Operagata 77 A

Eksklusiv endeleilighet med vakker fjordutsikt| Solrik balkong på 12 m² m/ kveldsol| Heis|Takhøyde på 5,1 m|Garasjeplass

Prisantydning

29 000 000,-

Omkostninger

726 260,-

Fellesgjeld

7 548,-

Totalpris

29 733 808,-

Eiendomstype

Leilighet

Eieform

Eierseksjon

Byggeår

2021

Soverom

2

Bad

2

Internt brukseareal

125 m²

Eksternt bruksareal

7 m²

Tomtetype

Eiet

Energimerking

A

Egenskaper

• Sentralt
• Barnevennlig
• Fiskemulighet
• Moderne
• Utsikt
• Rolig
• Strandlinje
• Bademulighet
• Turterreng

Fasiliteter

• Balansert ventilasjon
• Balkong / terrasse
• Lademulighet
• Heis
• Garasje / parkering
• Ingen gjenboere

Beskrivelse

Visninger

Informasjon

• Nøkkelinformasjon
  Oppdragsnummer

  201260203.

  Adresse og matrikkel

  Operagata 77 A.
  gnr. 234, bnr. 123, snr. 159 i Oslo.

  Eier

  Haavard Koppang og Kristin Askildsen Koppang.

  Etasje

  7. etasje.

  Byggeår

  2021.

  Tomt

  Eiet tomt på 7985,1 m².

  Parkering/garasje

  Det medfølger en parkeringsplass med el-bil lader i felles garasjekjeller. Parkeringsplassen er seksjonert som tilleggsdel til seksjonen.

  Beregnet totalkostnad

  Prisantydning kr 29 000 000,-
  Andel fellesgjeld kr 7 548,-

  I tillegg til prisantydning og ev. fellesgjeld, påløper følgende omkostninger:
  
  725 170,00,- (Dokumentavgift)
  
  545,00,- (Tingl.gebyr skjøte)
  
  545,00,- (Tingl.gebyr pantedokument)
  
  9 950,00,- (Boligkjøperpakken Gjensidige)
  
  _______________________________________________________
  Totalpris inkl. omkostninger og fellesgjeld kr 29 743 758,-

  Det ovenstående forutsetter at eiendommen selges til prisantydning og at det kun tinglyses ett pantedokument. Det tas forbehold om endringer i offentlige gebyr.

• Arealer
  Boligens areal

  BRA-i: 125 m²
  BRA-e: 7 m²
  TBA: 12 m²

  7.etasje:
  Internt bruksareal: 125 m²
  Følgende rom er oppgitt som BRA-i: entré, gang, stue med åpen kjøkkenløsning, to soverom, to bad og innvendig bod.

• Om boligen
  Innhold

  Leiligheten ligger i byggets 7. etasje og inneholder entré, gang, stue med utgang til balkong på 12 m², åpen kjøkkenløsning, to soverom, to bad og innvendig bod. Det medfølger en ekstern kjellerbod på 7 m².

  Påkostninger

  Følgende større oppgraderinger er ifølge eier utført i den senere tid:

  • Utbedring og oppgradering av varme/kjøle-anlegg tilknyttet tilhørende soverom i leiligheten.
  • I stedet for å benytte innvendige lameller og slippe solvarme inn, er det påkostet et anlegg med utvendige motoriserte zip screens, over ca. 20 m2 vindusflate, som styres via lysstyrke og med forsinkelse (jfr. skiftende skydekke).

  Kjøkken

  Kjøkkeninnredning fra HTH med gjennomgående høy kvalitet på materialvalg, utførelse og hvitevarer. De glatte frontene i grå utførelse gir et stilrent preg, mens rene linjer og skjulte håndtak/profiler understreker det helhetlige designet. Benkeplaten i granitt tilfører en solid karakter og byr på slitesterke, praktiske arbeidsflater, og underlimt kum i rustfritt stål er naturlig integrert. Over benkeskapene er det montert glassplate som sprutsone, noe som både beskytter veggen og gir et minimalistisk preg. Kjøkkenet er fullt utstyrt med integrerte hvitevarer av høy kvalitet. Stekeovn og dampovn er fra Gaggenau, hvor dampovnen har direkte tilkobling til vann og avløp – en løsning som gir optimal funksjonalitet og brukervennlighet. Øvrige hvitevarer er fra anerkjente leverandører som AEG og Miele, og inkluderer induksjonstopp, integrert oppvaskmaskin, kjøleskap samt vinskap. Ventilator er montert med avtrekk til ventilasjonskanal. Komfyrvakt er integrert i ventilatoren. Det er også installert automatisk vannstopper for økt sikkerhet. Kjøkkenet har gode arbeidsflater og rikelig med oppbevaring i både skuffer og skap.

  Bad

  Bad tilknyttet hovedsoverom:
  Smakfullt bad fra 2021 (byggeår), hvor moderne løsninger møter tidløs eleganse. Store, beige fliser gir rommet et sofistikert uttrykk, mens innredningen er nøye utformet for å kombinere funksjonalitet med stilfullt design. Badet er innredet med servant med underliggende skap, speil med overbelysning, vegghengt toalett, dusj med tilhørende glassdører og badekar. Gulvet har behagelige varme, og den nedsenkede himlingen er utstyrt med downlights for jevn og stemningsfull belysning. Dokumentasjon på utførelse foreligger.

  Bad med adkomst fra entré:
  Lekkert og tidsriktig bad fra byggeåret med dokumentasjon på utførelse. Innredningen består av benkeskap med glatte fronter og heldekkende servant. Over servant er det montert et bredt speil som bidrar til en god romfølelse. Badet har dusjhjørne med innfellbare glassdører og takdusj, vegghengt klosett med innebygget sisterne samt opplegg for vaskemaskin under benk. Det er vannbåren gulvvarme, og himlingen er nedsenket med downlights.

  Varmtvannstank

  Felles varmtvann.

  Overflater

  Gulv:

  • Innvendige gulv er belagt med enstavs parkett.

  
  

  Vegger:

  • Sparklet og malte overflater på plater/murpuss.

