Johan Svendsens gate 31

Vesentlig påkostet 3-roms hjørneleilighet | Renovert i 2020 | Peis | God planløsning | Torshovdalen rett utenfor

Prisantydning

7 950 000,-

Omkostninger

200 510,-

Fellesgjeld

27 973,-

Totalpris

8 178 483,-

Eiendomstype

Leilighet

Eieform

Eierseksjon

Byggeår

1924

Soverom

2

Bad

1

Internt brukseareal

75 m²

Eksternt bruksareal

9 m²

Tomtetype

Festet

Energimerking

D

Egenskaper

• Sentralt
• Barnevennlig
• Moderne
• Utsikt
• Rolig
• Turterreng

Fasiliteter

• Bredbåndstilknytning
• Peis / ildsted
• Parkett
• Offentlig vann / kloakk

Beskrivelse

Visninger

• Søndag 14. juni kl. 15:30 - 16:15

Informasjon

• Nøkkelinformasjon
  Oppdragsnummer

  201260243.

  Adresse og matrikkel

  Johan Svendsens gate 31.
  gnr. 224, bnr. 22, snr. 27 i Oslo.

  Eier

  Thomas Felipe Dalbakk og Jeanette Dalbakk.

  Etasje

  2. etasje.

  Byggeår

  1924.

  Tomt

  Festet fellestomt på 4673 m².

  Framfester Oslo kommune. Festekontrakt ble opprinnelig opprettet 10.11.1951 med en festetid på 70 år. I henhold til tomtefesteloven løper festeforholdet videre etter utløp av den opprinnelige festetiden, med automatisk forlengelse på samme vilkår dersom ikke annet er avtalt eller særskilt regulert. Festeavgiften ble sist regulert i 2021 og utgjør i dag kr 168.870,- per år for sameiet.

  Parkering/garasje

  Det er beboerparkering i området.

  Ved anskaffelse av beboerparkering kan man parkere døgnet rundt – også utover det som er maksimal parkeringstid, på parkeringsplasser regulert til beboerparkering.

  Bydel Frogner, St. Hanshaugen, Gamle Oslo, Grünerløkka og Sagene. Beboerparkeringssone A, B, C, D og E.
  Pris (2026):
  Bensinbil, dieselbil, hybridbil, ladbar hybridbil: 3850 kr
  Elbil: 1300 kr
  Motorsykkel og moped: 1925 kr
  El-motorsykkel og el-moped: 650 kr

  Det tas forbehold om prisendringer. For mer informasjon se: https://www.oslo.kommune.no/gate-transport-og-parkering/parkering/beboerparkering/.

  Beregnet totalkostnad

  Prisantydning kr 7 950 000,-
  Andel fellesgjeld kr 27 973,-

  I tillegg til prisantydning og ev. fellesgjeld, påløper følgende omkostninger:
  
  199 420,00,- (Dokumentavgift)
  
  545,00,- (Tingl.gebyr BRL-skjøte)
  
  545,00,- (Tingl.gebyr pantedokument BRL)
  
  9 950,00,- (Boligkjøperpakken Gjensidige)
  
  _______________________________________________________
  Totalpris inkl. omkostninger og fellesgjeld kr 8 188 433,-

  Det ovenstående forutsetter at eiendommen selges til prisantydning og at det kun tinglyses ett pantedokument. Det tas forbehold om endringer i offentlige gebyr.

• Arealer
  Boligens areal

  BRA-i: 75 m²
  BRA-e: 9 m²

  2.etasje:
  Internt bruksareal: 75 m²
  Følgende rom er oppgitt som BRA-i: Gang, stue, kjøkken, to soverom og bad.

• Om boligen
  Innhold

  Leiligheten ligger i byggets 2. etasje og består av gang, stue, kjøkken, to soverom og bad. Det medfølger en ekstern bod i kjeller på 9 m² samt en loftsbod med gulvareal på 4 m².

  Kjøkken

  Lekkert kjøkken fra kvalitetsleverandøren KVIK, montert i 2020 med gjennomførte materialvalg og et stilrent uttrykk. Innredningen er utført i en kombinasjon av fronter i Cima Oak og Ombra Green, som sammen skaper en varm og elegant helhet. Den romslige kjøkkenøyen tilfører både karakter og funksjonalitet, og fungerer som et naturlig samlingspunkt med god arbeidsflate og plass til barstoler.

  Kjøkkenet er innredet med en kombinasjon av standard- og XXL-moduler som gir svært gode oppbevaringsmuligheter. Skuffer og skap er utstyrt med bambusinnredning og gummimatter for en praktisk og gjennomført løsning. Benkeplaten er utført i slitesterk kompaktlaminat.

  Integrerte hvitevarer fra Siemens Studioline i seriene IQ700 og IQ500 består av induksjonstopp med integrert kullfilterventilator og FlexInduction-funksjon (80 cm), stekeovn, oppvaskmaskin samt kjøle- og fryseskap i full høyde. Videre er kjøkkenet utstyrt med 70 cm vask fra Blanco og armatur fra Tapwell med uttrekkbar tut og dusjfunksjon. Automatisk vannstopper og komfyrvakt er montert.

  Bad

  Delikat bad rehabilitert i 2020 med moderne og gjennomført materialvalg. Badet er innredet med servant fra Duravit, benkeplate i steinkompositt (Silestone), armatur fra Tapwell, vegghengt toalett og dusjløsning. Dusjsonen er utstyrt med innbygget blandebatteri fra Tapwell samt regndusj med vannfallsfunksjon. Baderomsinnredningen er fra IKEA og er videre tilpasset med spesialbygde fronter i kryssfiner med eikeutførelse, som gir badet et særpreget uttrykk. Det er også etablert to integrerte oppbevaringsskap som gir gode oppbevaringsmuligheter.

  Vaskemaskinen er praktisk plassert i innredningen og skjermet bak skapfronter, noe som bidrar til et ryddig uttrykk. Veggene er i hovedsak sparklet og malt, med flislagte overflater i dusjsonen, noe som gjør det enkelt å fornye rommets uttrykk med ny farge ved behov. Gulvet er flislagt og utstyrt med varmekabler. Himlingen er nedsenket med innfelte spotter fra Flos som gir jevn og behagelig belysning.

  Det foreligger dokumentasjon i form av tilbud og fakturaer for arbeider knyttet til støp, membran på gulv og vegger, oppføring av vegger i dusjsone, samt flislegging av gulv og vegger.

