Villaveien 11

Innholdsrik enebolig | Stor flat tomt/hage|Solrikt|Garasje|Modernisering| Sep. innredet del 30 m² | Etterspurt adresse

Prisantydning

25 000 000,-

Omkostninger

626 090,-

Totalpris

25 626 090,-

Eiendomstype

Enebolig

Eieform

Selveier

Byggeår

1932

Soverom

5

Bad

4

Internt brukseareal

359 m²

Tomtetype

Eiet

Energimerking

G

Egenskaper

• Sentralt
• Rolig
• Turterreng

Fasiliteter

• Balkong / terrasse
• Garasje / parkering
• Parkett
• Offentlig vann / kloakk

Beskrivelse

Visninger

• Torsdag 15. januar kl. 17:00 - 18:00
• Søndag 18. januar kl. 12:00 - 13:00

Informasjon

• Nøkkelinformasjon
  Oppdragsnummer

  201250444.

  Adresse og matrikkel

  Villaveien 11.
  gnr. 38, bnr. 194 i Oslo.

  Eier

  Olivia Christine Stolt-Nielsen Meinl.

  Byggeår

  1932.

  Tomt

  Eiet tomt på 954 kvm.

  Parkering/garasje

  Det medfølger én halvdel av en dobbelgarasje med vippeport, samt en utebod plassert ved innkjørselen. Garasje og bod utgjør samlet et areal på ca. 24 kvm.

  Beregnet totalkostnad

  Prisantydning kr 25 000 000,-

  I tillegg til prisantydning og ev. fellesgjeld, påløper følgende omkostninger:
  
  625 000,00,- (Dokumentavgift)
  
  545,00,- (Tingl.gebyr skjøte)
  
  545,00,- (Tingl.gebyr pantedokument)
  
  19 900,00,- (Boligkjøperpakken Gjensidige)
  
  _______________________________________________________
  25 645 990,- Totalpris inkl. omkostninger og fellesgjeld
  _______________________________________________________
  Det ovenstående forutsetter at eiendommen selges til prisantydning og at det kun tinglyses ett pantedokument. Det tas forbehold om endringer i offentlige gebyr.

• Arealer
  Boligens areal

  BRA-i: 359 m²
  TBA: 80 m²

  Kjelleretasje - separat del:
  Internt bruksareal: 30 m²
  Følgende rom er oppgitt som BRA-i: Stue/kjøkken (byggemeldt som kjellerstue), rom benyttet som soverom, innredet rom og bad.

  Kjelleretasje (hoveddel):
  Internt bruksareal: 94 m²
  Følgende rom er oppgitt som BRA-i: Trappegang, rom benyttet som kjellerstue, rom benyttet som soverom, vaskerom, bad, sportsbod og trapperom.

  1.etasje:
  Internt bruksareal: 135 m²
  Følgende rom er oppgitt som BRA-i: Entré, to stuer, spisestue/kjøkken med utgang til terrasse på 80 kvm og separat toalettrom.

  2.etasje:
  Internt bruksareal: 100 m²
  Følgende rom er oppgitt som BRA-i: Trappegang, tre soverom, omkledningsrom, arbeidsrom, to bad og innvendig bod.

  Dagens planløsning avviker fra dagens bygningstegninger, se punkt under "Ferdigattest" for ytterligere informasjon.

  Kjøper bærer selv risikoen for fremtidig bruk av rommene og for eventuelle pålegg fra det offentlige. Dette omfatter også risikoen for om søknad om bruksendring og varig opphold i boligens underetasje som ikke er søkt om.

• Om boligen
  Innhold

  Boligen er fordelt over tre etasjeplan: kjeller, 1. etasje og 2. etasje. Det følger garasje og utebod, plassert i tilknytning til innkjørselen.

  
  

  • Kjeller (separat del): Stue/kjøkken (byggemeldt som kjellerstue), rom benyttet som soverom, innredet rom og bad.
  • Kjeller (hoveddel): Trappegang, rom benyttet som kjellerstue, rom benyttet som soverom, vaskerom, bad, sportsbod og trapperom.
  • 1.etasje: Entré, to stuer, spisestue/kjøkken med utgang til terrasse på 80 kvm og separat toalettrom.
  • 2.etasje: Trappegang, tre soverom, omkledningsrom, arbeidsrom, to bad og innvendig bod.

  Kjøkken

  Hoveddel - 1. etasje:
  Stilrent kjøkken fra 2008. Innredningen har glatte fronter i hvit utførelse. Benkeplaten er av laminat med nedfelt kum i rustfritt stål. Det er rikelig med skap- og benkeplass for oppbevaring og matlaging. Hvitevarene som stekeovn, platetopp og oppvaskmaskin er integrert i innredningen og medfølger handelen.

  Separat innredet del - kjelleretasje:
  Kjøkkenet fra 2009 fremstår lyst og tidløst, med profilerte fronter og laminatbenkeplate med nedfelt kum. Kjøkkenøyen er utført i samme stil og bidrar til både ekstra arbeidsplass og god flyt i rommet. Det er montert automatisk vannstopper.

  Begge kjøkken har per i dag ikke ventilator/avtrekk.

  Bad

  Bad tilknyttet trappegang - 2. etasje:
  Lekkert bad fra 2023/2024, hvor moderne løsninger møter tidløs eleganse. Store, marmorlignende fliser gir rommet et sofistikert uttrykk, mens innredningen er nøye utformet for å kombinere funksjonalitet med stilfullt design. Badet er innredet med servant med underliggende skap, speil med integrert belysning, vegghengt toalett, dusj med faste felt og badekar. Gulvet har behagelige varmekabler, og den nedsenkede himlingen er utstyrt med downlights for jevn og stemningsfull belysning.

  Bad tilknyttet hovedsoverom - 2. etasje:
  Tidløst bad fra 2008. Badet består av to ovenpåliggende servanter, benkeskap med glatte fronter i hvit utførelse, speil, vegghengt toalett og dusjnisje. Det er montert elektrisk avtrekksvifte på yttervegg.

  Separat toalettrom – 1. etasje:
  I tilknytning til entreen ligger et separat toalettrom innredet med servant, benkeskap med glatte fronter, speil og vegghengt toalett med innebygget sisterne. Gulvet er belagt med beige fliser, mens veggene har malte flater i en lys hvit tone.

  Bad tilknyttet hoveddel – kjelleretasje:
  Delikat bad fra 2023/2024 med flislagt gulv med oppkant og malte flater på veggene, noe som gjør det enkelt å oppdatere uttrykket ved behov. Innredningen består av dobbel servant, speil med integrert belysning, benkeskap og badekar. Gjennom en glassdør ligger et tilstøtende rom med vegghengt toalett og dusj. Her finnes også innfelte hyller som gir praktisk oppbevaring av produkter. Badet har elektrisk avtrekksvifte montert på yttervegg. Himlingen er nedsenket med downlights.

  Vaskerom tilknyttet hoveddel - kjelleretasje:
  Eldre vaskerom med behov for oppussing. Vaskerommet består av opplegg for vaskemaskin og kombibereder på 287/93 liter fra 2009.

  Bad tilknyttet separat del - kjelleretasje:
  Den separate delen har et bad fra ca. 2008. Badet er innredet med servant, tilhørende underskap, speil, dusjkabinett og toalett. Det er opplegg for vaskemaskin.

