Adventveien 8 D

Moderne enebolig tegnet av Ark. Kim Skaara|Dob.carport|Sydvestvendt| Gode solforhold|Frodig hage|Innerst i blindvei

Prisantydning

23 890 000,-

Omkostninger

598 340,-

Totalpris

24 488 340,-

Eiendomstype

Enebolig

Eieform

Selveier

Byggeår

2002

Soverom

4

Bad

3

Internt brukseareal

231 m²

Eksternt bruksareal

5 m²

Tomtetype

Eiet

Energimerking

C

Egenskaper

• Sentralt
• Barnevennlig
• Moderne
• Utsikt
• Rolig
• Turterreng

Fasiliteter

• Balkong / terrasse
• Bredbåndstilknytning
• Lademulighet
• Peis / ildsted
• Garasje / parkering

Beskrivelse

Visninger

Informasjon

• Nøkkelinformasjon
  Oppdragsnummer

  201260076.

  Adresse og matrikkel

  Adventveien 8 D.
  gnr. 30, bnr. 330 i Oslo.

  Eier

  Silje Skogstad og Kai Hattendorf.

  Byggeår

  2002.

  Tomt

  Eiet tomt på 687,3 m².

  Parkering/garasje

  Carport med plass til to biler. Carporten er utstyrt med elbillader. Ladepunkt ble etablert i 2022, og ny ladeboks ble installert i 2025 i forbindelse med bytte av tjenesteleverandør for lading.

  I tillegg er det parkeringsmuligheter på gårdsplassen.

  Beregnet totalkostnad

  Prisantydning kr 24 900 000,-
  I tillegg til prisantydning og ev. fellesgjeld, påløper følgende omkostninger:
  622 500,- (Dokumentavgift)
  545,- (Tingl.gebyr skjøte)
  545,- (Tingl.gebyr pantedokument)
  19 900,- (Boligkjøperpakken Gjensidige)
  _______________________________________________________
  25 543 490,- Totalpris inkl. omkostninger og fellesgjeld
  _______________________________________________________
  Det ovenstående forutsetter at eiendommen selges til prisantydning og at det kun tinglyses ett pantedokument. Det tas forbehold om endringer i offentlige gebyr.

• Arealer
  Boligens areal

  BRA-i: 231 m²
  BRA-e: 5 m²
  TBA: 42 m²

  Underetasje:
  Internt bruksareal: 86 m²
  Følgende rom er oppgitt som BRA-i: Gang/allrom (ikke godkjent), stue, to soverom, teknisk rom og to bad. Deler av soverom i underetasje er opprinnelig godkjent som bod. Endret bruk er ikke omsøkt eller godkjent hos bygningsmyndighetene. Det er opprinnelig byggemeldt tre godkjente soverom i underetasjen. Se nærmere informasjon under punktet «Ferdigattest».

  1.etasje:
  Internt bruksareal: 83 m²
  Følgende rom er oppgitt som BRA-i: Entré med garderobe, spisestue, kjøkken, hovedsoverom med eget omkledningsrom og bad samt et separat toalettrom.

  2.etasje:
  Internt bruksareal: 62 m²
  Følgende rom er oppgitt som BRA-i: Loftstue og kontor.

  Kjøper bærer selv risikoen for fremtidig bruk av rommene og for eventuelle pålegg fra det offentlige. Dette omfatter også risikoen for om søknad om bruksendring og varig opphold i boligens underetasje som ikke er søkt om.

• Om boligen
  Innhold

  Boligen strekker seg over tre plan og består av følgende:

  • Underetasje: Gang/allrom (ikke godkjent), stue, to soverom, teknisk rom og to bad.
    
  • 1.etasje: Entré med garderobe, spisestue med utgang til balkong på 9 m², kjøkken, hovedsoverom med eget omkledningsrom og bad samt et separat toalettrom.
    
  • 2.etasje: Loftstue med utgang til takterrasse på 25 m², og kontor.

  
  

  Boligen disponerer i tillegg to isolerte og låsbare uteboder på totalt ca. 5 m². Bodene er praktiske i hverdagen og benyttes i dag som henholdsvis matbod og sportsbod, med gode oppbevaringsmuligheter gjennom hele året.

  Påkostninger

  2024/2025:
  – Ny LED belysning i boligen.
  – Montering av elektrisk solskjerming for de fleste vinduer.
  – Utenomhusarbeider med planering av hage og diverse beplantning.
  – Malt utvendige fasader.
  – Ny ladeboks til el-bil.

  2022:
  – Installasjon av el-bil lader.

  Kjøkken

  Eksklusivt kjøkken fra Bulthaup (2018), anerkjent for sin kompromissløse kvalitet og arkitektoniske utforming. Innredningen har slette fronter og rene linjer som gir et tidløst og minimalistisk uttrykk. Benkeplaten er i steinkompositt med planlimt kum i rustfritt stål. Kjøkkenet er utstyrt med Quooker-armatur med uttrekkbar funksjon, som leverer kokende vann direkte fra springen. Den uttrekkbare funksjonen gir økt fleksibilitet i vaskesonen. Kjøkkenøyen er utført i tilsvarende materialvalg og bidrar til god arbeidsflyt mellom sonene, samtidig som den fungerer som et naturlig samlingspunkt. Hvitevarer består av integrert induksjonstopp med ventilator, stekeovn, oppvaskmaskin og kjøleskap. Kjøkkenet er videre utstyrt med komfyrvakt og automatisk vannstopper.

  Bad

  1.etasje:
  Bad - tilknyttet hovedsoverom:
  Smakfullt bad, hvor moderne løsninger møter tidløs eleganse. Badet er innredet med dobbel servant, benkeskap med glatte fronter, speil med integrert belysning og hylleløsning, dusjnisje, badekar og vegghengt toalett. Badet er fra byggeår (2002).

  Separat toalettrom - tilknyttet entré:
  Delikat og innbydende toalettrom. Rommet består av servant, speil med integrert belysning og vegghengt toalett.

  Underetasje:
  Bad I - tilknyttet mellomgang og soverom: Moderne bad fra 2016/2017. Badet er pent innredet med servant med tilhørende underskap, speil med integrert belysning, vegghengt toalett og dusjhjørne med innfellbare dører i herdet glass.

