Gaustadveien 51

Lys & sjarmerende rekkehusleilighet | Solrike uteplasser m/hage | Grenser til friområde | Garasjeplass | Familievennlig

Prisantydning

9 800 000,-

Omkostninger

9 996,-

Fellesgjeld

105 825,-

Totalpris

9 915 821,-

Eiendomstype

Leilighet

Eieform

Andel

Byggeår

1988

Soverom

2

Bad

1

Internt brukseareal

76 m²

Eksternt bruksareal

2 m²

Tomtetype

Eiet

Energimerking

E

Egenskaper

• Sentralt
• Barnevennlig
• Moderne
• Rolig
• Turterreng

Fasiliteter

• Balkong / terrasse
• Bredbåndstilknytning
• Peis / ildsted
• Garasje / parkering
• Ingen gjenboere
• Parkett
• Offentlig vann / kloakk

Beskrivelse

Visninger

• Søndag 1. februar kl. 12:00 - 13:00
• Mandag 2. februar kl. 17:00 - 18:00

Informasjon

• Nøkkelinformasjon
  Oppdragsnummer

  201260017.

  Adresse og matrikkel

  Gaustadveien 51.
  gnr. 49, bnr. 21, andelsnr. 5 i ØVRE SOGN BORETTSLAG i Oslo.

  Eier

  Thomas E Bichard-Bréaud.

  Etasje

  1. etasje.

  Byggeår

  1988.

  Tomt

  Eiet fellestomt på 36 540 m².

  Parkering/garasje

  Boligen disponerer en garasjeplass i felles garasjeanlegg. Det er i tillegg rikelig med gjesteparkeringer utendørs. Noen plasser er med ladestasjon for el-bil.

  Beregnet totalkostnad

  Prisantydning kr 9 800 000,-
  Andel fellesgjeld kr 105 825,-

  I tillegg til prisantydning og ev. fellesgjeld, påløper følgende omkostninger:
  
  545,00,- (Tingl.gebyr BRL-skjøte)
  
  545,00,- (Tingl.gebyr pantedokument BRL)
  
  9 950,00,- (Boligkjøperpakken Gjensidige)
  
  8 406,00,- (Avklaring forkjøpsrett )
  
  500,00,- (Medlemsskap OBOS )
  
  _______________________________________________________
  Totalpris inkl. omkostninger og fellesgjeld kr 9 925 771,-

  Det ovenstående forutsetter at eiendommen selges til prisantydning og at det kun tinglyses ett pantedokument. Av denne summen utgjør kr. 105 825,- andel fellesgjeld som vil følge andelen, men som ikke skal innbetales med oppgjøret. Det tas forbehold om endringer i offentlige gebyr.

• Arealer
  Boligens areal

  BRA-i: 76 m²
  BRA-e: 2 m²
  TBA: 22 m²

  1.etasje:
  Internt bruksareal: 76 m²
  Følgende rom er oppgitt som BRA-i: Entré, gang, stue, kjøkken, to soverom, bad og innvendig bod.

  Fra entreen er det adkomst til en hems. Hems er ikke måleverdig i sin helhet på grunn av lav takhøyde iht. retningslinjer for arealmåling NS 3940. Gulvareal inkludert trappeåpning og innervegger er oppmålt til ca. 11 m².

  Planløsningen er i tråd med byggemeldte tegninger.

• Om boligen
  Beskrivelse

  Lys og sjarmerende rekkehusleilighet med egen inngang og solrike hager på hver side. Boligen ligger i 1. etasje og har en gjennomtenkt planløsning. Her bys det på flere kvaliteter som blant annet en luftig stue med store vindusflater, velholdt kjøkken, peis og et tidløst bad. Fra stuen er det utgang til en skjermet terrasse med tilhørende hage og kveldssol. I tillegg til to soverom finnes en godt utnyttet hems, egnet for allsidig bruk. Ved inngangspartiet finner du en ytterligere terrasse, vendt mot sydøst og med behagelig morgensol.

  Borettslaget er kjent for sitt hyggelige bomiljø ved marka, der barna kan leke fritt på bilfrie områder som er tilrettelagt med flotte lekeplasser. Det er også bilfri vei til Kringsjå skole.

  K V A L I T E T E R:
  Familievennlig rekkehusleilighet m/effektiv planløsning
  God intern beliggenhet med grense mot friområde
  To uteplasser, én på hver side av huset, med gode solforhold
  Egen garasjeplass, samt felles gjesteparkering
  Felles grøntarealer, ballbinge og grendehus, m.m.

  Innhold

  Boligen er beliggende i byggets 1. etasje og består av entré, gang, stue med utgang til terrasse på ca. 8 m², kjøkken, to soverom og innvendig bod. Fra entréen er det trappeadkomst til hems med ca. 11 m² gulvareal. I tilknytning til inngangspartiet er det en platting på ca. 14 m². Boligen disponerer også en utebod på ca. 2 m².

  Påkostninger

  2020: Åpnet vegg mellom kjøkken og stue.
  2025: Byttet takvindu.

  Kjøkken

  Kjøkkenet er lyst og funksjonelt, med glatte fronter i en frisk fargetone som gir et lett uttrykk. Benkeplaten i laminat har nedfelt oppvaskkum i stål, og veggen over benk er belagt med mosaikkfliser som tilfører struktur uten å dominere. Løsningen byr på rikelig med skap- og benkeplass, godt tilrettelagt for både oppbevaring og matlaging. Hvitevarene medfølger handelen.

  Bad

  Pent, flislagt bad fra 2011. Innredningen består av servant med benkeskap med glatte fronter, innfliset speil, gulvstående toalett og innebygget badekar. Videre er det etablert en praktisk skapløsning med hyller som gir god plass til oppbevaring av rengjøringsartikler, samt plass til vaskemaskin under skapet. Badet har varmekabler i gulv, og himlingen er nedsenket med downlights. Mekanisk avtrekk via ventil på vegg.

  Varmtvannstank

  Varmtvannsbereder på ca. 194 liter, produsert i 2017, montert i bod.

  Overflater

  Gulv:

  • Trestavs parkett.
  • Fliser i entré.
  • Gulvbord i hems.
  • Gulvbelegg i bod.

