Elisenbergveien 4

Smakfull og ettertraktet 4-roms o/2 plan| Klassiske detaljer | Generøs takhøyde | 2 delikate bad | Vakker gård

Prisantydning

14 850 000,-

Omkostninger

378 740,-

Fellesgjeld

56 202,-

Totalpris

15 284 942,-

Eiendomstype

Leilighet

Eieform

Eierseksjon

Byggeår

1901

Soverom

2

Bad

2

Internt brukseareal

158 m²

Eksternt bruksareal

17 m²

Tomtetype

Eiet

Energimerking

G

Egenskaper

• Sentralt
• Barnevennlig
• Moderne
• Rolig

Fasiliteter

• Bredbåndstilknytning
• Heis
• Parkett
• Offentlig vann / kloakk

Beskrivelse

Visninger

• Torsdag 8. januar kl. 17:00 - 18:00
• Søndag 11. januar kl. 13:00 - 14:00

Informasjon

• Nøkkelinformasjon
  Oppdragsnummer

  201250438.

  Adresse og matrikkel

  Elisenbergveien 4.
  gnr. 212, bnr. 245, snr. 3 i Oslo.

  Eier

  Rebekka Bakken.

  Etasje

  1. etasje.

  Byggeår

  1901.

  Tomt

  Eiet tomt på 749 kvm.

  Parkering/garasje

  Det er beboerparkering i området.

  Ved anskaffelse av beboerparkering kan man parkere døgnet rundt – også utover det som er maksimal parkeringstid, på parkeringsplasser regulert til beboerparkering.

  Årlig priser for beboerparkering i Indre by (Frogner, St. Hanshaugen, Gamle Oslo, Grünerløkka og Sagene). Dette er beboerparkeringssone A, B, C, D og E.

  Bensinbil/dieselbil/hybridbil/ladbar/hybridbil: 6 200 kroner.
  El-bil: kr. 2 090
  Motorsykkel og moped: kr. 3 100.
  El-motorsykkel og el-moped: kr. 1 045.

  Det tas forbehold om prisendringer. For mer informasjon se: https://www.oslo.kommune.no/gate-transport-og-parkering/parkering/beboerparkering/.

  Beregnet totalkostnad

  Prisantydning kr 14 850 000,-
  Andel fellesgjeld kr 56 202,-

  I tillegg til prisantydning og ev. fellesgjeld, påløper følgende omkostninger:
  
  372 650,00,- (Dokumentavgift)
  
  545,00,- (Tingl.gebyr skjøte)
  
  545,00,- (Tingl.gebyr pantedokument)
  
  5 000,00,- (Innflyttingsgebyr )
  
  9 950,00,- (Boligkjøperpakken Gjensidige)
  
  _______________________________________________________
  Totalpris inkl. omkostninger og fellesgjeld kr 15 294 892,-

  Det ovenstående forutsetter at eiendommen selges til prisantydning og at det kun tinglyses ett pantedokument. Det tas forbehold om endringer i offentlige gebyr.

• Arealer
  Boligens areal

  BRA-i: 158 m²
  BRA-e: 17 m²

  1.etasje:
  Internt bruksareal: 134 m²
  Følgende rom er oppgitt som BRA-i: Entré, gang, to stuer, kjøkken, matbod, to soverom og bad.

  Kjelleretasje (ikke godkjent):
  Internt bruksareal: 24 m²
  Følgende rom er oppgitt som BRA-i: Innredet rom og bad.
  Den innredede kjelleren regnes som BRA-i på grunn av innvendig adkomst, selv om kjelleren kun er godkjent som tilleggsdel.

  Dagens planløsning avviker fra dagens bygningstegninger, se punkt under "Ferdigattest" for ytterligere informasjon. Kjøper bærer selv risikoen for fremtidig bruk av rommene og for eventuelle pålegg fra det offentlige.

• Om boligen
  Innhold

  Leiligheten strekker seg over to plan og består av følgende:
  1.etasje: Entré, gang, to stuer, kjøkken, matbod, to soverom og bad.
  Kjeller (ikke godkjent): Innredet rom og bad.

  Det medfølger en ekstern bod i kjeller på 15 kvm og en bod i 1. etasje på 2 kvm.

  Kjøkken

  Lyst og sjarmerende kjøkken fra 2014/2015 med et tydelig industrielt preg. Den eksponerte teglsteinsveggen gir kjøkkenet et markant særpreg og tilfører rommet en urban karakter som står i fin kontrast til leilighetens klassiske detaljer. Innredningen har glatte fronter kombinert med heltre benkeplate, som gir både varme og tyngde til rommet. Over benkeskapene er det montert hvite veggfliser som bidrar til et rent og funksjonelt uttrykk. Benkeplaten har nedfelt kum i keramikk. Kjøkkenet har rikelig med skap- og benkeplass til både oppbevaring og matlaging.

  Fra kjøkkenet er det adkomst til egen matbod. I tillegg finnes et innbygget matskap samt åpne hylleseksjoner som gir god plass og fleksibilitet.

  Bad

  Bad – kjelleretasje:
  Badet i kjelleretasjen er pusset opp i 2019 og har et markant og gjennomført uttrykk med tydelig arkitektonisk karakter. Dusjsonen er utført med elvestein på gulv, mens vegger og øvrige flater er behandlet med mikrosement, noe som gir et sømløst og industrielt uttrykk. Innredningen er plassbygget og fremstår som en integrert del av rommet, med servant på benkeløsning. Videre er badet utstyrt med veggfestet toalett med innebygget sisterne og dusj. Badet har elektrisk gulvvarme og elektrisk avtrekk, som gir god komfort og ventilasjon.

  Bad - 1. etasje:
  Tidløst bad fra 2014/2015. Vegg- og gulvflater er belagt med store, grå fliser som gir et rolig og tidløst preg, mens dusjsonen er fremhevet med elvestein som tilfører rommet karakter og dybde. Badet er innredet med ovenpåliggende servant, speil med integrert belysning, benkeskap med glatte fronter, vegghengt toalett og dusj. Det er praktisk nisje for opplegg til vaskemaskin og tørketrommel. Badet er utstyrt med behagelig gulvvarme og elektrisk avtrekk.

