Nils Bays vei 26

Lys og sjarmerende 2-roms loftsleilighet | Gulvflate 73 m² | Barnevennlig | Peis | Idyllisk felles hage | Sentralt

Prisantydning

4 850 000,-

Omkostninger

9 996,-

Fellesgjeld

83 445,-

Totalpris

4 943 441,-

Eiendomstype

Leilighet

Eieform

Andel

Byggeår

1956

Soverom

1

Bad

1

Internt brukseareal

48 m²

Eksternt bruksareal

7 m²

Tomtetype

Eiet

Energimerking

F

Egenskaper

• Sentralt
• Barnevennlig
• Rolig
• Turterreng

Fasiliteter

• Bredbåndstilknytning
• Peis / ildsted
• Vaktmestertjenester
• Parkett
• Offentlig vann / kloakk

Beskrivelse

Visninger

Informasjon

• Nøkkelinformasjon
  Oppdragsnummer

  201250297.

  Adresse og matrikkel

  Nils Bays vei 26.
  gnr. 52, bnr. 1148, andelsnr. 82 i Nordberg Borettslag i Oslo.

  Eier

  Malin Jahren-Pedersen og Noe Leo Cittadella-Jacobsen.

  Etasje

  3. etasje.

  Byggeår

  1956.

  Tomt

  Eiet tomt på 2 219 m².

  Parkering/garasje

  Gateparkering etter gjeldende bestemmelser.

  Beregnet totalkostnad

  Prisantydning kr 4 850 000,-
  Andel fellesgjeld kr 83 445,-

  I tillegg til prisantydning og ev. fellesgjeld, påløper følgende omkostninger:
  
  545,00,- (Tingl.gebyr BRL-skjøte)
  
  545,00,- (Tingl.gebyr pantedokument BRL)
  
  9 950,00,- (Boligkjøperpakken Gjensidige)
  
  8 406,00,- (Avklaring forkjøpsrett )
  
  500,00,- (Medlemsskap OBOS )
  
  _______________________________________________________
  Totalpris inkl. omkostninger og fellesgjeld kr 4 953 391,-

  Det ovenstående forutsetter at eiendommen selges til prisantydning og at det kun tinglyses ett pantedokument. Av denne summen utgjør kr. 83 445,- andel fellesgjeld som vil følge andelen, men som ikke skal innbetales med oppgjøret. Det tas forbehold om endringer i offentlige gebyr.

• Arealer
  Boligens areal

  BRA-i: 48 m²
  BRA-e: 7 m²

  3.etasje:
  Internt bruksareal: 48 m²
  Følgende rom er oppgitt som BRA-i: Entré, stue/kjøkken, soverom, bad, bod (kott) og omkledningsrom.

• Om boligen
  Innhold

  Leiligheten ligger i byggets 3. etasje og består av entré, stue/kjøkken, soverom, omkledningsrom og bod (kott). Det medfølger to boder i kjeller på totalt 4 m², samt en loftsbod på 3 m².

  Kjøkken

  Kjøkkenet er fra 2015 og har en stilren innredning med glatte, hvite fronter kombinert med benkeplate i heltre. Over benkeplaten er det lagt fliser i tidløst design som gir en ren og praktisk arbeidsflate. Under overskapene er det montert belysning som sikrer godt arbeidslys.

  Innredningen gir god plass til oppbevaring og matlaging, og er utstyrt med hvitevarer som induksjonstopp, stekeovn, frittstående kjøleskap med fryserdel, samt opplegg for oppvaskmaskin. Det er i tillegg avsatt plass og opplegg for vaskemaskin. Vaskemaskinen medfølger handelen (det er behov for service, estimert til ca. kr. 2700,- iht. selger). Automatisk vannstopper er installert.

  Bad

  Flislagt bad fra 2000. Badet er innredet med servant, tilhørende underskap, speil med overbelysning, vegghengt toalett og dusj med innfellbar dør i herdet glass. Det er elektriske varmekabler i gulv.

  Varmtvannstank

  Varmtvannsbereder på 100 liter, produsert i 2000, montert i bod. Avløp fra sikkerhetsventil.

  Overflater

  Gulv:

  • Innvendige gulv er belagt med trestavs parkett.

  
  

  Vegger:

  • Sparklet og malte overflater på plater/murpuss.

  
  

  Himling:

  • Takessplater og sparklet og malte plater.
  • Himlingshøyde ca. 2,44 m målt i stue/kjøkken.

  Garderober

  • Garderobeløsning med stang og hyller i entre.
  • Skyvedørsgarderobe med speilfronter i soverom.
  • Skyvedørsskap i knevegg i stue/kjøkken.

  Dører

  Ytterdører:

  • Entrédør i brannklasse B-30 med 35 desibel lydmotstand.

  
  

  Innvendige dører:

  • Glatte- malte innvendige dører.
  • Profilert dør til bod.

  Elektrisk anlegg

  Det elektriske anlegget ligger i hovedsak åpent. Sikringstavle med automatsikringer og jordfeilbryter, montert i felles gang.

  Følgende spørsmål er stilt eier:
  - Når ble anlegget sist rehabilitert eller installert? Ukjent, forrige eier.
  - Løses sikringene ofte ut? Nei.
  - Har det vært brann, branntilløp eller varmgang i anlegget? Nei.
  - Er det kursfortegnelse, og er antall sikringer i samsvar med denne? Ja.

  Vinduer

  • Vinduer med tolags isolerglass, produsert i 1988.
  • Overlysvinduer/takvinduer med isolerglass, produsert i 2005 og 2014.
• Teknisk standard
  Tilstandsgrad

  I forbindelse med salget er følgende tilstandsgrader markert i tilstandsrapporten:
  TG2 (Avvik som kan kreve tiltak) - 11 stykk.

  Følegnde har fått TG2 (Avvik som kan kreve tiltak):
  Våtromsgulv (Bad / 3. etasje): Sluk bør monteres 25 mm under topp membran ved dørterskel, i dette tilfellet er det mindre enn 25 mm. Ufagmessig utførelse av silikonfuge i dusjsone. Tg 2 er gitt på grunn av alder sett i forhold til forventet levetid på vanntett sjikt. Dette medfører en økt risiko for lekkasjer.

