Landingsveien 98A

Strøken og nylig renovert 4-roms med skjermet beliggenhet. To balkonger. Garasjeplass. Svært barnevennlig område.

Prisantydning

8 500 000,-

Omkostninger

1 090,-

Fellesgjeld

56 000,-

Totalpris

8 557 090,-

Eiendomstype

Leilighet

Eieform

Andel

Byggeår

1975

Soverom

3

Bad

1

Internt brukseareal

91 m²

Eksternt bruksareal

5 m²

Tomtetype

Eiet

Energimerking

E

Egenskaper

• Sentralt
• Barnevennlig
• Moderne
• Rolig
• Turterreng

Fasiliteter

• Balkong / terrasse
• Bredbåndstilknytning
• Garasje / parkering
• Vaktmestertjenester
• Parkett

Beskrivelse

Visninger

Informasjon

• Nøkkelinformasjon
  Oppdragsnummer

  201250212.

  Adresse og matrikkel

  Landingsveien 98A.
  gnr. 31, bnr. 315, andelsnr. 213 i OREBAKKEN BORETTSLAG i Oslo.

  Eier

  Fraz Pervez og Mohammad Akram.

  Etasje

  2. etasje.

  Byggeår

  1975.

  Tomt

  57579,50 kvm. Tomten er eiet.

  Parkering/garasje

  Parkeringsplass i felles garasjeanlegg med mulighet for å sette opp el-lader.

  Beregnet totalkostnad

  Prisantydning kr 8 500 000,-
  Andel fellesgjeld kr 56 000,-

  I tillegg til prisantydning og ev. fellesgjeld, påløper følgende omkostninger:
  
  545,00,- (Tingl.gebyr BRL-skjøte)
  
  545,00,- (Tingl.gebyr pantedokument BRL)
  
  8 212,00,- (Avklaring forkjøpsrett )
  
  9 950,00,- (Boligkjøperpakken Gjensidige)
  
  _______________________________________________________
  Totalpris inkl. omkostninger og fellesgjeld kr 8 575 252,-

  Det ovenstående forutsetter at eiendommen selges til prisantydning og at det kun tinglyses ett pantedokument. Av denne summen utgjør kr. 56 000,- andel fellesgjeld som vil følge andelen, men som ikke skal innbetales med oppgjøret. Det tas forbehold om endringer i offentlige gebyr.

• Arealer
  Boligens areal

  BRA-i: 91,0 m²
  BRA-e: 5,0m²
  TBA: 16,0 m²

  3-etasje:
  Internt bruksareal: 91,0 m²
  Følgende rom er oppgitt som BRA-i: Gang, baderom, ekstra toalett, 3 soverom, stue og kjøkken.

  Dagens planløsning avviker noe fra dagens bygningstegninger. Innvendig bod på hovedsoverom er fjernet, samt baderom utvidet noe.

• Om boligen
  Beskrivelse

  Gjennomført og moderne 4-roms leilighet med skjermet beliggenhet og høy standard. Boligen ble omfattende oppgradert i 2025 og har en-stavs fiskebensparkett, delikate fargevalg, lekkert kjøkken, nyrenovert baderom, ekstra toalett og oppgradert elektrisk anlegg – alt med et stilrent og helhetlig uttrykk.

  Innhold

  Entré, baderom, ekstra toalett, tre soverom, kjøkken og stue. To balkonger på henholdsvis ca. 15 m² og 5 m². Kjellerbod på 5 m². Garasjeplass i felles garasjeanlegg.

• Teknisk standard
  Tilstandsgrad

  I forbindelse med salget er følgende tilstandsgrader markert i tilstandsrapporten:
  TG3 (Store eller alvorlige avvik) - 0 stykk.
  TG2 (Avvik som kan kreve tiltak) - 2 stykk.
  TG1 (Mindre eller moderate avvik) - 20 stykk.

  Balkonger, terrasser og rom under balkonger (TG2)
  Informasjon: 2 balkonger på 4,6m² og 13,7m². Ny terrassebord 2025.
  Vurdering avvik: Rekkverket er for lavt i forhold til dagens krav til rekkverkshøyder.
  Det var målt 86cm høyde på rekkverk. Dagens krav er 100cm.
  Tiltak: Det er ikke krav om utbedring av rekkverkshøyde opp til dagens forskriftskrav.

  Ventilasjon (TG2)
  Informasjon: Boligen har naturlig ventilasjon.
  Vurdering avvik: Det er påvist mangelfull ventilasjon på ett eller flere rom i boligen.
  Ventiler over vinduer stue og kjøkken er tettet igjen på grunn av nedsenket himling med led spotter.
  Tiltak: Lufte muligheter over balkongdør med lite vindu som kan åpnes.
  Kostnadsestimat: Ingen umiddelbar kostnad.

  Andre utvendige forhold (TG IU)
  Bygningsdelene som står under "Andre utvendige forhold" er ikke vurdert - kun beskrevet, utvendig forhold er borettslagets ansvar.
  Boligblokk i betong-, mur- og trekonstruksjoner. Betongsåle, fundamentert til faste masser. Grunnmur i betong. Ytterveggene er forblendet med teglstein, pusset fasader og fasadeplater. Støpte dekker som etasjeskillere. Flatt tak tekket med papp/folie. Vinduer og balkongdør med isolerglass. Støpte betongtrapper med banebelegg i trinnene og reposer.
  Rapporten begrenser seg til leiligheten og det som normalt vil omfattes av eiers selvstendige vedlikeholdsansvar. Normalt utgjør dette alt innenfor leilighetens yttervegger. Tilstandsrapporten tilstandsvurderer derfor ikke bygningens fellesdeler som for eksempel tak, yttervegger, grunnmur, drenering, og felles tekniske installasjoner. Balkong/terrasser og vinduer vurderes dersom takstmannen finner det relevant for leiligheten

  Radonmåling

  Det er ikke krav til radonmåling på denne boligen.

