Selma Ellefsens vei 5 B

Ettertraktet 4-roms toppleilighet fra 2021 | Solrik balkong, 25 m² | Kun TG1 | Heis | Garasjeplass m/lader | IN-ordning

Prisantydning

4 600 000,-

Omkostninger

9 996,-

Fellesgjeld

4 186 000,-

Totalpris

8 795 996,-

Eiendomstype

Leilighet

Eieform

Andel

Byggeår

2021

Soverom

3

Bad

1

Internt brukseareal

88 m²

Eksternt bruksareal

5 m²

Tomtetype

Eiet

Energimerking

B

Egenskaper

• Sentralt
• Barnevennlig
• Moderne
• Turterreng

Fasiliteter

• Balansert ventilasjon
• Balkong / terrasse
• Lademulighet
• Heis
• Garasje / parkering
• Vaktmestertjenester
• Ingen gjenboere
• Parkett
• Offentlig vann / kloakk

Beskrivelse

Visninger

• Søndag 8. februar kl. 14:00 - 15:00
• Mandag 9. februar kl. 17:00 - 17:45

Informasjon

• Nøkkelinformasjon
  Oppdragsnummer

  201250456.

  Adresse og matrikkel

  Selma Ellefsens vei 5 B.
  gnr. 122, bnr. 501, andelsnr. 194 i ULVEN PARK BORETTSLAG i Oslo.

  Eier

  Monica Rennan Hjelle og Henrik Odde Gustavsen.

  Etasje

  5. etasje.

  Byggeår

  2021.

  Tomt

  Eiet fellestomt på 10002,7 kvm.

  Parkering/garasje

  Leiligheten disponerer en parkeringsplass i felles garasjeanlegg, med kjøreadkomst via garasjeport og gangadkomst via dør fra felles gang. Ladeboks for elbil er montert.

  Felleskostnader knyttet til garasjeplass kommer i tillegg til ordinære felleskostnader og utgjør kr 220 per måned per 2025.

  Parkeringsplassen kan leies ut internt i eierseksjonssameiet og til beboere i Ulven T borettslag, Ulven felt B3.

  Beregnet totalkostnad

  Prisantydning kr 4 600 000,-
  Andel fellesgjeld kr 4 186 000,-

  I tillegg til prisantydning og ev. fellesgjeld, påløper følgende omkostninger:
  
  545,00,- (Tingl.gebyr BRL-skjøte)
  
  545,00,- (Tingl.gebyr pantedokument BRL)
  
  9 950,00,- (Boligkjøperpakken Gjensidige)
  
  8 406,00,- (Avklaring forkjøpsrett )
  
  500,00,- (Medlemsskap OBOS )
  
  _______________________________________________________
  Totalpris inkl. omkostninger og fellesgjeld kr 8 805 946,-

  Det ovenstående forutsetter at eiendommen selges til prisantydning og at det kun tinglyses ett pantedokument. Av denne summen utgjør kr. 4 186 000,- andel fellesgjeld som vil følge andelen, men som ikke skal innbetales med oppgjøret. Det tas forbehold om endringer i offentlige gebyr.

• Arealer
  Boligens areal

  BRA-i: 88 m²
  BRA-e: 5 m²
  TBA: 25 m²

  5.etasje:
  Internt bruksareal: 88 m²
  Følgende rom er oppgitt som BRA-i: entré/gang, stue/kjøkken, tre soverom, omkledningsrom og bad.

  Planløsningen er i tråd med byggemeldte tegninger.

• Om boligen
  Innhold

  Leiligheten ligger i byggets 5. etasje og består av entré/gang, stue med utgang til balkong på 25 kvm, åpen kjøkkenløsning, tre soverom, omkledningsrom og bad.

  Borettslaget tilbyr flere attraktive fellesfasiliteter for beboerne, herunder spillrom med biljardbord, arkademaskiner, bordtennis og fussball, samt hobbyrom. Fellesrommene benytter bookingløsning. I tillegg har borettslaget eget treningsrom, Ulven Park Gym, med 294 aktive medlemmer. Leiligheten disponerer også tilgang til takterrasse i etasjen over, med låsbar skap tilhørende seksjonen, samt ytterligere tre felles takterrasser i borettslaget.

  Påkostninger

  2023/2024:

  • Nye plissegardiner og elektriske markiser.
  • Plassbygget garderobeskap i et soverom, ny garderobeløsning i omkledningsrom/bod.
  • Nye stikkontakter i entré, ett soverom og på balkong. Opplegg for strøm til markiser.

  Kjøkken

  Stilrent kjøkken fra kvalitetsleverandøren HTH. Innredningen har glatte fronter og gir et rolig og gjennomført uttrykk. Benkeplaten i laminat har nedfelt kum i rustfritt stål og gir gode arbeidsflater. Over induksjonstoppen er det montert glassplate på vegg. Kjøkkenet er utstyrt med integrert induksjonstopp, stekeovn og oppvaskmaskin. Videre er det montert automatisk vannstopper og komfyrvakt. Kjøkkenet er naturlig plassert i åpen løsning mot stue og gir gode rammer for både hverdagsbruk og sosiale sammenkomster.

  Bad

  Fra entréen er det adkomst til et tidløst bad fra byggeår (2021). Badet er innredet med servant med benkeplate, speil, toalett og dusj med innfellbare dører i herdet glass. Benkeplaten gir god arbeidsflate, og det er avsatt plass til vaskemaskin under benken. Badet er utstyrt med vannbåren gulvvarme. Himlingen er nedsenket og har integrerte downlights som gir en jevn og behagelig belysning. FDV-dokumentasjon foreligger i digital boligmappe.

  Varmtvannstank

  Felles varmtvann.

  Overflater

  Gulv:

  • Innvendige gulv er belagt med trestavs parkett.

  
  

  Vegger:

  • Sparklet og malte overflater på plater/murpuss.

  
  

  Himling:

  • Sparklet og malte plater og malte betongelementer.
  • Himlingshøyde ca. 2,49 m målt i stue/kjøkken.

  Garderober

  • Plassbygget garderobeskap over og rundt seng i hovedsoverom (2023/2024).
  • Garderobeløsning med stang og hyller i omkledningsrom (2023/2024).

