Huldreveien 4 C

Velholdt og familievennlig enebolig o/2 plan | Solrik uteplass/hage | Fjordutsikt | Hybel 60m² | Carport

Prisantydning

18 500 000,-

Omkostninger

463 590,-

Totalpris

18 963 590,-

Eiendomstype

Enebolig

Eieform

Selveier

Byggeår

1977

Soverom

4

Bad

4

Internt brukseareal

328 m²

Eksternt bruksareal

10 m²

Tomtetype

Eiet

Energimerking

E

Egenskaper

• Sentralt
• Barnevennlig
• Turterreng

Fasiliteter

• Balkong / terrasse
• Peis / ildsted
• Garasje / parkering
• Parkett
• Offentlig vann / kloakk

Beskrivelse

Visninger

• Søndag 31. mai kl. 16:00 - 17:00

Informasjon

• Nøkkelinformasjon
  Oppdragsnummer

  201250353.

  Adresse og matrikkel

  Huldreveien 4 C.
  gnr. 35, bnr. 729 i Oslo.

  Eiendommen har ideell andel 1/5 i realsameie, gnr. 35, bnr. 731, som omfatter fellesareal med innkjørsel, vei og carport.

  Eier

  Per H Damm Straumann.

  Byggeår

  1977.

  Tomt

  Eiet tomt på 826,5 m².

  Parkering/garasje

  Boligen disponerer en biloppstillingsplass i felles carport. Eiendommen har ideell andel 1/5 i realsameie, gnr. 35, bnr. 731, som omfatter fellesareal med innkjørsel, vei og carport. Det foreligger ingen formell avtale mellom eierne i realsameiet vedrørende fordeling av parkeringsplassene. Fordelingen har vært praktisert slik siden oppføring av carporten. Øvrige parkeringsplasser er heller ikke regulert gjennom avtale. Opprinnelig er det lagt opp til plass for tre biler utendørs, men plassen er begrenset og mindre egnet for større kjøretøy. I praksis har selger ved behov benyttet de øvrige plassene, blant annet i forbindelse med leietakere. De ekstra plassene disponeres i dag av fire av husstandene, hvorav tre også har parkeringsplass ved egne boliger.

  Beregnet totalkostnad

  Prisantydning kr 18 500 000,-

  I tillegg til prisantydning og ev. fellesgjeld, påløper følgende omkostninger:
  
  462 500,00,- (Dokumentavgift)
  
  545,00,- (Tingl.gebyr skjøte)
  
  545,00,- (Tingl.gebyr pantedokument)
  
  19 900,00,- (Boligkjøperpakken Gjensidige)
  
  _______________________________________________________
  18 983 490,- Totalpris inkl. omkostninger og fellesgjeld
  _______________________________________________________
  Det ovenstående forutsetter at eiendommen selges til prisantydning og at det kun tinglyses ett pantedokument. Det tas forbehold om endringer i offentlige gebyr.

• Arealer
  Boligens areal

  BRA-i: 328 m²
  BRA-e: 10 m²
  TBA: 55 m²

  1.etasje:
  Internt bruksareal: 170 m²
  Følgende rom er oppgitt som BRA-i: Entré, stue, forstue, kjøkken, fire soverom, to bad, vaskerom og separat toalettrom.

  Underetasje:
  Internt bruksareal: 158 m²
  Følgende rom er oppgitt som BRA-i: Hall, bad med badstue, hobbyrom, tre boder, trimrom og innredet rom (ikke godkjent). Videre er det en hybelleilighet bestående av entré, stue/kjøkken, bad, soverom og innvendig bod.

• Om boligen
  Innhold

  Boligen går over to plan, hvor hoveddelen strekker seg over både 1. etasje og underetasjen. I underetasjen er det i tillegg etablert en separat hybelleilighet.

  Boligen består av følgende:
  1.etasje: Entré, stue med utgang til terrasse på 55m², forstue, kjøkken, fire soverom, to bad, vaskerom og separat toalettrom.

  Underetasje: Hall, bad med badstue, hobbyrom, tre boder, trimrom og innredet rom (ikke godkjent). Videre er det en hybelleilighet bestående av entré, stue/kjøkken, bad, soverom og innvendig bod.

  Det medfølger bod ved inngangspartiet i 1. etasje på 7 m² samt en ekstern utebod på 3 m².

  Selger opplyser at hybeldelen har vært leid ut for kr 15.000 per måned eksklusive strøm ved én leietaker, og kr 18.000 per måned eksklusive strøm ved to leietakere.

  Påkostninger

  2026:
  – Skifte av ventilasjonshatter over tak.

  2025:
  – Renovering toalettrom 1.etasje. Legging av nytt gulv i entréen. Skiftet rør i vegg mellom gjestetoalett og kjøkken.

  2023:
  – Skifte av glass i vinduer i stuen i 1.etasjen.

  2022:
  – Montering av varmepumpe.

  2015:
  – Oppussing av bad og kjøkken i utleiedel.

  Kjøkken

  1.etasje – hoveddel:
  Kjøkken fra Idebo med tidløst uttrykk og heltrefronter. Innredningen er utformet i en praktisk U-løsning med rikelig skap- og benkeplass. Benkeplate i heltre med nedfelt kum i rustfritt stål, samt granittfelt på hver side av komfyren som gir en robust og funksjonell arbeidsflate. Hvitevarer medfølger.

  Underetasje – hybeldel:
  Kjøkkeninnredning fra 2015 med rene, hvite fronter og laminat benkeplate med nedfelt kum i rustfritt stål. Kjøkkenet er utstyrt med stekeovn og platetopp, oppvaskmaskin og kjøleskap, og fremstår som praktisk tilrettelagt for daglig bruk.

  Bad

  Boligen har to bad, separat toalettrom og eget vaskerom i 1. etasje. I underetasjen er det i tillegg et bad med tilhørende badstue tilknyttet hoveddelen, samt et eget bad i hybeldelen. Badet i hybeldelen ble oppgradert i 2015, og det foreligger dokumentasjon i form av faktura og arbeidsbeskrivelse. Toalettrommet ble pusset opp i 2024/2025. Øvrige våtrom, inkludert bad og vaskerom er fra byggeår og må påregnes oppgradert. Det er varmekabler i badene i både hoveddel og hybeldel. Vaskerommet i 1. etasje er oppvarmet med veggmontert stråleovn.

  Varmtvannstank

  Hoveddel:

  • Varmtvannsbereder på ca. 198 liter fra 2011, plassert i hobbyrom. Berederen har fast tilkobling for strøm og er montert i rom med sluk.

  
  

  Hybelleilighet:

  • Veggmontert varmtvannsbereder på 110 liter, produsert i 2008, montert i bod.

  Overflater

  Gulv:
  Hoveddel - underetasje:

  • Laminat og vinylbelegg.
  • Tostavs parkett i trimrom og innredet rom.

  
  

  Hoveddel - 1. etasje:

  • Enstavs parkett og trestavs parkett.
  • Laminatfliser i entréen og toalettrom.

  
  

  Underetasje - hybelleilighet:

  • Laminat, fliser og vinylbelegg.

  
  

  Vegger:
  Underetasje:

  • Malt glassfiberstrie og malt trepanel.
  • Pusset og malte overflater i boder.

  
  

  1. etasje:

  • Malt trepanel, tapet og glassfiberstrie.

  
  

  Himling:
  Underetasje:

  • Malt, beiset og ubehandlet trepanel.
  • Himlingshøyde ca. 2,26 m målt i soverom i utleiedel.
  • I hobbyrommet i hoveddelen er høyden målt til ca. 2,32 m.

  
  

  1. etasje:

  • Malt trepanel.
  • Himlingshøyde ca. 2,38 m målt i stuen.

  Garderober

  Underetasje:

  • Garderobeskap med glatte fronter, montert i hobbyrom og innredet rom.
  • Garderobeskap med profilerte fronter, montert i soverom (utleiedel).

  
  

  1. etasje:

  • Plassbygde garderobeskap med glatte fronter, montert i entré, gang og fire soverom.

  Balkong/terrasse

  Fra stue og forstue er det utgang til en idyllisk terrasse på ca. 45 m². Uteplassen er et tilbaketrukket fristed, skjermet for innsyn med gode solforhold. Terrassen gir rom for avslapning med plass til flere soner. Det er god plass til sofagruppe, spisebord og loungemiljø. Terrassen er belagt med terrassebord på bjelkelag, og har rekkverk i trekonstruksjon. Fra terrassen er det direkte adkomst til hagen via port, som gir en sømløs overgang mellom uteplass og grøntareal. Hagen er pent opparbeidet med en romslig gressplen, innrammet av variert beplantning som busker, trær og hekker som gir en frodig og skjermet atmosfære. I hagen finner man også et sjarmerende dukkehus som legger til rette for lek. Tomten gir rikelig med boltreplass for både små og store, og egner seg svært godt til ulike utendørs aktiviteter gjennom sesongen.

