Solheimgata 1B

Sjarmerende, gjennomgående 2(3)-roms | Usjenert beliggenhet | Peis | Originale tregulv| Felles takterrasse |Lave omkost

Prisantydning

5 900 000,-

Omkostninger

14 200,-

Fellesgjeld

56 460,-

Totalpris

5 970 660,-

Eiendomstype

Leilighet

Eieform

Aksje

Byggeår

1930

Soverom

1

Bad

1

Internt brukseareal

49 m²

Eksternt bruksareal

8 m²

Tomtetype

Eiet

Energimerking

G

Egenskaper

• Sentralt
• Barnevennlig
• Moderne
• Rolig
• Turterreng

Fasiliteter

• Lademulighet
• Peis / ildsted
• Parkett

Beskrivelse

Visninger

• Torsdag 15. januar kl. 17:00 - 18:00
• Søndag 18. januar kl. 12:00 - 13:00

Informasjon

• Nøkkelinformasjon
  Oppdragsnummer

  201260002.

  Adresse og matrikkel

  Solheimgata 1B.
  gnr. 212, bnr. 782, aksje nr. 351-368 i AS Solheimsgt 1 i Oslo.

  Eier

  Nikolai Vie Norum og Henriette Dillingøen .

  Etasje

  1. etasje.

  Byggeår

  1930.

  Tomt

  Eiet tomt på 829 kvm.

  Parkering/garasje

  Det er beboerparkering i området.

  Ved anskaffelse av beboerparkering kan man parkere døgnet rundt – også utover det som er maksimal parkeringstid, på parkeringsplasser regulert til beboerparkering.

  Årlig priser for beboerparkering i Indre by (Frogner, St. Hanshaugen, Gamle Oslo, Grünerløkka og Sagene). Dette er beboerparkeringssone A, B, C, D og E.

  Bensinbil/dieselbil/hybridbil/ladbar/hybridbil: 6 200 kroner.
  El-bil: kr. 2 090
  Motorsykkel og moped: kr. 3 100.
  El-motorsykkel og el-moped: kr. 1 045.

  Det tas forbehold om prisendringer. For mer informasjon se: https://www.oslo.kommune.no/gate-transport-og-parkering/parkering/beboerparkering/.

  Beregnet totalkostnad

  Prisantydning kr 5 900 000,-
  Andel fellesgjeld kr 56 459,-

  I tillegg til prisantydning og ev. fellesgjeld, påløper følgende omkostninger:
  
  10 050,00,- (Eierskifte m/transportgebyr (aksje))
  
  4 150,00,- (Pantenotering )
  
  9 950,00,- (Boligkjøperpakken Gjensidige)
  
  _______________________________________________________
  Totalpris inkl. omkostninger og fellesgjeld kr 5 980 609,-

  Det ovenstående forutsetter at eiendommen selges til prisantydning og at det kun tinglyses ett pantedokument. Av denne summen utgjør kr. 56 459,- andel fellesgjeld som vil følge andelen, men som ikke skal innbetales med oppgjøret. Det tas forbehold om endringer i offentlige gebyr.

• Arealer
  Boligens areal

  BRA-i: 49 m²
  BRA-e: 8 m²

  1.etasje:
  Internt bruksareal: 49 m²
  Følgende rom er oppgitt som BRA-i: entré, stue, kjøkken, soverom, innvendig bod og bad.

  Planløsningen er i tråd med byggemeldte tegninger.

• Om boligen
  Innhold

  Leiligheten ligger i byggets 1. etasje og består av entré, stue, kjøkken, soverom, innvendig bod og bad. Det medfølger en ekstern bod i kjeller på 6 kvm og en loftsbod på 2 kvm (gulvarealet er oppmålt til 4 kvm).

  Aksjelaget disponerer en vestvendt felles takterrasse med gode solforhold, hvor solen kommer fra ca. kl. 13.00 på sommerstid. Takterrassen er normalt lite benyttet og kan ved behov reserveres til privat bruk. Videre finnes felles fasiliteter som sykkelbod, smørebod og vaskerom, som bidrar til en praktisk hverdag for beboerne.

  Kjøkken

  Separat kjøkken med lys og velholdt innredning og plass til spisebord. Profilerte fronter i hvit utførelse er kombinert med enkelte overskap med glassfronter. Benkeplaten er i laminat samt benkeslag i stål med utslagsvask og kum. Over benkeplaten er det flislagt. Hvitevarene medfølger handelen. Overflatene er malt i et delikat fargevalg, og gulvet er belagt med fliser. Ved spisekroken er det flott utsyn mot aksjelagets bakgård. God takhøyde på opptil ca. 2,63 meter bidrar til en behagelig romfølelse.

  Bad

  Flislagt bad fra 2000 innredet med servantskap, speilskap med overbelysning, toalett og dusjnisje. Det er elektriske varmekabler i gulvet.

  Varmtvannstank

  Varmtvannsbereder på 76 liter, produsert i 2002, montert i benkeskap på kjøkken.

  Overflater

  Gulv:

  • Innvendige gulv er belagt med fliser i entré og kjøkken, originale gulvbord i stue og soverom.

  
  

  Vegger:

  • Pusset og malte overflater, og malt glassfiberstrie.

  
  

  Himling:

  • Nedsenket himling med sparklet og malte plater i entré og kjøkken.
  • Malt rabitzpuss i stue og soverom.
  • Himlingshøyder: ca. 2,60 m målt i entré, ca. 2,63 m målt i kjøkken og ca. 2,75-2,76 m målt i stue.

  Dører

  Ytterdør: Entrédør i brannklasse B-30.

  Innvendige dører: Profilerte innvendige dører.

