Bestumveien 95


















































































Innholdsrik sveitservilla m. 3 boenheter og stort potensial | Fleksible bruksmuligheter - generasjonsbolig eller utleie?


- Prisantydning
- 27 000 000,-
- Omkostninger
- 676 090,-
- Totalpris
- 27 676 090,-
- Eiendomstype
- Enebolig
- Eieform
- Selveier
- Byggeår
- 1905
- Soverom
- 7
- Bad
- 3
- Internt brukseareal
- 492 m²
- Eksternt bruksareal
- 5 m²
- Tomtetype
- Eiet
- Energimerking
- G
Egenskaper
- Sentralt
- Barnevennlig
- Moderne
- Utsikt
- Rolig
Fasiliteter
- Balkong / terrasse
- Bredbåndstilknytning
- Peis / ildsted
- Garasje / parkering
- Parkett
- Offentlig vann / kloakk
Beskrivelse
Visninger
Informasjon
- Oppdragsnummer
201260080.
Adresse og matrikkelBestumveien 95.
gnr. 9, bnr. 37 i Oslo.EierBror Egil Sondresen.
Byggeår1905.
Tomt1084,70 kvm. Tomten er eiet.
Parkering/garasjeDet er parkering med plass til 3-4 biler rett utenfor huset.
Ellers gateparkering etter gjeldende bestemmelser.Beregnet totalkostnadPrisantydning kr 27 000 000,-
I tillegg til prisantydning og ev. fellesgjeld, påløper følgende omkostninger:
675 000,00,- (Dokumentavgift)
545,00,- (Tingl.gebyr skjøte)
545,00,- (Tingl.gebyr pantedokument)
19 900,00,- (Boligkjøperpakken Gjensidige)
_______________________________________________________
27 695 990,- Totalpris inkl. omkostninger og fellesgjeld
_______________________________________________________
Det ovenstående forutsetter at eiendommen selges til prisantydning og at det kun tinglyses ett pantedokument. Det tas forbehold om endringer i offentlige gebyr. - Boligens areal
BRA-i: 492,0 m²
BRA-e: 5,0m²
TBA: 55,0 m² - Innhold
Boligen har 1. etasje, 2. etasje, loft og kjeller.
KJELLER
Vaskerom, hobbyrom, gang, 2 boder, fyrrom.
1. ETASJE
Bad, kjøkken, entré, 3 soverom, stue, spisestue, baktrapp, bod.
2. ETASJE
3 soverom, bad, kjøkken, spisestue, stue, trapperom, entré, trapperom (baktrapp).
LOFT
Trapperom, entré, stue, spisestue/kjøkken, soverom, toalettrom, trapperom (baktrapp), 4 boder (lav takhøyde), bad.Påkostninger2024
I forbindelse med utvendig maling i 2024 ble det gjennomført utskifting av enkelte råteskadede bygningsdeler. Det ble blant annet
skiftet noe panel på nordsiden av huset samt enkelte vannbrett. I tillegg ble deler av trekonstruksjonen ved mønene skiftet.
(Selgers egenerklæring).
2019
Pipeløpet tilknyttet peisen ble rehabilitert, ferdigattest foreligger. Det ble montert rør i hele pipeløpet. I forbindelse med
arbeidene ble det også montert nye pipehatter og etablert adkomst til taket.
2012
Det er utført oppgradering av badet i 1. etasje, hvor det er lagt nye fliser på gulvet (flis-på-flis). I forbindelse med dette er deler av
innredningen skiftet ut, og dusjsonen er ombygget. (Selgers egenerklæring).2010
Byttet stigledning inn til huset. Skiftet til nye sikringsskap i alle etasjer med automatsikringer, samt etablert eget skap i kjeller som
ikke var tidligere. Alt av strøm i 1 etg er nytt, deler i 2 etg og noe i 3 etg. (Selgers egenerklæring).2006
Det ble utført arbeider på takets gradrenner. Gradrennene ble revet ned og bygget opp på nytt med trelags tetting. Det ble lagt ny
takpapp i gradrennene og opp på takflaten fra takrennene.
I forbindelse med arbeidene ble det montert nye sløyfer og lekter, takstein og beslag. Det ble også montert nytt pipebeslag, nytt
Velux takvindu samt nye takrenner og nedløp. (Selgers egenerklæring).Ukjent årstall
Det ble lagt inn en elbil lader for en del år siden, husker ikke når. (Selgers egenerklæring)Kjøkken1. Etasje:
Kjøkkenet har innredning med profilerte fronter fra 2020 (EPOC).
Benkeplaten er i heltre med nedfelt oppvaskkum og induksjonstopp med integrert avtrekk.
Det er kjøl-/fryseskap, oppvaskmaskin, mikrobølgeovn og stekeovn.
Veggene over benkeplaten er flislagt.
Det er induksjonstopp med integrert avtrekk med kullfilter.2. Etasje:
Kjøkkenet har innredning med glatte fronter. Benkeplaten er av laminat.
Det er ikke montert kjøkkenventilator.3. Etasje (loft):
Kjøkkenet har innredning med profilerte fronter. Benkeplaten er av laminert med nedfelt vask.
Det er frittstående hvitevarer, herunder kjøl/fryseskap, oppvaskmaskin og komfyr.
Det er ikke montert kjøkkenventilator.BadBad 1. Etasje:
Badet er opplyst pusset opp ca. år 2000, og overflateoppusset med flis på flis i 2012.
Gulv og vegger er flislagt. Himling er av sparklet og malt gips med innfelte downlights.
Badet er innredet med vegghengt baderomsinnredning med overhengende speilskap, vegghengt toalett og dusjhjørne med
vegger i herdet glass.
Aktuell byggeforskrift er tekniske forskrifter 1997 (TEK97).
Dokumentasjon: ingen dokumentasjon.Bad 2. Etasje:
Eldre bad i 2. etasje med ukjent alder.
Gulvet er flislagt. Veggene har flislagt brystning, øvrige veggflater er tapetserte. Himling er malt.
Badet er innredet med servantinnredning med speil, gulvstående toalett og badekar.