  Varmtvannstank

  Varmtvannsberede på 120 liter, produsert i 2020, montert i garderobeskap i gang. Fast tilkoblingspunkt for strømtilførsel.

  Overflater

  Gulv:

  • Nytt heltre gulv fra Dinesen i 2020, utført i 28 x 250 mm Douglasgran. Gulvet er lagt av Viftrup & Pettersen AS med hele lengder for et helhetlig uttrykk.
  • Det er etablert tverrterskler i døråpninger, ellers med terskelfrie overganger mellom rommene, med unntak av badet.
  • Gulvlistene er utført flush med gipsveggene.

  
  

  Vegger:

  • Sparklet og malte plater.

  
  

  Himling:

  • Sparklet og malte plater.
  • Himlingshøyde ca. 2,73 m målt i kjøkken.

  Garderober

  I soverom 1 er det etablert integrerte garderobeløsninger med IKEA Metod-innredning og fronter i MDF-plater. Rommet har også en praktisk skrivebords-/hjemmekontorløsning tilpasset innredningen.

  I entréen er det plassbygde skap med skreddersydd løsning basert på IKEA Metod- og Pax-innredning, kombinert med praktisk sittebenk og fronter utført i MDF-plater.

  Dører

  Ytterdør:

  • Entrédør i brannklasse B-30.

  
  

  Innvendige dører:

  • Innvendige dører fra Knudsen Dørfabrikk i eik, utført med senketerskler og skjult hengsling.
  • Mellom kjøkken og stue er det montert en stor skyvedør med demping ved lukking.

  Elektrisk anlegg

  Det elektriske anlegget ligger i hovedsak skjult i konstruksjonen. Alt av elektrisk anlegg er oppgradert og skiftet ut i 2020. Sikringsskap med jordfeilautomater er plassert i felles trappeløp. Boligen er utstyrt med X-Comfort strømstyringssystem for belysning, som gir mulighet for styring og programmering via app. Dagens belysningsoppsett er tilkoblet systemet, og lampene kan styres og dimmes individuelt uavhengig av hverandre.

  Det er fremvist samsvarserklæring signert og datert 31.12.2020 for rehabilitering av det elektriske anlegget, med unntak av brannvarslingsanlegget. Videre er det fremvist samsvarserklæring signert og datert 01.12.2020 vedrørende omtrekking av to tilførsler til naboleilighet etter tidligere skade.

  Følgende opplysninger er gitt av eier:

  • Det elektriske anlegget ble rehabilitert/installert i 2020.
  • Sikringer løser ikke ut unormalt ofte.
  • Det har ikke vært brann, branntilløp eller varmgang i anlegget.
  • Kursfortegnelse foreligger, og antall sikringer er opplyst å være i samsvar med denne.
  • Tidspunkt for siste el-tilsyn er ukjent.

  Vinduer

  Vinduer med tolags isolerglass, produsert i 2004.
  Det er montert spesialtilpassede rullegardiner fra Luxaflex, herunder hvite rullegardiner med lett gjennomsiktighet i stuen som slipper inn behagelig dagslys, samt mørkleggende rullegardiner på soverommene.

• Teknisk standard
  Tilstandsgrad

  I forbindelse med salget er følgende tilstandsgrader markert i tilstandsrapporten:.
  TG2 (Avvik som kan kreve tiltak) - 3 stykk.

  Følgende har fått TG2 (Avvik som kan kreve tiltak):
  Ytterdører: Entrédør er av eldre dato. Tg2 er gitt på grunn av alder iht. forventet levetid og normal bruksslitasje.

  Varmtvann: Ved tidspunkt for oppussing var det krav om automatisk vannstopper i forbindelse med vanninstallasjoner i rom uten sluk. I dette tilfellet er det ikke montert automatisk vannstopper og derfor gitt TG 2.

  Ventilasjon: Leiligheten ble opprinnelig bygget med avtrekk i kjøkken og bad. Ved å montere elektrisk avtrekksvifte i kanal for oppdriftsventilasjon, vil det kunne skapes et overtrykk i kanalen som resulterer i begrenset luftsirkulasjon i andre leiligheter. Det anbefales på generelt grunnlag å ikke montere elektriske avtrekksvifter i felles kanaler for oppdriftsventilasjon. Boligen ble opprinnelig bygget med avtrekk i kjøkken og bad. I dette tilfellet er det ikke lenger avtrekksventil i kjøkkenet. Dette kan gi noe redusert luftsirkulasjon i boligen. I referansenivået for denne rapporten er det angitt av det skal være tilstrekkelig luftsirkulasjon. Dette lar seg ikke gjøre uten friskluftsventiler på ytterveggene. Konsekvensen av forholdet kan bli noe redusert luftkvalitet, sammenlignet med nyere boliger. Referansenivå på luftbehandling er satt til byggeår og forskrift til avhendingslova. Tg2 er gitt etter nevnte forhold.

  Radonmåling

  Det er ikke utført radonmåling i forbindelse med salget.. Kravet om radonreduserende tiltak og følgelig krav til måling, gjelder for boliger der eier ikke selv bor eller oppholder seg, altså utleieboliger.

  Byggemåte

  Utvendige bygningsdeler:
  - Grunnmur i granitt/teglstein.
  - Yttervegger i murverk med pusset og malte overflater.
  - Yttertak i trekonstruksjon, tekket med takstein.

  Innvendige bygningsdeler:
  - Felles trapper i betong.
  - Etasjeskiller trekonstruksjon.
  - Dørcalling.

  Selgers egenerklæringsskjema

  Selger har kommentert på følgende spørsmål i egenerklæringsskjema som er en del av salgsoppgaven:

  Våtrom
  Har det vært feil på bad, vaskerom eller toalettrom?
  -Ja. Små riss i hardfug på veggen med/under blandebatteri, mørk fug har fått antydning til hvit stripe, fug er skrapet ned ca.3-4 mm og lagt ny. dette er utbedret i 2026. Mykfug har stedvis sluppet i dusjsonen, Byttet 2026.

  Er det utført arbeid på bad, vaskerom eller toalettrom?
  -Ja, nytt arbeid i 2020.  Gammelt bad og toalett revet helt ned, utvidet og bygd nytt. Tømrerarbeid utført i egenregi (Faglært) - mur, flis, membran utført av Drøbak bad, - elektro utført av Lyset elektro AS. -Rørleggerarbeider Halvorsen Rørservice AS. Utført av faglært hos Halvorsen Rørservice AS, Lyset elektro AS, Drøbak Bad AS. Dokumentasjon foreligger.

