Elisenbergveien 5

Rålekker & påkostet 6R | Takhøyde 3,6m| 3 bad + vaskerom| Betydelig oppusset 23/24| Kakkelovn | Nytt el-anlegg

Prisantydning

17 000 000,-

Omkostninger

419 360,-

Fellesgjeld

131 324,-

Totalpris

17 550 684,-

Eiendomstype

Leilighet

Eieform

Eierseksjon

Byggeår

1900

Soverom

3

Bad

3

Internt brukseareal

155 m²

Eksternt bruksareal

6 m²

Tomtetype

Eiet

Energimerking

G

Egenskaper

• Sentralt
• Moderne

Fasiliteter

• Bredbåndstilknytning
• Peis / ildsted
• Offentlig vann / kloakk

Beskrivelse

Informasjon

• Nøkkelinformasjon
  Oppdragsnummer

  201250352.

  Adresse og matrikkel

  Elisenbergveien 5.
  gnr. 212, bnr. 246, snr. 6 i Oslo.

  Eier

  Sofie Schumann.

  Etasje

  1. etasje.

  Byggeår

  1900.

  Tomt

  891,10 kvm. Tomten er eiet.

  Parkering/garasje

  Gateparkering etter gjeldende bestemmelser, samt beboerparkering i området.

  Priser beboerparkering: https://www.oslo.kommune.no/gate-transport-og-parkering/parkering/beboerparkering/priser-for-beboerparkeringstillatelse/

  Beregnet totalkostnad

  Prisantydning kr 17 000 000,-
  Andel fellesgjeld kr 131 324,-

  I tillegg til prisantydning og ev. fellesgjeld, påløper følgende omkostninger:
  
  418 270,00,- (Dokumentavgift)
  
  545,00,- (Tingl.gebyr skjøte)
  
  545,00,- (Tingl.gebyr pantedokument)
  
  9 950,00,- (Boligkjøperpakken Gjensidige)
  
  _______________________________________________________
  Totalpris inkl. omkostninger og fellesgjeld kr 17 560 634,-

  Det ovenstående forutsetter at eiendommen selges til prisantydning og at det kun tinglyses ett pantedokument. Det tas forbehold om endringer i offentlige gebyr.

• Arealer
  Boligens areal

  BRA-i: 155,0 m²
  BRA-e: 6,0m²
  TBA: m²

• Om boligen
  Innhold

  Leiligheten ligger i byggets 1. etasje og inneholder:
  Bad I, bad II, bad III, vaskerom, entré, to ganger, kjøkken, stue/kjøkken, stue, spisestue, tre soverom, garderobe.
  
  I tillegg disp. leiligheten en ekstern bod i kjeller.
  
  Ekstern bod er opplyst av selger, bruksrett er ikke kontrollert. Boder er fellesarealer som styret / laget / sameiet fordeler og kan omdisponere.

  Påkostninger

  – Pusset opp våtrom med tilhørende røropplegg og varmtvannsberedere.
  – Ny kjøkkeninnredning.
  – Nytt elektrisk anlegg.
  – Avrettet etasjeskiller og lagt nye innvendige overflater og montert nye innvendige dører.
  – Ny kakkelovn.
  – Nye vinduer i et soverom.

  Kjøkken

  Kjøkken 1 v/Stue
  Kjøkkeninnredning med glatte fronter- og profilerte fronter. Marmor på vegg over benkeskap.
  Marmor benkeplate med underlimt kum i kompositt.
  Ventilator.
  Induksjonstopp, stekeovn, oppvaskmaskin, mikrobølgeovn, vinkjøler, kjøleskap og fryser er integrert i innredningen.
  Automatisk vannstopper og komfyrvakt er montert.

  Kjøkken 2 mot bakgård:
  Epoq kjøkkeninnredning fra 2023/2024.
  Kjøkkeninnredning med glatte fronter. Laminat benkeplate med nedfelt kum i kompositt.
  Kullfilterventilator.
  Induksjonstopp, stekeovn og oppvaskmaskin er integrert i innredningen.
  Automatisk vannstopper og komfyrvakt er montert.
  Epoq kjøkkeninnredning fra 2023/2024.

  Bad

  Bad I
  Badet er i følge eier pusset opp i 2023/2024. Dokumentasjon er fremvist.
  Fliser på betong. Sluk i plast med klemring og synlig membran klemt i klemringen.
  Flislagte- og sparklet og malte overflater.
  Baderomsinnredning bestående av benkeskap med glatte fronter. Speil og belysning over servant.
  Dusj med innfellbare dører i herdet glass, servant, veggfestet klosett med innebygget sisterne og opplegg for vaskemaskin.

  Bad II
  Badet er i følge eier pusset opp i 2023/2024. Dokumentasjon er fremvist.
  Fliser på betong. Rennesluk i plast.
  Flislagte- og sparklet og malte overflater.
  Baderomsinnredning bestående av benkeskap med profilerte fronter. Speil og belysning over servant.
  Dusj på gulv med fast felt i herdet glass, servant og veggfestet klosett med innebygget sisterne.

  Bad III
  Badet er i følge eier pusset opp i 2023/2024. Dokumentasjon er fremvist.
  Fliser på betong. Rennesluk i plast.
  Flislagte overflater.
  Baderomsinnredning bestående av benkeskap med glatte fronter. Speil og belysning over servanter.
  Dusj med fast felt og innfellbare dører i herdet glass, dusj i badekar, dobbel servant i helstøpt plate og veggfestet klosett med innebygget sisterne.

  Vaskerom
  Vaskerommet er i følge eier pusset opp i 2023/2024. Dokumentasjon er fremvist.
  Fliser på betong. Sluk i plast.
  Flislagt oppkant- og sparklet og malte overflater.
  Baderomsinnredning bestående av benkeskap med glatte fronter og laminat benkeplate.
  Opplegg for vaskemaskin.

  Varmtvannstank

  Varmtvannsbereder på ca. 113 liter, produsert i 2023, montert innebygget i et soverom. Fast tilkoblingspunkt for strømtilførsel. Avløp fra sikkerhetsventilen. Automatisk vannstopper er montert.
  Varmtvannsbereder på ca. 200 liter, produsert i 2023, montert innebygget i vaskerom. Fast tilkoblingspunkt for strømtilførsel. Avløp fra sikkerhetsventilen. Automatisk vannstopper er montert.