  Inngangspartiet er tilrettelagt med en overbygget skiferplatting på ca. 10 m², som gir et skjermet og praktisk ankomstområde. Plattingen har god plass til møblering og oppbevaring. Fra inngangspartiet er det separat adkomst til utvendig bod, egen inngang til vaskerom, samt hovedinngang til entréen.

  Dører

  Ytterdører:
  Underetasje:

  • Isolert ytterdør.

  
  

  1. etasje:

  • Isolert ytterdør med glassfelt. Skyvedør med trelags isolerglass, produsert i 1976, montert i stuen.
  • Tofløyet terrassedør med trelags isolerglass, produsert i 1976, montert i forstuen.
  • Terrassedør med trelags isolerglass, produsert i 2014, montert i vaskerommet.

  
  

  Innvendige dører:
  Underetasje:

  • Profilerte malte innvendige dører.

  
  

  1. etasje:

  • Profilerte malte innvendige dører.

  Elektrisk anlegg

  Boligen har to sikringsskap. Hovedtavle med automatsikringer, jordfeilbryter og enkelte jordfeilautomater er plassert i hobbyrom i underetasjen. I tillegg er det egen sikringstavle med jordfeilautomater i bod i utleiedelen.

  Følgende spørsmål er stilt eier:
  - Når ble anlegget sist rehabilitert eller installert? Anlegget er fra byggeperioden. Det er skiftet sikringer i nyere tid. Andre mindre oppgraderinger. - Løses sikringene ofte ut? Nei, det bemerkes likevel at det er noen kurser i boligen som er underdimensjonert i forhold til dagens bruk.
  - Har det vært brann, branntilløp eller varmgang i anlegget? Nei.
  - Er det kursfortegnelse, og er antall sikringer i samsvar med denne? Det er kursfortegnelse, men det mangler beskrivelse av en kurs (nr. 26).

  Samsvarserklæring signert og datert 10.10.2015 er fremvist for følgende arbeider:
  Utleiedel - bad:
  - Utskifting av alle sikringer.
  - Levere og montere varmekabel bad.
  - Nytt opplegg til lys og stikk.
  - Belysning tak.
  - Nytt opplegg til vaskemaskin.

  Kjøkken:
  - Nytt opplegg til platetopp.

  Vinduer

  Underetasje:

  • Vinduer med trelags isolerglass, fra byggeår.
  • Vinduer med trelags isolerglass, fra byggeår, montert i innredet rom.

  
  

  1. etasje:

  • Vinduer med trelags isolerglass, fra byggeår.
  • Tre stykk vinduer med trelags isolerglass. (Glass produsert i 2023, mens karm, rammer og tettedetaljer er av eldre dato).

  
  

  Det er montert elektriske utvendige screens ved skyvedøren i stuen i 1. etasje, samt elektrisk markise over de sørvendte vinduene. Løsningen gir god solskjerming og bidrar til økt brukskomfort gjennom hele dagen.

• Teknisk standard
  Tilstandsgrad

  I forbindelse med salget er følgende tilstandsgrader markert i tilstandsrapporten:
  TG3 (Store eller alvorlige avvik) - 2 stykk.
  TG2 (Avvik som kan kreve tiltak) - 37 stykk.

  Følgende har fått TG3 (Store eller alvorlige avvik):
  Brannskille: Avvik gjelder vegg mellom boder hvor det er plassert en kjøleaggregat i veggen, det er ikke tilstrekkelig tettet slik forskriften krever. Det må påregnes tiltak for å lukke avviket. Ved å fjerne aggregatet, som ikke er i bruk, og tette åpningen med gipsplater på begge sider vil avviket kunne lukkes. TG: 3 Utbedringskostnad: kr. 1 000-5 000,-.

  Vinduer: TG3: Det er observert råte nederst på karm tilknyttet de to vinduene. Det må påregnes tiltak og/eller at vinduer skiftes. Risiko for videre skadeutvikling ved manglende utbedring. TG: 3 Utbedringskostnad: kr. 10 000-30 000,-.

  Følgende har fått TG2 (Avvik som kan kreve tiltak):
  Utstyr for sanitærinstallasjoner (Bad (utleiedel) / Underetasje): Det er ikke etablert dreneringsspalte fra innebygget sisterne. Dette medfører risiko for at ev. lekkasjer/fukt i sisternekassen ikke blir oppdaget.

  Våtromsgulv (Bad (hoveddel) / Underetasje): Det er registrert svakt fall mot sluk på gulvet i henhold til gjeldende forskrifter. Forholdet medfører risiko for at overflatevann ikke renner tilstrekkelig mot sluket. Konsekvensen av forholdet er høyere fuktpåkjenning på konstruksjonen. Oppmurt kant under dusjdører har ingen åpning/spalte, som medfører at lekkasjevann fra øvrige installasjoner ikke renner direkte til sluk. Det anbefales å etablere åpning, slik at overflatevann på gulvet renner til sluk ved en eventuell lekkasje. TG 2 er gitt på gulvkonstruksjonen, sluk og vanntett sjikt, da mer enn halvparten av forventet levetid er oppnådd. Nevnte forhold medfører økt risiko for lekkasjer som kan føre til fuktproblematikk i konstruksjonen.

  Våtromsvegger (Bad (hoveddel) / Underetasje): Dør mellom dusj og badstuen er plassert innenfor rommets våtsone (<1 m fra dusj). Det skal ikke benyttes treverk (organisk materiale) i våtsoner, da dette kan medføre fukt- og råteskader i bygningsdelen. Vegger i våtrom skal ha vanntett sjikt (membran) i våte soner. Denne typen konstruksjon har i følge Sintef Byggforsk normalt levetid på ca. 15-20 år og tilstandsvurdering er derfor basert på alder, da konstruksjonen har oppnådd mer enn halvparten av forventet levetid. Dette medfører en økt risiko for lekkasjer.

  Utstyr for sanitærinstallasjoner (Bad (hoveddel) / Underetasje): Tg 2 er gitt på grunn av alder i forhold til forventet levetid og bruksslitasje.

  Ventilasjon (Bad (hoveddel) / Underetasje): I referansenivået for denne rapporten er det angitt av det skal være tilstrekkelig luftsirkulasjon. Dette lar seg ikke gjøre uten elektrisk/mekanisk avtrekk. Ventilasjonen er derfor vurdert til tilstandsgrad 2. Referansenivå på luftbehandling er satt til byggeår og forskrift til avhendingslova.

  Våtromsgulv (Bad 1 / 1. etasje): Det er påvist dype fuger i dusjsonen som kan være et symptom på fuktbelastning. Det anbefales at forholdet utredes, og det bør vurderes å utbedre gulvet. Tg 2 er gitt på gulvkonstruksjonen, sluk og vanntett sjikt, da mer enn halvparten av forventet levetid er oppnådd. Nevnte forhold medfører økt risiko for lekkasjer som kan føre til fuktproblematikk i konstruksjonen. Ved endret/intensivert bruk må det påregnes at konstruksjonen oppgraderes.

  Våtromsvegger (Bad 1 / 1. etasje): Det er registert noe utettheter i forbindelse med rørgjennomføringer i vegg i servantskap. Risiko for fuktskader i veggen ved lekkasjer og vannsøl. Vegger i våtrom skal ha vanntett sjikt (membran) i våte soner. Denne typen konstruksjon har i følge Sintef Byggforsk normalt levetid på ca. 15-20 år og tilstandsvurdering er derfor basert på alder, da konstruksjonen har oppnådd mer enn halvparten av forventet levetid. Dette medfører en økt risiko for lekkasjer. Nevnte forhold medfører økt risiko for lekkasjer som kan føre til fuktproblematikk i konstruksjonen.

  Fast inventar, generelt (Bad 1 / 1. etasje): Tilstandsgrad 2 er gitt på grunn av alder og normal bruksslitasje.

  Utstyr for sanitærinstallasjoner (Bad 1 / 1. etasje): Tg 2 er gitt på grunn av alder i forhold til forventet levetid og bruksslitasje.

  Våtromsgulv (Vaskerom / 1. etasje): Det er registrert svakt fall mot sluk på gulvet i henhold til gjeldende forskrifter. Forholdet medfører risiko for at overflatevann ikke renner tilstrekkelig mot sluket. Konsekvensen av forholdet er høyere fuktpåkjenning på konstruksjonen. Tg 2 er gitt på gulvkonstruksjonen, sluk og vanntett sjikt, da mer enn halvparten av forventet levetid er oppnådd.