  Elektrisitet
  Er det utført arbeid på det elektriske anlegget?
  -Ja, Alt elektrisk er nytt i forbindelse med totalrehabilitering 2020, inkl bytte at sikringer til automatsikringer Ny brannalarm, 2020. Arbeid er utført av faglært hos Lyset elektro AS. Dokumentasjon foreligger.

  Rør
  Er det utført arbeid på utvendige eller innvendige avløpsrør eller vannrør?
  -Ja, nytt arbeid i 2020. Alt av spillvannsrør, stammer, varmt/kaldvann, rørskap er nytt i forbindelse med totalrehabilitering 2020. Arbeid utført av faglært hos Halvorsen Rørservice AS. Dokumentasjon foreligger.

  Ventilasjon og oppvarming
  Er det utført arbeid på varmeanlegg eller ventilasjonsanlegg?
  -Ja, nytt arbeid i 2020. Satt inn elektrisk baderomsvifte i forbindelse med totalrehablitering 2020. Arbeid utført av faglært hos Lyset Elektro AS. Dokumentasjon foreligger.

  Skjevheter og sprekker
  Har det vært feil eller gjort endringer på ildsted eller pipe?
  -Ja. Soverom: tidligere peis er revet, røykrør er blendet med stål mansjett, hull er murt igjen. Side 5 Stue: etabler ny peis, pipehull løftet. Gammelt hull er murt igjen og keramikkrør er satt på tettemansjett. Alle arbeidene er meldt inn og godkjent. Ingen anmerkninger ved brannettersyn.

  Planer og godkjenninger
  Foreligger det planer eller bestemmelser som kan medføre endringer av felleskostnader eller fellesgjeld?
  -Ja. Det jobbes med planer om rehab av fasade tak, tak og fasader. Kostnad foreløpig ikke låst, men det forventes en økning av fellesutgiftene.

• Økonomi
  Felleskostnader

  Felleskostnadene utgjør kr. 3 354,- pr. mnd.

  Felleskostnadene inkluderer: Vaktmester, renhold av fellesareal, nedbetaling av andel fellesgjeld, festeavgift, kommunale avgifter, forretningsførsel, drift og vedlikehold, felles bygningsforsikring, m.m.

  Utgiftene fordeles slikt:
  Felleskostnader kr 2.928,- pr. md.
  Kapitalkostnader kr 426,- pr. md.
  Totale felleskostnader pr. d.d: kr 3.354,- pr. md.

  Informasjon om fellesgjeld/lånevilkår

  Andel fellesgjeld utgjør kr. 27 973,- pr. 01.05.2026.

  Selskapets totale fellesgjeld utgjør kr. 2 479 906,- pr. 01.05.2026.

  Informasjon om lån:
  Bank: Svenska Handelsbanken
  Lånenummer: 94927046959
  Nominell rente (flyt): 7,40 %
  Innfrielsesår: 2032
  Lånetype: Annuitet
  Antall terminer pr år: 4
  Saldo pr 01.05.2026: 2 479 906 kr
  Andel av saldo: 27 973 kr
  IN-ordning: Nei

  Informasjon om fellesformue

  Andel fellesformue utgjør kr. 0,- pr. 31.12.2025.

  Det er per i dag uklart hva sameiets fellesformue utgjør, da det nylig er gjennomført bytte av forretningsfører. Nåværende forretningsfører opplyser at de foreløpig ikke har tilgang til ligningsopplysninger fra foregående år.

  Sikringsordning / in-ordning

  Ingen sikringsordning eller IN-ordning.

  Eiendomsskatt

  Det er i Oslo kommune vedtatt eiendomsskatt. Det er ikke mulig å gi et estimat for eiendomsskatten for 2025, og kjøper må selv ta høyde for dette ved egne beregninger.

  Det gjøres spesielt oppmerksom på at beregningsgrunnlaget vil være høyere for boliger som benyttes som sekundærbolig. For å finne beregningsgrunnlaget vennligst se Oslo kommunes hjemmeside: http://www.oslo.kommune.no/skatt-og-naring/skatt-og-avgift/eiendomsskatt/eiendomsskatt/

  Formuesverdi

  Primær formuesverdi kr. 1 888 605,-.
  Sekundær formuesverdi kr. 7 554 419,-.
  Gjeldende for ligningsåret 2025.
  

  Oppgitt formuesverdi er basert på siste tilgjengelige fastsatte formuesverdi fra Skatteetaten. Årstall angir hvilket ligningsår verdien er knyttet til, og endelig formuesverdi kan avvike. Formuesverdien avhenger blant annet av om boligen benyttes som primær- eller sekundærbolig. Primærbolig verdsettes normalt til en lavere andel av beregnet markedsverdi (om lag 25 %). For primærbolig kan verdsettelsen variere avhengig av boligens verdi og gjeldende regelverk. Sekundærbolig verdsettes til en høyere andel (inntil 100 %). Det er vedtatt endringer i beregningsmodellen for formuesverdi fra skatteåret 2026, og endelig formuesverdi kan bli høyere enn oppgitt.

• Sameiet
  Navn og orgnr.

  Boligsameiet Strykejernet, Orgnr: 875 506 692.

  Sameiets forsikring

  Sameiet er forsikret i Gjensidige Forsikring med polisenummer 27366613.

  Sameiet har felles bygningsforsikring. Beboer må selv tegne egen forsikringsavtale for forsikring av eget innbo.

  Om sameiet

  Sameiet består av 80 boligseksjoner og 2 næringsseksjoner.

  Sameiets hjemmeside: https://home.solibo.no/companies/strykejernet Sameiet har egen nettside via Solibo Home. Her finner man informasjon fra styret og praktisk informasjon. Det er også her man tar kontakt med styret.

  Forretningsfører

  Forretningsfører er Solibo AS.

  Styregodkjennelse

  Det praktiseres ikke styregodkjennelse.

  Forkjøpsrett

  Det er ikke forkjøpsrett i sameiet.

