Trudvangveien 17 B

Romslig familiebolig i populært område | Stor solrik hage | Dobbel garasje | Kjeller m/egen inngang | T-bane 500m

Prisantydning

14 900 000,-

Omkostninger

373 590,-

Totalpris

15 273 590,-

Eiendomstype

Enebolig

Eieform

Selveier

Byggeår

1937

Soverom

4

Bad

4

Internt brukseareal

300 m²

Eksternt bruksareal

3 m²

Tomtetype

Eiet

Energimerking

G

Egenskaper

• Barnevennlig
• Moderne
• Rolig
• Turterreng

Fasiliteter

• Balkong / terrasse
• Bredbåndstilknytning
• Lademulighet
• Peis / ildsted
• Garasje / parkering
• Parkett
• Offentlig vann / kloakk

Beskrivelse

Visninger

• Søndag 10. mai kl. 11:30 - 12:30
• Tirsdag 12. mai kl. 17:00 - 18:00

Informasjon

• Nøkkelinformasjon
  Oppdragsnummer

  201260128.

  Adresse og matrikkel

  Trudvangveien 17 B.
  gnr. 38, bnr. 438 i Bærum.

  Eier

  Willy Zhao og Helene Nybråten.

  Byggeår

  1937.

  Tomt

  Eiet tomt på 889,3 m².

  Parkering/garasje

  Dobbelgarasje er integrert i boligen. Montert El-billader. Garasjen har intern adkomst direkte til boligen – en komfortløsning som sikrer enkel og tørrskodd overgang året rundt.

  Beregnet totalkostnad

  Prisantydning kr 14 900 000,-

  I tillegg til prisantydning og ev. fellesgjeld, påløper følgende omkostninger:
  
  372 500,00,- (Dokumentavgift)
  
  545,00,- (Tingl.gebyr skjøte)
  
  545,00,- (Tingl.gebyr pantedokument)
  
  19 900,00,- (Boligkjøperpakken Gjensidige)
  
  _______________________________________________________
  15 293 490,- Totalpris inkl. omkostninger og boligkjøperpakken Gjensidige(Valgfritt)
  _______________________________________________________
  Det ovenstående forutsetter at eiendommen selges til prisantydning og at det kun tinglyses ett pantedokument. Det tas forbehold om endringer i offentlige gebyr.

• Arealer
  Boligens areal

  BRA-i: 300 m²
  BRA-e: 3 m²
  TBA: 85 m²

  Kjelleretasje:
  Internt bruksareal: 71 m²
  Følgende rom er oppgitt som BRA-i:
  Kjeller - Innredet del med egen inngang: Vindfang, rom benyttet som stue/kjøkken, gang og bad.
  Kjeller - Hoveddel: Gang, innredet rom, bad og bod/teknisk rom.

  1.etasje:
  Internt bruksareal: 142 m²
  Følgende rom er oppgitt som BRA-i: Entré, stue, spisestue, kjøkken og separat wc-rom. Det er videre adkomst til garasje med tilhørende hobbyrom.

  2.etasje:
  Internt bruksareal: 87 m²
  Følgende rom er oppgitt som BRA-i: Trapperom, gang, fire soverom, kontor, to bad og vaskerom.

  Dagens planløsning avviker fra dagens bygningstegninger, se punkt under "Ferdigattest" for ytterligere informasjon.

  Kjøper bærer selv risikoen for fremtidig bruk av rommene og for eventuelle pålegg fra det offentlige. Dette omfatter også risikoen for om søknad om bruksendring og varig opphold i boligen som ikke er søkt om.

• Om boligen
  Innhold

  Bolig over tre etasjeplan med henholdsvis kjeller, 1.- og 2. etasje.

  Kjeller - Innredet del med egen inngang: Vindfang, rom benyttet som stue/kjøkken, gang og bad.
  Kjeller - Hoveddel: Gang, innredet rom, bad og bod/teknisk rom.  
  1.etasje: Entré, stue, spisestue, kjøkken og separat wc-rom. Det er videre adkomst til garasje med tilhørende hobbyrom.
  2.etasje: Trapperom, gang, fire soverom, kontor, to bad og vaskerom.

  Påkostninger

  Det er gjennomført flere nyere oppgraderinger i boligen. Hovedbadet ble pusset opp i 2025, hvor det samtidig ble oppført ny vegg foran eksisterende vegg mot det andre badet som foreløpig ikke er renovert. Løsningen er planlagt slik at veggen senere kan fjernes ved oppussing av det andre badet, noe som vil gi mulighet for å utvide dette badets størrelse. Selger opplyser også at det finnes matchende fliser, tilsvarende de som er benyttet på hovedbadet, som kan kjøpes av ny eier dersom ønskelig.