  Bad II - tilknyttet stue:  Flislagt bad fra 2002. Badet består av servant, innfliset speil, benkeskap med glatte fronter, vegghengt toalett og dusjhjørne med innfellbare dører i herdet glass. Det er opplegg for vaskemaskin. Baderomsinnredningen er ny i 2021.

  Varmtvannstank

  Varmtvannsbereder på ca. 194 liter, fra byggeår (2002), montert i teknisk rom.

  Overflater

  Gulv:

  • Underetasje: Fliser, enstavs- og trestavs parkett.
  • 1. etasje: Enstavs- og trestavs parkett. Flislagte overflater i entré og wc.
  • 2. etasje: Enstavs parkett.

  
  

  Vegger:

  • Sparklet og malte overflater på plater/murpuss.
  • De fleste rom ble malt innvendig i 2022.

  
  

  Himling:

  • Underetasje: Sparklet og malte plater. Himlingshøyde ca. 2,33 m målt i stue.
  • 1. etasje: Sparklet og malte plater. Himlingshøyde ca. 2,40 m målt i kjøkken, ca. 2,85- 2,90 m i entré og soverom.
  • 2. etasje: Sparklet og malte plater. Himlingshøyde ca. 2,45 m målt i loftstue.

  Garderober

  Underetasje:
  Gang/allrom er innredet med garderobeskap med glatte fronter samt veggmontert nedfellbar seng. Soverommet er utstyrt med garderobeskap med glatte fronter.

  1. etasje:
  Entré/garderobe er innredet med garderobeløsning bestående av stang og hyller. Omkledningsrommet har skyvedørsgarderobe samt åpen garderobeløsning med skuffer og hyller. Soverommet er utstyrt med skyvedørsgarderobe med glatte fronter.

  2. etasje:
  Plassbygget bokhylle.

  Balkong/terrasse

  Eneboligen ligger på en pent opparbeidet tomt på ca. 687,3 m² med en særdeles attraktiv beliggenhet. Eiendommen har utsyn mot sør, hvor bekken og den omkringliggende vegetasjonen danner en grønn og skjermet ramme rundt uteområdene. Hagen er omfattende opparbeidet med hevet terreng mot bekken, etablert drenering i plenarealer samt sedum i skrånende partier. Det er etablert ny hageport med privat og låsbar adkomst fra sør. Gangsti i skifer leder gjennom hagen og bidrar til et helhetlig uteområde. Beplantningen består av blant annet bærbusker, prydbusker, trær og syriner, supplert med skyggetålende bunndekke langs bekkeleiet. Opparbeidelsen gir en harmonisk overgang mellom hage og natur, med et variert uttrykk gjennom årstidene. Kantstein er etablert langs hekk mot sør.

  Fra stuen i underetasjen er det utgang til terrasse på mark på ca. 8 m². Boligen har videre balkong på ca. 9 m² med adkomst fra spisestuen, samt en romslig takterrasse på ca. 25 m² med utgang fra loftstuen. Balkongene mot sør og vest får sol fra formiddag og videre gjennom dagen, mens takterrassen har særdeles gode solforhold og sol langt ut på kvelden.

  Dører

  Ytterdører:

  • Kjeller: Skyvedør til terrasseplatting med tolags isolerglass, fra byggeår.
  • 1. etasje: Tofløyet ytterdør i tre. Skyvedør til balkong med tolags isolerglass, fra byggeår.
  • 2. etasje: Skyvedør til takterrasse med tolags isolerglass, fra byggeår.

  
  

  Innvendige dører:

  • Dører med glassfelt.
  • Profilerte dører.

  Elektrisk anlegg

  Det elektriske anlegget ligger i hovedsak skjult i konstruksjonen.

  Boligen har to sikringstavler med automatsikringer:

  • Sikringstavle plassert i omkledningsrom
  • Sikringstavle med automatsikringer og jordfeilbryter plassert i trappekott i underetasjen

  
  

  Samsvarserklæring datert 23.03.2023 foreligger for følgende arbeider:

  • Opprydding i sikringsskap
  • Separering av utelys på egne kurser
  • Montering av tre Heatit-releer for styring av terrasse, balkong og utelys ved inngangsparti
  • Feilsøking på kurs til tredemølle samt utskifting av sikring
  • Montert Eaton jordfeilsikring 2x15A C-karakteristikk, 30 mA

  
  

  Det er installert sentralstøvsuger med aggregat i teknisk rom og uttak i hver etasje.

  Størstedelen av belysningen i boligen er oppgradert og skiftet ut til energieffektive og dimbare LED-lys.

  Vinduer

  • Vinduer med tolags isolerglass, fra byggeår.
  • Vindu med tolags isolerglass i gang/allrom, produsert i 2015.

  
  

  Det ble montert elektrisk solskjerming på alle hovedvinduer i 2024, som gir effektiv solskjerming i sommerhalvåret.

• Teknisk standard
  Tilstandsgrad

  I forbindelse med salget er følgende tilstandsgrader markert i tilstandsrapporten:
  TG2 (Avvik som kan kreve tiltak) - 14 stykk.

  Følgende har fått TG2 (Avvik som kan kreve tiltak):
  Drenering: Fuktindikator er benyttet på innside av grunnmur og det er påvist høyere indikasjoner på fukt nederst på grunnmur i forhold til øverst på grunnmuren. Dette indikerer at eventuell drenering ikke har tilstrekkelig funksjon og/eller kapillært oppsug fra grunnen. Det er enkelte hull/rifter i utvendig fuktsikring samt manglende topplist på utsiden av grunnmuren langs utvendig trapp. Det er et krav at det monteres topplist på grunnmursplasten jevnt med terreng. Dette er for å hindre at vann og jordmasser trenger inn bak grunnmursplasten. Det bør påses at topplist er montert. I følge Sintef Byggforsks byggdetaljblader er levetid på drenering, estimert til 20-60 år. Dreneringen har derfor oppnådd mer enn halvparten av forventet levetid og blitt vurdert til tilstandsgrad 2. Nevnte forhold gir økt risiko for forhøyede fuktnivåer i gulv på grunn og yttervegger under terreng, som kan medføre fuktproblematikk i nevnte konstruksjoner.