  Varmtvannstank

  • Hoveddel: Kombibereder bereder på 287/93 liter, produsert i 2009, montert i vaskerom. Skjult strømtilførsel.
  • Separat del: Varmtvannsbereder på 200 liter, produsert i 2013, montert på badet i hybelen. Strømtilførsel via stikkontakt.

  Overflater

  Gulv:

  • Kjeller (separat del): Innvendige gulv er belagt med trestavs parkett.
  • Kjeller: Innvendige gulv er belagt med en- og trestavs parkett.
  • 1. etasje: Innvendige gulv er belagt med fliser i entré og wc. Ellers gulvbord.
  • 2. etasje: Innvendige gulv er belagt med trestavs parkett i ett soverom.

  
  

  Vegger:

  • Kjeller (separat del): Sparklet og malte overflater på plater.
  • Kjeller: Sparklet og malte overflater på plater/murpuss.
  • 1. etasje: Sparklet og malte plater.
  • 2. etasje: Sparklet og malte plater.

  
  

  Himling:

  • Kjeller (separat del): Sparklet og malte plater. Himlingshøyde ca. 2,26 m målt i stue/kjøkken.
  • Kjeller: Sparklet og malte plater. Himlingshøyde ca. 2,42 m målt i kjellerstue.
  • 1. etasje: Sparklet og malte plater. Himlingshøyde ca. 2,62 m målt i kjøkken og ca. 5,47 m i en stue.
  • 2. etasje: Sparklet og malte plater. Himlingshøyde ca. 2,48 m målt i ett soverom.

  Balkong/terrasse

  Terrasseplattingen på ca. 80 kvm gir svært gode rammer for uteopphold gjennom hele sesongen. Her kan du enkelt innrede med både spisegruppe, lounge, solsenger, grill og beplantning. Fra terrassen leder en trapp i betongkonstruksjon deg videre ned til hagen. Utearealet ligger mot sørvest og byr på svært gode solforhold gjennom dagen. Den overbygde delen gir samtidig en behagelig skjermet sone når vær og vind krever det. Hagen er som skapt for sommerbruk, med en flat og romslig tomt på hele 954 kvm som gir rikelig boltreplass for både store og små.

  Dører

  Ytterdører:

  • Kjeller (separat del): Entrédør med tolags isolerglassfelt, produsert i 2013.
  • 1. etasje: Entrédør med tolags isolerglassfelt.
  • 1. etasje: Tofløyet terrassedør med tolags isolerglass, produsert i 1991.
  • 1. etasje: Skyvedør til terrasse med tolags isolerglass, produsert i 2013.

  
  

  Innvendige dører:

  • Kjeller (separat del): Profilerte innvendige dører.
  • Kjeller: Profilerte innvendige dører.
  • 1. etasje: Glatte hvite skyvedører mellom to stuer. Profilert innvendig dør til wc.
  • 2. etasje: Profilerte innvendige dører.

  Elektrisk anlegg

  Boligen har to sikringsskap, ett for hoveddelen og ett for den separate delen. Det elektriske anlegget er i hovedsak skjult i konstruksjonene.

  Følgende spørsmål er stilt eier:
  - Når ble anlegget sist rehabilitert eller installert? Det elektriske anlegget er oppgradert i 2008. Omfanget og eventuelle etterarbeider er ukjent.
  - Løses sikringene ofte ut? Ukjent.
  - Har det vært brann, branntilløp eller varmgang i anlegget? Ukjent.
  - Er det kursfortegnelse, og er antall sikringer i samsvar med denne? Ja.

  Vinduer

  • Kjeller (separat del): Vinduer med tolags isolerglass, produsert i 2013 og 2009.
  • Kjeller: Vinduer med tolags isolerglass, produsert i 2012 og 2009.
  • 1. etasje: Vinduer med tolags isolerglass, produsert i 2012 og 2009.
  • 2. etasje: Vinduer med tolags isolerglass, produsert i 2013 og 2009.
• Teknisk standard
  Tilstandsgrad

  I forbindelse med salget er følgende tilstandsgrader markert i tilstandsrapporten:
  TG3 (Store eller alvorlige avvik) - 9 stykk.
  TG2 (Avvik som kan kreve tiltak) - 28 stykk.

  Følgende har fått TG3 (Store eller alvorlige avvik):
  Helhetsvurdering (Vaskerom / Kjeller): Gulvet er ujevnt og det er flere løse fliser. Vaskerom ligger under kategorien våtrom. I våtrom er det krav til fukttett sjikt på hele gulvet, 5 cm opp fra gulv på alle vegger og i våte soner. Våte soner i våtrom er rundt dusj og servant. I dette tilfellet er det ikke laget fukttett sjikt på gulvet, og derfor vurdert til TG 3. Kostnadsestimatet er basert på å etablere vinylbelegg som tettesjikt på gulvet, samt etablere elektrisk avtrekk på yttervegg. TG: 3 Utbedringskostnad: kr. 40 000-60 000,-

  Ventilasjon (Wc / 1. etasje): TG 3 er gitt på grunn av manglende ventilasjon. Kostnadsestimatet er basert på å etablere elektrisk avtrekk på yttervegg. TG: 3 Utbedringskostnad: kr. 5 000-10 000,-

  Drenering: Utvendig fuktsikring av grunnmuren var ikke synlig langs boligen, og det bør derfor påregnes at det ikke er etablert. Dette kan medføre utvendig fuktpåkjenning direkte på grunnmuren. Det ble målt fukt utover normale verdier ved hulltaking. Dette indikerer at eventuell drenering ikke har tilstrekkelig funksjon og/eller kapillært oppsug fra grunnen. Fuktindikator er anvendt på grunnmurens innside. Det er påvist indikasjoner på fukt i vegger og gulv i kjeller, forholdet er ikke uvanlig i eldre grunnmurer. Årsaken til dette er sannsynligvis manglende funksjon på drenering og fuktsikring av grunnmur. Det er observert saltutslag på grunnmurens overflate i store områder i kjeller. Saltutslag kan forekomme av kondens eller når fuktighet trenger gjennom konstruksjoner og transporterer saltmineraler ut til overflaten. Det bør på generelt grunnlag lokaliseres hvor årsaken befinner seg og eliminere denne. TG 3 er gitt på grunn av alder, manglende funksjon på drenering, fallforhold på terreng og fuktsikring av grunnmur. Nevnte forhold gir økt risiko for forhøyede fuktnivåer i gulv på grunn og yttervegger under terreng, som kan medføre fuktproblematikk i nevnte konstruksjoner. Kostnadsestimatet er basert på redrenering rundt boligen. TG: 3 Utbedringskostnad: kr. 200 000-400 000,-.

  Utvendig beslag: Det er ikke montert snøfangere på taket. Dette gir økt risiko for at snø/is kan falle fra taket og kan medføre personskader og skader på andre bygningsdeler, og det er derfor gitt TG 3. Kostnadsestimatet er basert på innkjøp og montering av snøfangere. TG: 3 Utbedringskostnad: kr. 15 000-30 000,-.