Aktuell byggeforskrift er byggeforskrifter fra før 1997.
Dokumentasjon: ingen dokumentasjon.Bad 3. etasje (loft):
Bad på loft med ukjent alder. Vegger og gulv er flislagt, taket er med sparklet-/malt gips. Det er vegghengt servant, speilskap og
dusjforheng.
Aktuell byggeforskrift er byggeforskrifter fra før 1997.
Dokumentasjon: ingen dokumentasjon.VarmtvannstankBoligen har egne varmtvannstanker til hver boenhet.
2. og 3. etasje har egne varmtvannsberedere til kjøkken og bad. 1. etasje har varmtvannsbereder plassert i kjeller.OverflaterOverflater 1. Etasje:
Gulv: 1-stavs parkett.
Vegger: Sparklet-/malt gips.
Tak: Sparklet-/malt gips.Overflater 2. Etasje:
Gulv: Originalt tregulv, linoleumsbelegg og vegg-til-vegg-teppe. Det
er også lagt parkett på kjøkken og ett soverom.
Vegger: Malt -og ubehandlet trepanel, malt strietapet, dekorativ
tapet og sparklet-/malt gips.
Tak: Tak med oppspent strie (strekk-tak). Opprinnelig himling over
den oppspente duken. Det er også malt trepanel.Overflater 3. Etasje (loft):
Gulv: 3-stavs laminat og vinylbelegg.
Vegger: Malt trepanel, strietapet og murpuss.
Tak: Malt trepanel.Elektrisk anleggEl-anlegget er oppgradert i flere perioder. Det er sikringsskap i hver etasje, utstyrt med automatsikringer, automatisk måler og kursfortegnelse. Det anbefales at en el.kontroll utføres ved eierskifte, for å oppdage eventuelle feil/mangler.
Deler av det elektriske anlegget er oppgradert. Tilførsel fra inntakssikring til sikringsskap ble etablert i 2010, og det elektriske anlegget i 1. etasje ble oppgradert i 2012. Anlegget i 2. etasje og på loft fremstår eldre og må påregnes oppgradert.
For mer informasjon, se tilstandsrapport vedlagt i salgsoppgaven.
VinduerVinduer og balkongdør i 1. og 3. etasje er fra 2020/2021.
Vinduer i 2. etasje, kjeller og felles trappeoppganger er eldre, antatt fra byggeår. - Tilstandsgrad
TG3 (Store eller alvorlige avvik):
Vinduer fra byggeår
Har betydelig slitasje og dårlig isolasjonsevne, og bør skiftes ut.Kjellerdør
Har fuktopptak og slipper inn vann – anbefales utbedret eller erstattet.Utvendige trapper
Har sprekker og mangelfull drenering, med risiko for vanninntrenging.Overflater – 2. etasje
Fremstår med betydelig slitasje og behov for total oppgradering.Etasjeskille – 2. og 3. etasje
Målt store skjevheter i gulv som overstiger anbefalte toleranser.Avløpsrør
Eldre rør med behov for oppfølging og på sikt utskiftning.Andre tomteforhold
Forhold ved tomten kan medføre risiko og bør vurderes nærmere.Bad 1. etasje – gulv
Manglende fall til sluk kan medføre risiko for vannskader.Bad 1. etasje – ventilasjon
Utilstrekkelig ventilasjon kan gi økt risiko for fuktproblemer.Bad 2. etasje – generelt
Eldre bad med behov for full oppgradering.Bad loft – generelt
Bad med ukjent alder og standard, anbefales oppgradert.Vaskerom kjeller – generelt
Eldre løsning med behov for vurdering og oppgradering.
TG2 (Avvik som kan kreve tiltak):
Taktekking
Har passert mye av forventet levetid og bør følges opp.Nedløp og beslag
Mangler snøfangere, noe som kan medføre risiko for snøras.Veggkonstruksjon
Manglende lufting kan føre til fukt og råteskader.Takkonstruksjon/loft
Registrert fuktmerker og bør kontrolleres jevnlig.Takvindu
Eldre vindu som bør følges opp med vedlikehold.Entrédør
Har slitasje og behov for oppussing.Overflater loft
Har slitasje og skader som bør utbedres.Pipe og ildsted
Har mindre avvik og behov for enkle tiltak.Rom under terreng
Påvist fuktindikasjoner som bør overvåkes.Innvendige trapper
Bratte og slitte, med behov for utbedring.Dører 2. og 3. etasje
Slitasje og funksjonsavvik som krever tiltak.Vannledninger
Eldre rør med behov for oppfølging.Ventilasjon
Naturlig ventilasjon gir begrenset luftutskiftning.Varmesentral
Eldre anlegg med behov for vurdering.Varmtvannstank
Eldre tanker med usikker restlevetid.Fuktsikring og drenering
Ikke dokumentert løsning – risiko for fukt.Grunnmur og fundamenter
Eldre konstruksjon med behov for oppfølging.
Terrengforhold
Fall og forhold rundt huset kan påvirke fuktbelastning.
Utvendige vann- og avløpsledninger
Eldre anlegg med usikker tilstand.
Bad 1. etasje – vegger og himling
Slitasje og tegn til fukt i fuger.
Bad 1. etasje – sluk og membran
Eldre løsning med begrenset restlevetid.
Bad 1. etasje – sanitærutstyr
Normalt slitt og bør vurderes ved oppgradering.
Kjøkken 1. etasje – avtrekk
Mangler tilfredsstillende ventilasjonsløsning.
Kjøkken 2. etasje – innredning
Eldre standard med behov for oppgradering.
Kjøkken 2. etasje – avtrekk
Mangler ventilator.
Kjøkken loft – avtrekk
Mangler ventilasjonsløsning.Toalettrom loft
Enkle overflater og løsninger med behov for tiltak.
Følgende konstruksjoner er ikke undersøkt:
Septiktank Ikke undersøkt – tilstand er ukjent.
Oljetank Ikke kontrollert og bør undersøkes nærmere.
Vaskerom kjeller – tilliggende konstruksjone.
Skjulte konstruksjoner er ikke undersøkt, og det kan foreligge skjulte avvik.
For utfyllende informasjon rundt hvert punkt, se tilstandsrapport vedlagt i salgsoppgaven.RadonmålingDet er ikke foretatt radonmålinger, og bygget er heller ikke utført med radonsperre.