  Overflater

  Gulv: Innvendige gulv er belagt med fliser og enstavs parkett.
  Vegger: Tapetserte og sparklet og malte plater.
  Himling: Sparklet og malte plater. Rosett og stukkatur. Himlingshøyde ca. 3,62 m målt i spisestue.

  Garderober

  Åpent garderobeskap med stang og hyller i garderoberom.
  Plassbygget garderobeskap med glatte fronter i et soverom.
  Plassbygget hems i trekonstruksjon i stue/kjøkken.

  Dører

  Ytterdører:
  Entrédør i brannklasse B-30.
  Entrédør i brannklasse EI-30 med 35 desibel lydmotstand.

  Innvendige dører:
  Profilerte innvendige dører.
  

  Elektrisk anlegg

  Det elektriske anlegget ligger i hovedsak skjult i konstruksjonen. Sikringstavle med jordfeilautomater, montert i gang.

  Når ble anlegget sist rehabilitert eller installert? 2023/2024.
  
  Samsvarserklæring signert og datert 01.02.2024 er fremvist.
  Samsvarserklæring signert og datert 16.04.2025 er fremvist.
  Samsvarserklæring signert og datert 04.06.2025 er fremvist

  Vinduer

  Vinduer med trelags isolerglass i et soverom, produsert i 2023.
  Vinduer med tolags isolerglass i stue/kjøkken, tre soverom, spisestue og kjøkken, produsert i 1986.
  Vinduer med tolags isolerglass i stue og spisestue, produsert i 1972.

• Teknisk standard
  Tilstandsgrad

  TG2 (Avvik som ikke krever umiddelbare tiltak / Avvik som kan kreve tiltak):
  - Vinduer
  Vinduer med tolags isolerglass fra 1972 og 1986. Disse er over forventet levetid og har redusert isolasjonsevne samt høyere varmetap.
  - Ventilasjon
  Ventilatoren på kjøkkenet er tilkoblet oppdriftskanal, noe som ikke er tillatt i bygårder av denne typen. Dette kan skape overtrykk og redusere luftsirkulasjonen, samt føre til at luft og lukt sprer seg til andre leiligheter via felleskanalen.
  
  For utfyllende informasjon rundt hvert punkt, se tilstandsrapport vedlagt i salgsoppgaven.

  Radonmåling

  I egen bolig er det ikke påbudt å måle radonverdiene eller gjøre tiltak, men det anbefales.

  Her kan man sjekke aktsomhetsområder for radon i kartdata fra NVE – søk med adresse:
  https://geo.ngu.no/kart/radon_mobil/
  

  Dersom man skal leie ut boligen:
  Dersom man skal leie ut boligen, pålegger strålevernforskriften (§ 6, 2016) alle som leier ut å sørge for at radonnivået er målt og dokumentert.

  Grenseverdiene er:
  Tiltaksgrense: 100 Bq/m³ (tiltak bør vurderes).
  Maksgrense: 200 Bq/m³ (nivået skal ikke overstiges).

  Byggemåte

  Utvendige bygningsdeler:
  - Grunnmur i granitt.
  - Yttervegger i murverk med pusset og malte overflater.
  - Valmet yttertak i trekonstruksjon, tekket med takstein.

  Innvendige bygningsdeler:
  - Felles trapper i stålkonstruksjon.
  - Etasjeskiller i trebjelkelag.
  - Dørcalling.
  - Bygningen har personheis.

  Selgers egenerklæringsskjema

  Selger har kommentert på følgende spørsmål i egenerklæringsskjema som er en del av salgsoppgaven:
  
  
  VÅTROM
  2. Er det utført arbeid på bad, vaskerom eller toalettrom?
  Ja.
  
  Navn på arbeid: Nytt arbeid
  Årstall: 2024.
  Hvordan ble arbeidet utført: Faglært.
  Fortell kort hva som ble gjort av faglærte: Alle bad og våtrom ble totalrenovert av forrige eier.
  Hvilket firma utførte jobben: Rørlegger Øst AS, Raidon AS, Tekoda elektro.
  Har du dokumentasjon på arbeidet: Ja.

  KJELLER
  5. Har sameiet eller borettslaget hatt problemer med fukt, vann eller oversvømmelse i kjeller eller underetasje?
  Ja.
  Beskrivelse: Det var problemer med fukt i kjelleren som resulterte i mugg på ting beboere hadde i bodene sine da jeg først flyttet inn grunnet en feil i avfuktingssytemet, men denne feilen ble reparert tidlig høst 2024 og jeg er ikke kjent med at det har vært problemer etter dette. I 2025 ble det installert ekstra luftavfukter i kjelleren.
  
  
  ELEKTRISITET
  9. Har det vært feil på det elektriske anlegget?
  Ja.
  Beskrivelse: De innebygde spottene i taket var svært ustabile og lyset gikk hyppig eller flakket. En av transformatorene til en spot hadde begynt å smelte. Det var også problemer med varmekablene på et bad. Det har også vært feil på hovedsikringen til leiligheten som førte til ustabil strømtilførsel til leiligheten.
  
  10. Er det utført arbeid på det elektriske anlegget?
  Ja.

  Navn på arbeid: Nytt arbeid.
  Årstall: 2024.
  Hvordan ble arbeidet utført: Faglært.
  Fortell kort hva som ble gjort av faglærte: Bryteren til varmekablene som ikke virket ble byttet og varmekablene har fungert fint siden.
  Hvilket firma utførte jobben: Tekoda Elektro AS.
  Har du dokumentasjon på arbeidet: Ja.
  
  Navn på arbeid: Nytt arbeid.
  Årstall: 2025.
  Hvordan ble arbeidet utført: Faglært.
  Fortell kort hva som ble gjort av faglærte: Alle spottene i taket samt tilhørende transformator ble byttet til en annen type. Alle lysbrytere ble også byttet da elektriker vurderte det som at de forrige bryterne også kunne være en del av problemet med flakkende lys.
  Hvilket firma utførte jobben: Boligelektrikeren AS.
  Har du dokumentasjon på arbeidet: Ja.