  Taktekking og membraner: Ifølge Sintef Byggforsks byggdetaljblader er levetid for denne typen tekking, estimert til 20-30 år. Etter Tyders egne databaser estimeres det at tekkingen i dette tilfellet har en levetid på ca. 25-30 år. Tekkingen har derfor oppnådd mer enn halvparten av forventet levetid og blitt vurdert til tilstandsgrad 2. Nevnte forhold medfører forhøyet risiko for lekkasjer som kan føre til fuktproblematikk i takkonstruksjonen og underliggende rom. Yttertak var dekket med snø under befaringen, som gir store begrensninger i forbindelse med inspeksjon. Tilstandsvurdering er derfor kun basert på alder.

  Utvendig beslag: I følge Sintef Byggforsks byggdetaljblader er normal levetid for takrenner og nedløp i plastbelagt stål 25 - 30 år, og i dette tilfellet oversteget mer enn halvparten av forventet levetid og derfor vurdert til tilstandsgrad 2.

  Balkonger, terrasser, ol.: Tilstandsgrad 2 er gitt på grunn av alder ifht. forventet levetid på vanntett sjikt og normal slitasje.

  Rom under terreng: Fuktindikator er anvendt på grunnmurens innside i rom hvor den er synlig, og det er påvist indikasjoner på fukt nederst på grunnmur i teknisk rom, soverom og gang. Det er i dette tilfellet avvik på drenering og/eller utvendig fuktsikring av grunnmuren. Dette medfører økt risiko for fukt- og råteskader.

  Varmtvann: Ifølge Sintef Byggforsk har varmtvannsberedere en anbefalt brukstid på 20 år. Teknisk levetid er 15-30 år avhengig av påvirkende faktorer. Bereder har i dette tilfellet oversteget mer enn anbefalt brukstid. Konsekvensen av normal aldring er forhøyet risiko for at berederen kan svakere funksjon, bruke mer strøm eller slutte å fungere. Det kan også være høyere risiko for lekkasjer.

  Etasjeskiller: Forskjellen mellom høyeste og laveste punkt er målt til ca. 20 mm i loftstue. TG 2 er gitt iht. toleransekrav i NS3600, som angir skjevheter mellom 15-30 på hele gulvets lengde skal ha tilstandsgrad 2. Konsekvensen er at gulvet kan ha merkbar skjevhet.

  Overflater på innvendige gulv: Enkelte fliser mot dør er løse i wc. Det er funnet bom under fliser i entre. Årsak til bom kan være at det ikke er oppnådd full limdekning, og/eller bruksbelastning. Større områder med bom i fliser kan medføre at sprekkdannelser i fliser eller fuger kan oppstå. I dette tilfellet er det registrert bom i et større felt. Tilfellet har medført sprekkdannelser i flisfuger.

  Fast inventar – Bad I, Underetasje: Innredningen har fuktskader/svelling.

  Våtromsgulv – Bad II, Underetasje: En flis under dusjdør i dusjsone er noe løs med sprekker i flisfuger. I henhold til gjeldende forskrifter om fall mot sluket, skal toppen av membranen ved dørterskel være min. 25 mm høyere enn sluket. I dette tilfellet er det mindre enn dette kravet. Forholdet medfører risiko for at vann kan renne over membranen ved terskel og forårsake vannskade utenfor badets våtsone. Det er registrert svakt fall mot sluk på gulvet i henhold til gjeldende forskrifter. Forholdet medfører risiko for at overflatevann ikke renner tilstrekkelig mot sluket. Konsekvensen av forholdet er høyere fuktpåkjenning på konstruksjonen.

  Våtromsvegger – Bad II, Underetasje: Sprekk i flis over sisternekasse. Vegger i våtrom skal ha vanntett sjikt (membran) i våte soner. Denne typen konstruksjon har i følge Sintef Byggforsk normalt levetid på ca. 15-20 år og tilstandsvurdering er derfor basert på alder, da konstruksjonen har oppnådd mer enn halvparten av forventet levetid. Dette medfører en økt risiko for lekkasjer.

  Våtromsgulv – Bad, 1. etasje: Det er registrert svakt fall mot sluk på gulvet i henhold til gjeldende forskrifter. Forholdet medfører risiko for at overflatevann ikke renner tilstrekkelig mot sluket. Konsekvensen av forholdet er høyere fuktpåkjenning på konstruksjonen.

  Våtromsvegger – Bad, 1. etasje: Vegger i våtrom skal ha vanntett sjikt (membran) i våte soner. Denne typen konstruksjon har i følge Sintef Byggforsk normalt levetid på ca. 15-20 år og tilstandsvurdering er derfor basert på alder, da konstruksjonen har oppnådd mer enn halvparten av forventet levetid. Dette medfører en økt risiko for lekkasjer.

  WC: Ved tidspunkt for oppføring var det krav om automatisk vannstopper i forbindelse med vanninstallasjoner i rom uten sluk. I dette tilfellet er det ikke montert automatisk vannstopper for innebygget sisterne og derfor gitt tilstandsgrad 2.

  Radonmåling

  Selger har ikke utført radonmåling iht. forskrift. Kravet om radonreduserende tiltak og følgelig krav til måling, gjelder for boliger der eier ikke selv bor eller oppholder seg, altså utleieboliger.

  Byggemåte

  Bolig:

  • Drenering og utvendig fuktsikring av grunnmur fra byggeår. Det er stedvis observert synlig utvendig fuktsikring av grunnmuren.
  • Grunnmur i betong. Yttervegger i lettbetong. Pusset og malte overflater. Utvendige fasader ble vasket og malt i 2025.
  • Kompakttak i trekonstruksjon. Lufting via ventiler.
  • Yttertaket er tekket med takpapp.
  • Takrenner og nedløpsrør i metall. Øvrige beslag i metall.

  
  

  Utebod:

  • Utebod med støpt plate i betong.
  • Yttervegger i bindingsverk og betong med pusset og malte overflater og kledd med malt trepanel.
  • Pulltak i trekonstruksjon, tekket med takpapp/shingel.
  • Ytterdører i tre.

