Minister Ditleffs vei 17 B

Delikat og innholdsrik 4(5)-roms selveier | Solrik balkong | Peis | Gjennomgående | Garasjeplass m/lader | Rett v/Marka

Prisantydning

8 750 000,-

Omkostninger

219 840,-

Totalpris

8 969 840,-

Eiendomstype

Leilighet

Eieform

Eierseksjon

Byggeår

1962

Soverom

3

Bad

1

Internt brukseareal

82 m²

Eksternt bruksareal

9 m²

Tomtetype

Eiet

Energimerking

F

Egenskaper

• Barnevennlig
• Rolig
• Turterreng

Fasiliteter

• Balkong / terrasse
• Bredbåndstilknytning
• Lademulighet
• Peis / ildsted
• Garasje / parkering
• Vaktmestertjenester
• Parkett
• Offentlig vann / kloakk

Beskrivelse

Visninger

• Søndag 25. januar kl. 12:00 - 13:00

Informasjon

• Nøkkelinformasjon
  Oppdragsnummer

  201250303.

  Adresse og matrikkel

  Minister Ditleffs vei 17 B.
  gnr. 50, bnr. 291, snr. 64 i Oslo.

  Eier

  Amalia Del Carmen Alvarez Valero.

  Etasje

  3. etasje.

  Byggeår

  1962.

  Tomt

  Eiet tomt på 10627 kvm.

  Parkering/garasje

  Det medfølger bruksrett til en garasjeplass med egen el-bil lader. Garasjeplassen kan leies ut dersom ønskelig, men utleie skal primært rettes mot seksjonseiere eller beboere i sameiet.

  Felleskostnadene knyttet til garasjeplassen påløper i tillegg til de ordinære felleskostnadene og utgjør kr 217,- per måned.
  
  Det er etablert 18 ladeplasser for el-bil i bakgården.

  Beregnet totalkostnad

  Prisantydning kr 8 750 000,-
  Andel fellesgjeld kr 0,-

  I tillegg til prisantydning og ev. fellesgjeld, påløper følgende omkostninger:
  
  218 750,00,- (Dokumentavgift)
  
  545,00,- (Tingl.gebyr skjøte)
  
  545,00,- (Tingl.gebyr pantedokument)
  
  9 950,00,- (Boligkjøperpakken Gjensidige)
  
  _______________________________________________________
  Totalpris inkl. omkostninger og fellesgjeld kr 8 979 790,-

  Det ovenstående forutsetter at eiendommen selges til prisantydning og at det kun tinglyses ett pantedokument. Det tas forbehold om endringer i offentlige gebyr.

• Arealer
  Boligens areal

  BRA-i: 82 m²
  BRA-e: 9 m²
  TBA: 9 m²

  3.etasje:
  Internt bruksareal: 82 m²
  Følgende rom er oppgitt som BRA-i: Entré/gang, stue med åpen kjøkkenløsning, tre soverom, bad og innvendig bod.

  Dagens planløsning avviker fra dagens bygningstegninger, se punkt under "Ferdigattest".

• Om boligen
  Innhold

  Leiligheten ligger i byggets 3. etasje og består av entré/gang, stue med utgang til balkong på 9 m², åpen kjøkkenløsning, tre soverom, bad og innvendig bod. Leiligheten disponerer to eksterne boder i kjeller på hhv. ca. 5 m² og 3 m².

  Sameiet har flere felles fasiliteter, herunder boder for sykkeloppbevaring, felles vaskeri, smørebod, samt et rom med treningsapparater.

  Påkostninger

  2003:
  – Nytt bad med varmekabler, membran og dusjdører, toalett og vask.
  
  – Utskiftning av soveromsvinduer.
  – Ny inngangsdør (B30/35dB).
  – Elektriske anlegg (nye sikringer i sikringsskap, nye lysbrytere, stikkontakter, lamper i gangen og på kjøkkenet)

  2005:
  – Ny varmtvannsbereder.
  – Ny oppvaskmaskin og ny vaskemaskin.
  – Nye rør til kjøkkenvask, varmtvannsbereder, oppvaskmaskin.
  – Nye benkeplater i granitt.
  – Montering av nytt kjøkkenskap.
  – Montering av vedovn.

  2006:
  – Kontroll av el-anlegg.

  2007:
  – Utskiftning av stue- og kjøkkenvinduer.

  2009:
  – Skyvedører i alle rommene og i gangen, samt innvendige hyller.
  – Elektrisk kontroll i leiligheten.
  – Tapetsert veggoverflater og malt.
  – Legging av parkettgulv.

  2017:
  – Innvendige dører og håndtak skiftet, med unntak av dør med glassfelt.

  2019:
  – Montering av ny vaskemaskin, oppvaskmaskin, kokeplate og ovn.
  – Stikkontakter 4-veis og elektrisk installasjon av ovn, oppvask og vaskemaskin.

  2022:
  – Ekstra stikkontakter.

  2023:
  – Ny do, vask og overskap.

  2024:
  – Skifte innvendige planke i stue.
  – Balkongen ble malt (tak, vegger, gelender og gulvet).

  2025:
  – Endring/reparasjon av el-anlegg.
  – El-sjekk.

  Kjøkken

  Kjøkkenet har en velholdt innredning i varme trefarger, med et uttrykk inspirert av skandinavisk design. Innredningen har rillete fronter kombinert med benkeplate i granitt med nedfelt kum i stål. Over benkeplaten er det lagt mosaikkfliser som gir en fin kontrast. Hvitevarer som induksjonstopp, stekeovn og oppvaskmaskin er fra 2019 og medfølger handelen. Videre er det frittstående kjøleskap og fryser som er tilpasset innredningen.

  Bad

  Tidløst bad fra 2005. Badet er innredet med servant, tilhørende underskap, speilskap med overbelysning, toalett og dusj med innfellbare dører i herdet glass. Gulvet er utstyrt med elektriske varmekabler. I 2023 ble toalett, servant og overskap skiftet ut.

  Bod

  Fra entréen er det adkomst til en praktisk innvendig bod. Boden er utstyrt med varmtvannsbereder på 116 liter fra 2005, opplegg for vaskemaskin samt hylleløsninger for oppbevaring av husholdningsartikler.

