Holmboes gate 6 B

Eksklusiv penthouse hjørneleilighet på 230 m² | Heis direkte inn i leil. |2 garasjeplasser | 77 m² terrasser | 2 peiser

Prisantydning

25 500 000,-

Omkostninger

639 860,-

Fellesgjeld

51 021,-

Totalpris

26 190 881,-

Eiendomstype

Leilighet

Eieform

Eierseksjon

Byggeår

1997

Soverom

3

Bad

2

Internt brukseareal

225 m²

Eksternt bruksareal

5 m²

Tomtetype

Eiet

Energimerking

D

Egenskaper

• Sentralt
• Moderne
• Utsikt
• Rolig
• Turterreng

Fasiliteter

• Balkong / terrasse
• Lademulighet
• Heis
• Peis / ildsted
• Garasje / parkering
• Parkett

Beskrivelse

Visninger

• Lørdag 30. mai kl. 14:00 - 15:00

Informasjon

• Nøkkelinformasjon
  Oppdragsnummer

  201260038.

  Adresse og matrikkel

  Holmboes gate 6 B.
  gnr. 214, bnr. 112, snr. 57 og gnr. 214, bnr. 112, snr. 1, ideell andel 1/24 i Oslo.

  Eier

  Otto Wentzel og Unni Wentzel.

  Etasje

  6. etasje.

  Byggeår

  1997.

  Tomt

  Eiet felles tomt på 1671 m².

  Parkering/garasje

  Leiligheten disponerer to parkeringsplasser i felles garasjeanlegg. Den ene parkeringsplassen er utstyrt med elbillader montert i 2020. Det er mulighet for montering av lader på den andre plassen også.

  Garasjeplassene er tinglyst på egen matrikkel (gnr. 214, bnr. 112, snr. 1) med samlet ideell andel 2/48.

  Parkeringsplassene kan fritt leies ut etter godkjenning fra styret.

  Beregnet totalkostnad

  Prisantydning kr 25 500 000,-
  Andel fellesgjeld kr 51 020,-

  I tillegg til prisantydning og ev. fellesgjeld, påløper følgende omkostninger:
  
  638 770,00,- (Dokumentavgift)
  
  545,00,- (Tingl.gebyr skjøte)
  
  545,00,- (Tingl.gebyr pantedokument)
  
  9 950,00,- (Boligkjøperpakken Gjensidige)
  
  _______________________________________________________
  Totalpris inkl. omkostninger og fellesgjeld kr 26 200 830,-

  Det ovenstående forutsetter at eiendommen selges til prisantydning og at det kun tinglyses ett pantedokument. Det tas forbehold om endringer i offentlige gebyr.

• Arealer
  Boligens areal

  BRA-i: 225 m²
  BRA-e: 5 m²
  TBA: 77 m²

  6.etasje:
  Internt bruksareal: 225 m²
  Følgende rom er oppgitt som BRA-i: entré, hall/gang, stue, spisestue, TV-stue, kjøkken med adkomst til innvendig bod og kjølerom, to bad, vaskerom, tre soverom og omkledningsrom.

  Totalt er det terrasser på til sammen 77 m².

  Utebod er ikke måleverdig på grunn av lav takhøyde iht. retningslinjer for arealmåling NS 3940. Gulvareal (GUA) er oppmålt til ca. 2 m².

  Leiligheten disponerer en bod i kjeller på ca. 5 m².

  Dagens plantegning stemmer delvis overens med byggemeldte tegninger. Det er i senere tid oppført en utebod på terrassen. Uteboden er ikke byggemeldt. Kjøper bærer selv risikoen for fremtidig bruk av rommene og for eventuelle pålegg fra det offentlige.

• Om boligen
  Innhold

  Leiligheten ligger i byggets 6. etasje og består av entré, hall/gang, stue, spisestue, TV-stue, kjøkken med adkomst til innvendig bod og kjølerom, to bad, vaskerom, tre soverom og omkledningsrom. Store deler av boligen omkranses av en takterrasse med et generøst uteareal på 60 m². Videre er det adkomst til en takterrasse på 13 m² fra hall og ett soverom samt en balkong på 4 m² med adkomst fra spisestuen.

  På takterrassen er det oppført en utebod med gulvareal på 2 m². Leiligheten disponerer i tillegg en ekstern bod i kjeller på 5 m².

  Påkostninger

  2022:

  • Oppgradert elektrisk anlegg samt. nye downlights og wall-lights.
  • Elektrisk solskjerming for hjørnevinduene i stue og TV-stue (elektriske screens)

  
  

  2020:

  • Ny og påkostet kjøkkeninnredning, samt marmorfliser med varme i gulvet.
  • Montert el bil lader på en plass i garasjeanlegg.
  • Ny parkett i trappeløp og ny parkett i soverom og omkledningsrom.
  • Helsparklet og malt alle vegger, tak, vinduer etc.
  • Plassbygde garderobeskap i omkledningsrom og et soverom.
  • Innvendig solskjerming i form av spesiallagde rullgardiner, plisségardiner, o.l. i flere rom

  Kjøkken

  Lekkert kjøkken fra kvalitetsleverandøren HTH. Innredningen er fra 2020 og har glatte fronter i mørk grå utførelse, kombinert med benkeplate i steinkompositt og underlimt kum i rustfritt stål. Kjøkkenet har rikelig med skap- og benkeplass, som gir gode arbeidsforhold ved matlaging. Hvitevarene fra Miele er sømløst integrert i innredningen og består av stekeovn, kombiovn, oppvaskmaskin og kjøleskap. Planlimt platetopp fra kvalitetsmerket BORA med integrert ventilasjon/vifte. Det er italienske marmorfliser som backsplash og marmorfliser i eksklusiv størrelse (90x90) cm med varmekabler i gulv.

  Kjøkkenet er videre utstyrt med automatisk vannstopper og komfyrvakt. Fra kjøkkenet er det adkomst til spiskammer med videre tilgang til kjølerom, en praktisk løsning særlig godt egnet for barnefamilier.

