Langmyrgrenda 45 B

Familievennlig kjedet bolig over 3 plan | 4 sov | Integrert garasje m/lader | Solrik terrasse og hage | Tett på marka

Prisantydning

17 500 000,-

Omkostninger

438 590,-

Totalpris

17 938 590,-

Eiendomstype

Rekkehus

Eieform

Selveier

Byggeår

1963

Soverom

4

Bad

1

Internt brukseareal

211 m²

Eksternt bruksareal

18 m²

Tomtetype

Eiet

Energimerking

E

Egenskaper

• Barnevennlig
• Rolig

Fasiliteter

• Balkong / terrasse
• Lademulighet
• Peis / ildsted
• Garasje / parkering
• Parkett
• Offentlig vann / kloakk

Beskrivelse

Visninger

• Mandag 1. juni kl. 17:00 - 18:00
• Onsdag 3. juni kl. 17:00 - 18:00

Informasjon

• Nøkkelinformasjon
  Oppdragsnummer

  201260001.

  Adresse og matrikkel

  Langmyrgrenda 45 B.
  gnr. 52, bnr. 863 i Oslo.

  Eier

  Grethe Brynildsen og Thor Willy Ruud Hansen.

  Byggeår

  1963.

  Tomt

  Eiet tomt på 361,9 m².

  Parkering/garasje

  Det medfølger en garasje på ca. 18 m² med elbillader installert i 2025. Garasjen har adkomst via elektrisk port, samt gangdør fra hagen. Over garasjerommet er det etablert en praktisk lagringshems.

  Beregnet totalkostnad

  Prisantydning kr 17 500 000,-

  I tillegg til prisantydning og ev. fellesgjeld, påløper følgende omkostninger:
  
  437 500,00,- (Dokumentavgift)
  
  545,00,- (Tingl.gebyr skjøte)
  
  545,00,- (Tingl.gebyr pantedokument)
  
  19 900,00,- (Boligkjøperpakken Gjensidige)
  
  _______________________________________________________
  17 958 490,- Totalpris inkl. omkostninger og fellesgjeld
  _______________________________________________________
  Det ovenstående forutsetter at eiendommen selges til prisantydning og at det kun tinglyses ett pantedokument. Det tas forbehold om endringer i offentlige gebyr.

• Arealer
  Boligens areal

  BRA-i: 211 m²
  BRA-e: 18 m²
  TBA: 30 m²

  Kjelleretasje:
  Internt bruksareal: 71 m²
  Følgende rom er oppgitt som BRA-i: Gang, kjellerstue, innredet rom, bod og vaskerom.

  1.etasje:
  Internt bruksareal: 74 m²
  Følgende rom er oppgitt som BRA-i: Vindfang, gang, stue, kjøkken og separat toalettrom.

  2.etasje:
  Internt bruksareal: 66 m²
  Følgende rom er oppgitt som BRA-i: Gang, fire soverom, kott og bad.

• Om boligen
  Innhold

  Boligen går over tre plan og består av følgende:
  Kjeller: Gang, kjellerstue, innredet rom, bod og vaskerom.
  1.etasje: Vindfang, gang, stue, kjøkken og separat toalettrom. Del av 1. etasjen er et garasjerom på 18 m².
  2.etasje: Gang, fire soverom, kott og bad.

  Påkostninger

  2026:
  – Montering av brannluke i vegg mellom garasjerom og bolig.

  2025:
  – Ny varmtvannsbereder.
  – Ny ladeboks for elbil.
  – Ny termostat, gulvvarme i entreen 1. etasje.
  – Montering av nytt håndtak til terrassedør i 1.etasjen.

  2024:
  – Montert fibernett.
  – Ny åpner for garasjeport.

  2020:
  – Utvendig maling av hele huset.

  2018:
  – Oppussing av 1.etasje med nytt kjøkken inkl. alle hvitevarer. Omfattet: ny parkett i stue og kjøkken, do. ny trapp til 2.etasje, maling av tak og vegger i stue, entre, trappeoppgang til og gang i 2.etasje, sliping og preparering av gulv i 2.etasje, hvitlakkering av alle dører.
  – Nytt tak og takbelegg på garasjen. 2015: – Montering av ladeboks for elbil.

  2014:
  – Helrennovert bad i 2.etasje.
  – Oppgradering av kloakkledning for 45A, 45B, og 45C ved trekking av «strømpe» gjennom det originale kloakkrøret.

  2010:
  – Hele oppkjørselen gravet opp, lagt nytt fundament og asfaltdekke, samt ny kantstein rundt hageflekken.

  2009:
  – Utvendig maling av huset.
  – Etablering av egen kurs for kjellerstue samt montering av varmekabel i takrenne og nedløp på hagesiden.
  – Montering av hagemarkise på hagesiden i 1.etasje.

  2004:
  – Renovering av toalett i 1.etasje og flislegging av gulv i entreen.

  2002:
  – Etterisolering av tak.

  2001:
  – Påbygging av huset i 3 etasjer – kjeller utgravet til fullt fotavtrykk m bygging av stor kjellerstue, 1.etasje med flytting av stuevegg mot haven til den var i flukt med yttervegg i 2.etasje, 2.etasje bygget ut til fullt fotavtrykk med 2 nye soverom, nytt takbelegg.
  – Nytt hageanlegg innkl. hageterasse.
  – Ny pipehatt.

  1998:
  – Kjøp av hus og innflytting våren 1998. Huset hadde da original konfigurasjon (samme som nabohuset 45 A) – dvs. at ift. til husets «fotavtrykk» var kjelleren halv med en liten kjellerstue, et vaskerom m dusjkabinett, og et smalt lagerrom. I 1.etasje var stueveggen mot hagen rykket inn ca. 1.2 m, dvs. at etasjen ift. nevnte fotavtrykk vel dekket ca. 80-85%. 2.etasje var halv, dvs. det var 2 soverom på hagesiden, i tillegg var det bad, gang/trappeoppgang og et kott/lagerrom.

  Kjøkken

  Stilrent kjøkken fra Epoq fra 2018. Innredningen har profilerte fronter i hvit utførelse og glassfronter i enkelte overskap. Benkeplatene er i heltre og gir en lun kontrast til de lyse flatene. Over benkene er det flislagt med hvite, rektangulære fliser som gir en praktisk og lettstelt overflate. Kjøkkenet har god skapplass med både høyskap, skuffer og overskap, samt sammenhengende benkeflater som gir gode arbeidsforhold. Integrerte hvitevarer består av induksjonstopp (ny i 2023), stekeovn, kombinert stekeovn/mikrobølgeovn, oppvaskmaskin samt separat kjøle- og fryseskap. Ventilator er veggmontert. Det er montert automatisk vannstopper og komfyrvakt.

  Bad

  Bad – 2. etasje:
  Delikat bad fra 2014 med flislagte overflater på vegger og gulv. Badet er innredet med servant med underskap, speilskap, vegghengt toalett og dusjhjørne med glassdører. Det er gulvvarme og vindu som gir dagslys og mulighet for naturlig ventilasjon.

  Separat toalettrom – 1. etasje:
  Fra entréen er det adkomst til separat toalettrom. Rommet er innredet med servant med underskap, speil med belysning og toalett.

  Vaskerom – kjeller:
  Vaskerom i kjeller med skyllekum, dusjkabinett og opplegg for vaskemaskin og tørketrommel. Overflatene består av betonggulv samt pusset og malte betongvegger og malt trepanel. Rommet har behov for oppgradering.

  Varmtvannstank

  Varmtvannsbereder på ca. 190 liter, produsert i 2025, montert i vaskerommet.

  Overflater

  Gulv:

  • Kjeller: Innvendige gulv er belagt med trestavs parkett i kjellerstuen. Vegg-til-vegg teppe er lagt over fliser i innredet rom. Flislagte overflater i gang og bod.
  • 1. etasje: Innvendige gulv er belagt med enstavs parkett i stue, kjøkken og spisestue. Innvendige gulv er belagt med fliser i vindfang, gang og wc-rom.
  • 2. etasje: Innvendige gulv er belagt med trestavs parkett i soverom, småstavparkett i gangen.