  
  

  Vegger:

  • Sparklet og malte plater.
  • Gips i bod.

  
  

  Himling:

  • Sparklet og malte plater.
  • Trepanel i hems og ett soverom.
  • Ubehandlet gips i bod.

  Garderober

  • Garderobeskap med glatte fronter i to soverom.
  • Åpent garderobeskap med skuffer og hyller i soverom.
  • Skyvedørsgarderobe med speilfronter i gang.

  Balkong/terrasse

  Fra stuen er det direkte utgang til en markterrasse på ca. 8 m² som danner et naturlig uterom for både rolige stunder og sosialt samvær. En del av terrassen er trukket inn i fasaden, noe som gir en skjermet og lun uteplass, med overbygget tak og mulighet for terrassevarmer – velegnet for bruk utover kveldene. Terrassen vender mot nordvest og har kveldssol. I tilknytning til inngangspartiet er det i tillegg en terrasse på ca. 14 m² vendt mot sydøst, med behagelig morgensol.

  Leiligheten disponerer hagedelen både foran ved inngangspartiet og ved terrassen tilknyttet stuen, med vedtektsfestet råderett. Fra hagedelen er det direkte adkomst til et stort, felles grøntområde som gir en god følelse av rom og åpenhet.

  Dører

  Ytterdører:

  • Isolert ytterdør med glassfelt, produsert i 2019.
  • Terrassedør med trelags isolerglass, produsert i 2019.

  
  

  Innvendige dører:

  • Profilerte innvendige dører.
  • Glatt skyvedør.

  Elektrisk anlegg

  Sikringstavle med jordfeilautomater, montert i bod. Det elektriske anlegget ligger i hovedsak skjult i konstruksjonen.

  Følgende spørsmål er stilt eier:
  - Når ble anlegget sist rehabilitert eller installert? Ukjent.
  - Løses sikringene ofte ut? Nei.
  - Har det vært brann, branntilløp eller varmgang i anlegget? Nei.
  - Er det kursfortegnelse, og er antall sikringer i samsvar med denne? Nei.
  - Når ble det sist gjennomført el-tilsyn i boligen? 2018.

  Vinduer

  Leilighet:

  • Vindu med tolags isolerglass, produsert i 2004.
  • Vinduer med tolags isolerglass, produsert i 1989.
  • Vinduer med tolags isolerglass, produsert i 1988.

  
  

  Hems:

  • Vinduer med tolags isolerglass, produsert i 1987.
  • Vinduer med tolags isolerglass, produsert i 2019.
  • Overlysvinduer/takvinduer med isolerglass.
• Teknisk standard
  Tilstandsgrad

  I forbindelse med salget er følgende tilstandsgrader markert i tilstandsrapporten:
  TG2 (Avvik som kan kreve tiltak) - 10 stykk.

  Følgende har fått TG2 (Avvik som kan kreve tiltak):
  Våtromsgulv (Bad / 1. etasje): I henhold til gjeldende forskrifter om fall mot sluket, skal toppen av membranen ved dørterskel være min. 25 mm høyere enn sluket. I dette tilfellet er det målt til 20 mm. Forholdet medfører risiko for at vann kan renne over membranen ved terskel og forårsake vannskade utenfor badets våtsone. TG 2 er gitt på grunn av nevnt forhold, samt alder sett i forhold til forventet levetid på vanntett sjikt. Nevnte forhold medfører økt risiko for lekkasjer som kan føre til fuktproblematikk i konstruksjonen.

  Våtromsvegger (Bad / 1. etasje): Innfliset badekar medfører at noe vann blir stående på flislagt overflate under blandebatteri. Vegger i våtrom skal ha vanntett sjikt (membran) i våte soner. Denne typen konstruksjon har i følge Sintef Byggforsk normalt levetid på ca. 15-20 år og tilstandsvurdering er derfor basert på alder, da konstruksjonen har oppnådd mer enn halvparten av forventet levetid. Dette medfører en økt risiko for lekkasjer. TG 2 er gitt på grunn av nevnte forhold. Nevnte forhold medfører økt risiko for lekkasjer som kan føre til fuktproblematikk i konstruksjonen.

  Utstyr for sanitærinstallasjoner (Bad / 1. etasje): TG 2 er gitt på grunn av alder i forhold til forventet levetid og bruksslitasje.

  Yttervegger: Selve konstruksjonsoppbyggingen lar seg ikke kontrollere ved visuell befaring, og tilstandsvurdering er derfor basert på alder og ytre observasjoner. Det forutsettes at konstruksjonsoppbyggingen er oppført etter gjeldene forskrifter på tidspunkt for oppføring av bygningen. Aldersbetraktning foretas ikke av skjult bindingsverk. Konstruksjonens alder medfører økt risiko for skjevheter i konstruksjonen, utettheter og kondens. Det må på generelt grunnlag påregnes høyere varmetap og lavere isolasjonsevne i eldre yttervegger. Utvendig panel skal i henhold til teknisk forskrift avsluttes min. 30 cm over utvendig terreng. I enkelte tilfeller kan det være mindre dersom utvendig fallforhold på grunnmur faller fra bygningen. I dette tilfellet er utvendig panel avsluttet for nære terreng. Dette kan medføre redusert levetid på nedre del av panelet, samt begrenset lufting dersom terreng/snø/is er på et nivå som dekker nedre del av panelet. Spiker- eller skruehode bør ligge i flukt med treoverflaten. Dype innslag kan skape uheldige vannfeller og bør unngås. I dette tilfelle er spikere i forbindelse med panelet for langt inn i panelet enkelte steder. TG 2 er gitt på grunn av nevnte forhold, samt slitasje og noe sprekkdannelser på panelet. Forholdet medfører forhøyet risiko for skader og fuktproblematikk i kledning og ytterveggskonstruksjonen.

  Vinduer: Vinduer er av eldre dato og det må på generelt grunnlag påregnes høyere varmetap og lavere isolasjonsevne. TG 2 er gitt på grunn av alder iht. forventet levetid og bruksslitasje.