  Våtromsvegger (Bad / 3. etasje): Vegger i våtrom skal ha vanntett sjikt (membran) i våte soner. Denne typen konstruksjon har i følge Sintef Byggforsk normalt levetid på ca. 15-20 år og tilstandsvurdering er derfor basert på alder, da konstruksjonen har oppnådd mer enn halvparten av forventet levetid. Dette medfører en økt risiko for lekkasjer.

  Utstyr for sanitærinstallasjoner (Bad / 3. etasje): Glass er ikke tilstrekkelig festet i sideskinne og døren tar i karmen, behov for justering. Det er ikke etablert dreneringsspalte fra innebygget sisterne. Dette medfører risiko for at ev. lekkasjer/fukt i sisternekassen ikke blir oppdaget, dette var dog ikke et krav ved oppføring. Tg 2 er gitt på grunn av alder i forhold til forventet levetid og bruksslitasje.

  Vinduer: Vinduer er av eldre dato og det må på generelt grunnlag påregnes høyere varmetap og lavere isolasjonsevne. TG 2 er gitt på grunn av alder iht. forventet levetid og normal bruksslitasje.

  Etasjeskiller: Forskjellen mellom høyeste og laveste punkt på 2,0 meter er målt til 15 mm i stue/kjøkken og 12 mm i soverom. TG 2 er gitt iht. toleransekrav i NS 3600, som angir skjevheter mellom 10-20 mm på 2 meter til tilstandsgrad 2. Konsekvensen er at gulvet kan ha merkbar skjevhet.

  Varmtvann: Varmtvannsbereder er plassert i tørt rom uten automatisk vannstopper, risiko for følgeskader ved lekkasje, dette var dog ikke et krav ved oppføring. Ifølge Sintef Byggforsk har varmtvannsberedere en anbefalt brukstid på 20 år. Teknisk levetid er 15-30 år avhengig av påvirkende faktorer. Bereder har i dette tilfellet oversteget mer enn anbefalt brukstid og er derfor gitt TG 2.

  Ledningsnett for sanitærinstallasjoner: Vanntrykk og funksjon på avløp er undersøkt og funnet ok. I henhold til Sintef Byggforsk har kobberrør til innvendig bruk i bolig en anbefalt brukstid på 40 - og 50 år avhengig av type rør. Teknisk levetid er 25-100 år avhengig av påvirkende faktorer. Røropplegget har i dette tilfellet oversteget mer enn halvparten av anbefalt brukstid og derfor gitt tg 2. Forholdet kan gi forhøyet risiko for vannlekkasjer.

  Ventilasjon: Boligen ble opprinnelig bygget med avtrekk i kjøkken og bad. I dette tilfellet er det ikke lenger avtrekksventil i kjøkkenet. Dette kan gi noe redusert luftsirkulasjon i boligen. I referansenivået for denne rapporten er det angitt av det skal være tilstrekkelig luftsirkulasjon. Dette lar seg ikke gjøre uten elektrisk/mekanisk avtrekk. Ventilasjonen er derfor vurdert til tilstandsgrad 2. Referansenivå på luftbehandling er satt til byggeår og forskrift til avhendingslova.

  Elektrisk anlegg: For elektriske anlegg er det krav om samsvarserklæring fra godkjent installatørbedrift, på alle arbeider utført etter 01.01.1999. I de tilfellene dette ikke foreligger, skal det iht. NS 3600 gis tilstandsgrad 2 på anlegget. I dette tilfellet foreligger ikke samsvarserklæring for anlegget. Dette kan medføre en økt risiko, dersom det ikke er utført av en godkjent installatørbedrift, som har gjort de nødvendige kontrollene for å sikre eget arbeid. Det anbefales på generelt grunnlag at anlegget kontrolleres av en el. - takstmann. Dette anbefales på alle anlegg som er eldre, eller mangler dokumentasjon på utførte arbeider.

  Elektrisk oppvarming: Tilstandsvurderingen er gitt basert på alder og enkle observasjoner, da undertegnede ikke har spisskompetanse på området. Tg 2 er gitt på grunn av alder i forhold til forventet levetid.

  Overflater på innvendige gulv: Tg 2 er gitt på grunn av generelt slitte overflater med merker og riper i gulvoverflater.

  Byggemåte

  Utvendige bygningsdeler:
  - Grunnmur i betong.
  - Yttervegger i bindingsverk- og betongkonstruksjon med malt trepanel og pusset og malte overflater.
  - Saltak i trekonstruksjon, tekket med takstein.

  Innvendige bygningsdeler:
  - Felles trapper i betong.
  - Etasjeskiller i betong.
  - Dørcalling.

  Selgers egenerklæringsskjema

  Selger har kommentert på følgende spørsmål i egenerklæringsskjema som er en del av salgsoppgaven:
  Tak, yttervegg og fasade:
  I din leilighet, er det utført arbeid på tak, yttervegg, vindu eller annen fasade?
  Ja, 2024 - Faglært. Vedlikehold av fasade, dvs utbytting av råtne materialer og maling av hele bygget utvendig, også balkongene. Også skift av vinduer (ikke i 3 etg). Dokumentasjon foreligger.

• Økonomi
  Felleskostnader

  Felleskostnadene utgjør kr. 3 418,- pr. mnd.

  Felleskostnadene inkluderer: Internett, kabel TV, vaktmestertjenester, trappevask, drift og vedlikehold, felles bygningsforsikring, forretningsførsel, kommunale avgifter, m.m.

  Informasjon om fellesgjeld/lånevilkår

  Andel fellesgjeld utgjør kr. 83 445,- pr. 18.08.2025.

  Selskapets totale fellesgjeld utgjør kr. 2 156 169,- pr. 18.08.2025.