  Bad

  Bad I:
  Fra hallen er det adkomst til et flislagt bad fra byggeår (1997). Badet er innredet med servant, tilhørende underskap, speil, toalett og dusj med faste felt og skyvedør. Det er varmekabler i gulv.

  Bad II:
  Tidløst bad fra 1997. Badet har en romslig utforming og er innredet med benkeskap med profilerte fronter langs den ene veggen. To servanter i helstøpt plate gir gode benkeflater. Videre er badet utstyrt med speil med sidebelysning, vegghengt toalett, dusj og badekar. Det er varmekabler i gulvet, og himlingen er nedsenket med downlights som gir jevn belysning.

  Vaskerom:
  Praktisk, separat vaskerom innredet med benkeskap, veggskap og høyskap som gir gode oppbevaringsmuligheter. Benkeplaten gir hensiktsmessige arbeidsflater til både bretting og sortering av klær. Det er opplegg og plass til vaskemaskin og tørketrommel, samt plass til skittentøyskurv. Rommet er videre utstyrt med skyllekum i rustfritt stål. Overflatene består av malt glassfiberstrie på vegger, og gulvet er belagt med vinylbelegg med oppbrett.
  Det er benyttet fuktindikator rundt sluket, og det er registrert indikasjoner på fukt utover normale verdier. Tiltak må påregnes.

  Varmtvannstank

  Felles varmtvann.

  Overflater

  Gulv:

  • Ny parkett i trappeløp og ny parkett i soverom og omkledningsrom fra 2020.
  • Italienske marmorfliser i eksklusiv størrelse (90x90) cm med varmekabler på kjøkken
  • Trestavs parkett for øvrig

  
  

  Vegger:

  • Sparklet og malte overflater på plater/murpuss.

  
  

  Himling:

  • Sparklet og malte plater.
  • Himlingshøyde ca. 2,57 m målt i stue.

  
  

  Vegger, himlinger og vinduer ble helsparklet og malt i 2020.

  Garderober

  • Plassbygde garderobeskap med glatte fronter i omkledningsrom fra 2020.
  • Plassbygd skyvedørsgarderobe med glatte fronter i ett soverom fra 2020.
  • Garderobeløsning med stang og hyller i hall.

  Balkong/terrasse

  Terrassen omkranser store deler av leiligheten og utgjør et sjeldent generøst uteareal på hele 60 m². Videre har du en ytterligere takterrasse på 13 m² og en balkong på 4 m². Med beliggenhet i byggets 6. etasje får uteplassene et åpent utsyn over nærområdet, med gode sol- og lysforhold gjennom dagen. Terrassene fungerer som en naturlig forlengelse av boligen i sommerhalvåret. Det er god plass til både utemøblement, spisegruppe og beplantning, med flere soner som enkelt kan innredes etter behov. Uteplassene er belagt med terrassebord på oppforet bjelkelag kombinert med rekkverk i metall. Det er montert elektriske markiser.

  Dører

  Ytterdører:

  • Entrédør i brannklasse B-30 med 40 desibel lydmotstand.
  • Balkongdør og terrassedører med tolags isolerglass, fra byggeår.

  
  

  Innvendige dører:

  • 3 vakre fløydører designet av Billedkunstneren Guttorm Guttormsgaard. 
  • Spesialbestilte, profilerte dører for øvrig.

  Elektrisk anlegg

  Det elektriske anlegget ligger i hovedsak skjult i konstruksjonen. Sikringstavle med jordfeilautomater, montert i hall.

  Følgende spørsmål er stilt eier:
  - Når ble anlegget sist rehabilitert eller installert? Byggeår, betydelige oppgraderinger utført i 2022, inkludert nye downlights og wall-lights.
  - Løses sikringene ofte ut? Nei.
  - Har det vært brann, branntilløp eller varmgang i anlegget? Nei.
  - Er det kursfortegnelse, og er antall sikringer i samsvar med denne? Ja.
  - Når ble det sist gjennomført el-tilsyn i boligen? 2016.

  Samsvarserklæringer datert 2013, 2017 og 2022 foreligger.

  Vinduer

  Vinduer med tolags isolerglass, fra byggeår.

• Teknisk standard
  Tilstandsgrad

  I forbindelse med salget er følgende tilstandsgrader markert i tilstandsrapporten:
  TG3 (Store eller alvorlige avvik) - 1 stykk.
  TG2 (Avvik som kan kreve tiltak) - 15 stykk.

  Følgende har fått TG3 (Store eller alvorlige avvik):
  Våtromsgulv (Vaskerom / 6. etasje): Fuktindikator er benyttet rundt sluket og det er påvist indikasjoner på fukt utover vanlige verdier, det kan skyldes lekkasje/utettheter rundt sluk eller i grenrøret fra vaskemaskin og skyllekum. Tiltak må påregnes. Nevnte forhold medfører økt risiko for lekkasjer som kan føre til fuktproblematikk i konstruksjonen. TG: 3 Utbedringskostnad: kr. 50 000-100 000,-.

  Følgende har fått TG2 (Avvik som kan kreve tiltak):
  Våtromsgulv (Bad I / 6. etasje): Sprekker i to fliser i dusjsone. Tg 2 er gitt på grunn av alder sett i forhold til forventet levetid på vanntett sjikt. Dette medfører en økt risiko for lekkasjer som kan gi fuktskader i konstruksjonen.

  Våtromsvegger (Bad I / 6. etasje): Vegger i våtrom skal ha vanntett sjikt (membran) i våte soner. Denne typen konstruksjon har i følge Sintef Byggforsk normalt levetid på ca. 15-20 år og tilstandsvurdering er derfor basert på alder, da konstruksjonen har oppnådd mer enn halvparten av forventet levetid. Dette medfører en økt risiko for lekkasjer.

  Fast inventar, generelt (Bad I / 6. etasje): Tilstandsgrad 2 er gitt på grunn av alder og normal bruksslitasje.

