m².
  • Yttervegger kledd med liggende malt trepanel.
  • Yttertak tekket med takpapp. Dør i treverk med glassfelt.

  
  

  Bygningen bærer preg av alder. Ikke tilstandsvurdert.

  Selgers egenerklæringsskjema

  Selger har kommentert på følgende spørsmål i egenerklæringsskjema som er en del av salgsoppgaven:
  2. Kjenner du til om det er utført arbeid på bad/våtrom? Hvis nei, gå til punkt 3.
  Ja, kun faglært. Totaloppussing av bad 2021.

  2.1 Ble tettesjikt/membran/sluk oppgradert/fornyet?
  Ja. Totaloppussing av bad 2021.

  2.2 Foreligger det dokumentasjon på arbeidene?
  Ja. Faktura med beskrivelse.

  2.3 Dersom arbeidet er søknadspliktig (f.eks. bruksendring fra bod til bad, brudd på brannskille), er arbeidet byggemeldt?
  Vet ikke.

  5. Kjenner du til om det er/har vært problemer med drenering, fuktinnsig, øvrig fukt eller fuktmerker i underetasje/kjeller?
  Vet ikke.

  6. Kjenner du til om det er/har vært problemer med ildsted/skorstein/pipe, f. eks dårlig trekk, sprekker, pålegg etter tilsyn, fyringsforbud eller lignende?
  Ja. Har tidvid vært dårlig trekk i ny peis fra 2021 (levert av Henriksen Brenselforretning og Varmesenter AS), men dette synes nå utbedret (testet april 2025).

  7. Kjenner du til om det er/har vært skjevheter/setningsskader, f. eks. riss/sprekker i mur, skjeve gulv eller lignende?
  Vet ikke. Generell gammel bygningsmasse med sprekker etc i grunnmur.

  9. Kjenner du til om det er/har vært insekter/skadedyr i boligen som f.eks. rotter, mus, skjeggkre, maur eller lignende?
  Ja.  Spor etter mus i kjeller om vinteren.

  10. Kjenner du til om det er/har vært utettheter i terrasse/garasje/tak/fasade?
  Ja. Lekkasje fra taket sommeren 2024, utbedret av svoger som er faglært blikkenslager.

  11. Kjenner du til om det har vært utført arbeider på terrasse/garasje/tak/fasade?
  Ja, både av faglært og ufaglært / egeninnsats. Totaloppussing 2021, uklart om utførende arbeidere er faglærte. Taket er lagt av svoger som er faglært blikkenslager.

  12. Kjenner du til om det er/har vært utført arbeider på el-anlegget eller andre installasjoner (f.eks. oljetank, sentralfyr, ventilasjon)? Hvis nei, gå til punkt 13.
  Ja, kun faglært. Totaloppussing 2021.

  12.1Foreligger det samsvarserklæring for hele eller deler av det elektriske anlegget (i henhold til forskrift om lavspenningsanlegg)?
  Ja. Foreligger kun på tilleggsarbeider (ny stikkontakt kjeller, lampe gang, lampe kjøkken, lampe sov 1, lampe sov 2, flytte lampe stue, feilsøke platetopp).

  18. Kjenner du til om det foreligger påbud/heftelser/krav/manglende tillatelser vedrørende eiendommen?
  Ja. Uthus er bygget på naboens tomt.

  20. Kjenner du til om det er innredet/bruksendret/bygget ut kjeller eller loft eller andre deler av boligen? Hvis nei, gå til punkt 21.
  Ja. Hytta er bygget ut i flere omganger, men kjenner ikke til disse arbeidene ut over totaloppussing 2021.

  24. Kjenner du til andre forhold av betydning som kan være relevant for kjøper å vite om (f.eks. tinglyste forhold, private avtaler, nabovarsel, rasfare)?
  Ja. Lekkasje fra taket sommeren 2024, utbedret av svoger som er faglært blikkenslager. Uthus er svært slitt, og bygget på naboen tomt.

• Økonomi
  Kommunale avgifter

  Kommunale avgifter utgjorde kr. 5.890,8,- for år 2023.