  Varmtvannstank

  Varmtvannsbereder på ca. 300 liter, produsert i 2022, montert i felles kjeller.

  Overflater

  Gulv:

  • Kjeller: Polert innvendige gulv.
  • 1. etasje: Innvendige gulv er belagt med fiskebensparkett fra Bjelin, design SIGTUNA, gulvbord og flislagte overflater.

  
  

  Vegger:

  • Kjeller: Synlig grunnmur i tegl. Pusset og malte overflater.
  • 1. etasje: Sparklet og malte plater. Tapet. Malt glassfiberstrie.

  
  

  Himling:

  • Kjeller: Sparklet og malte plater. Himlingshøyde ca. 2,86 m målt i innredet rom.
  • 1. etasje: Sparklet og malte plater. Malt trepanel. Takessplater.
  • Himlinger med stukkatur og rosett.
  • Himlingshøyde ca. 3,00 m målt i stue.

  Garderober

  • Plassbygget garderobeskap med profilerte fronter i gang.
  • Garderobeløsning med stang og hyller i ett soverom.

  Dører

  Ytterdører:

  • Kjeller: Entrédør i brannklasse B-30 med 38 desibel lydmotstand.
  • 1. etasje: Entrédør i brannklasse EI-30 med 35 desibel lydmotstand.

  
  

  Innvendige dører:

  • 1. etasje: Orginale profilerte malte dører.
  • Kjeller: Glatt innvendig dør.

  Elektrisk anlegg

  Sikringstavle med jordfeilautomater, montert i skap i gang. Det elektriske anlegget ligger i åpent og skjult i konstruksjonen.

  Følgende spørsmål er stilt eier:
  - Når ble anlegget sist rehabilitert eller installert? Entré, gang og stuer i 2024. Kjeller i 2018. Øvrige anlegg av eldre dato.
  - Løses sikringene ofte ut? Nei.
  - Har det vært brann, branntilløp eller varmgang i anlegget? Nei.
  - Er det kursfortegnelse, og er antall sikringer i samsvar med denne? Ja.

  Samsvarserklæring signert og datert 31.12-2024 er fremvist for følgende arbeider:

  • El opplegg flytte sikringsskap varmefolie iht tilbud 240301-1. (Avotek AS)

  Vinduer

  • Vindu i kjeller med tolags isolerglass, glass produsert i 2025.
  • To soverom med tolags isolerglass, produsert i 1998.
  • Kjøkken med trevinduer og doble glass i koblet utførelse.
  • To stuer med tolags isolerglass, produsert i 2023 (montert i 2024).
• Teknisk standard
  Tilstandsgrad

  I forbindelse med salget er følgende tilstandsgrader markert i tilstandsrapporten:
  TG3 (Store eller alvorlige avvik) - 2 stykk.
  TG2 (Avvik som kan kreve tiltak) - 12 stykk.

  Følgende har fått TG3 (Store eller alvorlige avvik):
  Brannskille: TG 3 er gitt på brannskillet på grunn av de visuellere observasjonene. Estimatet er basert på etablering av et brannskille mellom tilleggsdelen i kjelleren og stue i 1. etasje. TG: 3 Utbedringskostnad: kr. 50 000-100 000,-.

  Trapper: Trapper skal ha håndløpere på begge sider av trappen. I dette tilfelle er det kun håndløper på en av sidene. Hovedregelen er at forholdet mellom inntrinn og opptrinn i trapper med normal stigningsvinkel bør følge trappeformelen: 1 inntrinn + 2 opptrinn = 620 ± 20 mm. Forholdet her er mm, og trappen er noe brattere enn anbefalt. Trappen mangler rekkverk på den ene siden. Dette medfører høy risiko for fall og skade, da trappen ikke har tilstrekkelig fallsikring. TG 3 er gitt på grunn av nevnte forhold. Estimatet er basert på etablering av rekkverk på en side av trappen. TG: 3 Utbedringskostnad: kr. 15 000-30 000,-.

  Følgende har fått TG2 (Avvik som kan kreve tiltak):
  Utstyr for sanitærinstallasjoner (Bad / Kjeller): Det er ikke etablert dreneringsspalte fra innebygget sisterne. Dette medfører risiko for at ev. lekkasjer/fukt i sisternekassen ikke blir oppdaget.

  Utstyr for sanitærinstallasjoner (Bad / 1. etasje): Det er ikke etablert dreneringsspalte fra innebygget sisterne. Dette medfører risiko for at ev. lekkasjer/fukt i sisternekassen ikke blir oppdaget. TG 2 er gitt på grunn av nevnte forhold.

  Gulv på grunn: Store deler av gulvet lot seg ikke inspisere på grunn av lagrede gjenstander. Høydeforskjell på gulvet er målt til mindre enn 10 mm over en lengde på 2 m. Fuktindikator er benyttet på enkelte punkter og det er påvist indikasjoner på fukt i gulvet. Forholdet er normalt i støpte gulv fra denne tiden, da det ikke ble benyttet fukttett sjikt mellom grunnen og bygningen. TG 2 er gitt på grunn av nevnte forhold.

  Rom under terreng: Fuktindikator er anvendt på grunnmurens innside. Det er påvist indikasjoner på fukt i vegger og gulv i kjeller, forholdet er ikke uvanlig i eldre grunnmurer. Årsaken til dette er sannsynligvis manglende funksjon på drenering og fuktsikring av grunnmur. TG 2 er gitt på grunn av nevnte risiko.

  Vinduer: Vinduer er av eldre dato og det må på generelt grunnlag påregnes høyere varmetap og lavere isolasjonsevne. TG 2 er gitt på grunn av alder iht. forventet levetid og normal bruksslitasje.

  Ytterdører: Døren er noe hard og åpne/lukke og har behov for justering. Entrédør er ikke merket med brannklassifisering. Forholdet er et avvik ift. dagens branntekniske krav, og kan utgjøre en risiko ved brann. TG 2 er gitt på grunn av nevnt forhold.