  Ytterdører: Nivåforskjeller på mer enn 0,5 m kan utgjøre en fare for skade på person ved fall og skal sikres med rekkverk eller annen fallsikring. I dette tilfelle er det mer enn 0,5 m fra døråpningen ned til terrassen og det er av den grunn gitt tilstandsgrad 3. Kostnadsestimatet er basert på å etablere en enkel trapp fra døråpningen til terrassen. TG: 3 Utbedringskostnad: kr. 15 000-30 000,-

  Rom under terreng: Yttervegger som ligger under utvendig bakkenivå, og er foret ut med organisk materiale (treverk), ev. isolert og kledd med panel/plater, er å betrakte som en risikokonstruksjon, om ikke drenering og fuktsikring lenger har tilstrekkelig funksjon eller det er kapillært oppsug fra grunnen. I tillegg er det risiko i forbindelse med kondens. På generelt grunnlag anbefales det at yttervegger under bakkenivå behandles med ikke-organiske materialer. Det er i dette tilfellet avvik på drenering og/eller utvendig fuktsikring av grunnmuren. Dette medfører økt risiko for fukt- og råteskader i utforede vegger og oppforede gulv. Hulltaking er utført i hybelen. Under befaringen ble det utført fuktmåling med piggelektroder på grunnmurens utlekting (bunnsvill/treverk), og det ble målt over 20%, noe som indikerer fukt over normalverdiene. Et fuktinnhold i treverk på over 20 % innebærer en betydelig risiko for fuktskader som sopp og råte, som ofte fører til dårlig inneklima. TG 3 er gitt på grunn av nevnte forhold. Kostnadsestimatet er basert på å fjerne veggens utlekting og behandle de utforete veggene med uorganiske materialer. TG: 3 Utbedringskostnad: kr. 10 000-20 000,-

  Etasjeskiller: Forskjellen på høyeste og laveste punkt er målt til ca. 40 mm i soverom. TG 3 er gitt iht. toleransekrav i NS3600. Konsekvensen er at gulvet kan oppleves skjevt. For å få tilstandsgrad 0 eller 1 må høydeforskjeller rettes opp. Det vil imidlertid sjelden være økonomisk rasjonelt som et enkeltstående tiltak i en bolig som dette. Dersom boligen en gang skal renoveres, kan man vurdere slike tiltak. Kostnadsestimatet er kun basert på riving ned til bjelkelag, oppretting med tilfarere og nytt undergulv. Øvrige gulvoverflater er ikke medberegnet i kostnadsestimatet. TG: 3 Utbedringskostnad: kr. 50 000-100 000,-

  Trapper: Nivåforskjeller på mer enn 0,5 m kan utgjøre en fare for skade på person ved fall og skal sikres med rekkverk eller annen fallsikring. I dette tilfelle mangler rekkverk langs en side av trappen og det er av den grunn gitt tilstandsgrad 3. Kostnadsestimatet er basert på å etablere rekkverk. TG: 3 Utbedringskostnad: kr. 5 000-10 000,-

  Ventilasjon: TG 3 er gitt på grunn av manglende avtrekk fra kjøkken. Kostnadsestimatet er basert på å etablere ventilator over platetopper. TG: 3 Utbedringskostnad: kr. 10 000-20 000,-

  Følgende har fått TG2 (Avvik som kan kreve tiltak):
  Våtromsgulv (Bad / Kjeller (hybeldel)): Det er funnet bom under enkelte fliser. Årsaken til bom kan være at det ikke er oppnådd full limdekning, og/eller bruksbelastning. Mindre områder med bom i fliser utløser ingen store skader så lenge større deler av flisen har god limdekning. I dette tilfellet er det registrert bom i et lite område. Forholdet kan endres over tid og området bør kontrolleres med tiden. Det er registrert svakt fall mot sluk på gulvet i henhold til gjeldende forskrifter. Forholdet medfører risiko for at overflatevann ikke renner tilstrekkelig mot sluket. Konsekvensen av forholdet er høyere fuktpåkjenning på konstruksjonen. Sluket er plassert under dusjkabinettet med begrenset tilgang for inspeksjon og rengjøring. Tg 2 er gitt på grunn av nevnte forhold, samt alder sett i forhold til forventet levetid på vanntett sjikt. Nevnte forhold medfører økt risiko for lekkasjer som kan føre til fuktproblematikk i konstruksjonen.

  Våtromsvegger (Bad / Kjeller (hybeldel)): Vegger i våtrom skal ha vanntett sjikt (membran) i våte soner. Denne typen konstruksjon har i følge Sintef Byggforsk normalt levetid på ca. 15-20 år og tilstandsvurdering er derfor basert på alder, da konstruksjonen har oppnådd mer enn halvparten av forventet levetid. Dette medfører en økt risiko for lekkasjer. Det forutsettes at det er benyttet godkjente våtromsprodukter og membransystemer i våtsoner.

  Ventilasjon (Bad / Kjeller (hybeldel)): Referansenivå på luftbehandling er satt til byggeår. Det mangler luftespalte under dør, som medfører begrenset med tilluft og sirkulasjon.

  Ventilasjon (Bad / Kjeller): Referansenivå på luftbehandling er satt til byggeår. Det mangler luftespalte under dør, som medfører begrenset med tilluft og sirkulasjon.

  Utstyr for sanitærinstallasjoner (Wc / 1. etasje): Det er ikke etablert dreneringsspalte fra innebygget sisterne. Dette medfører risiko for at ev. lekkasjer/fukt i sisternekassen ikke blir oppdaget.

  Våtromsgulv (Bad 1 / 2. etasje): Det er registrert svakt/ingen fall mot sluk på gulvet i henhold til gjeldende forskrifter. Forholdet medfører risiko for at overflatevann ikke renner tilstrekkelig mot sluket. Konsekvensen av forholdet er høyere fuktpåkjenning på konstruksjonen. Tg 2 er gitt på grunn av alder sett i forhold til forventet levetid på vanntett sjikt. Nevnte forhold medfører økt risiko for lekkasjer som kan føre til fuktproblematikk i konstruksjonen.

  Våtromsvegger (Bad 1 / 2. etasje): Det er registrert vindu i deler av våtsonen. Vinduet er av organisk materiale og har derfor høyere risiko for fuktskader. Overflater har en del slitasje og sprekkdannelser i fuger. Vegger i våtrom skal ha vanntett sjikt (membran) i våte soner. Denne typen konstruksjon har i følge Sintef Byggforsk normalt levetid på ca. 15-20 år og tilstandsvurdering er derfor basert på alder, da konstruksjonen har oppnådd mer enn halvparten av forventet levetid. Dette medfører en økt risiko for lekkasjer.

  Fast inventar (Bad 1 / 2. etasje): Tilstandsgrad 2 er gitt på grunn av alder og normal bruksslitasje.

  Utstyr for sanitærinstallasjoner (Bad 1 / 2. etasje): Det er ikke etablert dreneringsspalte fra innebygget sisterne. Dette medfører risiko for at ev. lekkasjer/fukt i sisternekassen ikke blir oppdaget. Det er observert krakkelering/større sprekkdannelser i ene servanten. Tg 2 er gitt på grunn av alder i forhold til forventet levetid og bruksslitasje.

  Ventilasjon (Bad 2 / 2. etasje): Referansenivå på luftbehandling er satt til byggeår. Det mangler luftespalte under dør, som medfører begrenset med tilluft og sirkulasjon.

  Radon: Eiendommen ligger i et område som i NGU Radon aktsomhetskart er definert med "moderat til lav" aktsomhetsgrad. Det bør gjennomføres radonmålinger

  Terrengforhold rundt boligen: Terrenget rundt bygningen skal ha tilstrekkelig fall fra byggverket dersom ikke andre tiltak er utført for å lede bort overvann. Fallet ut fra bygningen bør være minst 1 : 50 over en avstand på minst 3 m fra veggen. I dette tilfelle er det fall mot bygningen enkelte steder, og det er av den grunn gitt TG 2. Forholdet medfører økt risiko for at overvann renner mot bygningen, og kan føre til fuktproblematikk.