  Selskapets totale lån og vilkår:
  Bank: Obos Boligkreditt AS
  Lånenr.: 98207845868
  Lånetype: Annuitetslån
  Rentesats: 5,60%
  Restsaldo 1 106 897,-
  Innfrielsesdato: 30.01.2041
  Type rente: Flytende rente
  Terminer i året: 12

  Bank: Obos-Banken AS
  Lånenr.: 98207845876
  Lånetype: Serielån
  Rentesats: 5,60%
  Restsaldo 121 500,-
  Innfrielsesdato: 30.01.2030
  Type rente: Flytende rente
  Terminer i året: 12

  Bank: Obos-Banken AS
  Lånenr.: 98208238531
  Lånetype: Serielån
  Rentesats: 5,60%
  Restsaldo 927 772,-
  Innfrielsesdato: 30.06.2039
  Type rente: Flytende
  Terminer i året: 12

  Informasjon om fellesformue

  Andel fellesformue utgjør kr. 34 076,- pr. 31.12.2024.

  Sikringsordning / in-ordning

  Garantert betaling av felleskostnader:
  Borettslaget har avtale med OBOS Factoring AS om garantert betaling av felleskostnader. OBOS Factoring AS garanterer for overførsel til borettslaget hver måned og overtar deretter alt ansvar og risiko for eventuell manglende innbetaling av felleskostnader.

  Borettslaget er ikke tilknyttet IN-ordning.

  Eiendomsskatt

  Det er i Oslo kommune vedtatt eiendomsskatt. Eiendomsskatt faktureres fra myndighetene til borettslaget. Dette inngår ikke i felleskostnadene og blir derfor viderefakturert eier.

  Det gjøres spesielt oppmerksom på at beregningsgrunnlaget vil være høyere for boliger som benyttes som sekundærbolig. For å finne beregningsgrunnlaget vennligst se Oslo kommunes hjemmeside: http://www.oslo.kommune.no/skatt-og-naring/skatt-og-avgift/eiendomsskatt/eiendomsskatt/

  Formuesverdi

  Primær formuesverdi kr. 1 220 841,-.
  Sekundær formuesverdi kr. 4 883 365,-.
  Gjeldende for ligningsåret 2023.

  Oppgitt formuesverdi er basert på siste tilgjengelige fastsatte formuesverdi fra Skatteetaten. Årstall angir hvilket ligningsår verdien er knyttet til, og endelig formuesverdi kan avvike. Formuesverdien avhenger blant annet av om boligen benyttes som primær- eller sekundærbolig. Primærbolig verdsettes normalt til en lavere andel av beregnet markedsverdi (om lag 25 %). For primærbolig kan verdsettelsen variere avhengig av boligens verdi og gjeldende regelverk. Sekundærbolig verdsettes til en høyere andel (inntil 100 %). Det er vedtatt endringer i beregningsmodellen for formuesverdi fra skatteåret 2026, og endelig formuesverdi kan bli høyere enn oppgitt.

• Borettslaget
  Navn og orgnr.

  Nordberg Borettslag, Orgnr: 948 838 230.

  Borettslagets forsikring

  Borettslaget er forsikret i Tryg Forsikringmed polisenummer 6591392.

  Forsikringen dekker bygningene og fellesareal. Forsikringen dekker også veggfast utstyr, bygningsmessige tilleggsinnretninger og forbedringer i den enkelte bolig. Oppstår det skade i leiligheten, skal andelseier sørge for å begrense skadeomfanget mest mulig og prøve å kartlegge årsaken til skaden. Skaden meldes til forsikringsavdelingen i OBOS Eiendomsforvaltning AS på telefon 22868398, eller e-post [email protected]. Forsikringsavdelingen melder skaden til forsikringsselskapet, bestiller om ønskelig håndverker for reparasjon og sørger for at kostnader knyttet til skaden blir refundert eller betalt av forsikringsselskapet. Selv om borettslagets forsikring brukes, kan andelseier belastes hele eller deler av egenandelen dersom forholdet ligger innenfor andelseiers ansvar. Den enkelte andelseier må selv sørge for å ha hjemforsikring som dekker innbo og løsøre.

  Om borettslaget

  Generelle opplysninger om Nordberg Borettslag:
  Borettslaget består av 19 andelsleiligheter. Nordberg Borettslag er registrert i Foretaksregisteret i Brønnøysund med organisasjonsnummer 948838230.

  Styret:
  Styret kan kontaktes på e-post [email protected]. Du kan også komme i kontakt med styret via Vibbo.no.

  Forretningsfører

  Forretningsfører er OBOS .

  Styregodkjennelse

  Kjøper av andelen må godkjennes av borettslagets styre for at ervervet skal bli gyldig. Kjøper bærer selv risikoen for at godkjenning blir gitt og må videreselge boligen for egen regning og risiko dersom styret ikke godkjenner kjøper som ny andelseier. Kjøper er forpliktet til å gjennomføre handelen uavhengig av om kjøper på overtagelsestidspunktet er godkjent av borettslaget som ny andelseier. Dersom kjøper på overtagelsestidspunktet ikke er godkjent, har kjøper dog ikke rett til å ta eiendommen i bruk, jf. Borettslagslovens § 4-5 (2). Overtagelse av eiendomsretten vil likevel finne sted.

  Andelseier(e) kan kun eie en andel. Andelseier må selv bebo leiligheten. Kun fysiske personer kan eie andel. Erverv fra det offentlige og enkelte institusjoner kan avvike fra dette.  
  
  Dersom borettslaget er tilknyttet et boligbyggelag, så er det ofte et krav fra boligbyggelagets side at kjøper må melde seg inn i boligbyggelaget før kjøper kan bli godkjent som ny andelseier i det aktuelle borettslaget. Det gjøres i den forbindelse oppmerksom på at det vil kunne påløpe et innmeldingsgebyr til boligbyggelaget, og de fleste boligbyggelagene krever at innmeldingsavgiften skal være innbetalt før godkjenningen blir gitt. Innmeldingsgebyret faktureres kjøper direkte.

  Forkjøpsrett

  Det er forkjøpsrett i borettslaget.

