Tostrups gate 29

Smakfull 4-roms selveier, renovert i 2024 | Klassiske detaljer | Peis | 2 stuer | Generøs takhøyde | Ettertraktet område

Prisantydning

13 950 000,-

Omkostninger

326 260,-

Fellesgjeld

157 810,-

Totalpris

14 434 070,-

Eiendomstype

Leilighet

Eieform

Eierseksjon

Byggeår

1897

Soverom

2

Bad

1

Internt brukseareal

123 m²

Eksternt bruksareal

15 m²

Tomtetype

Eiet

Energimerking

G

Egenskaper

• Sentralt
• Barnevennlig
• Moderne

Fasiliteter

• Bredbåndstilknytning
• Peis / ildsted
• Parkett
• Offentlig vann / kloakk

Beskrivelse

Informasjon

• Nøkkelinformasjon
  Oppdragsnummer

  201250128.

  Adresse og matrikkel

  Tostrups gate 29.
  gnr. 212, bnr. 902, snr. 1 i Oslo.

  Eier

  Anne Mette Kjøstvedt og Ola Kristiansen Varpe.

  Etasje

  1. etasje.

  Byggeår

  1897.

  Tomt

  Felles eiet tomt på 460 kvm.

  Parkering/garasje

  Det er beboerparkering i området.

  Ved anskaffelse av beboerparkering kan man parkere døgnet rundt – også utover det som er maksimal parkeringstid, på parkeringsplasser regulert til beboerparkering.

  Årlig priser for beboerparkering i Indre by (Frogner, St. Hanshaugen, Gamle Oslo, Grünerløkka og Sagene). Dette er beboerparkeringssone A, B, C, D og E.

  Bensinbil/dieselbil/hybridbil/ladbar/hybridbil: 6 200 kroner.
  El-bil: kr. 2 090
  Motorsykkel og moped: kr. 3 100.
  El-motorsykkel og el-moped: kr. 1 045.

  Det tas forbehold om prisendringer. For mer informasjon se: https://www.oslo.kommune.no/gate-transport-og-parkering/parkering/beboerparkering/.

  Beregnet totalkostnad

  Prisantydning kr 13 950 000,-
  Andel fellesgjeld kr 157 810,-

  I tillegg til prisantydning og ev. fellesgjeld, påløper følgende omkostninger:
  
  325 170,00,- (Dokumentavgift)
  
  545,00,- (Tingl.gebyr skjøte)
  
  545,00,- (Tingl.gebyr pantedokument)
  
  9 950,00,- (Boligkjøperpakken Gjensidige)
  
  _______________________________________________________
  Totalpris inkl. omkostninger og fellesgjeld kr 14 444 020,-

  Det ovenstående forutsetter at eiendommen selges til prisantydning og at det kun tinglyses ett pantedokument. Det tas forbehold om endringer i offentlige gebyr.

• Arealer
  Boligens areal

  BRA-i: 123 m²
  BRA-e: 15 m²

  1.etasje:
  Internt bruksareal: 123 m²
  Følgende rom er oppgitt som BRA-i: entré/hall, garderobe ved entré, gang, stue, spisestue, kjøkken, to soverom, bad og toalettrom.

  Dagens planløsning avviker fra dagens bygningstegninger, se punkt under "Ferdigattest".

• Om boligen
  Innhold

  Leiligheten ligger i byggets 1. etasje og består av entré/hall, garderobe ved entré, gang, stue, spisestue, kjøkken, to soverom, bad og toalettrom. Det medfølger to boder i kjeller på henholdsvis 5 og 10 kvm.

  Kjøkken

  Lekkert kjøkken fra 2024. Innredningen består av elegante, profilerte fronter kombinert med en benkeplate i stein som skaper et raffinert helhetsinntrykk. Vaskesonen er utstyrt med underlimt kum og armatur i børstet messing som tilfører varme til rommet. Den store kjøkkenøyen er både funksjonell og sosial, utformet for å samle familie og venner rundt matlaging og måltider. Hvitevarene er sømløst integrert i innredningen og består av koketopp, stekeovn, vinskap, oppvaskmaskin og kjøleskap med fryserdel.

  Store vindusflater gir rikelig med naturlig lys og understreker den åpne, luftige atmosfæren. Helheten bindes sammen av vakre detaljer som takrosett, stukkatur og fiskebensparkett.

  Bad

  Bad (2024):
  Smakfullt bad fra 2024. Rommet er innredet med store porselensfliser i marmormønster på gulv og i dusjsonen, kombinert med slette, malte vegger som skaper en ren og avbalansert helhet. Innredningen er gjennomtenkt for å forene funksjonalitet med et stilrent uttrykk. Badet består av ovenpåliggende servant på servantskap, vegghengt toalett med intern lekkasjesikring og dusjhjørne med innfellbare glassdører. Det er elektriske varmekabler i gulvet og elektrisk avtrekksvifte.

  Toalettrom (2024):
  Toalettrommet fremstår delikat og gjennomtenkt, med store fliser i lys utførelse som gir et rolig og rent uttrykk. Tapet i den øvre delen av veggene tilfører mykhet og skaper en harmonisk kontrast til flisflatene. Det vegghengte toalettet har intern lekkasjesikring i sisternen, noe som gjør at det ikke er behov for synlig drensspalte under toalettet. Servanten er kompakt og funksjonell, og armatur i messing gir en helhetlig finish. En integrert nisje sørger for praktisk oppbevaring og et dekorativt innslag. Det er elektriske varmekabler i gulvet samt elektrisk avtrekksvifte for effektiv ventilasjon.