  Fakturering:

  • Renovasjon, vann/avløp og feiing/tilsyn faktureres på 4 terminer i året (1/4 på hver termin)
  • Avregning vann/avløp (forskuddsfakturert mot faktisk forbruk) kommer på faktura med 1.termin
  • Slamtømming/gråvannstømming faktureres på første terminfaktura etter utført tømming (faktureres i sin helhet)

  Løpende kostnader

  Eiendommen er tilknyttet Gylteåsen Vel, med en årlig avgift på kr. 2 000,-. Beløpet dekker drift av velforeningen, veiavgift, samt vedlikeholdstiltak som brøyting, strøing, feiing og oppdatering av parkeringsskilt. I tillegg er eiendommen tilknyttet GVA Drift. Foretakets formål er å eie og drive et vann- og avløpsanlegg (Anlegget) med tilhørende ledninger og tekniske installasjoner. Avgiften er på kr. 1625 i året.

  Eiendomsskatt

  Det er i Frogn kommune vedtatt eiendomsskatt på alle eiendommer inkludert næring, bolig og fritidsboliger. Grunnlaget som er benyttet for beregning av eiendomsskatt på boliger med formuesgrunnlag fra skatteetaten, er verdien fra 2023. Eiendomsskattegrunnlaget er 70% av boligverdien og bunnfradraget er satt til 1 million kroner. Skattesatsen er økt fra 1 til 2 promille for bolig- og fritidseiendommer og fra 2 til 3 promille for næringseiendommer i 2025.

  Forsikring

  Forsikringsselskap: If Skadeforsikring. Polisenummer: 6352448.

  Kjøper må selv tegne egen hytte- og innboforsikring.

  Formuesverdi

  Formuesverdi for inntektsåret 2022:
  Kr. 359 258,-.

• Oppvarming og energiattest
  Oppvarming

  Boligen har elektrisk oppvarming og peis (ny i 2021/2022). Varmekabler i entré/gang og i badet.

  Informasjon om strømforbruk

  Strømforbruket vil variere fra husstand til husstand.

  Energimerking

  Oppvarmingskarakter:Oransje
  Energikarakter: G

  Se fullstendig energiattest fra selger som vedlegg til salgsoppgave.
  Megler har intet ansvar for informasjon som følger av energiattest.

• Områdebeskrivelse
  Beliggenhet

  Eiendommen ligger i et etablert og populært boligområde, ca 2 km nord for Drøbak sentrum og Vindfangerbukta. Fra eiendommen er det fantastisk utsikt mot Oscarsborg og Oslofjorden med yrende båtliv på sommerstid.
  
  Dette er et svært attraktivt område, spesielt blant barnefamilier. Kort vei til sentrum, dagligvare, badestrender og båthavn. Det finnes også flere gode servicetilbud på Amfi Drøbak City og i Drøbak sentrum.
  
  Drøbak sentrum, byen som ifølge kommunen fremstår som en sommerby om sommeren og en juleby om vinteren. I små, hyggelige gater kan du handle i koselige butikker, besøke spennende gallerier og ta en matbit på et av mange spisesteder. Her finner du også populære Badeparken, en perle av en badeplass med svaberg, stupebrett, deilige, grønne lunger, ballspillplasser og lekeapparater. Stedet strekker seg 650 meter nordover fra Drøbak havn og har sol hele dagen. Et besøk på ærverdige Oscarsborg kan også anbefales.
  
  For den som foretrekker å nyte friluftslivet på land, kan Drøbak sommer som vinter by på flotte turområder med nærhet til Frognmarka som er et populært område for aktive familier. Milevis med turstier, skogsveier og lysløype som tar deg ut i både småkupert og lett terreng i flott natur.
  
  For barnas store glede er det kort vei til fotballbane, lekeplass og strender. Er du glad i tennis har Drøbak fire utebaner, hall og to innendørsbaner. Det er kort vei til oppgraderte Frognhallen, og til Seiersten idrettspark med ny kunstgressbane og 400 meters løpebane. I tillegg er det ridesenter og en fantastisk 18-hulls golfbane som ligger på Belsjø og er åpen fra mai til oktober. Her er det aktiviteter for hele familien.
  