  Innvendige dører: Døren er noe hard og åpne/lukke og har behov for justering. Det bør på generelt grunnlag påregnes at dører har behov for justering med jevne mellomrom. TG 2 er gitt på grunn av alder og normal slitasje.

  Etasjeskiller: Forskjellen mellom høyeste og laveste punkt er målt til ca. 19 mm i to stue. Forskjellen på høyeste og laveste punkt er målt til ca. 60 mm i kjøkken og ca. 40 mm i soverom. Den målte skjevheten mer enn referansenivået for TG 2 i henhold til NS 3600, men det er skjevhet i alle gulv, som er påregnelig i klassiske bygårder fra før 1920- tallet i Oslo. På grunn av opprinnelig byggemåte, kan det kan være utfordrende og uforholdsmessig kostnadsdrivende å avrette gulvene i denne boligen, og samtidig beholde leilighetens klassiske stil. Avviket er derfor vurdert som TG 2 og ikke TG 3. TG 3 er avvik som ifølge forskrift til avhendingslova krever strakstiltak, eller tiltak innen kort tid. Skjevheten er derfor ikke vurdert innenfor denne kategorien.

  Varmtvann: Ved tidspunkt for oppussing var det krav om automatisk vannstopper i forbindelse med vanninstallasjoner i rom uten sluk. I dette tilfellet er det ikke montert automatisk vannstopper og derfor gitt TG 2.

  Ventilasjon: Oppholdsrommene er ikke utstyrt med ventiler, noe som nødvendiggjør åpning av vinduer for å sikre tilstrekkelig ventilasjon. Det mangler luftespalte under dør, som medfører begrenset med tilluft og sirkulasjon. Kjøkkenet mangler avtrekksventilasjon, noe som vil påvirke ventilasjonen i boligen. TG 2 er gitt grunnet ovennevnte punkt i forbindelse med tilstrekkelig luftveksling. Begrenset ventilasjon kan på generelt grunnlag føre til økt fuktighet og redusert luftkvalitet.

  Elektrisk anlegg: For elektriske anlegg er det krav om samsvarserklæring fra godkjent installatørbedrift, på alle arbeider utført etter 01.01.1999. I de tilfellene dette ikke foreligger, skal det iht. NS 3600 gis tilstandsgrad 2 på anlegget. I dette tilfellet foreligger ikke samsvarserklæring for deler av anlegget. Dette kan medføre en økt risiko, dersom det ikke er utført av en godkjent installatørbedrift, som har gjort de nødvendige kontrollene for å sikre eget arbeid. Deler av anlegget er av eldre/ukjent alder. Det elektriske anlegget er gitt TG 2 på grunn av alder i forhold til forventet levetid og manglende dokumentasjon. Det anbefales på generelt grunnlag at anlegget kontrolleres av en el. - takstmann. Dette anbefales på alle anlegg som er eldre, eller mangler dokumentasjon på utførte arbeider.

  Overflater på innvendige gulv: Ett soverom har noen merker etter tidligere ildsted som var plassert i rommet. Det er registrert knirk ved normal gange enkelte steder. TG 2 er gitt på grunn av generelt slitte overflater med merker og riper i gulvoverflater.

  Radonmåling

  Selger har ikke utført radonmåling iht. forskrift. Kravet om radonreduserende tiltak og følgelig krav til måling, gjelder for boliger der eier ikke selv bor eller oppholder seg, altså utleieboliger. Radonmåling må gjennomføres over en periode på minst 2 måneder i tidsrommet 15.10. - 15.04 hvert år.

  Byggemåte

  Utvendige bygningsdeler:
  - Grunnmur i teglstein.
  - Yttervegger i murverk med pusset og malte overflater.
  - Yttertak i trekonstruksjon, tekket med takplater.

  Innvendige bygningsdeler:
  - Felles trapper i trekonstruksjon.
  - Etasjeskiller i trekonstruksjon.
  - Dørcalling.
  - Bygningen har personheis.

  Selgers egenerklæringsskjema

  Selger har kommentert på følgende spørsmål i egenerklæringsskjema som er en del av salgsoppgaven:
  Våtrom:
  Har det vært feil på bad, vaskerom eller toalettrom?
  Ja. Det var feil på badet i etasjen over. Det lakk vann ned til oss. Feilen er rettet og skaden reparert.

  Er det utført arbeid på bad, vaskerom eller toalettrom?
  Ja, 2014 - Faglært. Det ble laget nytt bad etter vannskadene fra leiligheten ved. Ny servant, toalett og dusj ble laget istedenfor badekar som sto her opprinnelig.

  Ja, 2018 - Faglært. Laget bad i kjeller (gammelt våtrom. Vi finner ikke faktura heller her. Men forsøker å få firmaet til å sende kopi av de gamle.

  Tak, yttervegg og fasade:
  I din leilighet, er det utført arbeid på tak, yttervegg, vindu eller annen fasade?
  Ja, 2024 - Faglært. Det ble satt inn nye vinduer.

  Elektrisitet:
  Er det utført arbeid på det elektriske anlegget?
  Ja, 2024 - Faglært. Det har blitt gjort store oppgraderinger av det elektriske anlegget i 3 deler. Beskrevet tidligere.

  Skjevheter og sprekker:
  Er det tegn på setningsskader eller sprekker i for eksempel grunnmur eller fliser?
  Ja. Ikke i leiligheten vår. Men dette er vanlig Frognergrunn hvor skjevheter er normalt.

  Har det vært feil eller gjort endringer på ildsted eller pipe?
  Ja, men ikke i vår enhet. Det har vært ildsteder i leilighet før vi flyttet hit. Noen pipeløp er oppgradert med avtrekksvifte på taket.

  Planer og godkjenninger:
  Mangler leiligheten brukstillatelse eller ferdigattest?
  Ja, kjellerrom er ikke byggemeldt om boareal.