  Ledningsnett for sanitærinstallasjoner: Vanntrykk og funksjon på avløp er undersøkt og funnet ok. I henhold til Sintef Byggforsk har kobberrør til innvendig bruk i bolig en anbefalt brukstid på 40 - og 50 år avhengig av type rør. Teknisk levetid er 25-100 år avhengig av påvirkende faktorer. Røropplegget har i dette tilfellet oversteget mer enn halvparten av anbefalt brukstid og derfor gitt TG2. Forholdet kan gi forhøyet risiko for vannlekkasjer.

  Ventilasjon: Det er registrert noe redusert avtrekk i kjøkken. TG 2 er gitt på grunn av nevnt forhold, samt alder på avtrekksvifte

  Overflater på innvendige gulv: TG 2 er gitt på grunn av generelt slitte overflater med merker og riper i gulvoverflater, samt alder.

  Overflater på innvendige vegger (bod): Overflater vegger i bod fremstår uferdig med ubehandlet gips, og er vurdert til TG 2.

  Overflater på innvendig himling (bod): Overflater himling i bod fremstår uferdig med ubehandlet gips, og er vurdert til TG 2.

  Byggemåte

  • Betongfundamenter.
  • Bygningen har yttervegger i bindingsverkskonstruksjon. Yttervegger er kledd med liggende malt/beiset trepanel.
  • Saltak i trekonstruksjon. Pulttak i trekonstruksjon over tilbygg. Yttertaket er i følge eier tekket om i 2025.
  • Takrenner og nedløpsrør i metall.

  Selgers egenerklæringsskjema

  Selger har kommentert på følgende spørsmål i egenerklæringsskjema som er en del av salgsoppgaven:
  Tak, yttervegg og fasade:
  Har det lekket vann utenfra og inn, eller er det sett andre tegn til fukt?
  Ja. Det var en lekkasje på taket i 2024 ved velux vinduet i 2.etg. Dette skyldes en feil i konstruksjon fra utbyggingstidspunktet. Det ble lagt nytt tak i 2024.

  Rør:
  Er det utført arbeid på utvendige eller innvendige avløpsrør eller vannrør?
  Ja, 2020 - Ufaglært. Bytte av utekran.

  Sopp og skadedyr:
  Har det vært mugg, sopp eller råte i sameiet eller borettslaget?
  Ja. Noe råte på bekledning som følge av eldre bygg, men borettslaget har løpende vedlikehold av yttervegger.

• Økonomi
  Felleskostnader

  Felleskostnadene utgjør kr. 5 274,- pr. mnd.

  Felleskostnadene inkluderer: Kabel TV og internett (Telia), drift og vedlikehold, felles bygningsforsikring, kommunale avgifter, forretningsførsel, m.m. .

  Felleskostnader og leietillegget øker med 5% fra 1. februar 2026. Økningen er medtatt i oppgitte felleskostnader.

  Det gjøres oppmerksom på at ett av lånene har avdragsfrihet frem til juni 2029. Når avdragsfriheten utløper, vil de månedlige kapitalkostnadene øke som følge av ordinær avdragsbetaling.

  Det leveres 100 Mbit bredbånd via coax, som del av en kombinert TV- og bredbåndsavtale. Basishastighet inngår i pakken, men avtalen gir fleksibilitet ved at TV kan velges bort til fordel for høyere internettkapasitet. Det er også mulig å oppgradere hastigheten mot tillegg. Leverandør er Telia. Borettslaget eier internnett­anlegget og kan bytte leverandør ved behov.

  Det pågår en fasaderehabilitering som omfatter maling samt delvis utskifting av panel og råteskadede vinduer. Arbeidene er planlagt gjennomført i 2025 og våren 2026. Det foreligger pristilbud i størrelsesorden kr 13–14 millioner, og prosjektet er planlagt lånefinansiert. I 2025 er det søkt om lån på kr 7 millioner, som er avdragsfritt frem til medio 2029. Øvrig lån har en restsaldo på ca. kr 8,1 millioner per desember 2025, og vil etter gjeldende nedbetalingsplan være nedbetalt innen 30.06.2029. Forretningsfører antar at borettslaget vil øke lånet på kr 7 millioner våren 2026, i takt med prosjektets behov, med en samlet låneramme på inntil kr 14 millioner. Det legges til grunn at dette lånet vil være avdragsfritt frem til eksisterende lån er nedbetalt. Lånet er ikke et IN-lån. Forretningsfører har derfor ikke beregnet eventuell konsekvens for felleskostnadene, da dette vil avhenge av blant annet øvrige kostnader og gjeldende rentenivå. Kjøper må påregne økning i både andel fellesgjeld og månedlige felleskostnader som følge av prosjektet. Det er per i dag ikke avklart hvilken andel som vil belastes den enkelte leilighet.

  Informasjon om fellesgjeld/lånevilkår

  Andel fellesgjeld utgjør kr. 105 825,- pr. 14.01.2026.

  Selskapets totale fellesgjeld utgjør kr. 14 933 090,- pr. 14.01.2026.

  Selskapets totale lån og vilkår:
  Bank: OBOS Boligkreditt AS
  Lånenr.: 98207807818
  Lånetype: Annuitetslån
  Rentesats: 5,18%
  Restsaldo 7 933 090,-
  Innfrielsesdato: 30.06.2029
  Type rente: Flytende rente
  Terminer i året: 12
  IN-avtale: Nei

  Bank: OBOS-banken AS
  Lånenr.: 98208517899
  Lånetype: Annuitetslån
  Rentesats: 5,18%
  Restsaldo 7 000 000,-
  Innfrielsesdato: 30.06.2040
  Type rente: Flytende rente
  Terminer i året: 12
  IN-avtale: Nei
  Avdragsfrihet til og med juni 2029

  Informasjon om fellesformue

  Andel fellesformue utgjør kr. 17 023,- pr. 31.12.2024.

  Sikringsordning / IN-ordning

  Ingen sikringsordning eller IN-ordning.

  Eiendomsskatt

  Det er i Oslo kommune vedtatt eiendomsskatt. Eiendomsskatt faktureres fra myndighetene til borettslaget. Dette inngår ikke i felleskostnadene og blir derfor viderefakturert eier.