  Yttervegger: Selve konstruksjonsoppbyggingen lar seg ikke kontrollere ved visuell befaring, og tilstandsvurdering er derfor basert på alder og ytre observasjoner. Det forutsettes at konstruksjonsoppbyggingen er oppført etter gjeldene forskrifter på tidspunkt for oppføring av bygningen. Aldersbetraktning foretas ikke av skjult bindingsverk. Det er observert saltutslag på grunnmurens overflate i store områder i kjeller. Forholdet må sees i sammenheng med “drenering”. Det er observert riss i murpussen på enkelte overflater. Rissene omhandler selve pussen. Det er også enkelte felt med "bom" i murpussen. Det betyr at murpussen ikke har tilstrekkelig feste til underlaget. Veggkonstruksjonen har ikke tilstrekkelig lufting, som medfører økt risiko for fuktproblematikk i konstruksjonen. Konstruksjonens alder medfører økt risiko for skjevheter i konstruksjonen, utettheter og kondens. Det må på generelt grunnlag påregnes høyere varmetap og lavere isolasjonsevne i eldre yttervegger.

  Utvendig kledning: Det er i dette tilfellet ikke påvist luftespalte bak trepanelet på opprinnelig del. Det er krav til at det skal være gjennomgående lufting bak kledningen. Det er i dette tilfellet stedvis ikke observert museperre oppunder trepanelet langs tilbygget. Det var et krav/normal byggeskikk om at musesperre skal monteres oppunder kledningen, slik at mus forhindres adkomst til bygningen. Konsekvensen av manglende musesperre er at mus kan ha enkel adkomst til bygningen. Dette kan igjen føre til skader på diverse bygningsdeler innvendig i boligen. TG 2 er gitt på grunn av nevnte forhold, samt slitasje og sprekkdannelser på panelet. Forholdene medfører forhøyet risiko for skader og fuktproblematikk i kledning og ytterveggskonstruksjonen.

  Takkonstruksjon: Konstruksjonens dimensjonering er ikke vurdert. Taket er kun besiktiget fra bakkenivå, da det er for høyt til å benytte stige i henhold til våre HMS retningslinjer. Det er lavt under taket på loftet, og besiktigelsen er av den grunn noe begrenset. Det er enkelte fuktmerker/soppdannelser på loftet (spesielt i området rundet pipen). Fuktmåler med pigger i treverk ble benyttet på merkene, og det ble ikke påvist forhøyede fuktverdier. Luken til loftet er ikke diffusjonstett. Årsaken er at luken er eldre, før det var vanlig å benytte diffusjonstette luker i bolighus. Varm inneluft stiger opp via luken og medfører høyere luftfuktighet på loftet. På loftet er luften kald, og inneluften kondenserer når den møter den kalde luften på loftet. Konsekvensen av dette er ofte synlig i form av svertesopp på takkonstruksjonen. På lengre sikt kan dette gi fuktskader i takkonstruksjonen. Luken må skiftes til en diffusjonstett luke, som reduserer fuktig og varm inneluft å trenge inn på loftet. Det er ikke tilfredstillende luftespalter i gesimser langs hele yttertaket, som medfører at konstruksjonen ikke har tilstrekkelig lufting. Manglende lufting av takkonstruksjonen medfører risiko for kondens, fuktproblematikk, dannelse av istapper og redusert levetid på konstruksjonen. Ifølge Sintef Byggforsks byggdetaljblader er levetid denne typen tekking, estimert til 20-30 år. Etter Tyders egne databaser estimeres det at tekkingen i dette tilfellet har en levetid på ca. 25-30 år. Tekkingen har derfor oppnådd mer enn halvparten av forventet levetid. Nevnte forhold medfører forhøyet risiko for lekkasjer som kan føre til fuktproblematikk i takkonstruksjonen og underliggende rom. TG 2 er gitt på grunn av nevnte forhold.

  Utvendig beslag: Det er ikke montert takstige til pipen. Dette kan medføre at feiing ikke blir utført. Adkomstmulighet bør etableres. Nederste delen av nedløpsrørene (utkastet) mangler stedvis. Nedløpsrør har kun utkast på tomt og er ikke ført til drensrør, dette kan øke fuktbelastningen i grunnmuren. Det anbefales på generelt grunnlag å lede overvann bort fra grunnmur. Ifølge Sintef Byggforsks byggdetaljblader er normal levetid for takrenner og nedløp i plastbelagt stål 25 - 30 år, og i dette tilfellet oversteget mer enn halvparten av forventet levetid og derfor vurdert til tilstandsgrad 2.

  Ytterdører: Døren er av noe eldre dato og det må derfor påregnes slitasje og noe redusert funksjon i forbindelse med varmetap. Tilstandsgrad 2 er gitt på grunn av alder iht. forventet levetid og normal bruksslitasje.

  Vinduer: TG 2 er gitt på grunn av skader/sprekkdannelser i omrammingen til vinduet.

  Balkonger, terrasser ol.: Det er registrert avflassing på betongsøyler og langs ytterkanten av terrassen. TG 2 er gitt på grunn av alder og slitasje.

  Gulv på grunn: Fuktindikator er benyttet på eksponert betong i vaskerom og det er påvist indikasjoner på fukt utover vanlige verdier. Overflater er for øvrig belagt med overflater, som ikke gir mulighet for inspeksjon av betonggulvet. Ved tidspunkt for oppføring av boligen ble det ikke benyttet fukttett sjikt mellom grunnen og bygningen. Det bør derfor påregnes at betongen inneholder noe fuktighet.

  Piper, feieluker og plassbygde ildsteder: Pipen er ikke i bruk og ikke tilknyttet ildsted. Det er krav til at teglsteinspiper skal ha 4 synlige sider, som er pusset, flislagt eller lignende for å kunne avdekke eventuelle sprekkdannelser. Det er også krav til avstand på 10 cm. til brennbart materiale. I dette tilfellet er pipen gjenbygget. Tilstandsgrad 2 er gitt på grunn av alder. Det bør påregnes at eldre teglsteinspiper på sikt har behov for rehabilitering.

  Vannbåren varme: Anlegget er vurdert ut ifra alder, og enkle observasjoner i forbindelse med fordelingsskap og reguleringsventiler. Reguleringsventiler er koblet med brytere i hvert rom og er derfor ikke testet. Tilstandsgrad 2 er gitt på grunn av alder på radiator og tilhørende røropplegg. Forholdet medfører forhøyet risiko for at det kan oppstå lekkasjer fra radiatorer/røropplegget.

  Ventilasjon: I referansenivået for denne rapporten er det angitt av det skal være tilstrekkelig luftsirkulasjon. Dette lar seg ikke gjøre uten friskluftsventiler på ytterveggene I alle oppholdsrom. Ventilasjonen er derfor vurdert til tilstandsgrad 2. Referansenivå på luftbehandling er satt til byggeår og forskrift til avhendingslova.