  Navn på arbeid: Nytt arbeid.
  Årstall: 2024.
  Hvordan ble arbeidet utført: Faglært.
  Fortell kort hva som ble gjort av faglærte: Hele det elektriske anlegget ble fornyet, inkludert nytt sikringsskap.
  Hvilket firma utførte jobben: Tekoda Elektro AS.
  Har du dokumentasjon på arbeidet: Ja.
  
  Navn på arbeid: Nytt arbeid.
  Årstall: 2026.
  Hvordan ble arbeidet utført: Faglært.
  Fortell kort hva som ble gjort av faglærte: Hovedsikringen til leiligheten ble byttet ut og oppgradert til dagens standard.
  Hvilket firma utførte jobben: Boligelektrikeren AS.
  Har du dokumentasjon på arbeidet: Ja.
  
  13. Er det utført arbeid på utvendige eller innvendige avløpsrør eller vannrør?
  Ja.
  
  Navn på arbeid: Nytt arbeid.
  Årstall: 2024.
  Hvordan ble arbeidet utført: Faglært.
  Fortell kort hva som ble gjort av faglærte: Alt av vann og avløp i boligen ble byttet ut ved renovasjon under forrige eier.
  Hvilket firma utførte jobben: Rørlegger Øst AS.
  Har du dokumentasjon på arbeidet: Ja.

  VENTILASJON OG OPPVARMING
  15. Har det vært feil på varmeanlegg eller ventilasjonsanlegg?
  Ja.
  Beskrivelse: Gulvvarmen på et bad sluttet å virke, men dette ble løst av Tekoda Elektro AS som nevnt under seksjon "Elektrisitet" og har ikke vært et problem siden.
  
  16. Er det utført arbeid på varmeanlegg eller ventilasjonsanlegg?
  Ja.
  
  Navn på arbeid: Nytt arbeid.
  Årstall: 2024.
  Hvordan ble arbeidet utført: Faglært.
  Fortell kort hva som ble gjort av faglærte: Forrige eier la varmefolie i alle gulv i boligen.
  Hvilket firma utførte jobben: Tekoda Elektro AS.
  Har du dokumentasjon på arbeidet: Ja.

  SOPP OG SKADEDYR
  22. Har det vært mugg, sopp eller råte i sameiet eller borettslaget?
  Ja.
  Beskrivelse: Også nevnt under seksjon "Kjeller". Det var en feil med avfukter i kjelleren og beboere opplevde at gjenstander i kjellerbodene kunne mugne. Jeg er ikke kjent med at det har vært mugg, sopp eller råte i selve bygget eller at dette har vært et videre problem etter at avfukter ble reparert og ekstra avfukter ble installert.
  
  PLANER OG GODKJENNINGER
  28. Er det andre forhold av betydning eller sjenanse for eiendommen eller nærområdet?
  Ja.
  Beskrivelse: Det har blitt sendt ut nabovarsel om byggeplaner/renovasjon i Elisenbergveien 10.
  
  32. Har du andre opplysninger om boligen eller eiendommen utover det du har svart?
  Ja.
  Beskrivelse: Jeg ønsker å presisere at hele boligen ble totalrenovert av forrige eier i siste halvdel av 2023-første halvdel av 2024, så alt er under 5 år gammelt og jeg er den første som har bodd i boligen siden renovasjonen.

• Økonomi
  Felleskostnader

  Felleskostnadene utgjør kr. 5 420,- pr. mnd.
  Felleskostnadene inkluderer:
  Vaktmester, renter, avdrag, trappevask, forsikringer, vedlikehold m.m.
  Internett/tv kr 500. .

  Sameiet står ovenfor fase 2 av en pågående rørfornying. I den forbindelse skal sameiet ta opp 800.000 kr ekstra i lån. Dette medfører en estimert økning på 303 kr/mnd for seksjon 6 fra 01.07.2026.

  Informasjon om fellesgjeld/lånevilkår

  Andel fellesgjeld utgjør kr. 131 324,- pr. 01.09.2025.

  Andel fellesgjeld utgjorde kr. 262.648 pr 31.12.2024, men det ble foretatt nedbetaling av fellesgjeld 01.09.2025 (50%).

  Selskapets totale fellesgjeld utgjør kr. 3 008 388,- pr. 22.09.2025.

  Bank: DnB (Annuitetslån)
  Lånenummer:1636.60.07370
  Nedbet. dato: 01.07.2042
  Rentesats: 6,95% pr 22.09.25

  Sameiet skal ta opp et ekstra lån på kr. 800.000,-, noe som vil føre til økt andel fellesgjeld, og herav en økning i felleskostnadene - estimert til kr. 303,-/mnd for seksjon 6.

  Informasjon om fellesformue

  Andel fellesformue utgjør kr. 18 371,- pr. 31.12.2024.

  Løpende kostnader

  Utover det som er nevnt under punktet «Felleskostnader», påløper det kostnader til for eksempel strøm, innboforsikring, innvendig vedlikehold, og ev. oppgradering av kanalpakker til tv og linjehastighet på internett hvor grunnpakke er inkludert.

  Eiendomsskatt

  Eiendomsskatt utgjør kr. 7312,00.- for 2025.

  Oslo kommune har eiendomsskatt. Eiendomsskatt beregnes slik: (skattegrunnlag (formuesverdi eller egen kommunal takst – ev. bunnfradrag) × promillesats = årlig eiendomsskatt. I Oslo er eiendomsskatten for boliger og fritidsboliger i 2025 satt til 2,35 promille, med bunnfradrag på inntil 4,7 millioner kroner.

  Formuesverdi

  Primær formuesverdi kr. 3 311 710,00.
  Sekundær formuesverdi kr. 11 159 586,00.
  Gjeldende for ligningsåret 2023.

  Skatteetaten fastsetter en beregnet markedsverdi («boligverdi») basert på boligtype, størrelse, beliggenhet og statistiske markedsdata. Denne verdien danner grunnlag for formuesverdien som brukes videre ved beregning av eiendomsskatt. For 2025 gjelder følgende regler: For primærbolig settes formuesverdien til 25 % av beregnet markedsverdi, mens den for sekundærbolig settes til 100 % av beregnet markedsverdi.

• Sameiet
  Navn og orgnr.

  Sameiet Elisenbergveien 5, Orgnr: 999 046 002.