  Våtromsgulv (Bad 2 / 1. etasje): Tg 2 er gitt på gulvkonstruksjonen, sluk og vanntett sjikt, da mer enn halvparten av forventet levetid er oppnådd. Nevnte forhold medfører økt risiko for lekkasjer som kan føre til fuktproblematikk i konstruksjonen.

  Våtromsvegger (Bad 2 / 1. etasje): Det er registert noe utettheter i forbindelse med rørgjennomføringer i vegg i servantskap. Risiko for fuktskader i veggen ved lekkasjer og vannsøl. Vegger i våtrom skal ha vanntett sjikt (membran) i våte soner. Denne typen konstruksjon har i følge Sintef Byggforsk normalt levetid på ca. 15-20 år og tilstandsvurdering er derfor basert på alder, da konstruksjonen har oppnådd mer enn halvparten av forventet levetid. Dette medfører en økt risiko for lekkasjer.

  Fast inventar, generelt (Bad 2 / 1. etasje): Innredningen har fuktskader/svelling. Tilstandsgrad 2 er gitt på grunn av alder og normal bruksslitasje.

  Utstyr for sanitærinstallasjoner (Bad 2 / 1. etasje): Tg 2 er gitt på grunn av alder i forhold til forventet levetid og bruksslitasje.

  Drenering: Fuktindikator er benyttet på innside av grunnmur og det er påvist høyere indikasjoner på fukt nederst på grunnmur i forhold til øverst på grunnmuren. Dette indikerer at eventuell drenering ikke har tilstrekkelig funksjon og/eller kapillært oppsug fra grunnen. Terrenget rundt bygningen skal ha tilstrekkelig fall fra byggverket dersom ikke andre tiltak er utført for å lede bort overvann. Fallet ut fra bygningen bør være minst 1 : 50 over en avstand på minst 3 m fra veggen. I dette tilfelle er det fall mot bygningen enkelte steder, og det er av den grunn gitt TG 2. Forholdet medfører økt risiko for at overvann renner mot bygningen, og kan føre til fuktproblematikk. TG 2 er gitt på grunn av alder og manglende funksjon på drenering, fallforhold på terreng og fuktsikring av grunnmur. Nevnte forhold gir økt risiko for forhøyede fuktnivåer i gulv på grunn og yttervegger under terreng, som kan medføre fuktproblematikk i nevnte konstruksjoner.

  Yttervegger: Det er observert en horisontal sprekk på grunnmuren synlig i boder og hobbyrom. En horisontal sprekk i grunnmuren er et tegn på høyt jordtrykk fra terreng. Jordtrykk vil kunne trykke grunnmuren innover og gulv oppover. For å minske jordtrykket mot grunnmuren bør det graves opp terreng og erstatte dette med lette fyllmasser. Selve konstruksjonsoppbyggingen lar seg ikke kontrollere ved visuell befaring, og tilstandsvurdering er derfor basert på alder og ytre observasjoner. Det forutsettes at konstruksjonsoppbyggingen er oppført etter gjeldene forskrifter på tidspunkt for oppføring av bygningen. Aldersbetraktning foretas ikke av skjult bindingsverk. Konstruksjonens alder medfører økt risiko for skjevheter i konstruksjonen, utettheter og kondens. Det må på generelt grunnlag påregnes høyere varmetap og lavere isolasjonsevne i eldre yttervegger.

  Utvendig kledning: Det er i dette tilfellet ikke observert museperre oppunder trepanelet. Det var et krav/normal byggeskikk om at musesperre skal monteres oppunder kledningen, slik at mus forhindres adkomst til bygningen. Konsekvensen av manglende musesperre er at mus kan ha enkel adkomst til bygningen. Dette kan igjen føre til skader på diverse bygningsdeler innvendig i boligen. Panel/listverk rundt vinduer/dører o.l. er stedvis ført helt ned mot vannbrett. Dette kan medføre begrenset lufting av panelet, samt redusert levetid på nedre del av panelet. Spiker- eller skruehode bør ligge i flukt med treoverflaten. Dype innslag kan skape uheldige vannfeller og bør unngås. I dette tilfelle er spikere i forbindelse med panelet for langt inn i panelet enkelte steder. Mot flere vegger er det diverse beplanting som vokser tett mot trekledningen. Forholdet medfører økt risiko for fuktskader. Stedvis er det observert noe større sprekkdannelser på panelet. Det bør påregnes at enkelte kledningsbord skiftes. Forholdet medfører forhøyet risiko for skader og fuktproblematikk i kledning og ytterveggskonstruksjonen.

  Takkonstruksjon: Konstruksjonens dimensjonering er ikke vurdert. Aldersvurdering foretas ikke for denne typen konstruksjon. Det er observert enkelte fuktmerker på loftet i forbindelse med gjennomføringer i takkonstruksjonen (ventilasjon/lufting), og stedvis fuktmerker i undertak. Fuktmåler med pigger i treverk ble benyttet på merkene, og det ble ikke påvist forhøyede fuktverdier på befaringsdagen. Det er ikke gangbart gulv på hele loftet, og befaringen er derfor kun gjort fra områder der det var gangbart gulv. Det er for øvrig gjort visuelle observasjoner mot takflater. Stedvis er det observert noe begrenset luftespalte mot gesimser, som medfører at konstruksjonen ikke har tilstrekkelig lufting. Manglende lufting av takkonstruksjonen medfører risiko for kondens, fuktproblematikk, dannelse av istapper og redusert levetid på konstruksjonen. Det er montert inspeksjonsluke i himling under loftet. Luken er ikke isolert og diffusjonstett. Dette medfører risiko for kondens på loftet. Luken bør erstattes med en diffusjonstett og isolert luke. Tilstandsgrad 2 er satt for å belyse risiko. Sett i sammenheng med alder på taktekkingen og utvendig beslag er det er grunn til å varsle om faren for skader på grunn av alderen, og da det er grunn til å overvåke bygningsdelen spesielt på grunn av fare for større skader eller følgeskader.

  Taktekking og membraner: Taket er kun besiktiget fra bakkenivå, da det er for høyt til å benytte stige i henhold til våre HMS retningslinjer. I følge Sintef Byggforsks byggdetaljblader er levetid denne typen tekking, estimert til 30-60 år. Etter Tyders egne databaser estimeres det at tekkingen i dette tilfellet har en levetid på 40-50 år. Tekkingen har derfor oppnådd mer enn halvparten av forventet levetid og blitt vurdert til tilstandsgrad 2. Nevnte forhold medfører forhøyet risiko for lekkasjer som kan føre til fuktproblematikk i takkonstruksjonen og underliggende rom.

  Utvendig beslag: Nedløpsrør har kun utkast på tomt og er ikke ført til drensrør, dette kan øke fuktbelastningen i grunnmuren. Det anbefales på generelt grunnlag å lede overvann bort fra grunnmur. I følge Sintef Byggforsks byggdetaljblader er normal levetid for takrenner og nedløp i plastbelagt stål 25 - 30 år, og i dette tilfellet oversteget mer enn halvparten av forventet levetid og derfor vurdert til tilstandsgrad 2.

  Ytterdører: Dører er av dato og det må derfor påregnes slitasje og noe redusert funksjon i forbindelse med varmetap. Tilstandsgrad 2 er gitt på grunn av alder iht. forventet levetid og normal bruksslitasje.

  Vinduer: Vindu i to bad er plassert innenfor rommets våtsone (<1 m fra dusj). Det skal ikke benyttes treverk (organisk materiale) i våtsoner, da dette kan medføre fukt- og råteskader i vinduet. Enkelte vinduer er noe harde å åpne/lukke og trenger justering. Vindu i bod tilknyttet 1.etasjen mangler en hengsel noe som medfører av vinduet ikke henger på plass ved åpning. Lokal utbedring bør påregnes. Vinduer er av eldre dato og det må på generelt grunnlag påregnes høyere varmetap og lavere isolasjonsevne. TG 2 er gitt på grunn av alder iht. forventet levetid og normal bruksslitasje.

  Balkonger, terrasser ol.: Sprekkdannelser i terrassebord og generelt noe slitte overflater. Rekkverkshøyden fraviker fra gjeldende forskrifter, rekkverk skal være 1,0 m over gulv og er av den grunn vurdert til tilstandsgrad. Rekkverkshøyden samsvarer likevel ikke med gjeldende forskrifter på tidspunktet for oppføring av bygningen (90 cm). Dette punktet er ment som en opplysning med hensyn til sikkerhet. Det er imidlertid ikke påkrevd å tilpasse rekkverkshøyden i henhold til dagens forskriftskrav. TG 2 er gitt på grunn av alder og normal bruksslitasje.