  Selgers egenerklæringsskjema

  Selger har kommentert på følgende spørsmål i egenerklæringsskjema som er en del av salgsoppgaven:

  Våtrom:
  Har det vært feil på bad, vaskerom eller toalettrom?
  Ja. I forbindelse med uværet Hans i 2023 hadde vi tilbakeslag i vaskerom, pga. en til da ukjent skade på tilbakeslagsventilen. Dette førte til vann på gulv i vaskerom og tilstøtende rom, samt noe fukt i vegg i tilstøtende rom. Skadene ble utbedret av forsikringsselskapet. (Tørking av gulv og vegg, legging av ny parkett, reparatur av gulv i vaskerom, og installert ny dobbel tilbakeslagsventil i stål i kum).

  Er det utført arbeid på bad, vaskerom eller toalettrom?
  Ja, 2025 - Faglært. Installert ekstra tilbakeslagssikring i sluk på vaskerom og bad i forbindelse med årlig vedlikehold av alt av rør og ventilasjon. Dokumentasjon foreligger.

  Ja, 2017 - Faglært. Informasjon fra forrige eier: "2016/2017: Full oppgradering av bad 2 i underetasje, samt etablering av gjestetoalett i hovedetasje. Nye fliser i dusj og møbler i hovedetasje. 2021: Nye møbler / servant / dusjvegger installert i bad 1 i underetasje. Bad 2 i underetasjen ble fullt oppgradert med ny membran / sluk, møbler, elektro. Ikke behov for byggemelding ved denne rehabiliteringen." Det foreligger ikke dokumentasjon for arbeidet.

  Tak, yttervegg og fasade:
  Har det lekket vann utenfra og inn, eller er det sett andre tegn til fukt?
  Ja. Se punkt våtrom - skade i forbindelse med uværet Hans i 2023.

  Er det utført arbeid på tak, yttervegg, vindu eller annen fasade?
  Ja, 2025 - Ufaglært. Maling av hele huset utvendig (mur), garasjen og boden. Maling av støttemur på begge sider på hele tomten. Oljing av teak tre på garasjen og huset. Pusse ned og olje gelender foran soveromsvindu og på balkong i midtetasjen. Maling av alle utvendige dører. Utført av Steen Gruppen.

  Ja, 2017 - Faglært. Informasjon fra forrige eier: "2017: Installasjon av lysgrav og vindu for bod/ kontor i underetasje". Det foreligger ikke dokumentasjon for arbeidet.

  Kjeller:
  Er det observert vann eller fukt i kjeller, krypkjeller eller underetasje?
  Ja. Se punkt våtrom - skade i forbindelse med uværet Hans i 2023.

  Elektrisitet:
  Er det utført arbeid på det elektriske anlegget?
  Ja, 2022 - Faglært. Installasjon av el-bil lader. Ny ladeboks installert på samme el-opplegg i 2025 i forbindelse med skifte av tjenesteyter for lading. Det foreligger ikke dokumentasjon for arbeidet.

  Ja, 2023 - Faglært. Utskifting av nesten all innendørs belysning med LED-lys. Dokumentasjon foreligger.

  Ja, 2024 - Faglært. Montering av elektriske solskjerming for de fleste vinduer. Dokumentasjon foreligger.

  Ja, 2017 - Faglært. Informasjon fra forrige eier: "2016/2017: Nytt elektrisk opplegg bad2 underetasje, inkludert varmekabler, lys, vifte etc. 2017/2018: elektrisk arbeid ifm nytt kjøkken i hovedetasje. 2019: Air-conditioners (varmepumper, men kun brukt for kjøling av oss) installert i stue og hovedsoverom av A+ Varmepumper". Det foreligger ikke dokumentasjon for arbeidet.

  Rør:
  Har det vært feil på utvendige eller innvendige avløpsrør eller vannrør?
  Ja. Se punkt våtrom - skade i forbindelse med uværet Hans i 2023.

  Er det utført arbeid på utvendige eller innvendige avløpsrør eller vannrør?
  Ja, 2025 - Faglært. Oslo Kommune utbedret vann- og avløpsledningene langs Mærradalsbekken i 2025, for å øke kapasitet i det kommunale anlegget. Beskrivelsen beror på samtaler med arbeiderne som utførte arbeidet da de var der. Det foreligger ikke dokumentasjon for arbeidet.

  Ventilasjon og oppvarming:
  Er det utført arbeid på varmeanlegg eller ventilasjonsanlegg?
  Ja, 2025 - Faglært. Fullstendig sjekk av varmepumpesystemet som del av eiers rutinemessige vedlikehold, utskifting av kompressor i utedelen. Dokumentasjon foreligger.

  Skjevheter og sprekker:
  Er det tegn på setningsskader eller sprekker i for eksempel grunnmur eller fliser?
  Ja. Huset ble overvåket i forbindelse med tunnelarbeidene for Fornebubanen. Fasadestatusen ble dokumentert før og etter tunnelarbeidene, og vi fikk bekreftet at det ikke oppsto annet enn mindre kosmetiske sprekker. Disse ble utbedret da vi fikk huset malt i 2025 (se annet segment).

• Økonomi
  Kommunale avgifter

  Kommunale avgifter er estimert til å utgjøre kr 32.248,81 for år 2026. Beløpet kan bli justert i henhold til kommunale vedtak og endringer i gebyrsatser.

  Løpende kostnader

  • Kabel-TV og internett (Altibox / Viken Fiber): kr 1 339,- pr. mnd
  • Eventuell alarmavtale (Verisure): ca. kr 615,- pr. mnd
  • Privat snøbrøyting og strøing: kr 4 355,- pr. år (2025)
  • Innbo- og bygningsforsikring
  • Strømforbruk
  • Kommunale avgifter og eiendomsskatt
  • Innvendig og utvendig vedlikehold

  
  

  Oppgitte kostnader er basert på nåværende eiers forbruk og avtaler. Kostnadene vil kunne variere, blant annet som følge av valg av leverandør, avtalevilkår, hastighet, tilleggsprodukter og individuelt forbruk.

  Eiendomsskatt

  Eiendomsskatt er estimert til å utgjøre kr. 11 700,- for år 2026. Det tas forbehold om endringer i sats og beregningsgrunnlag.

  Forsikring

  Forsikringsselskap: Gjensidige Forsikring. Polisenummer: ASA-49.

  Kjøper må selv tegne egen hus- og innboforsikring.