  Byggemåte

  Boligblokk i betong-, mur- og trekonstruksjoner. Betongsåle, fundamentert til faste masser. Grunnmur i betong. Ytterveggene er forblendet med teglstein, pussetfasader og fasadeplater. Støpte dekker som etasjeskillere. Flatt tak tekket med papp/folie. Vinduer og balkongdør med isolerglass. Støpte betongtrapper med banebelegg i trinnene og reposer.

  Selgers egenerklæringsskjema

  Selger har kommentert på følgende spørsmål i egenerklæringsskjema som er en del av salgsoppgaven:

  2. Kjenner du til om det er utført arbeid på bad/våtrom? Ja, kun faglært.
  AE RØR AS, Hele Byggeservice AS og Rett Elektro AS.
  AE rør AS har lag opp avløp til nytt sluk I bad, servant x 2 dusj, vaskemaskin, wc x 2 og kjøkken. dette er tilkoblet eksisterende avløp i gulv. Det er også montert nye vannrør fra eksisterende stoppekran og til nytt fordelerskap og til dusj, vaskemaskin, kjøkken med ny bereder, wc, 2 og servant x 2. det er også montert trådløs vannstoppeventil med føler under bereder, kjøkken kum og på gulv i toalettrom. Helebyggeservice har revet og bygget nytt toalett rom og bad. Rett elektro AS har satt opp varmekabel i bad og toalett rom. Også lagt nye strømpunkter i bad og toalett rom.

  2.1 Ble tettesjikt/membran/sluk oppgradert/fornyet? Ja.
  MEMBRAN OG LINOLEUMSERVICE. Sveisemembran i bad.

  2.2 Foreligger det dokumentasjon på arbeidene? Ja.
  Sveisemembran i bad.

  7. Kjenner du til om det er/har vært skjevheter/setningsskader, f. eks. riss/sprekker i mur, skjeve gulv eller lignende? Ja.
  Skjevheter på gulv, normalt på eldre bygg. kan forekomme bevegelser og knirk. Leiligheten er helmalt og helsparklet, da det er eldre bygg kan det forekomme ujevnheter i sparkel, maling, fug og overganger.

  11. Kjenner du til om det har vært utført arbeider på terrasse/garasje/tak/fasade? Ja, kun faglært.
  Lagt nye terrassebord i begge balkongene. Hele Byggeservice AS.

  12. Kjenner du til om det er/har vært utført arbeider på el-anlegget eller andre installasjoner (f.eks. oljetank, sentralfyr, ventilasjon)? Ja, kun faglært. Rett elektro AS. Oppgradert sikringsskap med nye kurser. Montering av nye stikkontakter, brytere og lamper. Lagt varmekabler i Toalett rom og bad. Foreligger dokumentasjon på arbeid.

  12.1 Foreligger det samsvarserklæring for hele eller deler av det elektriske anlegget (i henhold til forskrift om lavspenningsanlegg)? Ja.
  Rett elektro AS.

  15. Kjenner du til om ufaglærte har utført arbeider som normalt bør utføres av faglærte personer utover det som er nevnt tidligere (f.eks. på drenering, murerarbeid, tømrerarbeid etc.)?
  Leiligheten er pusset opp av Hele Byggeservice AS.

  26. Kjenner du til vedtak/forslag til vedtak om forhold vedrørende eiendommen som kan medføre økte felleskostnader/økt felles gjeld?
  En fasaderehabilitering planlegges med forskjellige forslag ref kostnadsbildet.

• Økonomi
  Felleskostnader

  Felleskostnadene utgjør kr. 4 737,- pr. mnd.
  Felleskostnadene inkluderer: Kommunale avgifter, eiendomsskatt, TV og internett, renter og avdrag på lån, bygningsforsikring, forretningsførsel, drift og vedlikehold..

  Informasjon om fellesgjeld/lånevilkår

  Andel fellesgjeld utgjør kr. 56 000,- pr.
  01.05.2025.

  Selskapets totale fellesgjeld utgjør kr. 22 400 426,- pr.
  02.06.2025.

  Informasjon om fellesformue

  Andel fellesformue utgjør kr. 20 623,- pr.
  31.12.2024.

  Sikringsordning / in-ordning

  Garantert betaling av felleskostnader Borettslaget har avtale med OBOS Factoring AS om garantert betaling av felleskostnader. OBOS Factoring AS garanterer for overførsel til borettslaget hver måned og overtar deretter alt ansvar og risiko for eventuell manglende innbetaling av felleskostnader.

  Eiendomsskatt

  I månedene mai, juni, september og november påløper det eiendomsskatt for enkelte leiligheter i borettslaget. Dette fremkommer som egen spesifikasjon på felleskostnadene i disse månedene.  

  Formuesverdi

  Primær formuesverdi kr. 1 843 767,00.
  Sekundær formuesverdi kr. 7 375 068,00.
  Gjeldende for ligningsåret 2023.

• Borettslaget
  Navn og orgnr.

  OREBAKKEN BORETTSLAG, Orgnr: 950 444 932.

  Borettslagets forsikring

  Borettslaget er forsikret i Tryg Forsikring med polisenummer 6599360.

  Om borettslaget

  Borettslaget består av 430 andelsleiligheter.

  Forretningsførsel og revisjon Forretningsførselen er utført av OBOS Eiendomsforvaltning AS i henhold til kontrakt. Autorisert regnskapsfører (oppdragsansvarlig) er Miglena Todorova. Borettslagets revisor er PricewaterhouseCoopers AS.