  Gulv på grunn: Ved tidspunkt for oppføring av boligen ble det ikke benyttet fukttett sjikt mellom grunnen og bygningen. Det bør derfor påregnes at betongen inneholder noe fuktighet. Forskjellen mellom høyeste og laveste punkt er målt til ca. 20 mm i stue/kjøkken i utleiedelen. TG 2 er gitt iht. toleransekrav i NS3600, som angir skjevheter mellom 15-30 på hele gulvet lengde skal ha tilstandsgrad 2. Konsekvensen er at gulvet kan ha merkbar skjevhet. For øvrig gis TG 2 med utgangpunkt i risiko knyttet til fukt fra grunnen i eldre bygingen. Fuktindikator er benyttet på enkelte punkter og det er påvist indikasjoner på fukt i gulvet (boder). Forholdet er normalt i støpte gulv fra denne tiden.

  Rom under terreng: Yttervegger som ligger under utvendig bakkenivå, og er foret ut med organisk materiale (treverk), evt. isolert og kledd med panel/plater, er å betrakte som en risikokonstruksjon, om ikke drenering og fuktsikring lenger har tilstrekkelig funksjon. I tillegg er det risiko i forbindelse med kondens dersom veggene er isolert. På generelt grunnlag anbefales det at yttervegger under bakkenivå behandles med ikke-organiske materialer. Det er i dette tilfellet avvik på drenering og/eller utvendig fuktsikring av grunnmuren. Dette medfører økt risiko for fukt- og råteskader i utforede vegger og oppforede gulv, og det er derfor gitt TG 2.

  Hulltaking kjellervegg: Det ble benyttet fuktmåler med pigger i treverk på grunnmurens utlekting (bunnsvill/treverk) under befaringen, og det ble målt 16,4 % som er fukt utover normale verdier. Fuktinnhold i treverk på mellom 15-20 % er det noe risiko for utvikling av fuktproblematikk. Videre ble det benyttet fuktmåler med pigger direkte i gulvlist og trepanel i trimrom og bod (hoveddel), og soverom (utleiedel). Det ble målt hhv. 21,7% i bod (hoveddel) og mindre enn 8 % i trimrom (hoveddel) og soverom (utleiedel). Fuktindikator er benyttet med påviste høyere indikasjoner på fukt nederst på grunnmur må sees i sammenheng med alder på drenering, og/eller kapillært oppsug fra grunnen. Et fuktinnhold i treverk på over 20 % innebærer en betydelig risiko for fuktskader som sopp og råte, som ofte fører til dårlig inneklima. Det anbefales å fjerne gulvlist for vindere undersøkelser, det bemerkes at rommet (boden) ikke har utforede vegger.

  Piper, feieluker og plassbygde ildsteder: Det er krav til at elementpiper skal ha min. to synlige sider, som er kledd med puss, fliser eller lignende materialer for å kunne avdekke sprekkdannelser. I dette tilfellet er flere vegger kledd. Tilstandsgrad 2 er gitt på grunn av alder.

  Ildsteder: Ildsteder er ikke funksjonstestet under befaringen. Tg 2 er gitt på grunn av alder. Videre undersøkelser og kontroll og anlegget må påregnes.

  Ledningsnett for sanitærinstallasjoner: Vanntrykk og funksjon på avløp er undersøkt og funnet ok. Avløpsrør: I henhold til Sintef Byggforsk har avløpsrør i plast til innvendig bruk i bolig en anbefalt brukstid på 30 - og 50 år avhengig av type rør. Teknisk levetid er 25-75 år avhengig av påvirkende faktorer. Kobberrør: I henhold til Sintef Byggforsk har kobberrør til innvendig bruk i bolig en anbefalt brukstid på 40 - og 50 år avhengig av type rør. Teknisk levetid er 25-100 år avhengig av påvirkende faktorer. Røroppleggene har i dette tilfellet oversteget mer enn halvparten av anbefalt brukstid og derfor gitt tg 2.

  Varmtvann - utleiedel: Ifølge Sintef Byggforsk har varmtvannsberedere en anbefalt brukstid på 20 år. Teknisk levetid er 15-30 år avhengig av påvirkende faktorer. Bereder har i dette tilfellet oversteget mer enn halvparten av anbefalt brukstid og er derfor gitt TG 2.

  Utstyr for sanitærinstallasjoner: Tg 2 er gitt på grunn av alder i forhold til forventet levetid og bruksslitasje.

  Ventilasjon: I referansenivået for denne rapporten er det angitt av det skal være tilstrekkelig luftsirkulasjon. Dette lar seg ikke gjøre uten elektrisk/mekanisk avtrekk. Ventilasjonen er derfor vurdert til tilstandsgrad 2. Referansenivå på luftbehandling er satt til byggeår og forskrift til avhendingslova.

  Elektrisk anlegg: For elektriske anlegg er det krav om samsvarserklæring fra godkjent installatørbedrift, på alle arbeider utført etter 01.01.1999. I de tilfellene dette ikke foreligger, skal det iht. NS 3600 gis tilstandsgrad 2 på anlegget. I dette tilfellet foreligger ikke samsvarserklæring for deler av anlegget. Dette kan medføre en økt risiko, dersom det ikke er utført av en godkjent installatørbedrift, som har gjort de nødvendige kontrollene for å sikre eget arbeid. Det elektriske anlegget er gitt TG 2 på grunn av alder i forhold til forventet levetid. Det anbefales på generelt grunnlag at anlegget kontrolleres av en el. - takstmann. Dette anbefales på alle anlegg som er eldre, eller mangler dokumentasjon på utførte arbeider.

  Elektrisk oppvarming: TG 2 er gitt på grunn av alder i forhold til forventet levetid. Tilstandsvurderingen er gitt basert på alder og enkle observasjoner, da undertegnede ikke har spisskompetanse på området.

  Etasjeskiller: Forskjellen mellom høyeste og laveste punkt er målt til ca. 15-25 mm i flere rom. TG 2 er gitt iht. toleransekrav i NS3600, som angir skjevheter mellom 15-30 på hele gulvets lengde skal ha tilstandsgrad 2. Konsekvensen er at gulvet kan ha merkbar skjevhet. Det bør på generelt grunnlag påregnes skjevheter i eldre etasjeskillere.

  Trapper: For å hindre at barn kan krype gjennom skal åpninger i rekkverk være maks 0,10 m. Kravet gjelder opptil 0,25 m under toppen av rekkverket. Rekkverk skal også utformes slik at de forhindrer klatring. Horisontale eller skrå spalter i rekkverket må være maks 20 mm slik at man ikke kan få fotfeste i rekkverket. Det er for øvrig også registert for store åpninger mellom trinn, sett opp mot dagens krav. Rekkverk skal ha høyde og utforming som sikrer mot fall og sammenstøt, samt utformes slik at klatring forhindres. Høyde på rekkverk skal være minimum 0,9 m. Håndlist skal være i høyde 0,9 m over gulv/trinn. REkkverkshøyden i øvre del av trappen er målt til ca. 89 cm. Tilstandsgrad 2 er gitt på grunn av alder, normal bruksslitasje og avvik i rekkverkskrav.

  Overflater på innvendige vegger: Tilstandsgrad 2 er gitt på grunn av generelt noe slitte overflater med avflassing av murpuss og noe riss/sprekker.

  Garasjen er en del av garasjerekke og derfor ikke tilstandsvurdert.

  Radonmåling

  Det er utført radonmåling i perioden desember 2025 til februar 2026 ved bruk av Airthings, med målt verdi på 42 Bq/m³ i soverom (128 dager) og 69 Bq/m³ i stue (78 dager). Iht. forskrift om strålevern, ikraftsatt fra 01.01.2014, skal alle boliger som selges med utleiedel ha foretatt en radonmåling av i boligens utleide del. Iht. strålevernforskriften §6 ligger tiltaksgrensen for å senke nivået dersom målingen kommer over 100 Bq/m3, for boliger hvor eier ikke bor eller oppholder seg. Radonnivået skal uansett ikke overstige grenseverdien på 200 Bq/m3 i slike bygninger og lokaler.