  Har du bygd på eller gjort om kjeller, loft eller annet til boligrom?
  Ja, 2018 - Faglært. Lagt inn bad i kjellerrom og varmekabler og nytt støpt betonggulv. Dette rommet ble bygd i eksisterende vaske-våtrom. Vi satt også inn et vindu, med tillatelse fra plan- og bygningsetaten samt Byantikvaren. Svaret nedenfor er dermed både ja og nei (Innvilget tillatelse fra kommunen for ombyggingen.)

  Har du fått innvilget tillatelse fra kommunen for ombyggingen?
  Nei.

  Er det utført radonmåling?
  Ja. Ca 10 år siden. Ingen prekære tall.

• Økonomi
  Felleskostnader

  Felleskostnadene utgjør kr. 6 678,- pr. mnd.

  Felleskostnadene inkluderer: Fibernett (Global Connect), drift og vedlikehold, forretningsførsel, kommunale avgifter, felles bygningsforsikring, trappevask, m.m.

  Utgiftene fordeles slikt:
  Dugnadsbidrag: 50,-
  Fellekostnader: 4 892,-
  Kabel-TV: 683,-
  Stipulerte avdrag: 557,-
  Stipulerte renter: 367,-
  Strøm: 69,-
  Tilkobl 110 sentral: 60,-

  Generalforsamlingen har vedtatt en prioritert vedlikeholdsplan som omfatter flere tiltak, herunder utbedring av takvindu, fasade, port, vinduer i baktrapp/boder samt asfaltering av bakgård. Det er besluttet å gjennomføre en full gjennomgang av fasaden, og styret er gitt fullmakt til å kreve inn ekstraordinær innbetaling for å dekke prekært vedlikeholdsbehov. Videre er styret pålagt å vurdere løsninger for fyring og teknisk infrastruktur, samt økning av dugnadstillegg (til kr. 200). Kjøper må påregne økning i felleskostnader, og det kan bli aktuelt med kapitalinnhenting som følge av vedtatte og planlagte vedlikeholdstiltak.

  Informasjon om fellesgjeld/lånevilkår

  Andel fellesgjeld utgjør kr. 56 202,- pr. 30.09.2025.

  Selskapets totale fellesgjeld utgjør kr. 813 823,- pr. 30.09.2025.

  Sameiet har ett registrert lån:
  Nordea Bank ABP - 7,25%
  Annuitetslån, Info pr 30.09.25
  Siste renteendring - 7%, fra 10.10.25
  Løpetid: 20.02.2017 - 30.12.2031.
  Term: 4

  Informasjon om fellesformue

  Andel fellesformue utgjør kr. 6 231,- pr. 31.12.2024.

  Sikringsordning / in-ordning

  Ingen sikringsordning eller IN-ordning.

  Eiendomsskatt

  Eiendomsskatt utgjør kr. 7.960,- for år 2025.

  Formuesverdi

  Primær formuesverdi kr. 3 587 442,-.
  Sekundær formuesverdi kr. 11 553 489,-.
  Gjeldende for ligningsåret 2023.

• Sameiet
  Navn og orgnr.

  Elisenbergveien 4 Sameie, orgnr: 993 747 696.

  Sameiets forsikring

  Sameiet er forsikret i Gjensidige Skadeforsikring med polisenummer 82770422.

  Kjøper må selv tegne egen innboforsikring.

  Om sameiet

  Sameiet består av 10 boligseksjoner og 2 næringsseksjoner.

  Forretningsfører

  Forretningsfører er BORI BBL.

  Styregodkjennelse

  Det praktiseres ikke styregodkjennelse. Sameiets styre skal underrettes om alle overdragelser og leieforhold.

  Forkjøpsrett

  Det er ikke forkjøpsrett i sameiet.

  Adgang til utleie

  Seksjonseieren disponerer fritt over egen seksjon med de begrensningene som følger av sameieforholdet og eierseksjonsloven, jf. eierseksjonsloven § 24. Seksjonseieren kan fritt selge, pantsette og leie ut sin egen seksjon jfr. vedtektenes § 2.2. Utleie skal meldes styret.

  Dersom en seksjon leies ut skal det betales et gebyr ved leiekontraktens begynnelse og opphør på kr. 5000. Gebyret skal dekke skader og slitasje på fellesarealene som følge av inn- og utflytting.

  Vedtekter og husordensregler

  Beboerne plikter å sørge for ro og orden i og utenfor leiligheten. Leilighetene må ikke brukes slik at andre sjeneres. Det skal være nattero fra kl 23.00 til kl. 07.00 på hverdager og til kl. 12.00 søndag.

  Heisen er en personheis, og skal ikke brukes til avfall, bygningsmaterialer eller større flyttegjenstander.

  Kjøper oppfordres til å gjøre seg kjent med vedtektene og husordensreglene som er vedlagt salgsoppgaven.

  Husdyrhold

  Det er ikke spesifisert noe vedrørende husdyr i sameiets vedtekter eller husordensregler. Iht. vedtektene må bruken av boligen og fellesarealene ikke på en urimelig eller unødvendig måte være til skade eller ulempe for andre seksjonseiere.

  Hva skjer i gården / vedlikehold etc

  Vedlikeholdsplan:
  Generalforsamlingen har vedtatt følgende prioritering av vedlikeholdstiltak, basert på grad av nødvendighet og sameiets økonomi:

  1. Utskifting/utbedring av gammelt takvindu mot bakgård (lekkasje).
  2. Sikring og utbedring av fasade.
  3. Utbedring av port mot Nobels gate (antatt mindre tiltak).
  4. Utbedring av vinduer i baktrapp/boder.
  5. Asfaltering av bakgård.
     
     

  Det ble videre besluttet å gjennomføre en full gjennomgang av fasaden. Det er innhentet tilbud på kr 50 000 + mva. fra Christiania Murerforening. Det ble også fremsatt forslag om oppgradering av trapper mot Elisenbergveien. Generalforsamlingen har gitt styret fullmakt til å kreve inn eventuell ekstraordinær innbetaling for å dekke prekært vedlikeholdsbehov.
  