  Adgang til utleie

  Seksjonseieren disponerer fritt over egen seksjon med de begrensningene som følger av sameieforholdet og eierseksjonsloven, jf. eierseksjonsloven § 24. Seksjonseieren kan fritt selge, pantsette og leie ut sin egen seksjon jfr. vedtektenes § 2.5. Utleie skal meldes styret.

  Korttidsutleie av hele boligseksjonen i mer enn 60 døgn årlig er ikke tillatt. Med korttidsutleie menes utleie i inntil 30 døgn sammenhengende.

  Vedtekter og husordensregler

  Kjøper oppfordres til å gjøre seg kjent med vedtektene og husordensreglene som er vedlagt salgsoppgaven.

  Husdyrhold

  I husordensreglene er det oppgitt følgende:
  §11. Dyrehold. Styret gir tillatelse til å holde hund / katt. Ved naboklager kan tillatelsen inndras. Tillatelse til førerhund / tjenestehund gis automatisk. Hunder/ katter skal ikke luftes i gårdsrommet.

  Hva skjer i gården / vedlikehold etc

  Styret har orientert om planlagte rehabiliterings- og vedlikeholdsarbeider i sameiet med en samlet estimert kostnadsramme på ca. 45–50 millioner kroner. Hoveddelen av prosjektet, anslått til om lag 40 millioner kroner, gjelder rehabilitering av tak, fasader og drenering. I tillegg oppgradering av oppganger, fellesarealer, dører og vinduer, med en estimert kostnad på ca. 10–15 millioner kroner. Det er opplyst at tiltakene vil kunne medføre økt gjeldsbelastning for den enkelte seksjonseier. Foreløpige estimater (ref. årsmøte 2025) tilsier en økning i fellesgjeld på ca. kr 6.000,- per kvm BRA, noe som anslagsvis vil gi en økning i felleskostnadene på ca. kr 48,- per kvm per måned. Endelig kostnadsnivå, finansieringsmodell og tidspunkt for gjennomføring er ikke endelig vedtatt og vil avhenge av sameiets videre beslutningsprosess.

  Ny brannsentral:
  Etter siste kontroll av brannsentralene ble det avdekket flere feil ved anlegget. I tillegg er det krevende å få tak i reservedeler til et så gammelt system. Styret har derfor vedtatt å skifte ut anlegget. Den nye løsningen vil i stor grad kunne benytte eksisterende kabling, men vil også støtte trådløse røyk- og brannvarslere. Dette innebærer minimale inngrep i den enkelte leilighet. Brannsentralen vil være tilknyttet en døgnbemannet vaktsentral. Ved utilsiktet alarm vil det være mulig å avstille alarmen via en egen knapp i leiligheten. Dersom dette ikke gjøres, vil vaktsentralen kontakte beboer for å avklare situasjonen før eventuell utrykning.

  Endring av vedtekter knyttet til fordeling av felleskostnader:
  Styret har fulgt opp årsmøtets vedtak vedrørende oppmåling av alle seksjoner og at nytt bruksareal (BRA) skal legges til grunn for fordeling av felleskostnader. Styret har brukt mye tid på å gjøre dette på en korrekt og kostandseffektiv måte og forslag til vedtektsendring presenteres i egen sak. Det er ukjent for megler når dette tres i kraft.

  Rehabilitering av bygningsmassen:
  Styret har siden høsten 2025 arbeidet med kartlegging av bygningsmassen. OPAK er engasjert som rådgiver i prosessen. Det er så langt gjennomført undersøkelser av drenering, fasader, vinduer, tak og brannbalkonger. Formålet er å sikre at tiltak gjennomføres i riktig rekkefølge og der behovet er størst. For eksempel ser vi at selv om fasadene har behov for vedlikehold, må vi først sikre at vannavrenning fra tak og overganger ikke påfører en ny fasade skader. Dette er en pågående prosess og dette behandles som en orienteringssak under årsmøtet

  Regnskap / kostnadsøkninger

  Regnskapet for år 2025 viste et overskudd på kr. 195.259,-. Overskuddet ble foreslått overført til sameiets egenkapital.

• Oppvarming og energiattest
  Oppvarming

  Leiligheten oppvarmes med elektriske panelovner. Det er installert panelovner fra Adax med wifi-styring, som gir enkel regulering av temperaturen via app. I stuen er det montert en elementpeis med heve/senkedør fra Nordpeis. Videre er det gulvvarme på badet.

  Informasjon om strømforbruk

  Strømforbruket vil variere fra husstand til husstand.

  Energimerking

  Oppvarmingskarakter:Gul
  Energikarakter: D

  Se fullstendig energiattest fra selger som vedlegg til salgsoppgave.
  Megler har intet ansvar for informasjon som følger av energiattest.

• Områdebeskrivelse
  Beliggenhet

  Eiendommen har en attraktiv og tilbaketrukket beliggenhet i et veletablert og barnevennlig boligområde på populære Torshov, mellom grønne Torshovdalen og Torshovparken. Sameiet er omgitt av pent opparbeidede fellesarealer med lekeplasser, sittegrupper og gode oppholdsarealer som skaper et hyggelig bomiljø for både store og små. Området er særlig kjent for sine frodige parker og grønne omgivelser, med kort vei til blant annet Torshovparken, Torshov kirkepark, Myraløkka og de vakre turdragene langs Akerselva. Her kan man følge elven gjennom variert natur og historiske omgivelser, enten retningen går mot sentrum eller videre opp til Marka med flotte tur- og rekreasjonsmuligheter året rundt. Vinterstid er det også kort vei til preparerte skiløyper og populære utfartsområder.

  I nærområdet finnes et bredt utvalg av dagligvarebutikker og servicetilbud. Joker ligger like i nærheten, mens Sandaker senter byr på blant annet Coop Mega, Vinmonopol, apotek, bakeri og øvrige servicetilbud. Området har også et rikt utvalg av hyggelige kaféer og spisesteder, herunder populære Åpent Bakeri og flere anerkjente restauranter. Torshov er kjent for sitt levende nærmiljø med et variert tilbud av butikker, kultur og aktivitetstilbud. Langs Vogts gate finner man nisjebutikker, spesialforretninger og delikatessebutikker som gir området særpreg og lokal identitet. I tillegg byr nærområdet på flere aktivitets- og idrettstilbud, lekeplasser og grønne møteplasser. Kulturtilbudene er mange, med blant annet teater, scener, kino og ulike serveringssteder innen kort avstand.