  Overflater

  Gulv:

  • Innvendige gulv er belagt med trestavs parkett.

  
  

  Vegger:

  • Sparklet, malte og tapetserte overflater på plater/murpuss.

  
  

  Himling:

  • Pusset og malte overflater.
  • Himlingshøyde ca. 2,45 m målt i stuen.
  • I badet er høyden målt til ca. 2,35 m.

  Garderober

  • Skyvedørsgarderobe med glatte fronter, montert i tre soverom.
  • Skyvedørsgarderobe med speilfronter, montert i entré/gang.

  Balkong/terrasse

  Stuen forlenges av en herlig balkong på 9 m². Balkongen vender mot syd og har gode solforhold gjennom store deler av dagen. Det er god plass til utemøblement og beplantning. Balkongen er oppført med dekke i malt betong og rekkverk i stålkonstruksjon forblendet med plater.

  Dører

  Ytterdører:

  • Entrédør i brannklasse B-30 med 35 desibel lydmotstand.
  • Balkongdør med tolags isolerglass, produsert i 2007, montert i stue/kjøkken.

  
  

  Innvendige dører:

  • Glatte innvendige dører.
  • Dør med glassfelt mellom stue og entré.

  Elektrisk anlegg

  Sikringstavle med jordfeilautomater, montert i felles gang. Hovedsikring er av typen skrusikring.

  Det elektriske anlegget ligger i hovedsak skjult i konstruksjonen.

  Følgende spørsmål er stilt eier:
  - Når ble anlegget sist rehabilitert eller installert? Anlegget er oppgradert i 2003. Det er for øvrig utført mindre oppgraderinger og vedlikehold i nyere tid.
  - Løses sikringene ofte ut? Nei.
  - Har det vært brann, branntilløp eller varmgang i anlegget? Nei.
  - Er det kursfortegnelse, og er antall sikringer i samsvar med denne? Ja.

  Samsvarserklæring signert og datert 01.08.2022 er fremvist for følgende arbeider:
  - Feilsøk bad.

  Samsvarserklæring signert og datert 19.06.2023 er fremvist for følgende arbeider:
  - Oppheng og tilkobling av speilskap og armatur.

  Samsvarserklæring signert og datert 22.09.2025 er fremvist for følgende arbeider:
  - Rettet div. feil. Montering av nye komponenter. Utbytting av 3 stikk på soverom 1, utbytting av 4 stikk på soverom 2, utbytting av 1 stikk på soverom 3, utbytting av 4 stikk i stue. Demontering av utestikk. Montering av av Plejd styring av lys på kjøkkenet. Montering av lampe og bryter i bod. Montering av 4 nye stikk på kjøkken og etablering av jording i disse.

  Det foreligger dokumentasjon for utført el-sjekk, NEK 405-2-3 Tilstandsvurdering av bolig, datert 23.10.25. Det vises for øvrig til salgsoppgaven for nærmere informasjon.

  Vinduer

  • Vinduer med tolags isolerglass, produsert i 2007, montert i stue/kjøkken.
  • Vinduer med tolags isolerglass, produsert i 2003, montert i tre soverom.
• Teknisk standard
  Tilstandsgrad

  I forbindelse med salget er følgende tilstandsgrader markert i tilstandsrapporten:
  TG2 (Avvik som kan kreve tiltak) - 8 stykk.

  Følgende har fått TG2 (Avvik som kan kreve tiltak):
  Våtromsgulv (Bad / 3. etasje): Tg 2 er gitt på grunn av alder sett i forhold til forventet levetid på vanntett sjikt. Dette medfører en økt risiko for lekkasjer.

  Våtromsvegger (Bad / 3. etasje): Vegger i våtrom skal ha vanntett sjikt (membran) i våte soner. Denne typen konstruksjon har i følge Sintef Byggforsk normalt levetid på ca. 15-20 år og tilstandsvurdering er derfor basert på alder, da konstruksjonen har oppnådd mer enn halvparten av forventet levetid. Dette medfører en økt risiko for lekkasjer.

  Varmtvann: Bereder er montert i rom uten sluk. I dette tilfellet er det ikke montert automatisk vannstopper. Ifølge Sintef Byggforsk har varmtvannsberedere en anbefalt brukstid på 20 år. Teknisk levetid er 15-30 år avhengig av påvirkende faktorer. Bereder har i dette tilfellet oversteget mer enn anbefalt brukstid og er derfor gitt TG 2.

  Ledningsnett for sanitærinstallasjoner: Vanntrykk og funksjon på avløp er undersøkt og funnet ok. Hovedstoppekran for varmt- og kaldtvann er noe hard å åpne/lukke, og har behov for justering. Fordelerstokk er montert uten overløp til rom med sluk. Dette utgjør en risiko for vannskader ved eventuelle lekkasjer. I henhold til Sintef Byggforsk har vannrør av plast til innvendig bruk i bolig en anbefalt brukstid på 40 - og 50 år avhengig av type rør. Teknisk levetid er 25-100 år avhengig av påvirkende faktorer. Røropplegget har i dette tilfellet oversteget mer enn halvparten av anbefalt brukstid, og med utgangspunkt i påviste avvik gitt TG 2. Forholdet kan gi forhøyet risiko for vannlekkasjer.

  Ventilasjon: Boligen ble opprinnelig bygget med avtrekk i kjøkken og bad. I dette tilfellet er det ikke lenger avtrekksventil i kjøkkenet da det er etablert en bod mellom gang og kjøkken. Dette kan gi noe redusert luftsirkulasjon i rommet. I referansenivået for denne rapporten er det angitt av det skal være tilstrekkelig luftsirkulasjon. Dette lar seg ikke gjøre uten elektrisk/mekanisk avtrekk i våtrom. Ventilasjonen er derfor vurdert til tilstandsgrad 2. Referansenivå på luftbehandling er satt til byggeår og forskrift til avhendingslova.