  Balkong/terrasse

  Balkongen omkranser store deler av leiligheten og utgjør et sjeldent generøst uteareal på hele 25 kvm. Med beliggenhet fritt til i byggets 5. etasje får balkongen et luftig og åpent utsyn over nærområdet, med gode sol- og lysforhold gjennom dagen. Balkongen har direkte utgang fra stue samt samtlige soverom, og fungerer som en naturlig forlengelse av boligen i sommerhalvåret. Det er god plass til både utemøblement, spisegruppe og beplantning, med flere soner som enkelt kan innredes etter behov. Balkongen er utformet med terrassebord på oppforet dekke og rekkverk i metall med glassfelt, og det er montert elektriske markiser over stue/kjøkken og hovedsoverom (2023/2024).

  Dører

  Ytterdører:

  • Entrédør i brannklasse EI-30 med 43 desibel lydmotstand.
  • Tofløyet balkongdører med tolags isolerglass, produsert i 2019.

  
  

  Innvendige dører

  • Glatte innvendige dører.

  Elektrisk anlegg

  Det elektriske anlegget ligger i hovedsak skjult i konstruksjonen. Sikringstavle med jordfeilautomater, montert i omkledningsrom.

  Samsvarserklæring signert og datert 23.05.2024 er fremvist. Samsvarserklæring/FDV dokumentasjon fra byggeår foreligger i digital boligmappe.

  Følgende spørsmål er stilt eier:

  • Når ble anlegget sist rehabilitert eller installert? Byggeår.
  • Løses sikringene ofte ut? Nei.
  • Har det vært brann, branntilløp eller varmgang i anlegget? Nei.
  • Er det kursfortegnelse, og er antall sikringer i samsvar med denne? Ja.

  Vinduer

  Vinduer med tolags isolerglass, produsert i 2019.

• Teknisk standard
  Tilstandsgrad

  Tilstandsrapporten er vedlagt salgsoppgaven.

  Byggemåte

  Utvendige bygningsdeler:

  • Grunnmur i betong.
  • Yttervegger i stål, betong- og trekonstruksjon kledd med malt trepanel og forblendet med teglstein.
  • Yttertak i flatt oppforet betongdekke tekket med takpapp/folie.

  
  

  Innvendige bygningsdeler:

  • Felles trapper i betong.
  • Etasjeskiller i betongelementer.
  • Dørcalling.
  • Bygningen har personheis.
  • Felles sprinkleranlegg

  Selgers egenerklæringsskjema

  Selger har kommentert på følgende spørsmål i egenerklæringsskjema som er en del av salgsoppgaven:
  Elektrisitet:
  Er det utført arbeid på det elektriske anlegget?

  • Ja

  
  

  Navn på arbeid

  • Nytt arbeid

  
  

  Årstall

  • 2024

  
  

  Hvordan ble arbeidet utført?

  • Faglært

  
  

  Fortell kort hva som ble gjort av faglærte

  • Ekstra stikk på et soverom. Ekstra stikk på balkong

  
  

  Hvilket firma utførte jobben?

  • Datek

  
  

  Har du dokumentasjon på arbeidet?

  • Ja

  
  

  Skjevheter og sprekker:
  Er det tegn på setningsskader eller sprekker i for eksempel grunnmur eller fliser?

  • Ja

  
  

  Beskriv feilen og omfanget, samt hvilke tiltak som er gjort:
  Reklamasjonssak pga nybygg;

  • Det har vært to tilfeller med sprekk på gipsvegger innvendig, da har Veidekke kommet og ordnet med én gang.

  
  

  Planer og godkjenninger:
  Foreligger det planer eller bestemmelser som kan medføre endringer av felleskostnader eller fellesgjeld:

  • Ja

  
  

  Hvilke planer? Hvor stor endring vil kostnadene og/eller gjelden medføre?

  • Avdragsfrihet på felleslån opphører 01.01.27.
• Økonomi
  Felleskostnader

  Felleskostnadene utgjør kr. 21 343,- pr. mnd.

  Felleskostnadene inkluderer: Á-konto varmtvann, nedbetaling av renter på andel fellesgjeld, trappevask, vaktmester for fellesareal, drift og vedlikehold, kommunale avgifter, felles bygningsforsikring, m.m.

  Felleskostnader knyttet til garasjeplass kommer i tillegg til ordinære felleskostnader og utgjør kr 220 per måned per 2025.

  Avregning av energi/varmtvann. Á-konto betyr følgende: Andelseiere betaler et a-konto beløp til borettslaget hver måned og etter kalenderårets utgang blir det laget en avregning hvor hver enkelt eier får en årsavregning (har du betalt for mye, får du penger tilbake og har du betalt for lite, vil du få et tilleggskrav). Strømavlesningskjema kan lastes opp fra leverandørens hjemmeside, www.techem.no/eieradministrator/eierskifteskjema.

  Fellesgjelden har avdragsfrihet til og med 30.11.2026. Etter dette tidspunktet vil avdrag på fellesgjelden påløpe, noe som må forventes å medføre en økning i felleskostnadene.

  Informasjon om fellesgjeld/lånevilkår

  Andel fellesgjeld utgjør kr. 4 186 000,- pr. 07.01.2026.

  Selskapets totale fellesgjeld utgjør kr. 920 370 099,- pr. 07.01.2026.

  Selskapets totale lån og vilkår:
  Bank: OBOS-banken AS
  Lånenr.: 98207987743
  Lånetype: Annuitetslån
  Rentesats: 4,79%
  Restsaldo 920 370 099,-
  Innfrielsesdato: 30.12.2061
  Type rente: Flytende rente
  Terminer i året: 12
  Avdragsfri t.o.m: 30.11.2026

  Informasjon om fellesformue

  Andel fellesformue utgjør kr. 16 232,- pr. 31.12.2024.

  Sikringsordning / in-ordning

  Sikringsordning: Borettslaget har en avtale med OBOS Factoring om garantert betaling av felleskostnader. OBOS Factoring garanterer for overførsel til borettslaget hver måned og overtar deretter alt ansvar og risiko for eventuell manglende innbetaling av felleskostnader. Avtale om sikring av felleskostnader varer til den blir sagt opp av en av partene. Oppsigelsestiden er seks - 6 - måneder regnet fra oppsigelsesdato.