  
  

  Vegger:

  • Kjeller: Trepanel på vegger i kjellerstuen. Pusset og malte overflater i bod og innredet rom.
  • 1. etasje: Sparklet og malte plater. Malt trepanel. Teglsteinsforblending.
  • 2. etasje: Malt trepanel. Malt glassfiberstrie.

  
  

  Himling:

  • Kjeller: Trepanel av type spilepanel/ubehandlet panel og malte plater. Himlingshøyde ca. 2,12 m målt i kjellerstuen. I vaskerommet er høyden målt til ca. 2,08 m.
  • 1. etasje: Sparklet og malte plater. Himlingshøyde ca. 2,40 m målt i stue.
  • 2. etasje: Trepanel og malte plater. Himlingshøyde ca. 2,15-2,70 m målt i et soverom.

  Garderober

  • Kjeller: Plassbygde vegghyller i treverk montert i bod.
  • 2. etasje: Skyvedørsgarderobe med profilerte fronter, montert i fire soverom. Plassbygde vegghyller i treverk montert i kott.

  Balkong/terrasse

  Stuen forlenges av en terrasseplatting på ca. 30 m² med direkte adkomst ut fra boligen. Her er det rikelig med plass til både sittegruppe, spisebord, grill og øvrig møblering etter behov. Terrassen har gode solforhold og er utstyrt med manuell markise på vegg for solavskjerming. Plattingen ble oppført i 2001, og enkelte terrassebord er skiftet i senere tid. Fra terrassen er det videre adkomst til en relativt flat hage med plen og beplantning. Hagen gir god plass til lek og opphold, og oppleves skjermet mot omkringliggende bebyggelse.

  Dører

  Ytterdører:

  • 1. etasje: Isolert ytterdør, montert i entréen.
  • Tofløyet terrassedør med tolags isolerglass, produsert i 2001, montert i stuen.

  
  

  Innvendige dører:

  • Kjeller: Profilerte innvendige dører.
  • 1. etasje: Profilert innvendig skyvedør montert i kjøkkenet. Profilert innvendig dør i wc-rommet. Profilerte dører med glassfelt mellom stue og gang, og mellom vindfang og gang.
  • 2. etasje: Profilerte innvendige dører.

  Elektrisk anlegg

  Sikringstavle med jordfeilautomater, montert i vindfanget i 1.etasjen. Det elektriske anlegget ligger i hovedsak skjult i konstruksjonen.

  Følgende spørsmål er stilt eier:
  - Når ble anlegget sist rehabilitert eller installert? 2001 ble det utført store oppgraderinger på anlegget.
  - Løses sikringene ofte ut? Nei.
  - Har det vært brann, branntilløp eller varmgang i anlegget? Nei.
  - Er det kursfortegnelse, og er antall sikringer i samsvar med denne? Ja. Oppdatert kursfortegnelse er kontrollert ved fremvist dokumentajon.
  - Når ble det sist gjennomført el-tilsyn i boligen? 2015.

  Det foreligger samsvarserklæringer signert og datert i perioden 2001 til 2025 i forbindelse med utførte oppgraderinger på det elektriske anlegget.

  Opplysninger gitt av eier:
  Det er et eget styringsanlegg for de eldre panelovnene (står på veggen i yttergangen). Nye panelovner som lar seg styre av Nobø-sentralen lar seg ikke lenger skaffe, og på 2 av soverommene samt i den minste kjellerstuen er det montert nye, app-styrte panelovner. Deler av det elektriske anlegget er av eldre dato. Det anbefales på generelt grunnlag at anlegget kontrolleres av en el. - takstmann. Dette anbefales på alle anlegg som er eldre, eller mangler dokumentasjon på utførte arbeider.

  Vinduer

  • Kjeller: Vindu med tolags isolerglass, produsert i 2001, montert i kjellerstuen. Originale vinduer i tre med enkle glass, montert i vaskerom og innredet rom.
  • 1. etasje: Vinduer med tolags isolerglass, produsert i 2001, montert i stuen. Vinduer med trelags isolerglass, produsert i 1983, montert i kjøkken. Vindu i spisestuen uten datomerking, av samme type og utseende som øvrige i stuen. Vindu i treverk med ornamentglass, montert i entréen.
  • 2. etasje: Vinduer med trelags isolerglass, produsert i 1983, montert i to soverom. Vinduer med tolags isolerglass, produsert i 2001, montert i to øvrige soverom. Manuelle vindusmarkiser er montert på vinduer i to soverom.
• Teknisk standard
  Tilstandsgrad

  I forbindelse med salget er følgende tilstandsgrader markert i tilstandsrapporten:
  TG3 (Store eller alvorlige avvik) - 1 stykk.
  TG2 (Avvik som kan kreve tiltak) - 22 stykk.

  Følgende har fått TG3 (Store eller alvorlige avvik):
  Helhetsvurdering (Vaskerom / Kjeller): Sluk, røropplegg, og gulvkonstruksjonen er av eldre dato, og slitasje må påregnes p.g.a. alder. Det er ikke observert synlig fukttett sjikt på gulvet og vegger. Nevnte forhold medfører økt risiko for lekkasjer som kan føre til fuktproblematikk i konstruksjonen og tilstøtende rom. Våtrommet må oppgraderes for å tåle normal bruk etter dagens krav. Manglende oppgradering av våtrommet medfører høy risiko for at konstruksjonene ikke vil tåle vanlig bruk av vann eller lekkasjer. Selv om det er dusjkabinett, er det fortsatt en betydelig risiko for at våtrommets konstruksjoner ikke tåler lekkasjer. Dette kan føre til fuktskader på tilstøtende konstruksjoner. Alle forhold med tettesjikt, våtsone, sluk m.m. må dokumenteres. TG: 3 Utbedringskostnad: kr. 150 000-300 000,-.

  Følgende har fått TG2 (Avvik som kan kreve tiltak):
  Våtromsgulv (Bad / 2. etasje): Det er observert sprekk i en gulvflis ved dørterskel. I hovedsak av estetisk betydning. I dette tilfellet er det liten oppkant mellom gulvflis og dørterskel. Forholdet medfører risiko for at vann kan renne over membranen ved terskel og forårsake vannskade utenfor badets våtsone. Det bemerkes likevel at det er fall mot sluk. TG 2 er gitt på grunn av alder sett i forhold til forventet levetid på vanntett sjikt. Dette medfører en økt risiko for lekkasjer.

  Våtromsvegger (Bad / 2. etasje): Stedvis noe høydeforskjeller mellom fliser som følge av noe ujevn flislegging. Synlig på vegg mot døren. Av estetisk betydning. Vegger i våtrom skal ha vanntett sjikt (membran) i våte soner. Denne typen konstruksjon har i følge Sintef Byggforsk normalt levetid på ca. 15-20 år og tilstandsvurdering er derfor basert på alder, da konstruksjonen har oppnådd mer enn halvparten av forventet levetid. Dette medfører en økt risiko for lekkasjer.

  Drenering: Opplysninger gitt av eier: - Det har vært noe lukt av fukt inne i et uisolert lagerrom, men dette har ikke vært uttalt og vi har ikke opplevd at noe har blitt ødelagt inne i dette rommet. I og med at ytre kjellervegg mot nord antakelig ikke er isolert, har vi hatt på varme året rundt. Vi har også en kondensfjerner i kjelleren for sikkerhets skyld. Fuktindikator er anvendt på grunnmurens innside. Det er påvist indikasjoner på fukt i vegger og gulv i kjeller, forholdet er ikke uvanlig i eldre grunnmurer. Årsaken til dette er sannsynligvis manglende funksjon på drenering og fuktsikring av grunnmur. Terrenget rundt bygningen skal ha tilstrekkelig fall fra byggverket dersom ikke andre tiltak er utført for å lede bort overvann. Fallet ut fra bygningen bør være minst 1 : 50 over en avstand på minst 3 m fra veggen. I dette tilfellet er det lite fall mot bygningen. Forholdet medfører økt risiko for at overvann renner mot bygningen, og kan føre til fuktproblematikk. TG 2 er gitt på grunn av alder og manglende funksjon på drenering, fallforhold på terreng og fuktsikring av grunnmur. Nevnte forhold gir økt risiko for forhøyede fuktnivåer i gulv på grunn og yttervegger under terreng, som kan medføre fuktproblematikk i nevnte konstruksjoner.