  
  

  Himling:

  • Sparklet og malte plater.
  • Systemhimling i boden.

  
  

  Himlingshøyde:
  Boligen har gjennomgående svært generøs himlingshøyde, med flere mål som er bemerkelsesverdige sammenlignet med hva som er vanlig i nyere bygg.

  • Himlingshøyde ca. 2,60-2,75 m målt i kjøkkenarealet.
  • Himlingshøyde (høyeste punkt) ca. 5,10 m målt i stuen.
  • Himlingshøyde ca. 2,30 m målt i et bad.
  • Himlinghøyde på soverom er 2, 96 m (minste rom) og 2,97 m (største rom).

  Garderober

  • Skyvedørsgarderobe med speil- og glatte fronter, montert i entréen.
  • Skyvedørsgarderobe med glatte fronter, montert i et soverom.
  • Garderobeskap med glatte fronter, montert i et soverom.
  • Åpent garderobeskap med stang, skuffer og hyller, montert i boden.

  Balkong/terrasse

  Balkongen er høyt og fritt beliggende i 7. etasje og har en flott utsikt over Vannkunsten med videre blikk mot Munchmuseet og fjorden. Den åpne og luftige plasseringen gir gode solforhold og en herlig romfølelse, samtidig som man får nærhet til vannet og det pulserende bylivet i Bjørvika. Balkongen er på ca. 12 m² og har adkomst direkte fra stuen, noe som gir en naturlig forlengelse av oppholdsrommet i sommerhalvåret. Her kan man enkelt etablere en hyggelig utesone med komfortable utemøbler og myke tekstiler – perfekt for morgenkaffe i solen eller sene kvelder med utsikt over byen. Balkongen gir også rom for grønne innslag som store krukker med blomster eller klatreplanter, som kan bidra til å skape en lun og skjermet atmosfære. Balkongen er oppført i betongkonstruksjon med terrassebord på dekke og rekkverk i metall.

  Dører

  Ytterdører:

  • Entrédør i brannklasse EI-30 med 35 desibel lydmotstand.
  • Balkongdør med trelags isolerglass, produsert i 2019, montert i stuen.

  
  

  Innvendige dører:

  • Glatt skyvedør kledd med trefinér av eik, montert mellom entré og stue/kjøkken.
  • Glatt hvit skyvedør montert mellom stue/kjøkken og gang.
  • Glatte innvendige dører for øvrig.

  Elektrisk anlegg

  Sikringstavle med jordfeilautomater, montert i bod. Det elektriske anlegget ligger i hovedsak skjult i konstruksjonen.

  Samsvarserklæring datert 19.06.2019
  Det er fremvist samsvarserklæring for:

  • Installasjon av baderomsmodul i henhold til vedlagte tegninger og dokumentasjon.
    
    

  Samsvarserklæring datert 23.12.2020
  Det er fremvist samsvarserklæring for:

  • Elektriske installasjoner i boligen, herunder:
  • Stigeledning inn til sikringsskap
  • Sikringsskap
  • Kursopplegg for stikkontakter, belysning og kjøkkeninstallasjoner
  • Leilighetsaggregat
  • Fancoils (viftekonvektorer)
  • Preproduserte badekabiner

  Vinduer

  Vinduer med trelags isolerglass, produsert i 2019.

  Boligen er utstyrt med smarthuspakke som blant annet omfatter solskjerming via markiser på syd- og vestvegg, regulert med app som to uavhengige systemer med egne lys- og vindmålere. Det er montert elektriske utvendige screens på store vindusfelt tilknyttet balkongen i stuen, samt utvendig manuell screen på balkongdøren.

• Teknisk standard
  Byggemåte

  Utvendige bygningsdeler:
  - Grunnmur i betong.
  - Yttervegger i stål, betong- og trekonstruksjon forblendet utvendig med fasadeplater av skifer.
  - Yttertak i trekonstruksjon type saltak med skjeve vinkler og asymmetrisk utforming, tekket med skifer.

  Innvendige bygningsdeler:
  - Felles trapper i betong.
  - Etasjeskiller i betongelementer.
  - Dørcalling.
  - Bygningen har personheis.
  - Felles sprinkleranlegg.

  Selgers egenerklæringsskjema

  Selger har kommentert på følgende spørsmål i egenerklæringsskjema som er en del av salgsoppgaven:
  Tak, yttervegg og fasade:
  Har det lekket vann utenfra og inn, eller er det sett andre tegn til fukt?
  Ja. Sprinkleranlegget i boligen i etasjen over lekket før feil og mangler ved sprinkleranlegget ble rettet, og noe vant rant ned i tak over gang til soverom. I ettertid er det sjekket både av egne takstmenn ifm. oppfølging og av ventilasjons eksperter - som la in rør fra konvektor til soverom - og alle har uttalt at det er ikke vannskade etter at området har tørket ut.

  Ventilasjon og oppvarming:
  Er det utført arbeid på varmeanlegg eller ventilasjonsanlegg?
  Ja, 2025 - Faglært. Siden utbygger ikke hadde lagt rørforbindelse mellom konvektor og soverom, virket fjernvarme og kjøling via sjøvann, ikke på soverom, kun i stue. Faglært ekspertise har lagt rør, og nå virker oppvarming og kjøling på begge soverom.

• Økonomi
  Felleskostnader

  Felleskostnadene utgjør kr. 7 743,- pr. mnd.

  Felleskostnadene inkluderer: Á-konto oppvarming/varmtvann (fjernvarme), fibernett (1000/1000), nedbetaling av andel fellesgjeld, garasjeplass, vaktmester, trappevask, drift og vedlikehold, felles bygningsforsikring, kommunale avgifter, forretningsførsel, m.m.

  Utgiftene fordeles slik:
  Avdrag felleslån: 428,-
  Felleskostnader: 5 822,-
  Renter felleslån: 37,-
  Internett: 169,-
  Akonto varme og varmtvann: 818,-
  Garasjeplass nr. 23: 380,-
  El-bil ladeanlegg: 89,-

  Informasjon om fellesgjeld/lånevilkår

  Andel fellesgjeld utgjør kr. 7 548,- pr. 23.04.2026.