  IN-ordning: Borettslaget har inngått avtale for innfrielse av fellesgjeld. Ved nedbetaling av andel fellesgjeld vil felleskostnadene reduseres til ca. kr. 4.633,89,-. Det er muligheter for å innbetale gjelden per 31.01. og 30.07.

  Eiendomsskatt

  Det er i Oslo kommune vedtatt eiendomsskatt. Eiendomsskatt faktureres fra myndighetene til borettslaget. Dette inngår ikke i felleskostnadene og blir derfor viderefakturert eier.

  Det gjøres spesielt oppmerksom på at beregningsgrunnlaget vil være høyere for boliger som benyttes som sekundærbolig. For å finne beregningsgrunnlaget vennligst se Oslo kommunes hjemmeside: http://www.oslo.kommune.no/skatt-og-naring/skatt-og-avgift/eiendomsskatt/eiendomsskatt/

  Formuesverdi

  Primær formuesverdi kr. 1 674 734,-.
  Sekundær formuesverdi kr. 6 698 934,-.
  Gjeldende for ligningsåret 2024.

  Oppgitt formuesverdi er basert på siste tilgjengelige fastsatte formuesverdi fra Skatteetaten. Årstall angir hvilket ligningsår verdien er knyttet til, og endelig formuesverdi kan avvike. Det er vedtatt endringer i beregningsmodellen for formuesverdi fra skatteåret 2026, og endelig formuesverdi kan bli høyere enn oppgitt.

• Borettslaget
  Navn og orgnr.

  ULVEN PARK BORETTSLAG, Orgnr: 923 254 625.

  Borettslagets forsikring

  Borettslaget er forsikret i Protector Forsikring ASAmed polisenummer 2858459-3,1.

  Om borettslaget

  Ulven Park Borettslag består av 342 leiligheter fordelt på 2 hus.

  Forretningsfører

  Forretningsfører er OBOS.

  Styregodkjennelse

  Kjøper av andelen må godkjennes av borettslagets styre for at ervervet skal bli gyldig. Kjøper bærer selv risikoen for at godkjenning blir gitt og må videreselge boligen for egen regning og risiko dersom styret ikke godkjenner kjøper som ny andelseier. Kjøper er forpliktet til å gjennomføre handelen uavhengig av om kjøper på overtagelsestidspunktet er godkjent av borettslaget som ny andelseier. Dersom kjøper på overtagelsestidspunktet ikke er godkjent, har kjøper dog ikke rett til å ta eiendommen i bruk, jf. Borettslagslovens § 4-5 (2). Overtagelse av eiendomsretten vil likevel finne sted.

  Andelseier(e) kan kun eie en andel. Andelseier må selv bebo leiligheten. Kun fysiske personer kan eie andel. Erverv fra det offentlige og enkelte institusjoner kan avvike fra dette.  
  
  Dersom borettslaget er tilknyttet et boligbyggelag, så er det ofte et krav fra boligbyggelagets side at kjøper må melde seg inn i boligbyggelaget før kjøper kan bli godkjent som ny andelseier i det aktuelle borettslaget. Det gjøres i den forbindelse oppmerksom på at det vil kunne påløpe et innmeldingsgebyr til boligbyggelaget, og de fleste boligbyggelagene krever at innmeldingsavgiften skal være innbetalt før godkjenningen blir gitt. Innmeldingsgebyret faktureres kjøper direkte.

  Forkjøpsrett

  Det er forkjøpsrett i borettslaget. Dersom andel skifter eier, har andelseierne i borettslaget, og dernest de øvrige andelseierne i boligbyggelaget, forkjøpsrett. Medlemmer som vil benytte forkjøpsrett, kan melde seg direkte via OBOS annonsen på www.obos.no. Ved spørsmål om forkjøpsretten kan du henvende deg til OBOS på telefon 22865500.

  Adgang til utleie

  Andelseieren kan ikke uten godkjenning fra styret overlate bruken av boligen til andre.

  Med styrets godkjenning kan andelseierne overlate bruken av hele boligen dersom:
  - Andelseieren selv eller en person som nevnt i borettslagslovens § 5-6 første ledd nr. 3 har bodd i boligen i minst ett av de siste to årene. Andelseierne kan i slike tilfeller overlate bruken av hele boligen for opp til tre år.
  - Andelseieren er en juridisk person.
  - Andelseieren skal være midlertidig borte som følge av arbeid, utdanning, militærtjeneste, sykdom eller andre tungtveiende grunner.
  - Et medlem av brukerhusstanden er andelseierens ektefelle eller slektning i rett oppeller nedstigende linje eller fosterbarn av andelseieren eller ektefellen.
  - Det gjelder bruksrett til noen som har krav på det etter ekteskapslovens § 68 eller husstandsfellesskapsloven.

  Godkjenning kan i disse tilfellene bare nektes dersom brukerens forhold gir saklig grunn til det. Godkjenning kan nektes dersom brukeren ikke kunne blitt andelseier.

  Vedtekter og husordensregler

  Kjøper oppfordres til å gjøre seg kjent med vedtektene og husordensreglene som er vedlagt salgsoppgaven.

  Husdyrhold

  Det er tillatt å holde dyr så lenge dyreholdet ikke er til sjenanse for de øvrige beboerne. Dyrehold tillates kun etter søknad til styret og undertegning av borettslagets dyreholdserklæring. Søknad gjøres via Vibbo eller mail [email protected]

  Ved dyrehold gjelder følgende bestemmelser:
  1. Det forutsettes at eier av dyret er kjent med politivedtektene angående dyrehold og straffebestemmelsene som gjelder for å holde dyr. Hunder skal føres i bånd innenfor borettslagets område.
  2. Eier av dyret skal straks fjerne ekskrementer som dyret måtte etterlate på eiendommen.
  3. Dyr må holdes borte fra lekeplasser og sandkasser.
  4. Eier av dyret er ansvarlig og erstatningspliktig for en hver skade som dyret måtte påføre person eller eiendom, f. eks. oppskraping av dører og karmer, skade på blomster, planter, grøntanlegg m.v.
  5. Kommer det inn skriftlige berettigede klager over at et dyrehold sjenerer naboer gjennom lukt, bråk etc. eller på annen måte er til ulempe, f. eks. gir allergiske reaksjoner eller skaper redsel eller angst, kan styret kreve dyret fjernet hvis ikke en minnelig ordning med klageren kan oppnås. I tvilstilfeller avgir styret etter forhandling med partene hvorvidt en klage er berettiget.