  Elektrisk anlegg: For elektriske anlegg er det krav om samsvarserklæring fra godkjent installatørbedrift, på alle arbeider utført etter 01.01.1999. I de tilfellene dette ikke foreligger, skal det iht. NS 3600 gis tilstandsgrad 2 på anlegget. I dette tilfellet foreligger ikke samsvarserklæring for anlegget. Dette kan medføre en økt risiko, dersom det ikke er utført av en godkjent installatørbedrift, som har gjort de nødvendige kontrollene for å sikre eget arbeid. Det anbefales på generelt grunnlag at anlegget kontrolleres av en el. - takstmann. Dette anbefales på alle anlegg som er eldre, eller mangler dokumentasjon på utførte arbeider.

  Etasjeskiller: Forskjellen mellom høyeste og laveste punkt på 2,0 meter er målt til ca. 10 mm i spisestue/kjøkken. TG 2 er gitt iht. toleransekrav i NS 3600, som angir skjevheter mellom 10-20 mm på 2 meter til tilstandsgrad 2. Forskjellen mellom høyeste og laveste punkt er målt til ca. 25 mm i spisestue/kjøkken. TG 2 er gitt iht. toleransekrav i NS3600, som angir skjevheter mellom 15-30 på hele gulvets lengde skal ha tilstandsgrad 2. Konsekvensen er at gulvet kan ha merkbar skjevhet.

  Trapper: Innvendig: Det er registrert åpninger større enn maks tillatte åpninger på 10 cm mellom trinn til kjeller. Trapper skal ha håndløpere på begge sider av trappen. I dette tilfelle er det ingen håndløpere i trappene til 2. etasje. Trappen til kjelleren er noe brattere enn anbefalt. Trappen til arbeidsrommet er smalere enn anbefalt. Det bør gjøres tiltak for å utbedre forholdet av hensyn til sikkerhet. Utvendig: TG 2 er gitt på grunn av alder og slitasje.

  Overflater på innvendige gulv: Kjeller (hybeldel): Tg 2 er gitt på grunn av generelt slitte overflater med merker, riper og enkelte sprekker i gulvoverflater. Hoveddel: Overflater fremstår uferdig i form av manglende listverk i flere områder.

  Overflater på innvendige vegger: Tilstandsgrad 2 er gitt på grunn av generelt noe slitte overflater med merker i forbindelse med saltutslag. Forholdet må sees i sammenheng med "yttervegger" og "drenering".

  Radonmåling

  Selger har ikke utført radonmåling iht. forskrift. Kravet om radonreduserende tiltak og følgelig krav til måling, gjelder for boliger der eier ikke selv bor eller oppholder seg, altså utleieboliger.

  Eiendommen ligger i et område som i NGU Radon aktsomhetskart er definert med "moderat til lav" aktsomhetsgrad.

  Byggemåte

  Enebolig:

  • Grunnmur i betong. Bygningen har yttervegger over grunnmur i trekonstruksjon.
  • Drenering og eventuell utvendig fuktsikring av grunnmuren er i hovedsak av eldre dato. Utvendig drenerings arbeider er ifølge en tidligere salgsoppgave utført i forbindelse med tilbygget i 2008.
  • Yttervegger er kledd med liggende malt/beiset trepanel. Det er stedvis observert museband og lufting bak panelet på tilbygget del.
  • Valmtak i trekonstruksjon. Stedvis lufting i gesimser. Krypeloft med inspeksjonsluke på vegg i trapperommet.
  • Takrenner og nedløpsrør i metall. Ett nedløpsrør er ledet til drensrør i bakken. Nedløpsrørene har utkast på tomten for øvrig. Pipe over yttertaket har fotbeslag.

  
  

  Garasje:

  • Halvparten av dobbel garasje og utebod med støpt dekke.
  • Yttervegger i betongkonstruksjon, med pusset og malte overflater.
  • Flatt oppforet dekke, tekket med takpapp.
  • Vippeport til garasjen.
  • Ytterdør i tre til uteboden.
  • Vinduer med enkle glass.

  Selgers egenerklæringsskjema

  Selger har ikke gitt noen merknader i egenerklæringsskjemaet. Dokumentet er vedlagt salgsoppgaven.

• Økonomi
  Kommunale avgifter

  Kommunale avgifter utgjør kr. 28 212,03,- for år 2025.

  Eiendomsskatt

  Eiendomsskatt utgjør kr. 13.678,- for 2025.

  Forsikring

  Forsikringsselskap: Gjensidige Forsikring. Polisenummer: ASA-49.

  Kjøper må selv tegne egen hus- og innboforsikring.

  Formuesverdi

  Primær formuesverdi kr. 6 020 533,-.
  Sekundær formuesverdi kr. 15 029 333,-.
  Gjeldende for ligningsåret 2023.

• Oppvarming og energiattest
  Oppvarming

  Boligen har radiatorer og vannbåren gulvvarme med varmtvann levert fra sentralfyr. Det er registrert én radiator på et av soverommene i 2. etasje, men det er ikke avklart hvilket rom som har vannbåren gulvvarme. Badet i 2. etasje fra 2023/2024 har elektriske varmekabler.

  Informasjon om strømforbruk

  Strømforbruket vil variere fra husstand til husstand.

  Energimerking

  Oppvarmingskarakter:Rød
  Energikarakter: G

  Se fullstendig energiattest fra selger som vedlegg til salgsoppgave.
  Megler har intet ansvar for informasjon som følger av energiattest.

• Områdebeskrivelse
  Beliggenhet

  Boligen ligger svært sentralt på Vinderen/Frøen, i et stille og veletablert boligområde med lite trafikk og gode oppvekstforhold. Beliggenheten gir en sjelden kombinasjon av ro og nærhet til byens tilbud, med korte avstander til skoler, barnehager, kollektivtransport og et bredt utvalg av servicefunksjoner.

  Fra eiendommen har du rask tilgang til både Bogstadveien, Majorstuen og Hegdehaugsveien – områder kjent for et variert handels- og restauranttilbud. Her finnes alt fra dagligvare og spesialbutikker til kaféer, bakerier, populære spisesteder og en rekke servicetilbud for ulike behov og prisklasser. Vinderen sentrum ligger også innen gangavstand og byr på blant annet Colosseum kino, Jacobs, vinmonopol, apotek, nærbutikker og flere helsetjenester som Volvat og Diakonhjemmet sykehus. Treningssentre som Sats, Evo og Fresh Fitness er lett tilgjengelige, i tillegg til et mangfold av velvære- og behandlingstilbud.

  Nærområdet byr på gode rekreasjonsmuligheter gjennom flere grønne parker og åpne områder. Frognerparken ligger en kort spasertur unna og tilbyr alt fra idrettsanlegg og tennisbaner til store plenarealer og Frognerbadet. Offentlig kommunikasjon gir rask adkomst videre mot friluftsområdene på Sognsvann og Frognerseteren, hvor turløyper og skiløyper kan benyttes året rundt.

• Offentlige forhold
  Regulering

  Eiendommen er regulert til byggeområde for boliger i henhold til reguleringsplan S-4220, datert 15.06.2006. Videre foreligger det en pågående plansak (revisjon av S-4220 småhusplanen) med midlertidig forbud mot tiltak. Planen gir rammer for fysisk utforming av mulige byggetiltak i fremtiden. Den gir ikke føringer for forhold som krever innsats på et mer overordnet nivå, som for eksempel felles parkeringsløsninger, barnehagetomter, større lekeplasser og annen infrastruktur. I februar 2021 mottok PBE en bestilling fra rådhuset om å starte et arbeid med å revidere småhusplanen. Med utgangspunkt i bestillingen, er bevaring av grønne verdier et sentralt mål med revisjonen. Bevaring av grønne verdier er et selvstendig mål med planarbeidet i seg selv, men også et virkemiddel for mer overordnede mål knyttet til klima, overvannshåndtering, biologisk mangfold, sosial bærekraft, folkehelse og kvaliteter i boligområdene. Et annet sentralt mål er å ivareta småhusområdenes karakter og historiske kvaliteter, se saksnr. 202102096.