  Formuesverdi

  Primær formuesverdi kr. 8 383 812,-.
  Sekundær formuesverdi kr. 18 405 445,-.
  Gjeldende for ligningsåret 2025.
  

  Oppgitt formuesverdi er basert på siste tilgjengelige fastsatte formuesverdi fra Skatteetaten. Årstall angir hvilket ligningsår verdien er knyttet til, og endelig formuesverdi kan avvike. Formuesverdien avhenger blant annet av om boligen benyttes som primær- eller sekundærbolig. Primærbolig verdsettes normalt til en lavere andel av beregnet markedsverdi (om lag 25 %). For primærbolig kan verdsettelsen variere avhengig av boligens verdi og gjeldende regelverk. Sekundærbolig verdsettes til en høyere andel (inntil 100 %). Det er vedtatt endringer i beregningsmodellen for formuesverdi fra skatteåret 2026, og endelig formuesverdi kan bli høyere enn oppgitt.

• Oppvarming og energiattest
  Oppvarming

  Det er lagt vannbåren gulvvarme i alle rom, som gir jevn og behagelig oppvarming. Det er installert varmepumpe med både oppvarming og kjølefunksjon i øvre stue og hovedsoverom. I tillegg er det peisovn i hver etasje, som bidrar til en lun og stemningsfull atmosfære i vinterhalvåret.

  Informasjon om strømforbruk

  Selgers strømforbruk er opplyst til å være ca. 20.000 kwh pr. år.

  Strømforbruket vil variere fra husstand til husstand.

  Energimerking

  Oppvarmingskarakter: Lys grønn
  Energikarakter: C

  Se fullstendig energiattest fra selger som vedlegg til salgsoppgave.
  Megler har intet ansvar for informasjon som følger av energiattest.

• Områdebeskrivelse
  Beliggenhet

  Velkommen til Adventveien 8 D – en meget sentral, samtidig tilbaketrukket beliggenhet uten gjennomgangstrafikk, i et område preget av villaeiendommer. Eiendommen ligger innerst i en blindvei, noe som gir rolige, intime og trygge omgivelser. Fra boligen er det utsyn mot sør, hvor bekken og trærne rundt skaper en grønn og rolig ramme rundt eiendommen – samtidig som man bor sentralt på Skøyen. Området oppleves etablert og hyggelig, med et godt nabomiljø.

  Det er kort vei til nærbutikk, offentlig transport samt et bredt utvalg av servicetilbud og fasiliteter. Det er flere attraktive rekreasjonsområder i umiddelbar nærhet. Bygdøy byr på flotte turveier og badeplasser sommerstid, og for sykkelinteresserte går det sykkelvei helt inn til Aker Brygge. Frognerparken ligger innen gangavstand, og friområdene ved Smestaddammen og Mærradalen er lett tilgjengelige. Det er kort vei til Harbitz Torg med dagligvarebutikk, apotek og serveringssteder. Videre ligger populære Karenslyst allé i nærheten – et levende handels- og servicetilbud med caféer, restauranter, butikker og øvrige bymessige fasiliteter som fungerer som et naturlig sentrum for Skøyen-området.
  Området er barnevennlig med flere barnehager, barne- og ungdomsskoler samt videregående skole innen gangavstand eller kort kjøretur. Offentlig kommunikasjon er svært godt dekket med flere alternativer i gangavstand, herunder trikk fra Abbediengen, bussforbindelser ved Maritim samt tog og flytog fra Skøyen stasjon, som gir enkel adkomst til øvrige deler av Oslo og Gardermoen.

• Offentlige forhold
  Regulering

  Eiendommen er regulert til bolig med tilhørende anlegg (midlertidig reguleringsbestemmelse) henhold til reguleringsplan S-2864, datert 14.05.86.

  Byggesaker i nærheten som av eiendommen:
  Sigurd Iversens vei 47 C - mulig ulovlig oppførte plattinger og opparbeiding av terreng ved eiendomsgrense
  Saksnummer: 202505645

  Fagertunveien 1 A - påbygg, underbygg og fasadeendringer
  Saksnummer: 202507287

  Fagertunveien 1 A-D, Bestumveien 19 A-H og 21 A-D - fjerning av parkeringsplasser og oppføring av sportsboder
  Saksnummer: 202507862

  Fagertunveien 1 og Bestumveien 19-21 - ulovlig oppføring av boder og bruksendringer/ominnredninger
  Saksnummer: 202506564

  Fagertunveien 1 D - innbygging av eksisterende inngangsparti og mindre fasadeendringer
  Saksnummer: 202513320

  Bestumveien 11 - oppføring av garasje med atelier, riving av garasje
  Saksnummer: 202507174

  Plansaker i nærheten av eiendommen:
  Saksnr: 202459094
  Saken gjelder: Harbitzalléen 2B - Bolig, barnehage, kontor, forretning og tjenesteyting
  Sakstype: Detaljregulering

  Saksnr: 202307652
  Saken gjelder: Harbitzalléen - Gateopprustning og sykkeltilrettelegging - Planforslag til offentlig ettersyn
  Kobling: Denne saken fortsetter i sak 2025/06713

  Saksnr: 202102096
  Saken gjelder: Revisjon av reguleringsplan for småhusområder i Oslos ytre by (Småhusplanen)
  Sakstype: Detaljregulering

  Saksnr: 201414412
  Saken gjelder: Områderegulering for Skøyen
  Sakstype: Områderegulering

  Arealbekreftelse

  Arealbekreftelse fra kommunen følger vedlagt.

  Bevaringsverdig

  Eiendommen er ikke registrert på byantikvarens gule liste.

  Konsesjon / Odel / Boplikt

  Det er ingen konsesjon, odel eller boplikt knyttet til salget av denne eiendommen.

  Ferdigattest / Brukstillatelse

  Det foreligger ferdigattest for oppføring av enebolig, datert 12.07.2004.

  Dagens plantegning samsvarer ikke med byggemeldte tegninger. Følgende avvik er registrert:
  Underetasje:

  • Stuen er opprinnelig byggemeldt som to soverom samt gangareal.
  • Deler av det ene soverommet (med adkomst til mellomgang og tilgang til bad) er opprinnelig byggemeldt som bod med egen utgang. Resterende av arealet er tatt fra stue.
  • Mellomgang og bad er opprinnelig byggemeldt som vaskerom.
  • Gang/allrom er opprinnelig byggemeldt som matbod.