  Byggemåte

  Spesifikasjoner - enebolig:

  • Betongfundamenter.
  • Drenering og utvendig fuktsikring av grunnmur fra byggeår. Det er observert synlig utvendig fuktsikring av grunnmuren.
  • Grunnmur i lettklinkerbetong. Bygningen har yttervegger over grunnmur i bindingsverkskonstruksjon.
  • Yttervegger er kledd med stående trepanel. Pusset og malte overflater på grunnmursvegger over terreng.
  • Valmet tak i trekonstruksjon. Krypeloft med adkomst via luke med stige i himling. Lufting i gesimser.
  • Yttertaket er tekket med takstein.
  • Takrenner og nedløp i metall med utkast på tomten. Pipe over yttertak har fotbeslag. Øvrige beslag i metall.
  • Takhatter i metall. Takhatter skiftet 2026, i etterkant av befaringen til takstmannen.

  
  

  Spesifikasjoner - utebod:

  • Utebod oppført i enkel trekonstruksjon kledd med malt panel.
  • Yttertak i trekonstruksjon, tekket med takplater av PVC.
  • Tofløyd boddør i trekonstruksjon.

  Selgers egenerklæringsskjema

  Selger har kommentert på følgende spørsmål i egenerklæringsskjema som er en del av salgsoppgaven:
  Våtrom:
  Har det vært feil på bad, vaskerom eller toalettrom?
  Ja. Lekkasje i vegg mellom gjestetoalett og kjøkken. Rørlegger byttet rør i vegg. Toalettrom renovert.

  Tak, yttervegg og fasade:
  Er det utført arbeid på tak, yttervegg, vindu eller annen fasade?
  Ja, 2026 - Faglært. Nye takhatter med innvendige foringer. Dokumentasjon foreligger.

  Rør:
  Er det utført arbeid på utvendige eller innvendige avløpsrør eller vannrør?
  Ja, 2025 - Faglært. Skiftet rør i vegg mellom gjestetoalett og kjøkken av rørlegger. Dokumentasjon foreligger.

  Ventilasjon og oppvarming:
  Er det eller har det vært nedgravd oljetank på eiendommen?
  Ja. Glassfibertank for parafin. Tanken ble tømt og trykkprøvet og efterfylt med bioparafin til parafinbrenner under peisene i 2020.

  Planer og godkjenninger:
  Er det utført radonmåling?
  Ja. Utført desember 2025 - januar og februar 2026 med Airthings Soverom 42 Bq/m3 Good over 128 dager Stue 69 Bq/m3 Good over 78 dager Dokumentasjon fra Airthings er rombetegnelsene byttet om.

• Økonomi
  Kommunale avgifter

  Kommunale avgifter er estimert til kr 39 811,55 for år 2026. Beløpet er basert på gjeldende satser og forbruk, og det tas forbehold om endringer som følge av justeringer i kommunale gebyrer eller avregning.

  Løpende kostnader

  Eiendommens løpende kostnader omfatter blant annet avtale om privat brøyting av fellesareal via Vaktmesterkompaniet. Kostnaden utgjør kr 18 133 per sesong, fordelt på 5 andeler, tilsvarende kr 3 627 for vinteren 2025/2026. Selger har hatt abonnement på alarm fra Sector Alarm med en årlig kostnad på kr 10 352. Internett leveres fra Telenor, med en opplyst kostnad på kr 2 994 per måned, inkludert hybelleiligheten. I tillegg påløper kostnader til strømforbruk, innbo- og bygningsforsikring, kommunale avgifter, eiendomsskatt samt utvendig og innvendig vedlikehold.

  Oppgitte kostnader er basert på nåværende eiers bruk og utgifter de senere år. Faktiske kostnader vil kunne variere avhengig av husstandens størrelse, bruksmønster, innetemperatur, valg av leverandører, avtaler, kanalpakker og bredbåndshastighet.

  Eiendomsskatt

  Eiendomsskatt er estimert til å utgjøre kr. 11.530,- for år 2026. Estimatet er ikke endelig fastsatt og kan avvike som følge av endringer i kommunale satser, taksering eller øvrige beregningsgrunnlag.

  Forsikring

  Forsikringsselskap: If Skadeforsikring. Polisenummer: 5022380.

  Kjøper må selv tegne egen hus- og innboforsikring.

  Formuesverdi

  Primær formuesverdi kr. 12 264 870,-.
  Sekundær formuesverdi kr. 23 949 814,-.
  Gjeldende for ligningsåret 2025.
  

  Oppgitt formuesverdi er basert på siste tilgjengelige fastsatte formuesverdi fra Skatteetaten. Årstall angir hvilket ligningsår verdien er knyttet til, og endelig formuesverdi kan avvike. Formuesverdien avhenger blant annet av om boligen benyttes som primær- eller sekundærbolig. Primærbolig verdsettes normalt til en lavere andel av beregnet markedsverdi (om lag 25 %). For primærbolig kan verdsettelsen variere avhengig av boligens verdi og gjeldende regelverk. Sekundærbolig verdsettes til en høyere andel (inntil 100 %). Det er vedtatt endringer i beregningsmodellen for formuesverdi fra skatteåret 2026, og endelig formuesverdi kan bli høyere enn oppgitt.

• Oppvarming og energiattest
  Oppvarming

  Boligen oppvarmes hovedsakelig med elektrisitet via panelovner. I 1. etasje er det montert en luft-til-luft varmepumpe, samt murt peis i forstue med hvite vanger, sokkel og hvitmalt kappe. Under peisinnsatsen er det installert parafinbrenner fra byggeåret, tilknyttet original tank som er omgjort til bioolje. Brenneren har ikke vært i regelmessig bruk siden 2022. I stuen er det ytterligere en murt peis, kledd med ubehandlet skifer og med hvitmalt kappe.

  Begge bad i 1. etasje har elektriske varmekabler i gulv, og vaskerommet er utstyrt med veggmontert stråleovn.

  I underetasjen er det varmekabler i gang, trimrom, innredet rom og bad i hoveddelen. I hybelleiligheten er det varmekabler i stue/kjøkken, soverom og bad.

  Informasjon om strømforbruk

  Selgers strømforbruk er opplyst til ca. 23 000 kWh i perioden juni 2024 til august 2025. Forbruket vil kunne variere avhengig av husstandens størrelse, bruksmønster og temperaturforhold.

  Denne boligen har valgt Norgespris på strøm. Dette er en statlig ordning som skal gi forutsigbar strømpris gjennom året. Nettleie, avgifter og eventuelle påslag kommer i tillegg. Avtalen har årlig binding og utløper for denne boligen 31.12.2026. Prisen settes for hvert kalenderår i statsbudsjettprosessen. Strømstøtteordning gjelder ikke ved Norgespris.

  Energimerking

  Oppvarmingskarakter:Gul
  Energikarakter: E

  Se fullstendig energiattest fra selger som vedlegg til salgsoppgave.
  Megler har intet ansvar for informasjon som følger av energiattest.

• Områdebeskrivelse
  Beliggenhet

  Boligen ligger i et veletablert og meget attraktivt boligområde på Vettakollen, kjent for sin ro og nærhet til marka. Området er preget av grønne omgivelser, store tomter og en variert bebyggelse bestående av eneboliger, rekkehus og leiligheter. Vettakollen er et populært område for barnefamilier og andre som ønsker naturnære omgivelser kombinert med enkel tilgang til byen.

  Området byr på flotte turmuligheter i Nordmarka gjennom hele året. Like i nærheten går en sti opp til Vettakollen, hvor man kan nyte et flott utsyn over Oslofjorden. Stien er koblet til Ankerveien, en av Oslos mest populære turstier, som blant annet leder til Sognsvann.

  Det er kort sykkelavstand til Hemingbanen, et omfattende idrettsanlegg med flere fotballbaner, friidrettsområde, terrengløype, idrettshall for håndball og basketball, samt en moderne hall med fire tennisbaner og en stor trampolinegrop. I tillegg er det kort vei til Gressbanen, som vinterstid benyttes som skøytebane. Området byr også på klatrevegg, flere lekeplasser og treningssentre.

  I nærheten ligger også Holmenkollen med gode fasiliteter for hopp, langrenn, skiskyting og rulleski. Oslo Sommerpark på Tryvann er Skandinavias mest besøkte klatrepark med 12 løyper i ulike vanskelighetsgrader samt egen knøttepark for de minste. Vinterstid finner man Oslo Vinterpark på Tryvann med 18 nedfarter og 11 heiser.

  Det er kort vei til dagligvarehandel på Slemdal og i Holmenkollveien. Videre er det kort avstand til Vinderen senter med et bredt utvalg av servicetilbud, blant annet kafe og bakeri, sportsforretning, klesbutikker, post, vinmonopol, apotek, blomsterbutikk og dagligvarebutikker.