  Det er opplegg for vaskemaskin i egen nisje på hovedsoverommet (2024), med lekkasjesensor under maskinen. Rommet har ikke sluk.

  Varmtvannstank

  Varmtvannsberederen står i et kott/skap i hallen ved kjøkkenet. Den rommer 194 liter, har 2 kW effekt og er produsert i 2024. Berederen er fast tilkoblet strøm.

  Overflater

  Gulvflater:
  Eikeparkett i fiskebensmønster, fliser og heldekkende tepper. Overflater er oppgradert i 2023/2024.

  Veggflater:
  Tapet, malt mur og malte plater. Flere overflater er fra 2023/2024.

  Himlinger:
  Original pusshimling som er malt, samt malte platehimlinger. Flere overflater er fra 2023/2024.

  Utstyr

  • Alle lys (bortsett fra lysekrone TV-stue, spot i spisestuen og LED-striper kjøkken) kan styres via Plejd smartstyring.
  • Felles brannvarslingsanlegg i bygget.
  • Dørcalling.
  • Lekkasjestopper.
  • Komfyrvakt.

  Dører

  Ytterdør:

  • Brann- og lydsertifisert inngangsdør med to låser, nyere type.

  
  

  Innvendige dører:

  • Originale fyllingsdører, både én- og tofløyede, i treverk.
  • Nye innerdører med karm, dørblad og terskler.

  Elektrisk anlegg

  Automatsikringer uten forbruksmåler er plassert i el-skap i entréen.

  Det foreligger samsvarserklæring datert 04.01.2024 fra Mr. Elektro AS. Arbeidet omfatter rehabilitering av det elektriske anlegget, der det meste av kablingen er skiftet ut, med unntak av kabler som er sparklet inn i vegger ved stue, gang og kjøkken. Det er lagt varmekabler i bad, WC og gang, samt etablert og tilkoblet stikkontakter, spotter, downlights og dimmere. Komfyrvakt er montert og tilkoblet.

  Elvia gjennomførte kontroll av det elektriske anlegget 12.02.2025.

  Vinduer

  Originale vinduer i treramme med enkle glass.

• Teknisk standard
  Tilstandsgrad

  I forbindelse med salget er følgende tilstandsgrader markert i tilstandsrapporten:
  TG3 (Store eller alvorlige avvik) - 1 stykk.
  TG2 (Avvik som kan kreve tiltak) - 2 stykk.
  TG2 (Avvik som ikke krever umiddelbare tiltak) - 7 stykk.

  Følgende har fått TG3 (Store eller alvorlige avvik):
  Innvendig > Etasjeskille: Vurdering av avvik: Målt høydeforskjell på mellom 10 - 20 mm innenfor en lengde på 2 meter. Tilstandsgrad 2 gis med bakgrunn i standardens krav til godkjente måleavvik. Målt høydeforskjell på over 30 mm gjennom hele rommet. Tilstandsgrad 3 gis med bakgrunn i standardens krav til godkjente måleavvik. Konsekvens/tiltak: For å få tilstandsgrad 0 eller 1 må høydeforskjeller rettes opp. Det vil imidlertid sjelden være økonomisk rasjonelt som et enkeltstående tiltak i en bolig som dette. Dersom boligen en gang skal renoveres, kan man vurdere slike tiltak. Ingen tiltak ansees som nødvendig men vær klar over avvikene. Kostnadsestimat: 50 000 - 100 000,-.

  Følgende har fått TG2 (Avvik som kan kreve tiltak):
  Innvendig > Radon: Det er ikke foretatt radonmålinger, og bygget er heller ikke utført med radonsperre.

  Tekniske installasjoner > Ventilasjon: Det er påvist mangelfull ventilasjon på ett eller flere rom i boligen. Dvs. det er ikke luftespalter over vinduer eller lufteluker i yttervegger, kun lufting ved å åpne vinduer.

  Følgende har fått TG2 (Avvik som ikke krever umiddelbare tiltak):
  Utvendig > Vinduer: Vinduer med generell elde og slitasje. Stedvis malingsavskalling.

  Innvendig > Overflater: Enkelte riss/sprekkdannelse i original pusshimling

  Innvendig > Pipe og ildsted: Ingen synlige pipeløpssider da disse enten er innkasset/skjult eller dekket av tapet slik at evt. sprekkdannelser ikke blir oppdaget (visuelt).

  Innvendig > Innvendige dører - originale: Originale innerdører gis TG2 pga. generell elde og slitasje.

  Tekniske installasjoner > Vannledninger: Hovedstoppekran for leiligheten er i felles kjeller, gis automatisk TG2 da den er i fellesområde.

  Kjøkken > 1.etasje, leilighet > Kjøkken > Avtrekk: Det er kun kullfilterventilator på kjøkkenet og heller ikke andre forserte/mekaniske avtrekksløsninger fra kokesonen.

  Våtrom > 1.etasje, leilighet > Baderom > Overflater Gulv: -Fall ≤ 1:50 målt 80cm ut fra senter sluk. Ingen tiltak ansees som nødvendig men vær klar over forholdet. Våtrommet fungerer fint med avviket.

  Radonmåling

  Det er ikke foretatt radonmålinger, og bygget er heller ikke utført med radonsperre.

  Byggemåte

  For nærmere beskrivelse av byggemåte vises det til tilstandsrapporten.