  Storo Storsenter, som er et av Oslos største kjøpesentre, ligger en kort tur unna og tilbyr et omfattende utvalg av butikker, serveringssteder, kino og treningssenter. Det finnes også flere treningssentre i området, samt gode muligheter for både organisert og egenorganisert aktivitet. Området har svært gode kollektivforbindelser med kort vei til buss, trikk og T-bane. Fra nærliggende holdeplasser er det enkel tilgang til store deler av byen, samtidig som markaområdene nord i Oslo er lett tilgjengelige for tur- og friluftsinteresserte. Det er også gode forbindelser til sentrale knutepunkter, utdanningsinstitusjoner og øvrige deler av byen. For den som sykler eller går, er det korte avstander til både Nydalen, Sagene, Grünerløkka og sentrum.

• Offentlige forhold
  Regulering

  Eiendommen er regulert til byggeområde for boliger etter bestemmelsene i S-2255 av 28.07.1977. Reguleringsbestemmelser i tilknytning til endret reguleringsplan for Oslo sentrum og indre sone i Oslo kommune med tilhørende endringer i S-2937 av 01.10.1987. (Planen er helt eller delvis opphevet som følge av bystyrets vedtak 23.09.2015, sak 262 (kommuneplan 2015 - Oslo mot 2030 - Smart, trygg og grønn)). For ytterligere opplysninger om regulering, vennligst ta kontakt med megler.

  Byggesaker i nærheten av eiendommen:
  Johan Svendsens gate 27 - mulig ulovlig brudd på branncelle og feil på ventilasjon i kjeller
  Saksnummer: 2025/05261 - Ulovlighetssak
  Mottatt sak: 09.09.2025
  Kobling: Denne saken er en fortsettelse av sak 202552161
  Status: Under behandling

  Jolly Kramer-Johansens gate 8 - bruksendring av rom i kjeller til bolig og fasadeendring
  Saksnummer: 2025/14263 - Byggesak
  Mottatt sak: 21.10.2025
  Kobling: Denne saken er en fortsettelse av sak 202552054
  Status: Under behandling

  Johan Svendsens gate 31 - bruksendring av rom i kjeller til bolig og utvidelse av vindu
  Saksnummer: 2025/11552 - Byggesak
  Mottatt sak: 06.10.2025
  Kobling: Denne saken er en fortsettelse av sak 202555440
  Status: Under behandling

  Jolly Kramer-Johansens gate 6 - bruksendring fra fellesareal til hoveddel loft med fasadeendring
  Saksnummer: 2026/00556 - Byggesak
  Mottatt sak: 16.01.2026
  Status: Under behandling

  Agathe Grøndahls gate 46 - oppdeling av bolig
  Saksnummer: 2026/01951 - Byggesak
  Mottatt sak: 19.02.2026
  Status: Under behandling

  Johan Svendsens gate 17 - bruksendring av deler av kjeller til bolig og fasadeendringer - H0103
  Saksnummer : 2025/09873 - Byggesak
  Mottatt sak16.09.2025
  Kobling: Denne saken er en fortsettelse av sak 202553172
  Status: Under behandling

  Agathe Grøndahls gate 47 - endring av bygg, innvendig, brannskille i bygg
  Saksnummer: 2026/03123 - Byggesak
  Mottatt sak: 18.03.2026
  Status: Under behandling

  Agathe Grøndahls gate 30 - bruksendring av kjeller til bolig og fasadeendring - H0101
  Saksnummer: 2025/07253 - Byggesak
  Mottatt sak: 12.09.2025
  Kobling: Denne saken er en fortsettelse av sak 202557066
  Status: Under behandling

  Agathe Grøndahls gate 30 - brukstillatelse på henlagt sak - Kjeller til bolig
  Saksnummer: 2026/00377 - Byggesak
  Mottatt sak: 12.01.2026
  Status: Under behandling

  Erika Nissens gate 5 - loftsutbygging
  Saksnummer: 2025/22504 - Byggesak
  Mottatt sak: 03.12.2025
  Kobling: Denne saken er en fortsettelse av sak 201703511
  Status: Under behandling

  Torshovgata 37 - utskiftning av balkongrekkverk, male balkongflater og himlinger tilknyttet balkonger, utskiftning av fasadeplater og vinduer, montering av screens for solavskjerming
  Saksnummer2026/05350 - Byggesak
  Mottatt sak11.05.2026
  StatusUnder behandling

  Plansaker i nærheten av eiendommen:
  Vogts gate - Toftes gate - Utarbeidelse av planforslag - Fremkommelighetstiltak for trikk
  Saksnummer: 202315257 - Reguleringssak
  Mottatt sak: 16.10.2023
  Kobling: Denne saken fortsetter i sak 2025/06795
  Status: Saken er avsluttet

  Grefsenveien/Sandakerveien mellom Åsengata og Grefsenveien 48 - Utarbeidelse av planforslag. Skape en trygg og attraktiv sykkeltrasé.
  Saksnummer: 202212601 - Reguleringssak
  Mottatt sak: 10.02.2022
  Kobling: Denne saken fortsetter i sak 2025/06693
  Status: Saken er avsluttet

  Sandakerveien 56 - til politisk behandling. Boligbebyggelse
  Saksnummer: 202217080 - Reguleringssak
  Mottatt sak: 21.11.2022
  Kobling: Denne saken fortsetter i sak 2025/06933
  Status: Saken er avsluttet

  Detaljregulering - Sandakerveien 58 B-C. Planen er å endre leilighetsfordeling og innpasse avfallshus.
  Saksnummer: 2026/04579 - Plansak
  Mottatt sak: 23.04.2026
  Status: Under behandling

  RV 4 fra Årvoll skole til Sinsen - Oppgradering av gang- og sykkelanlegg - Planforslag til offentlig ettersyn
  Saksnummer: 201904064 - Reguleringssak
  Mottatt sak: 13.03.2019, Avsluttet: 27.02.2026
  Kobling: Denne saken fortsetter i sak 2025/06789
  Status: Saken er avsluttet

  Hasleveien 28, 30, 36, 38 og Sinsenveien 11 - utarbeidelse av planforslag. Transformasjon og nybygg, Bolig og næring mm.
  Saksnummer: 202451391 - Reguleringssak
  Mottatt sak: 31.01.2024
  Kobling: Denne saken fortsetter i sak 2025/06699
  Status: Saken er avsluttet

  Dælenenggata ved 37-39 - oppdatering av planforslag etter offentlig ettersyn. Omsorgsboliger for personer med kognitiv svikt i bydel Grünerløkka
  Saksnummer: 201901778 - Reguleringssak
  Mottatt sak: 01.02.2019, Avsluttet: 05.03.2026
  Kobling: Denne saken fortsetter i sak 2025/06818
  Status: Saken er avsluttet

  Arealbekreftelse

  Arealbekreftelse fra kommunen følger vedlagt.