  Selskapets totale fellesgjeld utgjør kr. 1 010 157,- pr. 23.04.2026.

  Spesifikasjon av lån:
  Lånenummer: 15161093782, DNB Bank ASA
  Annuitetslån, 12 terminer per år.
  Rentesats per 23.04.2026: 6.45% pa.
  Antall terminer til innfrielse: 17
  Saldo per 23.04.2026: 1 010 157,-
  Andel av saldo: 7 548,-
  Første termin/første avdrag: 19.10.2025 ( siste termin 19.09.2027 )

  Informasjon om fellesformue

  Andel fellesformue utgjør kr. 729,- pr. 31.12.2025.

  Sikringsordning / in-ordning

  Ingen sikringsordning eller IN-ordning. Iht. lov om Eierseksjonssameier §30, er sameierne overfor sameiets kreditorer ansvarlig i forhold til sin sameiebrøk. Ved manglende betaling av fellesutgifter har sameiet lovbestemt pantesikkerhet i den enkelte eierseksjon inntil 2 gang folketrygdens grunnbeløp.

  Eiendomsskatt

  Det er i Oslo kommune vedtatt eiendomsskatt. Eiendomsskatt for 2025 utgjorde kr. 4174,-.

  Det gjøres spesielt oppmerksom på at beregningsgrunnlaget vil være høyere for boliger som benyttes som sekundærbolig. For å finne beregningsgrunnlaget vennligst se Oslo kommunes hjemmeside: http://www.oslo.kommune.no/skatt-og-naring/skatt-og-avgift/eiendomsskatt/eiendomsskatt/

  Formuesverdi

  Primær formuesverdi kr. 3 618 505,-.
  Sekundær formuesverdi kr. 11 597 864,-.
  Gjeldende for ligningsåret 2025.
  

  Oppgitt formuesverdi er basert på siste tilgjengelige fastsatte formuesverdi fra Skatteetaten. Årstall angir hvilket ligningsår verdien er knyttet til, og endelig formuesverdi kan avvike. Formuesverdien avhenger blant annet av om boligen benyttes som primær- eller sekundærbolig. Primærbolig verdsettes normalt til en lavere andel av beregnet markedsverdi (om lag 25 %). For primærbolig kan verdsettelsen variere avhengig av boligens verdi og gjeldende regelverk. Sekundærbolig verdsettes til en høyere andel (inntil 100 %). Det er vedtatt endringer i beregningsmodellen for formuesverdi fra skatteåret 2026, og endelig formuesverdi kan bli høyere enn oppgitt.

• Sameiet
  Navn og orgnr.

  Vannkunsten Eierseksjonssameie, Orgnr: 924 959 134.

  Sameiets forsikring

  Sameiet er forsikret i If Skadeforsikring med polisenummer SP2687487.

  Om sameiet

  Vannkunsten Eierseksjonssameie består av 215 boligseksjoner og 19 næringsseksjoner.

  Kajakk:
  Hver leilighet har mulighet til å reservere kajakker gjennom sameiet, med inntil to reservasjoner samtidig. På flytebryggene finner du kasser med padleårer og redningsvester til fri bruk for beboerne.

  Fellesrom:
  Sameiet disponerer et eget fellesrom i første etasje i hus 6. Dette er et flott lokale som kan benyttes til kulturarrangementer, sosiale sammenkomster, møter eller selskap, og bidrar til å styrke fellesskapet i Vannkunsten. Lokalet er smakfullt innredet med kvalitetsmøbler fra den danske produsenten Hay, og det kan dekkes til servering for inntil 24 personer. For mer informasjon om leiepriser og booking, se sameiets nettside: sameietvannkunsten.no/fellesrom

  Forretningsfører

  Forretningsfører er USBL.

  Styregodkjennelse

  Det praktiseres ikke styregodkjennelse.

  Forkjøpsrett

  Det er ikke forkjøpsrett i sameiet.

  Adgang til utleie

  Seksjonseieren disponerer fritt over egen seksjon med de begrensningene som følger av sameieforholdet og eierseksjonsloven, jf. eierseksjonsloven § 24. Seksjonseieren kan fritt selge, pantsette og leie ut sin egen seksjon jfr. vedtektene. Utleie skal meldes styret. Dersom en seksjonseier leier ut sin seksjon, skal vedkommende påse at leietaker skriftlig forplikter seg til å følge Sameiets vedtekter, ordensregler, samt vedtak fattet av årsmøter og styret.

  Vedtekter og husordensregler

  Kjøper oppfordres til å gjøre seg kjent med vedtektene og husordensreglene som er vedlagt salgsoppgaven.

  Husdyrhold

  Det er tillatt å holde dyr, forutsatt at dette ikke er til sjenanse eller ulempe for andre Sameiere. Ved dyrehold gjelder følgende bestemmelser: Det forutsettes at eier av dyret er kjent med politivedtektene angående dyrehold og straffebestemmelsene som gjelder for å holde dyr. Eier av dyret skal straks fjerne ekskrementer som dyret måtte etterlate på sameiets område. Eier av dyret er ansvarlig og erstatningspliktig for skade som dyret måtte påføre person eller eiendom Kommer det inn skriftlig berettigede klager, kan styret kreve dyret fjernet hvis ikke en minnelig ordning med klageren kan oppnås. En berettiget klage kan være at dyreholdet i vesentlig grad sjenerer naboen gjennom lukt, bråk eller på annen måte er til ulempe. I tvilstilfeller avgjør styret etter forhandlinger med partene hvorvidt en klage er berettiget.

  Hva skjer i gården / vedlikehold etc

  Bygningsmassen er stor og driftsmessig krevende. Garantiperioden fra utbygger utløp i 2025–2026, og nye serviceavtaler er inngått etter anbudsrunder. Det er gjennomført omfattende vedlikehold av utvendig eik, takterrasser og tregulv i oppgangene, og det er etablert faste intervaller for fremtidig vedlikehold. Oppgradering av vanntåkeanlegget har pågått frem til sommeren 2025. Anlegget er nå FG-godkjent, noe som gir bedre forsikringsvilkår fra 2026. Arbeidet med brannsikkerhet har vært kontinuerlig. Sameiets sjønære beliggenhet medfører økt slitasje på uteområdene. Beplantning er delvis fornyet etter faglige vurderinger.