  Sameiets forsikring

  Sameiet er forsikret i If med polisenummer SP309206.1.3.

  Om sameiet

  Sameiet består av 21 seksjoner i Elisenbergveien 5, gnr. 212 bnr. 246.

  Forretningsfører

  Forretningsfører er Lars Hvamstad.

  Styregodkjennelse

  Det er krav til styregodkjennelse av ny eier. Styret kan kun nekte godkjenning på saklig grunnlag. Dersom kjøper ikke blir godkjent, og dette ikke skyldes forhold på selgers side, må boligen/andelen/aksjene videreselges for kjøpers regning.

  Man kan ikke erverve mer enn to eierseksjoner i samme sameie.

  Adgang til utleie

  Denne leiligheten er en eierseksjon, og eierseksjonsloven kap. 4 gjelder.
  
  Godkjenning fra styret
  Alle leietakere må godkjennes av styret før leieforholdet starter. Utleier plikter å sende skriftlig søknad til styret med opplysninger om leietaker og leieperiode. Brudd på denne bestemmelsen kan ansees som mislighold. Dette kan gi grunnlag for pålegg, oppsigelse eller i ytterste konsekvens tvangssalg.
  
  Forpliktelser
  Ved utleie er seksjonseieren forpliktet til å gjøre leietakeren oppmerksom på sameiets vedtekter, husordensregler, og andre bestemmelser som gjelder for sameiet. Utleier er likevel ansvarlig for at leietaker overholder reglene.

  Plikt til å opplyse om endringer
  Utleier skal straks informere styret dersom leieforholdet avsluttes eller endres.

  Korttidsutleie
  Etter eierseksjonsloven § 24 a kan korttidsutleie skje i inntil 90 døgn per kalenderår uten styrets samtykke. Sameiet kan i vedtektene fastsette en lavere grense, men ikke under 60 døgn.

  Vedtekter og husordensregler

  Kjøper oppfordres til å gjøre seg kjent med vedtektene og husordensreglene som er vedlagt salgsoppgaven.

  Husdyrhold

  Ifølge megleropplysninger mottatt fra forretningsfører er dyrehold tillatt.

  Hva skjer i gården / vedlikehold etc

  Megler har innhentet informasjon fra styret om planlagt vedlikehold og eventuelle endringer i fellesgjeld/felleskostnader. Styret opplyser per 26.09.2025 følgende:
  "Det planlegges for en sannsynlig oppgradering av avfukting i kjeller, men ligger ikke an til endringer i felleskostnader per nå...".  
  
  I protokollen fra ordinært årsmøte 06.05.2025 fremgår det at sameiet står overfor utbedringsbehov, herunder fase 2 av rørutbedring varslet av Oslo kommune.
  Styret opplyser pr. 30.03.2026 følgende:
  "Bunnledningene i bygget og rør ut til kummen i bakgården har overskredet den estimerte levetiden på 50 år og må utbedres med såkalt strømpeforing. Første del av nødvendige utbedringer på rør i sameiet ble gjennomført i 2023 ved fornying av uttrekksledningen til det kommunale nettet, og nå tar vi altså resten av rørsystemet under bygget." For å finansiere prosjektene informerer styret om at det er vedtatt å oppta 800.000 ekstra i lån for sameiet i DNB. Lånopptaket medfører at felleskostnadene øker med 6 % pr. måned fra 01.07.2026. Økning i felleskostnadene for seksjon 6 er estimert til å utgjøre + 303kr/mnd.

  Styret informerer videre om følgende:
  "Gammel glassmurstein i fasaden inntil heisen innfrir ikke kravene til brannsikkerhet, og Oslo kommune har pålagt sameiet å utbedre dette som det siste utestående punktet etter en inspeksjon i bygget tilbake i 2020. Sameiet plikter å gjennomføre denne utbedringen, og styret har identifisert at den minst kostnadskrevende løsningen er å installere branngips over glassmursteinen. Styret innhenter nå tilbud for å få gjennomført den påkrevde utbedringen så raskt som mulig.Det vil bli sendt ut mer informasjon om prosjektet når styret har vedtatt et tilbud på arbeidet".

  På generelt grunnlag kan det likevel ikke gis garantier med hensyn til fremtidige forhold, ettersom ev. kostnadsøkninger kan avhenge av faktorer utenfor styreleder og meglers kontroll.

  Tidligere vedlikehold, hentet fra årsberetning datert 08.05.2025:
  - Har skiftet ut kabler i sameiet for å sikre bedre nettoppkobling for seksjonene.
  - 1 stk. bod i kjelleren B-oppgangen er frostsikret med isolasjon og nye plater/mur etter tidligere skader.
  - Fuktsikring i kjelleren er fornyet ved bytte av vifte og kondensator i lufttørker.
  - Det er gjennomført opplæring av røykvarslingssystemet for hele sameiet.
  - To boder er rokert i kjelleren og låser byttet høsten 2024.
  - Heisen i  A-oppgangen er vedlikeholdt i henhold til plan og skal utbedres med nytt alarmsystem ila. 2025 ved utskifting av 2G-nettet.

  Regnskap / kostnadsøkninger

  For 2024 hadde sameiet samlede inntekter på NOK 1.653.634 og utgifter på NOK 1.394.980 som resulterte i en positiv kontantstrøm på NOK 258.654. Totalgjelden var pr. 31.12.2024 på NOK 5.390.927 og sameiets eiendeler var på NOK 398.362.

  Vi anbefaler alle interessenter å gjøre seg kjent med regnskap, budsjett og årsberetning. Økonomikommentaren er hentet fra årsberetningen, vedlagt i salgsoppgaven. Regnskap og budsjett kan fås ved henvendelse til megler.

  Det gjøres oppmerksom på at fellesgjeld og felleskostnader kan variere over tid som følge av beslutninger foretatt av styret/årsmøtet/generalforsamling, samt rentenivå på sameiets gjeld.

• Oppvarming og energiattest
  Oppvarming

  I følge eier er det lagt elektrisk gulvvarme i følgende rom: Alle rom er med varmekabler/varmefolie.
  Kakkelovn belagt med fliser og med prinsessekrone på ildfast plate i spisestue.

  Informasjon om strømforbruk

  Strømforbruket vil variere fra husstand til husstand.