  Dersom andel skifter eier, har andelseierne i borettslaget, og dernest de øvrige andelseierne i boligbyggelaget, forkjøpsrett. Medlemmer som vil benytte forkjøpsrett, kan melde seg direkte via OBOS annonsen på www.obos.no. Ved spørsmål om forkjøpsretten kan du henvende deg til OBOS på telefon 22865500.

  Adgang til utleie

  Andelseieren kan ikke uten godkjenning fra styret overlate bruken av boligen til andre.

  Med styrets godkjenning kan andelseierne overlate bruken av hele boligen dersom:
  - Andelseieren selv eller en person som nevnt i borettslagslovens § 5-6 første ledd nr. 3 har bodd i boligen i minst ett av de siste to årene. Andelseierne kan i slike tilfeller overlate bruken av hele boligen for opp til tre år.
  - Andelseieren er en juridisk person.
  - Andelseieren skal være midlertidig borte som følge av arbeid, utdanning, militærtjeneste, sykdom eller andre tungtveiende grunner.
  - Et medlem av brukerhusstanden er andelseierens ektefelle eller slektning i rett oppeller nedstigende linje eller fosterbarn av andelseieren eller ektefellen.
  - Det gjelder bruksrett til noen som har krav på det etter ekteskapslovens § 68 eller husstandsfellesskapsloven.

  Godkjenning kan i disse tilfellene bare nektes dersom brukerens forhold gir saklig grunn til det. Godkjenning kan nektes dersom brukeren ikke kunne blitt andelseier.

  Vedtekter og husordensregler

  Kjøper oppfordres til å gjøre seg kjent med vedtektene og husordensreglene som er vedlagt salgsoppgaven.

  Husdyrhold

  Dyrehold er ikke tillatt, bortsett fra:
  1. Kåret politihund.
  2. Førerhund for blinde.
  3. Innekatt.

  Styret kan gi dispensasjon utover foranstående.

  Dyreeieren forplikter seg til å følge de regler borettslaget vedtar for dyrehold. Disse er en del av husordensreglene.
  A. Det er dyreeiers ansvar å påse at dyreholdet ikke medfører problemer for borettslagets øvrige medlemmer, sjenerer naboene med lukt/støy e.l. Evt. skade dyrene måtte påføre borettslagets eiendom dekkes helt av eieren (andelseieren).
  B. Alle dyr må være merket med eiers navn og adresse.
  C. Hundeeiere er forpliktet til å ha sine dyr i bånd utendørs. Ekskrementer katt og hund etterlater seg på borettslagets område fjernes straks av den som lufter/eier dyrene. Katteeiere plikter å ha egen strøkasse i leiligheten.
  D. Dyrene må ikke ferdes uten tilsyn i lukket trappehus. Dyrene må ikke ferdes ute om natta uten tilsyn.
  E. Borettslagets medlemmer, som har dyr på besøk eller i midlertidig forvaring, har samme forpliktelser som dyreeiere. F. Det er ikke tillatt å legge ut mat på fellesarealet for mating av dyr, og fugler eller sette opp kornnek. Unntak fra denne regelen er meiseboller/talg.

  Hva skjer i gården / vedlikehold etc

  Styreleder opplyser at det per 18.08.2025 ikke foreligger planer om rehabiliteringsarbeider. Fasadene ble pusset opp i 2024. Det er heller ikke planlagt økning av fellesutgifter, utover justeringer som måtte være nødvendige for å dekke kostnadsøkninger og generell prisstigning.

  Fra årsberetning 2024 - styrets arbeid 2022–2023:
  Styret har gjennomført befaringer av eiendommen både i forbindelse med drift og HMS-arbeid. Under disse ble det registrert færre tilfeller av hensatt søppel på fellesområder, noe som viser en positiv utvikling. I kjelleren gjenstår fortsatt noe opprydding, og dette planlegges gjennomført i forbindelse med dugnaden våren/forsommeren 2024. Styret har samtidig merket seg at enkelte beboere fortsatt benytter fellesarealer til privat lagring av sko, hyller og løsøre. Dette er uheldig både av hensyn til brannsikkerhet og felles trivsel, og styret oppfordrer alle til å holde fellesarealene ryddige.

  Borettslaget har klart seg uten vaktmester i perioden. Gunnar Finstad har bidratt med praktiske oppgaver, blant annet utskifting av lyspærer. Det ble gjennomført én dugnad i løpet av perioden, og ordinær dugnad er planlagt til våren/forsommeren 2024. Styret har innhentet anbud og inngått avtale med entreprenør om utvendig vedlikehold. Arbeidene omfatter utskifting av råteskadet kledning samt maling av fasader, vinduer og balkonger. Arbeidet er planlagt utført forsommeren 2024 og vil bli finansiert gjennom låneopptak. Videre er det gjennomført skadedyrbekjempelse på bakkeplan grunnet museplager. Tiltakene har hatt ønsket effekt, og kostnadene har vært begrensede. Styret minner likevel alle om viktigheten av å unngå matrester og avfall som kan tiltrekke skadedyr. Radonmålere er utplassert vinteren 2023/24.

  Styret har også avgitt merknader til avkjørselsplanen for Lersolveien 10, hvor ny adkomst er planlagt fra Nils Bays vei. I tillegg pågår dialog med Lersolveien borettslag om å skille ut deres strømforbruk i uthuset. Det forventes at de vil etablere egen strømforsyning fra sitt bygg (blokk E).

  Større vedlikehold og rehabilitering:

  • 2022 Rehabilitering av inngangspartier
  • 2020 Nytt TV/bredbåndsopplegg og nytt porttelefonanlegg
  • 2013 Skorsteiner ble feiet høsten
  • 2010 Fasaderehabilitering
  • 2008 Tak
  • 1989 Gavlveggene

  Regnskap / kostnadsøkninger

  Regnskapet for år 2023 viste et overskudd på kr. 243.973,-. Overskuddet ble foreslått overført til borettslagets egenkapital.