  Selgers egenerklæringsskjema

  Selger har kommentert på følgende spørsmål i egenerklæringsskjema som er en del av salgsoppgaven:
  Våtrom:
  Er det utført arbeid på bad, vaskerom eller toalettrom?
  Ja, 2024 - Faglært. Nye varmekabler, strøm og lys. Nytt vann/avløp, nytt fordelerskap, nye sluk, nye toalettsisterner, ny membran, byttet sameiets rør som går gjennom badet og montert sanitærutstyr. Støping, flislegging, våtromsplater/gips, isolasjon, sparkling og maling. Dokumentasjon foreligger.

  Tak, yttervegg og fasade:
  Har det lekket vann utenfra og inn, eller er det sett andre tegn til fukt?
  Ja. Ikke i vår leilighet, men en større rehabilitering av tak, fasade og balkonger på bygården ble utført i 2024 i regi av sameiet. Ingen problemer i etterkant oss bekjent.

  I din leilighet, er det utført arbeid på tak, yttervegg, vindu eller annen fasade?
  Ja, 2024 - ufaglært. Ny senket himling i deler av leiligheten grunnet spotter/downlights. Ny himling er også isolert på nytt.

  Kjeller:
  Har sameiet eller borettslaget hatt problemer med fukt, vann eller oversvømmelse i kjeller eller underetasje? Ja. Det har tidligere vært fukt i kjelleren (før vi flyttet inn) som har ført til fuktmerker div steder i kjelleren. Det er siden det installert vifter for å bedre situasjonen. Ingen tegn til fukt i dag.

  Er det observert vann eller fukt i kjeller, krypkjeller eller underetasje?
  Ja. Som beskrevet over. Ikke mens vi har bodd i leiligheten.

  Elektrisitet:
  Er det utført arbeid på det elektriske anlegget?
  Ja, 2024 - Faglært. Rehabilitering av EL-anlegg ifbm med oppussing av leiligheten i 2024. Godkjent kontroll av elektrisk anlegg utført av Elvia 12.02.25. Dokumentasjon foreligger.

  Rør:
  Har det vært feil på utvendige eller innvendige avløpsrør eller vannrør?
  Ja. Ifbm oppussingen av leiligheten ble sameiets rør gjennom hovedsoverommet og badet ned til kjelleren byttet pga rust. Arbeidet er byggemeldt og ferdigattest foreligger da brannskille ned til kjeller ble brutt. Arbeidet er utført av samme rørlegger som er brukt i resten av leiligheten (Jar Rørteknikk).

  Er det utført arbeid på utvendige eller innvendige avløpsrør eller vannrør?
  Ja, 2024 - Faglært. Nytt vann/avløp til nytt kjøkken. Nytt vann/avløp til 2 stk bad/toaletteom. Nytt vann/avløp til vaskemaskin. Nytt fordelerskap. Dokumentasjon foreligger.

  Skjevheter og sprekker:
  Er det tegn på setningsskader eller sprekker i for eksempel grunnmur eller fliser?
  Ja. Noe riss i fasaden enkelte steder i bakgården.

  Har det vært feil eller gjort endringer på ildsted eller pipe?
  Ja. Peisen ble byttet og oppgradert under oppussingen av leiligheten og har godt trekk i dag.

  Sopp og skadedyr:
  Har det vært skadedyr i fellesområdene til sameiet eller borettslaget?
  Ja. Noe møll i kjeller en periode ventilasjonsanlegget i kjeller var avslått. Ikke vært tegn på møll i etterkant.

  Har det vært mugg, sopp eller råte i sameiet eller borettslaget?
  Ja. Samme som beskrevet under "Kjeller": Det har tidligere vært fukt i kjelleren (før vi flyttet inn) som har ført til fuktmerker div steder i kjelleren. Det er siden det installert vifter for å bedre situasjonen. Ingen tegn til fukt i dag. Ingen mugg eller sopp oss bekjent.

• Økonomi
  Felleskostnader

  Felleskostnadene utgjør kr. 5 002,- pr. mnd.

  Felleskostnadene inkluderer: Internett, trappevask, nedbetaling av andel fellesgjeld, drift og vedlikehold, forretningsførsel, kommunale avgifter, m.m.

  Informasjon om fellesgjeld/lånevilkår

  Andel fellesgjeld utgjør kr. 157 810,- pr. 04.12.2025.

  Selskapets totale fellesgjeld utgjør kr. 1 602 292,- pr. 09.04.2025.

  Selskapets totale lån og vilkår:
  Lånenr: OBOS02-98208218700
  Type: A
  Restsaldo: 1.602.292,-
  Andel restsaldo: 157 810,-
  Kapitalkostnader: 1.325,-
  Restløpetid: 18 år og 8 mnd  
  Term pr. år: 12
  Rente pr. 09.04.2025: Flyt, 7,20 %

  Informasjon om fellesformue

  Andel fellesformue utgjør kr. 16 182,- pr. 31.12.2024.