  Energimerking

  Oppvarmingskarakter:Rød
  Energikarakter: G

  Se fullstendig energiattest fra selger som vedlegg til salgsoppgave.
  Megler har intet ansvar for informasjon som følger av energiattest.

• Områdebeskrivelse
  Beliggenhet

  Boligen ligger i et ettertraktet og meget attraktivt boligområde på Frogner. Skreddersydd for deg som har en travel hverdag, og som ønsker å bo sentralt og eksklusivt til og med nærhet til alt. Alle typer servicetilbud i umiddelbar avstand fra boligen. Området kan by på noen av byens flotteste spesialbutikker innen alt fra delikatesse-, kles-, velvære- og interiørforretninger.

  I nærområdet finnes også flere hyggelige kaféer og anerkjente restauranter. Herunder Kaffebrenneriet, Samson, Feinschmecker, Lilleschmecker, Brasserie Ouest, Vineria Ventidue og Enoteca. Dagligvarehandelen kan gjøres enkelt og raskt på Joker, Coop Extra, Kiwi eller Meny, eller i spesialforretninger som Fjeldberg fisk & vilt og Frogner Special, som alle ligger like rundt hjørnet for leiligheten. Kort avstand til de sentrale handlegatene Bygdøy allé, Skovveien, Bogstadveien/Majorstuen, Karenslyst allé og Aker Brygge.

  God tilgang på offentlig kommunikasjon med busstopp (20, 30 og 31). Gangavstand til Solli Plass med bl.a. trikk (12, 13, 15) og buss 21 til Tjuvholmen/Galgeberg. Nationaltheateret og Skøyen ligger ikke langt unna boligen med togstasjon og flytoget som tar deg til Oslo lufthavn på ca. 20 minutter.

  Skolekrets/barnehage

  Barnehager:
  -  Frogner International Pre-School (3-5 år) 0.3 km
  - Schafteløkken Menighets barnehage 0.4 km
  - Frognerkilen barnehage (1-5 år) 0.4 km
  
  
  Skoler:
  - Uranienborg skole (1-10 kl.) 1.2 km
  - Ruseløkka skole (1-10 kl.) 1.6 km
  - Majorstuen skole (1-10 kl.) 1.6 km
  - Skøyen skole (1-7 kl.) 1.9 km
  - Kristelig gymnasium (8-10 kl.) 2 km
  - Oslo Handelsgymnasium 1.3 km
  - Wang Toppidrett 1.5 km
  
  Oversikten med oppgitt avstand er hentet fra nabolagsprofilen, vedlagt i salgsoppgaven.

• Offentlige forhold
  Regulering

  Eiendommen er regulert til spesialområde bevaring bolig, reg. best. S-3330.

  Byggesaker i nærområdet:
  - Saksnr. 202510894. Saken gjelder "Erling Skjalgssons gate 5 B - nytt ventilasjonsanlegg og fasadeendring i bakgården"
  - Saksnr. 202511122. Saken gjelder "Tostrups gate 24 - bruksendring av deler av loft til boligareal for eksisterende leilighet, etablering av to takarker, nedfelt takterrasse og to takvinduer"
  - Saksnr. 202507916. Saken gjelder "Elisenbergveien 7 - bruksendring av forretningslokale i 1. etasje til bolig og fasadeendring"
  - Saksnr. 202551520. Saken gjelder "Elisenbergveien 10 - Bruksendring av loft til bolig, installasjon av heis og fasadeendringer"
  - Saksnr. 202504680. Saken gjelder "Elisenbergveien 10 - forhåndskonferanse - mulighet for bygging av balkong for ikke-ervervet leilighet"
  - Saksnr. 202551456. Saken gjelder "Elisenbergveien 10 - Etablering av altan"
  - Saksnr. 202504581. Saken gjelder "Erling Skjalgssons gate 9 - oppføring av løfteplattform"
  - Saksnr. 202203864. Saken gjelder "Bygdøy allé 74 - Oppføring av boligbygg - Tidligere adresse Nobels gate 16 A"
  

  Plansaker i nærområdet:
  - Saksnr. 202114191. Saken gjelder "Detaljregulering - Elisenbergløkken"
  - Saksnr. 202302013. Saken gjelder "Kristinelundveien - Halvdan Svartes gate mfl. - Detaljregulering"

  Ved omtale av byggesaker i nærområdet er det kun tiltak som etter meglers vurdering innebærer utvendige arbeider eller på annen måte kan medføre støy eller påvirke næromgivelsene. Innvendige arbeider i naboleiligheter er ikke inkludert. Det er kun sett på saker i umiddelbar nærhet, og omfanget er derfor begrenset – alle saker er ikke nødvendigvis tatt med. Interessenter oppfordres til selv å kontrollere kommunens plan- og byggesaksinnsyn for fullstendig oversikt.

  De nevnte plansakene representerer kun et utvalg av forhold som kan være av betydning for kjøper. Oversikten er ikke uttømmende, og kjøper oppfordres til selv å gjøre nærmere undersøkelser.

  Selger og megler påtar seg intet ansvar for eventuelle forhold som ikke fremgår av denne oversikten. Utfyllende informasjon om pågående plansaker og arbeider i området er tilgjengelig via Oslo kommunes planinnsyn: https://www.oslo.kommune.no/plan-bygg-og-eiendom/

  Arealbekreftelse

  Arealbekreftelse fra kommunen følger vedlagt.

  Bevaringsverdig

  Hensynssone (168225-2)
  Enkeltminneart: Hensynssone
  Datering: 1800 tallet, fjerde kvartal
  Vernestatus: Vernet etter PBL

  Eiendommen er regulert til bevaring etter plan- og bygningsloven, noe som kan medføre krav ved fasadeendringer og større tiltak.

  Konsesjon / Odel / Boplikt

  Det er ingen konsesjon, odel eller boplikt knyttet til salget av denne eiendommen.

  Ferdigattest / Brukstillatelse

  Følgende foreligger:
  - Elisenbergveien 5 - Etablering av tre bad, bruksendring av innebod til soverom H0102 - Ferdigattest - 2024
  - Elisenbergveien 5 og 5 B - Etablering av brannalarmanlegg og nødlys - Ferdigattest - 2022
  - Elisenbergveien 5 - Vaaningshus - Exdok (attestert) - 1901

  Ferdigattest og ekspedisjondokument forklart:
  Et ekspedisjonsdokument er en byggemelding/søknad. Det var ikke vanlig å utstede ferdigattest for tiltak som ble bygget/opprettet før 40-tallet. For slike tiltak foreligger det normalt et ekspedisjonsdokument.