  
  

  1.etasje:

  • Separat toalettrom var opprinnelig en del av baderommet.

  
  

  2.etasje:

  • Kontor/soverom er byggemeldt som kontor.

  
  

  Endret bruk er ikke omsøkt eller godkjent hos bygningsmyndighetene. Kjøper bærer selv risikoen for fremtidig bruk av rommene og for eventuelle pålegg fra det offentlige. Dette omfatter også risikoen for om søknad om bruksendring og varig opphold i boligens underetasje.

  Det foreligger rammetillatelse datert 07.09.2000 og igangsettingstillatelse datert 06.10.2000 for oppføring av garasje med carport på ca. 30 kvm. I 2011 ble byggesaken avsluttet med sluttnotat og henleggelse, som følge av at igangsettingstillatelsen var eldre enn tre år.
  Henleggelsen innebærer ikke nødvendigvis at tiltaket er utført eller at alle forhold i saken er endelig avklart, men at videre oppfølging av saken eventuelt må initieres av tiltakshaver/søker. Det foreligger ikke ferdigattest eller midlertidig brukstillatelse for tiltaket, jf. opplysninger fra kommunen. Eiendommen selges slik den fremstår, og selger påtar seg ikke ansvar for etterfølgende byggemelding eller godkjenning. Eventuelle fremtidige krav eller pålegg fra offentlige myndigheter vil være kjøpers ansvar og risiko.

  Meglerforetaket oppfordrer interessenter til å lese gjennom fullstendig prospekt/salgsoppgave med vedlegg. Interessenter oppfordres også til å undersøke eiendommen nøye, gjerne sammen med sakkyndig. Dette bør gjøres før bud inngis.

  Vei, vann og avløp

  Eiendommen er tilknyttet offentlig vann og avløp via private stikkledninger/anlegg.

  Det er privat vei frem til eiendomsgrensen fra offentlig kjørevei. Kostnader til privat snøbrøyting og strøing deles mellom husstandene langs blindveien. Årlig kostnad per husstand utgjorde kr 4 355 siste vintersesong. Det tas forbehold om at kostnadene kan øke som følge av prisvekst og fremtidig vedlikeholds- og driftsbehov knyttet til veien.

  Tinglyste rettigheter og heftelser

  På eiendommen kan det være tinglyst erklæringer/avtaler som for eksempel rett til kommunen til å anlegge vann- og kloakkledninger inkl. reparasjon av disse, bestemmelser om bebyggelsen, gjerder, vei og adkomstrettigheter. Disse erklæringene/avtalene vil følge eiendommen ved salg, og kan ikke slettes.

  På eiendommen er det tinglyst følgende heftelser og rettigheter som følger eiendommens matrikkel ved overskjøting til ny hjemmelshaver:

  Dnr. 22359, tgl. 02.05.1996 - Best. om adkomstrett
  samt snuplass Kan ikke slettes uten samtykke fra Plan- og bygningsetaten
  Meglers kommentar: Gnr. 30 bnr. 68, bnr . 329 og bnr. 330 skal ha atkomstrett over gnr. 30 bnr . 331 i eksisterende veitracé fra Adventveien og fram til eiendommene. Fra grensen mot gnr. 30 bnr. 313 og vestover skal veiretten ha en bredde på min. 4. meter. I tillegg skal det kunne anordnes en møteplass på gnr. 30 bnr. 331. Gnr. 30 bnr. 329 og bnr. 330 skal ha bruksrett til kjørbar atkomstvei (4 meter bred ) over gnr . 30 bnr. 68. Gnr 30 bnr. 330 skal ha bruksrett til kjørbar atkomstvei (4 meter bred) og snuplass for personbil på gnr. 30 bnr . 329 . Plan over atkomstveien ligger vedlagt i prospektet.

  Gnr. 30 bnr. 68, bnr. 329, bnr. 330 og bnr. 331 skal ha gjensidig rett til anleggelse og felles bruk av nødvendig vann- og avløpsanlegg, samt rett til atkomst for reparasjoner
  
  og vedlikehold. Denne erklæring tinglyses på egne og fremtidige eieres vegne som heftelse på gnr. 30 bnr. 68 bnr. 329 og bnr. 331 , og kan ikke endres eller slettes uten samtykke fra Plan - og bygningsetaten.

  Dnr. 22359, tgl. 02.05.1996 - Best. om vann/kloakkledn.
  Kan ikke slettes uten samtykke fra Plan- og bygningsetaten GJELDER DENNE REGISTERENHETEN MED FLERE

  Dnr. 39265, tgl. 18.07.1996 - Erklæring/avtale
  Bestemmelse om garasje/parkering Best.om lempning i forhold til 4 meters-byggeforbudsgrensen

  Dnr. 71092, tgl. 11.12.1996 - Erklæring/avtale
  Bestemmelse om kloakkledning Med flere bestemmelser GJELDER DENNE REGISTERENHETEN MED FLERE

  Dnr. 22353, tgl. 02.05.1996 - Registrering av grunn
  Registrering av grunn

  Legalpant

  Kommunen har legalpant som sikkerhet for betaling av kommunale avgifter og eventuell eiendomsskatt. Legalpant er pant som ikke kommer frem av grunnboksutskriften, og har bedre prioritet enn for eksempel lån til bank som er tinglyst på eiendommen.

• Andre kjøpsforhold
  Overtagelse

  Overtagelse skjer etter avtale med selger. Før boligen overleveres kjøper, skal fullt oppgjør og omkostninger være mottatt på meglers klientkont.

  Boligselgerforsikring

  Selger har tegnet boligselgerforsikring.

  Boligkjøperpakke

  Sammen med Gjensidige har vi skreddersydd et gunstig forsikringskonsept for deg som kjøper bolig. Kjøpere (ikke juridiske personer) har anledning til å tegne Boligkjøperpakken.

  Pakken inkluderer bl.a. husforsikring, innboforsikring Pluss, dobbel rentedekning, flytteforsikring og boligkjøperforsikring som gir deg juridisk bistand dersom du ønsker å reklamere på boligkjøpet. Kjøpere (ikke juridiske personer) kan også velge å kun tegne boligkjøperforsikring. 