  
  Fyringsutgifter og alternativer:
  Generalforsamlingen har vedtatt at styret skal vurdere inntakskapasitet til hovedtavle samt stigeledninger. Enkelte leiligheter har i dag oljefyring (gjelder ikke denne boligen), og styret skal vurdere eventuell overgang til panelovner i samtlige leiligheter.
  
  
  Dugnad:
  Det er vedtatt å øke dugnadstillegget fra kr 50 til kr 200 per måned.

  Det tas forbehold om at det kan forekomme forhold som påvirker felleskostnadene og/eller andel fellesgjeld, herunder eventuelle renteendringer, nye lån eller planlagt vedlikehold som megler ikke er kjent med per dags dato. Slike forhold kan medføre endringer i de oppgitte felleskostnadene. Endrede lånevilkår eller nye låneopptak kan også påvirke andel fellesgjeld/kapitalinnhenting.

  Regnskap / kostnadsøkninger

  Regnskapet for år 2024 viste et overskudd på kr. 4.855,-. Overskuddet ble foreslått overført til sameiets egenkapital.

• Oppvarming og energiattest
  Oppvarming

  Boligen oppvarmes via elektrisitet. Det er lagt varmekabler i entré, gang, stuene, innredet rom i underetasjen og begge bad.

  Informasjon om strømforbruk

  Strømforbruket vil variere fra husstand til husstand.

  Energimerking

  Oppvarmingskarakter:Rød
  Energikarakter: G

  Se fullstendig energiattest fra selger som vedlegg til salgsoppgave.
  Megler har intet ansvar for informasjon som følger av energiattest.

• Områdebeskrivelse
  Beliggenhet

  Boligen ligger i et ettertraktet og meget attraktivt boligområde på Frogner. Skreddersydd for deg som har en travel hverdag, og som ønsker å bo sentralt og eksklusivt til på Frogner med nærhet til alt. Alle typer servicetilbud i umiddelbar avstand fra boligen. Området kan by på noen av byens flotteste spesialbutikker innen alt fra delikatesse-, kles-, og interiørforretninger.

  I nærområdet finnes også flere hyggelige kaféer og anerkjente restauranter. Herunder bl.a. Gabels café, Bølgen & Moi, Kaffebrenneriet, Fjeldberg fisk & vilt, Vineria Ventidue og Enoteca som er en italiensk perle i Bygdøy Allé. Her nyter man god Italiensk mat og vin i lune og intime omgivelser. Dagligvarehandelen kan gjøres enkelt og raskt på Joker, Extra, Kiwi eller Meny som alle ligger like rundt hjørnet for leiligheten. Kort avstand til de sentrale handlegatene Bygdøy allé, Skovveien, Bogstadveien/Majorstuen og Aker Brygge.

  God tilgang på offentlig kommunikasjon med busstopp like ved boligen. Gangavstand til Solli Plass med bl.a trikk (12, 13) , buss 21 til Tjuvholmen, buss 30 som går direkte til Bygdøy. Nationaltheateret ligger ikke langt unna boligen med togstasjon og flytoget som tar deg til Oslo lufthavn på ca. 20 minutter.

• Offentlige forhold
  Regulering

  Eiendommen er regulert til spesialområde bevaring (bolig) i henhold til reguleringsplan S-3330, datert 28.10.1992.

  Byggesaker i nærheten av eiendommen:
  Bygdøy allé 63 A - odins gate 1 B - Avslag - Ombygging av boligetasjer, påbygg og fasadeendring
  Saksnummer: 2025/08952 - Byggesak
  Mottatt sak: 12.09.2025
  Kobling: Denne saken er en fortsettelse av sak 202119908
  Status: Under behandling

  Eckersbergs gate 19 - rehabilitering av balkonger
  Saksnummer: 2025/11785 - Byggesak
  Mottatt sak: 07.10.2025
  Status: Under behandling

  Nobels gate 11 - riving og oppføring av garasje med hagestue og tilbygg
  Saksnummer: 2025/09860 - Byggesak
  Mottatt sak: 16.09.2025
  Kobling: Denne saken er en fortsettelse av sak 202553359
  Status: Under behandling

  Plansaker i nærheten av eiendommen:
  Elisenbergløkken og Gimlekvartalene - Detaljregulering
  Saksnummer: 202114191 - Reguleringssak
  Mottatt sak: 10.09.2021
  Kobling: Denne saken fortsetter i sak 2025/06832

  Kristinelundveien - Halvdan Svartes gate mfl. - Detaljregulering
  Saksnummer: 202302013 - Reguleringssak
  Mottatt sak: 08.02.2023
  Kobling: Denne saken fortsetter i sak 2025/06781

  Det er kun sett på saker i umiddelbar nærhet, og omfanget er derfor begrenset – alle saker er ikke nødvendigvis tatt med. Interessenter oppfordres til selv å kontrollere kommunens plan- og byggesaksinnsyn for fullstendig oversikt.

  Arealbekreftelse

  Arealbekreftelse fra kommunen følger vedlagt.

  Bevaringsverdig

  Eiendommen er registrert på byantikvarens gule liste. Dette innebærer at eiendommen er helt bevaringsverdig, og kan ha betydning for fremtidig ombygging/restaurering mv. Byantikvaren skal gi en rådgivende uttalelse i byggesaker som berører eiendommen.

  Konsesjon / Odel / Boplikt

  Det er ingen konsesjon, odel eller boplikt knyttet til salget av denne eiendommen.

  Ferdigattest / Brukstillatelse

  Det foreligger "ekspedisjonsdokument" for oppføring av boligblokk fra byggeåret. Et ekspedisjonsdokument er forgjengeren til ferdigattest. Dette dokumentet er førstesiden på byggesaken, hvor alle godkjennelser blir stemplet på (oppmålingssjefen, brannsjefen, helseråd, etc). Dette dokumentet kan være (ferdig) attestert, men i noen tilfeller er det bare registrert dato for byggeanmeldelse. Ved eldre bygårder er det som oftest dette dokumentet som vedlegges (attestert eller uattestert) for bekreftelse på at bygningen ble lovlig satt opp. Ekspedisjonsdokument kommer hovedsakelig i bygg som ble bygget på 1800-tallet og frem til rundt 1940-50. I tillegg til dette dokumentet foreligger det en ferdigattest for innsetting av heis og takoppbygg, datert 15.12.1998.