  Større vedlikehold:
  I posten drift og vedlikehold er det beregnet kr 850 000 til større vedlikehold som omfatter utskiftning fasaderehabilitering.

  Vesentlig avvik:
  Driftskostnadene er lavere enn budsjettert.

• Oppvarming og energiattest
  Oppvarming

  Elektrisk oppvarming med panelovner. Varmekabler i gulvstøp i bad.

  Peisovn med glassdør på ildfast plate i stue/kjøkken.

  Informasjon om strømforbruk

  Selgers forbruk 2024: 7712 kWh.

  Strømforbruket vil variere fra husstand til husstand.

  Energimerking

  Oppvarmingskarakter:Oransje
  Energikarakter: F

  Se fullstendig energiattest fra selger som vedlegg til salgsoppgave.
  Megler har intet ansvar for informasjon som følger av energiattest.

• Områdebeskrivelse
  Beliggenhet

  Eiendommen har en svært attraktiv beliggenhet på Tåsen/Ullevål – et område kjent for sitt grønne og rolige bomiljø, samtidig som man har enkel tilgang til byens pulserende liv. Her bor du tilbaketrukket, solrikt og fredelig, men med kort vei til alt du trenger i hverdagen.

  Kollektivtilbudet er utmerket: Berg T-banestasjon ligger bare tre minutters gange unna, og tar deg til Nationaltheatret på ni minutter. I tillegg har du bussholdeplass for linje 23, 24 og Flybussen kun to minutter unna, samt 34-bussen fra Tåsen senter, fem minutters gange fra boligen.

  Tåsen senter byr på dagligvarebutikk, apotek, bokhandel og flere servicetilbud. På Ullevål stadion finner du Coop Mega, vinmonopol, jernvarehandel, kles- og sportsbutikker, bakeri og SATS treningssenter. Her ligger det også både leger og tannleger.

  For den friluftsinteresserte er nærheten til Marka et stort pluss. Damefallene og Havnabakken fungerer som naturlige innfallsporter, med turstier, skiløyper og badevann innen rekkevidde. Fra Nydalen kan du ta toget nordover i marka og gå på ski nesten helt hjem, via Sognsvann. I nærområdet finner du også Damplassen med hyggelige kafeer, småbutikker og søndagsåpen kolonial. Storo storsenter, et av byens største kjøpesentre, nås enkelt både til fots og med sykkel.

  Barnefamilier vil sette pris på nærheten til både Tåsen skole og Berg skole, samt flere barnehager i gangavstand. Området ligger også svært gunstig til for studenter og ansatte ved Blindern Campus, Forskningsparken, Rikshospitalet, Ullevål sykehus, BI i Nydalen, Olympiatoppen og Norges Idrettshøgskole ved Sognsvann.

  Kort oppsummert får du et bomiljø som kombinerer rolige, grønne omgivelser med byens mangfoldige tilbud – alt innen rekkevidde.

• Offentlige forhold
  Regulering

  Eiendommen er regulert til midlertidig reguleringsbestemmelse - bolig med tilhørende anlegg i henhold til reguleringsplan S-2864, datert 14.05.1986.

  Byggesaker i nærheten av eiendommen:
  Lersolveien 10 C - Ombygging og oppdeling av enebolig til tomannsbolig
  Saksnummer: 202459855 - Byggesak
  Mottatt sak: 13.09.2024
  Status: Søknad avslått

  Lersolveien 15 - Tilbygg, påbygg, fasadeendring og bruksendring av kjeller til bolig
  Saksnummer: 202462997 - Byggesak
  Mottatt sak: 16.12.2024
  Status: Igangsettingstillatelse gitt

  Nils Bays vei 23 - Riving av bolig og garasje
  Saksnummer: 202214237 - Byggesak
  Mottatt sak: 30.09.2022
  Status: Rammetillatelse gitt

  Nils Bays vei 23 - Riving av bolig og garasje
  Saksnummer: 202214237 - Byggesak
  Mottatt sak: 30.09.2022
  Status: Rammetillatelse gitt

  Plansaker i nærheten av eiendommen:
  Irisveien 1 med flere (Berg hageby) - Planforslag til politisk behandling. Byantikvaren foreslår å omregulere Irisveien 1 m.fl. (Berg hageby) til hensynssone bevaring kulturmiljø. Planforslaget omfatter hele eller deler av 123 eiendommer i et helhetlig kulturmiljø. Hensikten er å bevare hagebyen med den enhetlige bebyggelsesstrukturen og grøntstrukturen, og at det ikke skal åpnes for fortetting. En privat eiendom er foreslått til offentlig friområde, noe som kan medføre krav om innløsing. Omregulering av Berg tennis til idrettsanlegg er i strid med kommuneplanen 2015 arealdelen, hvor området er avsatt til grønnstruktur. Plan- og bygningsetaten vurderer at krav til erstatningsareal ikke er utløst.
  Saksnummer:
  201214386 - Reguleringssak
  Mottatt sak: 05.11.2012
  Status: Planforslag
  Kaj Munks vei 41 - Planforslag til politisk behandling - Tåsen senter.
  Saksnummer: 201208955 - Reguleringssak
  Mottatt sak: 02.07.2012
  Status: Planforslag

  Nordbergveien 10 og Rektorhaugen 53 - Oppdatering av planforslag etter offentlig ettersyn. Stolt Utvikling AS foreslår å omregulere Nordbergveien 10 og Rektorhaugen 53 fra boligformål til boligformål med høyere utnyttelse. Hensikten med planen er å legge til rette for en boligblokk på 4 etasjer med maks tillat høyde på ca. 16 m. Det er skissert 21 leiligheter i bygget, med felles uteareal mot vest. I tillegg reguleres 10 trær til bevaring. Plan- og bygningsetaten anbefaler planforslaget med forbehold om at · det stilles rekkefølgekrav om at det skal opparbeides fortau langs nordsiden av Rektorhaugen, fra Lersolveien og fram til planområdet. · det gjøres undersøkelser av luftkvalitet før planforslaget skal til politisk behandling.
  Saksnummer:
  201806581 - Reguleringssak
  Mottatt sak: 11.05.2018
  Revisjon av reguleringsplan for småhusområder i Oslos ytre by (småhusplanen) - Fortsetter i sak 202300230
  Saksnummer: 202102096 - Reguleringssak
  Mottatt sak: 05.02.2021

  Arealbekreftelse

  Arealbekreftelse fra kommunen følger vedlagt.