  Yttervegger: Selve konstruksjonsoppbyggingen lar seg ikke kontrollere ved visuell befaring, og tilstandsvurdering er derfor basert på alder og ytre observasjoner. Det forutsettes at konstruksjonsoppbyggingen er oppført etter gjeldene forskrifter på tidspunkt for oppføring av bygningen. Aldersbetraktning foretas ikke av skjult bindingsverk. Det er observert skrå sprekker i grunnmuren i bod og vaskerom i kjeller. Vanligst årsak er skjevheter og setninger i grunn. Det kan skyldes at bygget er plassert på forskjellige typer grunn/masser. Over tid kan massene sette seg, vaskes ut, være utsatt for grunnvanns endringer, rystelser eller bevege seg. Bygget vil derfor bli påvirket av disse hendelsene. Sprekkene bør holdes under jevnlig oppsyn. Dersom sprekkene blir større o.l, bør det innhentes fagperson for eventuelle utbedringer. Veggkonstruksjonen har ikke tilstrekkelig lufting, som medfører økt risiko for fuktproblematikk i konstruksjonen. Konstruksjonens alder medfører økt risiko for skjevheter i konstruksjonen, utettheter og kondens. Det må på generelt grunnlag påregnes høyere varmetap og lavere isolasjonsevne i eldre yttervegger.

  Utvendig kledning: - Det er noen mindre sprekkdannelser nederst på enkelte bord. - Det er i dette tilfellet ikke luftespalte bak trepanelet. I henhold til referansenivået for denne vurderingen, skal det være gjennomgående lufting bak kledningen. - Panel/listverk rundt vinduer/dører o.l. er stedvis ført helt ned mot vannbrett. Dette kan medføre begrenset lufting av panelet, samt redusert levetid på nedre del av panelet. - Spiker- eller skruehode bør ligge i flukt med treoverflaten. Dype innslag kan skape uheldige vannfeller og bør unngås. I dette tilfelle er spikere i forbindelse med panelet for langt inn i panelet enkelte steder. Det bemerkes likevel at trepanel er godt overflatebehandlet. Med utgangspunkt i påviste avvik vil trepanelet ha redusert levetid, og det er derfor gitt TG 2. Forholdet medfører forhøyet risiko for skader og fuktproblematikk i kledning og ytterveggskonstruksjonen.

  Takkonstruksjon: Ved innredning av loftet med skrå himlinger, skal det være gjennomgående lufting mellom undertaket og isolasjonen i taket. Denne oppbyggingen gir liten mulighet for inspeksjon av konstruksjonsoppbyggingen. I dette tilfellet er det er synlig utvendige luftespalter. Dersom det ikke er tilstrekkelig lufting av takkonstruksjonen vil det medføre risiko for kondens, fuktproblematikk, dannelse av istapper og redusert levetid på konstruksjonen. Det er ikke påvist skader eller andre avvik, så det er vurdert dithen at det ikke er behov for umiddelbare tiltak. Taket bør likevel holdes under oppsyn om det skulle oppstå fuktskjolder, mørkere felt eller lign. på innvendige himlingsoverflater. Det er observert noe misfarging i undertaket på konstruksjonen over inngangspartiet synlig fra garasjerommet. Årsak kan være kondens og begrenset lufting. Observert noe tegn til gammel råte i undertak/utstikk. Eier opplyser at at deler av bordtaket er original og ikke skiftet i forbindelse med tilbygg og omgjøring i 2001/2002. - Dette punket må sees i sammenheng med alder på taktekkingen.

  Taktekking og membraner: I følge Sintef Byggforsks byggdetaljblader er levetid denne typen tekking, estimert til 20-30 år. Etter Tyders egne databaser estimeres det at tekkingen i dette tilfellet har en levetid på ca. 25-30 år. Tekkingen har derfor oppnådd mer enn halvparten av forventet levetid og blitt vurdert til tilstandsgrad 2. Nevnte forhold medfører forhøyet risiko for lekkasjer som kan føre til fuktproblematikk i takkonstruksjonen og underliggende rom. Våre HMS retningslinjer, tillater ikke å gå på skrå yttertak som er våte av regn eller dekket med snø/is, og yttertaket er derfor kun besiktiget fra bakkenivå, da det var dekket med snø under befaringen. Taket er kun besiktiget fra bakkenivå, da det er for høyt til å benytte stige i henhold til våre HMS retningslinjer.

  Utvendig beslag: I følge Sintef Byggforsks byggdetaljblader er normal levetid for takrenner og nedløp i plastbelagt stål 25 - 30 år, og i dette tilfellet oversteget mer enn halvparten av forventet levetid og derfor vurdert til tilstandsgrad 2.

  Ytterdører: Dører er av noe eldre dato og det må derfor påregnes slitasje og noe redusert funksjon i forbindelse med varmetap. Tilstandsgrad 2 er gitt på grunn av alder iht. forventet levetid og normal bruksslitasje.

  Vinduer: Eier opplyser at det har muligens vært noe muggsopp i nederste ramme på noen vinduer pga en del innvendig dugg om vinteren. Vindu i badet i 2.etasjen er plassert innenfor rommets våtsone (<1 m fra dusj). Det skal ikke benyttes treverk (organisk materiale) i våtsoner, da dette kan medføre fukt- og råteskader i vinduet. Vinduer er av eldre dato, noen vinduer er eldre enn andre. Det må på generelt grunnlag påregnes høyere varmetap og lavere isolasjonsevne. TG 2 er gitt på grunn av alder iht. forventet levetid og normal bruksslitasje.

  Balkonger, terrasser ol.: Terrassen var dekket med snø under befaringen, som gir store begrensninger i forbindelse med inspeksjon. Det kan derfor være skader, som ikke blir oppdaget under befaringen. TG 2 er gitt på grunn av alder og normal bruksslitasje. Det er registert sprekkdannelser i terrassebord som var synlige.

  Gulv på grunn: Fuktindikator er benyttet og det er påvist indikasjoner på fukt utover vanlige verdier. Ved tidspunkt for oppføring av boligen ble det ikke benyttet fukttett sjikt mellom grunnen og bygningen. Det bør derfor påregnes at betongen inneholder noe fuktighet. Forskjellen mellom høyeste og laveste punkt er målt til ca. 20 mm i kjellerstuen og ca. 15 mm i innredet rom. Det er for øvrig målt høydeforskjeller mellom rom. TG 2 er gitt iht. toleransekrav i NS3600, som angir skjevheter mellom 15-30 på hele gulvet lengde skal ha tilstandsgrad 2. Konsekvensen er at gulvet kan ha merkbar skjevhet.

  Rom under terreng: Yttervegger som ligger under utvendig bakkenivå, og er foret ut med organisk materiale (treverk), evt. isolert og kledd med panel/plater, er å betrakte som en risikokonstruksjon, om ikke drenering og fuktsikring lenger har tilstrekkelig funksjon eller det er kapillært oppsug fra grunnen. I tillegg er det risiko i forbindelse med kondens. På generelt grunnlag anbefales det at yttervegger under bakkenivå behandles med ikke-organiske materialer. Fuktindikator er anvendt på grunnmurens innside i rom hvor den er synlig, og det er påvist indikasjoner på fukt i vegger. Siden det i dette tilfellet ikke er påvist fukt i utlektingen under befaringen ved hulltaking, er det vurdert dithen at det ikke er behov for umiddelbare tiltak. TG 2 er gitt på grunn av risiko for fuktproblematikk i utlektingen, da den er bygget inntil en mur som ikke er tørr.