  Elektrisk anlegg: Det elektriske anlegget er gitt TG 2 på grunn av alder i forhold til forventet levetid på anlegget og for manglende dokumentasjon (samsvarserklæringer) på deler av anlegget. For elektriske anlegg er det krav om samsvarserklæring fra godkjent installatørbedrift, på alle arbeider utført etter 01.01.1999. I de tilfellene dette ikke foreligger, skal det iht. NS 3600 gis tilstandsgrad 2 på anlegget. I dette tilfellet foreligger ikke samsvarserklæring for anlegget. Dette kan medføre en økt risiko, dersom det ikke er utført av en godkjent installatørbedrift, som har gjort de nødvendige kontrollene for å sikre eget arbeid. Det vises for øvrig til utvidet vurdering av det elektriske anlegget gjennomført av Elsjekk AS i etterkant av befaringen (23.10.2025).

  Elektrisk oppvarming: Tg 2 er gitt på grunn av alder i forhold til forventet levetid. Tilstandsvurderingen er gitt basert på alder og enkle observasjoner, da undertegnede ikke har spisskompetanse på området.

  Overflater på innvendige gulv: Tg 2 er gitt på grunn av generelt slitte overflater med merker, riper og enkelte sprekker i gulvoverflater.

  Byggemåte

  Utvendige bygningsdeler:
  - Grunnmur i betong.
  - Yttervegger i betongkonstruksjon med pusset og malte overflater.
  - Yttertak i flatt oppforet betongdekke tekket med takpapp/folie.

  Innvendige bygningsdeler:
  - Felles trapper i betong.
  - Etasjeskiller i betong.
  - Dørcalling.
  - Felles vaskeri.

  Selgers egenerklæringsskjema

  Selger har kommentert på følgende spørsmål i egenerklæringsskjema som er en del av salgsoppgaven:
  Våtrom:
  Er det utført arbeid på bad, vaskerom eller toalettrom?
  Ja, 2005 - Faglært. Demontere kjøkken, sette inn ny varmtvannsbereder med mer. Montere oppvaskmaskin og vaskemaskin. Dokumentasjon foreligger.

  Ja, 2005 - Faglært. Demontering og montering av vann og avløp på benk. Dokumentasjon foreligger.

  Ja, 2005 - Faglært. Oppussing av bad - Fjerne sluk +gulv, nytt sluk+gulv, legge membran, legge varmekabler, flislegging, montering av vask, dusjvegg, toalett, montering av badet innvendig). Dokumentasjon foreligger.

  Ja, 2019 - Faglært. Ny ovn kjøkken, vaskemaskin og oppvask. Dokumentasjon foreligger.

  Ja, 2023 - Faglært. Byttet servant, koblet van og avløp, byttet pakning på bunnventil i kjøkkenvannlås med mere. Demontere gammel wc, levert og montert nytt wc med sete. Dokumentasjon foreligger.

  Tak, yttervegg og fasade:
  I din leilighet, er det utført arbeid på tak, yttervegg, vindu eller annen fasade?
  Ja, 2003 - Faglært. Bytte vinduer soverommene. Dokumentasjon foreligger.

  Ja, 2003 - Faglært. Utskiftning av inngangsdør - Swedoor -B30/35 dB. Dokumentasjon foreligger.

  Ja, 2007 - Faglært. Resterende vinduer ble skiftet ut. Dokumentasjon foreligger.

  Ja, 2024 - Faglært. Oppussing av veranda, tak, gulv, vegger i alle leiligheter i Kringsjå sameiet. Betalt av eieren selv. Dokumentasjon foreligger.

  Elektrisitet:
  Er det utført arbeid på det elektriske anlegget?
  Ja, 2003 - Faglært. Elektriske anlegg - ny innhold i sikringskap, inntrukket ny kurs til varmtvannsbereder + ekstra kurs til oppvaskmaskin med mere….Diverse omtrekning og omlegging av el. Anlegg + varmepaneler med mere…. Dokumentasjon foreligger.

  Ja, 2006 - Faglært. Kontroll av el-anlegg. Dokumentasjon foreligger.

  Ja, 2019 - Faglært. Stikkontakter og elektronisk installasjon av ny ovn, oppvaskmaskin og vaskemaskin. Dokumentasjon foreligger.

  Ja, 2023 - Faglært. Montering og tilkobling av speilskap og armatur. Dokumentasjon foreligger.

  Ja, 2025 - Faglært. Endring/reparasjon byttet ut lampe i boden og lysbrytter. Dokumentasjon foreligger.

  Ja, 2025 - Faglært. Komplett el-sjekk. Dokumentasjon foreligger.

  Ja, 2009 - Faglært. Elektrisk kontroll. Dokumentasjon foreligger.

  Ventilasjon og oppvarming:
  Er det utført arbeid på varmeanlegg eller ventilasjonsanlegg?
  Ja, 2025 - Faglært. Installert ekstra luftventil over vinduet i stue.

  Skjevheter og sprekker:
  Har det vært feil eller gjort endringer på ildsted eller pipe?
  Ja. Installasjon av Peis/vedovn (lukket) i 2005 - Bo bedre - m /sluttattest.

  Sopp og skadedyr:
  Har det vært skadedyr i fellesområdene til sameiet eller borettslaget?
  Ja. Etter samtale med styreleder i sameiet 12.11.2025: Nå i oktober 2025 har dukket opp noen mus og rotter i felles garasjeanlegget. Tiltak er satt i gang av styret i sameiet.

  Planer og godkjenninger:
  Har du bygd på eller gjort om kjeller, loft eller annet til boligrom?
  Ja, 2003 - Ufaglært. Eksmannen min som er utdannet bygningsingeniør redistribuerte de 3 eksisterende soverom i leiligheten. Veggene i soverommene ble isolert.. Han lagde også en bod ved å sette en lett veg mellom kjøkken og boden.

  Er det utført radonmåling?
  Ja. Etter samtale med styreleder i sameiet 12.11.2025: Den siste radonmålingen Ii2020 i regi av Kringsjå sameiet. Normale verdier i leilighetene.

  Foreligger det planer eller bestemmelser som kan medføre endringer av felleskostnader eller fellesgjeld?
  Ja. Etter samtale med styreleder i sameiet 12.11.2025: Neste år: Maling av vegger i trappene og inngangen (ikke vedtatt ennå). Husleie økes 7,5% fra januar 2026 + vanlig vedlikehold. Langsiktige planer ikke vedtatt ennå for 2030-2040: rehabilitering av tak og avløpsrør.