  Bevaringsverdig

  Eiendommen er ikke registrert på byantikvarens gule liste.

  Konsesjon / Odel / Boplikt

  Det er ingen konsesjon, odel eller boplikt knyttet til salget av denne eiendommen.

  Ferdigattest / Brukstillatelse

  Det foreligger arkivkort datert 14.02.1953 og approbasjon datert 16.09.1953. I tillegg foreligger melding om gjenstående arbeider vedrørende branntau, datert 07.04.1961. Det foreligger ikke ferdigattest eller midlertidig brukstillatelse iflg. kommunen. I henhold til plan- og bygningsloven § 21-10 (5) utstedes det ikke lengre ferdigattest for tiltak det er søkt om før 1/1-98. Dette innebærer at byggverkene lovlig kan brukes og omsettes uten at det foreligger ferdigattest. Det betyr imidlertid ikke at ulovlige bygde tiltak blir lovlige.

  Boligen er opprinnelig byggesøkt som atelier, bad, kjøkken, entre, kott og sovenisje. Etasjen har blitt utvidet i ettertid ut mot knevegger og det har blitt satt inn takvinduer. Det foreligger ferdigattest for bruksendring datert: 24.02.2026 hvor boligen er omsøkt til: Entre, stue/kjøkken, bad, soverom, bod og kott. Tegningene samsvarer delvis med dagens plantegning. Omkledningsrommet er godkjent som soverom.

  Det foreligger også vedtak fra ekstraordinær generalforsamling 4/9-2025 på godkjennelse av tidligere styrevedtak om godkjennelse av innsetting av takvindu på nordsiden (kott). Andelseieren er selv ansvarlig for vedlikeholdskostnader knyttet til takvinduet. Det forutsettes for øvrig at innsetting skjer i tråd med aktuelle lover og forskrifter. PBE har uttalt i 2014 at dette er fasadeendring som er unntatt søknadsplikt.

  Det foreligger generalforsamlingsvedtak fra 2010 på flytting av lettvegg og innlemming av areal på råloftet inn i hovedsoverom.
  
  
  Det foreligger vedtak fra ekstraordinær generalforsamling 4/9-2025 på at kneloft på leilighetens sydside omdisponeres fra råloft til areal som disponeres av denne andelen (andel nr. 82).

  Meglerforetaket oppfordrer interessenter til å lese gjennom fullstendig prospekt/salgsoppgave med vedlegg. Interessenter oppfordres også til å undersøke eiendommen nøye, gjerne sammen med sakkyndig. Dette bør gjøres før bud inngis.

  Vei, vann og avløp

  Eiendommen er tilknyttet offentlig vei, vann og avløp via private stikkledninger/anlegg.

  Tinglyste rettigheter og heftelser

  På eiendommen kan det være tinglyst erklæringer/avtaler som for eksempel rett til kommunen til å anlegge vann- og kloakkledninger inkl. reparasjon av disse, bestemmelser om bebyggelsen, gjerder, vei og adkomstrettigheter. Disse erklæringene/avtalene vil følge eiendommen ved salg, og kan ikke slettes.

  På eiendommen er det tinglyst følgende heftelser og rettigheter som følger eiendommens matrikkel ved overskjøting til ny hjemmelshaver:

  Dnr. 68274, tgl. 17.12.1991 - Fellesobl. for bor.innsk.
  Beløp: 213 700
  Panthaver: OSLO BOLIG OG SPARELAG
  Orgnr: 7 256 745

  Dnr. 1304810, tgl. 21.11.2023 - Pantedokument
  Beløp: 2 350 000
  Panthaver: OBOS-BANKEN AS
  Orgnr: 911 986 884

  Dnr. 71856, tgl. 19.10.1989 - Bestemmelse om bebyggelse
  GJELDER DENNE REGISTERENHETEN MED FLERE
  

  Dnr. 40436, tgl. 05.07.1990 - Målebrev
  Areal 2219,l m2
  

  Dnr. 743, tgl. 05.01.1989 - Registrering av grunn
  Registrering av grunn

  Legalpant

  Kommunen har legalpant som sikkerhet for betaling av kommunale avgifter og eventuell eiendomsskatt. Legalpant er pant som ikke kommer frem av grunnboksutskriften, og har bedre prioritet enn for eksempel lån til bank som er tinglyst på eiendommen.

• Andre kjøpsforhold
  Overtagelse

  Overtagelse skjer etter avtale med selger. Før boligen overleveres kjøper, skal fullt oppgjør og omkostninger være mottatt på meglers klientkont.

  Boligselgerforsikring

  Selger har tegnet boligselgerforsikring.

  Boligkjøperpakke

  Sammen med Gjensidige har vi skreddersydd et gunstig forsikringskonsept for deg som kjøper bolig. Kjøpere (ikke juridiske personer) har anledning til å tegne Boligkjøperpakken.

  Pakken inkluderer bl.a. husforsikring, innboforsikring Pluss, dobbel rentedekning, flytteforsikring og boligkjøperforsikring som gir deg juridisk bistand dersom du ønsker å reklamere på boligkjøpet. Kjøpere (ikke juridiske personer) kan også velge å kun tegne boligkjøperforsikring. 

  Boligkjøperpakken/Boligkjøperforsikring må tegnes senest i forbindelse med kontraktsmøtet. Produktark for Boligkjøperpakken og Boligkjøperforsikring ligger vedlagt i salgsoppgaven. Ta kontakt med megler for ytterligere informasjon.