  Hva skjer i gården / vedlikehold etc

  Styreleder informerer om følgende pr. 17.01.2026: Det er ikke planlagt noe utover det som er nevnt i opplysningene fra forretningsfører. Det er ikke planlagt økning i fellesgjeld. Felleskostnadene ble økt (justert med ca 17%) nå fra 01.jan.

  Vedlikehold og reklamasjoner:
  2024 har vært preget av et stort og krevende arbeid med oppfølging av reklamasjoner, særlig knyttet til inneklima og ventilasjon. Styret har engasjert både juridisk bistand og tekniske konsulenter, og det har vært en konstruktiv dialog med utbygger som også har gjennomført egne undersøkelser. Det er som følge av arbeidet blitt gjennomført en rekke utbedringer av mangler.

  Takterrassene ble ferdig utbedret i 2024. Det har vært flere møter, befaringer og forhandlinger om kompensasjon, som en del av sluttføringene har laget fått plassbygde utemøbler i kompensasjon fra utbygger, og det er etablert låsbare skap for hver seksjon. I tillegg har borettslaget fått fem nye år med garanti på takene, og har fått forhandlet med automatisk styring av varmekabler i nedløpsrenner.

  Alle dører som leder til bodareal er nå avlåst og sikret med Brikke/digital nøkkel. Det er blitt delt ut en rekke nye pop-ups til bad, samt vært gjennomført noen runder med fellesbestillinger for reservedeler til kjøkkenventilator, samt FG godkjent hengelåser. Det ble også gjennomført en beboerundersøkelse på inneklima, for å hjelpe styret forstå omfang og utfordringer på en bedre måte. Det ble i etterkant av dette gjennomført en kontroll av sentralt ventilasjonsanlegg, samt enkeltleiligheter, som ga grunnlag for videre vedlikehold- og reklamasjonsarbeid. Det ble også i mai 2025 gjennomført kontroll av to ventilasjonssjakter i borettslaget. Det har også vært jobbet med å nullstille brannalarmanlegget og sikre at det fungerer forskriftsmessig. Styret har sørget for at tilfredsstillende opplæring nå er på plass for alle relevante systemer. Et viktig gjennomslag har vært at styret har fått landet avtaler med utbygger og entreprenør for forlenget foreldelsesfrist på flere mangler og reklamasjoner, hvor noen også er blitt videreført til 2025 og 2026.

  Vinterberedskap:
  Det har vært gjennomført tiltak for å varsle mot frost og istapper i vinterhalvåret, ved å installere braketter med tilhørende rasfare flagg rundt hele bygget på utsatte områder. Det er også implementert rutiner for når disse varslingene skal iverksettes.

  Kollektiv avtale på internett:
  I praksis har i dag alle enheter individuell avtale om bredbånd. Prisanslag på ny pakke er på omlag 150 kr pr mnd for 1 GB/1GB. Styret fremmer forslag til vedtak og mener dette vil være en god løsning for borettslaget og beboere. Følgende er vedtatt på generalforsamlingen: 6-1 Felleskostnader (3) Når særlige grunner taler for det, skal en kostnad likevel fordeles etter nytten for den enkelte bolig eller etter forbruk. Dersom borettslaget ved styret inngår kollektiv avtale om internett fordeles kostnaden slik at kostnaden blir lik for hver andel.

  Det tas forbehold om at det kan forekomme forhold som påvirker felleskostnadene og/eller andel fellesgjeld, herunder eventuelle renteendringer, nye lån eller planlagt vedlikehold som megler ikke er kjent med per dags dato. Slike forhold kan medføre endringer i de oppgitte felleskostnadene. Endrede lånevilkår eller nye låneopptak kan også påvirke andel fellesgjeld/kapitalinnhenting.

  Regnskap / kostnadsøkninger

  Regnskapet for år 2024 viste et overskudd på kr. 36.605.699,-. Overskuddet ble foreslått overført til borettslagets egenkapital. Resultatet er unormalt høyt som følge av innbetalinger fra andelseierne på fellesgjeld gjennom IN-ordningen. I løpet av året ble det innbetalt kr 36.686.700,- knyttet til fellesgjeld.

  Selskapet eier seksjon 1 som utgjort 27219/29087 deler av Selma Ellefsens vei ES. Resultatet for Selma Ellefsens vei eierseksjonssameie er på kr. 159.386 i overskudd. Selskapet har prorataansvar for sin forholdsmessige andel av gjelden i sameiet som utgjørt kr. 258 553,-.

• Oppvarming og energiattest
  Oppvarming

  Leiligheten oppvarmes med elektrisitet. Det er montert panelovn i stue/kjøkken, mens badet er utstyrt med vannbåren gulvvarme. Boligen er videre tilknyttet balansert ventilasjonsanlegg med varmegjenvinning, med avtrekk fra bad, omkledningsrom og kjøkken, samt tilluft til oppholdsrom.

  Informasjon om strømforbruk

  Selgers strømforbruk er opplyst til å være ca. 4 630 kWh per år, noe som tilsvarer en samlet kostnad på kr 4 559,98. Det gjøres oppmerksom på at strømforbruk og kostnader vil variere avhengig av husstand, bruksmønster og egne fordelsavtaler.

  Energimerking

  Oppvarmingskarakter:Gul
  Energikarakter: B

  Se fullstendig energiattest fra selger som vedlegg til salgsoppgave.
  Megler har intet ansvar for informasjon som følger av energiattest.

• Områdebeskrivelse
  Beliggenhet

  Ulven er et etablert og attraktivt boligområde i bydel Bjerke, beliggende mellom Økern og Teisen. Beliggenheten gir en god balanse mellom bynær tilgjengelighet og et rolig bomiljø, med kort avstand til Oslo sentrum, omtrent 4 km unna. I umiddelbar nærhet finnes et variert tilbud av serveringssteder, blant annet Mon An, kjent for asiatisk mat, samt Wraps & Coffee. Nærmeste dagligvarebutikk, Kiwi Ulven, ligger kun få minutters gange fra boligen. I tillegg er det kort vei til større handels- og servicetilbud på Hasle, Bryn, Tveita og Alnabru.