  Utstyr for sanitærinstallasjoner (Bad I / 6. etasje): Tg 2 er gitt på grunn av alder i forhold til forventet levetid og bruksslitasje.

  Våtromsgulv (Bad II / 6. etasje): Misfarging av flisfuger og ufagmessig utførelse av silikonfuge i dusjsone. Tg 2 er gitt på grunn av alder sett i forhold til forventet levetid på vanntett sjikt. Dette medfører en økt risiko for lekkasjer som kan gi fuktskader i konstruksjonen.

  Våtromsvegger (Bad II / 6. etasje): Vegger i våtrom skal ha vanntett sjikt (membran) i våte soner. Denne typen konstruksjon har i følge Sintef Byggforsk normalt levetid på ca. 15-20 år og tilstandsvurdering er derfor basert på alder, da konstruksjonen har oppnådd mer enn halvparten av forventet levetid. Dette medfører en økt risiko for lekkasjer.

  Fast inventar, generelt (Bad II / 6. etasje): Tilstandsgrad 2 er gitt på grunn av alder og normal bruksslitasje.

  Utstyr for sanitærinstallasjoner (Bad II / 6. etasje): Tg 2 er gitt på grunn av alder i forhold til forventet levetid og bruksslitasje.

  Utstyr for sanitærinstallasjoner (Vaskerom / 6. etasje): Tg 2 er gitt på grunn av alder i forhold til forventet levetid og bruksslitasje.

  Vinduer: Vinduer er av eldre dato og det må på generelt grunnlag påregnes høyere varmetap og lavere isolasjonsevne. TG 2 er gitt på grunn av alder iht. forventet levetid og normal bruksslitasje.

  Ytterdører: Dørene er av noe eldre dato og det må derfor påregnes slitasje og noe redusert funksjon i forbindelse med varmetap.
  

  Etasjeskiller: Forskjellen mellom høyeste og laveste punkt er målt til ca. 20-25 mm i nevnte rom. TG 2 er gitt iht. toleransekrav i NS3600, som angir skjevheter mellom 15-30 på hele gulvets lengde skal ha tilstandsgrad 2. Konsekvensen er at gulvet kan ha merkbar skjevhet.

  Balkonger, terrasser, ol: Tilstandsgrad 2 er gitt på grunn av alder ifht. forventet levetid på vanntett sjikt og normal slitasje.

  Ledningsnett for sanitærinstallasjoner: Vanntrykk og funksjon på avløp er undersøkt og funnet ok. I henhold til Sintef Byggforsk har kobberrør til innvendig bruk i bolig en anbefalt brukstid på 40 - og 50 år avhengig av type rør. Teknisk levetid er 25-100 år avhengig av påvirkende faktorer. Røropplegget har i dette tilfellet oversteget mer enn halvparten av anbefalt brukstid og derfor gitt tg 2. Forholdet kan gi forhøyet risiko for vannlekkasjer.

  Ventilasjon: Boligen ble opprinnelig bygget med avtrekk i kjøkken, bad og vaskerom. I dette tilfellet er det ikke lenger avtrekksventil i kjøkkenet. Dette kan gi noe redusert luftsirkulasjon i boligen. Referansenivå på luftbehandling er satt til byggeår.

  Byggemåte

  Utvendige bygningsdeler:
  - Grunnmur i betong.
  - Yttervegger i stål, betong- og trekonstruksjon kledd med malt trepanel og forblendet med teglstein.
  - Yttertak i flatt oppforet betongdekke tekket med takpapp/folie.

  Innvendige bygningsdeler:
  - Felles trapper i betong.
  - Etasjeskiller i betong.
  - Dørcalling.
  - Bygningen har personheis.

  Selgers egenerklæringsskjema

  Selger har kommentert på følgende spørsmål i egenerklæringsskjema som er en del av salgsoppgaven:
  Våtrom:
  Er det utført arbeid på bad, vaskerom eller toalettrom?
  Ja, 2021 - Faglært. Skiftet blandebatteri dusj. Det foreligger ikke dokumentasjon for arbeidet.

  Elektrisitet:
  Er det utført arbeid på det elektriske anlegget?
  Ja, 2020 - Faglært. Ved montering av nytt kjøkken foretatt oppgradering el på kjøkken; ny kurs til platetopp; omkoble egen kurs til mikrobølgeovn; gulvvarme kjøkken. Dokumentasjon foreligger.

  Ja, 2022 - Faglært. Modernisert sikringsskap med jordfeilbryter på hver enkelt kurs; skiftet alle spotter til ledspotter; nye brytere/dimmere; noen ekstra stikkontakter. Dokumentasjon foreligger.

  Ventilasjon og oppvarming:
  Er det utført arbeid på varmeanlegg eller ventilasjonsanlegg?
  Ja, 2024 - Faglært. Sameiet foretatt vedlikeholdsarbeider på ventilasjonsanlegget i bygget.

  Planer og godkjenninger:
  Er det andre forhold av betydning eller sjenanse for eiendommen eller nærområdet?
  Ja. Søkt om utbygging av en inneklemt tomt i Ulfstens gate/ Holmboes gate 8/ Majorstuveien5B; prosessen pågår og er ikke godkjent.

• Økonomi
  Felleskostnader

  Felleskostnadene utgjør kr 39 173,72 per kvartal. Felleskostnadene inkluderer: Varmtvann, kabel TV og internett (Telia), vaktmestertjenester, trappevask, drift og vedlikehold, felles bygningsforsikring, forretningsførsel, kommunale avgifter, m.m.

  Felleskostnader for garasjeplassene kommer i tillegg til ordinære felleskostnader for boligen og utgjør kr 3156,4,- per kvartal.

  Informasjon om fellesgjeld/lånevilkår

  Andel fellesgjeld utgjør kr. 51 020,- pr. 26.01.2026.

  Selskapets totale fellesgjeld utgjør kr. 870 990,- pr. 31.12.2025.