ByggemåteGrunnmur er oppført i naturstein med slemmasse som bindingsmiddel.
Øvrige yttervegger er utført i stående laft, utvendig kledd med liggende bordkledning med partier med stående brystninger og brytninger.
Taket er utført som saltak med oppløft og er tekket med betongtakstein.Selgers egenerklæringsskjemaSelger har kommentert på følgende spørsmål i egenerklæringsskjema som er en del av salgsoppgaven:
VÅTROM
1. Har det vært feil på bad, vaskerom eller toalettrom?
Ja.
Kommentar: Det er 3 bad i boligen som selges, jeg har kun bodd i 1 etasje og kan egentlig svare for dette badet. Skal prøve etter beste evne og svare ut når det gjelder de andre etasjene. I 3 etg har jeg ikke hørt eller sett noe feil, men det skal sies at det er gamle bad så det kan sikkert være noe der. i 2 etg hvor min far bodde så har det vært noen utfordringer/problemer med sluket i gulvet under badekaret. I 1 etg har jeg ikke hatt noen problemer med noe som jeg kan fortelle om.
2. Er det utført arbeid på bad, vaskerom eller toalettrom?
Ja.
Nytt arbeid - 2010 - Faglært - Kommentar: Det er gjort oppgraderinger på dette badet siden jeg tok over leiligheten av min farmor. Badet ble pusset opp skikkelig i ca 2000 hvis jeg husker riktig. Det ble lektet ut alle vegger, montert vegg hengt toalett og lagt opp nytt rør opplegg til dette, rør i rør. Det ble koblet inn på eksisterende stammer. Det ble gjort en oppgradering i ca 2010, med lagt ny flis på gulv, oppå den gamle, og da litt ny inredning ble byttet og dusj sonen ble omgjort. Dokumentasjon foreligger ikke.
TAK, YTTERVEGG OG FASADE
3. Har det lekket vann utenfra og inn, eller er det sett andre tegn til fukt?
Ja.
Kommentar: Oppdaget fukt på konstruksjon på loftet i grad renner for lenge siden ca 2005, litt usikker på årstallet her
4. Er det utført arbeid på tak, yttervegg, vindu eller annen fasade?
Ja.
Nytt arbeid - 2006 - Faglært - Kommentar: Alle grad renner på huset ble fikset. Rev ned og la ny 3 lags tetting i rennene og ca 2 meter opp fra takrenner inn på taket. Det ble lagt ny papp hele veien opp i alle gradrenner. Nye sløyfer og lekter, stein og beslag. Ble også lagt nytt pipebeslag, nytt Velux vindu og renner og nedløp. Utført av B:A.R. Entreprenør. Dokumentasjon foreligger ikke.
Nytt arbeid - Årstall 30+ - Faglært - Kommentar: Det ble gjort en større tak jobb har jeg blitt fortalt. Det var opprinnelig tungskifer på taket og denne ble byttet til dagens stein som ligger der i dag. Det ble også gjort arbeider med papp, leker og sløyfer. Vet ikke hvem som har utført jobben, og dokumentasjon foreligger ikke.
KJELLER
6. Har boligen kjeller, underetasje eller andre rom under bakken?
Ja.
7. Er det observert vann eller fukt i kjeller, krypkjeller eller underetasje?
Ja.
Kommentar: Ved kraftig nedbør så er det ikke tilstrekkelig avrenning ved trappen som er ute og inngang til kjeller, da kan det renne litt vann innover gulvet, ellers så virker kjeller tørr og fin.
ELEKTRISTET
10. Er det utført arbeid på det elektriske anlegget?
Ja.
Nytt arbeid - 2009 - Faglært - Kommentar: Byttet stigledning inn til huset. Skiftet til nye sikringsskap i alle etasjer med automat sikringer, samt etablert eget skap i kjeller som ikke var tidligere. Alt av strøm i 1 etg er nytt, deler i 2 etg og noe i 3 etg. Men alle skap er som sagt nye. Det ble lagt inn en elbil lader for en del år siden, husker ikke når. Denne har egen kurrs til skapet i kjeller, annet firma enn En elektro. Utført av En Elektro. Dokumentasjon foreligger ikke.
RØR
12. Har det vært feil på utvendige eller innvendige avløpsrør eller vannrør?
Ja.
Kommentar: Noe i 2 etg på badet er det jeg vet om . Tror det også har blitt gjort noe med avløpsrøret ut fra kjeller. Det er en gammel kum i hagen, antar septiktank fra gammel av. Denne er ikke i bruk, men mener å huske at den ble boret gjennom med nytt rør for tilknytting til kommunalt anlegg i gaten. Når dette ble gjort aner jeg ikke dessverre.
13. Er det utført arbeid på utvendige eller innvendige avløpsrør eller vannrør?
Ja.
Nytt arbeid - Årstall 30 + - Faglært - Kommentar: Skiftet avløpsrør fra kjeller til kum i gaten. Vet ikke hvem som har utført. Dokumentasjon foreligger ikke.VENTILASJON OG OPPVARMING
14. Er det eller har det vært nedgravd oljetank på eiendommen?
Ja.
Kommentar: Det er en oljetank som er støpt inn i grunnmuren, denne er ikke byttet, men det ble skåret et hull i denne og denne ble renset og godkjent. Alt dette ble gjort i samme operasjon som da selve fyrkjelen også ble byttet ut til en som går bedre økonomisk og på HVO.
16. Er det utført arbeid på varmeanlegg eller ventilasjonsanlegg?
Ja.
Nytt arbeid - Usikkert årstall - Faglært - Tanken ble renset og fyren ble byttet ut. Vet ikke hvilket firma som utførte jobben. Dokumentasjon foreligger ikke.
Nytt arbeid - Usikkert årstall - Faglært - Kommentar: Det ble skiftet pipeløp på hele peis løpet i huset. Satt inn rør hele veien, nye pipehatter og tilgang til taket ble også utført. Usikker på når, men ikke lenge siden føler jeg. Man kan se det er gjort inngrep i leilighetene ifm med denne jobben. Vet ikke hvilket firma som har utført jobben. Dokumentasjon foreligger ikke.SKJEVHETER OG SPREKKER
17. Er det tegn på setningsskader eller sprekker i for eksempel grunnmur eller fliser?
Ja.