  Området har gode forbindelser med offentlig transport. Boligen ligger mellom Skådalen og Vettakollen T-banestasjon, begge omtrent 150–200 meter unna. Herfra tar det cirka 15 minutter med T-banen til Majorstuen og videre til Oslo sentrum.

  Fra boligen er det kort gangavstand til flere barne- og ungdomsskoler. Svendstuen barneskole og Midtstuen ungdomsskole ligger begge rundt 10 minutters gange unna. Nærområdet har også Montessoriskole, internasjonal skole samt et godt utvalg av både private og kommunale barnehager. Flere videregående skoler finnes også i nærliggende områder.

• Offentlige forhold
  Regulering

  Eiendommen er regulert til byggeområde for boliger (område B) i henhold til reguleringsplan S-4381, datert 11.06.2008.

  Byggesaker i nærheten av eiendommen:
  Båntjernveien 2 B - riving av eksisterende bolig og oppføring av ny enebolig
  Saksnummer: 2025/09282 - Byggesak
  Mottatt sak: 13.09.2025
  Kobling: Denne saken er en fortsettelse av sak 201900177
  Status: Under behandling

  Einar Skjæraasens vei 21 - utvidelse og oppgradering av Midtstuen skole
  Saksnummer: 2025/23143 - Byggesak
  Mottatt sak: 16.12.2025
  Status: Under behandling

  Frognerseterveien 63 - oppføring av midlertidig skolebygning - Midtstuen skole
  Saksnummer: 2025/08309 - Byggesak
  Mottatt sak: 12.09.2025
  Kobling: Denne saken er en fortsettelse av sak 202459412
  Status: Under behandling

  Gulleråsveien 32 - tilbygg, fasadeendringer, bruksendring til bolig i kjeller og innvendige ombygginger
  Saksnummer: 2025/08622 - Byggesak
  Mottatt sak: 12.09.2025
  Kobling: Denne saken er en fortsettelse av sak 202307186
  Status: Under behandling

  Gulleråsveien 33E - oppføring av fire eneboliger
  Saksnummer: 2026/00365 - Byggesak
  Mottatt sak: 12.01.2026
  Status: Under behandling

  Gulleråsveien 34 - oppføring av enebolig
  Saksnummer: 2025/08308 - Byggesak
  Mottatt sak: 12.09.2025
  Kobling: Denne saken er en fortsettelse av sak 202459511
  Status: Under behandling

  Huldreveien 5 A - ombygging av enebolig
  Saksnummer: 2025/19142 - Byggesak
  Mottatt sak: 24.10.2025
  Kobling: Denne saken er en fortsettelse av sak 202114258
  Status: Under behandling

  Skogryggveien 21 - oppføring av fire eneboliger og garasjer og riving av bolig og garasje
  Saksnummer: 2025/17638 - Byggesak
  Mottatt sak: 24.10.2025
  Kobling: Denne saken er en fortsettelse av sak 202305696
  Status: Under behandling

  Skogryggveien 35 - riving av garasje og oppføring av to eneboliger
  Saksnummer: 2025/04305 - Byggesak
  Mottatt sak: 04.09.2025
  Kobling: Denne saken er en fortsettelse av sak 202305461
  Status: Under behandling

  Skogryggveien 39 - oppføring av teknisk bygg med nytt signalrom
  Saksnummer: 2026/01524 - Byggesak
  Mottatt sak: 10.02.2026
  Status: Under behandling

  Skådalsveien 15 A - oppføring av enebolig - Hus 2 A
  Saksnummer: 2025/09296 - Byggesak
  Mottatt sak: 13.09.2025
  Kobling: Denne saken er en fortsettelse av sak 201816221
  Status: Under behandling

  Skådalsveien 15 B - oppføring av enebolig - Hus 2B
  Saksnummer: 2025/19478 - Byggesak
  Mottatt sak: 25.10.2025
  Kobling: Denne saken er en fortsettelse av sak 201816224
  Status: Under behandling

  Skådalsveien 15 C - oppføring av enebolig - Hus 2C
  Saksnummer: 2025/19477 - Byggesak
  Mottatt sak: 25.10.2025
  Kobling: Denne saken er en fortsettelse av sak 201816226
  Status: Under behandling

  Skådalsveien 15 D - oppføring av enebolig - Hus 1A
  Saksnummer: 2025/09293 - Byggesak
  Mottatt sak: 13.09.2025
  Kobling: Denne saken er en fortsettelse av sak 201816269
  Status: Under behandling

  Skådalsveien 15 G - oppføring av enebolig - Hus 4 B og parkering
  Saksnummer: 2025/09294 - Byggesak
  Mottatt sak: 13.09.2025
  Kobling: Denne saken er en fortsettelse av sak 201816262
  Status: Under behandling

  Skådalsveien 15 H - oppføring av enebolig - Hus 4A, fjerne uthus
  Saksnummer: 2025/09295 - Byggesak
  Mottatt sak: 13.09.2025
  Kobling: Denne saken er en fortsettelse av sak 201816261
  Status: Under behandling

  Skådalsveien 15 J - oppføring av enebolig - Hus 3A
  Saksnummer: 2025/19476 - Byggesak
  Mottatt sak: 25.10.2025
  Kobling: Denne saken er en fortsettelse av sak 201816244
  Status: Under behandling

  Skådalsveien 15 K - oppføring av enebolig - Hus 3 B
  Saksnummer: 2025/19475 - Byggesak
  Mottatt sak: 25.10.2025
  Kobling: Denne saken er en fortsettelse av sak 201816245
  Status: Under behandling

  Skådalsveien 23 C - riving og oppføring av tre eneboliger og tomannsbolig med underjordisk garasje
  Saksnummer: 2025/08979 - Byggesak
  Mottatt sak: 13.09.2025
  Kobling: Denne saken er en fortsettelse av sak 202117235
  Status: Under behandling

  Stjerneveien 12 A - oppføring av dobbeltgarasje
  Saksnummer: 2025/08177 - Byggesak
  Mottatt sak: 12.09.2025
  Kobling: Denne saken er en fortsettelse av sak 201000066
  Status: Under behandling

  Svenstuveien 8 B-C - oppføring av to eneboliger - Hus 1-2 og felles garasje
  Saksnummer: 2025/07179 - Byggesak
  Mottatt sak: 12.09.2025
  Kobling: Denne saken er en fortsettelse av sak 201500889
  Status: Under behandling

  Svenstuveien 12B - oppføring av enebolig
  Saksnummer: 2025/04044 - Byggesak
  Mottatt sak: 28.08.2025
  Status: Under behandling

  Plansaker i nærheten av eiendommen:
  Ankerveien 6 og Kristianiasvingen 1 - Utarbeidelse av planforslag
  Saksnummer: 202217195 - Reguleringssak
  Mottatt sak: 23.11.2022
  Status: Saken er avsluttet

  Einar Skjæraasens vei 21 - planforslag til offentlig ettersyn
  Saksnummer: 202105941 - Reguleringssak
  Mottatt sak: 11.04.2021
  Kobling: Denne saken fortsetter i sak 2025/09927
  Oslobygg KF foreslår å omregulere Einar Skjæraasens vei 21 m.fl. fra tomt for offentlig bygning Skole, øvrige kommunaltekniske anlegg, barnehage, parkeringsplasser, kjøreveg, fortau og friområde til blant annet undervisning, barnehage og idrettsanlegg (flerbrukshall), parkering, kjøreveg, fortau og friområde.

  Gulleråsveien 3 - 5 (Hemingbanen) - Utarbeidelse av planforslag (Fortsettelse av sak 202116109)
  Saksnummer: 202308821 - Reguleringssak
  Mottatt sak: 06.06.2023
  Kobling: Denne saken fortsetter i sak 2025/06736

  Kristianiasvingen 55 (Villa Eckbo) - Utarbeidelse av planforslag
  Saksnummer: 202463184 - Reguleringssak
  Mottatt sak: 20.12.2024
  Kobling: Denne saken fortsetter i sak 2025/06857
  Kultur, bevertning, tjenesteyting, kontor og bolig.

  Revisjon av reguleringsplan for småhusområder i Oslos ytre by (småhusplanen) - Fortsetter i sak 202300230
  Saksnummer: 202102096 - Reguleringssak
  Mottatt sak: 05.02.2021
  Status: Saken er avsluttet

  Det rives, bygges og rehabiliteres i området. For informasjon om eventuelle arbeider i nærliggende områder anbefaler vi et søk på plan og bygg sin sakinnsyn portal: https://www.oslo.kommune.no/plan-bygg-og-eiendom/

  Arealbekreftelse

  Arealbekreftelse fra kommunen følger vedlagt.

  Bevaringsverdig

  Eiendommen er ikke registrert på byantikvarens gule liste.