  Selskapets totale lån og vilkår:
  Bank: OBOS-banken AS
  Lånenr.: INAKTIV-248707
  Lånetype: Annuitetslån
  Rentesats: 7,60%
  Restsaldo 0,-
  Innfrielsesdato: 30.07.2044
  Type rente: Flytende rente
  Terminer i året: 12
  Administrasjonsavtale: Nei

  Bank: OBOS-banken AS
  Lånenr.: 98208248707
  Lånetype: Annuitetslån
  Rentesats: 7,05%
  Restsaldo 870 990,-
  Innfrielsesdato: 30.07.2044
  Type rente: Flytende rente
  Terminer i året: 12
  Administrasjonsavtale: Nei

  Informasjon om fellesformue

  Andel fellesformue utgjør kr. 33 867,- pr. 31.12.2025.

  Sikringsordning / in-ordning

  Ingen sikringsordning eller IN-ordning.

  Eiendomsskatt

  Eiendomsskatt utgjør kr. 17.966,- for år 2025. Det tas forbehold om at beløpet kan endres i fremtiden.

  Formuesverdi

  Primær formuesverdi kr. 8 352 061,-.
  Sekundær formuesverdi kr. 18 360 087,-.
  Gjeldende for ligningsåret 2024.
  

  Oppgitt formuesverdi er basert på siste tilgjengelige fastsatte formuesverdi fra Skatteetaten. Årstall angir hvilket ligningsår verdien er knyttet til, og endelig formuesverdi kan avvike. Formuesverdien avhenger blant annet av om boligen benyttes som primær- eller sekundærbolig. Primærbolig verdsettes normalt til en lavere andel av beregnet markedsverdi (om lag 25 %). For primærbolig kan verdsettelsen variere avhengig av boligens verdi og gjeldende regelverk. Sekundærbolig verdsettes til en høyere andel (inntil 100 %). Det er vedtatt endringer i beregningsmodellen for formuesverdi fra skatteåret 2026, og endelig formuesverdi kan bli høyere enn oppgitt.

• Sameiet
  Navn og orgnr.

  Sameiet Holmboesgate 4-6, Orgnr: 980 515 087.

  Sameiets forsikring

  Sameiet er forsikret i If Skadeforsikring med polisenummer 589218.

  Kjøper må selv tegne egen innboforsikring.

  Om sameiet

  Sameiet er et kombinert sameie som består av 55 boligseksjoner, 1 næringsseksjon og 1 garasjeseksjon på eiendommen.

  Forretningsfører

  Forretningsfører er OBOS Eiendomsforvaltning AS.

  Styregodkjennelse

  Det praktiseres ikke styregodkjennelse.

  Forkjøpsrett

  Det er ikke forkjøpsrett i sameiet.

  Adgang til utleie

  Seksjonseieren disponerer fritt over egen seksjon med de begrensningene som følger av sameieforholdet og eierseksjonsloven, jf. eierseksjonsloven § 24. Seksjonseieren kan fritt selge, pantsette og leie ut sin egen seksjon jfr. vedtektene. Utleie skal meldes styret.

  Vedtekter og husordensregler

  Kjøper oppfordres til å gjøre seg kjent med vedtektene og husordensreglene som er vedlagt salgsoppgaven.

  Husdyrhold

  Dyrehold er tillatt, men eieren må forplikte seg til å sørge for at dyr og dyrehold ikke er til sjenanse for andre beboere. Styret kan vedta at dyrehold ikke er tillatt for enkelte, dersom dyr og dyrehold forårsaker berettigede klager fra andre sameiere.

  Hva skjer i gården / vedlikehold etc

  Styreleder opplyser per 27.01.2026 at det ikke foreligger umiddelbare planer om rehabilitering. Heisen i Holmboes gate 4 er nylig rehabilitert/modernisert, noe som gjenspeiles i sameiets eksisterende lån i OBOS-banken. Sameiet har ytterligere to heiser i 6 A og B av tilsvarende alder som heisen i nr. 4, og disse vil på sikt kunne ha behov for modernisering, men det foreligger per i dag ingen vedtak om dette. I henhold til vedlikeholdsplanen er det også forventet at taket vil kunne ha behov for renovering innen de neste 5–6 årene.

  Det tas forbehold om at det kan forekomme forhold som påvirker felleskostnadene og/eller andel fellesgjeld, herunder eventuelle renteendringer, nye lån eller planlagt vedlikehold som megler ikke er kjent med per dags dato. Slike forhold kan medføre endringer i de oppgitte felleskostnadene. Endrede lånevilkår eller nye låneopptak kan også påvirke andel fellesgjeld/kapitalinnhenting.

  Sammendrag av drift og vedlikehold 2024:
  I løpet av 2024 ble det gjennomført flere vedlikeholds- og utbedringstiltak i sameiet. Heisen i nr. 4 ble oppgradert og reparert, og det ble inngått ny serviceavtale for heisene. Sameiet håndterte flere vannskader gjennom året, blant annet fra takterrasse, rørbrudd og inntrenging av vann fra grunnen. Skadene ble behandlet som forsikringssaker og nødvendige utbedringer ble gjennomført, herunder full renovering av takterrasse i 6 A samt tiltak for bedre drenering og vannavledning rundt bygget. Det ble også utført reparasjoner og oppgraderinger av avløps- og vannrør, samt etablert nye service- og driftsavtaler for blant annet renhold, ventilasjon, vaktmestertjenester og elbillading. Brannvarslingssystemet ble kontrollert, og ventilasjonsanlegget fikk etablert serviceavtale. Videre ble alle heiser kontrollert av Oslo kommune ved Plan- og bygningsetaten i mars 2025.