  Sikringsordning / in-ordning

  Følgende er vedtatt i generalforsamlingen 2024:
  Administrasjon av innfrielse av andel fellesgjeld i Eierseksjonssameiet:
  Styret inngår en avtale med OBOS Eiendomsforvaltning ASom administrasjon av nedbetaling av fellesgjeld. Avtalen innebærer at OBOS Eiendomsforvaltning ASfår fullmakt fra Eierseksjonssameiet til å gjennomføre ordningen samt inngå avtale med de enkelte seksjonseiere som ønsker å innbetale, administrere innbetalinger, dokumenthåndtering, etc. De seksjonseierne som ønsker å innbetale sin andel av fellesgjeld må inngå en avtale med Eierseksjonssameiet v/ OBOS Eiendomsforvaltning AS. Etter inngåelse av avtalen kan seksjonseier(ne) innbetale hele sin andel fellesgjeld. Innbetaling kan kun foretas to ganger pr år/halvårlig.Det er kun anledning til å innbetale gjeld på lån med flytende rente.

  Årlig administrasjonsgodtgjørelse for avtalen er på 10 % av forretningsfører honoraret, dog minimum kr 8 000,- inkl mva og maksimum kr 18 000,- inkl mva pr lån. Det påløper ikke administrasjonsgodtgjørelse i etableringsåret eller i hele kalenderår med fast rente da administrasjonsavtalen ikke kan benyttes. Seksjonseiere som ønsker å benytte seg av ordningen må betale vederlag på kr 1 950,- inkl mva til OBOS ved inngåelse av avtalen.

  Sameiet er samstemt på etablering av administrasjonslån.

  Eiendomsskatt

  Eiendomsskatt utgjør kr. 7203,- for 2025.

  Formuesverdi

  Primær formuesverdi kr. 3 265 382,-.
  Sekundær formuesverdi kr. 11 093 403,-.
  Gjeldende for ligningsåret 2023.

• Sameiet
  Navn og orgnr.

  Sameiet Tostrups Gate 29, Orgnr: 988 621 447.

  Sameiets forsikring

  Sameiet er forsikret i Gjensidige med polisenummer 80853523.

  Kjøper må selv tegne innboforsikring.

  Om sameiet

  Bebyggelsen og tomten gnr 212 bnr 902 i Oslo kommune og består av 10 seksjoner.

  Forretningsfører

  Forretningsfører er Obos Eiendomsforvaltning AS.

  Styregodkjennelse

  Det praktiseres ikke styregodkjennelse.

  Forkjøpsrett

  Det er ikke forkjøpsrett i sameiet.

  Adgang til utleie

  Seksjonseieren disponerer fritt over egen seksjon med de begrensningene som følger av sameieforholdet og eierseksjonsloven, jf. eierseksjonsloven § 24. Seksjonseieren kan fritt selge, pantsette og leie ut sin egen seksjon jfr. vedtektenes § 3. Utleie skal meldes styret.

  Styret kan nekte salg/utleie, hvis det antas at dette kan skade eiendommens renommé.

  Vedtekter og husordensregler

  Kjøper oppfordres til å gjøre seg kjent med vedtektene og husordensreglene som er vedlagt salgsoppgaven.

  Husdyrhold

  Det er ikke spesifisert noe vedrørende husdyr i sameiets vedtekter eller husordensregler. Iht. vedtektene må bruken av boligen og fellesarealene ikke på en urimelig eller unødvendig måte være til skade eller ulempe for andre seksjonseiere.

  Hva skjer i gården / vedlikehold etc

  Styrets aktivitet i perioden
  2024 har vært et roligere år for styret. Den siste fasen av fasadeutbedringen våren 2024 ble fulgt opp av ProPartners etter avtale, noe som reduserte arbeidsbelastningen for styret. Høsten 2024 har styret hovedsakelig håndtert løpende oppgaver av mindre omfang, hvor jevnlige styremøter har avklart de sentrale sakene. Arbeidet har blant annet omfattet utbedring av felles avløpsrør i kjeller og første etasje.

  Vedlikehold
  Sameiet har anskaffet nye brannslukningsapparater til fellesarealene fra Norsk Brannvern. Det er i tillegg gjennomført utbedringer av felles avløpsrør i første etasje og i kjelleren. Arbeidet er utført av entreprenør engasjert av Varpe/Kjøstvedt i første etasje og delvis finansiert av sameiet.

  Det har ikke vært registrert nye skadesaker for forsikringsselskapet i 2024.

  Sameiet har skiftet lamper i kjelleren. Årsmøtet i 2024 besluttet at det ikke skulle gjøres tiltak på pipene. Styret har ikke behandlet temaet ytterligere økning i fellesutgifter. Eventuelle justeringer vil i så fall behandles på årsmøtet i april 2026.

  Det pågår arbeid med oppgradering av brannsikkerheten i sameiet. Totalkostnaden er anslått til ca. kr 300 000 og vil bli fordelt mellom sameiet og den enkelte seksjon. Omtrent halvparten av arbeidene gjennomføres i januar–februar 2026 og finansieres gjennom oppsparte midler samt en allerede gjennomført engangsinnbetaling i desember 2025 på kr 7 000 per seksjon. Kjøper må påregne at sameiet ved behov kan hente inn ytterligere kapital fra seksjonseierne (totalt 10 stk) for å dekke resterende del av kostnaden.

  Det tas forbehold om forhold som kan påvirke felleskostnader og/eller andel fellesgjeld, herunder renteendringer, nye lån eller planlagt vedlikehold som megler ikke kjenner til per dags dato. Slike forhold kan medføre endringer i oppgitte felleskostnader. Endrede lånevilkår eller nye låneopptak kan også påvirke andel fellesgjeld og eventuell kapitalinnhenting.

  Regnskap / kostnadsøkninger

  Årets resultat vises i resultatregnskapet som et underskudd på kr 286.754,- pr 2024, og foreslås ført mot egenkapital. Underskuddet skyldes drift og vedlikehold.