  Sameiet har 19 næringsseksjoner, hvorav ni serveringssteder. Dette skaper tidvis interessekonflikter knyttet til støy, lukt og drift. Styret har vært involvert i flere saker med næringsaktørene.

  Styret administrerer også utleie av fellesrom og kajakker, et populært tilbud for seksjonseierne.

  Styrets prioriterte arbeidsoppgaver det kommende året:
  • Videreutvikle og systematisere en langsiktig vedlikeholdsplan
  Styret bør videreutvikle og systematisere en helhetlig og langsiktig vedlikeholdsplan. Planen må definere et tydelig ambisjonsnivå, inneholde risikovurderinger, kartlegge og kvalitetssikre en portefølje av leverandører samt tydelig avklare USBLs rolle – både når det gjelder kompetanse og kapasitet – for gjennomføring av tiltakene. Det sittende styret har allerede gjennomført en omfattende prosess mot leverandører, noe som gir et godt fundament for videre arbeid.

  • Reetablere et tydelig grensesnitt mellom sameiere, styret og servicesenteret
  Sameiet består av 215 leiligheter, og sameierne har løpende behov for råd og veiledning – særlig knyttet til tekniske anlegg. Dagens styreleder har hatt kapasitet til å dekke deler av dette behovet, i større grad enn det som normalt kan forventes i et sameie av vår størrelse. Fremover bør servicesenteret, som driftes av USBL, ivareta denne funksjonen i tråd med opprinnelig intensjon. Styret bør derfor gjennomgå servicesenterets kompetanse og kapasitet, samt tydelig kommunisere rolle- og ansvarsfordelingen overfor sameierne.

  • Videreutvikle samarbeidet med næringsseksjonen
  Carucel AS representerer eieren av bygulvet og har vedtektsfestet styreplass i sameiet. I det daglige er det imidlertid Carucels leietakere som sameierne forholder seg til. Denne strukturen kan skape enkelte utfordringer. Valgkomiteen mener det er i alle parters interesse at styret prioriterer å styrke og strukturere samarbeidet både med Carucel og deres leietakere, for å sikre forutsigbarhet og gode løsninger.

  • Styrke samarbeid på tvers av sameiene i Bispevika
  Ved etableringen av Bispevika var det et ønske – både fra Vannkunsten og utbygger (OSU) – om å etablere en velforening for å organisere samarbeid mellom sameiene. Dette lot seg ikke realisere den gang, men over tid har behovet blitt tydeligere. Et tettere samarbeid mellom flere sameier kan gi betydelige kostnadsbesparelser, bedre tjenester og mer helhetlige løsninger til beste for alle beboere. Styret bør derfor utrede og ta initiativ til et mer formalisert samarbeid på tvers av sameiene.

  Saker til avstemning (vedtatt):
  5.1 Ny plass for av- og pålessing i kulvert
  Skilting for korttidsparkering ved vegg demonteres og rett til parkering i 10 min avvikles. Det etableres en ny plass i forkant av de to eksisterende plassene i kulverten ved siden av plass 6, som merkes med av / pålessing, maks 30 minutter.
  
  
  5.3 Nye kaldtvannsmålere i leilighetene
  Det foreslås å installere krypterte kaldtvannsmålere i alle leiligheter i 2026 for å sikre fordeling etter faktisk forbruk. Kostnad per seksjon er kr 1 990 inkl. mva., og belastes den enkelte seksjonseier (kostnaden betales av ny kjøper). Forslaget ble enstemmig vedtatt. Kostnadene anses som en ordinær driftskostnad og vil inngå som del av felleskostnadene ihht. eierbrøk.
  
  
  5.6 Endringer i husordensreglene
  Presiseringer om:

  • Forbud mot lagring av flere typer gjenstander i oppganger
  • Forbud mot lufting av dyr i fellesarealer og garasje
  • Mulighet for å belaste seksjonseier ved feilsortering/dumping

  Forslaget ble enstemmig vedtatt.
  
  
  5.7 Lukt fra Fiskeriet (Hus 8)
  Beboere i Hus 8 ber om at styret, Carucel og OSU sørger for at luktproblematikken opphører. Styret opplyser at flere tiltak er iverksatt og at saken følges opp, men mener forslaget slik det er formulert ikke er egnet for vedtak på årsmøtet. Vedtak: Styret vil behandle denne saken som en styresak.

  Regnskap / kostnadsøkninger

  Årets resultat vises i resultatregnskapet som et underskudd på kr -700 636,- pr 2025, og foreslås ført mot egenkapital. Underskuddet skyldes reparasjon og vedlikehold.

  Sameiets samlede inntekter var NOK 11.403.729, hvor felleskostnader utgjør hoveddelen. Årsresultatet viser et underskudd på NOK 700.636. Underskuddet skyldes uforutsette kostnader knyttet til vedlikehold av utvendig eik og oppgradering av målerstruktur for energi. For å finansiere tiltakene valgte styret låneopptak på NOK 1,4 mill. med to års nedbetalingstid, fremfor kapitalinnhenting eller økning av felleskostnader.

  Bokostnadene består av felleskostnader og energikostnader. Energikostnadene, som utgjør om lag en tredjedel av totale bokostnader, avregnes direkte mot den enkelte sameier og inngår ikke i sameiets resultatregnskap.

  I budsjettet for 2026 er det for første gang lagt inn kostnader til periodisk vedlikehold av utvendig eik og tregulv i oppgangene, basert på erfaringer fra gjennomførte vedlikeholdsrunder.