Kommentar: Huset har nok satt som seg som det heter. Det er heller godt ut mot hagen på venstre side. dette er mest merkbart i 3 etg. Ikke sett at dette har endret seg på de 48 årene jeg har bodd der. Men skjevheter i et hus fra 1895 ca har dette. Man kan se synlig sprekk i overgangen i et hjørne på huset, dette i forbindelse med glassverandaen som er bygget inn en gang i tiden.
18. Har det vært feil eller gjort endringer på ildsted eller pipe?
Ja.
Kommentar: Det er byttet pipeløp hele veien, samt nye beslag og tilkomst til taket. Det er montert inn rør hele veien i pipeløpet. Nye pipehatter og tilkomst er etablert også.
SOPP OG SKADEDYR
21. Har det vært mugg, sopp eller råte i boligen eller andre bygninger på eiendommen?
Ja.
Kommentar: I forbindelse med at huset ble malt i 2024 så gikk jeg over og skiftet en del råttent. Det var noe panel på nordsiden av huset som jeg skiftet, samt vannbrett. Også skiftet jeg ut deler av konstruksjonen ved alle møner.PLANER OG GODKJENNINGER
25. Selges eiendommen med utleiedel som leilighet, hybel eller lignende?
Ja.
26. Er utleiedelen godkjent til beboelse av kommunen?
Ja.
ANDRE OPPLYSNINGER
32. Har du andre opplysninger om boligen eller eiendommen utover det du har svart?
Ja.
Kommentar: Dette er en arv til meg om min søster så det er utrolig mye jeg ikke kan svare for dessverre. Det er sikkert gjort ting gjennom tidene som jeg ikke vet om og jeg har heller ingen konkret kunnskap om hvordan tilstanden på huset er i. Jeg har svart så godt jeg kan ut i fra det jeg vet/har hørt av min far. - Kommunale avgifter
Kommunale avgifter utgjør kr. 57 073,- for 2026.
Løpende kostnaderDet må bl.a. påregnes kostnader til eiendomsskatt, kommunale avgifter, husforsikring, innboforsikring, strøm, innvendig vedlikehold, kanalpakke for TV, samt internett. Det kan også påløpe kostnader ifm. privat vei inn til boligen, samt ev. vedlikehold av boligens private stikkledninger til vann og avløp.
EiendomsskattEiendomsskatt utgjør kr. 5591,00- for 2026.
ForsikringBoligen er forsikret.
FormuesverdiPrimær formuesverdi kr. 17 397 994,00.
Sekundær formuesverdi kr. 31 282 849,00.
Gjeldende for ligningsåret 2025.Formuesverdien er beregnet med utgangspunkt i Skatteetatens formueskalkulator, hvor det er lagt til grunn at eierandelen er 100 %.
Årstall angir hvilket ligningsår verdien er knyttet til, og endelig formuesverdi kan avvike. Formuesverdien avhenger blant annet av om boligen benyttes som primær- eller sekundærbolig. Primærbolig verdsettes normalt til en lavere andel av beregnet markedsverdi (om lag 25 %). For primærbolig kan verdsettelsen variere avhengig av boligens verdi og gjeldende regelverk. Sekundærbolig verdsettes til en høyere andel (inntil 100 %). Det er vedtatt endringer i beregningsmodellen for formuesverdi fra skatteåret 2026, og endelig formuesverdi kan bli høyere enn oppgitt.
- Oppvarming
Det er installert en nyere oljefyr, men radiatorer og rørføringer er eldre, ukjent alder. Det er en nyere radiator i stuen i 1. etasje.
Eier informerer om at det ble utført service før fyringssesongen 25/26.Elektriske varmekabler i gulv på baderom i 1. etasje.
Informasjon om strømforbrukSelgers strømforbruk er opplyst til å være ca. 30000 kw/t i året totalt for 1. etasje. Dette inkluderer den leiligheten hvor kjeller også er inkludert. Selger kan ikke svare for de andre enhetene, da han ikke har bodd der.
Strømforbruket vil variere fra husstand til husstand.
EnergimerkingOppvarmingskarakter:Rød
Energikarakter: GSe fullstendig energiattest fra selger som vedlegg til salgsoppgave.
Megler har intet ansvar for informasjon som følger av energiattest. - Beliggenhet
Eiendommen har en ettertraktet beliggenhet på Lilleaker, med gangavstand til alt du trenger i hverdagen.
CC Vest kjøpesenter byr på et bredt utvalg av butikker, kaféer og restauranter, i tillegg til apotek, Vinmonopol, legesenter, treningssenter og en Meny-butikk med ekstra stort sortiment. I nærområdet finner du også Lilleaker senter med blant annet Kiwi, Coop Prix, takeaway-mat, kaffebar, frisør og flere butikker. På Lysaker brygge kan du nyte gode restauranter, handle i lokale butikker eller gjøre dagligvareinnkjøp hos Spar og Joker, sistnevnte med søndagsåpent ved Lysaker stasjon.
For den aktive finnes et rikt fritidstilbud med treningssentre, idrettslag, fotballbane og idrettshall i nærheten. Den idylliske Vækerø park, også kjent som Hydrostranda, byr på vakre grøntområder, benker, brygger og badeplasser. Like ved ligger Sollerudstranda med en stor gressplen perfekt for solfylte dager. Området har flotte tur- og sykkelmuligheter langs Bestumkilen og Frognerkilen inn mot Aker Brygge, eller via Vækerø mot Sandvika. Med kort vei til Sjølyst, Bygdøy og Aker Brygge er dette et område som kombinerer byliv og naturopplevelser på en helt unik måte.
Offentlig transport er lett tilgjengelig med trikk, buss, tog og flytog i umiddelbar nærhet. Fornebubanen, som er planlagt åpnet i 2029, vil ytterligere styrke forbindelsen til Oslos T-banenett med en ny stasjon på Lysaker.