  Det er videre installert ny smartbereder på 300 liter i teknisk rom.

  På hovedsoverommet er eksisterende tapetvegg oppgradert med Walls2Paint-plater og malt, samtidig som det er lagt ny 1-stavs eikeparkett. Det var opprinnelig planlagt å videreføre samme gulv i hele andre etasje, og tilsvarende parkett samt lister kan eventuelt kjøpes av ny eier. Soverommet har også fått ny IKEA Pax-garderobe. Bak garderobeløsningen er det etablert fordelerskap for vann og avløp, med praktisk inspeksjonsluke integrert gjennom bakplaten i venstre skapmodul.

  Kjøkken

  Hoveddel:
  Stilrent kjøkken med innredning i hvit utførelse, hvor glatte fronter og rene linjer skaper et tidløst og helhetlig uttrykk. Den U-formede løsningen gir svært gode arbeidsforhold med rikelig benkeplass og omfattende oppbevaringsmuligheter i både over- og underskap. Laminatbenkeplaten byr på slitesterke og praktiske arbeidsflater. Kjøkkenet er godt tilrettelagt for både hverdagsbruk og større matlagingsprosjekter, med integrert induksjonstopp, stekeovn, ekstra stor SMEG-ovn som egner seg godt til større retter, samt Miele oppvaskmaskin. I tillegg er det satt inn et Samsung Side by Side-kjøleskap fra 2025, som gir god kapasitet. Alle hvitevarer medfølger handelen. Kjøkkenet er også utstyrt med waterguard-system, som gir ekstra trygghet i det daglige.

  Innredet del:
  Praktisk kjøkken med innredning med glatte fronter og benkeplate som gir gode arbeidsflater for daglig bruk. Nedfelt kum i rustfritt stål er integrert i løsningen, og veggen over benkeskap ved stekeovn er flislagt for enkel rengjøring. Kjøkkenet har ventilator med avtrekk gjennom yttervegg og opplegg for oppvaskmaskin. Det er også plass til spisegruppe, som gjør rommet funksjonelt både til matlaging og hverdagslige måltider.

  Bad

  2.etasje - Bad tilknyttet hovedsoverom:
  Lekkert bad fra 2025, hvor moderne løsninger møter tidløs eleganse. Store, beige fliser gir rommet et sofistikert og harmonisk uttrykk, mens innredningen er nøye utformet for å kombinere funksjonalitet med stilfullt design. Badet er innredet med servant med underliggende skap som gir praktisk oppbevaringsplass, bredt speil som bidrar til god romfølelse, vegghengt toalett, dusj med tilhørende glassdør og badekar. Eksklusive armaturer i varme metalltoner tilfører et elegant særpreg og understreker den gjennomførte kvaliteten. Gulvet har behagelige varmekabler. Det er fremvist FDV dokumentasjon, bildedokumentasjon og faktura på membran.

  2.etasje - Bad tilknyttet trapperom:
  Eldre bad bestående av servant med underskap, toalett og dusjkabinett. Vinduet gir økt mulighet for utlufting.

  2.etasje - Vaskerom:
  Praktisk vaskerom med vinylbelegg på gulv med oppbrett på vegg og klemt slukløsning, tilpasset rommets funksjon. Veggene har strietapet, og rommet er utstyrt med skyllekum i rustfritt stål, opplegg for vaskemaskin samt veggskap med glatte fronter. Opplegg for vaskemaskin i skap i kjeller.
  
  1.etasje - WC-rom:
  Enkelt og funksjonelt WC-rom med baderomsinnredning bestående av benkeskap med glatte fronter, servant og gulvstående klosett.
  
  Kjeller - Bad:
  Bad med behov for oppussing. Rommet har fliser på betonggulv og malte våtromsplater på vegger. Innredningen består av benkeskap med glatte fronter, veggskap med speilfronter over servant, samt dusjkabinett, gulvstående klosett og servant.
  
  Kjeller - Bad tilknyttet innredet del:
  Bad med behov for oppgradering. Gulvet har fliser på betong, mens veggene er utført med baderomsplater. Rommet er innredet med benkeskap med glatte fronter, servant, dusjkabinett og gulvstående klosett.

  Det er varmekabler i samtlige rom.