  Dagligvarehandelen kan gjøres på bl.a. Kiwi, ca. 8 minutter med bil unna boligen. Drøbak sentrum ligger også godt innen rekkevidde enten til fots, på sykkel, via offentlig kommunikasjon eller med bil. Handlegatene i Drøbak har flotte motebutikker, gallerier, vinmonopol, bank, post og flere restauranter. Vinterbro senter, Ski Storsenter og Oslo sentrum ligger også en kort kjøretur unna.
  
  Det er god offentlig kommunikasjon med buss mellom Drøbak og Oslo. Nærmeste bussholdeplass ligger i Grande. Fra sentrum er det rutebusser med jevnlige avganger gjennom hele dagen. I rushtiden er det avganger til Oslo hvert tiende minutt. Perfekt for pendlere med kun ca. 45 minutter til Oslo Sentrum. I tillegg er det nattbuss i helgene. I sommerhalvåret går det rutebåt fra Drøbak til Oslo og Son, med stopp på Oscarsborg og flere av de andre øyene i Oslofjorden.

• Offentlige forhold
  Regulering

  Eiendommen er regulert til fritidsbebyggelse i henhold til reguleringsplan KPLAN2023, datert 19.06.2023.

  Kommuneplaner:
  ID: KPLAN2023
  Navn: Kommuneplanens arealdel 2023-2035
  Plantype: Kommuneplanens arealdel
  Status: Endelig vedtatt arealplan
  Ikrafttredelse: 19.06.2023
  Delareal: 2 872 m
  Arealbruk: Fritidsbebyggelse,Nåværende
  Områdenavn: Gylte

  Det foreligger ingen reguleringsplaner under arbeid innenfor 100 meter fra eiendommen. Besøk kommunens hjemmeside for mer informasjon.

  Arealbekreftelse

  Arealbekreftelse fra kommunen følger vedlagt.

  Bevaringsverdig

  Eiendommen er ikke registrert som sefrakminne eller kulturminne.

  Konsesjon / Odel / Boplikt

  Kjøper plikter til å signere egenerklæring om konsesjonsfrihet da tomten er over to mål.

  Ferdigattest / Brukstillatelse

  Eiendommen er registrert tatt i bruk 01.01.1957 iht. kommunen. Det foreligger byggetillatelse datert 30.04.1954.

  De byggemeldte tegningene samsvarer ikke med dagens faktiske bruk.
  Følgende avvik er registrert:

  • Stuen er utvidet der det opprinnelig var byggemeldt platting.
  • Badet er etablert på et senere tidspunkt som tidligere var byggemeldt som kjøkken.
  • Kjøkkenet er flyttet til spisekroken ved etablering av bad.
  • Overbygget terrasse og terrasse fremgår ikke av de byggemeldte tegningene.
  • Plattingen er noe utvidet.

  
  

  Det foreligger byggeanmeldese, datert 28.06.1961 og byggetillatelse for tilbygg av terrasse med sisterne til bestående bygg, datert 07.08.1961.
  Godkjente tegninger for tilbygget ligger vedlagt i prospektet.

  Følgende avvik er registrert for tilbygget:

  • Kjøkkenet er flyttet ut for etablering av bad. Badet er ikke byggemeldt.
  • Terrassen er utvidet i senere tid med del "terrasse" (se plantegning). Det er ukjent for megler om tilbygget er byggemeldt.
  • Underetasjen er byggemeldt som kjellerrom og vannsisterne. Det gjøres oppmerksom at rom benyttet som soverom i underetasjen ikke er godkjent for varig opphold.

  
  

  Det gjøres også oppmerksom på at deler av den steinbelagte uteplassen og uteboden ligger på naboeiendommen mot øst (gnr. 22, bnr. 109). Det er ikke tinglyst noe rettigheter til dette arealet. Det er heller ikke registrert i opplysningene fra kommunen. Det må derfor tas høyde for at arealet med tilhørende uthus ikke er godkjent og må rives ved pålegg fra nabo eller kommune. Ved eventuelle reaksjoner fra kommunen eller nabo, påhviler kostnaden for rivingen kjøper.