  Har du andre opplysninger om boligen eller eiendommen utover det du har svart?
  Navnet mitt er skrevet feil under "Boligeier" Mitt riktig navn er Amalia del Carmen Alvarez Valero. Jeg eier seksjon 64 i Minister Ditleffs vei 17 B. Har skrevet at jobben beskrevet under «Planer og godkjenninger» er utført at ufaglært, tross at min eksmann er utdannet bygningsingeniør og det kan dokumenteres. Sammen med leiligheten følger 2 boder i kjelleren, men de er felles arealer i sameiet Lukket garasje med egen inngang og med elbil lader følger leiligheten. Garasje nr. 33 eies av Kringsjå sameiet men disponeres kun av leil. 303- seksjon 64. El-bil lader er installert i garasjen i regi av Kringsjå sameiet men betalt av undertegnende. Eiendomsmegler og takstmannen har fått en oversikt over all oppussing/vedlikehold mellom 2003-2025. Siste el-sjekk datert oktober 2025 er også sendt til begge to Den 12.11.2025 og i følge samtale med styreleder i sameiet: I 2017-2018 ble det lagt strømpe i bunnledning. Styremøte 10.11.2025: Brannslukningsapparatene våre med skum går ut på dato og må byttes i 2026.For 2026 har styret planlagt maling av oppgangen beregenet til ca 320 000,- og bytte de 2 viftene på avtrekket på taket som er av eldre dato beregnet til ca 170 000,-kr. Forøvrig ier det ikke planlagt noen store proskjekter. Kommunale avgifter og forsikring øker og styret har besluttet å øke utgiftene til husleie og garasje med 7,5% for 2026 med virkning fra 1. januar 2026. Budsjettet vil da gå i minus på ca 106 200,-kr for 2026 hvilket vi har egenkapital for å dekke inn. I boligforsikring står at byggeår for leiligheten er 1900 og det er feil. Det riktig årstall er 1962.

• Økonomi
  Felleskostnader

  Felleskostnadene utgjør kr. 4 443,- pr. mnd.

  Felleskostnadene inkluderer: Kabel TV, internett, drift og vedlikehold, forretningsførsel, felles forsikring, vaktmester, renhold av fellesareal, snørydding, m.m.
  

  Informasjon om fellesgjeld/lånevilkår

  Andel fellesgjeld utgjør kr. 0,- pr. 02.12.2025.

  Selskapets totale fellesgjeld utgjør kr. 0,- pr. 02.12.2025.

  Informasjon om fellesformue

  Andel fellesformue utgjør kr. 17 821,- pr. 31.12.2024.

  Sikringsordning / in-ordning

  Ingen IN-ordning eller sikringsordning.

  Eiendomsskatt

  Eiendomsskatt utgjør kr. 821,- for år 2025.

  Formuesverdi

  Primær formuesverdi kr. 1 803 399,-.
  Sekundær formuesverdi kr. 7 213 597,-.
  Gjeldende for ligningsåret 2023.

• Sameiet
  Navn og orgnr.

  Kringsjåbygg Sameie, Orgnr: 983 826 687.

  Sameiets forsikring

  Sameiet er forsikret i If Skadeforsikring med polisenummer 565866.

  Om sameiet

  Sameiet består av 76 seksjoner. Kringsjåbygg Sameie er registrert i Foretaksregisteret i Brønnøysund med organisasjonsnummer 983826687, og ligger i bydel Nordre Aker i Oslo kommune. Gårds- og bruksnummer: 50 / 291.

  Leverandører og tjenestetilbud:
  Sameiet har fokus på brannvern og har avtale med Norsk Brannvern om årlig kontroll av brannvarslere og brannslukkere i både fellesarealer og boenheter. Sameiet er medlem av Kringsjånett SA, som forhandler frem gunstige avtaler for internett og TV (per i dag Telia) til mange av områdets sameier, borettslag og beboere. KB-sameie er representert i styret til Kringsjånett. OBOS Eiendomsforvaltning er forretningsfører for sameiet. Trappevask utføres av firmaet Natalia Banas. Fra desember 2024 har sameiet avtale med Espen Lie Vaktmestertjenester, etter at KA-eiendomsservice sa opp kontrakten i juli 2024. Skandinavisk Utemiljø har kontrakt for sesongen 2024/2025 om brøyting og feiing. NIWI har ansvar for vask av søppelcontainere. Sameiet har i tillegg avtale med Tåsen El-installasjon, som gir gunstige priser til både sameiet og beboere.

  Forretningsfører

  Forretningsfører er OBOS Eiendomsforvaltning AS.

  Styregodkjennelse

  Det praktiseres ikke styregodkjennelse.

  Forkjøpsrett

  Det er ikke forkjøpsrett i sameiet.

  Adgang til utleie

  Seksjonseieren disponerer fritt over egen seksjon med de begrensningene som følger av sameieforholdet og eierseksjonsloven, jf. eierseksjonsloven § 24. Seksjonseieren kan fritt selge, pantsette og leie ut sin egen seksjon jfr. vedtektene. Utleie skal meldes styret.

  Vedtekter og husordensregler

  Kjøper oppfordres til å gjøre seg kjent med vedtektene og husordensreglene som er vedlagt salgsoppgaven.

  Husdyrhold

  Det er ikke tillatt å holde hund eller katt. Bruker av seksjonen kan likevel holde hund eller katt dersom gode grunner taler for det, og dyreholdet ikke er til ulempe for de øvrige brukere av eiendommen. Nye Sameiere som har dyr, og har hatt disse i minst 6 måneder før innflytting, kan i alle tilfelle beholde dyret i dets levetid. Beboere som får dyr på besøk har ansvar for dyrets "gjøren og laten" på eiendommen. Beboere med ansvar for hund plikter å fjerne eventuelle ekskrementer. Fugler skal ikke mates på balkongene.