  Piper, feieluker og plassbygde ildsteder: Det er krav til at teglsteinspiper skal ha 4 synlige sider, som er pusset, flislagt eller lignende for å kunne avdekke eventuelle sprekkdannelser. Det er også krav til avstand på 10 cm. til brennbart materiale. Tilstandsgrad 2 er gitt på grunn av alder. Det bør påregnes at eldre teglsteinspiper på sikt har behov for rehabilitering.

  Ildsteder: Ildsteder er ikke funksjonstestet under befaringen. Ildsted i kjeller plassert på løse fliser over vegg-til-vegg teppe. Løsningen fremstår noe usikker da det er glipper mellom flisene. Tilstandsgrad 2 er gitt på grunn av alder.

  Ledningsnett for sanitærinstallasjoner: Eier opplyser om at det er blitt trukket en "strømpe" gjennom felles kloakkledning for 45A-B-C i 2014. Videre er det opplyst at i etterkant av at strømpen ble trukket har det ved et par anledninger vært behov for gjennomspyling. Kobberrør: I henhold til Sintef Byggforsk har kobberrør til innvendig bruk i bolig en anbefalt brukstid på 40 - og 50 år avhengig av type rør. Teknisk levetid er 25-100 år avhengig av påvirkende faktorer. Avløp støpejern: I henhold til Sintef Byggforsk har avløpsrør i støpejern en brukstid på 40 - og 50 år avhengig av type rør. Teknisk levetid er 25-100 år avhengig av påvirkende faktorer. Avløp plast: I henhold til Sintef Byggforsk har avløpsrør i plast til innvendig bruk i bolig en anbefalt brukstid på 30 - og 50 år avhengig av type rør. Teknisk levetid er 25-75 år avhengig av påvirkende faktorer. Røroppleggene har i dette tilfellet oversteget mer enn halvparten av anbefalt brukstid og derfor gitt tg 2. Forholdet kan gi forhøyet risiko for vannlekkasjer.

  Ventilasjon: Kjeller: - Det anbefales på generelt grunnlag at det etableres mekanisk avtrekk eller elektrisk avtrekksvifte fra våtrom for å begrense fuktpåkjenning på rommet. 1.etasje: - Det er ikke tilstrekkelig tilluft i oppholdsrom, med unntak av manuell åpning/lukking av vinduer. Ved utskiftning av vinduer bør det monteres vinduer med spalteventiler for tilstrekkelig tilluft i rommene. - Det mangler luftespalte under dør wc-rom, som medfører begrenset med tilluft og sirkulasjon. 2.etasje: - Avtrekksviften i badet støyer noe, den bærer for øvrig preg av alder. I referansenivået for denne rapporten er det angitt av det skal være tilstrekkelig luftsirkulasjon. Dette lar seg ikke gjøre uten friskluftsventiler på ytterveggene i de oppholdsrommene som mangler dette, og mekanisk avtrekk fra våtrom og kjøkken. Ventilasjonen er derfor vurdert til tilstandsgrad 2. Referansenivå på luftbehandling er satt til byggeår og forskrift til avhendingslova.

  Etasjeskiller: Forskjellen mellom høyeste og laveste punkt er målt til ca. 20 mm i entréen i 1.etasjen, og ca. 25-30 mm i to soverom i 2.etasjen. Det er registert høydeforskjeller mellom enkelte rom. Det er registert glippe mellom gulvbord og gulvlister i soverom i 2.etasjen. Årsak må sees i sammenheng med skjevheter og bevegelse i bygningen. TG 2 er gitt iht. toleransekrav i NS3600, som angir skjevheter mellom 15-30 på hele gulvets lengde skal ha tilstandsgrad 2. Konsekvensen er at gulvet kan ha merkbar skjevhet. Det bør på generelt grunnlag påregnes skjevheter i eldre etasjeskillere.

  Overflater på innvendige gulv: Kjeller: Tepper på gulv i kjeller kan forhindre betonggulvet naturlige utlufting av fukt. Teppe på betong er å anse som en risikokontruksjon iht. inneklima og det anbefales å skifte ut tepper med ikke-organiske gulvoverflater. 1.etasje: Det er funnet bom under fliser. Årsak til bom kan være at det ikke er oppnådd full limdekning, og/eller bruksbelastning. Større områder med bom i fliser kan medføre at sprekkdannelser i fliser eller fuger kan oppstå. I dette tilfellet er det registrert bom i et større felt. Tilfellet har medført sprekkdannelser i flis/fug i nevnte område. Det er registrert noe knirk i gulvet. Det kan være feil utførelse av underliggende konstruksjon. Det bør påregnes å utbedre forholdet. 2.etasje: Det er registrert glipper mellom gulv og gulvlister i to soverom. Årsak må sees i sammenheng med bevegelse i etasjeskiller. Overflater har riper, merker og slitasje. Tg 2 er gitt på grunn av generelt slitte overflater med merker, riper og enkelte sprekker i gulvoverflater.

  Overflater på innvendige vegger: Tilstandsgrad 2 er gitt på grunn av generelt noe slitte overflater med merker, rifter og sprekker.

  Fast inventar: Tilstandsgrad 2 er gitt på grunn av alder og normal bruksslitasje.

  Utvendig solavskjerming: Tg 2 er gitt på grunn av alder og normal slitasje.

  Radonmåling

  Selger har ikke utført radonmåling iht. forskrift. Kravet om radonreduserende tiltak og følgelig krav til måling, gjelder for boliger der eier ikke selv bor eller oppholder seg, altså utleieboliger.

  Byggemåte

  Bolig:

  • Betongfundamenter.
  • Utvendig drenering og fuktsikring er lagt nytt i 2001 på en side mot hagen. Det er synlig utvendig fuktsikring av grunnmuren. Det forutsettes at drenering er utført etter gjeldene forskrifter. Det er observert synlig utvendig fuktsikring av grunnmuren.
  • Drenering og utvendig fuktsikring av grunnmur mot gårdsplassen og øvrige vegger fra byggeåret.
  • Grunnmur i porebetongblokker, betong og teglstein. Bygningen har yttervegger over grunnmur i bindingsverkskonstruksjon.
  • Bygningen har yttervegger over grunnmur i bindingsverkskonstruksjon gjeldene for tilbygde arealer i 2001.
  • Yttervegger er kledd med stående og liggende malt trepanel. Trekledning på yttervegger er av varierende alder. Tilbygde deler er fra 2001, for øvrig er det kledning fra byggeåret. Eier opplyser at utvendig kledning ble malt sist 2020 og har vært jevnlig overflatebehandlet i deres eie.
  • Pulttak i trekonstruksjon. Tilbygde deler i forbindelse oppgradering i 2001. Eier opplyser at det i forbindelse med oppgraderinger i 2002 ble etterisolert himlinger i "gammel" del av boligen.
  • Yttertaket er tekket med papp/shingel. Yttertaket er i følge eier tekket om i 2001 ved påbygging av huset.
  • Yttertaket er tekket med papp/shingel over garasjerommet. Yttertaket er i følge eier tekket om i 2018.
  • Takrenner og nedløpsrør i metall. Nedløpsrørene har utkast på tomten. Øvrige beslag i metall.

  
  

  Garasjerom:

  • Garasjerom tilbygget boligen som en del av 1. etasjen.
  • Dekke i betong.
  • Yttervegger oppført i porebetongblokker, teglstein og trekonstruksjon.
  • Adkomst via elektrisk styrt port, og via gangdør fra hagen.
  • Lagringshems over garasjerommet.