  Det gjøres spesielt oppmerksom på at beregningsgrunnlaget vil være høyere for boliger som benyttes som sekundærbolig. For å finne beregningsgrunnlaget vennligst se Oslo kommunes hjemmeside: http://www.oslo.kommune.no/skatt-og-naring/skatt-og-avgift/eiendomsskatt/eiendomsskatt/

  Formuesverdi

  Primær formuesverdi kr. 1 938 251,-.
  Sekundær formuesverdi kr. 7 753 003,-.
  Gjeldende for ligningsåret 2024.

  Oppgitt formuesverdi er innhentet på tidspunktet for utarbeidelse av salgsoppgaven. Det er vedtatt endringer i beregningsmodellen for formuesverdi fra skatteåret 2026, og endelig formuesverdi kan bli høyere enn oppgitt.

• Borettslaget
  Navn og orgnr.

  ØVRE SOGN BORETTSLAG, Orgnr: 948 984 431.

  Borettslagets forsikring

  Borettslaget er forsikret i Gjensidige Forsikringmed polisenummer 82074279.

  Om borettslaget

  Øvre Sogn Borettslag er et OBOS-tilknyttet borettslag som ble ferdigstilt i 1989. ØSBL ligger i Nordre Aker bydel og består av 32 hus i rekke med til sammen 118 leiligheter.

  Borettslaget har hjemmeside på vibbo.no/ovre-sogn

  Sosialt og inkluderende borettslag med flere fellesarrangementer som 17. mai-feiring, julegrantenning, loppemarked, treningsgruppe for voksne, samt Gaustadløpet som arrangeres i juni for både barn og voksne. Det er også gratis svømming for beboerne én time (stort basseng + barnebasseng) hver lørdag hos Norges Idrettshøyskole. 
  
  "Det røde huset" med mulighet for å leie til arrangementer som barnebursdager, konfirmasjoner etc., samt mulighet for overnatting. Det er også ballbinge og akebakke på området.

  Store fellesområder rundt husene med nydelig utsikt mot byen og fjorden.

  Forretningsfører

  Forretningsfører er OBOS Eiendomsforvaltning AS.

  Styregodkjennelse

  Kjøper av andelen må godkjennes av borettslagets styre for at ervervet skal bli gyldig. Kjøper bærer selv risikoen for at godkjenning blir gitt og må videreselge boligen for egen regning og risiko dersom styret ikke godkjenner kjøper som ny andelseier. Kjøper er forpliktet til å gjennomføre handelen uavhengig av om kjøper på overtagelsestidspunktet er godkjent av borettslaget som ny andelseier. Dersom kjøper på overtagelsestidspunktet ikke er godkjent, har kjøper dog ikke rett til å ta eiendommen i bruk, jf. Borettslagslovens § 4-5 (2). Overtagelse av eiendomsretten vil likevel finne sted.

  Andelseier(e) kan kun eie en andel. Andelseier må selv bebo leiligheten. Kun fysiske personer kan eie andel. Erverv fra det offentlige og enkelte institusjoner kan avvike fra dette.

  Dersom borettslaget er tilknyttet et boligbyggelag, så er det ofte et krav fra boligbyggelagets side at kjøper må melde seg inn i boligbyggelaget før kjøper kan bli godkjent som ny andelseier i det aktuelle borettslaget. Det gjøres i den forbindelse oppmerksom på at det vil kunne påløpe et innmeldingsgebyr til boligbyggelaget, og de fleste boligbyggelagene krever at innmeldingsavgiften skal være innbetalt før godkjenningen blir gitt. Innmeldingsgebyret faktureres kjøper direkte.

  Forkjøpsrett

  Det er forkjøpsrett i borettslaget, og både interne og eksterne OBOS-medlemmer må melde seg innenfor meldefristen som er satt av OBOS. Beboere har mulighet til å kjøpe seg opp til de større rekkehusene i borettslaget ved bruk av intern forkjøpsrett.

  Dersom andel skifter eier, har andelseierne i borettslaget, og dernest de øvrige andelseierne i boligbyggelaget, forkjøpsrett. Medlemmer som vil benytte forkjøpsrett, kan melde seg direkte via OBOS annonsen på www.obos.no. Ved spørsmål om forkjøpsretten kan du henvende deg til OBOS på telefon 22865500.

  Adgang til utleie

  Andelseieren kan ikke uten godkjenning fra styret overlate bruken av boligen til andre.

  Med styrets godkjenning kan andelseierne overlate bruken av hele boligen dersom:
  - Andelseieren selv eller en person som nevnt i borettslagslovens § 5-6 første ledd nr. 3 har bodd i boligen i minst ett av de siste to årene. Andelseierne kan i slike tilfeller overlate bruken av hele boligen for opp til tre år.
  - Andelseieren er en juridisk person.
  - Andelseieren skal være midlertidig borte som følge av arbeid, utdanning, militærtjeneste, sykdom eller andre tungtveiende grunner.
  - Et medlem av brukerhusstanden er andelseierens ektefelle eller slektning i rett oppeller nedstigende linje eller fosterbarn av andelseieren eller ektefellen.
  - Det gjelder bruksrett til noen som har krav på det etter ekteskapslovens § 68 eller husstandsfellesskapsloven.

  Godkjenning kan i disse tilfellene bare nektes dersom brukerens forhold gir saklig grunn til det. Godkjenning kan nektes dersom brukeren ikke kunne blitt andelseier.

  Vedtekter og husordensregler

  Kjøper oppfordres til å gjøre seg kjent med vedtektene og husordensreglene som er vedlagt salgsoppgaven.

  Husdyrhold

  Følgende er oppgitt i husordensreglene: Hundeeier plikter å rette seg etter de offentlige vedtekter for hundehold - også på borettslagets område. Hunder skal alltid føres i bånd.