  Elektrisk anlegg

  Sikringstavle med fire nyere og eldre hovedbryter, montert i entré. Det elektriske anlegget ligger delvis skjult i konstruksjonen.

  Vinduer

  Vinduer med trelags isolerglass, produsert i 1983.

• Teknisk standard
  Tilstandsgrad

  I forbindelse med salget er følgende tilstandsgrader markert i tilstandsrapporten:
  TG2 (Avvik som kan kreve tiltak) - 15 stykk.

  Følgende har fått TG2 (Avvik som kan kreve tiltak):
  Våtromsgulv (Bad / 1. etasje): Fall mot sluk på gulv og slukhøyde er kontrollert, og er vurdert tilfredsstillende. Gulvkonstruksjonen, sluk og vanntett sjikt har oppnådd mer enn forventet levetid. Dette medfører en økt risiko for lekkasjer. Det er noe misfarging og rissdannelser i fuger, og noe sprekkdannelser og avskallinger i fliser. Det er funnet bom/hulromslyd under flere fliser. Årsak kan være at det ikke er oppnådd full limdekning, og/eller bruksbelastning. Mindre områder med bom/hulromslyd i fliser utløser ingen store skader så lenge større deler av flisen har god limdekning. I dette tilfellet er det registrert bom/hulromslyd i flere fliser, men flisene virker foreløpig å ha greit feste til underlaget. Forholdet kan endres over tid og bør kontrolleres med tiden. TG 2 er gitt på grunn av nevnte forhold.

  Våtromsvegger (Bad / 1. etasje): Vegger i våtrom skal ha vanntett sjikt (membran) i våte soner. Denne typen konstruksjon har ifølge Sintef Byggforsk normalt en levetid på ca. 15-20 år og konstruksjonen har derfor oppnådd mer enn forventet levetid. Dette medfører en økt risiko for lekkasjer. I dusjsone er det en sjakt, denne sjakten hadde under befaringen en inspeksjonsluke som var fuget igjen. Grunnet fugene ble det ikke åpnet og inspisert i luken. Eier opplyser om at luken er skiftet med vanntett inspeksjonsluke etter befaringen, men utførelse på dette er ikke kontrollert. Det er noe misfarging og rissdannelser i fuger, og noe krakkelering i fliser. Det er funnet bom/hulromslyd under flere fliser. Årsak kan være at det ikke er oppnådd full limdekning, og/eller bruksbelastning. Mindre områder med bom/hulromslyd i fliser utløser ingen store skader så lenge større deler av flisen har god limdekning. I dette tilfellet er det registrert bom/hulromslyd i flere fliser, men flisene virker foreløpig å ha greit feste til underlaget. Forholdet kan endres over tid og bør kontrolleres med tiden. TG 2 er gitt på grunn av nevnte forhold.

  Fast inventar, generelt (Bad / 1. etasje): TG 2 er gitt på grunn av alder og normal bruksslitasje

  Utstyr for sanitærinstallasjoner (Bad / 1. etasje): TG 2 er gitt på grunn av alder i forhold til forventet levetid og bruksslitasje.

  Elektrisk oppvarming (Bad / 1. etasje): TG 2 er gitt på grunn av alder i forhold til forventet levetid. Tilstandsvurderingen er gitt basert på alder og enkle observasjoner, da undertegnede ikke har spisskompetanse på området.

  Vinduer: Enkelte vinduer er noe harde å åpne/lukke og trenger justering. Vinduer er av eldre dato og det må på generelt grunnlag påregnes høyere varmetap og lavere isolasjonsevne. TG 2 er gitt på grunn av alder iht. forventet levetid og normal bruksslitasje, samt noe sprekkdannelser og værslitasje.

  Innvendige dører: TG 2 er gitt på grunn av alder og normal slitasje, samt noe slakke dørhåndtak.

  Etasjeskiller: Det er foretatt stikkprøver for måling av gulvoverflater i følgende rom: Entré, stue, kjøkken og soverom. Forskjellen mellom høyeste og laveste punkt på 2,0 m er målt til ca. 10-15 mm i stue og soverom. Forskjellen mellom høyeste og laveste punkt er målt til ca. 15-20 mm i stue og soverom. TG 2 er gitt iht. toleransekrav i NS 3600, som angir skjevheter mellom 10-20 mm på 2 m og skjevheter mellom 15-30 mm på hele gulvets lengde til TG 2. Konsekvensen er at gulvet kan ha merkbar skjevhet. Høydeforskjell på gulvet er målt til mindre enn 10 mm over en lengde på 2 m og mindre enn 15 mm på hele gulvets lengde i entré og kjøkken.

  Piper, feieluker og plassbygde ildsteder: Det er krav til at teglsteinspiper skal ha 4 synlige sider, som er pusset, flislagt eller lignende for å kunne avdekke eventuelle sprekkdannelser. Det er også krav til avstand på 10 cm til brennbart materiale. I dette tilfellet er pipen delvis tildekket med glassfiberstrie, og det er det hyller i bod som er mindre enn 10 cm fra pipen. Det er noe sprekkdannelser i pipens overflater i bod og i stue. TG 2 er gitt på grunn av nevnte forhold. Det anbefales å fjerne tildekking og hyller inntil pipen. Kun pipens overflater i tilknytning til denne leiligheten er vurdert.

  Varmtvann: Ifølge Sintef Byggforsk har varmtvannsberedere en anbefalt brukstid på 20 år. Teknisk levetid er 15-30 år avhengig av påvirkende faktorer. Bereder har i dette tilfellet oversteget mer enn anbefalt brukstid. Konsekvensen av normal aldring er forhøyet risiko for at berederen kan ha svakere funksjon, bruke mer strøm eller slutte å fungere. Det kan også være høyere risiko for lekkasjer.