Skolekrets/barnehageSkole
Lilleaker skole (1–7 kl.): ca. 12 min gange (0,9 km)
Bestum skole (1–7 kl.): ca. 16 min gange (1,3 km)
Bjørnsletta skole (1–10 kl.): ca. 24 min gange (1,8 km)
Solli/Sollerstad skole (8–10 kl.): ca. 13 min gange (1,2 km)
Øraker skole (8–10 kl.): ca. 16 min gange (1,2 km)
Ullern videregående skole: ca. 6 min med bil (3,1 km)
Oslo Private Gymnasium: ca. 8 min med bil (6,3 km)Barnehager
Sollerud barnehage (1–5 år): ca. 4 min gange (0,3 km)
Bikuben barnehage (1–5 år): ca. 7 min gange (0,6 km)
Ullern barnehage (1–5 år): ca. 9 min gange (0,7 km) - Regulering
Eiendommen er regulert til bolig m. tilhørende anlegg, reg. best S-4220.
Planen setter blant annet rammer for grad av utnyttelse (maks 24 % BYA), høyder på bebyggelse samt krav til uteoppholdsareal og terrengtilpasning.
Kommunen har igangsatt en revisjon av småhusplanen, som ble vedtatt i bystyret 27. september 2023. Hensikten er å styrke vernet av småhusområdenes grønne preg og å begrense videre fortetting. Endringene kan innebære strengere regler for utnyttelse, terrenginngrep og bevaring av vegetasjon. Inntil planen er endelig avklart, kan det gjelde midlertidige restriksjoner for nye tiltak.
Det er samtidig viktig å understreke at allerede godkjente tiltak med ferdigattest er lovlig etablert og ikke påvirkes av revisjonen. Nye reguleringsplaner har ikke tilbakevirkende kraft, og kommunen kan derfor ikke kreve endringer eller fjerning av tiltak som er lovlig godkjent etter tidligere regelverk. Dette gjelder kun fremtidige muligheter for utbygging eller endringer på eiendommen, som kan bli mer begrenset enn tidligere.Det er samtidig viktig å understreke at allerede godkjente tiltak med ferdigattest er lovlig etablert og ikke påvirkes av revisjonen. Nye reguleringsplaner har ikke tilbakevirkende kraft, og kommunen kan derfor ikke kreve endringer eller fjerning av tiltak som er lovlig godkjent etter tidligere regelverk. Dette gjelder kun fremtidige muligheter for utbygging eller endringer på eiendommen, som kan bli mer begrenset enn tidligere.
Plansaker i området:
- Saksnr. 201804032. Saken gjelder Lilleakervn. 16 m.fl. Fornyelse av område-Lilleakerbyen.
- Saksnr. 201805937. Saken gjelder Lilleakerveien 47 10/299 Boliger.
- Saksnr. 201704273. Saken gjelder Lysaker kollektivknutepunkt.
Byggesaker i området:
- Saksnr. 202521309. Saken gjelder Bestumveien 91 - oppføring av enebolig.
De nevnte plan- og byggesakene representerer kun et utvalg av forhold som kan være av betydning for kjøper. Oversikten er ikke uttømmende, og kjøper oppfordres til selv å gjøre nærmere undersøkelser. Selger og megler påtar seg intet ansvar for eventuelle forhold som ikke fremgår av denne oversikten. Utfyllende informasjon om pågående plansaker og arbeider i området er tilgjengelig via Oslo kommunes planinnsyn:
https://www.oslo.kommune.no/plan-bygg-og-eiendom/ArealbekreftelseArealbekreftelse fra kommunen følger vedlagt.
Konsesjon / Odel / BopliktDet er ingen konsesjon, odel eller boplikt knyttet til salget av denne eiendommen.
Ferdigattest / BrukstillatelseFølgende foreligger:
- Bestumveien 95 - Rehabilitering av skorstein - Ferdigattest - 2020
- Bestumveien 95 - Innv. forandr. - Exdok (uattestert) - 1922
- Bestumveien 95 - Innv. forandr. - Exdok (uattestert) - 1921
- Bestumveien 95 - Innr. våningshus m.m - Exdok (attestert) - 1905
Ferdigattest og ekspedisjondokument forklart:
Et ekspedisjonsdokument er en byggemelding/søknad. Det var ikke vanlig å utstede ferdigattest for tiltak som ble bygget/opprettet før 40-tallet. For slike tiltak foreligger det normalt et ekspedisjonsdokument.Ferdigattest er en bekreftelse fra bygningsmyndighetene på at et søknadspliktig tiltak er ferdigstilt. At ferdigattest foreligger innebærer imidlertid ikke noen garanti for at det ikke senere er utført arbeider på eiendommen uten byggemelding eller godkjenning.
Byggetegninger:
1. etasje
Det foreligger tegninger fra 1904, samt tegninger fra 1922 i forbindelse med innvendige arbeider. Det fremgår ikke konkret hvilke arbeider som ble utført, men basert på tegningene kan det antas at det kan gjelde endringer knyttet til innvendig trappeløsning, uten at dette kan fastslås med sikkerhet. Tegningen fra 1904 viser hovedsakelig rominndeling uten nærmere spesifikasjon, mens tegningen fra 1922 inneholder benevnelser for de enkelte rom.Dagens planløsning er delvis i samsvar med originale tegninger, med unntak av at det opprinnelige kjøkkenet er delt opp til kjøkken og soverom vegg-i-vegg, samt eget trapperom mot baktrappen . I tillegg er det angitt “veranda” ytterst mot stuen, som ikke er der p.d.d.
Det er i tillegg etablert en terrasse rundt trapp ned til hagen. Megler har ikke lyktes i å innhente dokumentasjon på tiltaket i kommunens saksinnsyn. Det kan ikke utelukkes at tiltaket er søknadspliktig, og det kan på generelt grunnlag bli stilt krav fra kommunen om søknad, retting eller riving. Alt ansvar, herunder ansvar for eventuell søknad, godkjenning og tilhørende kostnader, overtas av kjøper.2. etasje
Megler har ikke lykkes i å tyde tegningen fra 2. etasjen (1904-tegningene), men takstmannen opplyser om at det er etablert et hobbyrom/bod innenfor det ene store soverommet.3. etasje
Det er etablert bad og WC etter tegningene fra 1904. For dette foreligger det et ekspedisjonsdokument fra 1936. For øvrig er opprinnelig kott delt opp i to separate boder (bod og matbod). Kjøkkenet er også endret ved at det er etablert vegg mellom kjøkken og spisestue.Det foreligger ikke tegninger av kjelleren.
Vei, vann og avløpVei: Kommunal vei.