  Boligkjøperpakken/Boligkjøperforsikring må tegnes senest i forbindelse med kontraktsmøtet. Produktark for Boligkjøperpakken og Boligkjøperforsikring ligger vedlagt i salgsoppgaven. Ta kontakt med megler for ytterligere informasjon.

  Løsøre og tilbehør

  Følgende medfølger handelen:

  • Hvitevarer på kjøkken.

  
  

  Følgende medfølger ikke handelen:

  • Miele skapfryser i utebod.  
  • Lampe over spisebord.
  • Vaskemaskin i våtrom.

  
  

  Det gjøres spesielt oppmerksom på at boligens tilbehør og løsøre ikke medfølger handelen med mindre dette fremkommer av nærværende prospekt. Med mindre annet er spesifisert i salgsoppgaven gjelder NEFs normgivende liste over løsøre og tilbehør. Løsøre og tilbehør som medfølger overdras uten noen form for garantier, foruten eventuell gjenværende leverandørgaranti.

• Kjøpsvilkår
  Budgivning

  Alle bud skal inngis skriftlig til megler, som formidler disse videre til selger. Kravet til skriftlighet gjelder også budforhøyelser og motbud, aksept eller avslag fra selger. Budgivere som byr sammen er selv ansvarlige for interne avklaringer og samtykke knyttet til budgivningen.

  Bud kan legges inn på eiendommens finn-annonse ved å trykke på knappen «gi bud» eller via vår hjemmeside. Ved elektronisk budgivning legges bud inn ved å benytte BankID. Bud kan også inngis på budskjema vedlagt i salgsoppgaven. Før megler formidler bud til selger, skal megler innhente gyldig legitimasjon og signatur fra budgiver. Kravet til legitimasjon og signatur er oppfylt for budgivere som benytter Bank-ID og vi oppfordrer derfor alle til å gi bud elektronisk ved å benytte GI BUD knappen på eiendommens hjemmeside på www.tinholt.no. Eventuelle forhøyelser kan sendes ved å svare direkte på mottatt sms fra meglers system, til megler. Alle budforhøyelser skal bekreftes av megler.

  For at budene skal kunne bli behandlet og videreformidlet skriftlig til alle involverte parter, må alle bud ha en tilstrekkelig lang akseptfrist, jf. eiendomsmeglingsforskriften § 6-3. Selger må også skriftlig akseptere budet før aksept kan formidles til budgiver.

  Akseptfrist på alle bud skal være minimum 30 minutter, og budforhøyelser må skje i god tid før fristens utløp. Bud som ikke er skriftlig, eller som har kortere akseptfrist enn til kl. 12.00 dagen etter siste annonserte visning, vil ikke bli formidlet til selger. Megler skal så snart som mulig bekrefte skriftlig overfor budgivere at budene deres er mottatt. Selger står fritt til å akseptere eller forkaste et hvert bud og er således ikke forpliktet til å akseptere det høyeste budet på eiendommen.

  Eiendomsmegler har ikke lov til å formidle hemmelige bud eller bud med forbehold som hindrer megler i å formidle budet til andre enn selger, jf eml  6-8 (3). Slike bud vil derfor ikke bli formidlet til selger. Eiendomsmegler er iht eml § 6-8(6) pålagt å gjennomføre kontroll av budgivernes finansiering. Dersom det ikke er mulig for megler å gjennomføre dette før aksept av bud plikter megler å advare selger om risiko knyttet til dette.

  Etter at eiendommen er solgt vil kjøper og selger få tilsendt budjournal. Øvrige budgivere kan få utlevert kopi av budjournalen i anonymisert form. Det gjøres oppmerksom på at budgiver også vil være den som vil stå som kjøper av eiendommen. Dersom man etter at bud er akseptert ønsker å endre hvem som skal stå som eier, forutsetter dette at selger godkjenner en slik endring. Alle involverte parter skal signere kjøpekontrakt og er solidarisk ansvarlig for kjøpet frem til oppgjør er gjennomført.

  For mer informasjon om budgivningsprosessen, se «Forbrukerinformasjon om budgivning», som er vedlagt salgsoppgaven, eller ta kontakt med megler.

  Salgsbetingelser

  Eiendommen skal overleveres kjøper i tråd med det som er avtalt. Det er viktig at kjøper setter seg grundig inn i alle salgsdokumentene. Salgsoppgaven er basert på de opplysningene selger har gitt til megler, den bygningssakkyndiges tilstandsrapport, samt opplysninger innhentet fra kommunen, Kartverket og andre tilgjengelige kilder.

  Det er forventet at kjøper setter seg grundig inn i alle salgsdokumentene, herunder salgsoppgave, tilstandsrapport og selgers egenerklæring. Kjøper anses kjent med forhold som er tydelig beskrevet i salgsdokumentene. Forhold som er beskrevet i salgsdokumentene kan ikke påberopes som mangler. Dette gjelder uavhengig av om kjøper har lest dokumentene.

  Alle interessenter oppfordres til å undersøke eiendommen nøye, gjerne sammen med fagkyndig før bud inngis. Kjøper som velger å kjøpe usett kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe han burde blitt kjent med ved undersøkelsen. Det kan være avvik fra dagens rombruk/rombenevnelser sammenlignet med det som er byggemeldt/godkjent.

  Dersom det er behov for avklaringer, anbefaler vi at kjøper rådfører seg med eiendomsmegler eller en bygningssakyndig før det legges inn bud.

  På grunn av ulike avtalevilkår kan selger vurdere bud fra en som ikke er forbruker, ulikt fra en forbrukers bud. Dersom kjøper ikke er forbruker, er selger sitt mulige mangelsansvar begrenset fordi eiendommen selges “som den er”. Selger kan ikke ta «som den er» forbehold ovenfor en forbrukerkjøper. Selv et lavere bud fra en som ikke er forbruker kan foretrekkes fordi begrensningen i mulig mangelsansvar kan ha egenverdi for selger. Selger står fritt til å forkaste eller akseptere ethvert bud, og er for eksempel ikke forpliktet til å akseptere høyeste bud.

  Lov om avhending av fast eigedom (avhendingslova)
  Frivillig salg av fast eiendom reguleres av Lov om avhending av fast eiendom av 3. juli 1992 nr. 93.