• Oppvarming og energiattest
  Oppvarming

  Det er elektriske varmekabler fra 2024 i entré, bad og toalettrom. Øvrige rom oppvarmes med panelovner installert i 2024. I TV-stuen er det satt inn peis samme år.

  Informasjon om strømforbruk

  Selgers strømforbruk er opplyst til å være ca. 14.000 kwh pr. år.

  Strømforbruket vil variere fra husstand til husstand.

  Energimerking

  Oppvarmingskarakter:Oransje
  Energikarakter: G

  Se fullstendig energiattest fra selger som vedlegg til salgsoppgave.
  Megler har intet ansvar for informasjon som følger av energiattest.

• Områdebeskrivelse
  Beliggenhet

  Velkommen til Frogner – et av Oslos mest ettertraktede boligområder. I Tostrups gate bor du skjermet og rolig, samtidig som du har byens pulserende tilbud rett rundt hjørnet. Her kombineres en tilbaketrukket beliggenhet med umiddelbar nærhet til alt som gjør Frogner så populært.

  Nabolaget byr på et bredt spekter av spisesteder, vinbarer, kaffebarer og små, særpregede butikker. Frognerparken ligger kun en kort spasertur unna og gir tilgang til store grøntarealer, treningsmuligheter og avslappende turer gjennom året.

  I umiddelbar nærhet finner du et rikt servicetilbud med blant annet Gimle kino, treningssentre som Sats og Evo, samt flere dagligvareforretninger – inkludert søndagsåpne alternativer. Bygdøy Allé, med sine interiør- og spesialforretninger, ligger like ved, og Bogstadveien og Hegdehaugsveien er innen behagelig gangavstand.

  Kollektivtilbudet er svært godt. Buss, trikk, T-bane og tog finnes alle i nærheten, og både Skøyen og Majorstuen er lett tilgjengelig. Buss nr. 20 stopper i nærheten, og trikk nr. 13 har holdeplass ved Nobels gate.

  For rekreasjon er Bygdøy kun en kort sykkel- eller busstur unna, med populære badeplasser og fine turområder. Ønsker du en rusletur langs sjøen, ligger havnepromenaden fra Aker Brygge til Tjuvholmen innen kort rekkevidde.

• Offentlige forhold
  Regulering

  Eiendommen er regulert til spesialområde-bevaring (bolig) i henhold til reguleringsplan S-3330, datert 28.10.1992.

  Byggesaker i nærheten av eiendommen:
  Tostrups gate 24 - bruksendring av deler av loft til boligareal for eksisterende leilighet, etablering av to takarker, nedfelt takterrasse og to takvinduer
  Saksnummer: 202511122

  Tostrups gate 22 D - oppdeling og etablering av ny boenhet
  Saksnummer: 2025/22173 - Byggesak

  Plansaker i nærheten av eiendommen:
  Elisenbergløkken og Gimlekvartalene - Detaljregulering
  Saksnummer: 202114191 - Reguleringssak
  Mottatt sak: 10.09.2021
  Kobling: Denne saken fortsetter i sak 2025/06832

  Det rives, bygges og rehabiliteres i området. For informasjon om eventuelle arbeider i nærliggende områder anbefaler vi et søk på plan og bygg sin sakinnsyn portal: https://www.oslo.kommune.no/plan-bygg-og-eiendom/

  Arealbekreftelse

  Arealbekreftelse fra kommunen følger vedlagt.

  Konsesjon / Odel / Boplikt

  Det er ingen konsesjon, odel eller boplikt knyttet til salget av denne eiendommen.

  Ferdigattest / Brukstillatelse

  Det foreligger "ekspedisjonsdokument" fra byggeåret. Et ekspedisjonsdokument er forgjengeren til ferdigattest. Dette dokumentet er førstesiden på byggesaken, hvor alle godkjennelser blir stemplet på (oppmålingssjefen, brannsjefen, helseråd, etc). Dette dokumentet kan være (ferdig) attestert, men i noen tilfeller er det bare registrert dato for byggeanmeldelse. Ved eldre bygårder er det som oftest dette dokumentet som vedlegges (attestert eller uattestert) for bekreftelse på at bygningen ble lovlig satt opp. Ekspedisjonsdokument kommer hovedsakelig i bygg som ble bygget på 1800-tallet og frem til rundt 1940-50.

  Følgende dokumenter foreligger:

  • Ekspedisjonsdokument for innredning av wc, datert 11.10.1928.
  • Ferdigattest for utskiftning av bærekonstruksjon i balkonger, datert 22.06.1966.
  • Ferdigattest for installasjon av brannalarmanlegg, datert 12.06.2024.
  • Ferdigattest for reparasjon av avløpsrør i brannskille, datert 08.04.2025.

  
  

  Byggemeldte tegninger avviker fra dagens planløsning. Følgende forhold er registrert:

  • Dagens soverom 1 er delt opp i garderobe og bod. Opprinnelig var dette ett stort soverom.
  • Dagens soverom 2 er mindre enn det som fremgår av de opprinnelige tegningene.
  • WC-rommet er etablert i deler av det som tidligere var bad.
  • Badet er utvidet inn i areal som opprinnelig utgjorde bod og tidligere WC/bad.
  • Kjøkkenet er flyttet og ligger i dag i stuen.