  Området byr på gode rekreasjonsmuligheter, blant annet ved Andedammen på Valle Hovin, hvor det også finnes fotballbane, skøytebane og treningssenter. Østmarka ligger innen rimelig avstand og tilbyr et omfattende nett av turstier, skiløyper samt bade- og fiskevann.

  Ulven har svært enkel adkomst til både E6 og Ring 3. Reisetiden med bil til sentrum er om lag fem minutter. Det er også kort vei til Fyrstikktorget og Økern Portal med et bredt utvalg av butikker og servicetilbud.

  Kollektivtilbudet er meget godt hvor nærmeste T-bane finnes i kun 5 min gange og Ulven torg bussholdeplass ligger omtrent ett minutts gange unna, med flere busslinjer og flybuss. Det går blant annet direkte buss til Ahus med reisetid på ca. 12 minutter. Teisenkrysset, med ytterligere bussforbindelser langs E6 og flybuss, ligger også i nærheten. Økern T-banestasjon nås på ca. fem minutter, mens Helsfyr T-banestasjon ligger rundt 20 minutter unna og gir forbindelse til hele T-banenettet. T-banen bruker ca. 10 min til Oslo sentrum. Området har også kort avstand til Handelshøyskolen BI i Nydalen og et bredt spekter av arbeidsplasser, inkludert Ahus, som ligger ca. 14 km unna.

  Ulven og nærområdene har gode forhold for friluftsliv, med turstier og lysløyper. I tillegg til Valle Hovin kan Jordal Amfi, Vålerenga og Galgeberg nevnes, med tilbud innen fotball, ishall og skatepark. Østmarka og Østensjøvannet gir ytterligere rekreasjonsmuligheter året rundt, og Østensjøvannet er særlig kjent for sitt rike fugle- og dyreliv.

• Offentlige forhold
  Regulering

  Eiendommen er regulert til sentrumsformål i henhold til reguleringsplan S-4832, datert 20.05.2015. Videre foreligger det en pågående plansak (detaljregulering) med saksnr: 202551466 - Ulvenveien 89 med flere - Oppføring av næringsbygg.

  Byggesaker i nærheten av eiendommen:
  Selma Ellefsens vei 3 A-M, 5 A-B og 7 - ulvenveien 71 - 81 - Oppføring av to boligbygg med næring og barnehage - Ulven felt B2 - Tidligere adresse: Ulvenveien 89 A
  Saksnummer: 2025/12117 - Byggesak
  Mottatt sak: 10.10.2025
  Kobling: Denne saken er en fortsettelse av sak 201713847
  Status: Under behandling

  Selma Ellefsens vei 9 - oppføring av to boligblokker med felles kjelleretasje
  Saksnummer: 2025/09225 - Byggesak
  Mottatt sak: 13.09.2025
  Kobling: Denne saken er en fortsettelse av sak 201915138
  Status: Under behandling

  Selma Ellefsens vei 11 - oppføring av 2 boligblokker sammenbygget med felles kjeller, og med næringslokale i deler av 1 etasje - Felt B3 - Bygg A og B-F
  Saksnummer: 2025/09377 - Byggesak
  Mottatt sak: 13.09.2025
  Kobling: Denne saken er en fortsettelse av sak 201710787
  Status: Under behandling

  Standardveien 1 - oppføring av kontorbygg - Construction City - Tidligere adresse: Persveien 2 - 4
  Saksnummer: 2025/09157 - Byggesak
  Mottatt sak: 13.09.2025
  Kobling: Denne saken er en fortsettelse av sak 202010458
  Status: Under behandling

  Standardveien 4 - 26 - Ulvenveien 83 - 91 - Oppføring av boligbygg - Felt B1 - Tidligere adresse: Ulvenveien 99
  Saksnummer: 2025/09922 - Byggesak
  Mottatt sak: 17.09.2025
  Kobling: Denne saken er en fortsettelse av sak 202210002
  Status: Under behandling

  Standardveien 28 - oppføring av kontorbygg, felles parkeringskjeller og deler av boligbygg - Ulvenveien 99 - Felt B1
  Saksnummer: 2025/08949 - Byggesak
  Mottatt sak: 12.09.2025
  Kobling: Denne saken er en fortsettelse av sak 202119990
  Status: Under behandling

  Ulven - Opparbeidelse av gatetun S6 - mangler
  Saksnummer: 2025/20231 - Byggesak
  Mottatt sak: 25.10.2025
  Kobling: Denne saken er en fortsettelse av sak 201716184
  Status: Under behandling

  Ulven - Opparbeidelse av gatetun S7 og torg S4 - mangler
  Saksnummer: 2025/20230 - Byggesak
  Mottatt sak: 25.10.2025
  Kobling: Denne saken er en fortsettelse av sak 201716169
  Status: Under behandling

  Ulvenveien 86a - oppføring av boligblokk
  Saksnummer: 2025/11454 - Byggesak
  Mottatt sak: 02.10.2025
  Status: Under behandling

  Ulvenveien 86 - 88 - riving av kontorbygg
  Saksnummer: 2025/15815 - Byggesak
  Mottatt sak: 23.10.2025
  Kobling: Denne saken er en fortsettelse av sak 202300459
  Status: Under behandling

  Ulvenveien 88 - opparbeidelse av park - G2
  Saksnummer: 2025/08753 - Byggesak
  Mottatt sak: 12.09.2025
  Kobling: Denne saken er en fortsettelse av sak 202300640
  Status: Under behandling

  Ulvenveien 90 B - riving av deler av bygg og midlertidig omlegging av Alnabanen Ulven felt D1
  Saksnummer
  2025/10004 - Byggesak
  Mottatt sak
  17.09.2025
  Kobling
  Denne saken er en fortsettelse av sak 201800035
  Status
  Under behandling

  Ulvenveien 90 A-D, 92, 94 A-B - oppføring av leilighetsbygg - Ulven felt D1, del D1.A
  Saksnummer: 2025/09016 - Byggesak
  Mottatt sak: 13.09.2025
  Kobling: Denne saken er en fortsettelse av sak 202111771
  Status: Under behandling

  Ulvenveien 90 B - riving av deler av bygg og midlertidig omlegging av Alnabanen Ulven felt D1
  Saksnummer: 2025/10004 - Byggesak
  Mottatt sak: 17.09.2025
  Kobling: Denne saken er en fortsettelse av sak 201800035
  Status: Under behandling

  Østre Aker vei 29 - etablering av ny avkjørsel - Byggesaken er satt i bero
  Saksnummer: 2025/07076 - Byggesak
  Mottatt sak: 12.09.2025
  Kobling: Denne saken er en fortsettelse av sak 202455056
  Status: Under behandling

  Arealbekreftelse

  Arealbekreftelse fra kommunen følger vedlagt.