  Ferdigattest er en bekreftelse fra bygningsmyndighetene på at et søknadspliktig tiltak er ferdigstilt. At ferdigattest foreligger innebærer imidlertid ikke noen garanti for at det ikke senere er utført arbeider på eiendommen uten byggemelding eller godkjenning.

  Byggetegninger:
  Siste byggetegninger for boligen er datert 21.08.2023, med tilhørende ferdigattest datert 22.02.2024. Ferdigattesten omfatter etablering/rehabilitering av tre bad samt bruksendring av innvendig bod til soverom. Tegningene samsvarer med dagens planløsning mottatt fra takstmann, med unntak av at det i dagens del som er utleid er etablert et kjøkken. Denne løsningen fremgår ikke av ferdigattest-tegningene, men eldre plantegninger viser at det tidligere har vært kjøkkenopplegg i dette området. Megler gjør oppmerksom på at kjøkkenløsningen ikke er særskilt byggemeldt, og at kjøper overtar ansvar for videre bruk. Dette da flytting eller etablering av kjøkken i noen tilfeller kan kreve sameiets godkjenning, da tiltak kan berøre felles rør og installasjoner, selv om rombruken er lovlig. Separat innredet del av boligen er innredet og omgjort uten byggemelding til kommunen. Det gjøres oppmerksom på at denne delen ikke er godkjent som en selvstendig boenhet med de nødvendige krav som følger av dette

  Ettersom ferdigattesten fra 2024 kun omfatter tre bad og ett soverom, er den øvrige rominndelingen vurdert opp mot de siste tilgjengelige byggetegningene megler kjenner til, datert 1995. Disse viser ingen avvik fra dagens rom som er godkjent til varig opphold. Boden som fremgår av 1995-tegningen er senere byggemeldt og godkjent som soverom i ferdigattesten fra 2024. Alle rom som i dag benyttes som oppholdsrom (stue, kjøkken og soverom) er dermed godkjent til varig opphold, selv om den faktiske bruken ikke nødvendigvis samsvarer fullt ut med tegningene fra 1995.

  Vei, vann og avløp

  Vei: Kommunal vei.

  Vann og avløp: Offentlig tilknyttet via private stikkledninger.

  Tinglyste rettigheter og heftelser

  På eiendommen kan det være tinglyst erklæringer/avtaler som for eksempel rett til kommunen til å anlegge vann- og kloakkledninger inkl. reparasjon av disse, bestemmelser om bebyggelsen, gjerder, vei og adkomstrettigheter. Disse erklæringene/avtalene vil følge eiendommen ved salg, og kan ikke slettes.

  På eiendommen er det tinglyst følgende heftelser og rettigheter som følger eiendommens matrikkel ved overskjøting til ny hjemmelshaver:

  Dnr. 64187, tgl. 18.10.1985 - Seksjonering
  SNR: 6
  Formål: Bolig
  Sameiebrøk: 181 / 3337
  

  Dnr. 903172, tgl. 01.10.1898 - Bestemmelse om bebyggelse
  Bestemmelse om benyttelse
  Med flere bestemmelser
  GJELDER DENNE REGISTERENHETEN MED FLERE
  

  Dnr. 501772, tgl. 03.02.1965 - Erklæring/avtale
  Vedtak av Oslo kommunes vann- og kloakkreglement
  Kan ikke slettes uten samtykke fra kommunen
  GJELDER DENNE REGISTERENHETEN MED FLERE
  

  Dnr. 35238, tgl. 06.06.1989 - Resek/tilleggssek
  RESEK/TILLEGGSSEK AV:
  SNR: 6
  Formål: Bolig
  Sameiebrøk: 83/3337
  
  Formål/sameiebrøk for denne seksjon:
  SNR: 21
  Formål: Bolig
  Sameiebrøk: 83/3337
  
  
  

  Dnr. 30831, tgl. 15.06.1995 - Resek/endring formål/brøk/tilleggsdel
  Resek/endring formål/brøk/tilleggsdel

  Legalpant

  Kommunen har legalpant som sikkerhet for betaling av kommunale avgifter og eventuell eiendomsskatt.
  Legalpant er pant som ikke kommer frem av grunnboksutskriften, og har bedre prioritet enn for eksempel lån til bank som er tinglyst på eiendommen.

• Andre kjøpsforhold
  Overtagelse

  Overtagelse skjer etter avtale med selger. Før boligen overleveres kjøper, skal fullt oppgjør og omkostninger være mottatt på meglers klientkont.

  Boligselgerforsikring

  Selger har tegnet boligselgerforsikring.

  Boligkjøperpakke

  Sammen med Gjensidige har vi skreddersydd et gunstig forsikringskonsept for deg som kjøper bolig. Kjøpere (ikke juridiske personer) har anledning til å tegne Boligkjøperpakken.

  Pakken inkluderer bl.a. husforsikring, innboforsikring Pluss, dobbel rentedekning, flytteforsikring og boligkjøperforsikring som gir deg juridisk bistand dersom du ønsker å reklamere på boligkjøpet. Kjøpere (ikke juridiske personer) kan også velge å kun tegne boligkjøperforsikring. 

  Boligkjøperpakken/Boligkjøperforsikring må tegnes senest i forbindelse med kontraktsmøtet. Produktark for Boligkjøperpakken og Boligkjøperforsikring ligger vedlagt i salgsoppgaven. Ta kontakt med megler for ytterligere informasjon.

  Løsøre og tilbehør

  Det gjøres spesielt oppmerksom på at boligens tilbehør og løsøre ikke medfølger handelen med mindre dette fremkommer av nærværende prospekt. Med mindre annet er spesifisert i salgsoppgaven gjelder NEFs normgivende liste over løsøre og tilbehør. Løsøre og tilbehør som medfølger overdras uten noen form for garantier, foruten eventuell gjenværende leverandørgaranti.