  Konsesjon / Odel / Boplikt

  Det er ingen konsesjon, odel eller boplikt knyttet til salget av denne eiendommen.

  Ferdigattest / Brukstillatelse

  Det foreligger ferdigattest for oppføring av enebolig med hybelleilighet, datert 02.03.1983.
  
  
  Boligens godkjente plantegninger, datert 02.04.1976, er kontrollert opp mot dagens planløsning. Det er avvik mellom godkjente tegninger og dagens bruk/planløsning.
  
  
  Følgende avvik er registrert:

  • Det minste soverommet i 1. etasje er opprinnelig byggemeldt som arbeidsrom.
  • I underetasjen er det etablert et soverom i hybeldelen. Arealet er hentet fra deler av byggemeldt hybel og sovealkove.
  • Innredet rom i underetasjen er byggemeldt som omkledningsrom.

  
  

  Krav til rømning: (Branntekniske forskrifter). Innredet areal (hoveddel) i underetasjen skal ha min. to rømningsveier. Trappeadkomst til første etasje er eneste rømningsvei. Branntekniske forskrifter er derfor ikke oppfylt.

  Lysinnfall underetasje (hoveddel): Krav til lysinnfall i oppholdsrom regnes som oppfylt når del av vindu over terreng dekker ca. 10 % av gulvflaten. Kravet er sjelden oppfylt i innredede kjellere/underetasjer, og denne type arealer kan bli godkjent til tross for at kravet ikke er oppfylt fullt ut. Lysinnfall og utsyn i denne underetasjens hoveddel oppfyller ikke kravet til lysinnfall slik dette er uttrykt i byggeforskriftene. Se for øvrig teknisk forskrift til plan og bygningsloven.

  Kjøper bærer selv risikoen for fremtidig bruk av rommene og for eventuelle pålegg fra det offentlige. Meglerforetaket oppfordrer interessenter til å lese gjennom fullstendig prospekt/salgsoppgave med vedlegg. Interessenter oppfordres også til å undersøke eiendommen nøye, gjerne sammen med sakkyndig. Dette bør gjøres før bud inngis.

  Vei, vann og avløp

  Eiendommen er tilknyttet offentlig vann og avløp via private stikkledninger. Adkomst fra privat vei. Eiendommen har ideell andel 1/5 i realsameie, gnr. 35, bnr. 731, som omfatter fellesareal med innkjørsel, vei og carport.

  Det foreligger avtale om privat brøyting av fellesarealet via Vaktmesterkompaniet. Kostnaden er kr 18 133 per sesong, fordelt på 5 andeler, tilsvarende kr 3 627 for vinteren 2025/2026.

  Tinglyste rettigheter og heftelser

  På eiendommen kan det være tinglyst erklæringer/avtaler som for eksempel rett til kommunen til å anlegge vann- og kloakkledninger inkl. reparasjon av disse, bestemmelser om bebyggelsen, gjerder, vei og adkomstrettigheter. Disse erklæringene/avtalene vil følge eiendommen ved salg, og kan ikke slettes.

  På eiendommen er det tinglyst følgende heftelser og rettigheter som følger eiendommens matrikkel ved overskjøting til ny hjemmelshaver:

  Dnr. 19242, tgl. 08.10.1975 - Best. om vann/kloakkledn.
  Kan ikke slettes uten samtykke fra kommunen
  

  Dnr. 6202, tgl. 08.04.1975 - Registrering av grunn
  Registrering av grunn

  Legalpant

  Kommunen har legalpant som sikkerhet for betaling av kommunale avgifter og eventuell eiendomsskatt. Legalpant er pant som ikke kommer frem av grunnboksutskriften, og har bedre prioritet enn for eksempel lån til bank som er tinglyst på eiendommen.

• Andre kjøpsforhold
  Overtagelse

  Overtagelse skjer etter avtale med selger. Før boligen overleveres kjøper, skal fullt oppgjør og omkostninger være mottatt på meglers klientkont.

  Boligselgerforsikring

  Selger har tegnet boligselgerforsikring.

  Boligkjøperpakke

  Sammen med Gjensidige har vi skreddersydd et gunstig forsikringskonsept for deg som kjøper bolig. Kjøpere (ikke juridiske personer) har anledning til å tegne Boligkjøperpakken.

  Pakken inkluderer bl.a. husforsikring, innboforsikring Pluss, dobbel rentedekning, flytteforsikring og boligkjøperforsikring som gir deg juridisk bistand dersom du ønsker å reklamere på boligkjøpet. Kjøpere (ikke juridiske personer) kan også velge å kun tegne boligkjøperforsikring. 

  Boligkjøperpakken/Boligkjøperforsikring må tegnes senest i forbindelse med kontraktsmøtet. Produktark for Boligkjøperpakken og Boligkjøperforsikring ligger vedlagt i salgsoppgaven. Ta kontakt med megler for ytterligere informasjon.

  Løsøre og tilbehør

  Følgende medfølger handelen:

  • Integrerte hvitevarer på kjøkken.

  
  

  Det gjøres spesielt oppmerksom på at boligens tilbehør og løsøre ikke medfølger handelen med mindre dette fremkommer av nærværende prospekt. Med mindre annet er spesifisert i salgsoppgaven gjelder NEFs normgivende liste over løsøre og tilbehør. Løsøre og tilbehør som medfølger overdras uten noen form for garantier, foruten eventuell gjenværende leverandørgaranti.

  Diverse

  Eier opplyser om en nedgravd parafintank på tomten. Fra 1. januar 2020 ble det forbudt å bruke fossil fyringsolje og parafin til oppvarming av bygninger. Tanker som permanent tas ut av bruk, skal tømmes og graves opp. Tanker som ikke kan gjenbrukes uten å representere fare for lekkasje, skal destrueres. Kommunen kan i særlige tilfeller gi tillatelse til at tanker som permanent tas ut av bruk, rengjøres og fylles med sand, grus o.l. i stedet for oppgraving. Eier opplyser at tanken er endret til bruk av bioparafin.

• Kjøpsvilkår
  Budgivning

  Alle bud skal inngis skriftlig til megler, som formidler disse videre til selger. Kravet til skriftlighet gjelder også budforhøyelser og motbud, aksept eller avslag fra selger. Budgivere som byr sammen er selv ansvarlige for interne avklaringer og samtykke knyttet til budgivningen.

  Bud kan legges inn på eiendommens finn-annonse ved å trykke på knappen «gi bud» eller via vår hjemmeside. Ved elektronisk budgivning legges bud inn ved å benytte BankID. Bud kan også inngis på budskjema vedlagt i salgsoppgaven. Før megler formidler bud til selger, skal megler innhente gyldig legitimasjon og signatur fra budgiver. Kravet til legitimasjon og signatur er oppfylt for budgivere som benytter Bank-ID og vi oppfordrer derfor alle til å gi bud elektronisk ved å benytte GI BUD knappen på eiendommens hjemmeside på www.tinholt.no. Eventuelle forhøyelser kan sendes ved å svare direkte på mottatt sms fra meglers system, til megler. Alle budforhøyelser skal bekreftes av megler.

  For at budene skal kunne bli behandlet og videreformidlet skriftlig til alle involverte parter, må alle bud ha en tilstrekkelig lang akseptfrist, jf. eiendomsmeglingsforskriften § 6-3. Selger må også skriftlig akseptere budet før aksept kan formidles til budgiver.

  Akseptfrist på alle bud skal være minimum 30 minutter, og budforhøyelser må skje i god tid før fristens utløp. Bud som ikke er skriftlig, eller som har kortere akseptfrist enn til kl. 12.00 dagen etter siste annonserte visning, vil ikke bli formidlet til selger. Megler skal så snart som mulig bekrefte skriftlig overfor budgivere at budene deres er mottatt. Selger står fritt til å akseptere eller forkaste et hvert bud og er således ikke forpliktet til å akseptere det høyeste budet på eiendommen.

  Eiendomsmegler har ikke lov til å formidle hemmelige bud eller bud med forbehold som hindrer megler i å formidle budet til andre enn selger, jf eml  6-8 (3). Slike bud vil derfor ikke bli formidlet til selger. Eiendomsmegler er iht eml § 6-8(6) pålagt å gjennomføre kontroll av budgivernes finansiering. Dersom det ikke er mulig for megler å gjennomføre dette før aksept av bud plikter megler å advare selger om risiko knyttet til dette.