  Byggesaker i nærheten av eiendommen:
  Apalveien 30 - oppføring av garasje, riving av eksisterende
  Saksnummer: 2025/17573 - Byggesak
  Mottatt sak: 24.10.2025
  Kobling: Denne saken er en fortsettelse av sak 202305859
  Status: Under behandling

  Detaljregulering , Thaulows vei 19-25
  Saksnummer: 2025/11396 - Plansak
  Mottatt sak
  01.10.2025
  Status
  Under behandling

  Frøensalléen 7 - fasadeendringer, underbygg, utvidelse av garasje og carport
  Saksnummer: 2025/07199 - Byggesak
  Mottatt sak: 12.09.2025
  Kobling: Denne saken er en fortsettelse av sak 202557307
  Status: Under behandling

  Detaljregulering , Thaulows vei 19-25
  Saksnummer: 2025/11396 - Plansak
  Mottatt sak: 01.10.2025
  Status: Under behandling

  Plansaker i nærheten av eiendommen:
  Bjørnstjerne Bjørnsons plass 1 (NRK Marienlyst) - Utarbeidelse av planforslag
  Saksnummer: 201718902 - Reguleringssak
  Mottatt sak: 18.12.2017
  Kobling: Denne saken fortsetter i sak 2025/06910

  Slemdalsveien 35 - 37 - Planforslag til politisk behandling
  Saksnummer: 201216928 - Reguleringssak
  Mottatt sak: 21.12.2012
  Kobling: Denne saken fortsetter i sak 2025/06882

  Arealbekreftelse

  Arealbekreftelse fra kommunen følger vedlagt.

  Bevaringsverdig

  Eiendommen er registrert på byantikvarens gule liste. Dette innebærer at eiendommen er helt eller delvis bevaringsverdig, og kan ha betydning for fremtidig ombygging/restaurering mv. Byantikvaren skal gi en rådgivende uttalelse i byggesaker som berører eiendommen.

  Spesifikasjoner:
  Navn: Villaveien 11 hage
  Kategori: Enkeltminne utomhus
  Vern: Kommunalt listeført
  Registrert av: Byantikvaren i Oslo

  Navn: Villaveien 11
  Kategori: Enkeltminne bygning
  Vern: Kommunalt listeført
  Registrert av: Byantikvaren i Oslo

  Navn: Villaveien 11
  Kategori: Bygningslokalitet
  Vern: Kommunalt listeført
  Registrert av: Byantikvaren i Oslo

  Konsesjon / Odel / Boplikt

  Det er ingen konsesjon, odel eller boplikt knyttet til salget av denne eiendommen.

  Ferdigattest / Brukstillatelse

  Det foreligger ferdigattest for oppføring av våningshus og garasje, datert 31.08.1939. Det foreligger også ekspedisjonsdokument for oppføring av garasje, datert i 1930 samt peis, datert i 1948.

  I 2008 ble det etablert et tilbygg. Tiltaket omfattet to påbygg på eksisterende bolig: en utvidelse mot vest over kjeller, 1. og 2. etasje, samt et større inngangsparti mot nord. Det ble samtidig søkt om endringer av alle fasader, herunder justering av vinduer og enkelte vertikale panelfelt rundt inngangsparti og hagedører mot sør. Tiltaket hadde et samlet BRA på 80,2 m² og BYA på 48,6 m², og %-BYA økte fra 21 % til 23,6 %. Det foreligger ferdigattest for tilbygget og nytt inngangsparti, datert 02.07.2024.

  Dagens planløsning avviker fra dagens bygningstegninger. Følgende avvik er registrert:

  • Kjeller (separat del): Delen er opprinnelig byggesøkt som kjellerstue med innvendig adkomst. Delen har i dag ikke innvendig adkomst til øvrig del av boligen, og er derfor å anse som en selvstendig boenhet som krever søknad til kommunen. Arealet er i dette tilfellet ikke byggemeldt til kommunen og er derfor ikke godkjent som oppholdsrom. Opprinnelig kjellerstue fremstår i dag som separat del med bad, stue/kjøkken, rom benyttet som soverom og innredet rom. Ingen av rommene er godkjent til varig opphold.
    
  • Kjeller (hoveddel): Dagens bruk er vurdert opp mot byggemeldte tegninger fra oppføringstidspunktet. Det rommet som i dag benyttes som soverom, er ikke godkjent til varig opphold og var opprinnelig byggemeldt som «husholdning». Opprinnelig vaskerom er innlemmet i dagens kjellerstue og er flyttet til det tidligere «husholdningsrommet». Det er etablert et bad i gangen. Kjellerstuen var opprinnelig byggemeldt som tørke-, rulle- og strykerom, og er derfor ikke godkjent for varig opphold.
    
  • 1. etasje: Trappen i tilbygget medgår ikke på tegningen. Terrassen er utvidet enn hva som vises på godkjente tegninger.
    
  • 2. etasje: Dør fra trapperom til arbeidsrom er lukket, trappen til arbeidsrommet medgår ikke på tegningen. Et bad er forminsket og deler av badet fremstår i dag som bod. Rom omtalt som galleri og garderobe fremstår i dag som soverom.

  
  

  Dagens bruk av rom samsvarer ikke med godkjente byggetegninger. Det vil si at dagens planløsning ikke er godkjent i kommunen, og det anbefales derfor å byggemelde boligen slik planløsningen er i dag. Eiendommen selges slik den fremstår og selger påtar seg ikke ansvar for å byggemelde eller få godkjent omgjøringen nå i ettertid. Kjøper bærer selv risikoen for fremtidig bruk av rommene og for eventuelle pålegg fra det offentlige. Dette omfatter også risikoen for om søknad om bruksendring og varig opphold i boligens underetasje som ikke er søkt om.

  Meglerforetaket oppfordrer interessenter til å lese gjennom fullstendig prospekt/salgsoppgave med vedlegg. Interessenter oppfordres også til å undersøke eiendommen nøye, gjerne sammen med sakkyndig. Dette bør gjøres før bud inngis.

  Vei, vann og avløp

  Offentlig vann og avløp, via privat stikkledning.

  Adkomst fra offentlig kjørevei og videre inn på privat vei fra hovedveien som vedlikeholdes av brukerne.

  Tinglyste rettigheter og heftelser

  På eiendommen kan det være tinglyst erklæringer/avtaler som for eksempel rett til kommunen til å anlegge vann- og kloakkledninger inkl. reparasjon av disse, bestemmelser om bebyggelsen, gjerder, vei og adkomstrettigheter. Disse erklæringene/avtalene vil følge eiendommen ved salg, og kan ikke slettes.