  Bevaringsverdig

  Eiendommen er registrert på byantikvarens gule liste. Dette innebærer at eiendommen er helt eller delvis bevaringsverdig, og kan ha betydning for fremtidig ombygging/restaurering mv. Byantikvaren skal gi en rådgivende uttalelse i byggesaker som berører eiendommen.

  Konsesjon / Odel / Boplikt

  Det er ingen konsesjon, odel eller boplikt knyttet til salget av denne eiendommen.

  Ferdigattest / Brukstillatelse

  Det foreligger "ekspedisjonsdokument" fra byggeåret. Et ekspedisjonsdokument er forgjengeren til ferdigattest. Dette dokumentet er førstesiden på byggesaken, hvor alle godkjennelser blir stemplet på (oppmålingssjefen, brannsjefen, helseråd, etc). Dette dokumentet kan være (ferdig) attestert, men i noen tilfeller er det bare registrert dato for byggeanmeldelse. Ved eldre bygårder er det som oftest dette dokumentet som vedlegges (attestert eller uattestert) for bekreftelse på at bygningen ble lovlig satt opp. Ekspedisjonsdokument kommer hovedsakelig i bygg som ble bygget på 1800-tallet og frem til rundt 1940-50.

  Dagens plantegning avviker noe fra byggemeldte tegninger. Det er etablert en lettvegg for å tilrettelegge for soverom nr. 2. Badet er utvidet fra opprinnelig wc-rom og kott. For øvrig er den innvendige rominndelingen justert for å gi en mer hensiktsmessig planløsning.

  Meglerforetaket oppfordrer interessenter til å lese gjennom fullstendig prospekt/salgsoppgave med vedlegg. Interessenter oppfordres også til å undersøke eiendommen nøye, gjerne sammen med sakkyndig. Dette bør gjøres før bud inngis.

  Vei, vann og avløp

  Eiendommen er tilknyttet offentlig vei, vann og avløp via private stikkledninger/anlegg.

  Tinglyste rettigheter og heftelser

  På eiendommen kan det være tinglyst erklæringer/avtaler som for eksempel rett til kommunen til å anlegge vann- og kloakkledninger inkl. reparasjon av disse, bestemmelser om bebyggelsen, gjerder, vei og adkomstrettigheter. Disse erklæringene/avtalene vil følge eiendommen ved salg, og kan ikke slettes.

  På eiendommen er det tinglyst følgende heftelser og rettigheter som følger eiendommens matrikkel ved overskjøting til ny hjemmelshaver:

  Dnr. 414053, tgl. 06.11.1951 - Festekontrakt - vilkår
  ÅRLIG AVGIFT NOK 46,854
  PANT FOR FORFALT FESTEAVGIFT
  BESTEMMELSER OM FORKJØPSRETT
  KONTRAKTEN KAN IKKE OVREDRAS/UTLEIES UTEN SAMTYKKE FRA
  HJEMMELSHAVER/UTLEIER
  

  Dnr. 730, tgl. 04.01.1985 - Seksjonering
  SNR: 27
  Formål: Bolig
  Sameiebrøk: 78 / 7123
  

  Dnr. 63868, tgl. 11.12.1984 - Sammenslått med denne matrikkelenhet:
  gnr 224 bnr 23, 24, 25, 141, 142, 223, 224, 225, 226 og 227
  GJELDER DENNE REGISTERENHETEN MED FLERE
  

  Dnr. 404113, tgl. 13.03.1957 - Rettighet
  LEIEAVTALE
  ÅRLIG LEIE KR. 420,-
  UOPPSIGELIG FRA LEIERS SIDE
  MED FLERE BESTEMMELSER
  GJELDER DENNE REGISTERENHETEN MED FLERE
  

  Dnr. 730, tgl. 04.01.1985 - Erklæring/avtale
  PANTERETT UTEN OPPTRINNSRETT TIL SAMEIET FOR NOK 10.000,-.
  MED PRIORITET ETTER NOK 200000
  OVERDRAGELSE/FREMLEIE SKAL GODKJENNES AV STYRET
  GJELDER DENNE REGISTERENHETEN MED FLERE
  

  Legalpant

  Kommunen har legalpant som sikkerhet for betaling av kommunale avgifter og eventuell eiendomsskatt. Legalpant er pant som ikke kommer frem av grunnboksutskriften, og har bedre prioritet enn for eksempel lån til bank som er tinglyst på eiendommen.

• Andre kjøpsforhold
  Overtagelse

  Overtagelse skjer etter avtale med selger. Før boligen overleveres kjøper, skal fullt oppgjør og omkostninger være mottatt på meglers klientkont.

  Boligselgerforsikring

  Selger har tegnet boligselgerforsikring.

  Boligkjøperpakke

  Sammen med Gjensidige har vi skreddersydd et gunstig forsikringskonsept for deg som kjøper bolig. Kjøpere (ikke juridiske personer) har anledning til å tegne Boligkjøperpakken.

  Pakken inkluderer bl.a. husforsikring, innboforsikring Pluss, dobbel rentedekning, flytteforsikring og boligkjøperforsikring som gir deg juridisk bistand dersom du ønsker å reklamere på boligkjøpet. Kjøpere (ikke juridiske personer) kan også velge å kun tegne boligkjøperforsikring. 

  Boligkjøperpakken/Boligkjøperforsikring må tegnes senest i forbindelse med kontraktsmøtet. Produktark for Boligkjøperpakken og Boligkjøperforsikring ligger vedlagt i salgsoppgaven. Ta kontakt med megler for ytterligere informasjon.

  Løsøre og tilbehør

  Følgende medfølger handelen:

  • Integrerte hvitevarer på kjøkken.
  • Gardiner på begge soverom og stue.