  
  

  På grunn av lav oppløsning på de byggemeldte tegningene er det vanskelig å fastslå årsaken til avviket til arealet i spisestuen. Rommet fremstår en god del mindre i dag enn på tegningene, men det kan ikke konkluderes sikkert da detaljene er utydelige. Resten av rommet stemmer imidlertid med plantegningen som benyttes i salgsoppgaven, selv om veggens plassering avviker fra det som fremkommer av de byggemeldte tegningene.

  Kjøper bærer selv risikoen for fremtidig bruk av rommene og for eventuelle pålegg fra det offentlige. Dette omfatter også risikoen for om søknad om bruksendring som ikke er søkt om.

  Meglerforetaket oppfordrer interessenter til å lese gjennom fullstendig prospekt/salgsoppgave med vedlegg. Interessenter oppfordres også til å undersøke eiendommen nøye, gjerne sammen med sakkyndig. Dette bør gjøres før bud inngis.

  Vei, vann og avløp

  Eiendommen er tilknyttet offentlig vei, vann og avløp via private stikkledninger/anlegg.

  Tinglyste rettigheter og heftelser

  På eiendommen kan det være tinglyst erklæringer/avtaler som for eksempel rett til kommunen til å anlegge vann- og kloakkledninger inkl. reparasjon av disse, bestemmelser om bebyggelsen, gjerder, vei og adkomstrettigheter. Disse erklæringene/avtalene vil følge eiendommen ved salg, og kan ikke slettes.

  På eiendommen er det tinglyst følgende heftelser og rettigheter som følger eiendommens matrikkel ved overskjøting til ny hjemmelshaver:

  Dnr. 520808, tgl. 21.11.1979 - Seksjonering
  SNR: 1
  Formål: Bolig
  Sameiebrøk: 1 / 8
  

  Dnr. 903237, tgl. 18.01.1898 - Bestemmelse om bebyggelse
  Bestemmelse om benyttelse
  Med flere bestemmelser
  GJELDER DENNE REGISTERENHETEN MED FLERE
  

  Dnr. 902425, tgl. 09.01.1930 - Best om garasje/parkering
  GJELDER DENNE REGISTERENHETEN MED FLERE
  

  Dnr. 504294, tgl. 14.04.1983 - Resek/endring formål/brøk/tilleggsdel
  Resek/endring formål/brøk/tilleggsdel

  Dnr. 504294, tgl. 14.04.1983 - Resek/tilleggssek
  RESEK/TILLEGGSSEK AV:
  SNR: 1
  Formål: Bolig
  Sameiebrøk: 1/8
  
  Formål/sameiebrøk for denne seksjon:
  SNR: 9
  Formål: Bolig
  Sameiebrøk: 1/10
  
  Formål/sameiebrøk for denne seksjon:
  SNR: 10
  Formål: Bolig
  Sameiebrøk: 1/10
  
  
  

  Legalpant

  Kommunen har legalpant som sikkerhet for betaling av kommunale avgifter og eventuell eiendomsskatt.
  Legalpant er pant som ikke kommer frem av grunnboksutskriften, og har bedre prioritet enn for eksempel lån til bank som er tinglyst på eiendommen.

• Andre kjøpsforhold
  Overtagelse

  Overtagelse skjer etter avtale med selger. Før boligen overleveres kjøper, skal fullt oppgjør og omkostninger være mottatt på meglers klientkont.

  Boligselgerforsikring

  Selger har tegnet boligselgerforsikring.

  Boligkjøperpakke

  Sammen med Gjensidige har vi skreddersydd et gunstig forsikringskonsept for deg som kjøper bolig. Kjøpere (ikke juridiske personer) har anledning til å tegne Boligkjøperpakken.

  Pakken inkluderer bl.a. husforsikring, innboforsikring Pluss, dobbel rentedekning, flytteforsikring og boligkjøperforsikring som gir deg juridisk bistand dersom du ønsker å reklamere på boligkjøpet. Kjøpere (ikke juridiske personer) kan også velge å kun tegne boligkjøperforsikring. 

  Boligkjøperpakken/Boligkjøperforsikring må tegnes senest i forbindelse med kontraktsmøtet. Produktark for Boligkjøperpakken og Boligkjøperforsikring ligger vedlagt i salgsoppgaven. Ta kontakt med megler for ytterligere informasjon.

  Løsøre og tilbehør

  Følgende medfølger handelen:

  • Hvitevarer på kjøkken.

  
  

  Følgende medfølger ikke handelen:

  • Taklampe på kjøkken, TV-stue og spisestue.
  • Gardiner/elektriske persienner.
  • Skap under TV.

  
  

  Det gjøres spesielt oppmerksom på at boligens tilbehør og løsøre ikke medfølger handelen med mindre dette fremkommer av nærværende prospekt. Med mindre annet er spesifisert i salgsoppgaven gjelder NEFs normgivende liste over løsøre og tilbehør. Løsøre og tilbehør som medfølger overdras uten noen form for garantier, foruten eventuell gjenværende leverandørgaranti.

• Kjøpsvilkår
  Budgivning

  Alle bud skal inngis skriftlig til megler, som formidler disse videre til selger. Kravet til skriftlighet gjelder også budforhøyelser og motbud, aksept eller avslag fra selger.