  Ledningsnett for sanitærinstallasjoner: Funksjon på vanntrykk og avløp er undersøkt, og er i hovedsak vurdert tilfredsstillende, men det er noe svak avrenning fra servant i bad. Det anbefales avløpsrens på servant i bad. Kobberrør: I henhold til Sintef Byggforsk har kobberrør til innvendig bruk i bolig en anbefalt brukstid på 40 - og 50 år avhengig av type rør. Teknisk levetid er 25-100 år avhengig av påvirkende faktorer. Avløpsrør: I henhold til Sintef Byggforsk har avløpsrør i plast til innvendig bruk i bolig en anbefalt brukstid på 30 - og 50 år avhengig av type rør. Teknisk levetid er 25-75 år avhengig av påvirkende faktorer. Røropplegget har i dette tilfellet oversteget mer enn halvparten av anbefalt brukstid. Forholdet kan gi forhøyet risiko for vannlekkasjer. Ved tidspunkt for utskiftning av oppvaskmaskin var det krav om automatisk vannstopper i forbindelse med vanninstallasjoner i rom uten sluk. I dette tilfellet er det ikke montert automatisk vannstopper som gir økt risiko for vannskader ved eventuelle lekkasjer. Det var ikke krav om dette ved montering av øvrig utstyr, men det anbefales på generelt grunnlag å montere automatisk vannstopper i forbindelse med vanninstallasjoner i rom uten sluk for å minimere risiko for vannskader. TG 2 er gitt på grunn av nevnte forhold.

  Ventilasjon: Funksjon på avtrekk er undersøkt, og er funnet svakt/begrenset. Dette medfører begrenset med tilluft og luftsirkulasjon i leiligheten, og det er derfor gitt TG 2.

  Elektrisk anlegg: Kabelinnføringer i sikringsskapet er ikke tilstrekkelig tettet, i forbindelse med brannsikring. For elektriske anlegg er det krav om samsvarserklæring fra godkjent installatørbedrift, på alle arbeider utført etter 01.01.1999. I de tilfellene dette ikke foreligger, skal det iht. NS 3600 gis TG 2 på anlegget. I dette tilfellet foreligger ikke samsvarserklæring for nye jordfeilautomater eller for eventuelle øvrige arbeider etter 1999. Dette kan medføre en økt risiko, dersom det ikke er utført av en godkjent installatørbedrift, som har gjort de nødvendige kontrollene for å sikre eget arbeid. Det elektriske anlegget er gitt TG 2 på grunn av nevnte forhold og alder i forhold til forventet levetid. Det anbefales på generelt grunnlag at anlegget kontrolleres av en el-takstmann. Dette anbefales på alle anlegg som er eldre, eller mangler dokumentasjon på utførte arbeider.

  Kjøkkeninnredning: Det er under befaringen benyttet fuktindikator og utført fuktsøk på utsatte punkter. Det er ikke funnet indikasjoner på fukt utover normale verdier. TG 2 er gitt på grunn av alder og normal bruksslitasje, samt noe fuktskader/svelling.

  Overflater på innvendige gulv: Det er funnet bom/hulromslyd under flere fliser. Årsak kan være at det ikke er oppnådd full limdekning, og/eller bruksbelastning. Mindre områder med bom/hulromslyd i fliser utløser ingen store skader så lenge større deler av flisen har god limdekning. I dette tilfellet er det registrert bom/hulromslyd i flere fliser, men flisene virker foreløpig å ha greit feste til underlaget, med unntak av en flis i kjøkken som er noe løs. Forholdet kan endres over tid og bør kontrolleres med tiden. TG 2 er gitt på grunn av nevnte forhold, alder, slitasje og sprekkdannelser i gulvbord.

  Radonmåling

  Selger har ikke utført radonmåling iht. forskrift. Kravet om radonreduserende tiltak og følgelig krav til måling, gjelder for boliger der eier ikke selv bor eller oppholder seg, altså utleieboliger.

  Byggemåte

  Utvendige bygningsdeler:
  - Grunnmur i murverk.
  - Yttervegger i murverk med pusset og malte overflater.
  - Saltak i trekonstruksjon, tekket med takstein.

  Innvendige bygningsdeler:
  - Felles trapper i betong.
  - Etasjeskiller i trebjelkelag.
  - Dørcalling.

  Selgers egenerklæringsskjema

  Selger har kommentert på følgende spørsmål i egenerklæringsskjema som er en del av salgsoppgaven:
  Våtrom:
  Har det vært feil på bad, vaskerom eller toalettrom?
  Ja. Naboen borret gjennom badevegg i 2022. Membran og våtsoner ble ikke påvirket. Nødvendige utbedringer: inspeksjon og flisbytte gjort i regi av naboens forsikring.

  Er det utført arbeid på bad, vaskerom eller toalettrom?
  Ja, 2022 - Faglært. Byttet fliser i forbindelse med borring gjennom fra naboens leilighet. Dokumentasjon foreligger.

  Tak, yttervegg og fasade:
  Har det lekket vann utenfra og inn, eller er det sett andre tegn til fukt?
  Ja. Hadde en liten lekkasje i fasaden som førte til noe fuktskader på soveromsvegg.

  I din leilighet, er det utført arbeid på tak, yttervegg, vindu eller annen fasade?
  Ja, 2019 - Faglært. Fuktrenset leiligheten og fikset fasaden. Oppussing av vegger i soverom og maling. Borettslaget fikset faglærte som fikset problemet. Styret har sannsynligvis dokumentasjon på dette.