  Forsikring Borettslagets eiendommer er forsikret i TRYG FORSIKRING med polisenummer 6599360. Forsikringen dekker bygningene og fellesareal. Forsikringen dekker også veggfast utstyr, bygningsmessige tilleggsinnretninger og forbedringer i den enkelte bolig. Oppstår det skade i leiligheten, skal andelseier sørge for å begrense skadeomfanget mest mulig og prøve å kartlegge årsaken til skaden. Skaden meldes til forsikringsavdelingen i OBOS Eiendomsforvaltning AS på telefon 22868398, eller e-post [email protected]. Forsikringsavdelingen melder skaden til forsikringsselskapet, bestiller om ønskelig håndverker for reparasjon og sørger for at kostnader knyttet til skaden blir refundert eller betalt av forsikringsselskapet.

  Garantert betaling av felleskostnader
  Borettslaget har avtale med OBOS Factoring AS om garantert betaling av felleskostnader. OBOS Factoring AS garanterer for overførsel til borettslaget hver måned og overtar deretter alt ansvar og risiko for eventuell manglende innbetaling av felleskostnader.

  Utleierom
  Borettslaget har tre utleierom og ett selskapslokale som kan leies av beboerne. Se tema "Utleie" på Vibbo.

  Trimrom
  Borettslaget har eget trimrom som kan anvendes av beboerne mot betaling. Se eget tema "Trimrommet" på Vibbo for mer informasjon.

  Parsellhage
  Borettslaget har en egen parsellhage hvor det er mulig å leie en parsell. Se eget tema "Parsellhagen" på Vibbo for mer informasjon.

  Dørcalling
  Borettslaget anvender et system som heter Touchcom. Se tema "Ringeklokker -Touchcom" på Vibbo for mer informasjon.

  TV og internett
  Borettslaget har avtale om tv og internett med Telenor. Se tema "TV og internett" på Vibbo for mer informasjon.

  Parkering
  De fleste leiligheter har egne plass i garasjeanlegget. Borettslaget har også utendørsplasser som kan leies, og gjesteparkering. Se tema "Parkering" for mer informasjon.

  Elbillading
  Borettslaget har installert infrastruktur for lading av el-biler og hybridbiler i garasjeanlegget. Borettslaget har i tillegg to ladebokser Se tema "Lading av elbil/hybridbil" for mer informasjon.

  Forretningsfører

  Forretningsfører er OBOS Eiendomsforvaltning AS.

  Styregodkjennelse

  STYREGODKJENNELSE
  Kjøper av andelen må godkjennes av borettslagets styre for at ervervet skal bli gyldig. Kjøper bærer selv risikoen for at godkjenning blir gitt og må videreselge boligen for egen regning og risiko dersom styret ikke godkjenner kjøper som ny andelseier. Kjøper er forpliktet til å gjennomføre handelen uavhengig av om kjøper på overtagelsestidspunktet er godkjent av borettslaget som ny andelseier. Dersom kjøper på overtagelsestidspunktet ikke er godkjent, har kjøper dog ikke rett til å ta eiendommen i bruk, jf. Borettslagslovens § 4-5 (2). Overtagelse av eiendomsretten vil likevel finne sted.

  Andelseier(e) kan kun eie en andel. Andelseier må selv bebo leiligheten. Kun fysiske personer kan eie andel. Erverv fra det offentlige og enkelte institusjoner kan avvike fra dette.  
  
  Dersom borettslaget er tilknyttet et boligbyggelag, så er det ofte et krav fra boligbyggelagets side at kjøper må melde seg inn i boligbyggelaget før kjøper kan bli godkjent som ny andelseier i det aktuelle borettslaget. Det
  gjøres i den forbindelse oppmerksom på at det vil kunne påløpe et innmeldingsgebyr til boligbyggelaget, og de fleste boligbyggelagene krever at innmeldingsavgiften skal være innbetalt før godkjenningen blir gitt.
  Innmeldingsgebyret faktureres kjøper direkte.

  Forkjøpsrett

  Borettslaget og boligbyggelagets medlemmer har 20 dagers forkjøpsrett. Denne boligen er utlyst parallelt og fristen for å melde sin interesse om forkjøp til forretningsfører går ut 01.08.2025.

  Adgang til utleie

  Utleie skal godkjennes av styret.
  Vedtekter og husordensregler følger som vedlegg til salgsoppgaven.

  Vedtekter og husordensregler

  Kjøper oppfordres til å gjøre seg kjent med vedtektene og husordensreglene som er vedlagt salgsoppgaven.

  Husdyrhold

  Det er tillatt å holde dyr. Hunder og katter skal registreres hos styret og borettslagets dyreholdserklæring skal underskrives. Dyreholdserklæringen betraktes som en del av husleiekontrakten. Dersom en ønsker å holde mer enn en hund/katt må dette godkjennes av styret.

  Hva skjer i gården / vedlikehold etc

  Historisk vedlikehold:
  Se utdrag av liste over historisk vedlikehold under. Full liste fra 1986-2022 finnes under tema "Vedlikeholdsplan" på Vibbo.
  2023: Byttet til nytt låssystem for postnøkkel til alle oppgangene, byttet to dører til parkeringshus på gavlsiden, reparasjon og vedlikehold av utemøbler/blomsterkasse mm i uteområdene og mindre punktreparasjoner av betongfasaden/balkongene.
  2022: Utskifting av ødelagte vinduer og karmer. Ferdigstilt dreneringsarbeid.
  2021: Utskifting av ødelagte vinduer og karmer. Installasjon av brannvarslingsanlegg i fellesarealer og seriekoblede brannvarslere i alle leiligheter. Startet dreneringsarbeider ved alle gavlvegger (gravearbeidene ferdigstilles i februar 2022 og resåing av masser våren 2022)
  2020: Utskifting av ødelagte vinduer og karmer. Installasjon av energieffektive lamper i alle fellesarealer (oppganger og kjellere) med sensorstyring. Installasjon av Vedlegg 1 16 av 50 Styrets årsberetning 2023-2024.pdf 4 Orebakken Borettslag BESKYTTET nytt digitalt dørtelefonanlegg i alle oppganger. Ferdigstilt installasjon av infrastruktur for lading av el- og hybridbiler i garasjeanlegget, samt etablering av 2 stk. offentlige ladeplasser. Opprusting av torg/uteområde med etablering av grillpaviljong.
  2019: Utskifting av ødelagte vinduer og karmer. Drenering av innglassede balkonger med feil og mangler etter balkongrehabiliteringen i 2012. Utskifting av hovedtavler i alle blokker. Erstattet bommer med pullerter ved begge innkjøringene til området.
  2018: Utskifting av ødelagte vinduer og karmer. Ferdigstilt vedlikeholdsspyling av rør i andelene. Modernisering av heiser i høyblokkene. Innkjøp av ny driftsmaskin. Nye LED-lamper i alle lysmaster på indre område. Alle trær på borettslagets område ble beskåret.
  2017: Ferdigstillelse av tre nye utleierom og ny Storstue. Vedlikeholdsspyling av avløpsrør. Skiftet takbelegg på parkeringshus. Nye ventilasjonsvifter på tak og rens av ventilasjonskanaler i alle oppganger/leiligheter.
  2015: Delt ut nye røykvarslere og brannslukningsapparater til alle andeler.