  Selgers egenerklæringsskjema

  Selger har kommentert på følgende spørsmål i egenerklæringsskjema som er en del av salgsoppgaven:
  Våtrom:
  Er det utført arbeid på bad, vaskerom eller toalettrom?
  Ja, 2004 - Faglært. Totalrenovering av toalettrom i 1.etg i 2004. Dokumentasjon foreligger.

  Ja, 2014 - Faglært. Helrenovering av bad i 2.etg. Dokumentasjon foreligger.
  
  Tak, yttervegg og fasade:
  Har det lekket vann utenfra og inn, eller er det sett andre tegn til fukt?
  Ja. Opplevde i en vinter kondens med noe ising i soveromshjørner i 2.etg. Vi tilkalte skadeekspert fra forsikringsselskapet som mente at objekter var blitt stående for tett inntil yttervegg og at dette ikke skyldtes strukturelle skader. Vi har ikke opplevd dette senere.

  Er det utført arbeid på tak, yttervegg, vindu eller annen fasade?
  Ja, 2001 - Faglært. Påbygging av huset i tre etasjer, blant annet graving og flytting av vegg i kjeller / underetasje med bygging av kjellerstue mot sør, utvidelse av stue med bygging av ny yttervegg i flukt med ny kjellervegg. Bygging av to nye soverom i 2.etg mot nord. Nytt tak over hele huset.

  Ja, 2002 - Faglært. Innvendig etterisolering av tak i "gammel" del av 2.etg, blant annet ved at taket ble senket. Dokumentasjon foreligger.

  Ja, 2018 - Faglært. Nytt tak på garasje. Dokumentasjon foreligger.

  Ja, 2009 - Faglært. Utvendig maling av hele huset. Dokumentasjon foreligger.

  Ja, 2020 - Faglært. Utvendig maling av hele huset. Dokumentasjon foreligger.

  Kjeller:
  Er det observert vann eller fukt i kjeller, krypkjeller eller underetasje?
  Ja. Det har vært noe lukt av fukt inne i et uisolert lagerrom, men dette har ikke vært uttalt og vi har ikke opplevd at noe har blitt ødelagt inne i dette rommet. I og med at ytre kjellervegg mot nord antakelig ikke er isolert, har vi hatt på varme året rundt. Vi har også en kondensfjerner i kjelleren for sikkerhets skyld.

  Er det utført arbeid med drenering?
  Ja, 2001 - Faglært. Det ble gjort drenering da det ble bygget ny kjellerstue / ny vegg mot sør. Dokumentasjon foreligger.

  Elektrisitet:
  Er det utført arbeid på det elektriske anlegget?
  Ja, 2001 - Faglært. Elektrisk arbeid i forbindelse med påbygging av hus. Dokumentasjon foreligger.

  Ja, 2004 - Faglært. Elektrisk arbeid i forbindelse med renovering av toalett i 1.etg og legging av varmekabler under nytt flisgulv i entreen. Dokumentasjon foreligger.

  Ja, 2009 - Faglært. Anlegg av varmekabel i takrenner mot sør. Etablering av egen kurs for kjellerstue. Dokumentasjon foreligger.

  Ja, 2014 - Faglært. Elektrisk arbeid i forbindelse med helrenovering av bad i 2.etg. Dokumentasjon foreligger.

  Ja, 2015 - Faglært. Montering av ladeboks for El-bil. Dokumentasjon foreligger.

  Ja, 2018 - Faglært. Elektrisk arbeid i forbindelse med oppussing av 1.etg og installasjon av nytt kjøkken. Dokumentasjon foreligger.

  Ja, 2024 - Faglært. Ny åpner for garasjeport. Dokumentasjon foreligger.

  Ja, 2025 - Faglært. Ny ladeboks for El-bil. Dokumentasjon foreligger.

  Rør:
  Har det vært feil på utvendige eller innvendige avløpsrør eller vannrør?
  Ja. Tett kloakkledning for 45A, 45B og 45C.

  Er det utført arbeid på utvendige eller innvendige avløpsrør eller vannrør?
  Ja, 2014 - Faglært. Trekking av strømpe gjennom det originale kloakkrøret. Dokumentasjon foreligger.

  Ja, 2014 - Faglært. Rørleggerarbeid i forbindelse med helrenovering av bad i 2.etg. Dokumentasjon foreligger.

  Ja, 2018 - Faglært. Rørleggerarbeid i forbindelse med nytt kjøkken. Dokumentasjon foreligger.

  Ja, 2025 - Faglært. Ny varmtvannsbereder. Dokumentasjon foreligger.

  Ventilasjon og oppvarming:
  Er det utført arbeid på varmeanlegg eller ventilasjonsanlegg?
  Ja, 2001 - Faglært. Varmekabler i gulv i ny kjellerstue. Dokumentasjon foreligger.

  Ja, 2004 - Faglært. Varmekabler i entregulv. Dokumentasjon foreligger.

  Ja, 2018 - Faglært. Elektrisk arbeid i forbindelse med nytt kjøkken. Dokumentasjon foreligger.

  Skjevheter og sprekker:
  Er det tegn på setningsskader eller sprekker i for eksempel grunnmur eller fliser?
  Ja. Det er et par overfladiske sprekker (en på stort soverom) og en på vaskerom i kjeller. Vi oppfatter dette som sprekker i henholdsvis gipsplate og murpuss og tror ikke at det er setningsskader.

  Har det vært feil eller gjort endringer på ildsted eller pipe?
  Ja. Fjernet støpejernsovnen i stuen i 2018.

  Sopp og skadedyr:
  Har det vært mugg, sopp eller råte i boligen eller andre bygninger på eiendommen?
  Ja. Det har muligens vært noe muggsopp i nederste ramme på noen vinduer pga en del innvendig dugg om vinteren. Se forøvrig det som er oppgitt om fukt i forbindelse med streng kulde.

  Planer og godkjenninger:
  Er det utført radonmåling?
  Ja. Målingen ble gjort for en del år siden. Denne målingen ga ikke unormale verdier, men vi har ikke dokumentasjon på måleverdiene.

• Økonomi
  Kommunale avgifter

  Kommunale avgifter er estimert til å utgjøre kr. 32 489 for år 2026. Beløpet er basert på gjeldende satser og forbruk, og det tas forbehold om endringer som følge av justeringer i kommunale gebyrer eller avregning.

  Løpende kostnader

  Selger har hatt avtale om internett og kabel TV via Telenor (fibernett), og har betalt kr. 1896,- pr. måned. Kjøper må selv tegne eget abonnement og kostnaden varierer fra egne fordelsavtaler.

  Eiendommen har privat brøyteordning ved at 45B og 45C i fellesskap eier en snøfreser. Driftsutgiftene deles mellom partene. Det er utarbeidet en nedskrivningsplan for snøfreseren med avskrivningstid på 15 år fra februar 2021. Andel tilhørende 45B kan overtas av ny eier til nedskrevet verdi. Med utgangspunkt i en innkjøpspris på kr 21 990,- og årlig avskrivning på kr 1 466,-, utgjør gjenværende verdi kr 14 660,-. Halv andel av dette beløper seg til kr 7 330,-.

  Eiendomsskatt

  Eiendomsskatten er estimert til å utgjøre kr. 11.717 for år 2026. Estimatet er ikke endelig fastsatt og kan avvike som følge av endringer i kommunale satser, taksering eller øvrige beregningsgrunnlag.

  Forsikring

  Forsikringsselskap: Storebrand Forsikring. Polisenummer: 8313717.

  Kjøper må selv tegne egen innbo- og husforsikring.

  Formuesverdi

  Primær formuesverdi kr. 8 348 030,-.
  Sekundær formuesverdi kr. 18 354 328,-.
  Gjeldende for ligningsåret 2025.
  