  Elektrisitet:
  Er det utført arbeid på det elektriske anlegget?
  Ja, 2018 - Faglært. Bytting av sikringer i sikringsskap.

  Rør:
  Har det vært feil på utvendige eller innvendige avløpsrør eller vannrør?
  Ja. Defekt blandeventil til varmtvannsbereder.

  Er det utført arbeid på utvendige eller innvendige avløpsrør eller vannrør?
  Ja, 2024 - Faglært. Byttet blandeventil til varmtvannsbereder. Dokumentasjon foreligger.

  Skjevheter og sprekker:
  Har det vært feil eller gjort endringer på ildsted eller pipe?
  Ja. Oppgradering av ildsted.

• Økonomi
  Felleskostnader

  Felleskostnadene utgjør kr. 2 673,32,- pr. mnd.

  Felleskostnadene inkluderer: Internett (Telia), trappevask, felles bygningsforsikring, kommunale avgifter, drift og vedlikehold, m.m.

  Informasjon om fellesgjeld/lånevilkår

  Andel fellesgjeld utgjør kr. 56 459,- pr. 19.12.2025.

  Selskapets totale fellesgjeld utgjør kr. 2 513 689,- pr. 19.12.2025.

  Selskapets totale lån og vilkår:
  Bank: OBOS-banken AS
  Lånenr.: 98208035061
  Lånetype: Annuitetslån
  Rentesats: 6,30%
  Restsaldo: 2 513 689,-
  Innfrielsesdato: 30.11.2039
  Type rente: Flytende rente
  Terminer i året 12

  Informasjon om fellesformue

  Andel fellesformue utgjør kr. 7 036,- pr. 31.12.2024.

  Sikringsordning / in-ordning

  Ingen sikringsordning eller IN-ordning.

  Eiendomsskatt

  Det er i Oslo kommune vedtatt eiendomsskatt. Eiendomsskatt faktureres fra myndighetene til aksjelaget. Dette inngår ikke i felleskostnadene og blir derfor viderefakturert eier.

  Det gjøres spesielt oppmerksom på at beregningsgrunnlaget vil være høyere for boliger som benyttes som sekundærbolig. For å finne beregningsgrunnlaget vennligst se Oslo kommunes hjemmeside: http://www.oslo.kommune.no/skatt-og-naring/skatt-og-avgift/eiendomsskatt/eiendomsskatt/

  Eiendomsskatt kreves inn via felleskostnader i månedene: mai, juni, september og november.

  Formuesverdi

  Primær formuesverdi kr. 1 478 164,-.
  Sekundær formuesverdi kr. 5 912 657,-.
  Gjeldende for ligningsåret 2024.

• Aksjeselskapet
  Navn og orgnr.

  AS Solheimsgt 1, Orgnr: 930 743 615.

  Aksjeselskapets forsikring

  Forsikringsskap: If Skadeforsikring.
  Polisenummer: 3977747.

  Om aksjeselskapet

  Aksjeselskapet består av 30 leiligheter.

  Forretningsfører

  Forretningsfører er OBOS Eiendomsforvaltning AS.

  Styregodkjennelse

  Kjøper av aksjen må godkjennes av Aksjelagets styre for at ervervet skal bli gyldig. Slik godkjennelse skal ansees gitt hvis styret ikke har nektet godkjennelse senest 14 dager etter at anmodningen om godkjennelse beviselig er oversendt til styrets formann eller i hans-fravær til en av de andre styremedlemmer.

  Kjøper bærer selv risikoen for at godkjenning blir gitt og må videreselge boligen for egen regning og risiko dersom styret ikke godkjenner kjøper som ny aksjeeier. Kjøper er forpliktet til å gjennomføre handelen uavhengig av om kjøper på overtagelsestidspunktet er godkjent av aksjelaget som ny aksjeeier. Dersom kjøper på overtagelsestidspunktet ikke er godkjent, har kjøper dog ikke rett til å ta eiendommen i bruk, jf. Borettslagslovens § 4-5 (2). Overtagelse av eiendomsretten vil likevel finne sted.

  Forkjøpsrett

  Det er ikke vedtektsbestemt forkjøpsrett.

  Adgang til utleie

  Aksjeeier kan overlate bruken av hele boligen til andre inntil 30 døgn i løpet av året. Eier plikter med 7 dagers varsel å informere styret om bruker og kontaktinformasjon til vedkommende, samt bruksoverlatingens varighet.

  Med styrets godkjenning kan aksjeeierne overlate bruken av hele boligen dersom:
  - Andelseieren selv eller andelseierens ektefelle eller slektning i rett opp- eller nedstigende linje eller fosterbarn av andelseieren eller ektefellen, har bodd i boligen i minst ett av de siste to årene. Andelseierne kan i slike tilfeller overlate bruken av hele boligen for opp til tre år.
  - Andelseieren er en juridisk person.
  - Andelseieren skal være midlertidig borte som følge av arbeid, utdanning, militærtjeneste, sykdom eller andre tungtveiende grunner.
  - Et medlem av brukerhusstanden er andelseierens ektefelle eller slektning i rett oppeller nedstigende linje eller fosterbarn av andelseieren eller ektefellen.
  - Det gjelder bruksrett til noen som har krav på det etter ekteskapslovens § 68 eller husstandsfellesskapslovens § 3 andre ledd.

  Godkjenning kan bare nektes dersom brukerens forhold gir saklig grunn til det. Godkjenning kan nektes dersom brukeren ikke kunne blitt andelseier. Har laget ikke sendt svar på skriftlig søknad om godkjenning av bruker innen en måned etter at søknaden har kommet fram til laget, skal brukeren regnes som godkjent.