  Hva skjer i gården / vedlikehold etc

  Framtidsplaner:
  Styret har de siste årene hatt fokus på å bygge opp et nødvendig økonomisk handlingsrom for å håndtere uforutsett vedlikehold. I 2024 ble det gjennomført omfattende vedlikeholdstiltak som medførte betydelige kostnader for beboerne, finansiert gjennom innskudd fordelt etter sameiebrøk. I løpet av 2025 er planlagt vedlikehold gjennomført. Treverket som ble skiftet på verandaene er malt, og gjenstående reparasjoner og vedlikeholdsarbeider på bygningskonstruksjonen i MD 17 C oppunder taket er utført for å forebygge nye fukt- og råteskader. Årsmøtet i 2024 vedtok at styret skulle vurdere mulighetene og lønnsomheten for etablering av solceller og/eller vindmøller på garasjetak og tak på boligblokkene, forutsatt at dette ikke medførte kostnader for sameiet. Styret har i etterkant vurdert dette grundig, basert på energirapport fra 2023. På bakgrunn av usikkerhet knyttet til strømpriser, rentenivå og varierende estimater for lønnsomhet, ble det besluttet å ikke gå videre med ytterligere utredning eller innhenting av tilbud. Investeringen ble vurdert å innebære for høy risiko på beslutningstidspunktet. Neste styremøte avholdes som budsjettmøte, hvor det blant annet skal avklares eventuelle økninger i kommunale avgifter samt frister for mulig husleieregulering. I tillegg er det under sak 8 innhentet to tilbud på maling av trappegangene, på henholdsvis kr 40 000 og kr 35 000 per oppgang.

  Vedlikehold:
  Sameiet følger en vedlikeholdsplan gjennom «Styrerommet» i OBOS. I tillegg oppstår det fra tid til annen behov for vedlikehold som ikke er forutsett, blant annet relatert til byggets alder. Styret gjennomfører jevnlig HMS-runder i sameiet etter en fastsatt plan i «Styrerommet». På årsmøtet i 2023 ble det vedtatt å utbedre verandaer og etablere nytt ladeanlegg for elbil. Kostnaden, på ca. 5 millioner kroner, ble besluttet dekket gjennom innskudd fra beboerne fordelt på tre innbetalinger etter eierbrøk, for å unngå lån med høye renteutgifter. Gulvbelegg og maling på verandaene ble ferdigstilt høsten 2024. Det ble samtidig avdekket noe råte i treverk på enkelte verandaer. Skadet treverk er skiftet ut, og sluttmaling ble utført sommeren 2025. I samme periode ble alle utendørs gelendere og portal i inngangspartiene malt. Sameiet inngikk kontrakt med MER om utbygging av 18 ladeplasser for elbil i bakgården, samt klargjøring for ladepunkter i garasjene. Arbeidet ble ferdigstilt våren 2024. Senere samme år ble driftsansvaret overtatt av Flexibility. Det elektriske anlegget i garasjene er oppgradert med nytt ledningsnett og belysning. To ventilasjonsvifter i MD 17A er byttet ut grunnet manglende funksjon. Belysning i indre gård ble utbedret høsten 2024. Porttelefon i MD 15B er skiftet etter feil som ikke lot seg reparere. I tillegg er dører i MD 15A–C reparert av Fasadeteknikk, og siste malingsarbeid ble utført i forbindelse med dugnaden våren 2025. Inngangsparti og trappeoppganger i blokk 17B er malt i inneværende uke.

  Regnskap / kostnadsøkninger

  Styret har som mål å styrke sameiets økonomi med tanke på fremtidige vedlikeholdsprosjekter, og tilstreber en forsvarlig kostnadsstyring som ivaretar både drift og nødvendig vedlikehold. Det siste året har økte kommunale avgifter og høyere forsikringspremier ført til justering av felleskostnadene. Regnskapet for 2024 viser et overskudd på kr 481 018, og det er budsjettert med et overskudd på kr 227 061 for 2025. Sameiets disponible kapital ved årsskiftet 2024/2025 utgjorde ca. kr 1,288 mill. KB-sameie har mottatt kommunal støtte til etablering av ladeanlegg for elbil.

• Oppvarming og energiattest
  Oppvarming

  Leiligheten oppvarmes via elektrisitet. I stuen er det installert peisovn med glassdør på ildfast plate, og badet har varmekabler i gulvet.

  Informasjon om strømforbruk

  Selger opplyser om følgende strømforbruk:
  – Januar–desember 2024: 5 944 kWh.
  – Januar–oktober 2025: 4 226 kWh.

  Strømforbruket vil variere fra husstand til husstand.

  Energimerking

  Oppvarmingskarakter:Oransje
  Energikarakter: F

  Se fullstendig energiattest fra selger som vedlegg til salgsoppgave.
  Megler har intet ansvar for informasjon som følger av energiattest.

• Områdebeskrivelse
  Beliggenhet

  Leiligheten ligger i et ettertraktet og familievennlig boligområde på Kringsjå i Oslo. Her kombineres nærhet til flotte tur- og rekreasjonsområder med enkel tilgang til skoler, barnehager, offentlig transport, lekeplasser, fotballbane og treningssenter.

  Idrettstilbud
  I området finner du Norges Idrettshøgskole, med ulike idrettsanlegg, kun 10 minutters gange unna. I tillegg har Ski- og Fotballklubben Lyn klubbhus i nærheten, og IL Koll sitt klubbhus ligger ved Kollbanen på Nordberg. For tennisentusiaster tilbyr Nordberg Tennisklubb fire baner, innendørshall og klubbhus, noe som gjør området til et aktivt idrettsknutepunkt.

  Rekreasjon
  Gangavstand til Sognsvann gir deg tilgang til et av Oslos mest populære turområder. Her finner du badeplass, grillområder og strandvolleyballbane, samt en 3,7 km lang sti rundt vannet. I tillegg er det lysløype fra Sognsvann til Ullevålseter, en tradisjonsrik kafé som fungerer som et knutepunkt for turstier og skiløyper i Nordmarka.

  Servicetilbud
  Dagligvarebutikker som Kiwi Kringsjå, Joker Nordberg og Meny Kringsjå ligger kun få minutters gange unna. I tillegg er Tåsen senter et alternativ med apotek, bokhandel og matbutikker, mens Ullevaal Stadion, 2,5 km unna, byr på et bredt utvalg av butikker, vinmonopol og helsetjenester. Enkel adkomst til både Storo Storsenter, Majorstuen og Oslo sentrum gir ytterligere shoppingmuligheter.