  Bevaringsverdig

  Eiendommen er ikke registrert på byantikvarens gule liste.

  Konsesjon / Odel / Boplikt

  Det er ingen konsesjon, odel eller boplikt knyttet til salget av denne eiendommen.

  Ferdigattest / Brukstillatelse

  Det foreligger midlertidig brukstillatelse for oppføring av boligblokk, datert 11.03.2022.

  Gjenstående arbeider før ferdigattest kan utstedes:

  • Programmering av brann på lokalene N2 og N3, deler av lokalene har deteksjon.

  
  

  Borettslaget er i dialog med Plan- og bygningsetaten med sikte på utstedelse av ferdigattest. Ferdigattest foreligger ikke, da naboborettslaget og uteområdene ennå ikke er ferdigstilt. Når dette er fullført, vil ferdigattest kunne utstedes. Kostnader knyttet til dette dekkes normalt av laget. Dersom det gjenstår tiltak som må gjennomføres for at ferdigattest skal kunne utstedes, kan det imidlertid påløpe kostnader som kan medføre kapitalinnhenting, økning av felleskostnader eller låneopptak.

  Dagens plantegning stemmer overens med byggemeldte tegninger.

  Meglerforetaket oppfordrer interessenter til å lese gjennom fullstendig prospekt/salgsoppgave med vedlegg. Interessenter oppfordres også til å undersøke eiendommen nøye, gjerne sammen med sakkyndig. Dette bør gjøres før bud inngis.

  Vei, vann og avløp

  Eiendommen er tilknyttet offentlig vei, vann og avløp via private stikkledninger/anlegg.

  Tinglyste rettigheter og heftelser

  På eiendommen kan det være tinglyst erklæringer/avtaler som for eksempel rett til kommunen til å anlegge vann- og kloakkledninger inkl. reparasjon av disse, bestemmelser om bebyggelsen, gjerder, vei og adkomstrettigheter. Disse erklæringene/avtalene vil følge eiendommen ved salg, og kan ikke slettes.

  På eiendommen er det tinglyst følgende heftelser og rettigheter som følger eiendommens matrikkel ved overskjøting til ny hjemmelshaver:

  Dnr. 440490, tgl. 16.04.2021 - Seksjonering
  SNR: 1
  Formål: Samleseksjon bolig
  Tilleggsdel: Bygning og grunn
  Sameiebrøk: 27219 / 29087
  SNR: 2
  Formål: Næring
  Tilleggsdel: Bygning
  Sameiebrøk: 847 / 29087
  SNR: 3
  Formål: Næring
  Tilleggsdel: Grunn
  Sameiebrøk: 299 / 29087
  SNR: 4
  Formål: Næring
  Sameiebrøk: 62 / 29087
  SNR: 5
  Formål: Næring
  Sameiebrøk: 59 / 29087
  SNR: 6
  Formål: Næring
  Sameiebrøk: 47 / 29087
  SNR: 7
  Formål: Næring
  Sameiebrøk: 94 / 29087
  SNR: 8
  Formål: Næring
  Sameiebrøk: 130 / 29087
  SNR: 9
  Formål: Næring
  Tilleggsdel: Bygning
  Sameiebrøk: 315 / 29087
  SNR: 10
  Formål: Næring
  Tilleggsdel: Bygning
  Sameiebrøk: 15 / 29087
  

  Dnr. 1732275, tgl. 27.12.2018 - Bestemmelse om adkomstrett
  Endring kan ikke skje uten samtykke fra Oslo kommune
  GJELDER DENNE REGISTERENHETEN MED FLERE
  

  Dnr. 1732275, tgl. 27.12.2018 - Erklæring/avtale
  Gjelder rett til bruk av nødvendig grunn for reparasjon og vedlikehold av bygningene
  Kan ikke endres uten samtykke fra Oslo kommune
  GJELDER DENNE REGISTERENHETEN MED FLERE
  

  Dnr. 1732275, tgl. 27.12.2018 - Bestemmelse om kloakkledning
  Adkomstrett for drift og vedlikehold av anlegg/ledninger/kabler
  Kan ikke endres uten samtykke fra Oslo kommune
  Bestemmelse om vedlikehold av anlegg/ledninger
  GJELDER DENNE REGISTERENHETEN MED FLERE
  

  Dnr. 1098430, tgl. 19.09.2019 - Bestemmelse om veg
  GJELDER DENNE REGISTERENHETEN MED FLERE
  

  Dnr. 1732258, tgl. 27.12.2018 - Registrering av grunn
  Registrering av grunn

  Legalpant

  Kommunen har legalpant som sikkerhet for betaling av kommunale avgifter og eventuell eiendomsskatt.
  Legalpant er pant som ikke kommer frem av grunnboksutskriften, og har bedre prioritet enn for eksempel lån til bank som er tinglyst på eiendommen.

• Andre kjøpsforhold
  Overtagelse

  Overtagelse skjer etter avtale med selger. Før boligen overleveres kjøper, skal fullt oppgjør og omkostninger være mottatt på meglers klientkont.

  Boligselgerforsikring

  Selger har tegnet boligselgerforsikring.

  Boligkjøperpakke

  Sammen med Gjensidige har vi skreddersydd et gunstig forsikringskonsept for deg som kjøper bolig. Kjøpere (ikke juridiske personer) har anledning til å tegne Boligkjøperpakken.

  Pakken inkluderer bl.a. husforsikring, innboforsikring Pluss, dobbel rentedekning, flytteforsikring og boligkjøperforsikring som gir deg juridisk bistand dersom du ønsker å reklamere på boligkjøpet. Kjøpere (ikke juridiske personer) kan også velge å kun tegne boligkjøperforsikring. 