  Vedtekter og husordensregler

  Kjøper oppfordres til å gjøre seg kjent med vedtektene og husordensreglene som er vedlagt salgsoppgaven.

  Husdyrhold

  Husdyrhold krever skriftlig tillatelse far styret.

  Hva skjer i gården / vedlikehold etc

  Styreleder informerer om følgende pr. 23.12.2025: "Vi har hatt en del rehablitering i gården, men det er behov for mer. Styrets forslag til 5 årig vedlikeholdsplan vil behandles ifm generalforsamling mars 2026. Det innebærer en økning i felleskostnader, da vi har holdt de nede mange år og de kommunale avgiftene har økt betraktelig og det er fortsatt et vedlikeholdsbehov i gården."

  Det tas forbehold om forhold som kan påvirke felleskostnader og/eller andel fellesgjeld, herunder renteendringer, nye lån eller planlagt vedlikehold som megler ikke kjenner til per dags dato. Slike forhold kan medføre endringer i oppgitte felleskostnader. Endrede lånevilkår eller nye låneopptak kan også påvirke andel fellesgjeld og eventuell kapitalinnhenting.

  Regnskap / kostnadsøkninger

  Årets resultat vises i resultatregnskapet som et underskudd på kr 7.171,- pr 2024, og foreslås ført mot egenkapital. Underskuddet skyldes drift og vedlikehold samt økning av kostnader for bredbånd/TV-anlegg.

• Oppvarming og energiattest
  Oppvarming

  Leiligheten har elektrisk oppvarming med panelovner i stue, kjøkken og soverom, samt peisovn i stuen.

  Informasjon om strømforbruk

  Ifølge selger har strømforbruket i perioden august–desember 2025 vært ca. 2 300 kWh ved normalt bruk.

  Strømforbruket vil variere fra husstand til husstand.

  Energimerking

  Oppvarmingskarakter:Rød
  Energikarakter: G

  Se fullstendig energiattest fra selger som vedlegg til salgsoppgave.
  Megler har intet ansvar for informasjon som følger av energiattest.

• Områdebeskrivelse
  Beliggenhet

  Leiligheten har en attraktiv beliggenhet på Frogner, med kort gangavstand til Frognerparken og Vigelandsparken. Området kombinerer et rikt bytilbud med grønne omgivelser, og preges av klassiske bygårder og byvillaer i rolige gater.

  Fra boligen er det få minutters gange til Bygdøy Allé, som byr på et variert utvalg av serveringssteder, spesialforretninger og delikatessebutikker. I nærområdet finnes også flere anerkjente restauranter, barer og kinoer. Det er enkel adkomst til badeplasser på både Bygdøy og Tjuvholmen, enten til fots, med sykkel eller kollektivtransport.

  Beliggenheten gir kort vei til noen av byens mest populære handlegater og servicetilbud, samtidig som nærliggende turområder langs Frognerkilen og på Bygdøy gir gode rekreasjonsmuligheter året rundt. Kongeskogen byr på fine løpe- og turstier, og vinterstid finnes skiløyper i området.

  I tillegg er det kort vei til treningssentre, lekeplasser, skøytebane og Gimle kino. Dagligvarehandelen kan enkelt gjøres ved flere nærliggende butikker, og området har et bredt tilbud av både hverdagsservice og spesialforretninger. Skøyen, Bogstadveien, Aker Brygge og Tjuvholmen ligger også innen komfortabel rekkevidde og kompletterer områdets mangfoldige tilbud.

• Offentlige forhold
  Regulering

  Eiendommen er regulert til byggeområde for boliger samt fellesareal (lek/opphold) i henhold til reguleringsplan S-3313, datert20.05.1992.

  Byggesaker i nærheten av eiendommen:
  Erling Skjalgssons gate 25 - 27 - oppføring av boligbygg og et townhouse/byvilla
  Saksnummer: 2025/12610 - Byggesak
  Mottatt sak: 17.10.2025
  Kobling: Denne saken er en fortsettelse av sak 202310194
  Status: Under behandling

  Erling Skjalgssons gate 25 - riving av eldrehjem - Frognerhjemmet
  Saksnummer: 2025/12016 - Byggesak
  Mottatt sak: 09.10.2025
  Kobling: Denne saken er en fortsettelse av sak 202459697
  Status: Under behandling

  Frognerveien 50 A - ombygging, bruksendring av loft til bolig og fasadeendring
  Saksnummer: 2025/09068 - Byggesak
  Mottatt sak: 13.09.2025
  Kobling: Denne saken er en fortsettelse av sak 202105347
  Status: Under behandling

  Gimleveien 22 A og B - oppføring av seks balkonger mot bakgård
  Saksnummer: 2025/08450 - Byggesak
  Mottatt sak: 12.09.2025
  Kobling: Denne saken er en fortsettelse av sak 202451876
  Status: Under behandling

  Plansaker i nærheten av eiendommen:
  Elisenbergløkken og Gimlekvartalene - Detaljregulering
  Saksnummer: 202114191 - Reguleringssak
  Mottatt sak: 10.09.2021
  Kobling: Denne saken fortsetter i sak 2025/06832

  Kristinelundveien - Halvdan Svartes gate mfl. - Detaljregulering
  Saksnummer: 202302013 - Reguleringssak
  Mottatt sak: 08.02.2023
  Kobling: Denne saken fortsetter i sak 2025/06781

  Det rives, bygges og rehabiliteres i området. For informasjon om eventuelle arbeider i nærliggende områder anbefaler vi et søk på plan og bygg sin sakinnsyn portal: https://www.oslo.kommune.no/plan-bygg-og-eiendom/

  Arealbekreftelse

  Arealbekreftelse fra kommunen følger vedlagt.