  Eiendommen selges slik den fremstår og selger påtar seg ikke ansvar for å byggemelde eller få godkjent omgjøringen nå i ettertid. Kjøper bærer selv risikoen for fremtidig bruk av rommene og for eventuelle pålegg fra det offentlige. Dette omfatter også risikoen for om søknad om bruksendring og varig opphold som ikke er søkt om. Meglerforetaket oppfordrer interessenter til å lese gjennom fullstendig prospekt/salgsoppgave med vedlegg. Interessenter oppfordres også til å undersøke eiendommen nøye, gjerne sammen med sakkyndig. Dette bør gjøres før bud inngis.

  Vei, vann og avløp

  Eiendommen er tilknyttet offentlig vei, vann og avløp via private stikkledninger og anlegg. På tomten finnes en privat septiktank, der kravet for fritidsboliger er tømning minst hvert fjerde år – kostnaden for tømning bæres fullt ut av kjøper. I tillegg er eiendommen utstyrt med vannmåler, slik at du kun betaler for det faktiske forbruket.

  Tinglyste rettigheter og heftelser

  På eiendommen kan det være tinglyst erklæringer/avtaler som for eksempel rett til kommunen til å anlegge vann- og kloakkledninger inkl. reparasjon av disse, bestemmelser om bebyggelsen, gjerder, vei og adkomstrettigheter. Disse erklæringene/avtalene vil følge eiendommen ved salg, og kan ikke slettes.

  På eiendommen er det tinglyst følgende heftelser og rettigheter som følger eiendommens matrikkel ved overskjøting til ny hjemmelshaver:

  Dnr. 377294, tgl. 30.01.2018 - Erklæring/avtale
  Rettigheter og plikter ved bygging, drift og vedlikehold av kabelanlegg.
  

  Dnr. 377294, tgl. 30.01.2018 - Bestemmelse om adkomstrett
  Bestemmelse om adkomstrett

  Dnr. 570724, tgl. 01.01.2020 - Omnummerering ved kommuneendring
  Omnummerering ved kommuneendring

  Dnr. 924960, tgl. 01.01.2024 - Omnummerering ved kommuneendring
  Omnummerering ved kommuneendring

  Dnr. 1538, tgl. 05.04.1954 - Registrering av grunn
  Registrering av grunn

  Legalpant

  Kommunen har legalpant som sikkerhet for betaling av kommunale avgifter og eventuell eiendomsskatt.
  Legalpant er pant som ikke kommer frem av grunnboksutskriften, og har bedre prioritet enn for eksempel lån til bank som er tinglyst på eiendommen.

• Andre kjøpsforhold
  Overtagelse

  Overtagelse skjer etter avtale med selger. Før boligen overleveres kjøper, skal fullt oppgjør og omkostninger være mottatt på meglers klientkont.

  Boligselgerforsikring

  Selger har tegnet boligselgerforsikring.

  Boligkjøperpakke

  Sammen med Gjensidige har vi skreddersydd et gunstig forsikringskonsept for deg som kjøper bolig. Kjøpere (ikke juridiske personer) har anledning til å tegne Boligkjøperpakken.

  Pakken inkluderer bl.a. husforsikring, innboforsikring Pluss, dobbel rentedekning, flytteforsikring og boligkjøperforsikring som gir deg juridisk bistand dersom du ønsker å reklamere på boligkjøpet. Kjøpere (ikke juridiske personer) kan også velge å kun tegne boligkjøperforsikring. 

  Boligkjøperpakken/Boligkjøperforsikring må tegnes senest i forbindelse med kontraktsmøtet. Produktark for Boligkjøperpakken og Boligkjøperforsikring ligger vedlagt i salgsoppgaven. Ta kontakt med megler for ytterligere informasjon.