  Boligkjøperpakken/Boligkjøperforsikring må tegnes senest i forbindelse med kontraktsmøtet. Produktark for Boligkjøperpakken og Boligkjøperforsikring ligger vedlagt i salgsoppgaven. Ta kontakt med megler for ytterligere informasjon.

  Løsøre og tilbehør

  Følgende medfølger ikke handelen:

  Hovedsoverom:

  • Alle lamper
  • TV

  
  

  Stue:

  • Alle lamper, bortsett fra spotter
  • Kjøkkenøy
  • Kjøleskap
  • Hylle ved inngang til hovedsoverom
  • Hylle over TV
  • TV

  
  

  Soverom 2:

  • Garderobeskap

  
  

  Soverom 3:

  • Alle lamper, bortsett fra spotter
  • Garderobeskap
    

  
  

  Gang:

  • Skohorn med oppheng

  
  

  Bad:

  • Vaskemaskin

  
  

  Det gjøres spesielt oppmerksom på at boligens tilbehør og løsøre ikke medfølger handelen med mindre dette fremkommer av nærværende prospekt. Med mindre annet er spesifisert i salgsoppgaven gjelder NEFs normgivende liste over løsøre og tilbehør. Løsøre og tilbehør som medfølger overdras uten noen form for garantier, foruten eventuell gjenværende leverandørgaranti.

• Kjøpsvilkår
  Budgivning

  Alle bud skal inngis skriftlig til megler, som formidler disse videre til selger. Kravet til skriftlighet gjelder også budforhøyelser og motbud, aksept eller avslag fra selger.

  Bud kan legges inn på eiendommens finn-annonse ved å trykke på knappen «gi bud» eller via vår hjemmeside. Ved elektronisk budgivning legges bud inn ved å benytte BankID. Bud kan også inngis på budskjema vedlagt i salgsoppgaven. Før megler formidler bud til selger, skal megler innhente gyldig legitimasjon og signatur fra budgiver. Kravet til legitimasjon og signatur er oppfylt for budgivere som benytter Bank-ID og vi oppfordrer derfor alle til å gi bud elektronisk ved å benytte GI BUD knappen på eiendommens hjemmeside på www.tinholt.no. Eventuelle forhøyelser kan sendes ved å svare direkte på mottatt sms fra meglers system, til megler. Alle budforhøyelser skal bekreftes av megler.

  For at budene skal kunne bli behandlet og videreformidlet skriftlig til alle involverte parter, må alle bud ha en tilstrekkelig lang akseptfrist, jf. eiendomsmeglingsforskriften § 6-3. Selger må også skriftlig akseptere budet før aksept kan formidles til budgiver.

  Akseptfrist på alle bud skal være minimum 30 minutter, og budforhøyelser må skje i god tid før fristens utløp. Bud som ikke er skriftlig, eller som har kortere akseptfrist enn til kl. 12.00 dagen etter siste annonserte visning, vil ikke bli formidlet til selger. Megler skal så snart som mulig bekrefte skriftlig overfor budgivere at budene deres er mottatt. Selger står fritt til å akseptere eller forkaste et hvert bud og er således ikke forpliktet til å akseptere det høyeste budet på eiendommen.

  Eiendomsmegler har ikke lov til å formidle hemmelige bud eller bud med forbehold som hindrer megler i å formidle budet til andre enn selger, jf eml  6-8 (3). Slike bud vil derfor ikke bli formidlet til selger. Eiendomsmegler er iht eml § 6-8(6) pålagt å gjennomføre kontroll av budgivernes finansiering. Dersom det ikke er mulig for megler å gjennomføre dette før aksept av bud plikter megler å advare selger om risiko knyttet til dette.

  Etter at eiendommen er solgt vil kjøper og selger få tilsendt budjournal. Øvrige budgivere kan få utlevert kopi av budjournalen i anonymisert form. Det gjøres oppmerksom på at budgiver også vil være den som vil stå som kjøper av eiendommen. Dersom man etter at bud er akseptert ønsker å endre hvem som skal stå som eier, forutsetter dette at selger godkjenner en slik endring. Alle involverte parter skal signere kjøpekontrakt og er solidarisk ansvarlig for kjøpet frem til oppgjør er gjennomført.

  For mer informasjon om budgivningsprosessen, se «Forbrukerinformasjon om budgivning», som er vedlagt salgsoppgaven, eller ta kontakt med megler.

  Salgsbetingelser

  Eiendommen skal overleveres kjøper i tråd med det som er avtalt. Det er viktig at kjøper setter seg grundig inn i alle salgsdokumentene. Salgsoppgaven er basert på de opplysningene selger har gitt til megler, den bygningssakkyndiges tilstandsrapport, samt opplysninger innhentet fra kommunen, Kartverket og andre tilgjengelige kilder.

  Det er forventet at kjøper setter seg grundig inn i alle salgsdokumentene, herunder salgsoppgave, tilstandsrapport og selgers egenerklæring. Kjøper anses kjent med forhold som er tydelig beskrevet i salgsdokumentene. Forhold som er beskrevet i salgsdokumentene kan ikke påberopes som mangler. Dette gjelder uavhengig av om kjøper har lest dokumentene.

  Alle interessenter oppfordres til å undersøke eiendommen nøye, gjerne sammen med fagkyndig før bud inngis. Kjøper som velger å kjøpe usett kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe han burde blitt kjent med ved undersøkelsen. Det kan være avvik fra dagens rombruk/rombenevnelser sammenlignet med det som er byggemeldt/godkjent.

  Dersom det er behov for avklaringer, anbefaler vi at kjøper rådfører seg med eiendomsmegler eller en bygningssakyndig før det legges inn bud.

  På grunn av ulike avtalevilkår kan selger vurdere bud fra en som ikke er forbruker, ulikt fra en forbrukers bud. Dersom kjøper ikke er forbruker, er selger sitt mulige mangelsansvar begrenset fordi eiendommen selges “som den er”. Selger kan ikke ta «som den er» forbehold ovenfor en forbrukerkjøper. Selv et lavere bud fra en som ikke er forbruker kan foretrekkes fordi begrensningen i mulig mangelsansvar kan ha egenverdi for selger. Selger står fritt til å forkaste eller akseptere ethvert bud, og er for eksempel ikke forpliktet til å akseptere høyeste bud.