  Løsøre og tilbehør

  Følgende medfølger handelen:

  • Hvitevarer på kjøkken; induksjonstopp, stekeovn og frittstående kjøleskap med fryserdel.
  • Kombi vaskemaskin.

  
  

  Noen funkjsoner på kjøkkenovnen fungerer ikke. Vaskemaskinen trenger service. Kostnad er ca. kr. 2 700.

  Det gis ingen garantier på hvitevarer i forhold til tilstand, funksjonalitet og levetid.

  Det gjøres spesielt oppmerksom på at boligens tilbehør og løsøre ikke medfølger handelen med mindre dette fremkommer av nærværende prospekt. Med mindre annet er spesifisert i salgsoppgaven gjelder NEFs normgivende liste over løsøre og tilbehør. Løsøre og tilbehør som medfølger overdras uten noen form for garantier, foruten eventuell gjenværende leverandørgaranti.

• Kjøpsvilkår
  Budgivning

  Alle bud skal inngis skriftlig til megler, som formidler disse videre til selger. Kravet til skriftlighet gjelder også budforhøyelser og motbud, aksept eller avslag fra selger.

  Bud kan legges inn på eiendommens finn-annonse ved å trykke på knappen «gi bud» eller via vår hjemmeside. Ved elektronisk budgivning legges bud inn ved å benytte BankID. Bud kan også inngis på budskjema vedlagt i salgsoppgaven. Før megler formidler bud til selger, skal megler innhente gyldig legitimasjon og signatur fra budgiver. Kravet til legitimasjon og signatur er oppfylt for budgivere som benytter Bank-ID og vi oppfordrer derfor alle til å gi bud elektronisk ved å benytte GI BUD knappen på eiendommens hjemmeside på www.tinholt.no. Eventuelle forhøyelser kan sendes ved å svare direkte på mottatt sms fra meglers system, til megler. Alle budforhøyelser skal bekreftes av megler.

  For at budene skal kunne bli behandlet og videreformidlet skriftlig til alle involverte parter, må alle bud ha en tilstrekkelig lang akseptfrist, jf. eiendomsmeglingsforskriften § 6-3. Selger må også skriftlig akseptere budet før aksept kan formidles til budgiver.

  Akseptfrist på alle bud skal være minimum 30 minutter, og budforhøyelser må skje i god tid før fristens utløp. Bud som ikke er skriftlig, eller som har kortere akseptfrist enn til kl. 12.00 dagen etter siste annonserte visning, vil ikke bli formidlet til selger. Megler skal så snart som mulig bekrefte skriftlig overfor budgivere at budene deres er mottatt. Selger står fritt til å akseptere eller forkaste et hvert bud og er således ikke forpliktet til å akseptere det høyeste budet på eiendommen.

  Eiendomsmegler har ikke lov til å formidle hemmelige bud eller bud med forbehold som hindrer megler i å formidle budet til andre enn selger, jf eml  6-8 (3). Slike bud vil derfor ikke bli formidlet til selger. Eiendomsmegler er iht eml § 6-8(6) pålagt å gjennomføre kontroll av budgivernes finansiering. Dersom det ikke er mulig for megler å gjennomføre dette før aksept av bud plikter megler å advare selger om risiko knyttet til dette.

  Etter at eiendommen er solgt vil kjøper og selger få tilsendt budjournal. Øvrige budgivere kan få utlevert kopi av budjournalen i anonymisert form. Det gjøres oppmerksom på at budgiver også vil være den som vil stå som kjøper av eiendommen. Dersom man etter at bud er akseptert ønsker å endre hvem som skal stå som eier, forutsetter dette at selger godkjenner en slik endring. Alle involverte parter skal signere kjøpekontrakt og er solidarisk ansvarlig for kjøpet frem til oppgjør er gjennomført.

  For mer informasjon om budgivningsprosessen, se «Forbrukerinformasjon om budgivning», som er vedlagt salgsoppgaven, eller ta kontakt med megler.

  Salgsbetingelser

  Eiendommen skal overleveres kjøper i tråd med det som er avtalt. Det er viktig at kjøper setter seg grundig inn i alle salgsdokumentene. Salgsoppgaven er basert på de opplysningene selger har gitt til megler, den bygningssakkyndiges tilstandsrapport, samt opplysninger innhentet fra kommunen, Kartverket og andre tilgjengelige kilder.

  Det er forventet at kjøper setter seg grundig inn i alle salgsdokumentene, herunder salgsoppgave, tilstandsrapport og selgers egenerklæring. Kjøper anses kjent med forhold som er tydelig beskrevet i salgsdokumentene. Forhold som er beskrevet i salgsdokumentene kan ikke påberopes som mangler. Dette gjelder uavhengig av om kjøper har lest dokumentene.

  Alle interessenter oppfordres til å undersøke eiendommen nøye, gjerne sammen med fagkyndig før bud inngis. Kjøper som velger å kjøpe usett kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe han burde blitt kjent med ved undersøkelsen. Det kan være avvik fra dagens rombruk/rombenevnelser sammenlignet med det som er byggemeldt/godkjent.

  Dersom det er behov for avklaringer, anbefaler vi at kjøper rådfører seg med eiendomsmegler eller en bygningssakyndig før det legges inn bud.

  På grunn av ulike avtalevilkår kan selger vurdere bud fra en som ikke er forbruker, ulikt fra en forbrukers bud. Dersom kjøper ikke er forbruker, er selger sitt mulige mangelsansvar begrenset fordi eiendommen selges “som den er”. Selger kan ikke ta «som den er» forbehold ovenfor en forbrukerkjøper. Selv et lavere bud fra en som ikke er forbruker kan foretrekkes fordi begrensningen i mulig mangelsansvar kan ha egenverdi for selger. Selger står fritt til å forkaste eller akseptere ethvert bud, og er for eksempel ikke forpliktet til å akseptere høyeste bud.

  Lov om avhending av fast eigedom (avhendingslova)
  Frivillig salg av fast eiendom reguleres av Lov om avhending av fast eiendom av 3. juli 1992 nr. 93.