  Bevaringsverdig

  Eiendommen er registrert på byantikvarens gule liste. Dette innebærer at eiendommen er helt eller delvis bevaringsverdig, og kan ha betydning for fremtidig ombygging/restaurering mv. Byantikvaren skal gi en rådgivende uttalelse i byggesaker som berører eiendommen.

  Konsesjon / Odel / Boplikt

  Det er ingen konsesjon, odel eller boplikt knyttet til salget av denne eiendommen.

  Ferdigattest / Brukstillatelse

  Det foreligger "ekspedisjonsdokument" fra 26.03.1947. Et ekspedisjonsdokument er forgjengeren til ferdigattest. Dette dokumentet er førstesiden på byggesaken, hvor alle godkjennelser blir stemplet på (oppmålingssjefen, brannsjefen, helseråd, etc). Dette dokumentet kan være (ferdig) attestert, men i noen tilfeller er det bare registrert dato for byggeanmeldelse. Ved eldre bygårder er det som oftest dette dokumentet som vedlegges (attestert eller uattestert) for bekreftelse på at bygningen ble lovlig satt opp. Ekspedisjonsdokument kommer hovedsakelig i bygg som ble bygget på 1800-tallet og frem til rundt 1940-50.

  Dagens plantegning stemmer overens med byggemeldte tegninger.  

  Meglerforetaket oppfordrer interessenter til å lese gjennom fullstendig prospekt/salgsoppgave med vedlegg. Interessenter oppfordres også til å undersøke eiendommen nøye, gjerne sammen med sakkyndig. Dette bør gjøres før bud inngis.

  Vei, vann og avløp

  Eiendommen er tilknyttet offentlig vann via privat stikkledning.

  Tinglyste rettigheter og heftelser

  På eiendommen kan det være tinglyst erklæringer/avtaler som for eksempel rett til kommunen til å anlegge vann- og kloakkledninger inkl. reparasjon av disse, bestemmelser om bebyggelsen, gjerder, vei og adkomstrettigheter. Disse erklæringene/avtalene vil følge eiendommen ved salg, og kan ikke slettes.

  På eiendommen er det tinglyst følgende heftelser og rettigheter som følger eiendommens matrikkel ved overskjøting til ny hjemmelshaver:

  Dnr. 990033, tgl. 04.06.1869 - Bestemmelse om bebyggelse
  Bestemmelse om veg
  

  Dnr. 900676, tgl. 05.04.1910 - Bestemmelse om bebyggelse
  Bestemmelse om veg
  

  Dnr. 912806, tgl. 27.04.1929 - Bestemmelse om bebyggelse
  Bestemmelse om bebyggelse

  Dnr. 902416, tgl. 25.11.1930 - Erklæring/avtale
  Bestemmelser om brannvegg/-dør
  

  Dnr. 438938, tgl. 01.06.2007 - Rettsbok
  Gjelder jordskifte.
  GJELDER DENNE REGISTERENHETEN MED FLERE
  

• Andre kjøpsforhold
  Overtagelse

  Overtagelse skjer etter avtale med selger. Før boligen overleveres kjøper, skal fullt oppgjør og omkostninger være mottatt på meglers klientkont.

  Boligselgerforsikring

  Selger har tegnet boligselgerforsikring.

  Boligkjøperpakke

  Sammen med Gjensidige har vi skreddersydd et gunstig forsikringskonsept for deg som kjøper bolig. Kjøpere (ikke juridiske personer) har anledning til å tegne Boligkjøperpakken.

  Pakken inkluderer bl.a. husforsikring, innboforsikring Pluss, dobbel rentedekning, flytteforsikring og boligkjøperforsikring som gir deg juridisk bistand dersom du ønsker å reklamere på boligkjøpet. Kjøpere (ikke juridiske personer) kan også velge å kun tegne boligkjøperforsikring. 

  Boligkjøperpakken/Boligkjøperforsikring må tegnes senest i forbindelse med kontraktsmøtet. Produktark for Boligkjøperpakken og Boligkjøperforsikring ligger vedlagt i salgsoppgaven. Ta kontakt med megler for ytterligere informasjon.

  Løsøre og tilbehør

  Følgende medfølger handelen:

  • Hvitevarer på kjøkken.

  
  

  Det gjøres spesielt oppmerksom på at boligens tilbehør og løsøre ikke medfølger handelen med mindre dette fremkommer av nærværende prospekt. Med mindre annet er spesifisert i salgsoppgaven gjelder NEFs normgivende liste over løsøre og tilbehør. Løsøre og tilbehør som medfølger overdras uten noen form for garantier, foruten eventuell gjenværende leverandørgaranti.

• Kjøpsvilkår
  Budgivning

  Alle bud skal inngis skriftlig til megler, som formidler disse videre til selger. Kravet til skriftlighet gjelder også budforhøyelser og motbud, aksept eller avslag fra selger.

  Bud kan legges inn på eiendommens finn-annonse ved å trykke på knappen «gi bud» eller via vår hjemmeside. Ved elektronisk budgivning legges bud inn ved å benytte BankID. Bud kan også inngis på budskjema vedlagt i salgsoppgaven. Før megler formidler bud til selger, skal megler innhente gyldig legitimasjon og signatur fra budgiver. Kravet til legitimasjon og signatur er oppfylt for budgivere som benytter Bank-ID og vi oppfordrer derfor alle til å gi bud elektronisk ved å benytte GI BUD knappen på eiendommens hjemmeside på www.tinholt.no. Eventuelle forhøyelser kan sendes ved å svare direkte på mottatt sms fra meglers system, til megler. Alle budforhøyelser skal bekreftes av megler.