  Sammendrag av styrets arbeid og pågående sak:
  Styret har i perioden avholdt ti protokollførte styremøter, samt hatt løpende oppfølging gjennom e-post, telefon og befaringer i forbindelse med blant annet forsikringssaker, anbudsprosesser og tekniske forhold i eiendommen.
  Siden sommeren 2024 har styret brukt betydelig tid på oppfølging av innsigelser fra en seksjonseier knyttet til sameiets drift og fordeling av felleskostnader. Innsigelsene gjaldt blant annet påstander om feil innkreving av felleskostnader og fordeling av kostnader ved oppgradering og reparasjon av heis. Saken ble behandlet i styremøte, og kommunikasjon og dokumentasjon er protokollført og lagret i sameiets saksbehandlingssystem hos OBOS.
  I forbindelse med behandlingen av saken ble OBOS bedt om å gjennomgå praksisen for innkreving av felleskostnader. Gjennomgangen avdekket en feil knyttet til manglende oppjustering av felleskostnader for én seksjon fra 2021. Forholdet ble korrigert, og manglende innbetalinger ble tilbakebetalt til sameiet. Det ble ikke avdekket øvrige feil.

  Når det gjelder fordeling av kostnader knyttet til heisprosjektet, hadde tidligere styre innhentet juridisk vurdering fra OBOS-advokat før tiltaket ble gjennomført. Etter nye innsigelser ble saken vurdert på nytt, men konklusjonen forble uendret. Styret la denne vurderingen til grunn og anså saken som avsluttet. I oktober 2024 mottok styret henvendelse fra seksjonseierens advokat, og sameiet engasjerte juridisk bistand gjennom OBOS. Sameiet ble senere saksøkt av seksjonseieren, og styret har som følge av dette engasjert ekstern advokat. Saken gjelder tolkning av vedtektenes bestemmelser om fordeling av felleskostnader, opp mot sameiets etablerte praksis.

  Regnskap / kostnadsøkninger

  Årets resultat vises i resultatregnskapet som et underskudd på kr 657.537,- pr 2024, og foreslås ført mot egenkapital. Underskuddet skyldes drift og vedlikehold.

• Oppvarming og energiattest
  Oppvarming

  Boligen har elektrisk oppvarming. Det er behagelig gulvvarme i kjøkken og på begge bad. I stue og spisestue er det plassbygde ildsteder i teglstein. Avtrekksvifte til begge ildstedene er montert over yttertak.

  Informasjon om strømforbruk

  Selgers strømforbruk er opplyst til å være ca. 19.050 kwh pr. år.

  Strømforbruket vil variere fra husstand til husstand.

  Energimerking

  Oppvarmingskarakter:Gul
  Energikarakter: D

  Se fullstendig energiattest fra selger som vedlegg til salgsoppgave.
  Megler har intet ansvar for informasjon som følger av energiattest.

• Områdebeskrivelse
  Beliggenhet

  Leiligheten har en særdeles attraktiv beliggenhet på Majorstuen, med umiddelbar nærhet til Bogstadveien og byens kanskje mest etablerte handels- og serveringsområde. Et bredt utvalg av butikker, spesialforretninger og spisesteder ligger kun få skritt unna, samtidig som boligen ligger tilbaketrukket i en rolig sidegate. Beliggenheten gir enkel tilgang til store deler av Oslo til fots eller med sykkel, og området kombinerer et urbant byliv med nærhet til grønne omgivelser. Restauranter, kafeer og daglige servicetilbud finnes i umiddelbar nærhet, noe som gir en praktisk og velfungerende hverdag.

  Uranienborgparken ligger like ved og gir et grønt avbrekk i bybildet. Frognerparken med Vigelandsanlegget og Frognerbadet ligger også innen komfortabel gangavstand, og byr på store grøntarealer, vakre parkrom og gode rekreasjonsmuligheter gjennom hele året. Også Langaardsparken ligger i kort avstand fra boligen. Området har et bredt tilbud innen trening og velvære, med flere anerkjente treningssentre i nærområdet. For tur- og friluftsinteresserte gir kollektivtilbudet enkel adkomst til markaområdene ved Sognsvann og Frognerseteren, med omfattende tur- og løypenett sommer som vinter.

  Majorstuen er et av Oslos viktigste kollektivknutepunkt, med t-bane, trikk og buss i alle retninger. Dette gir effektiv forbindelse til øvrige deler av byen og gjør beliggenheten særlig attraktiv for en aktiv byhverdag. Valkyrieplassen og Vestkanttorvet bidrar til områdets levende bymiljø, med markedsdager og tradisjonsrike møteplasser som har vært en naturlig del av nærområdet gjennom mange år.

• Offentlige forhold
  Regulering

  Eiendommen er regulert til byggeområde for boliger etter bestemmelsene i S-2255 av 28.07.1977. Reguleringsbestemmelser i tilknytning til endret reguleringsplan for Oslo sentrum og indre sone i Oslo kommune med tilhørende endringer i S-2937 av 01.10.1987. (Planen er helt eller delvis opphevet som følge av bystyrets vedtak 23.09.2015, sak 262 (kommuneplan 2015 - Oslo mot 2030 - Smart, trygg og grønn)). En mindre del av tomten er regulert til offentlig kjørebane/veigrunn iht. reguleringsplan S-133GO. For ytterligere opplysninger om regulering, vennligst ta kontakt med megler.

  Byggesaker i nærheten av eiendommen:
  Hjelms gate 2 - fasadeendring, innredning og bruksendring av loft, bruksendring av kjeller med ny inngang og tilbygg til boder under terreng
  Saksnummer: 2025/09380 - Byggesak
  Mottatt sak: 13.09.2025
  Kobling: Denne saken er en fortsettelse av sak 201709924
  Status: Under behandling

  Professor Dahls gate 18 - 20 - Bruksendring fra kontor til 13 boliger og fasadeendringer
  Saksnummer: 2025/08513 - Byggesak
  Mottatt sak: 12.09.2025
  Kobling: Denne saken er en fortsettelse av sak 202315453
  Status: Under behandling

  Vibes gate 2 - oppføring av balkonger
  Saksnummer: 2025/11196 - Byggesak
  Mottatt sak: 29.09.2025
  Status: Under behandling