  Kjellerrommet er i henhold til tinglyst reseksjonering datert 08.05.2015 registrert som tilleggsdel til gjeldende bolig. Selger har i ettertid innlemmet kjellerarealet i leiligheten i 1. etasje ved etablering av intern trappeløsning. Arealet er innredet og ombygget uten byggemelding til kommunen og uten nødvendig offentlig godkjenning. Det er således ikke foretatt noen offentlig kontroll av utførte arbeider.

  Eiendommen selges slik den fremstår, og selger påtar seg ikke ansvar for å byggemelde eller søke godkjenning for omgjøringen i ettertid. Det gjøres oppmerksom på at kommunen kan rette reaksjoner mot ny eier, herunder krav om tilbakeføring, krav om omsøking, ileggelse av overtredelsesgebyr eller andre tiltak. Ved eventuell omsøking kan kommunen kreve at gjeldende regelverk og forskriftskrav legges til grunn, herunder krav til blant annet takhøyde, dagslys, ventilasjon, rømningsvei og brannsikring. Uavhengig av reaksjonsform vil dette være kjøpers ansvar og risiko.

  Det er etablert innvendig trapp mellom kjeller (tilleggsdel) og 1. etasje (hoveddel). Dette innebærer brudd på opprinnelig brannskille mellom enhetene. Eier opplyser at himlingen er kledd med gips, men utførelsen kan ikke visuelt kontrolleres, og det foreligger ingen dokumentasjon som bekrefter at løsningen tilfredsstiller gjeldende krav til brannmotstand. Videre oppfyller kjelleretasjen ikke krav til dagslys og utsyn slik disse er definert i byggteknisk forskrift. Det kan foreligge ytterligere avvik som verken takstmann eller megler er kjent med per dags dato, og det tas forbehold om dette.

  Glasset i kjellervinduet er skiftet i 2025. Plan- og bygningsetaten har uttalt at utskiftingen ikke er søknadspliktig, forutsatt at nytt vindu har samme mål og plassering som opprinnelig vindu. Uttalelsen ligger vedlagt i prospektet.

  Plantegningen for 1. etasje samsvarer delvis med dagens planløsning. Trapp fra stue ned til kjelleretasje er etablert i ettertid. Badet er noe utvidet mot kjøkkenet, og matboden er noe utvidet mot soverom 2.

  Meglerforetaket oppfordrer interessenter til å lese gjennom fullstendig prospekt/salgsoppgave med vedlegg. Interessenter oppfordres også til å undersøke eiendommen nøye, gjerne sammen med sakkyndig. Dette bør gjøres før bud inngis.

  Vei, vann og avløp

  Eiendommen er tilknyttet offentlig vei, vann og avløp via private stikkledninger/anlegg.

  Tinglyste rettigheter og heftelser

  På eiendommen kan det være tinglyst erklæringer/avtaler som for eksempel rett til kommunen til å anlegge vann- og kloakkledninger inkl. reparasjon av disse, bestemmelser om bebyggelsen, gjerder, vei og adkomstrettigheter. Disse erklæringene/avtalene vil følge eiendommen ved salg, og kan ikke slettes.

  På eiendommen er det tinglyst følgende heftelser og rettigheter som følger eiendommens matrikkel ved overskjøting til ny hjemmelshaver:

  Dnr. 80480, tgl. 02.12.1987 - Pantsettelseserklæring
  Beløp: 10 000
  Panthaver: SAMEIET
  Orgnr: 1 107 058

  Dnr. 80480, tgl. 02.12.1987 - Seksjonering
  SNR: 3
  Formål: Bolig
  Sameiebrøk: 127 / 1839
  

  Dnr. 39498, tgl. 19.07.1994 - Erklæring/avtale
  Rett for eier av seksjon 11 til å kreve omseksjonering m.v.
  GJELDER DENNE REGISTERENHETEN MED FLERE
  

  Dnr. 61417, tgl. 30.10.1996 - Resek/endring formål/brøk/tilleggsdel
  Resek/endring formål/brøk/tilleggsdel

  Dnr. 403663, tgl. 08.05.2015 - Resek/endring formål/brøk/tilleggsdel
  Resek/endring formål/brøk/tilleggsdel

  Legalpant

  Kommunen har legalpant som sikkerhet for betaling av kommunale avgifter og eventuell eiendomsskatt.
  Legalpant er pant som ikke kommer frem av grunnboksutskriften, og har bedre prioritet enn for eksempel lån til bank som er tinglyst på eiendommen.

• Andre kjøpsforhold
  Overtagelse

  Overtagelse skjer etter avtale med selger. Før boligen overleveres kjøper, skal fullt oppgjør og omkostninger være mottatt på meglers klientkont.

  Boligselgerforsikring

  Selger har tegnet boligselgerforsikring.

  Boligkjøperpakke

  Sammen med Gjensidige har vi skreddersydd et gunstig forsikringskonsept for deg som kjøper bolig. Kjøpere (ikke juridiske personer) har anledning til å tegne Boligkjøperpakken.

  Pakken inkluderer bl.a. husforsikring, innboforsikring Pluss, dobbel rentedekning, flytteforsikring og boligkjøperforsikring som gir deg juridisk bistand dersom du ønsker å reklamere på boligkjøpet. Kjøpere (ikke juridiske personer) kan også velge å kun tegne boligkjøperforsikring. 

  Boligkjøperpakken/Boligkjøperforsikring må tegnes senest i forbindelse med kontraktsmøtet. Produktark for Boligkjøperpakken og Boligkjøperforsikring ligger vedlagt i salgsoppgaven. Ta kontakt med megler for ytterligere informasjon.