• Oppvarming og energiattest
  Oppvarming

  Oppvarming:
  Leiligheten er utstyrt med viftekonvektor tilknyttet vannbåren varme, montert i himlingen over entré og gang. To konvektorer er vendt mot stor stue, og det er lagt opp isolerte rør til soverom for fremføring av fjernvarme eller kjøling via sjøvann. Lufteventiler er plassert på vegg i stue/kjøkken samt i to soverom. Systemet gir mulighet for regulering av både oppvarmet og kjølt luft til rommene via viftekonvektoren. Det er i tillegg vannbåren gulvvarme i begge bad.

  Ventilasjon:
  Balansert ventilasjonsanlegg med varmegjenvinning er montert med avtrekk i to bad, kjøkken og bod, samt lufttilførsel i oppholdsrom. Luftespalte med lufttilførsel under dører.

  Informasjon om strømforbruk

  Strømforbruket vil variere fra husstand til husstand.

  Energimerking

  Oppvarmingskarakter:Lys grønn
  Energikarakter: A

  Se fullstendig energiattest fra selger som vedlegg til salgsoppgave.
  Megler har intet ansvar for informasjon som følger av energiattest.

• Områdebeskrivelse
  Beliggenhet

  Velkommen til Bjørvika, et ettertraktet nabolag med en helt spesiell beliggenhet i Vannkunsten. Her bor du med kort vei til både byliv og naturopplevelser, hvor Operastranda inviterer til en forfriskende morgendukkert, og Havnepromenaden byr på hyggelige kafeer med utsikt over fjorden. Det unike samspillet mellom vannspeil, broer og kanaler skaper en maritim atmosfære som gir området en helt egen sjarm. Samtidig blomstrer bylivet med nye serveringssteder og forretninger som gir strøksgatene liv og energi.

  Bjørvika kombinerer urban nærhet med grønne omgivelser. Kun få minutter unna finner du Middelalderparken med sin historiske sjarm, samt kunstinstallasjoner og turstier i Ekebergparken. Dette gir deg en unik balanse mellom byens puls og roen fra naturen – alt samlet i hjertet av Oslos nye sentrum.

  Området har også flere luftige offentlige rom, inkludert syv allmenninger som strekker seg fra fjorden og inn til byens kjerne. Havnepromenaden, en ni kilometer lang tursti, kobler sammen Frognerkilen i vest med Alnaelvas utløp i øst. I tillegg har Bjørvika, og særlig Barcode-området, blitt et viktig knutepunkt for gastronomi i Oslo, med et bredt utvalg av restauranter og barer, som Maaemo rett over gaten, Café Platz, Nimbu, Vaaghals og Sumo Sushi. Nabolaget tilbyr også treningssentre, Vinmonopol, Annis Pølsemakeri, gallerier, frisører, apoteker og dagligvarebutikker som Meny samt søndagsåpne matbutikker, som skaper et dynamisk miljø med noe for enhver.

• Offentlige forhold
  Regulering

  Eiendommen er regulert til kombinert bebyggelse og anleggsformål i henhold til reguleringsplan S-4825, datert 12.11.2014.

  Byggesaker i nærheten av eiendommen:
  Nylandsveien 28 - plassering av badeanlegg for flytende svømmebasseng og badstuer ved Sukkerbiten
  Saksnummer: 2025/07890 - Byggesak
  Mottatt sak: 12.09.2025
  Kobling: Denne saken er en fortsettelse av sak 202551224
  Status: Under behandling

  Bispevika - oppføring av midlertidig flytebru mellom Operaen og Sørenga
  Saksnummer: 2025/08152 - Byggesak
  Mottatt sak: 12.09.2025
  Kobling: Denne saken er en fortsettelse av sak 201103688
  Status:Under behandling

  Edvard Munchs plass 1 - oppføring av flytebrygger med kajakkstativer
  Saksnummer: 2025/07587 - Byggesak
  Mottatt sak: 12.09.2025
  Kobling: Denne saken er en fortsettelse av sak 202555735
  Status: Under behandling

  Operagata 1 - 51 - Oppføring av boliger med næring og barnehage - Felt B4a, B4b, B4c - Munch brygge - Tidligere adresse: Tomtekaia 32
  Saksnummer: 2025/09418 - Byggesak
  Mottatt sak: 13.09.2025
  Kobling: Denne saken er en fortsettelse av sak 201614020
  Status: Under behandling

  Dronning Eufemias gate 16 - endring av bygg, innvendig, kontorbygning, foreløpig sak
  Saksnummer: 2025/10870 - Byggesak
  Mottatt sak: 25.09.2025
  Status: Under behandling

  0301-250/12/0/0 - nytt anlegg/konstruksjon
  Saksnummer: 2026/03017 - Byggesak
  Mottatt sak: 16.03.2026
  Status: Under behandling

  Rostockgata 136 -192 - nytt bykvartal med bolig, forretning, bevertning og kulturarealer - Felt B8b - Tidligere adresse: Sørengkaia 1
  Saksnummer: 2025/08902 - Byggesak
  Mottatt sak: 12.09.2025
  Kobling: Denne saken er en fortsettelse av sak 202204588
  Status: Under behandling

  Rostockgata 99 - oppføring av bolig- og næringsbygg reguleringsfelt B9 a og b
  Saksnummer: 2025/08399 - Byggesak
  Mottatt sak: 12.09.2025
  Kobling: Denne saken er en fortsettelse av sak 202456305
  Status: Under behandling
  
  Rostockgata 61 - 85 - Oppføring av 5 boligbygg med næring - Bispevika felt B6b - Vannkunsten syd
  Saksnummer: 2025/09099 - Byggesak
  Mottatt sak: 13.09.2025
  Kobling: Denne saken er en fortsettelse av sak 202020463
  Status: Under behandling

  Operagata 77E - endring av fasade - Markiser
  Saksnummer: 2025/04255 - Byggesak
  Mottatt sak: 03.09.2025
  Status: Under behandling

  Plansaker i nærheten av eiendommen:
  Felt A5 (A5A, A5B og A40) i Bjørvika - oppdatering av planforslag etter offentlig ettersyn. Tilrettelegge for ny park og næringsbebyggelse
  Saksnummer: 202205032 - Reguleringssak
  Mottatt sak: 30.03.2022
  Kobling: Denne saken fortsetter i sak 2025/06729