  Løsøre og tilbehør

  Følgende medfølger handelen:

  • Hvitevarer på kjøkken, samt vaskemaskin.
  • Selger kan være villig til å selge noe av inventaret.

  
  

  Det gis ingen garantier på hvitevarer i forhold til tilstand, funksjonalitet og levetid.

  Det gjøres spesielt oppmerksom på at boligens tilbehør og løsøre ikke medfølger handelen med mindre dette fremkommer av nærværende prospekt. Med mindre annet er spesifisert i salgsoppgaven gjelder NEFs normgivende liste over løsøre og tilbehør. Løsøre og tilbehør som medfølger overdras uten noen form for garantier, foruten eventuell gjenværende leverandørgaranti.

• Kjøpsvilkår
  Budgivning

  Alle bud skal inngis skriftlig til megler, som formidler disse videre til selger. Kravet til skriftlighet gjelder også budforhøyelser og motbud, aksept eller avslag fra selger. Budgivere som byr sammen er selv ansvarlige for interne avklaringer og samtykke knyttet til budgivningen.

  Bud kan legges inn på eiendommens finn-annonse ved å trykke på knappen «gi bud» eller via vår hjemmeside. Ved elektronisk budgivning legges bud inn ved å benytte BankID. Bud kan også inngis på budskjema vedlagt i salgsoppgaven. Før megler formidler bud til selger, skal megler innhente gyldig legitimasjon og signatur fra budgiver. Kravet til legitimasjon og signatur er oppfylt for budgivere som benytter Bank-ID og vi oppfordrer derfor alle til å gi bud elektronisk ved å benytte GI BUD knappen på eiendommens hjemmeside på www.tinholt.no. Eventuelle forhøyelser kan sendes ved å svare direkte på mottatt sms fra meglers system, til megler. Alle budforhøyelser skal bekreftes av megler.

  For at budene skal kunne bli behandlet og videreformidlet skriftlig til alle involverte parter, må alle bud ha en tilstrekkelig lang akseptfrist, jf. eiendomsmeglingsforskriften § 6-3. Selger må også skriftlig akseptere budet før aksept kan formidles til budgiver.

  Akseptfrist på alle bud skal være minimum 30 minutter, og budforhøyelser må skje i god tid før fristens utløp. Bud som ikke er skriftlig, eller som har kortere akseptfrist enn til kl. 12.00 dagen etter siste annonserte visning, vil ikke bli formidlet til selger. Megler skal så snart som mulig bekrefte skriftlig overfor budgivere at budene deres er mottatt. Selger står fritt til å akseptere eller forkaste et hvert bud og er således ikke forpliktet til å akseptere det høyeste budet på eiendommen.

  Eiendomsmegler har ikke lov til å formidle hemmelige bud eller bud med forbehold som hindrer megler i å formidle budet til andre enn selger, jf eml  6-8 (3). Slike bud vil derfor ikke bli formidlet til selger. Eiendomsmegler er iht eml § 6-8(6) pålagt å gjennomføre kontroll av budgivernes finansiering. Dersom det ikke er mulig for megler å gjennomføre dette før aksept av bud plikter megler å advare selger om risiko knyttet til dette.

  Etter at eiendommen er solgt vil kjøper og selger få tilsendt budjournal. Øvrige budgivere kan få utlevert kopi av budjournalen i anonymisert form. Det gjøres oppmerksom på at budgiver også vil være den som vil stå som kjøper av eiendommen. Dersom man etter at bud er akseptert ønsker å endre hvem som skal stå som eier, forutsetter dette at selger godkjenner en slik endring. Alle involverte parter skal signere kjøpekontrakt og er solidarisk ansvarlig for kjøpet frem til oppgjør er gjennomført.

  For mer informasjon om budgivningsprosessen, se «Forbrukerinformasjon om budgivning», som er vedlagt salgsoppgaven, eller ta kontakt med megler.

  Salgsbetingelser

  Eiendommen skal overleveres kjøper i tråd med det som er avtalt. Det er viktig at kjøper setter seg grundig inn i alle salgsdokumentene. Salgsoppgaven er basert på de opplysningene selger har gitt til megler, den bygningssakkyndiges tilstandsrapport, samt opplysninger innhentet fra kommunen, Kartverket og andre tilgjengelige kilder.