  På eiendommen er det tinglyst følgende heftelser og rettigheter som følger eiendommens matrikkel ved overskjøting til ny hjemmelshaver:

  Dnr. 214, tgl. 02.05.1930 - Bestemmelse om deleforbud
  Bestemmelse om bebyggelse Bestemmelse om benyttelse Bestemmelse om gjerde

  Dnr. 902019, tgl. 06.11.1931 - Bestemmelse om bebyggelse
  Bestemmelse om garasje/parkering
  Meglers kommentar: På tomten står en dobbeltgarasje der en tidligere har ervervet den vestlige halvdelen. Den østlige halvdelen tilhører en annen part. Partene får gjensidig og varig rett til å benytte hver sin halvdel med nødvendige rettigheter for fremtidige eiere. Begge parter har ansvar for sin egen vedlikehold, elektrisitet og oppvarming, mens ytre oppussing skal skje i fellesskap og i enighet om fargevalg. Selgerne legger inn en klausul om at et eventuelt hus på tomten ikke skal overstige 120 m² bebygget grunnflate.

  Dnr. 902025, tgl. 29.01.1932 - Bestemmelse om veg
  Bestemmelse om kloakkledning Bestemmelse om gjerde
  Meglers kommentar: Villaveien godkjennes inntil videre i sin nåværende bredde med 5 m bred kjørebane og 2 stk 2 m brede fortauer med kantsten. Stikkveien må istandsettes med 3 m bred kjørebane.

  Dnr. 4216, tgl. 21.04.1942 - Erklæring/avtale
  Bestemmelse om trafostasjon/kiosk

  Dnr. 900245, tgl. 02.05.1930 - Registrering av grunn
  Registrering av grunn

  Legalpant

  Kommunen har legalpant som sikkerhet for betaling av kommunale avgifter og eventuell eiendomsskatt.
  Legalpant er pant som ikke kommer frem av grunnboksutskriften, og har bedre prioritet enn for eksempel lån til bank som er tinglyst på eiendommen.

• Andre kjøpsforhold
  Overtagelse

  Overtagelse skjer etter avtale med selger. Før boligen overleveres kjøper, skal fullt oppgjør og omkostninger være mottatt på meglers klientkont.

  Boligselgerforsikring

  Selger har tegnet boligselgerforsikring.

  Boligkjøperpakke

  Sammen med Gjensidige har vi skreddersydd et gunstig forsikringskonsept for deg som kjøper bolig. Kjøpere (ikke juridiske personer) har anledning til å tegne Boligkjøperpakken.

  Pakken inkluderer bl.a. husforsikring, innboforsikring Pluss, dobbel rentedekning, flytteforsikring og boligkjøperforsikring som gir deg juridisk bistand dersom du ønsker å reklamere på boligkjøpet. Kjøpere (ikke juridiske personer) kan også velge å kun tegne boligkjøperforsikring. 

  Boligkjøperpakken/Boligkjøperforsikring må tegnes senest i forbindelse med kontraktsmøtet. Produktark for Boligkjøperpakken og Boligkjøperforsikring ligger vedlagt i salgsoppgaven. Ta kontakt med megler for ytterligere informasjon.

  Løsøre og tilbehør

  Følgende medfølger handelen:

  • Hvitevarer på kjøkken.

  
  

  Det gis ingen garantier på hvitevarer i forhold til tilstand, funksjonalitet og levetid.

  Det gjøres spesielt oppmerksom på at boligens tilbehør og løsøre ikke medfølger handelen med mindre dette fremkommer av nærværende prospekt. Med mindre annet er spesifisert i salgsoppgaven gjelder NEFs normgivende liste over løsøre og tilbehør. Løsøre og tilbehør som medfølger overdras uten noen form for garantier, foruten eventuell gjenværende leverandørgaranti.

• Kjøpsvilkår
  Budgivning

  Alle bud skal inngis skriftlig til megler, som formidler disse videre til selger. Kravet til skriftlighet gjelder også budforhøyelser og motbud, aksept eller avslag fra selger.

  Bud kan legges inn på eiendommens finn-annonse ved å trykke på knappen «gi bud» eller via vår hjemmeside. Ved elektronisk budgivning legges bud inn ved å benytte BankID. Bud kan også inngis på budskjema vedlagt i salgsoppgaven. Før megler formidler bud til selger, skal megler innhente gyldig legitimasjon og signatur fra budgiver. Kravet til legitimasjon og signatur er oppfylt for budgivere som benytter Bank-ID og vi oppfordrer derfor alle til å gi bud elektronisk ved å benytte GI BUD knappen på eiendommens hjemmeside på www.tinholt.no. Eventuelle forhøyelser kan sendes ved å svare direkte på mottatt sms fra meglers system, til megler. Alle budforhøyelser skal bekreftes av megler.

  For at budene skal kunne bli behandlet og videreformidlet skriftlig til alle involverte parter, må alle bud ha en tilstrekkelig lang akseptfrist, jf. eiendomsmeglingsforskriften § 6-3. Selger må også skriftlig akseptere budet før aksept kan formidles til budgiver.

  Akseptfrist på alle bud skal være minimum 30 minutter, og budforhøyelser må skje i god tid før fristens utløp. Bud som ikke er skriftlig, eller som har kortere akseptfrist enn til kl. 12.00 dagen etter siste annonserte visning, vil ikke bli formidlet til selger. Megler skal så snart som mulig bekrefte skriftlig overfor budgivere at budene deres er mottatt. Selger står fritt til å akseptere eller forkaste et hvert bud og er således ikke forpliktet til å akseptere det høyeste budet på eiendommen.

  Eiendomsmegler har ikke lov til å formidle hemmelige bud eller bud med forbehold som hindrer megler i å formidle budet til andre enn selger, jf eml  6-8 (3). Slike bud vil derfor ikke bli formidlet til selger. Eiendomsmegler er iht eml § 6-8(6) pålagt å gjennomføre kontroll av budgivernes finansiering. Dersom det ikke er mulig for megler å gjennomføre dette før aksept av bud plikter megler å advare selger om risiko knyttet til dette.

  Etter at eiendommen er solgt vil kjøper og selger få tilsendt budjournal. Øvrige budgivere kan få utlevert kopi av budjournalen i anonymisert form. Det gjøres oppmerksom på at budgiver også vil være den som vil stå som kjøper av eiendommen. Dersom man etter at bud er akseptert ønsker å endre hvem som skal stå som eier, forutsetter dette at selger godkjenner en slik endring. Alle involverte parter skal signere kjøpekontrakt og er solidarisk ansvarlig for kjøpet frem til oppgjør er gjennomført.

  For mer informasjon om budgivningsprosessen, se «Forbrukerinformasjon om budgivning», som er vedlagt salgsoppgaven, eller ta kontakt med megler.

  Salgsbetingelser

  Eiendommen skal overleveres kjøper i tråd med det som er avtalt. Det er viktig at kjøper setter seg grundig inn i alle salgsdokumentene. Salgsoppgaven er basert på de opplysningene selger har gitt til megler, den bygningssakkyndiges tilstandsrapport, samt opplysninger innhentet fra kommunen, Kartverket og andre tilgjengelige kilder.

  Det er forventet at kjøper setter seg grundig inn i alle salgsdokumentene, herunder salgsoppgave, tilstandsrapport og selgers egenerklæring. Kjøper anses kjent med forhold som er tydelig beskrevet i salgsdokumentene. Forhold som er beskrevet i salgsdokumentene kan ikke påberopes som mangler. Dette gjelder uavhengig av om kjøper har lest dokumentene.