  Varmtvannstank

  • Varmtvannsbereder på ca. 300 liter, uten synlig produktdatablad, montert i bod/ teknisk. Fast tilkoblingspunkt for strømtilførsel.
  • Varmtvannsbereder med ukjent antall liter og ukjent alder montert i skap ved bad i kjeller.

  Overflater

  Gulv:

  • Kjeller: Innvendige gulv er belagt med gulvbord og gulvbelegg. Fliser i entré. Laminat i kjøkken og stue.
  • 1. etasje: Innvendige gulv er belagt med laminat. Fliser i wc.
  • 2. etasje: Innvendige gulv er belagt med parkett og laminat.

  
  

  Vegger:

  • Kjeller: Pusset og malte overflater. Trepanel. Strietapet.
  • 1. etasje: Sparklet og malte plater. Strietapet. Brystningspanel.
  • 2. etasje: Trepanel, Strietapet Sparklet og malte plater.

  
  

  Himling:

  • Kjeller: Trepanel. Takessplater Himlingshøyde ca. 1,95 m målt i peisestue. Himlingshøyde ca. 2,05 m målt i bod/teknisk.
  • 1. etasje: Takessplater Sparklet og malte plater. Himlingshøyde ca. 2,44 m målt i stue.
  • 2. etasje: Takessplater Sparklet og malte plater. Himlingshøyde ca. 2,40 m målt i gang.

  Garderober

  Boligen har gode garderobeløsninger med variasjon i utførelse. I kjeller er det skyvedørsgarderobe med glatte fronter. Entréen i 1. etasje er utstyrt med skyvedørsgarderobe med speilfronter, som bidrar til en romsligere romfølelse. I 2. etasje er det garderobeskap med profilerte fronter i to av soverommene, i tillegg til et plassbygget skap i samme stil. Et av rommene har også garderobeskap med speilfronter.

  Balkong/terrasse

  Eiendommen byr på en romslig terrasse i trekonstruksjon på ca. 66 m², som danner et svært innbydende uteområde med god plass til både avslapning, sosiale sammenkomster og ulike aktiviteter. Den store terrassen har flere naturlige soner som gjør det enkelt å innrede med sittegrupper, spiseplass, grillområde og øvrige utemøbler etter behov. Her ligger forholdene godt til rette for lange sommerdager og hyggelige sammenkomster for både familie og gjester.
  Terrassen glir naturlig over i en flott, relativt flat hage som gir rikelig med boltreplass for både små og store. Den generøse plenflaten egner seg svært godt til lek, trampoline, ballspill eller andre utendørs aktiviteter, samtidig som tomten gir gode muligheter for videre beplantning, hageprosjekter eller tilrettelegging etter egne ønsker. I tilknytning til uteboden finnes også en praktisk terrasse på ca. 3 m².

  Boligen har i tillegg balkong med adkomst fra stue på ca. 9 m², hvor det også er trapp videre ned til terrassen og den flotte hagen, noe som gir en praktisk og naturlig forbindelse mellom boligens oppholdsrom og uteområdene. I tillegg finnes balkong med adkomst fra 2. etasje på ca. 7,5 m².

  Dører

  Ytterdører:

  • Kjeller: Isolert ytterdør.
  • 1. etasje: Isolert ytterdør med glassfelt. Balkongdør med tolags isolerglass, produsert i 2015. Isolert ytterdør til hobbyrom.
  • 2. etasje: Balkongdør med tolags isolerglass, produsert i 2010.

  
  

  Innvendige dører:

  • Kjeller: Profilerte innvendige dører.
  • 1. etasje: Profilerte innvendige dører.
  • 2. etasje: Profilerte og glatte innvendige dører. Dør med glassfelt til vaskerom.

  Elektrisk anlegg

  Det elektriske anlegget ligger i hovedsak skjult i konstruksjonen. Sikringstavle med jordfeilautomater, montert i kjøkken og trapperom.

  Det er fremvist samsvarserklæring datert 13.05.2025 for arbeider utført på bad i 2. etasje.

  Eier har opplyst følgende om det elektriske anlegget:  Det er ukjent når anlegget sist ble rehabilitert eller installert. Sikringene løses ikke ut ved normal bruk, og det er ikke kjent at det har vært brann, branntilløp eller varmgang i anlegget. Det er uklart om det foreligger kursfortegnelse, og om denne samsvarer med eksisterende sikringer. Tidspunkt for siste el-tilsyn er ikke kjent.