  Hva skjer i gården / vedlikehold etc

  Det Røde Huset:
  Borettslaget har gjennomført en omfattende oppgradering av Det Røde Huset etter vedtak på årsmøtet. Prosjektet fikk opprinnelig en ramme på kr 700 000, men uforutsette forhold som råteskader, dårlige konstruksjoner, behov for utskifting av elektriske installasjoner og utfordringer med vannforsyningen førte til at kostnadene ble høyere enn antatt. Arbeidet omfattet også utbedring av vannledning etter frostskader. Tiltakene innebærer at bygget nå holder en betydelig bedre teknisk standard og er bedre tilpasset bruk ved arrangementer for beboerne. Andre etasje benyttes midlertidig som byggkontor i forbindelse med pågående rehabiliteringsarbeid. Utleie av huset er basert på tillit, og det er viktig at retningslinjene følges av brukerne.

  Fasaderehabilitering:
  Styreleder opplyser at sameiet er i gang med et rehabiliteringsprosjekt som omfatter maling av bygningsmassen samt utskifting av råteskadede bygningsdeler. Arbeidet er påbegynt og forventes videreført neste år. Kostnadsestimatet for prosjektet er 13–14 millioner kroner. Sameiet planlegger å ta opp et nytt lån på 14 millioner kroner med en nedbetalingstid på 15 år. Lånet vil innebære en refinansiering av dagens fellesgjeld, som per nå har en restsaldo på ca. 9,9 millioner kroner og etter eksisterende plan er nedbetalt innen 30.06.2029. Kjøper må være forberedt på en økning både i andel fellesgjeld og i månedlige felleskostnader som følge av prosjektet. Det er foreløpig ikke avklart hvor stor andel som vil tilfalle den aktuelle leiligheten.

  Det tas forbehold om at det kan forekomme forhold som påvirker felleskostnadene og/eller andel fellesgjeld, herunder eventuelle renteendringer, nye lån eller planlagt vedlikehold som megler ikke er kjent med per dags dato. Slike forhold kan medføre endringer i de oppgitte felleskostnadene. Endrede lånevilkår eller nye låneopptak kan også påvirke andel fellesgjeld.

  Regnskap / kostnadsøkninger

  Regnskapet for år 2024 viste et overskudd på kr. 2.568.698,-. Overskuddet ble foreslått overført til borettslagets egenkapital.

• Oppvarming og energiattest
  Oppvarming

  Boligen oppvarmes via elektrisitet. Det er varmekabler i entré og bad. Videre er det satt inn en peisovn i stue for effektiv varme.

  Informasjon om strømforbruk

  Selgers strømforbruk er opplyst til å være ca. 12.130 kwh pr. år.

  Denne boligen har valgt Norgespris på strøm. Dette er en statlig ordning som skal gi forutsigbar strømpris gjennom året. Nettleie, avgifter og eventuelle påslag kommer i tillegg. Avtalen har årlig binding og utløper for denne boligen 31.12.2026. Prisen settes for hvert kalenderår i statsbudsjettprosessen. Strømstøtteordning gjelder ikke ved Norgespris.

  Strømforbruket vil variere fra husstand til husstand.

  Energimerking

  Oppvarmingskarakter:Rød
  Energikarakter: E

  Se fullstendig energiattest fra selger som vedlegg til salgsoppgave.
  Megler har intet ansvar for informasjon som følger av energiattest.

• Områdebeskrivelse
  Beliggenhet

  Eiendommen ligger i et naturskjønt og barnevennlig boligområde på Gaustad. Fra eiendommen er det trygg, bilfri skolevei til Kringsjå barneskole og Nordberg ungdomsskole. Det finnes flere videregående skoler i nærliggende områder, samt et godt utvalg av både private og kommunale barnehager. Nærmeste barnehage ligger innen kort gangavstand (kun ca. 200 meter fra boligen).
  
  Transporttilbudet i området er godt, med både buss, trikk og T-bane i nærheten. Gaustadveien bussholdeplass ligger bare et steinkast unna, og 40-bussen gir mulighet for overgang til trikk fra Rikshospitalet. Gangavstand også til T-banen på Kringsjå og Ullevål stadion.
  
  Kort vei til et av Norges beste idrettsanlegg, på Norges Idrettshøyskole ved Sognsvann. I tillegg har LYN SKI Sognsvann Snøpark sammen med Idrettshøyskolen. Snøparken ligger mellom LYN sitt klubbhus, kunstgressbaner, KOLL sandvolleyballbane og Idrettshøyskolen. Fra Gaustadjordet like bak borettslaget kjøres det opp skispor vinterstid, som knyttes på løypenettet fra Sognsvann og LYN sin snøpark. Andre populære aktiviteter i området er Koll orientering (Koll-hytta), NiH svømming, AKS-sjakk, Nordberg tennis og Rye stisykling (ofte i skogene nedover mot Rikshospitalet).
  
  Det er kort sykkel- og gangvei til det fantastiske tur- og rekreasjonsområdet ved Sognsvann, med bademuligheter, grilling og strandvolleyball m.m. Rundt Sognsvann går det en populær løype på ca. 3,7 km som også er tilrettelagt for bevegelseshemmede. I tillegg går det lysløype fra Sognsvann inn til koselige Ullevålseter som har en tradisjonsrik kafé og er et knutepunkt for turveier, skiløyper og stier i den sørlige delen av Nordmarka. Vettakolltoppen ligger også i nærområdet, hvor man kan nyte panoramautsikt over Oslo og ta et bad på veien i idylliske Båntjern.
  
  Rema 1000 Sogn er en av de nærmeste dagligvarebutikkene og ligger ca. 400 meter unna via Solvang kolonihager. Kiwi Kringsjå er også lett tilgjengelig. Ullevaal Stadion ligger rundt 1 km unna til fots, eller ca. 2,5 km med bil, og byr på et variert tilbud med butikker, vinmonopol og helsetorg. Storo Storsenter, Majorstuen og handlegatene i Oslo sentrum er også innen god rekkevidde.
  
  Se for øvrig nabolagsprofil for ytterligere beskrivelse av fasiliteter og avstander til disse.

  Skolekrets/barnehage

  Området sokner til Kringsjå skole. Elever går videre til Nordberg skole. I tillegg finnes det videregående skoler i nærheten, samt et bredt utvalg av barnehager, både private og kommunale.