  Kollektivtransport
  Området har et svært godt kollektivtilbud med både buss og T-bane i umiddelbar nærhet. Kringsjå T-banestasjon ligger ca. 300 meter unna, og med bil tar det kun 5 minutter til Ullevål, 8 minutter til Majorstuen, 11 minutter til Oslo sentrum og 35 minutter til Oslo lufthavn.

  Skolekrets/barnehage

  Eiendommen sokner til Kringsjå barneskole og Nordberg ungdomsskole. Det finnes flere videregående skoler i nærliggende områder, samt et godt utvalg av både private og kommunale barnehager.

• Offentlige forhold
  Regulering

  Eiendommen er regulert til byggeområde for boliger i henhold til reguleringsplan S-808, datert 02.11.1959.

  Byggesaker i nærheten av eiendommen:
  Kringsjågrenda 45 - ombygging av enebolig, tilbygg under terreng, oppføring av støttemur
  Saksnummer: 2025/09686 - Byggesak
  Mottatt sak: 15.09.2025
  Kobling: Denne saken er en fortsettelse av sak 202109541
  Status: Under behandling

  Plansaker i nærheten av eiendommen:
  Revisjon av reguleringsplan for småhusområder i Oslos ytre by (småhusplanen) - Fortsetter i sak 202300230. Se saksnr: 202102096.

  Det rives, bygges og rehabiliteres i området. For informasjon om eventuelle arbeider i nærliggende områder anbefaler vi et søk på plan og bygg sin sakinnsyn portal: https://www.oslo.kommune.no/plan-bygg-og-eiendom/

  Arealbekreftelse

  Arealbekreftelse fra kommunen følger vedlagt.

  Bevaringsverdig

  Eiendommen er ikke registrert på byantikvarens gule liste.

  Konsesjon / Odel / Boplikt

  Det er ingen konsesjon, odel eller boplikt knyttet til salget av denne eiendommen.

  Ferdigattest / Brukstillatelse

  Det foreligger ferdigattest for eiendommen datert 20.01.1969. I tillegg foreligger det ferdigattest for garasjeanlegg datert 26.10.1964 og for utskiftning av vinduer datert 06.02.1985. Videre foreligger det brukstillatelse samt henleggelse uten ferdigattest for etterisolering av fasade datert 21.03.1996.

  Dagens planløsning avviker fra byggemeldte tegninger. Opprinnelig var det etablert et separat toalettrom og et bad, som i dag er slått sammen til ett større bad. Kjøkkenet er noe redusert i areal for etablering av innvendig bod med opplegg for vaskemaskin. Deler av balkongen var opprinnelig byggemeldt som tørkeplass. Soverommene fremstår i dag med relativt lik størrelse. Opprinnelig var soverom 2 noe mindre, mens soverom 3 hadde et større areal. Det er mulig å etablere fire soverom ved enkel oppføring av lettvegg mellom soverom 2 og soverom 3.

  Meglerforetaket oppfordrer interessenter til å lese gjennom fullstendig prospekt/salgsoppgave med vedlegg. Interessenter oppfordres også til å undersøke eiendommen nøye, gjerne sammen med sakkyndig. Dette bør gjøres før bud inngis.

  Vei, vann og avløp

  Eiendommen er tilknyttet offentlig vei, vann og avløp via private stikkledninger/anlegg.

  Tinglyste rettigheter og heftelser

  På eiendommen kan det være tinglyst erklæringer/avtaler som for eksempel rett til kommunen til å anlegge vann- og kloakkledninger inkl. reparasjon av disse, bestemmelser om bebyggelsen, gjerder, vei og adkomstrettigheter. Disse erklæringene/avtalene vil følge eiendommen ved salg, og kan ikke slettes.

  På eiendommen er det tinglyst følgende heftelser og rettigheter som følger eiendommens matrikkel ved overskjøting til ny hjemmelshaver:

  Dnr. 32263, tgl. 26.05.1989 - Seksjonering
  SNR: 64
  Formål: Bolig
  Sameiebrøk: 144 / 9540
  

  Dnr. 4259, tgl. 20.04.1961 - Erklæring/avtale
  Vedtak av Oslo kommunes vann- og kloakkreglementet
  Kan ikke slettes uten samtykke fra kommunen
  GJELDER DENNE REGISTERENHETEN MED FLERE
  

  Dnr. 6831, tgl. 06.06.1961 - Erklæring/avtale
  Vedtak av Oslo kommunes vann- og kloakkreglementet
  Kan ikke slettes uten samtykke fra kommunen
  GJELDER DENNE REGISTERENHETEN MED FLERE
  

  Dnr. 6342, tgl. 27.05.1963 - Erklæring/avtale
  AVTALE I.H.T. FESTEKONTRAKT
  BESTEMMELSE OM BEBYGGELSE,GJERDEPLIKT M.V.
  

  Dnr. 65278, tgl. 26.09.1989 - Erklæring/avtale
  Med flere bestemmelser
  Bestemmelse om trafostasjon/kiosk
  GJELDER DENNE REGISTERENHETEN MED FLERE
  

  Dnr. 4611, tgl. 08.02.1979 - Erklæring/avtale
  PANTERETT UTEN OPPTRINNSRETT TIL SAMEIET
  FOR: NOK 30,000
  MED PRIORITET ETTER 80 % AV SENERE LÅNETAKST
  

  Legalpant

  Kommunen har legalpant som sikkerhet for betaling av kommunale avgifter og eventuell eiendomsskatt.
  Legalpant er pant som ikke kommer frem av grunnboksutskriften, og har bedre prioritet enn for eksempel lån til bank som er tinglyst på eiendommen.

• Andre kjøpsforhold
  Overtagelse

  Overtagelse skjer etter avtale med selger. Før boligen overleveres kjøper, skal fullt oppgjør og omkostninger være mottatt på meglers klientkont.

  Boligselgerforsikring

  Selger har tegnet boligselgerforsikring.

  Boligkjøperpakke

  Sammen med Gjensidige har vi skreddersydd et gunstig forsikringskonsept for deg som kjøper bolig. Kjøpere (ikke juridiske personer) har anledning til å tegne Boligkjøperpakken.

  Pakken inkluderer bl.a. husforsikring, innboforsikring Pluss, dobbel rentedekning, flytteforsikring og boligkjøperforsikring som gir deg juridisk bistand dersom du ønsker å reklamere på boligkjøpet. Kjøpere (ikke juridiske personer) kan også velge å kun tegne boligkjøperforsikring. 