  Styret inngikk på vegne av borettslaget 10. oktober i fjor et forlik med tidligere daglig leder om en avslutning av arbeidsforholdet. Styret gikk 1. februar 2023 til oppsigelse av daglig leder med bakgrunn i forhold hos arbeidstaker. Styret mener det uten tvil var til det beste for både borettslaget og tidligere daglig leder å komme frem til en minnelig løsning, selv om styret står fullt bak sin beslutning om oppsigelse. Vi oppfatter det som veldig viktig for borettslaget å kunne rette blikket fremover på de viktige oppgavene som står foran oss, og hvordan vi best kan løse disse, ikke å bli stående fast i en krevende sak.

  Styret har siden forrige generalforsamling jobbet med forprosjektet vårt for fasaden. I fjor høst gikk vi flere runder med tilbydere til forprosjektet og jobbet for å presisere forprosjektet best mulig for å sikre at det dekker behov vi ser. Vi var også i dialog med naboborettslagene Setra og Jarbakken, som har vært igjennom større fasaderehabiliteringer de siste årene, for å høste av deres erfaringer. Vi valgte å utvide omfanget av forprosjektet noe basert på denne prosessen.

  I januar inngikk styret en avtale med Multiconsult med budsjettpris på 600 000 kroner for gjennomføring av forprosjektet. Borettslaget har søkt Enova om støtte til delen som omfatter energikartlegging i tråd med eget program på dette, og vi har fått innvilget slik støtte (estimert verdi 160 000 kroner). Nylig har også Oslo kommune innført en støtteordning med gratis energikartlegging, men denne har kommet for sent for vår del.

  Følgende er snarlig ferdigstilt: én rapport om energikartlegging og fornybar produksjon og én rapport om tilstanden til fasader og tak i borettslaget (boligblokkene inkludert parkeringshuset) med mer. Styret håper å kunne dele de to rapportene med andelseierne like før ordinær generalforsamling.
  Generelt omfatter forprosjektet analyse av behov og forslag til tiltak for utbedring knyttet til følgende områder:
  1) Vedlikehold og utbedring av fasade og tak. Dette inkluder vurdering av utskiftning av samtlige vinduer og balkongdører i borettslaget, muligens også til annen type vinduer/balkongdører enn vi har i dag (mer vedlikeholdsfrie vinduer for eksempel), samt nye inngangsdører til leilighetene.
  2) Generell kartlegging av mulige tiltak for energieffektivisering i borettslaget (for eksempel etterisolering og ventilasjon) og muligheter for produksjon av fornybar energi via solceller. Dette punktet overlapper delvis med første punkt og vil derfor sees i sammenheng.
  3) Vurdering av vedlikeholdsbehov for parkeringshuset og vurdering av tilstand for vertikale vann- og avløpsrør i borettslaget, inkludert tilkoblingsrør til kommunalt anlegg.

  Som tidligere kommunisert vil resultat av forprosjektet bli et konkret rehabiliteringsprosjekt for borettslaget, som vi ønsker skal ivareta resultatene fra forprosjektet på en best mulig måte. Styret ser frem til å involvere andelseierne i resultat av analysene fra forprosjektet og mulige tiltak fremover, i første omgang gjennom et beboermøte.

  Gjennom tilbakemeldinger og innspill til styret oppfatter vi at temaene som behandles i forprosjektet er viktige for andelseierne. I den anledning setter styret pris på forståelsen for at behov for tiltak i borettslaget må sees samlet. Vi har fått mange henvendelser og tilbakemeldinger om dårlige vinduer, trekk og varmetap i leilighetene. Vi oppfatter disse forholdene som generelle utfordringer i borettslaget, knyttet til både borettslaget alder og byggestandard, noe som også bekreftes i arbeidet så langt fra Multiconsult. Det er viktig at vi tilnærmer oss dette på en måte som sikrer gode og rasjonelle løsninger for alle i borettslaget.

  Universell utforming innebærer at bygninger og uteområder er tilrettelagt for personer med funksjonshindringer. Ny kunnskap og nye oppfinnelser har dukket opp siden borettslaget ble etablert, og styret har ønsket å finne ut hvilke tiltak som kan lette hverdagen for beboere med funksjonshindringer – tiltak som vil fungere godt også for alle andre. Derfor ble firmaet Universell Utforming AS i april 2024 engasjert for å gjennomføre en kartlegging av fellesarealene i lav- og høyblokker, selskapslokale, trimrom og felles uteområder.

  Styret planlegger ikke å utføre noen større vedlikeholdsaktiviteter i 2024. Det vil gjøres noe arbeid av type løpende vedlikehold på uteområdene for reparasjon av råte og andre skader. Vi vil også følge opp tiltak identifisert i rapport om lekeplasser, i rapport om universell utforming og tidligere rapport om brannsikring i borettslaget. Utskiftning eller reparasjon av nedløpsrørene fra taket i parkeringshuset vurderes gjennomført i år (var planlagt utført i 2023, men utsatt). For øvrig vil borettslagets hovedfokus i 2024 være på å forberede neste steg etter forprosjektet (jf. tidligere avsnitt).