  Schweigaards gate 41-53 og Oslo gate 1 - Detaljregulering: Nytt kontorbygg med utadrettet førsteetasje og gjennomgående park - Planforslag til politisk behandling
  Saksnummer: 201615016 - Reguleringssak
  Mottatt sak: 07.10.2016, Avsluttet: 30.01.2026
  Kobling: Denne saken fortsetter i sak 2025/06866
  
  Jernbanetorget 1 - Utarbeidelse av planforslag
  Saksnummer: 201510215 - Reguleringssak
  Mottatt sak: 16.07.2015, Avsluttet: 29.01.2026
  Kobling: Denne saken fortsetter i sak 2025/09513

  Lohavn felt D5 - Loallmenningen - Rostockgata - planforslag til politisk behandling. Hensikten er å avklare rammene for utviklingen
  Saksnummer: 201610264 - Reguleringssak
  Mottatt sak: 04.07.2016, Avsluttet: 29.01.2026
  Kobling: Denne saken fortsetter i sak 2025/06904

  Detaljregulering - Sukkerbiten Sjøbad
  Saksnummer: 2025/10621 - Plansak
  Mottatt sak: 23.09.2025
  Status: Under behandling

  Jernbanetorget 1 - Utarbeidelse av planforslag
  Saksnummer: 201510215 - Reguleringssak
  Mottatt sak: 16.07.2015, Avsluttet: 29.01.2026
  Kobling: Denne saken fortsetter i sak 2025/09513

  Bjørvika - Bispegata - C6-feltene - planforslag til begrenset høring - Etablering av kontorarealer, boliger, forretning og bevertning
  Saksnummer: 201704197 - Reguleringssak
  Mottatt sak: 14.03.2017, Avsluttet: 17.02.2026
  Kobling: Denne saken fortsetter i sak 2025/06848

  Se planinnsyn hos Oslo.kommune.no for nærmere informasjon

  Arealbekreftelse

  Arealbekreftelse fra kommunen følger vedlagt.

  Bevaringsverdig

  Eiendommen har registrerte merknader:
  Kulturminne:
  Navn: Bispekaia
  Kategori: Enkeltminne utomhus
  Vern: Vernet etter PBL
  Registrert av: Byantikvaren i Oslo

  Lokalitet:
  Navn: Bispekaia
  Kategori: Bygningslokalitet
  Vern: Vernet etter PBL
  Registrert av: Byantikvaren i Oslo

  Konsesjon / Odel / Boplikt

  Det er ingen konsesjon, odel eller boplikt knyttet til salget av denne eiendommen.

  Ferdigattest / Brukstillatelse

  Det foreligger ferdigattest for oppføring av 9 boligbygg, næringslokaler, garasjekjeller, med mer, datert 27.01.2022.

  Dagens plantegning stemmer overens med byggemeldte tegninger.

  Meglerforetaket oppfordrer interessenter til å lese gjennom fullstendig prospekt/salgsoppgave med vedlegg. Interessenter oppfordres også til å undersøke eiendommen nøye, gjerne sammen med sakkyndig. Dette bør gjøres før bud inngis.

  Tinglyste rettigheter og heftelser

  På eiendommen kan det være tinglyst erklæringer/avtaler som for eksempel rett til kommunen til å anlegge vann- og kloakkledninger inkl. reparasjon av disse, bestemmelser om bebyggelsen, gjerder, vei og adkomstrettigheter. Disse erklæringene/avtalene vil følge eiendommen ved salg, og kan ikke slettes.

  På eiendommen er det tinglyst følgende heftelser og rettigheter som følger eiendommens matrikkel ved overskjøting til ny hjemmelshaver:

  Dnr. 2127861, tgl. 19.02.2020 - Seksjonering
  SNR: 159
  Formål: Bolig
  Tilleggsdel: Bygning
  Sameiebrøk: 125 / 19244
  

  Dnr. 3228471, tgl. 26.10.2020 - Reseksjonering
  SNR: 159
  Formål: Bolig
  Tilleggsdel: Bygning
  Sameiebrøk: 125 / 19244
  

  Dnr. 924824, tgl. 07.10.2015 - Best. om adkomstrett
  Allmenheten har rett til ferdsel og opphold på felt T1
  Kan ikke slettes eller endres uten samtykke fra kommunen
  Med flere bestemmelser
  GJELDER DENNE REGISTERENHETEN MED FLERE
  

  Legalpant

  Kommunen har legalpant som sikkerhet for betaling av kommunale avgifter og eventuell eiendomsskatt. Legalpant er pant som ikke kommer frem av grunnboksutskriften, og har bedre prioritet enn for eksempel lån til bank som er tinglyst på eiendommen.

• Andre kjøpsforhold
  Overtagelse

  Overtagelse skjer etter avtale med selger. Før boligen overleveres kjøper, skal fullt oppgjør og omkostninger være mottatt på meglers klientkont.

  Boligselgerforsikring

  Selger har ikke tegnet boligselgerforsikring.

  Boligkjøperpakke

  Sammen med Gjensidige har vi skreddersydd et gunstig forsikringskonsept for deg som kjøper bolig. Kjøpere (ikke juridiske personer) har anledning til å tegne Boligkjøperpakken.

  Pakken inkluderer bl.a. husforsikring, innboforsikring Pluss, dobbel rentedekning, flytteforsikring og boligkjøperforsikring som gir deg juridisk bistand dersom du ønsker å reklamere på boligkjøpet. Kjøpere (ikke juridiske personer) kan også velge å kun tegne boligkjøperforsikring. 

  Boligkjøperpakken/Boligkjøperforsikring må tegnes senest i forbindelse med kontraktsmøtet. Produktark for Boligkjøperpakken og Boligkjøperforsikring ligger vedlagt i salgsoppgaven. Ta kontakt med megler for ytterligere informasjon.

  Løsøre og tilbehør

  Følgende medfølger handelen:

  • Integrerte hvitevarer på kjøkken.