  For at budene skal kunne bli behandlet og videreformidlet skriftlig til alle involverte parter, må alle bud ha en tilstrekkelig lang akseptfrist, jf. eiendomsmeglingsforskriften § 6-3. Selger må også skriftlig akseptere budet før aksept kan formidles til budgiver.

  Akseptfrist på alle bud skal være minimum 30 minutter, og budforhøyelser må skje i god tid før fristens utløp. Bud som ikke er skriftlig, eller som har kortere akseptfrist enn til kl. 12.00 dagen etter siste annonserte visning, vil ikke bli formidlet til selger. Megler skal så snart som mulig bekrefte skriftlig overfor budgivere at budene deres er mottatt. Selger står fritt til å akseptere eller forkaste et hvert bud og er således ikke forpliktet til å akseptere det høyeste budet på eiendommen.

  Eiendomsmegler har ikke lov til å formidle hemmelige bud eller bud med forbehold som hindrer megler i å formidle budet til andre enn selger, jf eml  6-8 (3). Slike bud vil derfor ikke bli formidlet til selger. Eiendomsmegler er iht eml § 6-8(6) pålagt å gjennomføre kontroll av budgivernes finansiering. Dersom det ikke er mulig for megler å gjennomføre dette før aksept av bud plikter megler å advare selger om risiko knyttet til dette.

  Etter at eiendommen er solgt vil kjøper og selger få tilsendt budjournal. Øvrige budgivere kan få utlevert kopi av budjournalen i anonymisert form. Det gjøres oppmerksom på at budgiver også vil være den som vil stå som kjøper av eiendommen. Dersom man etter at bud er akseptert ønsker å endre hvem som skal stå som eier, forutsetter dette at selger godkjenner en slik endring. Alle involverte parter skal signere kjøpekontrakt og er solidarisk ansvarlig for kjøpet frem til oppgjør er gjennomført.

  For mer informasjon om budgivningsprosessen, se «Forbrukerinformasjon om budgivning», som er vedlagt salgsoppgaven, eller ta kontakt med megler.

  Salgsbetingelser

  Eiendommen skal overleveres kjøper i tråd med det som er avtalt. Det er viktig at kjøper setter seg grundig inn i alle salgsdokumentene. Salgsoppgaven er basert på de opplysningene selger har gitt til megler, den bygningssakkyndiges tilstandsrapport, samt opplysninger innhentet fra kommunen, Kartverket og andre tilgjengelige kilder.

  Det er forventet at kjøper setter seg grundig inn i alle salgsdokumentene, herunder salgsoppgave, tilstandsrapport og selgers egenerklæring. Kjøper anses kjent med forhold som er tydelig beskrevet i salgsdokumentene. Forhold som er beskrevet i salgsdokumentene kan ikke påberopes som mangler. Dette gjelder uavhengig av om kjøper har lest dokumentene.

  Alle interessenter oppfordres til å undersøke eiendommen nøye, gjerne sammen med fagkyndig før bud inngis. Kjøper som velger å kjøpe usett kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe han burde blitt kjent med ved undersøkelsen. Det kan være avvik fra dagens rombruk/rombenevnelser sammenlignet med det som er byggemeldt/godkjent.

  Dersom det er behov for avklaringer, anbefaler vi at kjøper rådfører seg med eiendomsmegler eller en bygningssakyndig før det legges inn bud.

  På grunn av ulike avtalevilkår kan selger vurdere bud fra en som ikke er forbruker, ulikt fra en forbrukers bud. Dersom kjøper ikke er forbruker, er selger sitt mulige mangelsansvar begrenset fordi eiendommen selges “som den er”. Selger kan ikke ta «som den er» forbehold ovenfor en forbrukerkjøper. Selv et lavere bud fra en som ikke er forbruker kan foretrekkes fordi begrensningen i mulig mangelsansvar kan ha egenverdi for selger. Selger står fritt til å forkaste eller akseptere ethvert bud, og er for eksempel ikke forpliktet til å akseptere høyeste bud.

  Lov om avhending av fast eigedom (avhendingslova)
  Frivillig salg av fast eiendom reguleres av Lov om avhending av fast eiendom av 3. juli 1992 nr. 93.

  Aksjeselskap

  Et boligaksjeselskap består av x antall aksjer med tilknyttet eksklusiv bruksrett til en bestemt bolig. Ved
  kjøp av aksje(r) blir du medeier (aksjonær) i boligaksjeselskapet, og får medbestemmelsesrett sammen
  med de andre aksjonærene i selskapet. Eier du en aksje med bruksrett til en bestemt bolig har du full
  råderett over boligen du har bruksrett til. Begrensninger i bruksretten kan imidlertid følge av aksjeloven,
  borettslagsloven og boligaksjeselskapets vedtekter.

  Dersom du kjøper en aksje i et boligaksjeselskap, dokumenteres ditt eierskap ved at du blir notert som
  aksjeeier i aksjeboken. I aksjeboken føres også panteheftelser. Aksjelaget har lovbestemt pant for inntil 2
  G i andelene.

  Lov om avhending av fast eigedom (avhendingslova)

  Frivillig salg av fast eiendom reguleres av Lov om avhending av fast eiendom av 3. juli 1992 nr. 93.

  Forbrukerkjøp/avtalevilkår

  Med forbrukerkjøp menes kjøp av eiendom når kjøperen er en fysisk person som ikke hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet.

  Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen, eller det foreligger brudd på bestemmelsene i avhendingsloven §§ 3-2 til 3-8. Hvis eiendommen ikke er i samsvar med det kjøperen må kunne forvente ut ifra alder, type og synlig tilstand, kan det være grunnlag for mangelskrav. Det samme gjelder hvis det er holdt tilbake eller gitt uriktige opplysninger om eiendommen. Dette gjelder likevel bare dersom man kan gå ut ifra at det virket inn på avtalen at opplysningen ikke ble gitt eller at feil uriktige opplysninger ikke blir rettet i tide på en tydelig måte.

  En bolig som har blitt brukt i en viss tid, har vanligvis blitt utsatt for slitasje og skader kan ha oppstått. Slik bruksslitasje må kjøper regne med og det kan avdekkes enkelte forhold etter overtakelse som nødvendiggjør utbedringer. Normal slitasje og skader som nødvendiggjør utbedring, er innenfor hva kjøper må forvente og vil ikke utgjøre en mangel.

  Boligen kan ha en mangel etter avhendingsloven § 3-3 dersom det er avvik mellom opplyst og faktisk innvendig areal, forutsatt at avviket er på 2% eller mer og minimum 1 kvm.

  Ved beregning av et eventuelt prisavslag eller erstatning må kjøper selv dekke tap/kostnader opptil et beløp på kr 10.000 (egenandel).

  Profesjonell (næringsdrivende) avtalevilkår

  Hvis kjøper er en juridisk person, eller en fysisk person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet, vil kjøpet ikke anses som et forbrukerkjøp.

  Dersom kjøper ikke er forbruker selges eiendommen «som den er», og selgers ansvar er da begrenset jf. avhl. § 3-9, 2. pktm. Informasjon om kjøpers undersøkelsesplikt, herunder oppfordringen om å undersøke eiendommen nøye, gjelder også for kjøpere som ikke anses som forbrukere.

  Lov om hvitvasking

  Eiendomsmeglingsforetak plikter etter lov om hvitvasking å gjennomføre kontrollhandlinger knyttet til kjøper og selgers identitet og forhold knyttet til gjennomføringen av handelen. Dette omfatter også opplysninger om kundeforholdets formål og tilsikrede art. For kjøper må kontroll av legitimasjon skje senest ved inngåelse av kontrakt. Signering med bankID er regnet som gyldig legitimasjonskontroll.

  Ved oppdrag hvor juridiske personer (selskap) er part må eiendomsmegler også gjennomføre kontroll av hvilke fysiske personer som kontrollerer selskapet (reelle rettighetshavere). Dersom megler ikke klarer å gjennomføre pålagte kundetiltak må megler avvise kunden og oppdraget. Megler har også plikt å melde forhold som ikke er avklart og fremstår som mistenkelige til Økokrim. Megler kan også i enkelte tilfeller ha plikt til å stanse gjennomføringen av handelen.

  Betalingsbetingelser

  Oppgjør skal betales i en samlet innbetaling fra norsk bank. Betaling fra utlandet tillates kun i unntakstilfeller og dersom det er avklart med megler i anledning avtaleinngåelse (budaksept).

  Finansiering

  Vi har løpende kontakt med finansinstitusjoner som kan tilby lån med konkurransedyktige betingelser. Hvis ønskelig formidler vi gjerne kontakt.

  Kjøpekontrakt

  Kjøper og selger er forpliktet til å undertegne standard kjøpekontrakt utarbeidet av Tinholt i forbindelse med eiendomstransaksjonen. Eiendomsmegler sin standardkontrakt inneholder bl.a. bestemmelser om at dersom det foreligger vesentlig mislighold, har selger rett til å heve etter 30 dager fra avtalt betalingstid. Kjøper aksepterer dette som bindende for seg. Det forutsettes at hjemmel til eiendommen overføres til kjøper. Dersom dette ikke er ønskelig må det tas forbehold i budet. Kjøpekontrakt kan besiktiges hos eiendomsmegler før bud inngis. Kontakt eiendomsmegler for spørsmål.

  Personopplysningsloven

  Personopplysninger blir behandlet i samsvar med personopplysningsloven.

• Om oppdraget
  Meglers vederlag / Utlegg

  Følgende er avtalt om meglers vederlag, og skal betales av selger:

  Provisjon 0,8 % av salgssummen inkl. mva

  Tilrettelegging : 15 500,-
  Tinholt Markedspakke: 26 900,-
  Oppgjørshonorar: 7 900,-
  Visninger/overtagelse pr stk. : 3 500,-
  Utsatt betaling (valgfritt*): 4 900,-

  Dersom handel ikke kommer i stand eller oppdraget sies opp, har oppdragstaker krav på rimelig vederlag for medgått tid/utført arbeid og avtalte utgifter (utgifter til påløpte visninger, innhenting av opplysninger, markedspakke og tilrettelegging), samt eventuelle utlegg. Alle priser er inkl. mva.

  Meglerforetaket mottar betaling for tilleggstjenester som tilbys i sammenheng med eiendomshandelen. Dette gjelder blant annet strømleverandører, boligkjøperprodukter, boligalarm o.l.)

  Vedlegg til salgsoppgaven

  Vedleggene er en del av den komplette salgsoppgaven. Det er viktig at interessenter setter seg godt inn i vedleggene og kontakter megler med eventuelle spørsmål før bud inngis.

  Megler

  Ansvarlig megler er:
  Terje Tinholt
  Partner/Eiendomsmegler MNEF.
  +47 97 60 08 00 / [email protected].

  Megler 2

  Sara Trier
  Daglig leder/Partner/Eiendomsmegler MNEF.
  +47 99 35 22 71 / [email protected].

  Meglerforetaket

  Tinholt Eiendomsmegling AS.
  Org. nr. 928 582 906.
  Bygdøy Allé 60
  0265 Oslo.

• Dokumenter
  • Salgsoppgave