  Bygårdsservice AS utarbeidet våren 2023 en tilstandsrapport om brannsikkerheten i borettslaget, og flere av de anbefalte tiltakene er blitt gjennomført det siste året. Blant annet ble slokkeapparater montert i alle trappeoppganger i juni 2023, og røyklukene har Vedlegg 1 20 av 50 Styrets årsberetning 2023-2024.pdf 8 Orebakken Borettslag BESKYTTET fått service og er nå merket med nye skilt i inngangspartiet til hver oppgang. Vi har dessuten etablert bedre rutiner for å holde brannkummene frie for snø og is vinterstid. Tilstandsrapporten om brannsikkerhet inneholdt et sett anbefalinger som bør være gjennomført i løpet av 2025. Anbefalingene gjelder blant annet ledelys i fellesarealene, nødlys i garasjeanlegget og løsningen med søppelsjakter i alle oppganger. Styret er i dialog med Multiconsult om hvordan disse tiltakene kan/bør utformes.

  Røykalarmselskapet Sfty har nå utplassert 1002 seriekoblede røykvarslere i borettslaget, men fortsatt finnes det elleve leiligheter der vi ikke har fått tilgang. Fra april 2023 til mai 2024 er røykvarslere blitt utløst 189 ganger, og 28 ganger har signalene spredt seg fra én røykvarsler til en annen. Borettslaget har bedt Sfty om å gjennomføre røykalarmøvelser for alle blokkene i borettslaget torsdag 30. mai og mandag 3. juni 2024.

  Styret får av og til spørsmål om hvorfor en røykalarm er blitt utløst i en naboleilighet. Her kommer personvernhensyn inn i bildet. Slike spørsmål kan vi eventuelt bare besvare etter avtale med dem som bor der alarmen har blitt utløst. Det er dessuten slik at en del beboere har røykvarslere som ikke er en del av Sfty-systemet, så det hender at alarmer blir utløst uten at signaler sprer seg og blir registrert.

  I to omganger har vi i styret inspisert trappeoppgangene og lagt ut skriftlig beskjed om at hensatte møbler og eiendeler skal fjernes av hensyn til brannsikkerhet og renhold. Styret oppfatter at responsen har vært god, og at de aller fleste beboere har fulgt oppfordringen fra styret.

  Den forrige dokumentasjonen av lekeplassinspeksjon i borettslaget har vist seg å være fra 2014, og styret har derfor henvendt seg til Lekeplassinspektøren for å kontrollere lekeplassene på nytt. Ettersynet ble gjennomført i april 2024. Med stort og smått ble det registrert 18 avvik, og av disse var seks avvik alvorlige. Det største avviket ble utbedret umiddelbart, og arbeidet med å lukke øvrige avvik er i gang og gitt høy prioritet. Lekehytten ved garasjeanlegget trengte såpass med vedlikehold at styret besluttet å fjerne den. Styret har tegnet avtale med Lekeplassinspektøren om årlig kontroll av lekeplassene fram til og med 2029.

  I vinter fikk styret reetablert en medlemsliste for trimrommet basert på tilgangslister fra Touchcom. Dermed har borettslaget igjen kunnet fakturere for trimrommet og sikre inntekter fra bruken. Disse inntektene kan muliggjøre flere utbedringer av utstyr i trimrommet fremover.

  Styret opplever at mange i borettslaget har et engasjement for borettslagets grøntarealer, og at det er flere ønsker om utbedringer eller tilpasninger. Det gjelder både trær, hekker, gressplener (områder med dårlig vekst) og mulig overgang til eng noen steder. Styret vil vurdere å lage en ny plan for grøntarealene, med god beboerinvolvering, som kan iverksettes på et fremtidig tidspunkt.

  Styret minner om at vedlikehold og utskiftning av tettelister samt hengsler og håndtak i dører- og vinduer er andelseiers eget ansvar. Knuser du ruten din, må du skifte den selv. Husk i tilfelle å sjekke om du har dekning på egen innboforsikring.

  Henvendelser til styret bes sendt via epost til [email protected]. Feil kan gjerne meldes direkte til vaktmester på [email protected]. Send eventuelt en epost til både styret og vaktmester om dere er usikre på rette mottaker av en henvendelse. På dagtid kan vaktmester nås på mobil 481 25 905. Unntaksvis kan styret kontaktes på telefon, men vi ber om at det kun gjelder akutte forhold.

  Regnskap / kostnadsøkninger

  Årsregnskapet for år 2023 viste et overskudd på kr. 2 667 644 ,-. Overskuddet ble foreslått overført til sameiets egenkapital.

• Oppvarming og energiattest
  Oppvarming

  Elektrisk oppvarming med panelovner.

  Informasjon om strømforbruk

  Selger har ikke bebodd eiendommen og har av den grunn ikke kjennskap til eiendommens energiforbruk. Energiforbruket vil variere fra husstand til husstand. Dette vil variere avhengig av antall familiemedlemmer i husstanden, ønsket innetemperatur, egne fordelsavtaler etc.

  Energimerking

  Oppvarmingskarakter:Rød
  Energikarakter: E

  Se fullstendig energiattest fra selger som vedlegg til salgsoppgave.
  Megler har intet ansvar for informasjon som følger av energiattest.

• Områdebeskrivelse
  Beliggenhet

  Orebakken Borettslag – Et unikt boligmiljø med parkfølelse og nærhet til alt
  Velkommen til Orebakken Borettslag – Ettertraktet og populært borettslag. Her bor du i grønne, bilfrie omgivelser som gir følelsen av å bo midt i en park. De store fellesarealene byr på romslige grøntområder, lekeplasser, sandkasser, klatrestativ og fotballbinge – og for de minste: områdets råeste akebakke. Borettslaget ligger fredelig til ved foten av Holmenkollåsen, med kort vei til både natur og byliv.