  Vinduer

  • Kjeller: Vinduer med tolags isolerglass, produsert i 1983 i kjellerstue. Vinduer med tolags isolerglass, produsert i 2009.
  • 1. etasje Vinduer med tolags isolerglass, produsert i 1986 og 1994. Vinduer med tolags isolerglass i wc, produsert i 2022. Vindu med tolags isolerglass i stue, uten synlig datomerking.
  • 2. etasje. Vinduer med tolags isolerglass, produsert i 1986. Vinduer med tolags isolerglass, produsert i 2012, 2016 og 2024.
• Teknisk standard
  Tilstandsgrad

  I forbindelse med salget er følgende tilstandsgrader markert i tilstandsrapporten:
  TG3 (Store eller alvorlige avvik) - 3 stykk.
  TG2 (Avvik som kan kreve tiltak) - 32 stykk.

  Følgende har fått TG3 (Store eller alvorlige avvik):
  Helhetsvurdering (Bad 1 / Kjeller): Røropplegg, og gulvkonstruksjonen for øvrig er av eldre dato, og slitasje må påregnes p.g.a. alder Det kan ikke konstateres bruk av membran i rommet. Det mangler sluk, og avløp er kun tilknyttet dusjkabinett. Våtromsplater er mangelfullt festet, med åpning i underkant. En må forvente generell oppgradering av våtrommets tettesjikt/membran for at våtrommet skal tåle en normal bruk etter dagens krav (tett våtsone). En samlet TG 3 for rommet er satt med bakgrunn i nevnte forhold, alder og manglende tetthet i våtsonen på rommet. Våtrommet er av eldre dato og tilfredsstiller ikke dagens krav til våtrom. Totalrenovering må påregnes ved videre bruk for å oppnå tilfredsstillende funksjon og tetthet. Nevnte forhold medfører økt risiko for lekkasjer som kan føre til fuktproblematikk i konstruksjonen. TG: 3 Utbedringskostnad: kr. 150 000-300 000,-.

  Helhetsvurdering (Bad 2 / Kjeller): Det er registrert svakt fall mot sluk på gulvet i henhold til gjeldende forskrifter. Forholdet medfører risiko for at overflatevann ikke renner tilstrekkelig mot sluket. Konsekvensen av forholdet er høyere fuktpåkjenning på konstruksjonen. Det er ikke kjent om det er etablert membran i våtrommet. Det er observert betydelig svelling i nedre del av baderomsplater, samt glippe i underkant med synlig isolasjon. En må forvente generell oppgradering av våtrommets tettesjikt/membran for at våtrommet skal tåle en normal bruk etter dagens krav (tett våtsone). En samlet TG 3 for rommet er satt med bakgrunn i nevnte forhold, alder og manglende tetthet i våtsonen på rommet. Våtrommet er av eldre dato og tilfredsstiller ikke dagens krav til våtrom. Totalrenovering må påregnes ved videre bruk for å oppnå tilfredsstillende funksjon og tetthet. Nevnte forhold medfører økt risiko for lekkasjer som kan føre til fuktproblematikk i konstruksjonen. TG: 3 Utbedringskostnad: kr. 150 000-300 000,-.

  Våtromsgulv (Vaskerom / 2. etasje): Det er registrert svakt fall mot sluk på gulvet i henhold til gjeldende forskrifter. Forholdet medfører risiko for at overflatevann ikke renner tilstrekkelig mot sluket. Konsekvensen av forholdet er høyere fuktpåkjenning på konstruksjonen. Det er registrert utett gjennomføring rundt avløpsrør ved sluk. TG 3 er satt på bakgrunn av ovennevnte forhold. Det anbefales å etablere tilfredsstillende tetting rundt gjennomføringen. TG: 3 Utbedringskostnad: kr. 5 000-10 000,-.

  Følgende har fått TG2 (Avvik som kan kreve tiltak):
  Utstyr for sanitærinstallasjoner (Wc / 1. etasje): TG 2 er gitt på grunn av alder i forhold til forventet levetid og slitasje.

  Generelle opplysninger (Hobbyrom / 1. etasje): TG 2 er gitt på grunn av alder og slitasje på overflater.

  Generelle opplysninger (Garasjerom / 1. etasje): Det er observert enkelte knuste fliser samt indikasjoner på ufagmessig utførelse på overflater. TG 2 er gitt på bakgrunn av de nevnte forholdene.