• Kjøpsvilkår
  Budgivning

  Alle bud skal inngis skriftlig til megler, som formidler disse videre til selger. Kravet til skriftlighet gjelder også budforhøyelser og motbud, aksept eller avslag fra selger. Budgivere som byr sammen er selv ansvarlige for interne avklaringer og samtykke knyttet til budgivningen.

  Bud kan legges inn på eiendommens finn-annonse ved å trykke på knappen «gi bud» eller via vår hjemmeside. Ved elektronisk budgivning legges bud inn ved å benytte BankID. Bud kan også inngis på budskjema vedlagt i salgsoppgaven. Før megler formidler bud til selger, skal megler innhente gyldig legitimasjon og signatur fra budgiver. Kravet til legitimasjon og signatur er oppfylt for budgivere som benytter Bank-ID og vi oppfordrer derfor alle til å gi bud elektronisk ved å benytte GI BUD knappen på eiendommens hjemmeside på www.tinholt.no. Eventuelle forhøyelser kan sendes ved å svare direkte på mottatt sms fra meglers system, til megler. Alle budforhøyelser skal bekreftes av megler.

  For at budene skal kunne bli behandlet og videreformidlet skriftlig til alle involverte parter, må alle bud ha en tilstrekkelig lang akseptfrist, jf. eiendomsmeglingsforskriften § 6-3. Selger må også skriftlig akseptere budet før aksept kan formidles til budgiver.

  Akseptfrist på alle bud skal være minimum 30 minutter, og budforhøyelser må skje i god tid før fristens utløp. Bud som ikke er skriftlig, eller som har kortere akseptfrist enn til kl. 12.00 dagen etter siste annonserte visning, vil ikke bli formidlet til selger. Megler skal så snart som mulig bekrefte skriftlig overfor budgivere at budene deres er mottatt. Selger står fritt til å akseptere eller forkaste et hvert bud og er således ikke forpliktet til å akseptere det høyeste budet på eiendommen.

  Eiendomsmegler har ikke lov til å formidle hemmelige bud eller bud med forbehold som hindrer megler i å formidle budet til andre enn selger, jf eml  6-8 (3). Slike bud vil derfor ikke bli formidlet til selger. Eiendomsmegler er iht eml § 6-8(6) pålagt å gjennomføre kontroll av budgivernes finansiering. Dersom det ikke er mulig for megler å gjennomføre dette før aksept av bud plikter megler å advare selger om risiko knyttet til dette.

  Etter at eiendommen er solgt vil kjøper og selger få tilsendt budjournal. Øvrige budgivere kan få utlevert kopi av budjournalen i anonymisert form. Det gjøres oppmerksom på at budgiver også vil være den som vil stå som kjøper av eiendommen. Dersom man etter at bud er akseptert ønsker å endre hvem som skal stå som eier, forutsetter dette at selger godkjenner en slik endring. Alle involverte parter skal signere kjøpekontrakt og er solidarisk ansvarlig for kjøpet frem til oppgjør er gjennomført.

  For mer informasjon om budgivningsprosessen, se «Forbrukerinformasjon om budgivning», som er vedlagt salgsoppgaven, eller ta kontakt med megler.

  Salgsbetingelser

  Eiendommen skal overleveres kjøper i tråd med det som er avtalt. Det er viktig at kjøper setter seg grundig inn i alle salgsdokumentene. Salgsoppgaven er basert på de opplysningene selger har gitt til megler, den bygningssakkyndiges tilstandsrapport, samt opplysninger innhentet fra kommunen, Kartverket og andre tilgjengelige kilder.

  Det er forventet at kjøper setter seg grundig inn i alle salgsdokumentene, herunder salgsoppgave, tilstandsrapport og selgers egenerklæring. Kjøper anses kjent med forhold som er tydelig beskrevet i salgsdokumentene. Forhold som er beskrevet i salgsdokumentene kan ikke påberopes som mangler. Dette gjelder uavhengig av om kjøper har lest dokumentene.

  Alle interessenter oppfordres til å undersøke eiendommen nøye, gjerne sammen med fagkyndig før bud inngis. Kjøper som velger å kjøpe usett kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe han burde blitt kjent med ved undersøkelsen. Det kan være avvik fra dagens rombruk/rombenevnelser sammenlignet med det som er byggemeldt/godkjent.

  Dersom det er behov for avklaringer, anbefaler vi at kjøper rådfører seg med eiendomsmegler eller en bygningssakyndig før det legges inn bud.

  På grunn av ulike avtalevilkår kan selger vurdere bud fra en som ikke er forbruker, ulikt fra en forbrukers bud. Dersom kjøper ikke er forbruker, er selger sitt mulige mangelsansvar begrenset fordi eiendommen selges “som den er”. Selger kan ikke ta «som den er» forbehold ovenfor en forbrukerkjøper. Selv et lavere bud fra en som ikke er forbruker kan foretrekkes fordi begrensningen i mulig mangelsansvar kan ha egenverdi for selger. Selger står fritt til å forkaste eller akseptere ethvert bud, og er for eksempel ikke forpliktet til å akseptere høyeste bud.

  Lov om avhending av fast eigedom (avhendingslova)
  Frivillig salg av fast eiendom reguleres av Lov om avhending av fast eiendom av 3. juli 1992 nr. 93.

  Eierseksjonsloven

  Det opplyses om at ingen kan eie mer enn to boligseksjoner i sameiet, jfr. Lov om eierseksjoner §22

  Lov om avhending av fast eigedom (avhendingslova)

  Frivillig salg av fast eiendom reguleres av Lov om avhending av fast eiendom av 3. juli 1992 nr. 93.

  Forbrukerkjøp/avtalevilkår

  Med forbrukerkjøp menes kjøp av eiendom når kjøperen er en fysisk person som ikke hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet.

  Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen, eller det foreligger brudd på bestemmelsene i avhendingsloven §§ 3-2 til 3-8. Hvis eiendommen ikke er i samsvar med det kjøperen må kunne forvente ut ifra alder, type og synlig tilstand, kan det være grunnlag for mangelskrav. Det samme gjelder hvis det er holdt tilbake eller gitt uriktige opplysninger om eiendommen. Dette gjelder likevel bare dersom man kan gå ut ifra at det virket inn på avtalen at opplysningen ikke ble gitt eller at feil uriktige opplysninger ikke blir rettet i tide på en tydelig måte.