  En beliggenhet som passer alle livsfaser
  Enten du er småbarnsforelder, pensjonist, friluftsentusiast eller pendler, vil du trives her. Mærradalen byr på flotte tur- og rekreasjonsområder – hele året. Her finner du stier og skiløyper som tar deg opp til Bogstad og videre innover i Sørkedalen og Nordmarka. Spenn på deg joggesko eller ski og start turen rett fra egen eiendom – helt uten å krysse bilvei. Kort vei til Holmenkollen og Frognerseteren gir ekstra variasjon til både trening og søndagsturer. Foretrekker du sykkeltur? Da er det gang- og sykkelvei til Bogstadvannet med badeplass, golfbane og Bogstad gård med kafé og barnevennlige aktiviteter.

  Alt du trenger, rett i nærheten
  Landingsveien har en svært sentral beliggenhet med kort gangavstand til både buss og T-bane. Orebakken bussholdeplass ligger bare et steinkast unna, og fra Hovseter T-banestasjon tar det kun 8 minutter til Majorstuen. Dagligvarebutikker som Rema 1000 og Extra er i nærområdet, og Røa sentrum tilbyr et bredt utvalg av butikker, kaféer og servicetilbud. Barnefamilier vil sette pris på nærheten til gode skoler i alle trinn – Voksen og Huseby barneskole, Hovseter ungdomsskole og Persbråten videregående. I tillegg finnes det flere barnehager i umiddelbar nærhet.

  Et liv i balanse – midt mellom bypuls og naturopplevelser
  Drømmer du om å bo med Marka rett utenfor døren, samtidig som du har enkel tilgang til alt byen har å by på? Fra Landingsveien 98 B er det kort vei til begge deler. Start dagen med en tur langs skog og vann, og ta T-banen til byens puls etterpå. Her har du friheten til å velge – hver dag.

  Skolekrets/barnehage

  Sogner til Voksen skole.

• Offentlige forhold
  Regulering

  Eiendommen er regulert til byggeområde for boliger etter bestemmelsene i S-1733 av 03.01.1973. Gjeldende kommuneplan (KDP-17, Smart, trygg og grønn).  

  Arealbekreftelse

  Arealbekreftelse fra kommunen følger vedlagt.

  Konsesjon / Odel / Boplikt

  Det er ingen konsesjon, odel eller boplikt knyttet til salget av denne eiendommen.

  Ferdigattest / Brukstillatelse

  Det foreligger ferdigattest for Landingsveien 94-98 datert 19.03.1976.
  Det kan være avvik fra dagens rombruk/rombenevnelser sammenlignet med det som er byggemeldt/godkjent. Meglerforetaket oppfordrer interessenter til å lese gjennom fullstendig prospekt/salgsoppgave med vedlegg. Interessenter oppfordres også til å undersøke eiendommen nøye, gjerne sammen med sakkyndig. Dette bør gjøres før bud inngis.

  Vei, vann og avløp

  Eiendommen er tilknyttet offentlig vei, vann og avløp via private stikkledninger/anlegg.

  Tinglyste rettigheter og heftelser

  På eiendommen kan det være tinglyst erklæringer/avtaler som for eksempel rett til kommunen til å anlegge vann- og kloakkledninger inkl. reparasjon av disse, bestemmelser om bebyggelsen, gjerder, vei og adkomstrettigheter. Disse erklæringene/avtalene vil følge eiendommen ved salg, og kan ikke slettes.

  På eiendommen er det tinglyst følgende heftelser og rettigheter som følger eiendommens matrikkel ved overskjøting til ny hjemmelshaver:

  Servitutter i grunn
  1986/42940-2/105 16.07.1986 BEST. OM VANN/KLOAKKLEDN.

  GRUNNDATA
  1974/2854-1/105 08.02.1974 REGISTRERING AV GRUNN
  Denne matrikkelenhet utskilt fra: KNR: 0301 GNR: 31 BNR: 11

  Legalpant

  Kommunen har legalpant som sikkerhet for betaling av kommunale avgifter og eventuell eiendomsskatt.
  Legalpant er pant som ikke kommer frem av grunnboksutskriften, og har bedre prioritet enn for eksempel lån til bank som er tinglyst på eiendommen.

• Andre kjøpsforhold
  Overtagelse

  Overtagelse skjer etter avtale med selger. Før boligen overleveres kjøper, skal fullt oppgjør og omkostninger være mottatt på meglers klientkont.

  Boligselgerforsikring

  Kjøper er gjort kjent med at selger ikke har tegnet boligselgerforsikring. Selger har utarbeidet et egenerklæringsskjema og innhentet en tilstandsrapport som er vedlagt salgsoppgaven. I henhold til avhendingsloven anses kjøper kjent med de opplysninger som framgår av et salgsdokument. Kjøper oppfordres derfor til å gjøre seg kjent med denne.

  Boligkjøperpakke

  Sammen med Gjensidige har vi skreddersydd et gunstig forsikringskonsept for deg som kjøper bolig. Kjøpere (ikke juridiske personer) har anledning til å tegne Boligkjøperpakken.

  Pakken inkluderer bl.a. husforsikring, innboforsikring Pluss, dobbel rentedekning, flytteforsikring og boligkjøperforsikring som gir deg juridisk bistand dersom du ønsker å reklamere på boligkjøpet. Kjøpere (ikke juridiske personer) kan også velge å kun tegne boligkjøperforsikring. 

  Boligkjøperpakken/Boligkjøperforsikring må tegnes senest i forbindelse med kontraktsmøtet. Produktark for Boligkjøperpakken og Boligkjøperforsikring ligger vedlagt i salgsoppgaven. Ta kontakt med megler for ytterligere informasjon.

  Løsøre og tilbehør

  Følgende medfølger: Alle integrerte hvitevarer på kjøkken.