  Plansaker i nærheten av eiendommen:
  Holmboes gate 8 og Majorstuveien 5 B - Planforslag til politisk behandling
  Saksnummer: 202205283 - Reguleringssak
  Mottatt sak: 04.04.2022
  Kobling: Denne saken fortsetter i sak 2025/06836
  Sammendrag: Majorstuveien 5b AS foreslår å regulere Holmboes gate 8 og Majorstuveien 5b til boligbebyggelse og uteoppholdsareal. Hensikten med planforslaget er å rive eksisterende garasjer på planområdet for å oppføre en ny boligblokk og parkeringsanlegg, som vil gi anslagsvis 32 nye leiligheter. Ny bebyggelse foreslås med maksimalt seks etasjer, og eksisterende bygg i Holmboes gate er forutsatt videreført med byggegrenser og høyder tilsvarende dagens situasjon. Plan- og bygningsetaten anbefaler ikke planforslaget, fordi utnyttelse, plassering og fotavtrykk til ny bebyggelse ikke er godt nok tilpasset omgivelsene og vanskeliggjør god bokvalitet.

  Arealbekreftelse

  Arealbekreftelse fra kommunen følger vedlagt.

  Bevaringsverdig

  Eiendommen er ikke registrert på byantikvarens gule liste. Sameiets tomt grenser til spesialområde - bevaring som er registrert på gul liste.

  Konsesjon / Odel / Boplikt

  Det er ingen konsesjon, odel eller boplikt knyttet til salget av denne eiendommen.

  Ferdigattest / Brukstillatelse

  Det foreligger ferdigattest for oppføring av boligblokk, datert 10.09.2003.

  Dagens plantegning stemmer delvis overens med byggemeldte tegninger. Det er i senere tid oppført en utebod på terrasse med adkomst fra omkledningsrom. Uteboden er ikke byggemeldt, og kjøper overtar ansvar og risiko knyttet til dette.

  Meglerforetaket oppfordrer interessenter til å lese gjennom fullstendig prospekt/salgsoppgave med vedlegg. Interessenter oppfordres også til å undersøke eiendommen nøye, gjerne sammen med sakkyndig. Dette bør gjøres før bud inngis.

  Vei, vann og avløp

  Eiendommen er tilknyttet offentlig vei, vann og avløp via private stikkledninger/anlegg.

  Tinglyste rettigheter og heftelser

  På eiendommen kan det være tinglyst erklæringer/avtaler som for eksempel rett til kommunen til å anlegge vann- og kloakkledninger inkl. reparasjon av disse, bestemmelser om bebyggelsen, gjerder, vei og adkomstrettigheter. Disse erklæringene/avtalene vil følge eiendommen ved salg, og kan ikke slettes.

  På eiendommen er det tinglyst følgende heftelser og rettigheter som følger eiendommens matrikkel ved overskjøting til ny hjemmelshaver:

  Dnr. 70244, tgl. 11.11.1997 - Pantsettelseserklæring
  Beløp: 15 000
  Panthaver: SAMEIET
  Orgnr: 1 158 598

  Dnr. 70244, tgl. 11.11.1997 - Seksjonering
  SNR: 1
  Formål: Næring
  Sameiebrøk: 1106 / 4930
  

  Dnr. 900173, tgl. 02.12.1859 - Bestemmelse om veg
  GJELDER DENNE REGISTERENHETEN MED FLERE
  

  Dnr. 900174, tgl. 02.12.1859 - Bestemmelse om gjerde
  Med flere bestemmelser
  GJELDER DENNE REGISTERENHETEN MED FLERE
  

  Dnr. 303418, tgl. 05.12.1951 - Erklæring/avtale
  Bestemmelse om benyttelse
  GJELDER DENNE REGISTERENHETEN MED FLERE
  

  Dnr. 519996, tgl. 27.10.1969 - Erklæring/avtale
  Vedtak av Oslo kommunes vann- og kloakkreglement
  Kan ikke slettes uten samtykke fra kommunen
  GJELDER DENNE REGISTERENHETEN MED FLERE
  

  Dnr. 70244, tgl. 11.11.1997 - Erklæring/avtale
  Med flere bestemmelser
  Bestemmelse om anlegg og vedlikehold av ledninger m.m.
  GJELDER DENNE REGISTERENHETEN MED FLERE
  

  Legalpant

  Kommunen har legalpant som sikkerhet for betaling av kommunale avgifter og eventuell eiendomsskatt. Legalpant er pant som ikke kommer frem av grunnboksutskriften, og har bedre prioritet enn for eksempel lån til bank som er tinglyst på eiendommen.

• Andre kjøpsforhold
  Overtagelse

  Overtagelse skjer etter avtale med selger. Før boligen overleveres kjøper, skal fullt oppgjør og omkostninger være mottatt på meglers klientkont.

  Boligselgerforsikring

  Selger har tegnet boligselgerforsikring.

  Boligkjøperpakke

  Sammen med Gjensidige har vi skreddersydd et gunstig forsikringskonsept for deg som kjøper bolig. Kjøpere (ikke juridiske personer) har anledning til å tegne Boligkjøperpakken.

  Pakken inkluderer bl.a. husforsikring, innboforsikring Pluss, dobbel rentedekning, flytteforsikring og boligkjøperforsikring som gir deg juridisk bistand dersom du ønsker å reklamere på boligkjøpet. Kjøpere (ikke juridiske personer) kan også velge å kun tegne boligkjøperforsikring. 

  Boligkjøperpakken/Boligkjøperforsikring må tegnes senest i forbindelse med kontraktsmøtet. Produktark for Boligkjøperpakken og Boligkjøperforsikring ligger vedlagt i salgsoppgaven. Ta kontakt med megler for ytterligere informasjon.

  Løsøre og tilbehør

  Følgende medfølger handelen:

  • Hvitevarer på kjøkken.

  
  

  Følgende medfølger ikke handelen:

  • Hvitevarer på vaskerom.
  • Alle lamper eller lampetter.