  En bolig som har blitt brukt i en viss tid, har vanligvis blitt utsatt for slitasje og skader kan ha oppstått. Slik bruksslitasje må kjøper regne med og det kan avdekkes enkelte forhold etter overtakelse som nødvendiggjør utbedringer. Normal slitasje og skader som nødvendiggjør utbedring, er innenfor hva kjøper må forvente og vil ikke utgjøre en mangel.

  Boligen kan ha en mangel etter avhendingsloven § 3-3 dersom det er avvik mellom opplyst og faktisk innvendig areal, forutsatt at avviket er på 2% eller mer og minimum 1 kvm.

  Ved beregning av et eventuelt prisavslag eller erstatning må kjøper selv dekke tap/kostnader opptil et beløp på kr 10.000 (egenandel).

  Profesjonell (næringsdrivende) avtalevilkår

  Hvis kjøper er en juridisk person, eller en fysisk person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet, vil kjøpet ikke anses som et forbrukerkjøp.

  Dersom kjøper ikke er forbruker selges eiendommen «som den er», og selgers ansvar er da begrenset jf. avhl. § 3-9, 2. pktm. Informasjon om kjøpers undersøkelsesplikt, herunder oppfordringen om å undersøke eiendommen nøye, gjelder også for kjøpere som ikke anses som forbrukere.

  Lov om hvitvasking

  Eiendomsmeglingsforetak plikter etter lov om hvitvasking å gjennomføre kontrollhandlinger knyttet til kjøper og selgers identitet og forhold knyttet til gjennomføringen av handelen. Dette omfatter også opplysninger om kundeforholdets formål og tilsikrede art. For kjøper må kontroll av legitimasjon skje senest ved inngåelse av kontrakt. Signering med bankID er regnet som gyldig legitimasjonskontroll.

  Ved oppdrag hvor juridiske personer (selskap) er part må eiendomsmegler også gjennomføre kontroll av hvilke fysiske personer som kontrollerer selskapet (reelle rettighetshavere). Dersom megler ikke klarer å gjennomføre pålagte kundetiltak må megler avvise kunden og oppdraget. Megler har også plikt å melde forhold som ikke er avklart og fremstår som mistenkelige til Økokrim. Megler kan også i enkelte tilfeller ha plikt til å stanse gjennomføringen av handelen.

  Betalingsbetingelser

  Oppgjør skal betales i en samlet innbetaling fra norsk bank. Betaling fra utlandet tillates kun i unntakstilfeller og dersom det er avklart med megler i anledning avtaleinngåelse (budaksept).

  Finansiering

  Vi har løpende kontakt med finansinstitusjoner som kan tilby lån med konkurransedyktige betingelser. Hvis ønskelig formidler vi gjerne kontakt.

  Kjøpekontrakt

  Kjøper og selger er forpliktet til å undertegne standard kjøpekontrakt utarbeidet av Tinholt i forbindelse med eiendomstransaksjonen. Eiendomsmegler sin standardkontrakt inneholder bl.a. bestemmelser om at dersom det foreligger vesentlig mislighold, har selger rett til å heve etter 30 dager fra avtalt betalingstid. Kjøper aksepterer dette som bindende for seg. Det forutsettes at hjemmel til eiendommen overføres til kjøper. Dersom dette ikke er ønskelig må det tas forbehold i budet. Kjøpekontrakt kan besiktiges hos eiendomsmegler før bud inngis. Kontakt eiendomsmegler for spørsmål.

  Personopplysningsloven

  Personopplysninger blir behandlet i samsvar med personopplysningsloven.

• Om oppdraget
  Meglers vederlag / Utlegg

  Følgende er avtalt om meglers vederlag, og skal betales av selger:

  Provisjon 1,000 % av salgssummen inkl. mva (minimum 150 000 inkl. mva)

  Tilrettelegging : 15 500,00
  Tinholt Markedspakke: 24 900,00
  Oppgjørshonorar: 7 900,00
  Visninger/overtagelse pr stk. : 3 500,00
  Utsatt betaling (valgfritt*): 4 900,00
  Tinholt Boost Medium : 8 900,00
  

  Vederlag er summert til kr. 232 913,-.

  I tillegg kommer estimat på følgende utlegg:
  
  Eierskiftegebyr forretningsfører fra (eierseksjon/andel) 5 256,00
  
  Kommunale opplysninger, ferdigattest, bygningstegninger - priser fra 3 116,00
  
  Kopi av tinglyst dokument (kr.260,- pr stk) 297,00
  
  Opplysninger fra forretningsfører, priser fra 500,00
  
  Tinglysningsgebyr sikringsobligasjon m/urådighet - fast eiendom 545,00
  
  Ubekreftet utskrift av grunnbok 115,00
  

  Utlegg er summert til kr. 9 829,-.
  Estimatet vil avvike fra endelig oppstilling. Boligselgerforsikring og andre valgfrie utlegg kan tilkomme.

  Vederlag og utlegg er totalt estimert til kr. 242 742,-.

  Dersom handel ikke kommer i stand eller oppdraget sies opp, har oppdragstaker krav på rimelig vederlag for medgått tid/utført arbeid og avtalte utgifter (utgifter til påløpte visninger, innhenting av opplysninger, markedspakke og tilrettelegging), samt eventuelle utlegg. Alle priser er inkl. mva.

  Meglerforetaket mottar betaling for tilleggstjenester som tilbys i sammenheng med eiendomshandelen. Dette gjelder blant annet strømleverandører, boligkjøperprodukter, boligalarm o.l.)

  Vedlegg til salgsoppgaven

  Vedleggene er en del av den komplette salgsoppgaven. Det er viktig at interessenter setter seg godt inn i vedleggene og kontakter megler med eventuelle spørsmål før bud inngis.

  Megler

  Ansvarlig megler er:
  Vegar Jenssen
  Partner/Eiendomsmegler MNEF.
  +47 46 50 54 06 / [email protected].

  Megler 2

  Joakim Olsen Sandum
  Partner / Eiendomsmegler.
  +47 92 26 46 13 / [email protected].

  Meglerforetaket

  Tinholt Eiendomsmegling AS.
  Org. nr. 928 582 906.
  Bygdøy Allé 60
  0265 Oslo.