  Oppgitt formuesverdi er basert på siste tilgjengelige fastsatte formuesverdi fra Skatteetaten. Årstall angir hvilket ligningsår verdien er knyttet til, og endelig formuesverdi kan avvike. Formuesverdien avhenger blant annet av om boligen benyttes som primær- eller sekundærbolig. Primærbolig verdsettes normalt til en lavere andel av beregnet markedsverdi (om lag 25 %). For primærbolig kan verdsettelsen variere avhengig av boligens verdi og gjeldende regelverk. Sekundærbolig verdsettes til en høyere andel (inntil 100 %). Det er vedtatt endringer i beregningsmodellen for formuesverdi fra skatteåret 2026, og endelig formuesverdi kan bli høyere enn oppgitt.

• Oppvarming og energiattest
  Oppvarming

  Oppvarming:
  Boligen varmes hovedsakelig opp med elektriske panelovner. Det er installert et eget styringsanlegg for de eldre panelovnene, plassert på vegg i yttergang. Nye panelovner som kan styres via Nobø-sentralen leveres ikke lenger. På to av soverommene samt i den minste kjellerstuen er det montert nyere, app-styrte panelovner. Det er elektriske varmekabler i entré, et bad og i kjellerstuen. I kjeller er det montert peisovn plassert på ildfast plate i innredet rom. I 1. etasje er det åpen, murt peis med glatte hvite vanger, sokkel og kappe.

  Ventilasjon:

  • Kjeller: Friskluftsventil på yttervegg i kjellerstue, vaskerom, bod og innredet rom.
  • 1.etasje: Ventilator i kjøkken med avtrekk gjennom yttervegg. Friskluftsventil på yttervegg i wc-rom.
  • 2.etasje: Friskluftsventil på yttervegg i soverom. Friskluft via spalteventiler i vinduer. Elektrisk avtrekksvifte på yttervegg i badet.

  Informasjon om strømforbruk

  Selgers strømforbruk siste bruksår var ca. 29.000 kWh (desember 2024 – november 2025). Forbruket inkluderer lading av elbil.

  Denne boligen har valgt Norgespris på strøm. Dette er en statlig ordning som skal gi forutsigbar strømpris gjennom året. Nettleie, avgifter og eventuelle påslag kommer i tillegg. Avtalen har årlig binding og utløper for denne boligen 31.12.2026. Prisen settes for hvert kalenderår i statsbudsjettprosessen.
  Strømstøtteordning gjelder ikke ved Norgespris.

  Det presiseres at strømforbruk vil kunne variere avhengig av husstandens størrelse, bruksmønster, innetemperatur og øvrige individuelle forhold.

  Energimerking

  Oppvarmingskarakter:Oransje
  Energikarakter: E

  Se fullstendig energiattest fra selger som vedlegg til salgsoppgave.
  Megler har intet ansvar for informasjon som følger av energiattest.

• Områdebeskrivelse
  Beliggenhet

  Boligen har en attraktiv og barnevennlig beliggenhet på Nordberg, med Nordmarka som nærmeste nabo. Her bor man i rolige og grønne omgivelser med umiddelbar tilgang til marka og det omfattende løypenettet – ideelt for både turer, sykling og løping om sommeren, samt skiaktiviteter vinterstid. Fra boligen kan man nærmest ta på seg skiene på trappen og gå rett ut i den oppkjørte lysløypa som strekker seg videre mot blant annet Ullevålseter og store deler av Nordmarka. Like i nærheten ligger også Evo treningssenter med gode treningsmuligheter i hverdagen.

  Det er kort gangavstand til populære Korsvoll barneskole, idyllisk beliggende i skogkanten, samt Nordberg ungdomsskole med Sognsvann som nærmeste nabo. Området har et godt tilbud av både kommunale og private barnehager, blant annet Langmyrgrenda barnehage i Peder Ankers vei og barnehagen ved Korsvoll idrettshall.

  Nabolaget byr på et bredt spekter av fritidsaktiviteter for barn og unge i alle aldre. I nærområdet finnes blant annet Kollbanen med fotballbane, hoppbakker og skiklubb, samt klubbhusene til Lyn på Kringsjå og Korsvoll ved Korsvollbanen. Nordberg Tennisklubb tilbyr både utebaner, tennishall og klubbhus. På vei mot Sognsvann ligger Norges idrettshøyskole med gode treningsfasiliteter. Idrettslagene Lyn, Korsvoll og Koll har et solid og variert aktivitetstilbud gjennom hele året.

  Sognsvann er et svært populært friluftsområde med badeplasser, grillområder og sandvolleyballbane. Her starter også den helårsåpne løypa fra Grinda til Sognsvann, med videre forbindelse til Ullevålseter, Hammeren og Brekke. Ullevålseter, med sin tradisjonsrike kafé, er et kjent turmål og et sentralt knutepunkt i Nordmarka. Det er også etablert ny helårs lysløype fra Peder Ankers vei.

  Området har gode kollektivforbindelser med buss og T-bane linje 5 fra Holstein eller Østhorn stasjon. Dagligvarehandel og servicetilbud finnes i umiddelbar nærhet, blant annet Meny på Kringsjå med godt utvalg og ferskvaredisk. Tåsensenteret og handlegaten ved Ullevaal Stadion tilbyr et bredt spekter av butikker, serveringssteder, treningssenter, hotell, Vinmonopol og apotek. Fra boligen er det gang- og sykkelavstand til blant annet Rikshospitalet, Ullevål sykehus, Forskningsparken, Universitetet i Oslo og BI i Nydalen.

• Offentlige forhold
  Regulering

  Eiendommen er regulert til byggeområde for boliger i henhold til reguleringsplan S-808, datert 02.11.1959.

  Byggesaker i nærheten av eiendommen:
  Langmyrgrenda 37 B - fasadeendring og bruksendring
  Saksnummer: 2025/09752 - Byggesak
  Mottatt sak: 15.09.2025
  Kobling: Denne saken er en fortsettelse av sak 202555780
  Status: Under behandling

  Langmyrgrenda 51D - fasadeendring
  Saksnummer: 2025/11429 - Byggesak
  Mottatt sak: 02.10.2025
  Status: Under behandling

  Langmyrgrenda 69 C - bruksendring av kjeller til bolig, tilbygg, påbygg og fasadeendringer
  Saksnummer: 2025/14597 - Byggesak
  Mottatt sak: 22.10.2025
  Kobling: Denne saken er en fortsettelse av sak 202463205
  Status: Under behandling

  Plansaker i nærheten av eiendommen:
  Revisjon av reguleringsplan for småhusområder i Oslos ytre by (småhusplanen) - Fortsetter i sak 202300230
  Saksnummer: 202102096 - Reguleringssak
  Mottatt sak: 05.02.2021

  Arealbekreftelse

  Arealbekreftelse fra kommunen følger vedlagt.

  Bevaringsverdig

  Eiendommen er ikke registrert på byantikvarens gule liste.

  Konsesjon / Odel / Boplikt

  Det er ingen konsesjon, odel eller boplikt knyttet til salget av denne eiendommen.

  Ferdigattest / Brukstillatelse

  Det foreligger ferdigattest for oppføring av rekkehus, datert 24.04.1967. Videre foreligger det ferdigattest for påbygging, datert 12.10.2001.

  Boligens godkjente plantegninger er innhentet og kontrollert opp mot dagens planløsning.

  Følgende avvik er registert: Kjellerstuen i kjelleretasjen har ikke tilfredsstillende rømningsvei. Innredet areal i kjeller skal ha min. to rømningsveier. Trappeadkomst til første etasje er hovedrømningsvei. Vinduer i oppholdsrom er montert for rømning. Ordlyd i teknisk forskrift lyder som følgende: Vinduer som i åpen stilling har en fri åpning hvor høyde og bredde til sammen utgjør minst 1,5 m, kan godkjennes til rømming. Høyden må ikke være mindre enn 0,6 m og bredden ikke mindre enn 0,5 m. I dette tilfelle holder ikke vinduet kravet. Kjøper bærer selv risikoen for fremtidig bruk av rommene og for eventuelle pålegg fra det offentlige.