  
  

  Det gjøres spesielt oppmerksom på at boligens tilbehør og løsøre ikke medfølger handelen med mindre dette fremkommer av nærværende prospekt. Med mindre annet er spesifisert i salgsoppgaven gjelder NEFs normgivende liste over løsøre og tilbehør. Løsøre og tilbehør som medfølger overdras uten noen form for garantier, foruten eventuell gjenværende leverandørgaranti.

• Kjøpsvilkår
  Budgivning

  Alle bud skal inngis skriftlig til megler, som formidler disse videre til selger. Kravet til skriftlighet gjelder også budforhøyelser og motbud, aksept eller avslag fra selger. Budgivere som byr sammen er selv ansvarlige for interne avklaringer og samtykke knyttet til budgivningen.

  Bud kan legges inn på eiendommens finn-annonse ved å trykke på knappen «gi bud» eller via vår hjemmeside. Ved elektronisk budgivning legges bud inn ved å benytte BankID. Bud kan også inngis på budskjema vedlagt i salgsoppgaven. Før megler formidler bud til selger, skal megler innhente gyldig legitimasjon og signatur fra budgiver. Kravet til legitimasjon og signatur er oppfylt for budgivere som benytter Bank-ID og vi oppfordrer derfor alle til å gi bud elektronisk ved å benytte GI BUD knappen på eiendommens hjemmeside på www.tinholt.no. Eventuelle forhøyelser kan sendes ved å svare direkte på mottatt sms fra meglers system, til megler. Alle budforhøyelser skal bekreftes av megler.

  For at budene skal kunne bli behandlet og videreformidlet skriftlig til alle involverte parter, må alle bud ha en tilstrekkelig lang akseptfrist, jf. eiendomsmeglingsforskriften § 6-3. Selger må også skriftlig akseptere budet før aksept kan formidles til budgiver.

  Akseptfrist på alle bud skal være minimum 30 minutter, og budforhøyelser må skje i god tid før fristens utløp. Bud som ikke er skriftlig, eller som har kortere akseptfrist enn til kl. 12.00 dagen etter siste annonserte visning, vil ikke bli formidlet til selger. Megler skal så snart som mulig bekrefte skriftlig overfor budgivere at budene deres er mottatt. Selger står fritt til å akseptere eller forkaste et hvert bud og er således ikke forpliktet til å akseptere det høyeste budet på eiendommen.

  Eiendomsmegler har ikke lov til å formidle hemmelige bud eller bud med forbehold som hindrer megler i å formidle budet til andre enn selger, jf eml  6-8 (3). Slike bud vil derfor ikke bli formidlet til selger. Eiendomsmegler er iht eml § 6-8(6) pålagt å gjennomføre kontroll av budgivernes finansiering. Dersom det ikke er mulig for megler å gjennomføre dette før aksept av bud plikter megler å advare selger om risiko knyttet til dette.

  Etter at eiendommen er solgt vil kjøper og selger få tilsendt budjournal. Øvrige budgivere kan få utlevert kopi av budjournalen i anonymisert form. Det gjøres oppmerksom på at budgiver også vil være den som vil stå som kjøper av eiendommen. Dersom man etter at bud er akseptert ønsker å endre hvem som skal stå som eier, forutsetter dette at selger godkjenner en slik endring. Alle involverte parter skal signere kjøpekontrakt og er solidarisk ansvarlig for kjøpet frem til oppgjør er gjennomført.

  For mer informasjon om budgivningsprosessen, se «Forbrukerinformasjon om budgivning», som er vedlagt salgsoppgaven, eller ta kontakt med megler.

  Salgsbetingelser

  Eiendommen skal overleveres kjøper i tråd med det som er avtalt. Det er viktig at kjøper setter seg grundig inn i alle salgsdokumentene. Salgsoppgaven er basert på de opplysningene selger har gitt til megler, den bygningssakkyndiges tilstandsrapport, samt opplysninger innhentet fra kommunen, Kartverket og andre tilgjengelige kilder.

  Det er forventet at kjøper setter seg grundig inn i alle salgsdokumentene, herunder salgsoppgave, tilstandsrapport og selgers egenerklæring. Kjøper anses kjent med forhold som er tydelig beskrevet i salgsdokumentene. Forhold som er beskrevet i salgsdokumentene kan ikke påberopes som mangler. Dette gjelder uavhengig av om kjøper har lest dokumentene.

  Alle interessenter oppfordres til å undersøke eiendommen nøye, gjerne sammen med fagkyndig før bud inngis. Kjøper som velger å kjøpe usett kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe han burde blitt kjent med ved undersøkelsen. Det kan være avvik fra dagens rombruk/rombenevnelser sammenlignet med det som er byggemeldt/godkjent.

  Dersom det er behov for avklaringer, anbefaler vi at kjøper rådfører seg med eiendomsmegler eller en bygningssakyndig før det legges inn bud.

  På grunn av ulike avtalevilkår kan selger vurdere bud fra en som ikke er forbruker, ulikt fra en forbrukers bud. Dersom kjøper ikke er forbruker, er selger sitt mulige mangelsansvar begrenset fordi eiendommen selges “som den er”. Selger kan ikke ta «som den er» forbehold ovenfor en forbrukerkjøper. Selv et lavere bud fra en som ikke er forbruker kan foretrekkes fordi begrensningen i mulig mangelsansvar kan ha egenverdi for selger. Selger står fritt til å forkaste eller akseptere ethvert bud, og er for eksempel ikke forpliktet til å akseptere høyeste bud.

  Lov om avhending av fast eigedom (avhendingslova)
  Frivillig salg av fast eiendom reguleres av Lov om avhending av fast eiendom av 3. juli 1992 nr. 93.

  Eierseksjonsloven

  Det opplyses om at ingen kan eie mer enn to boligseksjoner i sameiet, jfr. Lov om eierseksjoner §22

  Lov om avhending av fast eigedom (avhendingslova)

  Frivillig salg av fast eiendom reguleres av Lov om avhending av fast eiendom av 3. juli 1992 nr. 93.