Vann og avløp: Offentlig tilknyttet via private stikkledninger.Tinglyste rettigheter og heftelserPå eiendommen kan det være tinglyst erklæringer/avtaler som for eksempel rett til kommunen til å anlegge vann- og kloakkledninger inkl. reparasjon av disse, bestemmelser om bebyggelsen, gjerder, vei og adkomstrettigheter. Disse erklæringene/avtalene vil følge eiendommen ved salg, og kan ikke slettes.
På eiendommen er det tinglyst følgende heftelser og rettigheter som følger eiendommens matrikkel ved overskjøting til ny hjemmelshaver:
Dnr. 81, tgl. 16.12.1898 - Erklæring/avtale
Vedtak av visse vilkår vedr. utskillelse/bebyggelse
av denne eiendom
Med flere bestemmelser
Bestemmelse om generende virksomhet
Bestemmelse om benyttelseDnr. 900120, tgl. 03.11.1905 - Best. om vann/kloakkledn.
Med flere bestemmelserDnr. 91, tgl. 21.04.1911 - Bestemmelse om veg
Bestemmelse om gjerde
GJELDER DENNE REGISTERENHETEN MED FLEREDnr. 77, tgl. 01.03.1912 - Bestemmelse om bebyggelse
Med flere bestemmelserDnr. 229, tgl. 15.10.1915 - Erklæring/avtale
VEDR. TRÆR M.V.Dnr. 7095, tgl. 25.06.1958 - Erklæring/avtale
Bestemmelse om kloakkledningDnr. 4695, tgl. 20.04.1963 - Erklæring/avtale
VEDR. HOBBYROM I KJELLER
Kan ikke slettes uten samtykke fra bygningsrådetDnr. 5836, tgl. 15.05.1963 - Erklæring/avtale
Bestemmelse om kloakkledning
Kan ikke slettes uten samtykke fra kommunenDnr. 5837, tgl. 15.05.1963 - Best. om vann/kloakkledn.
Kan ikke slettes uten samtykke fra kommunenDnr. 7755, tgl. 24.06.1963 - Erklæring/avtale
Bestemmelse om kloakkledning
Bestemmelse om vannledning
Med flere bestemmelser
GJELDER DENNE REGISTERENHETEN MED FLEREDnr. 1710, tgl. 04.02.1966 - Erklæring/avtale
VEDR. HOBYROM M.V.
Kan ikke slettes uten samtykke fra bygningsrådetDnr. 3255, tgl. 08.03.1966 - Erklæring/avtale
Vedtak av visse vilkår vedr. utskillelse/bebyggelse
av denne eiendom
Med flere bestemmelserDnr. 4552, tgl. 04.04.1966 - Best. om vann/kloakkledn.
Kan ikke slettes uten samtykke fra kommunenDnr. 6255, tgl. 10.05.1966 - Erklæring/avtale
Bestemmelse om kloakkledning
Kan ikke slettes uten samtykke fra kommunenDnr. 6331, tgl. 11.05.1966 - Erklæring/avtale
Bestemmelse om kloakkledning
Kan ikke slettes uten samtykke fra kommunenDnr. 919817, tgl. 30.04.1963 - Sammenslått med denne matrikkelenhet:
GNR.9 BNR.83.Dnr. 924348, tgl. 06.02.1974 - Sammenslått med denne matrikkelenhet:
GNR.9 BNR.311.Dnr. 900398, tgl. 05.08.1898 - Registrering av grunn
Registrering av grunnDnr. 6113, tgl. 21.05.1963 - Registrering av grunn
Registrering av grunnDnr. 6114, tgl. 21.05.1963 - Registrering av grunn
Registrering av grunnDnr. 6859, tgl. 24.05.1966 - Registrering av grunn
Registrering av grunnKommentar:
Servitutten fra 20.04.1963 og 04.02.1966 bemerker at kjellerrommet ikke er godkjent til varig opphold, og kan ikke brykes som f.eks. soverom eller utleiedel.Det foreligger tinglyste bestemmelser knyttet til blant annet vei, vann og avløp. Det kan ikke utelukkes at eier kan bli pålagt å bidra til opparbeidelse, vedlikehold eller eventuell utvidelse av vei i tilknytning til eiendommen dersom dette kreves av offentlig myndighet. I den forbindelse kan det også bli aktuelt å avstå grunn til veiformål, i samsvar med gjeldende regelverk.
Videre kan det foreligge krav om etablering eller tilpasning av vann- og avløpsanlegg, herunder løsninger for overvannshåndtering. Bestemmelser knyttet til vann og avløp anses i hovedsak å gjenspeile forhold som fremgår av eldre servitutter, og er tatt med av hensyn til opplysningsplikt, selv om eiendommen i dag har godkjente løsninger for vann og avløp.
Det foreligger også bestemmelser som kan innebære plikt til oppsetting av gjerde i henhold til gjeldende regelverk.
Servitutter vedrørende kloakkledning er ikke innhentet.
Følgende servitutter fremgår av gammel grunnbok: nr. 81 (1898), nr. 91 (1911) og nr. 229 (1915). Dokumentene er utformet i eldre håndskrift og har ikke latt seg tyde av megler. Kopi av servituttene kan oversendes ved forespørsel. Interessenter oppfordres til å gjennomgå disse, eventuelt med bistand fra fagkyndig.
LegalpantKommunen har legalpant som sikkerhet for betaling av kommunale avgifter og eventuell eiendomsskatt.
Legalpant er pant som ikke kommer frem av grunnboksutskriften, og har bedre prioritet enn for eksempel lån til bank som er tinglyst på eiendommen. - Overtagelse
Overtagelse skjer etter avtale med selger. Før boligen overleveres kjøper, skal fullt oppgjør og omkostninger være mottatt på meglers klientkont.
BoligselgerforsikringSelger har tegnet boligselgerforsikring.
BoligkjøperpakkeSammen med Gjensidige har vi skreddersydd et gunstig forsikringskonsept for deg som kjøper bolig. Kjøpere (ikke juridiske personer) har anledning til å tegne Boligkjøperpakken.
Pakken inkluderer bl.a. husforsikring, innboforsikring Pluss, dobbel rentedekning, flytteforsikring og boligkjøperforsikring som gir deg juridisk bistand dersom du ønsker å reklamere på boligkjøpet. Kjøpere (ikke juridiske personer) kan også velge å kun tegne boligkjøperforsikring.