  
  

  Følgende medfølger ikke handelen:
  Kjøkken

  • Flos Arrangement over kjøkkenøy
  • PH-lampe over spisebord
  • Sokkel til skinne i himling med tilhørende spotter
  • 2 stk. pendellamper over kjøkkenvask
  • Veggmontert hylle

  Stue

  • Veggmontert lampe ved peis
  • Pendellampe
  • TV-benk

  Barnerom

  • Veggmontert lampe
  • 2 stk. pendellamper
  • Vegghengte skap
  • Kommode
  • Bokhyller
  • Ribbevegg

  Soverom 1

  • Veggmonterte nattbordslamper
  • Taklampe
  • Knagg
  • Nattbord

  Gang

  • Våpenskap
  • Veggmonterte knagger
  • Hattehylle med knagger
  • Flos Glo Ball taklamper
  • Veggmontert skohylle

  Bod

  • Reoler og hyller

  Bad

  • Kombinert vaskemaskin/tørketrommel

  
  

  Det gjøres spesielt oppmerksom på at boligens tilbehør og løsøre ikke medfølger handelen med mindre dette fremkommer av nærværende prospekt. Med mindre annet er spesifisert i salgsoppgaven gjelder NEFs normgivende liste over løsøre og tilbehør. Løsøre og tilbehør som medfølger overdras uten noen form for garantier, foruten eventuell gjenværende leverandørgaranti.

• Kjøpsvilkår
  Budgivning

  Alle bud skal inngis skriftlig til megler, som formidler disse videre til selger. Kravet til skriftlighet gjelder også budforhøyelser og motbud, aksept eller avslag fra selger. Budgivere som byr sammen er selv ansvarlige for interne avklaringer og samtykke knyttet til budgivningen.

  Bud kan legges inn på eiendommens finn-annonse ved å trykke på knappen «gi bud» eller via vår hjemmeside. Ved elektronisk budgivning legges bud inn ved å benytte BankID. Bud kan også inngis på budskjema vedlagt i salgsoppgaven. Før megler formidler bud til selger, skal megler innhente gyldig legitimasjon og signatur fra budgiver. Kravet til legitimasjon og signatur er oppfylt for budgivere som benytter Bank-ID og vi oppfordrer derfor alle til å gi bud elektronisk ved å benytte GI BUD knappen på eiendommens hjemmeside på www.tinholt.no. Eventuelle forhøyelser kan sendes ved å svare direkte på mottatt sms fra meglers system, til megler. Alle budforhøyelser skal bekreftes av megler.

  For at budene skal kunne bli behandlet og videreformidlet skriftlig til alle involverte parter, må alle bud ha en tilstrekkelig lang akseptfrist, jf. eiendomsmeglingsforskriften § 6-3. Selger må også skriftlig akseptere budet før aksept kan formidles til budgiver.

  Akseptfrist på alle bud skal være minimum 30 minutter, og budforhøyelser må skje i god tid før fristens utløp. Bud som ikke er skriftlig, eller som har kortere akseptfrist enn til kl. 12.00 dagen etter siste annonserte visning, vil ikke bli formidlet til selger. Megler skal så snart som mulig bekrefte skriftlig overfor budgivere at budene deres er mottatt. Selger står fritt til å akseptere eller forkaste et hvert bud og er således ikke forpliktet til å akseptere det høyeste budet på eiendommen.

  Eiendomsmegler har ikke lov til å formidle hemmelige bud eller bud med forbehold som hindrer megler i å formidle budet til andre enn selger, jf eml  6-8 (3). Slike bud vil derfor ikke bli formidlet til selger. Eiendomsmegler er iht eml § 6-8(6) pålagt å gjennomføre kontroll av budgivernes finansiering. Dersom det ikke er mulig for megler å gjennomføre dette før aksept av bud plikter megler å advare selger om risiko knyttet til dette.

  Etter at eiendommen er solgt vil kjøper og selger få tilsendt budjournal. Øvrige budgivere kan få utlevert kopi av budjournalen i anonymisert form. Det gjøres oppmerksom på at budgiver også vil være den som vil stå som kjøper av eiendommen. Dersom man etter at bud er akseptert ønsker å endre hvem som skal stå som eier, forutsetter dette at selger godkjenner en slik endring. Alle involverte parter skal signere kjøpekontrakt og er solidarisk ansvarlig for kjøpet frem til oppgjør er gjennomført.

  For mer informasjon om budgivningsprosessen, se «Forbrukerinformasjon om budgivning», som er vedlagt salgsoppgaven, eller ta kontakt med megler.

  Salgsbetingelser

  Eiendommen skal overleveres kjøper i tråd med det som er avtalt. Det er viktig at kjøper setter seg grundig inn i alle salgsdokumentene. Salgsoppgaven er basert på de opplysningene selger har gitt til megler, den bygningssakkyndiges tilstandsrapport, samt opplysninger innhentet fra kommunen, Kartverket og andre tilgjengelige kilder.

  Det er forventet at kjøper setter seg grundig inn i alle salgsdokumentene, herunder salgsoppgave, tilstandsrapport og selgers egenerklæring. Kjøper anses kjent med forhold som er tydelig beskrevet i salgsdokumentene. Forhold som er beskrevet i salgsdokumentene kan ikke påberopes som mangler. Dette gjelder uavhengig av om kjøper har lest dokumentene.

  Alle interessenter oppfordres til å undersøke eiendommen nøye, gjerne sammen med fagkyndig før bud inngis. Kjøper som velger å kjøpe usett kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe han burde blitt kjent med ved undersøkelsen. Det kan være avvik fra dagens rombruk/rombenevnelser sammenlignet med det som er byggemeldt/godkjent.

  Dersom det er behov for avklaringer, anbefaler vi at kjøper rådfører seg med eiendomsmegler eller en bygningssakyndig før det legges inn bud.

  På grunn av ulike avtalevilkår kan selger vurdere bud fra en som ikke er forbruker, ulikt fra en forbrukers bud. Dersom kjøper ikke er forbruker, er selger sitt mulige mangelsansvar begrenset fordi eiendommen selges “som den er”. Selger kan ikke ta «som den er» forbehold ovenfor en forbrukerkjøper. Selv et lavere bud fra en som ikke er forbruker kan foretrekkes fordi begrensningen i mulig mangelsansvar kan ha egenverdi for selger. Selger står fritt til å forkaste eller akseptere ethvert bud, og er for eksempel ikke forpliktet til å akseptere høyeste bud.