• Offentlige forhold
  Regulering

  Eiendommen er regulert til byggeområde for boliger i henhold til reguleringsplan S-2834, datert 04.05.2006 (V040506). Videre er deler av borettslagets tomt regulert til jordbuk, turvei/skiløype, høyspenningsanlegg, bolig med tilhørende anlegg og friområde/park iht. V260886.

  Byggesaker i nærheten av eiendommen:
  Solvang kolonihager 134 - ombygging av kolonihagehytte
  Saksnummer: 2025/22713 - Byggesak
  Mottatt sak: 05.12.2025
  Status: Under behandling

  Plansaker i nærheten av eiendommen:
  Sognsveien 82 - avklaringsfase før nytt offentlig ettersyn - Barnehage
  Saksnummer: 201200815 - Reguleringssak
  Mottatt sak: 18.01.2012
  Status: Saken er avsluttet

  Sognsveien 80 - Bestilling av oppstartsmøte - Skole, sykehjem, idrett, næring, bolig
  Saksnummer: 202450568 - Reguleringssak
  Mottatt sak: 12.01.2024
  Kobling: Denne saken fortsetter i sak 2025/06732

  Arealbekreftelse

  Arealbekreftelse fra kommunen følger vedlagt.

  Bevaringsverdig

  Eiendommen er ikke registrert på byantikvarens gule liste.

  Konsesjon / Odel / Boplikt

  Det er ingen konsesjon, odel eller boplikt knyttet til salget av denne eiendommen.

  Ferdigattest / Brukstillatelse

  Det foreligger midlertidig brukstillatelse, datert 20.11.1989 iflg. kommunen. I henhold til plan- og bygningsloven § 21-10 (5) utstedes det ikke lengre ferdigattest for tiltak det er søkt om før 1/1-98. Dette innebærer at byggverkene lovlig kan brukes og omsettes uten at det foreligger ferdigattest. Det betyr imidlertid ikke at ulovlige bygde tiltak blir lovlige.

  Det foreligger en godkjent melding for tilbygg, datert 19.05.2006. Tegningene samsvarer med dagens løsning. Det foreligger derimot ikke tegninger for hemsen. Arealet er ikke godkjent for varig opphold.

  Meglerforetaket oppfordrer interessenter til å lese gjennom fullstendig prospekt/salgsoppgave med vedlegg. Interessenter oppfordres også til å undersøke eiendommen nøye, gjerne sammen med sakkyndig. Dette bør gjøres før bud inngis.

  Vei, vann og avløp

  Eiendommen er tilknyttet offentlig vei, vann og avløp via private stikkledninger/anlegg.

  Tinglyste rettigheter og heftelser

  På eiendommen kan det være tinglyst erklæringer/avtaler som for eksempel rett til kommunen til å anlegge vann- og kloakkledninger inkl. reparasjon av disse, bestemmelser om bebyggelsen, gjerder, vei og adkomstrettigheter. Disse erklæringene/avtalene vil følge eiendommen ved salg, og kan ikke slettes.

  På eiendommen er det tinglyst følgende heftelser og rettigheter som følger eiendommens matrikkel ved overskjøting til ny hjemmelshaver:

  Dnr. 16835, tgl. 16.03.1989 - Obligasjon
  Beløp: 68 283 200
  Panthaver: OSLO BOLIG OG SPARELAG AL
  Orgnr: 7 279 778

  Dnr. 718065, tgl. 24.06.2019 - Pantedokument
  Beløp: 20 000 000
  Panthaver: OBOS-BANKEN AS
  Orgnr: 911 986 884

  Dnr. 732844, tgl. 26.06.2025 - Pantedokument
  Beløp: 15 000 000
  Panthaver: OBOS-BANKEN AS
  Orgnr: 911 986 884

  Dnr. 69062, tgl. 12.10.1988 - Erklæring/avtale
  Kan ikke slettes uten samtykke fra Oslo Lysverker.
  Med flere bestemmelser
  Bestemmelse om trafostasjon/kiosk
  

  Dnr. 69063, tgl. 12.10.1988 - Erklæring/avtale
  Kan ikke slettes uten samtykke fra Oslo Lysverker
  Bestemmelse om trafostasjon/kiosk
  

  Dnr. 526722, tgl. 26.06.2013 - Elektriske kraftlinjer
  Bestemmelse om adkomstrett
  Bestemmelse om bebyggelse
  Bestemmelse om elektriske ledninger/kabler
  GJELDER DENNE REGISTERENHETEN MED FLERE
  

  Dnr. 10757, tgl. 15.02.1990 - Sammenslått med denne matrikkelenhet:
  Gnr. 42 bnr. 128
  

  Dnr. 10758, tgl. 15.02.1990 - Sammenslått med denne matrikkelenhet:
  Gnr. 49 bnr. 24
  

  Dnr. 44363, tgl. 29.08.1991 - Grensejustering
  GJELDER DENNE REGISTERENHETEN MED FLERE
  

  Dnr. 27602, tgl. 02.11.1979 - Registrering av grunn
  Registrering av grunn

  Dnr. 16836, tgl. 16.03.1989 - Registrering av grunn
  Registrering av grunn

  Dnr. 44362, tgl. 29.08.1991 - Registrering av grunn
  Registrering av grunn

  Legalpant

  Kommunen har legalpant som sikkerhet for betaling av kommunale avgifter og eventuell eiendomsskatt. Legalpant er pant som ikke kommer frem av grunnboksutskriften, og har bedre prioritet enn for eksempel lån til bank som er tinglyst på eiendommen.

• Andre kjøpsforhold
  Overtagelse

  Overtagelse skjer etter avtale med selger. Før boligen overleveres kjøper, skal fullt oppgjør og omkostninger være mottatt på meglers klientkont.

  Boligselgerforsikring

  Selger har ikke tegnet boligselgerforsikring.

  Boligkjøperpakke

  Sammen med Gjensidige har vi skreddersydd et gunstig forsikringskonsept for deg som kjøper bolig. Kjøpere (ikke juridiske personer) har anledning til å tegne Boligkjøperpakken.