  Løsøre og tilbehør

  Følgende medfølger ikke handelen:

  • Komfyr, kjøleskap og oppvaskmaskin (kan medfølge/kjøpes ved siden av).
  • Møbler, alle lamper (også takhengte), bilder på veggene, vaskemaskin, tørketrommel og TV.

  
  

  Det gjøres spesielt oppmerksom på at boligens tilbehør og løsøre ikke medfølger handelen med mindre dette fremkommer av nærværende prospekt. Med mindre annet er spesifisert i salgsoppgaven gjelder NEFs normgivende liste over løsøre og tilbehør. Løsøre og tilbehør som medfølger overdras uten noen form for garantier, foruten eventuell gjenværende leverandørgaranti.

• Kjøpsvilkår
  Budgivning

  Alle bud skal inngis skriftlig til megler, som formidler disse videre til selger. Kravet til skriftlighet gjelder også budforhøyelser og motbud, aksept eller avslag fra selger.

  Bud kan legges inn på eiendommens finn-annonse ved å trykke på knappen «gi bud» eller via vår hjemmeside. Ved elektronisk budgivning legges bud inn ved å benytte BankID. Bud kan også inngis på budskjema vedlagt i salgsoppgaven. Før megler formidler bud til selger, skal megler innhente gyldig legitimasjon og signatur fra budgiver. Kravet til legitimasjon og signatur er oppfylt for budgivere som benytter Bank-ID og vi oppfordrer derfor alle til å gi bud elektronisk ved å benytte GI BUD knappen på eiendommens hjemmeside på www.tinholt.no. Eventuelle forhøyelser kan sendes ved å svare direkte på mottatt sms fra meglers system, til megler. Alle budforhøyelser skal bekreftes av megler.

  For at budene skal kunne bli behandlet og videreformidlet skriftlig til alle involverte parter, må alle bud ha en tilstrekkelig lang akseptfrist, jf. eiendomsmeglingsforskriften § 6-3. Selger må også skriftlig akseptere budet før aksept kan formidles til budgiver.

  Akseptfrist på alle bud skal være minimum 30 minutter, og budforhøyelser må skje i god tid før fristens utløp. Bud som ikke er skriftlig, eller som har kortere akseptfrist enn til kl. 12.00 dagen etter siste annonserte visning, vil ikke bli formidlet til selger. Megler skal så snart som mulig bekrefte skriftlig overfor budgivere at budene deres er mottatt. Selger står fritt til å akseptere eller forkaste et hvert bud og er således ikke forpliktet til å akseptere det høyeste budet på eiendommen.

  Eiendomsmegler har ikke lov til å formidle hemmelige bud eller bud med forbehold som hindrer megler i å formidle budet til andre enn selger, jf eml  6-8 (3). Slike bud vil derfor ikke bli formidlet til selger. Eiendomsmegler er iht eml § 6-8(6) pålagt å gjennomføre kontroll av budgivernes finansiering. Dersom det ikke er mulig for megler å gjennomføre dette før aksept av bud plikter megler å advare selger om risiko knyttet til dette.

  Etter at eiendommen er solgt vil kjøper og selger få tilsendt budjournal. Øvrige budgivere kan få utlevert kopi av budjournalen i anonymisert form. Det gjøres oppmerksom på at budgiver også vil være den som vil stå som kjøper av eiendommen. Dersom man etter at bud er akseptert ønsker å endre hvem som skal stå som eier, forutsetter dette at selger godkjenner en slik endring. Alle involverte parter skal signere kjøpekontrakt og er solidarisk ansvarlig for kjøpet frem til oppgjør er gjennomført.

  For mer informasjon om budgivningsprosessen, se «Forbrukerinformasjon om budgivning», som er vedlagt salgsoppgaven, eller ta kontakt med megler.

  Salgsbetingelser

  Eiendommen skal overleveres kjøper i tråd med det som er avtalt. Det er viktig at kjøper setter seg grundig inn i alle salgsdokumentene. Salgsoppgaven er basert på de opplysningene selger har gitt til megler, den bygningssakkyndiges tilstandsrapport, samt opplysninger innhentet fra kommunen, Kartverket og andre tilgjengelige kilder.

  Det er forventet at kjøper setter seg grundig inn i alle salgsdokumentene, herunder salgsoppgave, tilstandsrapport og selgers egenerklæring. Kjøper anses kjent med forhold som er tydelig beskrevet i salgsdokumentene. Forhold som er beskrevet i salgsdokumentene kan ikke påberopes som mangler. Dette gjelder uavhengig av om kjøper har lest dokumentene.

  Alle interessenter oppfordres til å undersøke eiendommen nøye, gjerne sammen med fagkyndig før bud inngis. Kjøper som velger å kjøpe usett kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe han burde blitt kjent med ved undersøkelsen. Det kan være avvik fra dagens rombruk/rombenevnelser sammenlignet med det som er byggemeldt/godkjent.

  Dersom det er behov for avklaringer, anbefaler vi at kjøper rådfører seg med eiendomsmegler eller en bygningssakyndig før det legges inn bud.

  På grunn av ulike avtalevilkår kan selger vurdere bud fra en som ikke er forbruker, ulikt fra en forbrukers bud. Dersom kjøper ikke er forbruker, er selger sitt mulige mangelsansvar begrenset fordi eiendommen selges “som den er”. Selger kan ikke ta «som den er» forbehold ovenfor en forbrukerkjøper. Selv et lavere bud fra en som ikke er forbruker kan foretrekkes fordi begrensningen i mulig mangelsansvar kan ha egenverdi for selger. Selger står fritt til å forkaste eller akseptere ethvert bud, og er for eksempel ikke forpliktet til å akseptere høyeste bud.

  Lov om avhending av fast eigedom (avhendingslova)
  Frivillig salg av fast eiendom reguleres av Lov om avhending av fast eiendom av 3. juli 1992 nr. 93.

  Eierseksjonsloven

  Det opplyses om at ingen kan eie mer enn to boligseksjoner i sameiet, jfr. Lov om eierseksjoner §22

  Lov om avhending av fast eigedom (avhendingslova)

  Frivillig salg av fast eiendom reguleres av Lov om avhending av fast eiendom av 3. juli 1992 nr. 93.