  Lov om avhending av fast eigedom (avhendingslova)

  Frivillig salg av fast eiendom reguleres av Lov om avhending av fast eiendom av 3. juli 1992 nr. 93.

  Forbrukerkjøp/avtalevilkår

  Med forbrukerkjøp menes kjøp av eiendom når kjøperen er en fysisk person som ikke hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet.

  Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen, eller det foreligger brudd på bestemmelsene i avhendingsloven §§ 3-2 til 3-8. Hvis eiendommen ikke er i samsvar med det kjøperen må kunne forvente ut ifra alder, type og synlig tilstand, kan det være grunnlag for mangelskrav. Det samme gjelder hvis det er holdt tilbake eller gitt uriktige opplysninger om eiendommen. Dette gjelder likevel bare dersom man kan gå ut ifra at det virket inn på avtalen at opplysningen ikke ble gitt eller at feil uriktige opplysninger ikke blir rettet i tide på en tydelig måte.

  En bolig som har blitt brukt i en viss tid, har vanligvis blitt utsatt for slitasje og skader kan ha oppstått. Slik bruksslitasje må kjøper regne med og det kan avdekkes enkelte forhold etter overtakelse som nødvendiggjør utbedringer. Normal slitasje og skader som nødvendiggjør utbedring, er innenfor hva kjøper må forvente og vil ikke utgjøre en mangel.

  Boligen kan ha en mangel etter avhendingsloven § 3-3 dersom det er avvik mellom opplyst og faktisk innvendig areal, forutsatt at avviket er på 2% eller mer og minimum 1 kvm.

  Ved beregning av et eventuelt prisavslag eller erstatning må kjøper selv dekke tap/kostnader opptil et beløp på kr 10.000 (egenandel).

  Profesjonell (næringsdrivende) avtalevilkår

  Hvis kjøper er en juridisk person, eller en fysisk person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet, vil kjøpet ikke anses som et forbrukerkjøp.

  Dersom kjøper ikke er forbruker selges eiendommen «som den er», og selgers ansvar er da begrenset jf. avhl. § 3-9, 2. pktm. Informasjon om kjøpers undersøkelsesplikt, herunder oppfordringen om å undersøke eiendommen nøye, gjelder også for kjøpere som ikke anses som forbrukere.

  Lov om hvitvasking

  Eiendomsmeglingsforetak plikter etter lov om hvitvasking å gjennomføre kontrollhandlinger knyttet til kjøper og selgers identitet og forhold knyttet til gjennomføringen av handelen. Dette omfatter også opplysninger om kundeforholdets formål og tilsikrede art. For kjøper må kontroll av legitimasjon skje senest ved inngåelse av kontrakt. Signering med bankID er regnet som gyldig legitimasjonskontroll.

  Ved oppdrag hvor juridiske personer (selskap) er part må eiendomsmegler også gjennomføre kontroll av hvilke fysiske personer som kontrollerer selskapet (reelle rettighetshavere). Dersom megler ikke klarer å gjennomføre pålagte kundetiltak må megler avvise kunden og oppdraget. Megler har også plikt å melde forhold som ikke er avklart og fremstår som mistenkelige til Økokrim. Megler kan også i enkelte tilfeller ha plikt til å stanse gjennomføringen av handelen.

  Betalingsbetingelser

  Oppgjør skal betales i en samlet innbetaling fra norsk bank. Betaling fra utlandet tillates kun i unntakstilfeller og dersom det er avklart med megler i anledning avtaleinngåelse (budaksept).

  Finansiering

  Vi har løpende kontakt med finansinstitusjoner som kan tilby lån med konkurransedyktige betingelser. Hvis ønskelig formidler vi gjerne kontakt.

  Kjøpekontrakt

  Kjøper og selger er forpliktet til å undertegne standard kjøpekontrakt utarbeidet av Tinholt i forbindelse med eiendomstransaksjonen. Eiendomsmegler sin standardkontrakt inneholder bl.a. bestemmelser om at dersom det foreligger vesentlig mislighold, har selger rett til å heve etter 30 dager fra avtalt betalingstid. Kjøper aksepterer dette som bindende for seg. Det forutsettes at hjemmel til eiendommen overføres til kjøper. Dersom dette ikke er ønskelig må det tas forbehold i budet. Kjøpekontrakt kan besiktiges hos eiendomsmegler før bud inngis. Kontakt eiendomsmegler for spørsmål.

  Personopplysningsloven

  Personopplysninger blir behandlet i samsvar med personopplysningsloven.

• Om oppdraget
  Meglers vederlag / Utlegg

  Følgende er avtalt om meglers vederlag, og skal betales av selger:

  Fastpris 49 500 inkl. mva

  Tilrettelegging : 15 500,-
  Tinholt Markedspakke: 24 900,-
  Oppgjørshonorar: 7 300,-
  Visninger/overtagelse pr stk. : 3 500,-
  Utsatt betaling (valgfritt*): 4 900,-

  Dersom handel ikke kommer i stand eller oppdraget sies opp, har oppdragstaker krav på rimelig vederlag for medgått tid/utført arbeid og avtalte utgifter (utgifter til påløpte visninger, innhenting av opplysninger, markedspakke og tilrettelegging), samt eventuelle utlegg. Alle priser er inkl. mva.

  Meglerforetaket mottar betaling for tilleggstjenester som tilbys i sammenheng med eiendomshandelen. Dette gjelder blant annet strømleverandører, boligkjøperprodukter, boligalarm o.l.)

  Vedlegg til salgsoppgaven

  Vedleggene er en del av den komplette salgsoppgaven. Det er viktig at interessenter setter seg godt inn i vedleggene og kontakter megler med eventuelle spørsmål før bud inngis.

  Megler

  Ansvarlig megler er:
  Ina Sartz
  Partner/Eiendomsmegler.
  +47 90 05 69 73 / [email protected].

  Meglerforetaket

  Tinholt Eiendomsmegling AS.
  Org. nr. 928 582 906.
  Bygdøy Allé 60
  0265 Oslo.

• Dokumenter
  • Salgsoppgave