  Pakken inkluderer bl.a. husforsikring, innboforsikring Pluss, dobbel rentedekning, flytteforsikring og boligkjøperforsikring som gir deg juridisk bistand dersom du ønsker å reklamere på boligkjøpet. Kjøpere (ikke juridiske personer) kan også velge å kun tegne boligkjøperforsikring. 

  Boligkjøperpakken/Boligkjøperforsikring må tegnes senest i forbindelse med kontraktsmøtet. Produktark for Boligkjøperpakken og Boligkjøperforsikring ligger vedlagt i salgsoppgaven. Ta kontakt med megler for ytterligere informasjon.

  Løsøre og tilbehør

  Følgende medfølger handelen:

  • Hvitevarer på kjøkken.

  
  

  Det gjøres spesielt oppmerksom på at boligens tilbehør og løsøre ikke medfølger handelen med mindre dette fremkommer av nærværende prospekt. Med mindre annet er spesifisert i salgsoppgaven gjelder NEFs normgivende liste over løsøre og tilbehør. Løsøre og tilbehør som medfølger overdras uten noen form for garantier, foruten eventuell gjenværende leverandørgaranti.

• Kjøpsvilkår
  Budgivning

  Alle bud skal inngis skriftlig til megler, som formidler disse videre til selger. Kravet til skriftlighet gjelder også budforhøyelser og motbud, aksept eller avslag fra selger.

  Bud kan legges inn på eiendommens finn-annonse ved å trykke på knappen «gi bud» eller via vår hjemmeside. Ved elektronisk budgivning legges bud inn ved å benytte BankID. Bud kan også inngis på budskjema vedlagt i salgsoppgaven. Før megler formidler bud til selger, skal megler innhente gyldig legitimasjon og signatur fra budgiver. Kravet til legitimasjon og signatur er oppfylt for budgivere som benytter Bank-ID og vi oppfordrer derfor alle til å gi bud elektronisk ved å benytte GI BUD knappen på eiendommens hjemmeside på www.tinholt.no. Eventuelle forhøyelser kan sendes ved å svare direkte på mottatt sms fra meglers system, til megler. Alle budforhøyelser skal bekreftes av megler.

  For at budene skal kunne bli behandlet og videreformidlet skriftlig til alle involverte parter, må alle bud ha en tilstrekkelig lang akseptfrist, jf. eiendomsmeglingsforskriften § 6-3. Selger må også skriftlig akseptere budet før aksept kan formidles til budgiver.

  Akseptfrist på alle bud skal være minimum 30 minutter, og budforhøyelser må skje i god tid før fristens utløp. Bud som ikke er skriftlig, eller som har kortere akseptfrist enn til kl. 12.00 dagen etter siste annonserte visning, vil ikke bli formidlet til selger. Megler skal så snart som mulig bekrefte skriftlig overfor budgivere at budene deres er mottatt. Selger står fritt til å akseptere eller forkaste et hvert bud og er således ikke forpliktet til å akseptere det høyeste budet på eiendommen.

  Eiendomsmegler har ikke lov til å formidle hemmelige bud eller bud med forbehold som hindrer megler i å formidle budet til andre enn selger, jf eml  6-8 (3). Slike bud vil derfor ikke bli formidlet til selger. Eiendomsmegler er iht eml § 6-8(6) pålagt å gjennomføre kontroll av budgivernes finansiering. Dersom det ikke er mulig for megler å gjennomføre dette før aksept av bud plikter megler å advare selger om risiko knyttet til dette.

  Etter at eiendommen er solgt vil kjøper og selger få tilsendt budjournal. Øvrige budgivere kan få utlevert kopi av budjournalen i anonymisert form. Det gjøres oppmerksom på at budgiver også vil være den som vil stå som kjøper av eiendommen. Dersom man etter at bud er akseptert ønsker å endre hvem som skal stå som eier, forutsetter dette at selger godkjenner en slik endring. Alle involverte parter skal signere kjøpekontrakt og er solidarisk ansvarlig for kjøpet frem til oppgjør er gjennomført.

  For mer informasjon om budgivningsprosessen, se «Forbrukerinformasjon om budgivning», som er vedlagt salgsoppgaven, eller ta kontakt med megler.

  Salgsbetingelser

  Eiendommen skal overleveres kjøper i tråd med det som er avtalt. Det er viktig at kjøper setter seg grundig inn i alle salgsdokumentene. Salgsoppgaven er basert på de opplysningene selger har gitt til megler, den bygningssakkyndiges tilstandsrapport, samt opplysninger innhentet fra kommunen, Kartverket og andre tilgjengelige kilder.

  Det er forventet at kjøper setter seg grundig inn i alle salgsdokumentene, herunder salgsoppgave, tilstandsrapport og selgers egenerklæring. Kjøper anses kjent med forhold som er tydelig beskrevet i salgsdokumentene. Forhold som er beskrevet i salgsdokumentene kan ikke påberopes som mangler. Dette gjelder uavhengig av om kjøper har lest dokumentene.

  Alle interessenter oppfordres til å undersøke eiendommen nøye, gjerne sammen med fagkyndig før bud inngis. Kjøper som velger å kjøpe usett kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe han burde blitt kjent med ved undersøkelsen. Det kan være avvik fra dagens rombruk/rombenevnelser sammenlignet med det som er byggemeldt/godkjent.

  Dersom det er behov for avklaringer, anbefaler vi at kjøper rådfører seg med eiendomsmegler eller en bygningssakyndig før det legges inn bud.

  På grunn av ulike avtalevilkår kan selger vurdere bud fra en som ikke er forbruker, ulikt fra en forbrukers bud. Dersom kjøper ikke er forbruker, er selger sitt mulige mangelsansvar begrenset fordi eiendommen selges “som den er”. Selger kan ikke ta «som den er» forbehold ovenfor en forbrukerkjøper. Selv et lavere bud fra en som ikke er forbruker kan foretrekkes fordi begrensningen i mulig mangelsansvar kan ha egenverdi for selger. Selger står fritt til å forkaste eller akseptere ethvert bud, og er for eksempel ikke forpliktet til å akseptere høyeste bud.

  Lov om avhending av fast eigedom (avhendingslova)
  Frivillig salg av fast eiendom reguleres av Lov om avhending av fast eiendom av 3. juli 1992 nr. 93.