  Lov om avhending av fast eigedom (avhendingslova)
  Frivillig salg av fast eiendom reguleres av Lov om avhending av fast eiendom av 3. juli 1992 nr. 93.

  Eierseksjonsloven

  Det opplyses om at ingen kan eie mer enn to boligseksjoner i sameiet, jfr. Lov om eierseksjoner §22

  Lov om avhending av fast eigedom (avhendingslova)

  Frivillig salg av fast eiendom reguleres av Lov om avhending av fast eiendom av 3. juli 1992 nr. 93.

  Forbrukerkjøp/avtalevilkår

  Med forbrukerkjøp menes kjøp av eiendom når kjøperen er en fysisk person som ikke hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet.

  Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen, eller det foreligger brudd på bestemmelsene i avhendingsloven §§ 3-2 til 3-8. Hvis eiendommen ikke er i samsvar med det kjøperen må kunne forvente ut ifra alder, type og synlig tilstand, kan det være grunnlag for mangelskrav. Det samme gjelder hvis det er holdt tilbake eller gitt uriktige opplysninger om eiendommen. Dette gjelder likevel bare dersom man kan gå ut ifra at det virket inn på avtalen at opplysningen ikke ble gitt eller at feil uriktige opplysninger ikke blir rettet i tide på en tydelig måte.

  En bolig som har blitt brukt i en viss tid, har vanligvis blitt utsatt for slitasje og skader kan ha oppstått. Slik bruksslitasje må kjøper regne med og det kan avdekkes enkelte forhold etter overtakelse som nødvendiggjør utbedringer. Normal slitasje og skader som nødvendiggjør utbedring, er innenfor hva kjøper må forvente og vil ikke utgjøre en mangel.

  Boligen kan ha en mangel etter avhendingsloven § 3-3 dersom det er avvik mellom opplyst og faktisk innvendig areal, forutsatt at avviket er på 2% eller mer og minimum 1 kvm.

  Ved beregning av et eventuelt prisavslag eller erstatning må kjøper selv dekke tap/kostnader opptil et beløp på kr 10.000 (egenandel).

  Profesjonell (næringsdrivende) avtalevilkår

  Hvis kjøper er en juridisk person, eller en fysisk person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet, vil kjøpet ikke anses som et forbrukerkjøp.

  Dersom kjøper ikke er forbruker selges eiendommen «som den er», og selgers ansvar er da begrenset jf. avhl. § 3-9, 2. pktm. Informasjon om kjøpers undersøkelsesplikt, herunder oppfordringen om å undersøke eiendommen nøye, gjelder også for kjøpere som ikke anses som forbrukere.

  Lov om hvitvasking

  Eiendomsmeglingsforetak plikter etter lov om hvitvasking å gjennomføre kontrollhandlinger knyttet til kjøper og selgers identitet og forhold knyttet til gjennomføringen av handelen. Dette omfatter også opplysninger om kundeforholdets formål og tilsikrede art. For kjøper må kontroll av legitimasjon skje senest ved inngåelse av kontrakt. Signering med bankID er regnet som gyldig legitimasjonskontroll.

  Ved oppdrag hvor juridiske personer (selskap) er part må eiendomsmegler også gjennomføre kontroll av hvilke fysiske personer som kontrollerer selskapet (reelle rettighetshavere). Dersom megler ikke klarer å gjennomføre pålagte kundetiltak må megler avvise kunden og oppdraget. Megler har også plikt å melde forhold som ikke er avklart og fremstår som mistenkelige til Økokrim. Megler kan også i enkelte tilfeller ha plikt til å stanse gjennomføringen av handelen.

  Betalingsbetingelser

  Oppgjør skal betales i en samlet innbetaling fra norsk bank. Betaling fra utlandet tillates kun i unntakstilfeller og dersom det er avklart med megler i anledning avtaleinngåelse (budaksept).

  Finansiering

  Vi har løpende kontakt med finansinstitusjoner som kan tilby lån med konkurransedyktige betingelser. Hvis ønskelig formidler vi gjerne kontakt.

  Kjøpekontrakt

  Kjøper og selger er forpliktet til å undertegne standard kjøpekontrakt utarbeidet av Tinholt i forbindelse med eiendomstransaksjonen. Eiendomsmegler sin standardkontrakt inneholder bl.a. bestemmelser om at dersom det foreligger vesentlig mislighold, har selger rett til å heve etter 30 dager fra avtalt betalingstid. Kjøper aksepterer dette som bindende for seg. Det forutsettes at hjemmel til eiendommen overføres til kjøper. Dersom dette ikke er ønskelig må det tas forbehold i budet. Kjøpekontrakt kan besiktiges hos eiendomsmegler før bud inngis. Kontakt eiendomsmegler for spørsmål.

  Personopplysningsloven

  Personopplysninger blir behandlet i samsvar med personopplysningsloven.

• Om oppdraget
  Meglers vederlag / Utlegg

  Følgende er avtalt om meglers vederlag, og skal betales av selger:

  Provisjon 0,8 % av salgssummen inkl. mva

  Tilrettelegging : 15 500,-
  Oppgjørshonorar: 6 900,-
  Visninger pr.stk : 3 500,-
  Utsatt betaling (valgfritt*): 4 900,-
  Tinholt Markedspakke : 26 900,-

  Dersom handel ikke kommer i stand eller oppdraget sies opp, har oppdragstaker krav på rimelig vederlag for medgått tid/utført arbeid og avtalte utgifter (utgifter til påløpte visninger, innhenting av opplysninger, markedspakke og tilrettelegging), samt eventuelle utlegg. Alle priser er inkl. mva.

  Meglerforetaket mottar betaling for tilleggstjenester som tilbys i sammenheng med eiendomshandelen. Dette gjelder blant annet strømleverandører, boligkjøperprodukter, boligalarm o.l.)

  Vedlegg til salgsoppgaven

  Vedleggene er en del av den komplette salgsoppgaven. Det er viktig at interessenter setter seg godt inn i vedleggene og kontakter megler med eventuelle spørsmål før bud inngis.

  Megler

  Ansvarlig megler er:
  Eirik Kasa Jarlseth
  Partner/Eiendomsmegler MNEF.
  +47 48 09 27 01 / [email protected].

  Meglerforetaket

  Tinholt Eiendomsmegling AS.
  Org. nr. 928 582 906.
  Bygdøy Allé 60
  0265 Oslo.

• Dokumenter
  • Salgsoppgave