  Alle interessenter oppfordres til å undersøke eiendommen nøye, gjerne sammen med fagkyndig før bud inngis. Kjøper som velger å kjøpe usett kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe han burde blitt kjent med ved undersøkelsen. Det kan være avvik fra dagens rombruk/rombenevnelser sammenlignet med det som er byggemeldt/godkjent.

  Dersom det er behov for avklaringer, anbefaler vi at kjøper rådfører seg med eiendomsmegler eller en bygningssakyndig før det legges inn bud.

  På grunn av ulike avtalevilkår kan selger vurdere bud fra en som ikke er forbruker, ulikt fra en forbrukers bud. Dersom kjøper ikke er forbruker, er selger sitt mulige mangelsansvar begrenset fordi eiendommen selges “som den er”. Selger kan ikke ta «som den er» forbehold ovenfor en forbrukerkjøper. Selv et lavere bud fra en som ikke er forbruker kan foretrekkes fordi begrensningen i mulig mangelsansvar kan ha egenverdi for selger. Selger står fritt til å forkaste eller akseptere ethvert bud, og er for eksempel ikke forpliktet til å akseptere høyeste bud.

  Lov om avhending av fast eigedom (avhendingslova)
  Frivillig salg av fast eiendom reguleres av Lov om avhending av fast eiendom av 3. juli 1992 nr. 93.

  Lov om avhending av fast eigedom (avhendingslova)

  Frivillig salg av fast eiendom reguleres av Lov om avhending av fast eiendom av 3. juli 1992 nr. 93.

  Forbrukerkjøp/avtalevilkår

  Med forbrukerkjøp menes kjøp av eiendom når kjøperen er en fysisk person som ikke hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet.

  Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen, eller det foreligger brudd på bestemmelsene i avhendingsloven §§ 3-2 til 3-8. Hvis eiendommen ikke er i samsvar med det kjøperen må kunne forvente ut ifra alder, type og synlig tilstand, kan det være grunnlag for mangelskrav. Det samme gjelder hvis det er holdt tilbake eller gitt uriktige opplysninger om eiendommen. Dette gjelder likevel bare dersom man kan gå ut ifra at det virket inn på avtalen at opplysningen ikke ble gitt eller at feil uriktige opplysninger ikke blir rettet i tide på en tydelig måte.

  En bolig som har blitt brukt i en viss tid, har vanligvis blitt utsatt for slitasje og skader kan ha oppstått. Slik bruksslitasje må kjøper regne med og det kan avdekkes enkelte forhold etter overtakelse som nødvendiggjør utbedringer. Normal slitasje og skader som nødvendiggjør utbedring, er innenfor hva kjøper må forvente og vil ikke utgjøre en mangel.

  Boligen kan ha en mangel etter avhendingsloven § 3-3 dersom det er avvik mellom opplyst og faktisk innvendig areal, forutsatt at avviket er på 2% eller mer og minimum 1 kvm.

  Ved beregning av et eventuelt prisavslag eller erstatning må kjøper selv dekke tap/kostnader opptil et beløp på kr 10.000 (egenandel).

  Profesjonell (næringsdrivende) avtalevilkår

  Hvis kjøper er en juridisk person, eller en fysisk person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet, vil kjøpet ikke anses som et forbrukerkjøp.

  Dersom kjøper ikke er forbruker selges eiendommen «som den er», og selgers ansvar er da begrenset jf. avhl. § 3-9, 2. pktm. Informasjon om kjøpers undersøkelsesplikt, herunder oppfordringen om å undersøke eiendommen nøye, gjelder også for kjøpere som ikke anses som forbrukere.

  Lov om hvitvasking

  Eiendomsmeglingsforetak plikter etter lov om hvitvasking å gjennomføre kontrollhandlinger knyttet til kjøper og selgers identitet og forhold knyttet til gjennomføringen av handelen. Dette omfatter også opplysninger om kundeforholdets formål og tilsikrede art. For kjøper må kontroll av legitimasjon skje senest ved inngåelse av kontrakt. Signering med bankID er regnet som gyldig legitimasjonskontroll.

  Ved oppdrag hvor juridiske personer (selskap) er part må eiendomsmegler også gjennomføre kontroll av hvilke fysiske personer som kontrollerer selskapet (reelle rettighetshavere). Dersom megler ikke klarer å gjennomføre pålagte kundetiltak må megler avvise kunden og oppdraget. Megler har også plikt å melde forhold som ikke er avklart og fremstår som mistenkelige til Økokrim. Megler kan også i enkelte tilfeller ha plikt til å stanse gjennomføringen av handelen.

  Betalingsbetingelser

  Oppgjør skal betales i en samlet innbetaling fra norsk bank. Betaling fra utlandet tillates kun i unntakstilfeller og dersom det er avklart med megler i anledning avtaleinngåelse (budaksept).

  Finansiering

  Vi har løpende kontakt med finansinstitusjoner som kan tilby lån med konkurransedyktige betingelser. Hvis ønskelig formidler vi gjerne kontakt.

  Kjøpekontrakt

  Kjøper og selger er forpliktet til å undertegne standard kjøpekontrakt utarbeidet av Tinholt i forbindelse med eiendomstransaksjonen. Eiendomsmegler sin standardkontrakt inneholder bl.a. bestemmelser om at dersom det foreligger vesentlig mislighold, har selger rett til å heve etter 30 dager fra avtalt betalingstid. Kjøper aksepterer dette som bindende for seg. Det forutsettes at hjemmel til eiendommen overføres til kjøper. Dersom dette ikke er ønskelig må det tas forbehold i budet. Kjøpekontrakt kan besiktiges hos eiendomsmegler før bud inngis. Kontakt eiendomsmegler for spørsmål.

  Personopplysningsloven

  Personopplysninger blir behandlet i samsvar med personopplysningsloven.

• Om oppdraget
  Meglers vederlag / Utlegg

  Følgende er avtalt om meglers vederlag, og skal betales av selger:

  Provisjon 1 % av salgssummen inkl. mva

  Tilrettelegging : 15 500,-
  Oppgjørshonorar: 7 900,-
  Visninger/overtagelse pr stk. : 3 500,-
  Utsatt betaling (valgfritt*): 4 900,-
  Tinholt Markedspakke : 27 000,-

  Dersom handel ikke kommer i stand eller oppdraget sies opp, har oppdragstaker krav på rimelig vederlag for medgått tid/utført arbeid og avtalte utgifter (utgifter til påløpte visninger, innhenting av opplysninger, markedspakke og tilrettelegging), samt eventuelle utlegg. Alle priser er inkl. mva.

  Meglerforetaket mottar betaling for tilleggstjenester som tilbys i sammenheng med eiendomshandelen. Dette gjelder blant annet strømleverandører, boligkjøperprodukter, boligalarm o.l.)

  Vedlegg til salgsoppgaven

  Vedleggene er en del av den komplette salgsoppgaven. Det er viktig at interessenter setter seg godt inn i vedleggene og kontakter megler med eventuelle spørsmål før bud inngis.

  Megler

  Ansvarlig megler er:
  Terje Tinholt
  Partner/Eiendomsmegler MNEF.
  +47 97 60 08 00 / [email protected].

  Megler 2

  Sara Trier
  Daglig leder/Partner/Eiendomsmegler MNEF.
  +47 99 35 22 71 / [email protected].

  Meglerforetaket

  Tinholt Eiendomsmegling AS.
  Org. nr. 928 582 906.
  Bygdøy Allé 60
  0265 Oslo.

• Dokumenter
  • Salgsoppgave