  Det er forventet at kjøper setter seg grundig inn i alle salgsdokumentene, herunder salgsoppgave, tilstandsrapport og selgers egenerklæring. Kjøper anses kjent med forhold som er tydelig beskrevet i salgsdokumentene. Forhold som er beskrevet i salgsdokumentene kan ikke påberopes som mangler. Dette gjelder uavhengig av om kjøper har lest dokumentene.

  Alle interessenter oppfordres til å undersøke eiendommen nøye, gjerne sammen med fagkyndig før bud inngis. Kjøper som velger å kjøpe usett kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe han burde blitt kjent med ved undersøkelsen. Det kan være avvik fra dagens rombruk/rombenevnelser sammenlignet med det som er byggemeldt/godkjent.

  Dersom det er behov for avklaringer, anbefaler vi at kjøper rådfører seg med eiendomsmegler eller en bygningssakyndig før det legges inn bud.

  På grunn av ulike avtalevilkår kan selger vurdere bud fra en som ikke er forbruker, ulikt fra en forbrukers bud. Dersom kjøper ikke er forbruker, er selger sitt mulige mangelsansvar begrenset fordi eiendommen selges “som den er”. Selger kan ikke ta «som den er» forbehold ovenfor en forbrukerkjøper. Selv et lavere bud fra en som ikke er forbruker kan foretrekkes fordi begrensningen i mulig mangelsansvar kan ha egenverdi for selger. Selger står fritt til å forkaste eller akseptere ethvert bud, og er for eksempel ikke forpliktet til å akseptere høyeste bud.

  Lov om avhending av fast eigedom (avhendingslova)
  Frivillig salg av fast eiendom reguleres av Lov om avhending av fast eiendom av 3. juli 1992 nr. 93.

  Lov om avhending av fast eigedom (avhendingslova)

  Frivillig salg av fast eiendom reguleres av Lov om avhending av fast eiendom av 3. juli 1992 nr. 93.

  Forbrukerkjøp/avtalevilkår

  Med forbrukerkjøp menes kjøp av eiendom når kjøperen er en fysisk person som ikke hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet.

  Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen, eller det foreligger brudd på bestemmelsene i avhendingsloven §§ 3-2 til 3-8. Hvis eiendommen ikke er i samsvar med det kjøperen må kunne forvente ut ifra alder, type og synlig tilstand, kan det være grunnlag for mangelskrav. Det samme gjelder hvis det er holdt tilbake eller gitt uriktige opplysninger om eiendommen. Dette gjelder likevel bare dersom man kan gå ut ifra at det virket inn på avtalen at opplysningen ikke ble gitt eller at feil uriktige opplysninger ikke blir rettet i tide på en tydelig måte.

  En bolig som har blitt brukt i en viss tid, har vanligvis blitt utsatt for slitasje og skader kan ha oppstått. Slik bruksslitasje må kjøper regne med og det kan avdekkes enkelte forhold etter overtakelse som nødvendiggjør utbedringer. Normal slitasje og skader som nødvendiggjør utbedring, er innenfor hva kjøper må forvente og vil ikke utgjøre en mangel.

  Boligen kan ha en mangel etter avhendingsloven § 3-3 dersom det er avvik mellom opplyst og faktisk innvendig areal, forutsatt at avviket er på 2% eller mer og minimum 1 kvm.

  Ved beregning av et eventuelt prisavslag eller erstatning må kjøper selv dekke tap/kostnader opptil et beløp på kr 10.000 (egenandel).

  Profesjonell (næringsdrivende) avtalevilkår

  Hvis kjøper er en juridisk person, eller en fysisk person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet, vil kjøpet ikke anses som et forbrukerkjøp.

  Dersom kjøper ikke er forbruker selges eiendommen «som den er», og selgers ansvar er da begrenset jf. avhl. § 3-9, 2. pktm. Informasjon om kjøpers undersøkelsesplikt, herunder oppfordringen om å undersøke eiendommen nøye, gjelder også for kjøpere som ikke anses som forbrukere.