  
  

  Det gjøres spesielt oppmerksom på at boligens tilbehør og løsøre ikke medfølger handelen med mindre dette fremkommer av nærværende prospekt. Med mindre annet er spesifisert i salgsoppgaven gjelder NEFs normgivende liste over løsøre og tilbehør. Løsøre og tilbehør som medfølger overdras uten noen form for garantier, foruten eventuell gjenværende leverandørgaranti.

• Kjøpsvilkår
  Budgivning

  Alle bud skal inngis skriftlig til megler, som formidler disse videre til selger. Kravet til skriftlighet gjelder også budforhøyelser og motbud, aksept eller avslag fra selger. Budgivere som byr sammen er selv ansvarlige for interne avklaringer og samtykke knyttet til budgivningen.

  Bud kan legges inn på eiendommens finn-annonse ved å trykke på knappen «gi bud» eller via vår hjemmeside. Ved elektronisk budgivning legges bud inn ved å benytte BankID. Bud kan også inngis på budskjema vedlagt i salgsoppgaven. Før megler formidler bud til selger, skal megler innhente gyldig legitimasjon og signatur fra budgiver. Kravet til legitimasjon og signatur er oppfylt for budgivere som benytter Bank-ID og vi oppfordrer derfor alle til å gi bud elektronisk ved å benytte GI BUD knappen på eiendommens hjemmeside på www.tinholt.no. Eventuelle forhøyelser kan sendes ved å svare direkte på mottatt sms fra meglers system, til megler. Alle budforhøyelser skal bekreftes av megler.

  For at budene skal kunne bli behandlet og videreformidlet skriftlig til alle involverte parter, må alle bud ha en tilstrekkelig lang akseptfrist, jf. eiendomsmeglingsforskriften § 6-3. Selger må også skriftlig akseptere budet før aksept kan formidles til budgiver.

  Akseptfrist på alle bud skal være minimum 30 minutter, og budforhøyelser må skje i god tid før fristens utløp. Bud som ikke er skriftlig, eller som har kortere akseptfrist enn til kl. 12.00 dagen etter siste annonserte visning, vil ikke bli formidlet til selger. Megler skal så snart som mulig bekrefte skriftlig overfor budgivere at budene deres er mottatt. Selger står fritt til å akseptere eller forkaste et hvert bud og er således ikke forpliktet til å akseptere det høyeste budet på eiendommen.

  Eiendomsmegler har ikke lov til å formidle hemmelige bud eller bud med forbehold som hindrer megler i å formidle budet til andre enn selger, jf eml  6-8 (3). Slike bud vil derfor ikke bli formidlet til selger. Eiendomsmegler er iht eml § 6-8(6) pålagt å gjennomføre kontroll av budgivernes finansiering. Dersom det ikke er mulig for megler å gjennomføre dette før aksept av bud plikter megler å advare selger om risiko knyttet til dette.

  Etter at eiendommen er solgt vil kjøper og selger få tilsendt budjournal. Øvrige budgivere kan få utlevert kopi av budjournalen i anonymisert form. Det gjøres oppmerksom på at budgiver også vil være den som vil stå som kjøper av eiendommen. Dersom man etter at bud er akseptert ønsker å endre hvem som skal stå som eier, forutsetter dette at selger godkjenner en slik endring. Alle involverte parter skal signere kjøpekontrakt og er solidarisk ansvarlig for kjøpet frem til oppgjør er gjennomført.

  For mer informasjon om budgivningsprosessen, se «Forbrukerinformasjon om budgivning», som er vedlagt salgsoppgaven, eller ta kontakt med megler.

  Salgsbetingelser

  Eiendommen skal overleveres kjøper i tråd med det som er avtalt. Det er viktig at kjøper setter seg grundig inn i alle salgsdokumentene. Salgsoppgaven er basert på de opplysningene selger har gitt til megler, den bygningssakkyndiges tilstandsrapport, samt opplysninger innhentet fra kommunen, Kartverket og andre tilgjengelige kilder.

  Det er forventet at kjøper setter seg grundig inn i alle salgsdokumentene, herunder salgsoppgave, tilstandsrapport og selgers egenerklæring. Kjøper anses kjent med forhold som er tydelig beskrevet i salgsdokumentene. Forhold som er beskrevet i salgsdokumentene kan ikke påberopes som mangler. Dette gjelder uavhengig av om kjøper har lest dokumentene.

  Alle interessenter oppfordres til å undersøke eiendommen nøye, gjerne sammen med fagkyndig før bud inngis. Kjøper som velger å kjøpe usett kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe han burde blitt kjent med ved undersøkelsen. Det kan være avvik fra dagens rombruk/rombenevnelser sammenlignet med det som er byggemeldt/godkjent.

  Dersom det er behov for avklaringer, anbefaler vi at kjøper rådfører seg med eiendomsmegler eller en bygningssakyndig før det legges inn bud.

  På grunn av ulike avtalevilkår kan selger vurdere bud fra en som ikke er forbruker, ulikt fra en forbrukers bud. Dersom kjøper ikke er forbruker, er selger sitt mulige mangelsansvar begrenset fordi eiendommen selges “som den er”. Selger kan ikke ta «som den er» forbehold ovenfor en forbrukerkjøper. Selv et lavere bud fra en som ikke er forbruker kan foretrekkes fordi begrensningen i mulig mangelsansvar kan ha egenverdi for selger. Selger står fritt til å forkaste eller akseptere ethvert bud, og er for eksempel ikke forpliktet til å akseptere høyeste bud.

  Lov om avhending av fast eigedom (avhendingslova)
  Frivillig salg av fast eiendom reguleres av Lov om avhending av fast eiendom av 3. juli 1992 nr. 93.

  Eierseksjonsloven

  Det opplyses om at ingen kan eie mer enn to boligseksjoner i sameiet, jfr. Lov om eierseksjoner §22

  Lov om avhending av fast eigedom (avhendingslova)

  Frivillig salg av fast eiendom reguleres av Lov om avhending av fast eiendom av 3. juli 1992 nr. 93.