Boligkjøperpakken/Boligkjøperforsikring må tegnes senest i forbindelse med kontraktsmøtet. Produktark for Boligkjøperpakken og Boligkjøperforsikring ligger vedlagt i salgsoppgaven. Ta kontakt med megler for ytterligere informasjon.
Løsøre og tilbehørTa kontakt med megler dersom du er usikker på om noe følger eller ikke.
Det gjøres spesielt oppmerksom på at boligens tilbehør og løsøre ikke medfølger handelen med mindre dette fremkommer av nærværende prospekt. Med mindre annet er spesifisert i salgsoppgaven gjelder NEFs normgivende liste over løsøre og tilbehør. Løsøre og tilbehør som medfølger overdras uten noen form for garantier, foruten eventuell gjenværende leverandørgaranti.DødsboEiendommen selges som et dødsbo og arvingene har ikke bebodd hele eiendommen. Arvingene har følgelig begrenset kunnskap om boligens tilstand og interessenter oppfordres til å undersøke eiendommen grundig, gjerne sammen fakkyndig.
Det gjøres oppmerksom på at selger ikke har kjennskap til hvor mange nøkler som er utstedt. Det kan derfor være nøkler på avveie og kjøper anbefales på generelt grunnlag å skifte lås, eventuelt supplere med ytterligere nøkler for egen regning.
- Budgivning
Alle bud skal inngis skriftlig til megler, som formidler disse videre til selger. Kravet til skriftlighet gjelder også budforhøyelser og motbud, aksept eller avslag fra selger. Budgivere som byr sammen er selv ansvarlige for interne avklaringer og samtykke knyttet til budgivningen.
Bud kan legges inn på eiendommens finn-annonse ved å trykke på knappen «gi bud» eller via vår hjemmeside. Ved elektronisk budgivning legges bud inn ved å benytte BankID. Bud kan også inngis på budskjema vedlagt i salgsoppgaven. Før megler formidler bud til selger, skal megler innhente gyldig legitimasjon og signatur fra budgiver. Kravet til legitimasjon og signatur er oppfylt for budgivere som benytter Bank-ID og vi oppfordrer derfor alle til å gi bud elektronisk ved å benytte GI BUD knappen på eiendommens hjemmeside på www.tinholt.no. Eventuelle forhøyelser kan sendes ved å svare direkte på mottatt sms fra meglers system, til megler. Alle budforhøyelser skal bekreftes av megler.
For at budene skal kunne bli behandlet og videreformidlet skriftlig til alle involverte parter, må alle bud ha en tilstrekkelig lang akseptfrist, jf. eiendomsmeglingsforskriften § 6-3. Selger må også skriftlig akseptere budet før aksept kan formidles til budgiver.
Akseptfrist på alle bud skal være minimum 30 minutter, og budforhøyelser må skje i god tid før fristens utløp. Bud som ikke er skriftlig, eller som har kortere akseptfrist enn til kl. 12.00 dagen etter siste annonserte visning, vil ikke bli formidlet til selger. Megler skal så snart som mulig bekrefte skriftlig overfor budgivere at budene deres er mottatt. Selger står fritt til å akseptere eller forkaste et hvert bud og er således ikke forpliktet til å akseptere det høyeste budet på eiendommen.
Eiendomsmegler har ikke lov til å formidle hemmelige bud eller bud med forbehold som hindrer megler i å formidle budet til andre enn selger, jf eml 6-8 (3). Slike bud vil derfor ikke bli formidlet til selger. Eiendomsmegler er iht eml § 6-8(6) pålagt å gjennomføre kontroll av budgivernes finansiering. Dersom det ikke er mulig for megler å gjennomføre dette før aksept av bud plikter megler å advare selger om risiko knyttet til dette.
Etter at eiendommen er solgt vil kjøper og selger få tilsendt budjournal. Øvrige budgivere kan få utlevert kopi av budjournalen i anonymisert form. Det gjøres oppmerksom på at budgiver også vil være den som vil stå som kjøper av eiendommen. Dersom man etter at bud er akseptert ønsker å endre hvem som skal stå som eier, forutsetter dette at selger godkjenner en slik endring. Alle involverte parter skal signere kjøpekontrakt og er solidarisk ansvarlig for kjøpet frem til oppgjør er gjennomført.
For mer informasjon om budgivningsprosessen, se «Forbrukerinformasjon om budgivning», som er vedlagt salgsoppgaven, eller ta kontakt med megler.
SalgsbetingelserEiendommen skal overleveres kjøper i tråd med det som er avtalt. Det er viktig at kjøper setter seg grundig inn i alle salgsdokumentene. Salgsoppgaven er basert på de opplysningene selger har gitt til megler, den bygningssakkyndiges tilstandsrapport, samt opplysninger innhentet fra kommunen, Kartverket og andre tilgjengelige kilder.
Det er forventet at kjøper setter seg grundig inn i alle salgsdokumentene, herunder salgsoppgave, tilstandsrapport og selgers egenerklæring. Kjøper anses kjent med forhold som er tydelig beskrevet i salgsdokumentene. Forhold som er beskrevet i salgsdokumentene kan ikke påberopes som mangler. Dette gjelder uavhengig av om kjøper har lest dokumentene.
Alle interessenter oppfordres til å undersøke eiendommen nøye, gjerne sammen med fagkyndig før bud inngis. Kjøper som velger å kjøpe usett kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe han burde blitt kjent med ved undersøkelsen. Det kan være avvik fra dagens rombruk/rombenevnelser sammenlignet med det som er byggemeldt/godkjent.
Dersom det er behov for avklaringer, anbefaler vi at kjøper rådfører seg med eiendomsmegler eller en bygningssakyndig før det legges inn bud.
På grunn av ulike avtalevilkår kan selger vurdere bud fra en som ikke er forbruker, ulikt fra en forbrukers bud. Dersom kjøper ikke er forbruker, er selger sitt mulige mangelsansvar begrenset fordi eiendommen selges “som den er”. Selger kan ikke ta «som den er» forbehold ovenfor en forbrukerkjøper. Selv et lavere bud fra en som ikke er forbruker kan foretrekkes fordi begrensningen i mulig mangelsansvar kan ha egenverdi for selger. Selger står fritt til å forkaste eller akseptere ethvert bud, og er for eksempel ikke forpliktet til å akseptere høyeste bud.