  Lov om hvitvasking

  Eiendomsmeglingsforetak plikter etter lov om hvitvasking å gjennomføre kontrollhandlinger knyttet til kjøper og selgers identitet og forhold knyttet til gjennomføringen av handelen. Dette omfatter også opplysninger om kundeforholdets formål og tilsikrede art. For kjøper må kontroll av legitimasjon skje senest ved inngåelse av kontrakt. Signering med bankID er regnet som gyldig legitimasjonskontroll.

  Ved oppdrag hvor juridiske personer (selskap) er part må eiendomsmegler også gjennomføre kontroll av hvilke fysiske personer som kontrollerer selskapet (reelle rettighetshavere). Dersom megler ikke klarer å gjennomføre pålagte kundetiltak må megler avvise kunden og oppdraget. Megler har også plikt å melde forhold som ikke er avklart og fremstår som mistenkelige til Økokrim. Megler kan også i enkelte tilfeller ha plikt til å stanse gjennomføringen av handelen.

  Betalingsbetingelser

  Oppgjør skal betales i en samlet innbetaling fra norsk bank. Betaling fra utlandet tillates kun i unntakstilfeller og dersom det er avklart med megler i anledning avtaleinngåelse (budaksept).

  Finansiering

  Vi har løpende kontakt med finansinstitusjoner som kan tilby lån med konkurransedyktige betingelser. Hvis ønskelig formidler vi gjerne kontakt.

  Kjøpekontrakt

  Kjøper og selger er forpliktet til å undertegne standard kjøpekontrakt utarbeidet av Tinholt i forbindelse med eiendomstransaksjonen. Eiendomsmegler sin standardkontrakt inneholder bl.a. bestemmelser om at dersom det foreligger vesentlig mislighold, har selger rett til å heve etter 30 dager fra avtalt betalingstid. Kjøper aksepterer dette som bindende for seg. Det forutsettes at hjemmel til eiendommen overføres til kjøper. Dersom dette ikke er ønskelig må det tas forbehold i budet. Kjøpekontrakt kan besiktiges hos eiendomsmegler før bud inngis. Kontakt eiendomsmegler for spørsmål.

  Personopplysningsloven

  Personopplysninger blir behandlet i samsvar med personopplysningsloven.

• Om oppdraget
  Meglers vederlag / Utlegg

  Følgende er avtalt om meglers vederlag, og skal betales av selger:

  Provisjon 1,000 % av salgssummen inkl. mva (minimum 27 500 inkl. mva)

  Tilrettelegging fra: 15 500,00
  Tinholt Markedspakke: 24 000,00
  Oppgjørshonorar: 6 500,00
  Visninger pr.stk : 3 500,00
  Betalingsutsettelse: 7 000,00
  

  Dersom handel ikke kommer i stand eller oppdraget sies opp, har oppdragstaker krav på rimelig vederlag for medgått tid/utført arbeid og avtalte utgifter (utgifter til påløpte visninger, innhenting av opplysninger, markedspakke og tilrettelegging), samt eventuelle utlegg. Alle priser er inkl. mva.

  Meglerforetaket mottar betaling for tilleggstjenester som tilbys i sammenheng med eiendomshandelen. Dette gjelder blant annet strømleverandører, boligkjøperprodukter, boligalarm o.l.)

  Vedlegg til salgsoppgaven

  Vedleggene er en del av den komplette salgsoppgaven. Det er viktig at interessenter setter seg godt inn i vedleggene og kontakter megler med eventuelle spørsmål før bud inngis.

  Megler

  Ansvarlig megler er:
  Espen Fjeld
  Partner/Eiendomsmegler MNEF.
  +47 95 84 66 41 / [email protected].

  Meglerforetaket

  Tinholt Eiendomsmegling AS.
  Org. nr. 928 582 906.
  Bygdøy Allé 60
  0265 Oslo.

• Dokumenter
  • Salgsoppgave