  Lov om avhending av fast eigedom (avhendingslova)
  Frivillig salg av fast eiendom reguleres av Lov om avhending av fast eiendom av 3. juli 1992 nr. 93.

  Lov om avhending av fast eigedom (avhendingslova)

  Frivillig salg av fast eiendom reguleres av Lov om avhending av fast eiendom av 3. juli 1992 nr. 93.

  Forbrukerkjøp/avtalevilkår

  Med forbrukerkjøp menes kjøp av eiendom når kjøperen er en fysisk person som ikke hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet.

  Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen, eller det foreligger brudd på bestemmelsene i avhendingsloven §§ 3-2 til 3-8. Hvis eiendommen ikke er i samsvar med det kjøperen må kunne forvente ut ifra alder, type og synlig tilstand, kan det være grunnlag for mangelskrav. Det samme gjelder hvis det er holdt tilbake eller gitt uriktige opplysninger om eiendommen. Dette gjelder likevel bare dersom man kan gå ut ifra at det virket inn på avtalen at opplysningen ikke ble gitt eller at feil uriktige opplysninger ikke blir rettet i tide på en tydelig måte.

  En bolig som har blitt brukt i en viss tid, har vanligvis blitt utsatt for slitasje og skader kan ha oppstått. Slik bruksslitasje må kjøper regne med og det kan avdekkes enkelte forhold etter overtakelse som nødvendiggjør utbedringer. Normal slitasje og skader som nødvendiggjør utbedring, er innenfor hva kjøper må forvente og vil ikke utgjøre en mangel.

  Boligen kan ha en mangel etter avhendingsloven § 3-3 dersom det er avvik mellom opplyst og faktisk innvendig areal, forutsatt at avviket er på 2% eller mer og minimum 1 kvm.

  Ved beregning av et eventuelt prisavslag eller erstatning må kjøper selv dekke tap/kostnader opptil et beløp på kr 10.000 (egenandel).

  Profesjonell (næringsdrivende) avtalevilkår

  Hvis kjøper er en juridisk person, eller en fysisk person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet, vil kjøpet ikke anses som et forbrukerkjøp.

  Dersom kjøper ikke er forbruker selges eiendommen «som den er», og selgers ansvar er da begrenset jf. avhl. § 3-9, 2. pktm. Informasjon om kjøpers undersøkelsesplikt, herunder oppfordringen om å undersøke eiendommen nøye, gjelder også for kjøpere som ikke anses som forbrukere.

  Lov om hvitvasking

  Eiendomsmeglingsforetak plikter etter lov om hvitvasking å gjennomføre kontrollhandlinger knyttet til kjøper og selgers identitet og forhold knyttet til gjennomføringen av handelen. Dette omfatter også opplysninger om kundeforholdets formål og tilsikrede art. For kjøper må kontroll av legitimasjon skje senest ved inngåelse av kontrakt. Signering med bankID er regnet som gyldig legitimasjonskontroll.

  Ved oppdrag hvor juridiske personer (selskap) er part må eiendomsmegler også gjennomføre kontroll av hvilke fysiske personer som kontrollerer selskapet (reelle rettighetshavere). Dersom megler ikke klarer å gjennomføre pålagte kundetiltak må megler avvise kunden og oppdraget. Megler har også plikt å melde forhold som ikke er avklart og fremstår som mistenkelige til Økokrim. Megler kan også i enkelte tilfeller ha plikt til å stanse gjennomføringen av handelen.

  Betalingsbetingelser

  Oppgjør skal betales i en samlet innbetaling fra norsk bank. Betaling fra utlandet tillates kun i unntakstilfeller og dersom det er avklart med megler i anledning avtaleinngåelse (budaksept).

  Finansiering

  Vi har løpende kontakt med finansinstitusjoner som kan tilby lån med konkurransedyktige betingelser. Hvis ønskelig formidler vi gjerne kontakt.

  Kjøpekontrakt

  Kjøper og selger er forpliktet til å undertegne standard kjøpekontrakt utarbeidet av Tinholt i forbindelse med eiendomstransaksjonen. Eiendomsmegler sin standardkontrakt inneholder bl.a. bestemmelser om at dersom det foreligger vesentlig mislighold, har selger rett til å heve etter 30 dager fra avtalt betalingstid. Kjøper aksepterer dette som bindende for seg. Det forutsettes at hjemmel til eiendommen overføres til kjøper. Dersom dette ikke er ønskelig må det tas forbehold i budet. Kjøpekontrakt kan besiktiges hos eiendomsmegler før bud inngis. Kontakt eiendomsmegler for spørsmål.

  Personopplysningsloven

  Personopplysninger blir behandlet i samsvar med personopplysningsloven.

• Om oppdraget
  Meglers vederlag / Utlegg

  Følgende er avtalt om meglers vederlag, og skal betales av selger:

  Provisjon 0,9 % av salgssummen inkl. mva

  Tilrettelegging : 15 500,-
  Tinholt Markedspakke: 24 900,-
  Oppgjørshonorar: 7 900,-
  Visninger/overtagelse pr stk. : 3 500,-
  Utsatt betaling (valgfritt*): 4 900,-

  Dersom handel ikke kommer i stand eller oppdraget sies opp, har oppdragstaker krav på rimelig vederlag for medgått tid/utført arbeid og avtalte utgifter (utgifter til påløpte visninger, innhenting av opplysninger, markedspakke og tilrettelegging), samt eventuelle utlegg. Alle priser er inkl. mva.

  Meglerforetaket mottar betaling for tilleggstjenester som tilbys i sammenheng med eiendomshandelen. Dette gjelder blant annet strømleverandører, boligkjøperprodukter, boligalarm o.l.)

  Vedlegg til salgsoppgaven

  Vedleggene er en del av den komplette salgsoppgaven. Det er viktig at interessenter setter seg godt inn i vedleggene og kontakter megler med eventuelle spørsmål før bud inngis.

  Megler

  Ansvarlig megler er:
  Eirik Kasa Jarlseth
  Partner/Eiendomsmegler MNEF.
  +47 48 09 27 01 / [email protected].

  Meglerforetaket

  Tinholt Eiendomsmegling AS.
  Org. nr. 928 582 906.
  Bygdøy Allé 60
  0265 Oslo.

• Dokumenter
  • Salgsoppgave