Lov om avhending av fast eigedom (avhendingslova)
Frivillig salg av fast eiendom reguleres av Lov om avhending av fast eiendom av 3. juli 1992 nr. 93.Lov om avhending av fast eigedom (avhendingslova)Frivillig salg av fast eiendom reguleres av Lov om avhending av fast eiendom av 3. juli 1992 nr. 93.
Forbrukerkjøp/avtalevilkårMed forbrukerkjøp menes kjøp av eiendom når kjøperen er en fysisk person som ikke hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet.
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen, eller det foreligger brudd på bestemmelsene i avhendingsloven §§ 3-2 til 3-8. Hvis eiendommen ikke er i samsvar med det kjøperen må kunne forvente ut ifra alder, type og synlig tilstand, kan det være grunnlag for mangelskrav. Det samme gjelder hvis det er holdt tilbake eller gitt uriktige opplysninger om eiendommen. Dette gjelder likevel bare dersom man kan gå ut ifra at det virket inn på avtalen at opplysningen ikke ble gitt eller at feil uriktige opplysninger ikke blir rettet i tide på en tydelig måte.
En bolig som har blitt brukt i en viss tid, har vanligvis blitt utsatt for slitasje og skader kan ha oppstått. Slik bruksslitasje må kjøper regne med og det kan avdekkes enkelte forhold etter overtakelse som nødvendiggjør utbedringer. Normal slitasje og skader som nødvendiggjør utbedring, er innenfor hva kjøper må forvente og vil ikke utgjøre en mangel.
Boligen kan ha en mangel etter avhendingsloven § 3-3 dersom det er avvik mellom opplyst og faktisk innvendig areal, forutsatt at avviket er på 2% eller mer og minimum 1 kvm.
Ved beregning av et eventuelt prisavslag eller erstatning må kjøper selv dekke tap/kostnader opptil et beløp på kr 10.000 (egenandel).
Profesjonell (næringsdrivende) avtalevilkårHvis kjøper er en juridisk person, eller en fysisk person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet, vil kjøpet ikke anses som et forbrukerkjøp.
Dersom kjøper ikke er forbruker selges eiendommen «som den er», og selgers ansvar er da begrenset jf. avhl. § 3-9, 2. pktm. Informasjon om kjøpers undersøkelsesplikt, herunder oppfordringen om å undersøke eiendommen nøye, gjelder også for kjøpere som ikke anses som forbrukere.
Lov om hvitvaskingEiendomsmeglingsforetak plikter etter lov om hvitvasking å gjennomføre kontrollhandlinger knyttet til kjøper og selgers identitet og forhold knyttet til gjennomføringen av handelen. Dette omfatter også opplysninger om kundeforholdets formål og tilsikrede art. For kjøper må kontroll av legitimasjon skje senest ved inngåelse av kontrakt. Signering med bankID er regnet som gyldig legitimasjonskontroll.
Ved oppdrag hvor juridiske personer (selskap) er part må eiendomsmegler også gjennomføre kontroll av hvilke fysiske personer som kontrollerer selskapet (reelle rettighetshavere). Dersom megler ikke klarer å gjennomføre pålagte kundetiltak må megler avvise kunden og oppdraget. Megler har også plikt å melde forhold som ikke er avklart og fremstår som mistenkelige til Økokrim. Megler kan også i enkelte tilfeller ha plikt til å stanse gjennomføringen av handelen.
BetalingsbetingelserOppgjør skal betales i en samlet innbetaling fra norsk bank. Betaling fra utlandet tillates kun i unntakstilfeller og dersom det er avklart med megler i anledning avtaleinngåelse (budaksept).
FinansieringVi har løpende kontakt med finansinstitusjoner som kan tilby lån med konkurransedyktige betingelser. Hvis ønskelig formidler vi gjerne kontakt.
KjøpekontraktKjøper og selger er forpliktet til å undertegne standard kjøpekontrakt utarbeidet av Tinholt i forbindelse med eiendomstransaksjonen. Eiendomsmegler sin standardkontrakt inneholder bl.a. bestemmelser om at dersom det foreligger vesentlig mislighold, har selger rett til å heve etter 30 dager fra avtalt betalingstid. Kjøper aksepterer dette som bindende for seg. Det forutsettes at hjemmel til eiendommen overføres til kjøper. Dersom dette ikke er ønskelig må det tas forbehold i budet. Kjøpekontrakt kan besiktiges hos eiendomsmegler før bud inngis. Kontakt eiendomsmegler for spørsmål.
PersonopplysningslovenPersonopplysninger blir behandlet i samsvar med personopplysningsloven.
- Meglers vederlag / Utlegg
Følgende er avtalt om meglers vederlag, og skal betales av selger:
Provisjon 0,900 % av salgssummen inkl. mva (minimum 100 000 inkl. mva)
Tilrettelegging : 15 500,00
Tinholt Markedspakke: 26 900,00
Oppgjørshonorar: 7 900,00
Visninger/overtagelse pr stk. : 3 500,00
Utsatt betaling (valgfritt*): 4 900,00Dersom handel ikke kommer i stand eller oppdraget sies opp, har oppdragstaker krav på rimelig vederlag for medgått tid/utført arbeid og avtalte utgifter (utgifter til påløpte visninger, innhenting av opplysninger, markedspakke og tilrettelegging), samt eventuelle utlegg. Alle priser er inkl. mva.
Meglerforetaket mottar betaling for tilleggstjenester som tilbys i sammenheng med eiendomshandelen. Dette gjelder blant annet strømleverandører, boligkjøperprodukter, boligalarm o.l.)
Vedlegg til salgsoppgavenVedleggene er en del av den komplette salgsoppgaven. Det er viktig at interessenter setter seg godt inn i vedleggene og kontakter megler med eventuelle spørsmål før bud inngis.
MeglerAnsvarlig megler er:
Malin Anker Larsen
Partner/Eiendomsmegler.
+47 48 18 18 76 / [email protected].Megler 2Terje Tinholt
Partner/Eiendomsmegler MNEF.
+47 97 60 08 00 / [email protected].MeglerforetaketTinholt Eiendomsmegling AS.
Org. nr. 928 582 906.
Bygdøy Allé 60
0265 Oslo.