  Bud kan legges inn på eiendommens finn-annonse ved å trykke på knappen «gi bud» eller via vår hjemmeside. Ved elektronisk budgivning legges bud inn ved å benytte BankID. Bud kan også inngis på budskjema vedlagt i salgsoppgaven. Før megler formidler bud til selger, skal megler innhente gyldig legitimasjon og signatur fra budgiver. Kravet til legitimasjon og signatur er oppfylt for budgivere som benytter Bank-ID og vi oppfordrer derfor alle til å gi bud elektronisk ved å benytte GI BUD knappen på eiendommens hjemmeside på www.tinholt.no. Eventuelle forhøyelser kan sendes ved å svare direkte på mottatt sms fra meglers system, til megler. Alle budforhøyelser skal bekreftes av megler.

  For at budene skal kunne bli behandlet og videreformidlet skriftlig til alle involverte parter, må alle bud ha en tilstrekkelig lang akseptfrist, jf. eiendomsmeglingsforskriften § 6-3. Selger må også skriftlig akseptere budet før aksept kan formidles til budgiver.

  Akseptfrist på alle bud skal være minimum 30 minutter, og budforhøyelser må skje i god tid før fristens utløp. Bud som ikke er skriftlig, eller som har kortere akseptfrist enn til kl. 12.00 dagen etter siste annonserte visning, vil ikke bli formidlet til selger. Megler skal så snart som mulig bekrefte skriftlig overfor budgivere at budene deres er mottatt. Selger står fritt til å akseptere eller forkaste et hvert bud og er således ikke forpliktet til å akseptere det høyeste budet på eiendommen.

  Eiendomsmegler har ikke lov til å formidle hemmelige bud eller bud med forbehold som hindrer megler i å formidle budet til andre enn selger, jf eml  6-8 (3). Slike bud vil derfor ikke bli formidlet til selger. Eiendomsmegler er iht eml § 6-8(6) pålagt å gjennomføre kontroll av budgivernes finansiering. Dersom det ikke er mulig for megler å gjennomføre dette før aksept av bud plikter megler å advare selger om risiko knyttet til dette.

  Etter at eiendommen er solgt vil kjøper og selger få tilsendt budjournal. Øvrige budgivere kan få utlevert kopi av budjournalen i anonymisert form. Det gjøres oppmerksom på at budgiver også vil være den som vil stå som kjøper av eiendommen. Dersom man etter at bud er akseptert ønsker å endre hvem som skal stå som eier, forutsetter dette at selger godkjenner en slik endring. Alle involverte parter skal signere kjøpekontrakt og er solidarisk ansvarlig for kjøpet frem til oppgjør er gjennomført.

  For mer informasjon om budgivningsprosessen, se «Forbrukerinformasjon om budgivning», som er vedlagt salgsoppgaven, eller ta kontakt med megler.

  Salgsbetingelser

  Eiendommen skal overleveres kjøper i tråd med det som er avtalt. Det er viktig at kjøper setter seg grundig inn i alle salgsdokumentene. Salgsoppgaven er basert på de opplysningene selger har gitt til megler, den bygningssakkyndiges tilstandsrapport, samt opplysninger innhentet fra kommunen, Kartverket og andre tilgjengelige kilder.

  Det er forventet at kjøper setter seg grundig inn i alle salgsdokumentene, herunder salgsoppgave, tilstandsrapport og selgers egenerklæring. Kjøper anses kjent med forhold som er tydelig beskrevet i salgsdokumentene. Forhold som er beskrevet i salgsdokumentene kan ikke påberopes som mangler. Dette gjelder uavhengig av om kjøper har lest dokumentene.

  Alle interessenter oppfordres til å undersøke eiendommen nøye, gjerne sammen med fagkyndig før bud inngis. Kjøper som velger å kjøpe usett kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe han burde blitt kjent med ved undersøkelsen. Det kan være avvik fra dagens rombruk/rombenevnelser sammenlignet med det som er byggemeldt/godkjent.

  Dersom det er behov for avklaringer, anbefaler vi at kjøper rådfører seg med eiendomsmegler eller en bygningssakyndig før det legges inn bud.

  På grunn av ulike avtalevilkår kan selger vurdere bud fra en som ikke er forbruker, ulikt fra en forbrukers bud. Dersom kjøper ikke er forbruker, er selger sitt mulige mangelsansvar begrenset fordi eiendommen selges “som den er”. Selger kan ikke ta «som den er» forbehold ovenfor en forbrukerkjøper. Selv et lavere bud fra en som ikke er forbruker kan foretrekkes fordi begrensningen i mulig mangelsansvar kan ha egenverdi for selger. Selger står fritt til å forkaste eller akseptere ethvert bud, og er for eksempel ikke forpliktet til å akseptere høyeste bud.

  Lov om avhending av fast eigedom (avhendingslova)
  Frivillig salg av fast eiendom reguleres av Lov om avhending av fast eiendom av 3. juli 1992 nr. 93.

  Eierseksjonsloven

  Det opplyses om at ingen kan eie mer enn to boligseksjoner i sameiet, jfr. Lov om eierseksjoner §22

  Lov om avhending av fast eigedom (avhendingslova)

  Frivillig salg av fast eiendom reguleres av Lov om avhending av fast eiendom av 3. juli 1992 nr. 93.

  Forbrukerkjøp/avtalevilkår

  Med forbrukerkjøp menes kjøp av eiendom når kjøperen er en fysisk person som ikke hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet.

  Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen, eller det foreligger brudd på bestemmelsene i avhendingsloven §§ 3-2 til 3-8. Hvis eiendommen ikke er i samsvar med det kjøperen må kunne forvente ut ifra alder, type og synlig tilstand, kan det være grunnlag for mangelskrav. Det samme gjelder hvis det er holdt tilbake eller gitt uriktige opplysninger om eiendommen. Dette gjelder likevel bare dersom man kan gå ut ifra at det virket inn på avtalen at opplysningen ikke ble gitt eller at feil uriktige opplysninger ikke blir rettet i tide på en tydelig måte.