  Boligkjøperpakken/Boligkjøperforsikring må tegnes senest i forbindelse med kontraktsmøtet. Produktark for Boligkjøperpakken og Boligkjøperforsikring ligger vedlagt i salgsoppgaven. Ta kontakt med megler for ytterligere informasjon.

  Løsøre og tilbehør

  Følgende medfølger handelen:

  • Hvitevarer på kjøkken.

  
  

  Følgende medfølger ikke handelen:

  • Vaskemaskin.

  
  

  Det gjøres spesielt oppmerksom på at boligens tilbehør og løsøre ikke medfølger handelen med mindre dette fremkommer av nærværende prospekt. Med mindre annet er spesifisert i salgsoppgaven gjelder NEFs normgivende liste over løsøre og tilbehør. Løsøre og tilbehør som medfølger overdras uten noen form for garantier, foruten eventuell gjenværende leverandørgaranti.

• Kjøpsvilkår
  Budgivning

  Alle bud skal inngis skriftlig til megler, som formidler disse videre til selger. Kravet til skriftlighet gjelder også budforhøyelser og motbud, aksept eller avslag fra selger.

  Bud kan legges inn på eiendommens finn-annonse ved å trykke på knappen «gi bud» eller via vår hjemmeside. Ved elektronisk budgivning legges bud inn ved å benytte BankID. Bud kan også inngis på budskjema vedlagt i salgsoppgaven. Før megler formidler bud til selger, skal megler innhente gyldig legitimasjon og signatur fra budgiver. Kravet til legitimasjon og signatur er oppfylt for budgivere som benytter Bank-ID og vi oppfordrer derfor alle til å gi bud elektronisk ved å benytte GI BUD knappen på eiendommens hjemmeside på www.tinholt.no. Eventuelle forhøyelser kan sendes ved å svare direkte på mottatt sms fra meglers system, til megler. Alle budforhøyelser skal bekreftes av megler.

  For at budene skal kunne bli behandlet og videreformidlet skriftlig til alle involverte parter, må alle bud ha en tilstrekkelig lang akseptfrist, jf. eiendomsmeglingsforskriften § 6-3. Selger må også skriftlig akseptere budet før aksept kan formidles til budgiver.

  Akseptfrist på alle bud skal være minimum 30 minutter, og budforhøyelser må skje i god tid før fristens utløp. Bud som ikke er skriftlig, eller som har kortere akseptfrist enn til kl. 12.00 dagen etter siste annonserte visning, vil ikke bli formidlet til selger. Megler skal så snart som mulig bekrefte skriftlig overfor budgivere at budene deres er mottatt. Selger står fritt til å akseptere eller forkaste et hvert bud og er således ikke forpliktet til å akseptere det høyeste budet på eiendommen.

  Eiendomsmegler har ikke lov til å formidle hemmelige bud eller bud med forbehold som hindrer megler i å formidle budet til andre enn selger, jf eml  6-8 (3). Slike bud vil derfor ikke bli formidlet til selger. Eiendomsmegler er iht eml § 6-8(6) pålagt å gjennomføre kontroll av budgivernes finansiering. Dersom det ikke er mulig for megler å gjennomføre dette før aksept av bud plikter megler å advare selger om risiko knyttet til dette.

  Etter at eiendommen er solgt vil kjøper og selger få tilsendt budjournal. Øvrige budgivere kan få utlevert kopi av budjournalen i anonymisert form. Det gjøres oppmerksom på at budgiver også vil være den som vil stå som kjøper av eiendommen. Dersom man etter at bud er akseptert ønsker å endre hvem som skal stå som eier, forutsetter dette at selger godkjenner en slik endring. Alle involverte parter skal signere kjøpekontrakt og er solidarisk ansvarlig for kjøpet frem til oppgjør er gjennomført.

  For mer informasjon om budgivningsprosessen, se «Forbrukerinformasjon om budgivning», som er vedlagt salgsoppgaven, eller ta kontakt med megler.

  Salgsbetingelser

  Eiendommen skal overleveres kjøper i tråd med det som er avtalt. Det er viktig at kjøper setter seg grundig inn i alle salgsdokumentene. Salgsoppgaven er basert på de opplysningene selger har gitt til megler, den bygningssakkyndiges tilstandsrapport, samt opplysninger innhentet fra kommunen, Kartverket og andre tilgjengelige kilder.

  Det er forventet at kjøper setter seg grundig inn i alle salgsdokumentene, herunder salgsoppgave, tilstandsrapport og selgers egenerklæring. Kjøper anses kjent med forhold som er tydelig beskrevet i salgsdokumentene. Forhold som er beskrevet i salgsdokumentene kan ikke påberopes som mangler. Dette gjelder uavhengig av om kjøper har lest dokumentene.

  Alle interessenter oppfordres til å undersøke eiendommen nøye, gjerne sammen med fagkyndig før bud inngis. Kjøper som velger å kjøpe usett kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe han burde blitt kjent med ved undersøkelsen. Det kan være avvik fra dagens rombruk/rombenevnelser sammenlignet med det som er byggemeldt/godkjent.

  Dersom det er behov for avklaringer, anbefaler vi at kjøper rådfører seg med eiendomsmegler eller en bygningssakyndig før det legges inn bud.

  På grunn av ulike avtalevilkår kan selger vurdere bud fra en som ikke er forbruker, ulikt fra en forbrukers bud. Dersom kjøper ikke er forbruker, er selger sitt mulige mangelsansvar begrenset fordi eiendommen selges “som den er”. Selger kan ikke ta «som den er» forbehold ovenfor en forbrukerkjøper. Selv et lavere bud fra en som ikke er forbruker kan foretrekkes fordi begrensningen i mulig mangelsansvar kan ha egenverdi for selger. Selger står fritt til å forkaste eller akseptere ethvert bud, og er for eksempel ikke forpliktet til å akseptere høyeste bud.

  Lov om avhending av fast eigedom (avhendingslova)
  Frivillig salg av fast eiendom reguleres av Lov om avhending av fast eiendom av 3. juli 1992 nr. 93.