  Lov om avhending av fast eigedom (avhendingslova)

  Frivillig salg av fast eiendom reguleres av Lov om avhending av fast eiendom av 3. juli 1992 nr. 93.

  Forbrukerkjøp/avtalevilkår

  Med forbrukerkjøp menes kjøp av eiendom når kjøperen er en fysisk person som ikke hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet.

  Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen, eller det foreligger brudd på bestemmelsene i avhendingsloven §§ 3-2 til 3-8. Hvis eiendommen ikke er i samsvar med det kjøperen må kunne forvente ut ifra alder, type og synlig tilstand, kan det være grunnlag for mangelskrav. Det samme gjelder hvis det er holdt tilbake eller gitt uriktige opplysninger om eiendommen. Dette gjelder likevel bare dersom man kan gå ut ifra at det virket inn på avtalen at opplysningen ikke ble gitt eller at feil uriktige opplysninger ikke blir rettet i tide på en tydelig måte.

  En bolig som har blitt brukt i en viss tid, har vanligvis blitt utsatt for slitasje og skader kan ha oppstått. Slik bruksslitasje må kjøper regne med og det kan avdekkes enkelte forhold etter overtakelse som nødvendiggjør utbedringer. Normal slitasje og skader som nødvendiggjør utbedring, er innenfor hva kjøper må forvente og vil ikke utgjøre en mangel.

  Boligen kan ha en mangel etter avhendingsloven § 3-3 dersom det er avvik mellom opplyst og faktisk innvendig areal, forutsatt at avviket er på 2% eller mer og minimum 1 kvm.

  Ved beregning av et eventuelt prisavslag eller erstatning må kjøper selv dekke tap/kostnader opptil et beløp på kr 10.000 (egenandel).

  Profesjonell (næringsdrivende) avtalevilkår

  Hvis kjøper er en juridisk person, eller en fysisk person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet, vil kjøpet ikke anses som et forbrukerkjøp.

  Dersom kjøper ikke er forbruker selges eiendommen «som den er», og selgers ansvar er da begrenset jf. avhl. § 3-9, 2. pktm. Informasjon om kjøpers undersøkelsesplikt, herunder oppfordringen om å undersøke eiendommen nøye, gjelder også for kjøpere som ikke anses som forbrukere.

  Lov om hvitvasking

  Eiendomsmeglingsforetak plikter etter lov om hvitvasking å gjennomføre kontrollhandlinger knyttet til kjøper og selgers identitet og forhold knyttet til gjennomføringen av handelen. Dette omfatter også opplysninger om kundeforholdets formål og tilsikrede art. For kjøper må kontroll av legitimasjon skje senest ved inngåelse av kontrakt. Signering med bankID er regnet som gyldig legitimasjonskontroll.

  Ved oppdrag hvor juridiske personer (selskap) er part må eiendomsmegler også gjennomføre kontroll av hvilke fysiske personer som kontrollerer selskapet (reelle rettighetshavere). Dersom megler ikke klarer å gjennomføre pålagte kundetiltak må megler avvise kunden og oppdraget. Megler har også plikt å melde forhold som ikke er avklart og fremstår som mistenkelige til Økokrim. Megler kan også i enkelte tilfeller ha plikt til å stanse gjennomføringen av handelen.

  Betalingsbetingelser

  Oppgjør skal betales i en samlet innbetaling fra norsk bank. Betaling fra utlandet tillates kun i unntakstilfeller og dersom det er avklart med megler i anledning avtaleinngåelse (budaksept).

  Finansiering

  Vi har løpende kontakt med finansinstitusjoner som kan tilby lån med konkurransedyktige betingelser. Hvis ønskelig formidler vi gjerne kontakt.

  Kjøpekontrakt

  Kjøper og selger er forpliktet til å undertegne standard kjøpekontrakt utarbeidet av Tinholt i forbindelse med eiendomstransaksjonen. Eiendomsmegler sin standardkontrakt inneholder bl.a. bestemmelser om at dersom det foreligger vesentlig mislighold, har selger rett til å heve etter 30 dager fra avtalt betalingstid. Kjøper aksepterer dette som bindende for seg. Det forutsettes at hjemmel til eiendommen overføres til kjøper. Dersom dette ikke er ønskelig må det tas forbehold i budet. Kjøpekontrakt kan besiktiges hos eiendomsmegler før bud inngis. Kontakt eiendomsmegler for spørsmål.

  Personopplysningsloven

  Personopplysninger blir behandlet i samsvar med personopplysningsloven.

• Om oppdraget
  Meglers vederlag / Utlegg

  Følgende er avtalt om meglers vederlag, og skal betales av selger:

  Provisjon 0,9 % av salgssummen inkl. mva

  Tilrettelegging : 15 500,-
  Tinholt Markedspakke: 26 900,-
  Oppgjørshonorar: 7 900,-
  Visninger/overtagelse pr stk. : 3 500,-
  Utsatt betaling (valgfritt*): 4 900,-

  Dersom handel ikke kommer i stand eller oppdraget sies opp, har oppdragstaker krav på rimelig vederlag for medgått tid/utført arbeid og avtalte utgifter (utgifter til påløpte visninger, innhenting av opplysninger, markedspakke og tilrettelegging), samt eventuelle utlegg. Alle priser er inkl. mva.

  Meglerforetaket mottar betaling for tilleggstjenester som tilbys i sammenheng med eiendomshandelen. Dette gjelder blant annet strømleverandører, boligkjøperprodukter, boligalarm o.l.

  Vedlegg til salgsoppgaven

  Vedleggene er en del av den komplette salgsoppgaven. Det er viktig at interessenter setter seg godt inn i vedleggene og kontakter megler med eventuelle spørsmål før bud inngis.

  Megler

  Ansvarlig megler er:
  Terje Tinholt
  Partner/Eiendomsmegler MNEF.
  +47 97 60 08 00 / [email protected].

  Megler 2

  Sara Trier
  Daglig leder/Partner/Eiendomsmegler MNEF.
  +47 99 35 22 71 / [email protected].

  Meglerforetaket

  Tinholt Eiendomsmegling AS.
  Org. nr. 928 582 906.
  Bygdøy Allé 60
  0265 Oslo.

• Dokumenter
  • Salgsoppgave