  Det gjøres spesielt oppmerksom på at boligens tilbehør og løsøre ikke medfølger handelen med mindre dette fremkommer av nærværende prospekt. Med mindre annet er spesifisert i salgsoppgaven gjelder NEFs normgivende liste over løsøre og tilbehør. Løsøre og tilbehør som medfølger overdras uten noen form for garantier, foruten eventuell gjenværende leverandørgaranti.

• Kjøpsvilkår
  Budgivning

  Alle bud skal inngis skriftlig til megler, som formidler disse videre til selger. Kravet til skriftlighet gjelder også budforhøyelser og motbud, aksept eller avslag fra selger.

  Bud kan legges inn på eiendommens finn-annonse ved å trykke på knappen «gi bud» eller via vår hjemmeside. Ved elektronisk budgivning legges bud inn ved å benytte BankID. Bud kan også inngis på budskjema vedlagt i salgsoppgaven. Før megler formidler bud til selger, skal megler innhente gyldig legitimasjon og signatur fra budgiver. Kravet til legitimasjon og signatur er oppfylt for budgivere som benytter Bank-ID og vi oppfordrer derfor alle til å gi bud elektronisk ved å benytte GI BUD knappen på eiendommens hjemmeside på www.tinholt.no. Eventuelle forhøyelser kan sendes ved å svare direkte på mottatt sms fra meglers system, til megler. Alle budforhøyelser skal bekreftes av megler.

  For at budene skal kunne bli behandlet og videreformidlet skriftlig til alle involverte parter, må alle bud ha en tilstrekkelig lang akseptfrist, jf. eiendomsmeglingsforskriften § 6-3. Selger må også skriftlig akseptere budet før aksept kan formidles til budgiver.

  Akseptfrist på alle bud skal være minimum 30 minutter, og budforhøyelser må skje i god tid før fristens utløp. Bud som ikke er skriftlig, eller som har kortere akseptfrist enn til kl. 12.00 dagen etter siste annonserte visning, vil ikke bli formidlet til selger. Megler skal så snart som mulig bekrefte skriftlig overfor budgivere at budene deres er mottatt. Selger står fritt til å akseptere eller forkaste et hvert bud og er således ikke forpliktet til å akseptere det høyeste budet på eiendommen.

  Eiendomsmegler har ikke lov til å formidle hemmelige bud eller bud med forbehold som hindrer megler i å formidle budet til andre enn selger, jf eml  6-8 (3). Slike bud vil derfor ikke bli formidlet til selger. Eiendomsmegler er iht eml § 6-8(6) pålagt å gjennomføre kontroll av budgivernes finansiering. Dersom det ikke er mulig for megler å gjennomføre dette før aksept av bud plikter megler å advare selger om risiko knyttet til dette.

  Etter at eiendommen er solgt vil kjøper og selger få tilsendt budjournal. Øvrige budgivere kan få utlevert kopi av budjournalen i anonymisert form. Det gjøres oppmerksom på at budgiver også vil være den som vil stå som kjøper av eiendommen. Dersom man etter at bud er akseptert ønsker å endre hvem som skal stå som eier, forutsetter dette at selger godkjenner en slik endring. Alle involverte parter skal signere kjøpekontrakt og er solidarisk ansvarlig for kjøpet frem til oppgjør er gjennomført.

  For mer informasjon om budgivningsprosessen, se «Forbrukerinformasjon om budgivning», som er vedlagt salgsoppgaven, eller ta kontakt med megler.

  Salgsbetingelser

  Eiendommen skal overleveres kjøper i tråd med det som er avtalt. Det er viktig at kjøper setter seg grundig inn i alle salgsdokumentene. Salgsoppgaven er basert på de opplysningene selger har gitt til megler, den bygningssakkyndiges tilstandsrapport, samt opplysninger innhentet fra kommunen, Kartverket og andre tilgjengelige kilder.

  Det er forventet at kjøper setter seg grundig inn i alle salgsdokumentene, herunder salgsoppgave, tilstandsrapport og selgers egenerklæring. Kjøper anses kjent med forhold som er tydelig beskrevet i salgsdokumentene. Forhold som er beskrevet i salgsdokumentene kan ikke påberopes som mangler. Dette gjelder uavhengig av om kjøper har lest dokumentene.

  Alle interessenter oppfordres til å undersøke eiendommen nøye, gjerne sammen med fagkyndig før bud inngis. Kjøper som velger å kjøpe usett kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe han burde blitt kjent med ved undersøkelsen. Det kan være avvik fra dagens rombruk/rombenevnelser sammenlignet med det som er byggemeldt/godkjent.

  Dersom det er behov for avklaringer, anbefaler vi at kjøper rådfører seg med eiendomsmegler eller en bygningssakyndig før det legges inn bud.

  På grunn av ulike avtalevilkår kan selger vurdere bud fra en som ikke er forbruker, ulikt fra en forbrukers bud. Dersom kjøper ikke er forbruker, er selger sitt mulige mangelsansvar begrenset fordi eiendommen selges “som den er”. Selger kan ikke ta «som den er» forbehold ovenfor en forbrukerkjøper. Selv et lavere bud fra en som ikke er forbruker kan foretrekkes fordi begrensningen i mulig mangelsansvar kan ha egenverdi for selger. Selger står fritt til å forkaste eller akseptere ethvert bud, og er for eksempel ikke forpliktet til å akseptere høyeste bud.

  Lov om avhending av fast eigedom (avhendingslova)
  Frivillig salg av fast eiendom reguleres av Lov om avhending av fast eiendom av 3. juli 1992 nr. 93.

  Lov om avhending av fast eigedom (avhendingslova)

  Frivillig salg av fast eiendom reguleres av Lov om avhending av fast eiendom av 3. juli 1992 nr. 93.

  Forbrukerkjøp/avtalevilkår

  Med forbrukerkjøp menes kjøp av eiendom når kjøperen er en fysisk person som ikke hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet.

  Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen, eller det foreligger brudd på bestemmelsene i avhendingsloven §§ 3-2 til 3-8. Hvis eiendommen ikke er i samsvar med det kjøperen må kunne forvente ut ifra alder, type og synlig tilstand, kan det være grunnlag for mangelskrav. Det samme gjelder hvis det er holdt tilbake eller gitt uriktige opplysninger om eiendommen. Dette gjelder likevel bare dersom man kan gå ut ifra at det virket inn på avtalen at opplysningen ikke ble gitt eller at feil uriktige opplysninger ikke blir rettet i tide på en tydelig måte.

  En bolig som har blitt brukt i en viss tid, har vanligvis blitt utsatt for slitasje og skader kan ha oppstått. Slik bruksslitasje må kjøper regne med og det kan avdekkes enkelte forhold etter overtakelse som nødvendiggjør utbedringer. Normal slitasje og skader som nødvendiggjør utbedring, er innenfor hva kjøper må forvente og vil ikke utgjøre en mangel.

  Boligen kan ha en mangel etter avhendingsloven § 3-3 dersom det er avvik mellom opplyst og faktisk innvendig areal, forutsatt at avviket er på 2% eller mer og minimum 1 kvm.

  Ved beregning av et eventuelt prisavslag eller erstatning må kjøper selv dekke tap/kostnader opptil et beløp på kr 10.000 (egenandel).

  Profesjonell (næringsdrivende) avtalevilkår

  Hvis kjøper er en juridisk person, eller en fysisk person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet, vil kjøpet ikke anses som et forbrukerkjøp.

  Dersom kjøper ikke er forbruker selges eiendommen «som den er», og selgers ansvar er da begrenset jf. avhl. § 3-9, 2. pktm. Informasjon om kjøpers undersøkelsesplikt, herunder oppfordringen om å undersøke eiendommen nøye, gjelder også for kjøpere som ikke anses som forbrukere.

  Lov om hvitvasking

  Eiendomsmeglingsforetak plikter etter lov om hvitvasking å gjennomføre kontrollhandlinger knyttet til kjøper og selgers identitet og forhold knyttet til gjennomføringen av handelen. Dette omfatter også opplysninger om kundeforholdets formål og tilsikrede art. For kjøper må kontroll av legitimasjon skje senest ved inngåelse av kontrakt. Signering med bankID er regnet som gyldig legitimasjonskontroll.

  Ved oppdrag hvor juridiske personer (selskap) er part må eiendomsmegler også gjennomføre kontroll av hvilke fysiske personer som kontrollerer selskapet (reelle rettighetshavere). Dersom megler ikke klarer å gjennomføre pålagte kundetiltak må megler avvise kunden og oppdraget. Megler har også plikt å melde forhold som ikke er avklart og fremstår som mistenkelige til Økokrim. Megler kan også i enkelte tilfeller ha plikt til å stanse gjennomføringen av handelen.

  Betalingsbetingelser

  Oppgjør skal betales i en samlet innbetaling fra norsk bank. Betaling fra utlandet tillates kun i unntakstilfeller og dersom det er avklart med megler i anledning avtaleinngåelse (budaksept).

  Finansiering

  Vi har løpende kontakt med finansinstitusjoner som kan tilby lån med konkurransedyktige betingelser. Hvis ønskelig formidler vi gjerne kontakt.

  Kjøpekontrakt

  Kjøper og selger er forpliktet til å undertegne standard kjøpekontrakt utarbeidet av Tinholt i forbindelse med eiendomstransaksjonen. Eiendomsmegler sin standardkontrakt inneholder bl.a. bestemmelser om at dersom det foreligger vesentlig mislighold, har selger rett til å heve etter 30 dager fra avtalt betalingstid. Kjøper aksepterer dette som bindende for seg. Det forutsettes at hjemmel til eiendommen overføres til kjøper. Dersom dette ikke er ønskelig må det tas forbehold i budet. Kjøpekontrakt kan besiktiges hos eiendomsmegler før bud inngis. Kontakt eiendomsmegler for spørsmål.

  Personopplysningsloven

  Personopplysninger blir behandlet i samsvar med personopplysningsloven.

• Om oppdraget
  Meglers vederlag / Utlegg

  Følgende er avtalt om meglers vederlag, og skal betales av selger:

  Provisjon 0,700 % av salgssummen inkl. mva (minimum 27 500 inkl. mva)

  Tilrettelegging : 15 500,00
  Tinholt Markedspakke: 24 900,00
  Oppgjørshonorar: 6 900,00
  Utsatt betaling (valgfritt*): 4 900,00
  Tinglyse hjemmelserklæring og skjøte ved arv/skifte: 545,00
  

  Dersom handel ikke kommer i stand eller oppdraget sies opp, har oppdragstaker krav på rimelig vederlag for medgått tid/utført arbeid og avtalte utgifter (utgifter til påløpte visninger, innhenting av opplysninger, markedspakke og tilrettelegging), samt eventuelle utlegg. Alle priser er inkl. mva.

  Meglerforetaket mottar betaling for tilleggstjenester som tilbys i sammenheng med eiendomshandelen. Dette gjelder blant annet strømleverandører, boligkjøperprodukter, boligalarm o.l.)

  Vedlegg til salgsoppgaven

  Vedleggene er en del av den komplette salgsoppgaven. Det er viktig at interessenter setter seg godt inn i vedleggene og kontakter megler med eventuelle spørsmål før bud inngis.

  Megler

  Ansvarlig megler er:
  Espen Fjeld
  Partner/Eiendomsmegler MNEF.
  +47 95 84 66 41 / [email protected].

  Megler 2

  
  .
  / .

  Meglerforetaket

  Tinholt Eiendomsmegling AS.
  Org. nr. 928 582 906.
  Bygdøy Allé 60
  0265 Oslo.

• Dokumenter
  • Salgsoppgave