  Eierseksjonsloven

  Det opplyses om at ingen kan eie mer enn to boligseksjoner i sameiet, jfr. Lov om eierseksjoner §22

  Lov om avhending av fast eigedom (avhendingslova)

  Frivillig salg av fast eiendom reguleres av Lov om avhending av fast eiendom av 3. juli 1992 nr. 93.

  Forbrukerkjøp/avtalevilkår

  Med forbrukerkjøp menes kjøp av eiendom når kjøperen er en fysisk person som ikke hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet.

  Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen, eller det foreligger brudd på bestemmelsene i avhendingsloven §§ 3-2 til 3-8. Hvis eiendommen ikke er i samsvar med det kjøperen må kunne forvente ut ifra alder, type og synlig tilstand, kan det være grunnlag for mangelskrav. Det samme gjelder hvis det er holdt tilbake eller gitt uriktige opplysninger om eiendommen. Dette gjelder likevel bare dersom man kan gå ut ifra at det virket inn på avtalen at opplysningen ikke ble gitt eller at feil uriktige opplysninger ikke blir rettet i tide på en tydelig måte.

  En bolig som har blitt brukt i en viss tid, har vanligvis blitt utsatt for slitasje og skader kan ha oppstått. Slik bruksslitasje må kjøper regne med og det kan avdekkes enkelte forhold etter overtakelse som nødvendiggjør utbedringer. Normal slitasje og skader som nødvendiggjør utbedring, er innenfor hva kjøper må forvente og vil ikke utgjøre en mangel.

  Boligen kan ha en mangel etter avhendingsloven § 3-3 dersom det er avvik mellom opplyst og faktisk innvendig areal, forutsatt at avviket er på 2% eller mer og minimum 1 kvm.

  Ved beregning av et eventuelt prisavslag eller erstatning må kjøper selv dekke tap/kostnader opptil et beløp på kr 10.000 (egenandel).

  Profesjonell (næringsdrivende) avtalevilkår

  Hvis kjøper er en juridisk person, eller en fysisk person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet, vil kjøpet ikke anses som et forbrukerkjøp.

  Dersom kjøper ikke er forbruker selges eiendommen «som den er», og selgers ansvar er da begrenset jf. avhl. § 3-9, 2. pktm. Informasjon om kjøpers undersøkelsesplikt, herunder oppfordringen om å undersøke eiendommen nøye, gjelder også for kjøpere som ikke anses som forbrukere.

  Lov om hvitvasking

  Eiendomsmeglingsforetak plikter etter lov om hvitvasking å gjennomføre kontrollhandlinger knyttet til kjøper og selgers identitet og forhold knyttet til gjennomføringen av handelen. Dette omfatter også opplysninger om kundeforholdets formål og tilsikrede art. For kjøper må kontroll av legitimasjon skje senest ved inngåelse av kontrakt. Signering med bankID er regnet som gyldig legitimasjonskontroll.

  Ved oppdrag hvor juridiske personer (selskap) er part må eiendomsmegler også gjennomføre kontroll av hvilke fysiske personer som kontrollerer selskapet (reelle rettighetshavere). Dersom megler ikke klarer å gjennomføre pålagte kundetiltak må megler avvise kunden og oppdraget. Megler har også plikt å melde forhold som ikke er avklart og fremstår som mistenkelige til Økokrim. Megler kan også i enkelte tilfeller ha plikt til å stanse gjennomføringen av handelen.

  Betalingsbetingelser

  Oppgjør skal betales i en samlet innbetaling fra norsk bank. Betaling fra utlandet tillates kun i unntakstilfeller og dersom det er avklart med megler i anledning avtaleinngåelse (budaksept).

  Finansiering

  Vi har løpende kontakt med finansinstitusjoner som kan tilby lån med konkurransedyktige betingelser. Hvis ønskelig formidler vi gjerne kontakt.

  Kjøpekontrakt

  Kjøper og selger er forpliktet til å undertegne standard kjøpekontrakt utarbeidet av Tinholt i forbindelse med eiendomstransaksjonen. Eiendomsmegler sin standardkontrakt inneholder bl.a. bestemmelser om at dersom det foreligger vesentlig mislighold, har selger rett til å heve etter 30 dager fra avtalt betalingstid. Kjøper aksepterer dette som bindende for seg. Det forutsettes at hjemmel til eiendommen overføres til kjøper. Dersom dette ikke er ønskelig må det tas forbehold i budet. Kjøpekontrakt kan besiktiges hos eiendomsmegler før bud inngis. Kontakt eiendomsmegler for spørsmål.

  Personopplysningsloven

  Personopplysninger blir behandlet i samsvar med personopplysningsloven.

• Om oppdraget
  Meglers vederlag / Utlegg

  Følgende er avtalt om meglers vederlag, og skal betales av selger:

  Provisjon 0,85 % av salgssummen inkl. mva

  Tilrettelegging : 15 500,-
  Tinholt Markedspakke: 24 900,-
  Oppgjørshonorar: 7 900,-
  Visninger/overtagelse pr stk. : 3 500,-
  Utsatt betaling (valgfritt*): 4 900,-
  Tinholt Boost Medium : 8 900,-

  Dersom handel ikke kommer i stand eller oppdraget sies opp, har oppdragstaker krav på rimelig vederlag for medgått tid/utført arbeid og avtalte utgifter (utgifter til påløpte visninger, innhenting av opplysninger, markedspakke og tilrettelegging), samt eventuelle utlegg. Alle priser er inkl. mva.

  Meglerforetaket mottar betaling for tilleggstjenester som tilbys i sammenheng med eiendomshandelen. Dette gjelder blant annet strømleverandører, boligkjøperprodukter, boligalarm o.l.)

  Vedlegg til salgsoppgaven

  Vedleggene er en del av den komplette salgsoppgaven. Det er viktig at interessenter setter seg godt inn i vedleggene og kontakter megler med eventuelle spørsmål før bud inngis.

  Megler

  Ansvarlig megler er:
  Ina Sartz
  Partner/Eiendomsmegler.
  +47 90 05 69 73 / [email protected].

  Meglerforetaket

  Tinholt Eiendomsmegling AS.
  Org. nr. 928 582 906.
  Bygdøy Allé 60
  0265 Oslo.

• Dokumenter
  • Salgsoppgave