  Etter at eiendommen er solgt vil kjøper og selger få tilsendt budjournal. Øvrige budgivere kan få utlevert kopi av budjournalen i anonymisert form. Det gjøres oppmerksom på at budgiver også vil være den som vil stå som kjøper av eiendommen. Dersom man etter at bud er akseptert ønsker å endre hvem som skal stå som eier, forutsetter dette at selger godkjenner en slik endring. Alle involverte parter skal signere kjøpekontrakt og er solidarisk ansvarlig for kjøpet frem til oppgjør er gjennomført.

  For mer informasjon om budgivningsprosessen, se «Forbrukerinformasjon om budgivning», som er vedlagt salgsoppgaven, eller ta kontakt med megler.

  Salgsbetingelser

  Eiendommen skal overleveres kjøper i tråd med det som er avtalt. Det er viktig at kjøper setter seg grundig inn i alle salgsdokumentene. Salgsoppgaven er basert på de opplysningene selger har gitt til megler, den bygningssakkyndiges tilstandsrapport, samt opplysninger innhentet fra kommunen, Kartverket og andre tilgjengelige kilder.

  Det er forventet at kjøper setter seg grundig inn i alle salgsdokumentene, herunder salgsoppgave, tilstandsrapport og selgers egenerklæring. Kjøper anses kjent med forhold som er tydelig beskrevet i salgsdokumentene. Forhold som er beskrevet i salgsdokumentene kan ikke påberopes som mangler. Dette gjelder uavhengig av om kjøper har lest dokumentene.

  Alle interessenter oppfordres til å undersøke eiendommen nøye, gjerne sammen med fagkyndig før bud inngis. Kjøper som velger å kjøpe usett kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe han burde blitt kjent med ved undersøkelsen. Det kan være avvik fra dagens rombruk/rombenevnelser sammenlignet med det som er byggemeldt/godkjent.

  Dersom det er behov for avklaringer, anbefaler vi at kjøper rådfører seg med eiendomsmegler eller en bygningssakyndig før det legges inn bud.

  På grunn av ulike avtalevilkår kan selger vurdere bud fra en som ikke er forbruker, ulikt fra en forbrukers bud. Dersom kjøper ikke er forbruker, er selger sitt mulige mangelsansvar begrenset fordi eiendommen selges “som den er”. Selger kan ikke ta «som den er» forbehold ovenfor en forbrukerkjøper. Selv et lavere bud fra en som ikke er forbruker kan foretrekkes fordi begrensningen i mulig mangelsansvar kan ha egenverdi for selger. Selger står fritt til å forkaste eller akseptere ethvert bud, og er for eksempel ikke forpliktet til å akseptere høyeste bud.

  Lov om avhending av fast eigedom (avhendingslova)
  Frivillig salg av fast eiendom reguleres av Lov om avhending av fast eiendom av 3. juli 1992 nr. 93.

  Lov om avhending av fast eigedom (avhendingslova)

  Frivillig salg av fast eiendom reguleres av Lov om avhending av fast eiendom av 3. juli 1992 nr. 93.

  Forbrukerkjøp/avtalevilkår

  Med forbrukerkjøp menes kjøp av eiendom når kjøperen er en fysisk person som ikke hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet.

  Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen, eller det foreligger brudd på bestemmelsene i avhendingsloven §§ 3-2 til 3-8. Hvis eiendommen ikke er i samsvar med det kjøperen må kunne forvente ut ifra alder, type og synlig tilstand, kan det være grunnlag for mangelskrav. Det samme gjelder hvis det er holdt tilbake eller gitt uriktige opplysninger om eiendommen. Dette gjelder likevel bare dersom man kan gå ut ifra at det virket inn på avtalen at opplysningen ikke ble gitt eller at feil uriktige opplysninger ikke blir rettet i tide på en tydelig måte.

  En bolig som har blitt brukt i en viss tid, har vanligvis blitt utsatt for slitasje og skader kan ha oppstått. Slik bruksslitasje må kjøper regne med og det kan avdekkes enkelte forhold etter overtakelse som nødvendiggjør utbedringer. Normal slitasje og skader som nødvendiggjør utbedring, er innenfor hva kjøper må forvente og vil ikke utgjøre en mangel.

  Boligen kan ha en mangel etter avhendingsloven § 3-3 dersom det er avvik mellom opplyst og faktisk innvendig areal, forutsatt at avviket er på 2% eller mer og minimum 1 kvm.

  Ved beregning av et eventuelt prisavslag eller erstatning må kjøper selv dekke tap/kostnader opptil et beløp på kr 10.000 (egenandel).

  Profesjonell (næringsdrivende) avtalevilkår

  Hvis kjøper er en juridisk person, eller en fysisk person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet, vil kjøpet ikke anses som et forbrukerkjøp.

  Dersom kjøper ikke er forbruker selges eiendommen «som den er», og selgers ansvar er da begrenset jf. avhl. § 3-9, 2. pktm. Informasjon om kjøpers undersøkelsesplikt, herunder oppfordringen om å undersøke eiendommen nøye, gjelder også for kjøpere som ikke anses som forbrukere.

  Lov om hvitvasking

  Eiendomsmeglingsforetak plikter etter lov om hvitvasking å gjennomføre kontrollhandlinger knyttet til kjøper og selgers identitet og forhold knyttet til gjennomføringen av handelen. Dette omfatter også opplysninger om kundeforholdets formål og tilsikrede art. For kjøper må kontroll av legitimasjon skje senest ved inngåelse av kontrakt. Signering med bankID er regnet som gyldig legitimasjonskontroll.

  Ved oppdrag hvor juridiske personer (selskap) er part må eiendomsmegler også gjennomføre kontroll av hvilke fysiske personer som kontrollerer selskapet (reelle rettighetshavere). Dersom megler ikke klarer å gjennomføre pålagte kundetiltak må megler avvise kunden og oppdraget. Megler har også plikt å melde forhold som ikke er avklart og fremstår som mistenkelige til Økokrim. Megler kan også i enkelte tilfeller ha plikt til å stanse gjennomføringen av handelen.

  Betalingsbetingelser

  Oppgjør skal betales i en samlet innbetaling fra norsk bank. Betaling fra utlandet tillates kun i unntakstilfeller og dersom det er avklart med megler i anledning avtaleinngåelse (budaksept).

  Finansiering

  Vi har løpende kontakt med finansinstitusjoner som kan tilby lån med konkurransedyktige betingelser. Hvis ønskelig formidler vi gjerne kontakt.

  Kjøpekontrakt

  Kjøper og selger er forpliktet til å undertegne standard kjøpekontrakt utarbeidet av Tinholt i forbindelse med eiendomstransaksjonen. Eiendomsmegler sin standardkontrakt inneholder bl.a. bestemmelser om at dersom det foreligger vesentlig mislighold, har selger rett til å heve etter 30 dager fra avtalt betalingstid. Kjøper aksepterer dette som bindende for seg. Det forutsettes at hjemmel til eiendommen overføres til kjøper. Dersom dette ikke er ønskelig må det tas forbehold i budet. Kjøpekontrakt kan besiktiges hos eiendomsmegler før bud inngis. Kontakt eiendomsmegler for spørsmål.

  Personopplysningsloven

  Personopplysninger blir behandlet i samsvar med personopplysningsloven.

• Om oppdraget
  Meglers vederlag / Utlegg

  Følgende er avtalt om meglers vederlag, og skal betales av selger:

  Provisjon 0,85 % av salgssummen inkl. mva

  Tilrettelegging : 15 500,-
  Oppgjørshonorar: 7 900,-
  Visninger/overtagelse pr stk. : 3 500,-
  Utsatt betaling (valgfritt*): 4 900,-
  Tinholt Boost Medium : 8 900,-

  Dersom handel ikke kommer i stand eller oppdraget sies opp, har oppdragstaker krav på rimelig vederlag for medgått tid/utført arbeid og avtalte utgifter (utgifter til påløpte visninger, innhenting av opplysninger, markedspakke og tilrettelegging), samt eventuelle utlegg. Alle priser er inkl. mva.

  Meglerforetaket mottar betaling for tilleggstjenester som tilbys i sammenheng med eiendomshandelen. Dette gjelder blant annet strømleverandører, boligkjøperprodukter, boligalarm o.l.)

  Vedlegg til salgsoppgaven

  Vedleggene er en del av den komplette salgsoppgaven. Det er viktig at interessenter setter seg godt inn i vedleggene og kontakter megler med eventuelle spørsmål før bud inngis.

  Megler

  Ansvarlig megler er:
  Ina Sartz
  Partner/Eiendomsmegler.
  +47 90 05 69 73 / [email protected].

  Meglerforetaket

  Tinholt Eiendomsmegling AS.
  Org. nr. 928 582 906.
  Bygdøy Allé 60
  0265 Oslo.

• Dokumenter
  • Salgsoppgave