  Lov om avhending av fast eigedom (avhendingslova)

  Frivillig salg av fast eiendom reguleres av Lov om avhending av fast eiendom av 3. juli 1992 nr. 93.

  Forbrukerkjøp/avtalevilkår

  Med forbrukerkjøp menes kjøp av eiendom når kjøperen er en fysisk person som ikke hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet.

  Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen, eller det foreligger brudd på bestemmelsene i avhendingsloven §§ 3-2 til 3-8. Hvis eiendommen ikke er i samsvar med det kjøperen må kunne forvente ut ifra alder, type og synlig tilstand, kan det være grunnlag for mangelskrav. Det samme gjelder hvis det er holdt tilbake eller gitt uriktige opplysninger om eiendommen. Dette gjelder likevel bare dersom man kan gå ut ifra at det virket inn på avtalen at opplysningen ikke ble gitt eller at feil uriktige opplysninger ikke blir rettet i tide på en tydelig måte.

  En bolig som har blitt brukt i en viss tid, har vanligvis blitt utsatt for slitasje og skader kan ha oppstått. Slik bruksslitasje må kjøper regne med og det kan avdekkes enkelte forhold etter overtakelse som nødvendiggjør utbedringer. Normal slitasje og skader som nødvendiggjør utbedring, er innenfor hva kjøper må forvente og vil ikke utgjøre en mangel.

  Boligen kan ha en mangel etter avhendingsloven § 3-3 dersom det er avvik mellom opplyst og faktisk innvendig areal, forutsatt at avviket er på 2% eller mer og minimum 1 kvm.

  Ved beregning av et eventuelt prisavslag eller erstatning må kjøper selv dekke tap/kostnader opptil et beløp på kr 10.000 (egenandel).

  Profesjonell (næringsdrivende) avtalevilkår

  Hvis kjøper er en juridisk person, eller en fysisk person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet, vil kjøpet ikke anses som et forbrukerkjøp.

  Dersom kjøper ikke er forbruker selges eiendommen «som den er», og selgers ansvar er da begrenset jf. avhl. § 3-9, 2. pktm. Informasjon om kjøpers undersøkelsesplikt, herunder oppfordringen om å undersøke eiendommen nøye, gjelder også for kjøpere som ikke anses som forbrukere.

  Lov om hvitvasking

  Eiendomsmeglingsforetak plikter etter lov om hvitvasking å gjennomføre kontrollhandlinger knyttet til kjøper og selgers identitet og forhold knyttet til gjennomføringen av handelen. Dette omfatter også opplysninger om kundeforholdets formål og tilsikrede art. For kjøper må kontroll av legitimasjon skje senest ved inngåelse av kontrakt. Signering med bankID er regnet som gyldig legitimasjonskontroll.

  Ved oppdrag hvor juridiske personer (selskap) er part må eiendomsmegler også gjennomføre kontroll av hvilke fysiske personer som kontrollerer selskapet (reelle rettighetshavere). Dersom megler ikke klarer å gjennomføre pålagte kundetiltak må megler avvise kunden og oppdraget. Megler har også plikt å melde forhold som ikke er avklart og fremstår som mistenkelige til Økokrim. Megler kan også i enkelte tilfeller ha plikt til å stanse gjennomføringen av handelen.

  Betalingsbetingelser

  Oppgjør skal betales i en samlet innbetaling fra norsk bank. Betaling fra utlandet tillates kun i unntakstilfeller og dersom det er avklart med megler i anledning avtaleinngåelse (budaksept).

  Finansiering

  Vi har løpende kontakt med finansinstitusjoner som kan tilby lån med konkurransedyktige betingelser. Hvis ønskelig formidler vi gjerne kontakt.

  Kjøpekontrakt

  Kjøper og selger er forpliktet til å undertegne standard kjøpekontrakt utarbeidet av Tinholt i forbindelse med eiendomstransaksjonen. Eiendomsmegler sin standardkontrakt inneholder bl.a. bestemmelser om at dersom det foreligger vesentlig mislighold, har selger rett til å heve etter 30 dager fra avtalt betalingstid. Kjøper aksepterer dette som bindende for seg. Det forutsettes at hjemmel til eiendommen overføres til kjøper. Dersom dette ikke er ønskelig må det tas forbehold i budet. Kjøpekontrakt kan besiktiges hos eiendomsmegler før bud inngis. Kontakt eiendomsmegler for spørsmål.

  Personopplysningsloven

  Personopplysninger blir behandlet i samsvar med personopplysningsloven.

• Om oppdraget
  Meglers vederlag / Utlegg

  Følgende er avtalt om meglers vederlag, og skal betales av selger:

  Provisjon 0,7 % av salgssummen inkl. mva

  Tilrettelegging : 15 500,-
  Tinholt Markedspakke: 26 900,-
  Oppgjørshonorar: 7 900,-
  Visninger/overtagelse pr stk. : 3 500,-
  Utsatt betaling (valgfritt*): 4 900,-

  Dersom handel ikke kommer i stand eller oppdraget sies opp, har oppdragstaker krav på rimelig vederlag for medgått tid/utført arbeid og avtalte utgifter (utgifter til påløpte visninger, innhenting av opplysninger, markedspakke og tilrettelegging), samt eventuelle utlegg. Alle priser er inkl. mva.

  Meglerforetaket mottar betaling for tilleggstjenester som tilbys i sammenheng med eiendomshandelen. Dette gjelder blant annet strømleverandører, boligkjøperprodukter, boligalarm o.l.)

  Vedlegg til salgsoppgaven

  Vedleggene er en del av den komplette salgsoppgaven. Det er viktig at interessenter setter seg godt inn i vedleggene og kontakter megler med eventuelle spørsmål før bud inngis.

  Megler

  Ansvarlig megler er:
  Ina Sartz
  Partner/Eiendomsmegler.
  +47 90 05 69 73 / [email protected].

  Meglerforetaket

  Tinholt Eiendomsmegling AS.
  Org. nr. 928 582 906.
  Bygdøy Allé 60
  0265 Oslo.

• Dokumenter
  • Salgsoppgave