  En bolig som har blitt brukt i en viss tid, har vanligvis blitt utsatt for slitasje og skader kan ha oppstått. Slik bruksslitasje må kjøper regne med og det kan avdekkes enkelte forhold etter overtakelse som nødvendiggjør utbedringer. Normal slitasje og skader som nødvendiggjør utbedring, er innenfor hva kjøper må forvente og vil ikke utgjøre en mangel.

  Boligen kan ha en mangel etter avhendingsloven § 3-3 dersom det er avvik mellom opplyst og faktisk innvendig areal, forutsatt at avviket er på 2% eller mer og minimum 1 kvm.

  Ved beregning av et eventuelt prisavslag eller erstatning må kjøper selv dekke tap/kostnader opptil et beløp på kr 10.000 (egenandel).

  Profesjonell (næringsdrivende) avtalevilkår

  Hvis kjøper er en juridisk person, eller en fysisk person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet, vil kjøpet ikke anses som et forbrukerkjøp.

  Dersom kjøper ikke er forbruker selges eiendommen «som den er», og selgers ansvar er da begrenset jf. avhl. § 3-9, 2. pktm. Informasjon om kjøpers undersøkelsesplikt, herunder oppfordringen om å undersøke eiendommen nøye, gjelder også for kjøpere som ikke anses som forbrukere.

  Lov om hvitvasking

  Eiendomsmeglingsforetak plikter etter lov om hvitvasking å gjennomføre kontrollhandlinger knyttet til kjøper og selgers identitet og forhold knyttet til gjennomføringen av handelen. Dette omfatter også opplysninger om kundeforholdets formål og tilsikrede art. For kjøper må kontroll av legitimasjon skje senest ved inngåelse av kontrakt. Signering med bankID er regnet som gyldig legitimasjonskontroll.

  Ved oppdrag hvor juridiske personer (selskap) er part må eiendomsmegler også gjennomføre kontroll av hvilke fysiske personer som kontrollerer selskapet (reelle rettighetshavere). Dersom megler ikke klarer å gjennomføre pålagte kundetiltak må megler avvise kunden og oppdraget. Megler har også plikt å melde forhold som ikke er avklart og fremstår som mistenkelige til Økokrim. Megler kan også i enkelte tilfeller ha plikt til å stanse gjennomføringen av handelen.

  Betalingsbetingelser

  Oppgjør skal betales i en samlet innbetaling fra norsk bank. Betaling fra utlandet tillates kun i unntakstilfeller og dersom det er avklart med megler i anledning avtaleinngåelse (budaksept).

  Finansiering

  Vi har løpende kontakt med finansinstitusjoner som kan tilby lån med konkurransedyktige betingelser. Hvis ønskelig formidler vi gjerne kontakt.

  Kjøpekontrakt

  Kjøper og selger er forpliktet til å undertegne standard kjøpekontrakt utarbeidet av Tinholt i forbindelse med eiendomstransaksjonen. Eiendomsmegler sin standardkontrakt inneholder bl.a. bestemmelser om at dersom det foreligger vesentlig mislighold, har selger rett til å heve etter 30 dager fra avtalt betalingstid. Kjøper aksepterer dette som bindende for seg. Det forutsettes at hjemmel til eiendommen overføres til kjøper. Dersom dette ikke er ønskelig må det tas forbehold i budet. Kjøpekontrakt kan besiktiges hos eiendomsmegler før bud inngis. Kontakt eiendomsmegler for spørsmål.

  Personopplysningsloven

  Personopplysninger blir behandlet i samsvar med personopplysningsloven.

• Om oppdraget
  Meglers vederlag / Utlegg

  Følgende er avtalt om meglers vederlag, og skal betales av selger:

  Provisjon 0,8 % av salgssummen inkl. mva (minimum 27 500 inkl. mva)

  Tilrettelegging : 15 500,-
  Tinholt Markedspakke: 24 900,-
  Oppgjørshonorar: 6 900,-
  Visninger pr.stk : 3 000,-
  Utsatt betaling (valgfritt*): 4 900,-
  Tinglyse hjemmelserklæring og skjøte ved arv/skifte: 545,-

  Dersom handel ikke kommer i stand eller oppdraget sies opp, har oppdragstaker krav på rimelig vederlag for medgått tid/utført arbeid og avtalte utgifter (utgifter til påløpte visninger, innhenting av opplysninger, markedspakke og tilrettelegging), samt eventuelle utlegg. Alle priser er inkl. mva.

  Meglerforetaket mottar betaling for tilleggstjenester som tilbys i sammenheng med eiendomshandelen. Dette gjelder blant annet strømleverandører, boligkjøperprodukter, boligalarm o.l.)

  Vedlegg til salgsoppgaven

  Vedleggene er en del av den komplette salgsoppgaven. Det er viktig at interessenter setter seg godt inn i vedleggene og kontakter megler med eventuelle spørsmål før bud inngis.

  Megler

  Ansvarlig megler er:
  Espen Fjeld
  Partner/Eiendomsmegler MNEF.
  +47 95 84 66 41 / [email protected].

  Meglerforetaket

  Tinholt Eiendomsmegling AS.
  Org. nr. 928 582 906.
  Bygdøy Allé 60
  0265 Oslo.