  Meglerforetaket oppfordrer interessenter til å lese gjennom fullstendig prospekt/salgsoppgave med vedlegg. Interessenter oppfordres også til å undersøke eiendommen nøye, gjerne sammen med sakkyndig. Dette bør gjøres før bud inngis.

  Vei, vann og avløp

  Eiendommen er tilknyttet offentlig vann og avløp via private stikkledninger. I 2014 ble det trukket strømpe i felles kloakkledning for 45 A, B og C. Etter dette har det ved enkelte anledninger vært behov for gjennomspyling av ledningen. Kostnadene har blitt fordelt likt mellom 45 A, B og C, og fremtidige utgifter må påregnes delt mellom partene.

  Adkomst skjer via privat vei. Langmyrgrenda 45 A, 45 B og 45 C har stedsevarende rett til kjørbar adkomst i 3 meters bredde over foranliggende parsell(er) og frem til offentlig vei. Utgifter knyttet til veiarealet fordeles likt mellom 45 A, B og C.

  Tinglyste rettigheter og heftelser

  På eiendommen kan det være tinglyst erklæringer/avtaler som for eksempel rett til kommunen til å anlegge vann- og kloakkledninger inkl. reparasjon av disse, bestemmelser om bebyggelsen, gjerder, vei og adkomstrettigheter. Disse erklæringene/avtalene vil følge eiendommen ved salg, og kan ikke slettes.

  På eiendommen er det tinglyst følgende heftelser og rettigheter som følger eiendommens matrikkel ved overskjøting til ny hjemmelshaver:

  Dnr. 23147, tgl. 23.10.1978 - Bestemmelse om gjerde
  Bestemmelse om anlegg og vedlikehold av ledninger m.v. Med flere bestemmelser Bestemmelse om trafostasjon/kiosk Bestemmelse om veg
  Meglers kommentar:

  Dnr. 582, tgl. 16.01.1963 - Registrering av grunn
  Registrering av grunn

  Utdrag fra servitutt tinglyst på Langmyrgrenda 45 A, gnr. 52, bnr. 792 med dagboknummer 5061:
  Utvendig maling skal skje under ett for bygningene og etter bygningskontrollens godkjenning. Eiere av de forskjellige deler av eiendommen skal ha gjensidig rett til atkomst til annen del av eiendommen etter oppdelingen for vedlikehold og eller reparasjon av sin bygning. Langmyrgrenda 45 A, 45 B og 45 C har stedsevarende rett til kjørbar atkomst i 3 m bredde over foranliggende parsell/parseller og fram til vei.

  Legalpant

  Kommunen har legalpant som sikkerhet for betaling av kommunale avgifter og eventuell eiendomsskatt. Legalpant er pant som ikke kommer frem av grunnboksutskriften, og har bedre prioritet enn for eksempel lån til bank som er tinglyst på eiendommen.

• Andre kjøpsforhold
  Overtagelse

  Overtagelse skjer etter avtale med selger. Før boligen overleveres kjøper, skal fullt oppgjør og omkostninger være mottatt på meglers klientkont.

  Boligselgerforsikring

  Selger har tegnet boligselgerforsikring.

  Boligkjøperpakke

  Sammen med Gjensidige har vi skreddersydd et gunstig forsikringskonsept for deg som kjøper bolig. Kjøpere (ikke juridiske personer) har anledning til å tegne Boligkjøperpakken.

  Pakken inkluderer bl.a. husforsikring, innboforsikring Pluss, dobbel rentedekning, flytteforsikring og boligkjøperforsikring som gir deg juridisk bistand dersom du ønsker å reklamere på boligkjøpet. Kjøpere (ikke juridiske personer) kan også velge å kun tegne boligkjøperforsikring. 

  Boligkjøperpakken/Boligkjøperforsikring må tegnes senest i forbindelse med kontraktsmøtet. Produktark for Boligkjøperpakken og Boligkjøperforsikring ligger vedlagt i salgsoppgaven. Ta kontakt med megler for ytterligere informasjon.

  Løsøre og tilbehør

  Følgende medfølger handelen:

  • Hvitevarer på kjøkken.
  • Garderobeskap.

  
  

  Følgende medfølger ikke handelen:

  • Lysekronen over spisebordet og de tilsvarende lampettene.

  
  

  Det gjøres spesielt oppmerksom på at boligens tilbehør og løsøre ikke medfølger handelen med mindre dette fremkommer av nærværende prospekt. Med mindre annet er spesifisert i salgsoppgaven gjelder NEFs normgivende liste over løsøre og tilbehør. Løsøre og tilbehør som medfølger overdras uten noen form for garantier, foruten eventuell gjenværende leverandørgaranti.

• Kjøpsvilkår
  Budgivning

  Alle bud skal inngis skriftlig til megler, som formidler disse videre til selger. Kravet til skriftlighet gjelder også budforhøyelser og motbud, aksept eller avslag fra selger. Budgivere som byr sammen er selv ansvarlige for interne avklaringer og samtykke knyttet til budgivningen.

  Bud kan legges inn på eiendommens finn-annonse ved å trykke på knappen «gi bud» eller via vår hjemmeside. Ved elektronisk budgivning legges bud inn ved å benytte BankID. Bud kan også inngis på budskjema vedlagt i salgsoppgaven. Før megler formidler bud til selger, skal megler innhente gyldig legitimasjon og signatur fra budgiver. Kravet til legitimasjon og signatur er oppfylt for budgivere som benytter Bank-ID og vi oppfordrer derfor alle til å gi bud elektronisk ved å benytte GI BUD knappen på eiendommens hjemmeside på www.tinholt.no. Eventuelle forhøyelser kan sendes ved å svare direkte på mottatt sms fra meglers system, til megler. Alle budforhøyelser skal bekreftes av megler.

  For at budene skal kunne bli behandlet og videreformidlet skriftlig til alle involverte parter, må alle bud ha en tilstrekkelig lang akseptfrist, jf. eiendomsmeglingsforskriften § 6-3. Selger må også skriftlig akseptere budet før aksept kan formidles til budgiver.

  Akseptfrist på alle bud skal være minimum 30 minutter, og budforhøyelser må skje i god tid før fristens utløp. Bud som ikke er skriftlig, eller som har kortere akseptfrist enn til kl. 12.00 dagen etter siste annonserte visning, vil ikke bli formidlet til selger. Megler skal så snart som mulig bekrefte skriftlig overfor budgivere at budene deres er mottatt. Selger står fritt til å akseptere eller forkaste et hvert bud og er således ikke forpliktet til å akseptere det høyeste budet på eiendommen.

  Eiendomsmegler har ikke lov til å formidle hemmelige bud eller bud med forbehold som hindrer megler i å formidle budet til andre enn selger, jf eml  6-8 (3). Slike bud vil derfor ikke bli formidlet til selger. Eiendomsmegler er iht eml § 6-8(6) pålagt å gjennomføre kontroll av budgivernes finansiering. Dersom det ikke er mulig for megler å gjennomføre dette før aksept av bud plikter megler å advare selger om risiko knyttet til dette.

  Etter at eiendommen er solgt vil kjøper og selger få tilsendt budjournal. Øvrige budgivere kan få utlevert kopi av budjournalen i anonymisert form. Det gjøres oppmerksom på at budgiver også vil være den som vil stå som kjøper av eiendommen. Dersom man etter at bud er akseptert ønsker å endre hvem som skal stå som eier, forutsetter dette at selger godkjenner en slik endring. Alle involverte parter skal signere kjøpekontrakt og er solidarisk ansvarlig for kjøpet frem til oppgjør er gjennomført.

  For mer informasjon om budgivningsprosessen, se «Forbrukerinformasjon om budgivning», som er vedlagt salgsoppgaven, eller ta kontakt med megler.

  Salgsbetingelser

  Eiendommen skal overleveres kjøper i tråd med det som er avtalt. Det er viktig at kjøper setter seg grundig inn i alle salgsdokumentene. Salgsoppgaven er basert på de opplysningene selger har gitt til megler, den bygningssakkyndiges tilstandsrapport, samt opplysninger innhentet fra kommunen, Kartverket og andre tilgjengelige kilder.