  Forbrukerkjøp/avtalevilkår

  Med forbrukerkjøp menes kjøp av eiendom når kjøperen er en fysisk person som ikke hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet.

  Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen, eller det foreligger brudd på bestemmelsene i avhendingsloven §§ 3-2 til 3-8. Hvis eiendommen ikke er i samsvar med det kjøperen må kunne forvente ut ifra alder, type og synlig tilstand, kan det være grunnlag for mangelskrav. Det samme gjelder hvis det er holdt tilbake eller gitt uriktige opplysninger om eiendommen. Dette gjelder likevel bare dersom man kan gå ut ifra at det virket inn på avtalen at opplysningen ikke ble gitt eller at feil uriktige opplysninger ikke blir rettet i tide på en tydelig måte.

  En bolig som har blitt brukt i en viss tid, har vanligvis blitt utsatt for slitasje og skader kan ha oppstått. Slik bruksslitasje må kjøper regne med og det kan avdekkes enkelte forhold etter overtakelse som nødvendiggjør utbedringer. Normal slitasje og skader som nødvendiggjør utbedring, er innenfor hva kjøper må forvente og vil ikke utgjøre en mangel.

  Boligen kan ha en mangel etter avhendingsloven § 3-3 dersom det er avvik mellom opplyst og faktisk innvendig areal, forutsatt at avviket er på 2% eller mer og minimum 1 kvm.

  Ved beregning av et eventuelt prisavslag eller erstatning må kjøper selv dekke tap/kostnader opptil et beløp på kr 10.000 (egenandel).

  Profesjonell (næringsdrivende) avtalevilkår

  Hvis kjøper er en juridisk person, eller en fysisk person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet, vil kjøpet ikke anses som et forbrukerkjøp.

  Dersom kjøper ikke er forbruker selges eiendommen «som den er», og selgers ansvar er da begrenset jf. avhl. § 3-9, 2. pktm. Informasjon om kjøpers undersøkelsesplikt, herunder oppfordringen om å undersøke eiendommen nøye, gjelder også for kjøpere som ikke anses som forbrukere.

  Lov om hvitvasking

  Eiendomsmeglingsforetak plikter etter lov om hvitvasking å gjennomføre kontrollhandlinger knyttet til kjøper og selgers identitet og forhold knyttet til gjennomføringen av handelen. Dette omfatter også opplysninger om kundeforholdets formål og tilsikrede art. For kjøper må kontroll av legitimasjon skje senest ved inngåelse av kontrakt. Signering med bankID er regnet som gyldig legitimasjonskontroll.

  Ved oppdrag hvor juridiske personer (selskap) er part må eiendomsmegler også gjennomføre kontroll av hvilke fysiske personer som kontrollerer selskapet (reelle rettighetshavere). Dersom megler ikke klarer å gjennomføre pålagte kundetiltak må megler avvise kunden og oppdraget. Megler har også plikt å melde forhold som ikke er avklart og fremstår som mistenkelige til Økokrim. Megler kan også i enkelte tilfeller ha plikt til å stanse gjennomføringen av handelen.

  Betalingsbetingelser

  Oppgjør skal betales i en samlet innbetaling fra norsk bank. Betaling fra utlandet tillates kun i unntakstilfeller og dersom det er avklart med megler i anledning avtaleinngåelse (budaksept).

  Finansiering

  Vi har løpende kontakt med finansinstitusjoner som kan tilby lån med konkurransedyktige betingelser. Hvis ønskelig formidler vi gjerne kontakt.

  Kjøpekontrakt

  Kjøper og selger er forpliktet til å undertegne standard kjøpekontrakt utarbeidet av Tinholt i forbindelse med eiendomstransaksjonen. Eiendomsmegler sin standardkontrakt inneholder bl.a. bestemmelser om at dersom det foreligger vesentlig mislighold, har selger rett til å heve etter 30 dager fra avtalt betalingstid. Kjøper aksepterer dette som bindende for seg. Det forutsettes at hjemmel til eiendommen overføres til kjøper. Dersom dette ikke er ønskelig må det tas forbehold i budet. Kjøpekontrakt kan besiktiges hos eiendomsmegler før bud inngis. Kontakt eiendomsmegler for spørsmål.

  Personopplysningsloven

  Personopplysninger blir behandlet i samsvar med personopplysningsloven.

• Om oppdraget
  Meglers vederlag / Utlegg

  Følgende er avtalt om meglers vederlag, og skal betales av selger:

  Provisjon 0,9 % av salgssummen inkl. mva

  Tilrettelegging : 15 500,-
  Oppgjørshonorar: 7 900,-
  Visninger/overtagelse pr stk. : 3 500,-
  Utsatt betaling (valgfritt*): 4 900,-
  Tinholt Markedspakke : 27 500,-

  Dersom handel ikke kommer i stand eller oppdraget sies opp, har oppdragstaker krav på rimelig vederlag for medgått tid/utført arbeid og avtalte utgifter (utgifter til påløpte visninger, innhenting av opplysninger, markedspakke og tilrettelegging), samt eventuelle utlegg. Alle priser er inkl. mva.

  Meglerforetaket mottar betaling for tilleggstjenester som tilbys i sammenheng med eiendomshandelen. Dette gjelder blant annet strømleverandører, boligkjøperprodukter, boligalarm o.l.)

  Vedlegg til salgsoppgaven

  Vedleggene er en del av den komplette salgsoppgaven. Det er viktig at interessenter setter seg godt inn i vedleggene og kontakter megler med eventuelle spørsmål før bud inngis.

  Megler

  Ansvarlig megler er:
  Terje Tinholt
  Partner/Eiendomsmegler MNEF.
  +47 97 60 08 00 / [email protected].

  Megler 2

  Sara Trier
  Daglig leder/Partner/Eiendomsmegler MNEF.
  +47 99 35 22 71 / [email protected].

  Meglerforetaket

  Tinholt Eiendomsmegling AS.
  Org. nr. 928 582 906.
  Bygdøy Allé 60
  0265 Oslo.

• Dokumenter
  • Salgsoppgave