  Forbrukerkjøp/avtalevilkår

  Med forbrukerkjøp menes kjøp av eiendom når kjøperen er en fysisk person som ikke hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet.

  Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen, eller det foreligger brudd på bestemmelsene i avhendingsloven §§ 3-2 til 3-8. Hvis eiendommen ikke er i samsvar med det kjøperen må kunne forvente ut ifra alder, type og synlig tilstand, kan det være grunnlag for mangelskrav. Det samme gjelder hvis det er holdt tilbake eller gitt uriktige opplysninger om eiendommen. Dette gjelder likevel bare dersom man kan gå ut ifra at det virket inn på avtalen at opplysningen ikke ble gitt eller at feil uriktige opplysninger ikke blir rettet i tide på en tydelig måte.

  En bolig som har blitt brukt i en viss tid, har vanligvis blitt utsatt for slitasje og skader kan ha oppstått. Slik bruksslitasje må kjøper regne med og det kan avdekkes enkelte forhold etter overtakelse som nødvendiggjør utbedringer. Normal slitasje og skader som nødvendiggjør utbedring, er innenfor hva kjøper må forvente og vil ikke utgjøre en mangel.

  Boligen kan ha en mangel etter avhendingsloven § 3-3 dersom det er avvik mellom opplyst og faktisk innvendig areal, forutsatt at avviket er på 2% eller mer og minimum 1 kvm.

  Ved beregning av et eventuelt prisavslag eller erstatning må kjøper selv dekke tap/kostnader opptil et beløp på kr 10.000 (egenandel).

  Profesjonell (næringsdrivende) avtalevilkår

  Hvis kjøper er en juridisk person, eller en fysisk person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet, vil kjøpet ikke anses som et forbrukerkjøp.

  Dersom kjøper ikke er forbruker selges eiendommen «som den er», og selgers ansvar er da begrenset jf. avhl. § 3-9, 2. pktm. Informasjon om kjøpers undersøkelsesplikt, herunder oppfordringen om å undersøke eiendommen nøye, gjelder også for kjøpere som ikke anses som forbrukere.

  Lov om hvitvasking

  Eiendomsmeglingsforetak plikter etter lov om hvitvasking å gjennomføre kontrollhandlinger knyttet til kjøper og selgers identitet og forhold knyttet til gjennomføringen av handelen. Dette omfatter også opplysninger om kundeforholdets formål og tilsikrede art. For kjøper må kontroll av legitimasjon skje senest ved inngåelse av kontrakt. Signering med bankID er regnet som gyldig legitimasjonskontroll.

  Ved oppdrag hvor juridiske personer (selskap) er part må eiendomsmegler også gjennomføre kontroll av hvilke fysiske personer som kontrollerer selskapet (reelle rettighetshavere). Dersom megler ikke klarer å gjennomføre pålagte kundetiltak må megler avvise kunden og oppdraget. Megler har også plikt å melde forhold som ikke er avklart og fremstår som mistenkelige til Økokrim. Megler kan også i enkelte tilfeller ha plikt til å stanse gjennomføringen av handelen.

  Betalingsbetingelser

  Oppgjør skal betales i en samlet innbetaling fra norsk bank. Betaling fra utlandet tillates kun i unntakstilfeller og dersom det er avklart med megler i anledning avtaleinngåelse (budaksept).

  Finansiering

  Vi har løpende kontakt med finansinstitusjoner som kan tilby lån med konkurransedyktige betingelser. Hvis ønskelig formidler vi gjerne kontakt.

  Kjøpekontrakt

  Kjøper og selger er forpliktet til å undertegne standard kjøpekontrakt utarbeidet av Tinholt i forbindelse med eiendomstransaksjonen. Eiendomsmegler sin standardkontrakt inneholder bl.a. bestemmelser om at dersom det foreligger vesentlig mislighold, har selger rett til å heve etter 30 dager fra avtalt betalingstid. Kjøper aksepterer dette som bindende for seg. Det forutsettes at hjemmel til eiendommen overføres til kjøper. Dersom dette ikke er ønskelig må det tas forbehold i budet. Kjøpekontrakt kan besiktiges hos eiendomsmegler før bud inngis. Kontakt eiendomsmegler for spørsmål.

  Personopplysningsloven

  Personopplysninger blir behandlet i samsvar med personopplysningsloven.

• Om oppdraget
  Meglers vederlag / Utlegg

  Følgende er avtalt om meglers vederlag, og skal betales av selger:

  Provisjon 1,25 % av salgssummen inkl. mva

  Tilrettelegging : 15 500,-
  Tinholt Markedspakke: 24 900,-
  Oppgjørshonorar: 7 900,-
  Visninger/overtagelse pr stk. : 3 500,-
  Utsatt betaling (valgfritt*): 4 900,-
  Tinholt Boost Stor : 13 900,-

  Dersom handel ikke kommer i stand eller oppdraget sies opp, har oppdragstaker krav på rimelig vederlag for medgått tid/utført arbeid og avtalte utgifter (utgifter til påløpte visninger, innhenting av opplysninger, markedspakke og tilrettelegging), samt eventuelle utlegg. Alle priser er inkl. mva.

  Meglerforetaket mottar betaling for tilleggstjenester som tilbys i sammenheng med eiendomshandelen. Dette gjelder blant annet strømleverandører, boligkjøperprodukter, boligalarm o.l.)

  Vedlegg til salgsoppgaven

  Vedleggene er en del av den komplette salgsoppgaven. Det er viktig at interessenter setter seg godt inn i vedleggene og kontakter megler med eventuelle spørsmål før bud inngis.

  Megler

  Ansvarlig megler er:
  Morten Jærv Wang
  Partner/Eiendomsmegler.
  +47 90 95 22 45 / [email protected].

  Meglerforetaket

  Tinholt Eiendomsmegling AS.
  Org. nr. 928 582 906.
  Bygdøy Allé 60
  0265 Oslo.

• Dokumenter
  • Salgsoppgave