  Det er forventet at kjøper setter seg grundig inn i alle salgsdokumentene, herunder salgsoppgave, tilstandsrapport og selgers egenerklæring. Kjøper anses kjent med forhold som er tydelig beskrevet i salgsdokumentene. Forhold som er beskrevet i salgsdokumentene kan ikke påberopes som mangler. Dette gjelder uavhengig av om kjøper har lest dokumentene.

  Alle interessenter oppfordres til å undersøke eiendommen nøye, gjerne sammen med fagkyndig før bud inngis. Kjøper som velger å kjøpe usett kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe han burde blitt kjent med ved undersøkelsen. Det kan være avvik fra dagens rombruk/rombenevnelser sammenlignet med det som er byggemeldt/godkjent.

  Dersom det er behov for avklaringer, anbefaler vi at kjøper rådfører seg med eiendomsmegler eller en bygningssakyndig før det legges inn bud.

  På grunn av ulike avtalevilkår kan selger vurdere bud fra en som ikke er forbruker, ulikt fra en forbrukers bud. Dersom kjøper ikke er forbruker, er selger sitt mulige mangelsansvar begrenset fordi eiendommen selges “som den er”. Selger kan ikke ta «som den er» forbehold ovenfor en forbrukerkjøper. Selv et lavere bud fra en som ikke er forbruker kan foretrekkes fordi begrensningen i mulig mangelsansvar kan ha egenverdi for selger. Selger står fritt til å forkaste eller akseptere ethvert bud, og er for eksempel ikke forpliktet til å akseptere høyeste bud.

  Lov om avhending av fast eigedom (avhendingslova)
  Frivillig salg av fast eiendom reguleres av Lov om avhending av fast eiendom av 3. juli 1992 nr. 93.

  Lov om avhending av fast eigedom (avhendingslova)

  Frivillig salg av fast eiendom reguleres av Lov om avhending av fast eiendom av 3. juli 1992 nr. 93.

  Forbrukerkjøp/avtalevilkår

  Med forbrukerkjøp menes kjøp av eiendom når kjøperen er en fysisk person som ikke hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet.

  Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen, eller det foreligger brudd på bestemmelsene i avhendingsloven §§ 3-2 til 3-8. Hvis eiendommen ikke er i samsvar med det kjøperen må kunne forvente ut ifra alder, type og synlig tilstand, kan det være grunnlag for mangelskrav. Det samme gjelder hvis det er holdt tilbake eller gitt uriktige opplysninger om eiendommen. Dette gjelder likevel bare dersom man kan gå ut ifra at det virket inn på avtalen at opplysningen ikke ble gitt eller at feil uriktige opplysninger ikke blir rettet i tide på en tydelig måte.

  En bolig som har blitt brukt i en viss tid, har vanligvis blitt utsatt for slitasje og skader kan ha oppstått. Slik bruksslitasje må kjøper regne med og det kan avdekkes enkelte forhold etter overtakelse som nødvendiggjør utbedringer. Normal slitasje og skader som nødvendiggjør utbedring, er innenfor hva kjøper må forvente og vil ikke utgjøre en mangel.

  Boligen kan ha en mangel etter avhendingsloven § 3-3 dersom det er avvik mellom opplyst og faktisk innvendig areal, forutsatt at avviket er på 2% eller mer og minimum 1 kvm.

  Ved beregning av et eventuelt prisavslag eller erstatning må kjøper selv dekke tap/kostnader opptil et beløp på kr 10.000 (egenandel).

  Profesjonell (næringsdrivende) avtalevilkår

  Hvis kjøper er en juridisk person, eller en fysisk person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet, vil kjøpet ikke anses som et forbrukerkjøp.

  Dersom kjøper ikke er forbruker selges eiendommen «som den er», og selgers ansvar er da begrenset jf. avhl. § 3-9, 2. pktm. Informasjon om kjøpers undersøkelsesplikt, herunder oppfordringen om å undersøke eiendommen nøye, gjelder også for kjøpere som ikke anses som forbrukere.

  Lov om hvitvasking

  Eiendomsmeglingsforetak plikter etter lov om hvitvasking å gjennomføre kontrollhandlinger knyttet til kjøper og selgers identitet og forhold knyttet til gjennomføringen av handelen. Dette omfatter også opplysninger om kundeforholdets formål og tilsikrede art. For kjøper må kontroll av legitimasjon skje senest ved inngåelse av kontrakt. Signering med bankID er regnet som gyldig legitimasjonskontroll.

  Ved oppdrag hvor juridiske personer (selskap) er part må eiendomsmegler også gjennomføre kontroll av hvilke fysiske personer som kontrollerer selskapet (reelle rettighetshavere). Dersom megler ikke klarer å gjennomføre pålagte kundetiltak må megler avvise kunden og oppdraget. Megler har også plikt å melde forhold som ikke er avklart og fremstår som mistenkelige til Økokrim. Megler kan også i enkelte tilfeller ha plikt til å stanse gjennomføringen av handelen.

  Betalingsbetingelser

  Oppgjør skal betales i en samlet innbetaling fra norsk bank. Betaling fra utlandet tillates kun i unntakstilfeller og dersom det er avklart med megler i anledning avtaleinngåelse (budaksept).

  Finansiering

  Vi har løpende kontakt med finansinstitusjoner som kan tilby lån med konkurransedyktige betingelser. Hvis ønskelig formidler vi gjerne kontakt.

  Kjøpekontrakt

  Kjøper og selger er forpliktet til å undertegne standard kjøpekontrakt utarbeidet av Tinholt i forbindelse med eiendomstransaksjonen. Eiendomsmegler sin standardkontrakt inneholder bl.a. bestemmelser om at dersom det foreligger vesentlig mislighold, har selger rett til å heve etter 30 dager fra avtalt betalingstid. Kjøper aksepterer dette som bindende for seg. Det forutsettes at hjemmel til eiendommen overføres til kjøper. Dersom dette ikke er ønskelig må det tas forbehold i budet. Kjøpekontrakt kan besiktiges hos eiendomsmegler før bud inngis. Kontakt eiendomsmegler for spørsmål.

  Personopplysningsloven

  Personopplysninger blir behandlet i samsvar med personopplysningsloven.

• Om oppdraget
  Meglers vederlag / Utlegg

  Følgende er avtalt om meglers vederlag, og skal betales av selger:

  Provisjon 0,8 % av salgssummen inkl. mva

  Tilrettelegging : 15 500,-
  Tinholt Markedspakke: 24 900,-
  Oppgjørshonorar: 7 900,-
  Visninger/overtagelse pr stk. : 3 500,-
  Utsatt betaling (valgfritt*): 4 900,-
  Tinholt Boost Medium : 8 900,-

  Dersom handel ikke kommer i stand eller oppdraget sies opp, har oppdragstaker krav på rimelig vederlag for medgått tid/utført arbeid og avtalte utgifter (utgifter til påløpte visninger, innhenting av opplysninger, markedspakke og tilrettelegging), samt eventuelle utlegg. Alle priser er inkl. mva.

  Meglerforetaket mottar betaling for tilleggstjenester som tilbys i sammenheng med eiendomshandelen. Dette gjelder blant annet strømleverandører, boligkjøperprodukter, boligalarm o.l.)

  Vedlegg til salgsoppgaven

  Vedleggene er en del av den komplette salgsoppgaven. Det er viktig at interessenter setter seg godt inn i vedleggene og kontakter megler med eventuelle spørsmål før bud inngis.

  Megler

  Ansvarlig megler er:
  Ina Sartz
  Partner/Eiendomsmegler.
  +47 90 05 69 73 / [email protected].

  Meglerforetaket

  Tinholt Eiendomsmegling AS.
  Org. nr. 928 582 906.
  Bygdøy Allé 60
  0265 Oslo.

• Dokumenter
  • Salgsoppgave