  Forbrukerkjøp/avtalevilkår

  Med forbrukerkjøp menes kjøp av eiendom når kjøperen er en fysisk person som ikke hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet.

  Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen, eller det foreligger brudd på bestemmelsene i avhendingsloven §§ 3-2 til 3-8. Hvis eiendommen ikke er i samsvar med det kjøperen må kunne forvente ut ifra alder, type og synlig tilstand, kan det være grunnlag for mangelskrav. Det samme gjelder hvis det er holdt tilbake eller gitt uriktige opplysninger om eiendommen. Dette gjelder likevel bare dersom man kan gå ut ifra at det virket inn på avtalen at opplysningen ikke ble gitt eller at feil uriktige opplysninger ikke blir rettet i tide på en tydelig måte.

  En bolig som har blitt brukt i en viss tid, har vanligvis blitt utsatt for slitasje og skader kan ha oppstått. Slik bruksslitasje må kjøper regne med og det kan avdekkes enkelte forhold etter overtakelse som nødvendiggjør utbedringer. Normal slitasje og skader som nødvendiggjør utbedring, er innenfor hva kjøper må forvente og vil ikke utgjøre en mangel.

  Boligen kan ha en mangel etter avhendingsloven § 3-3 dersom det er avvik mellom opplyst og faktisk innvendig areal, forutsatt at avviket er på 2% eller mer og minimum 1 kvm.

  Ved beregning av et eventuelt prisavslag eller erstatning må kjøper selv dekke tap/kostnader opptil et beløp på kr 10.000 (egenandel).

  Profesjonell (næringsdrivende) avtalevilkår

  Hvis kjøper er en juridisk person, eller en fysisk person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet, vil kjøpet ikke anses som et forbrukerkjøp.

  Dersom kjøper ikke er forbruker selges eiendommen «som den er», og selgers ansvar er da begrenset jf. avhl. § 3-9, 2. pktm. Informasjon om kjøpers undersøkelsesplikt, herunder oppfordringen om å undersøke eiendommen nøye, gjelder også for kjøpere som ikke anses som forbrukere.

  Lov om hvitvasking

  Eiendomsmeglingsforetak plikter etter lov om hvitvasking å gjennomføre kontrollhandlinger knyttet til kjøper og selgers identitet og forhold knyttet til gjennomføringen av handelen. Dette omfatter også opplysninger om kundeforholdets formål og tilsikrede art. For kjøper må kontroll av legitimasjon skje senest ved inngåelse av kontrakt. Signering med bankID er regnet som gyldig legitimasjonskontroll.

  Ved oppdrag hvor juridiske personer (selskap) er part må eiendomsmegler også gjennomføre kontroll av hvilke fysiske personer som kontrollerer selskapet (reelle rettighetshavere). Dersom megler ikke klarer å gjennomføre pålagte kundetiltak må megler avvise kunden og oppdraget. Megler har også plikt å melde forhold som ikke er avklart og fremstår som mistenkelige til Økokrim. Megler kan også i enkelte tilfeller ha plikt til å stanse gjennomføringen av handelen.

  Betalingsbetingelser

  Oppgjør skal betales i en samlet innbetaling fra norsk bank. Betaling fra utlandet tillates kun i unntakstilfeller og dersom det er avklart med megler i anledning avtaleinngåelse (budaksept).

  Finansiering

  Vi har løpende kontakt med finansinstitusjoner som kan tilby lån med konkurransedyktige betingelser. Hvis ønskelig formidler vi gjerne kontakt.

  Kjøpekontrakt

  Kjøper og selger er forpliktet til å undertegne standard kjøpekontrakt utarbeidet av Tinholt i forbindelse med eiendomstransaksjonen. Eiendomsmegler sin standardkontrakt inneholder bl.a. bestemmelser om at dersom det foreligger vesentlig mislighold, har selger rett til å heve etter 30 dager fra avtalt betalingstid. Kjøper aksepterer dette som bindende for seg. Det forutsettes at hjemmel til eiendommen overføres til kjøper. Dersom dette ikke er ønskelig må det tas forbehold i budet. Kjøpekontrakt kan besiktiges hos eiendomsmegler før bud inngis. Kontakt eiendomsmegler for spørsmål.

  Personopplysningsloven

  Personopplysninger blir behandlet i samsvar med personopplysningsloven.

• Om oppdraget
  Meglers vederlag / Utlegg

  Følgende er avtalt om meglers vederlag, og skal betales av selger:

  Provisjon 0,9 % av salgssummen inkl. mva

  Tilrettelegging : 15 500,-
  Tinholt Markedspakke: 26 900,-
  Oppgjørshonorar: 7 900,-
  Visninger/overtagelse pr stk. : 3 500,-
  Utsatt betaling (valgfritt*): 4 900,-

  Dersom handel ikke kommer i stand eller oppdraget sies opp, har oppdragstaker krav på rimelig vederlag for medgått tid/utført arbeid og avtalte utgifter (utgifter til påløpte visninger, innhenting av opplysninger, markedspakke og tilrettelegging), samt eventuelle utlegg. Alle priser er inkl. mva.

  Meglerforetaket mottar betaling for tilleggstjenester som tilbys i sammenheng med eiendomshandelen. Dette gjelder blant annet strømleverandører, boligkjøperprodukter, boligalarm o.l.)

  Vedlegg til salgsoppgaven

  Vedleggene er en del av den komplette salgsoppgaven. Det er viktig at interessenter setter seg godt inn i vedleggene og kontakter megler med eventuelle spørsmål før bud inngis.

  Megler

  Ansvarlig megler er:
  Terje Tinholt
  Partner/Eiendomsmegler MNEF.
  +47 97 60 08 00 / [email protected].

  Megler 2

  Sara Trier
  Daglig leder/Partner/Eiendomsmegler MNEF.
  +47 99 35 22 71 / [email protected].

  Meglerforetaket

  Tinholt Eiendomsmegling AS.
  Org. nr. 928 582 906.
  Bygdøy Allé 60
  0265 Oslo.

• Dokumenter
  • Salgsoppgave