  Våtromsgulv (Bad 1 / 2. etasje): Det er funnet huleromslyd. under enkelte fliser. Årsak til bom kan være at det ikke er oppnådd full limdekning, og/eller bruksbelastning. Mindre områder med bom i fliser utløser ingen store skader så lenge større deler av flisen har god limdekning. I dette tilfellet er det registrert bom i et lite område. Forholdet kan endres over tid og området bør kontrolleres med tiden. Det er observert et område ved klosett hvor flis mangler. Det fremstår som at det er åpnet i forbindelse med etablering av nytt bad, uten at konstruksjonen er tilstrekkelig lukket igjen. Forholdet kan medføre risiko for fuktinntrenging i konstruksjonen. TG 2 er gitt på grunn av nevnte forhold, gulvkonstruksjonen, sluk og vanntett sjikt. Nevnte forhold medfører økt risiko for lekkasjer som kan føre til fuktproblematikk i konstruksjonen.

  Våtromsvegger (Bad 1 / 2. etasje): Det er observert manglende tetting i konstruksjonen mot nyere bad. Det er åpnet i vegg bak klosett, og gjennomføringen fremstår ikke tilfredsstillende lukket. Forholdet kan medføre at fukt og vann trenger inn i konstruksjonen og gi risiko for fuktskader i tilstøtende bygningsdeler. Baderomsplater fremstår av eldre dato. Denne typen overflater har erfaringsmessig en forventet levetid på ca. 20–30 år, avhengig av belastning og vedlikehold. Alder medfører økt risiko for redusert tetthet og fuktpåvirkning over tid. TG 2 er gitt på grunn av nevnte forhold. Nevnte forhold medfører økt risiko for lekkasjer som kan føre til fuktproblematikk i konstruksjonen.

  Utstyr for sanitærinstallasjoner (Bad 1 / 2. etasje): TG 2 er gitt på grunn av alder i forhold til forventet levetid og bruksslitasje.

  Utstyr for sanitærinstallasjoner (Vaskerom / 2. etasje): TG 2 alder.

  Drenering: Fuktindikator er benyttet på innside av grunnmur og det er påvist høyere indikasjoner på fukt nederst på grunnmur i forhold til øverst på grunnmuren. Dette indikerer at eventuell drenering har redusert funksjon og/eller kapillært oppsug fra grunnen. TG 2 er gitt på grunn av alder og manglende funksjon på drenering, fallforhold på terreng og fuktsikring av grunnmur. Nevnte forhold gir økt risiko for forhøyede fuktnivåer i gulv på grunn og yttervegger under terreng, som kan medføre fuktproblematikk i nevnte konstruksjoner. Kjelleren bør holdes jevnlig med oppsyn og det må påregnes å etablere/ skifte drenering dersom forholdet endrer seg over tid.

  Terrengforhold rundt boligen: Terrenget rundt bygningen skal ha tilstrekkelig fall fra byggverket dersom ikke andre tiltak er utført for å lede bort overvann. Fallet ut fra bygningen bør være minst 1 : 50 over en avstand på minst 3 m fra veggen. I dette tilfelle er det fall mot bygningen enkelte steder, og det er av den grunn gitt TG 2. Forholdet medfører økt risiko for at overvann renner mot bygningen, og kan føre til fuktproblematikk.

  Yttervegger: Selve konstruksjonsoppbyggingen lar seg ikke kontrollere ved visuell befaring, og tilstandsvurdering er derfor basert på alder og ytre observasjoner. Det forutsettes at konstruksjonsoppbyggingen er oppført etter den tids normale byggeskikk for oppføring av bygningen. Aldersbetraktning foretas ikke av skjulte yttervegger i trekonstruksjon. Det er observert saltutslag på grunnmurens overflate i bod/teknisk. Saltutslag kan forekomme av kondens eller når fuktighet trenger gjennom konstruksjoner og transporterer saltmineraler ut til overflaten. Det bør på generelt grunnlag lokaliseres hvor årsaken befinner seg og eliminere denne. Forholdet må sees i sammenheng med “drenering”. Veggkonstruksjonen har ikke tilstrekkelig lufting. Selv om manglende lufting bak kledningen er typisk for bygg oppført på denne tiden, medfører løsningen økt risiko for fuktproblematikk og redusert uttørkingsevne i konstruksjonen. Yttervegger i eldre trekonstruksjon som er kledd er på generelt grunnlag å betrakte som en risikokonstruksjon i forbindelse med fuktproblematikk. I forbindelse med en tilstandsrapport, er det ikke mulig å kontrollere konstruksjonen uten å gjøre destruktive inngrep, noe som ikke er vanlig å gjøre om det ikke er fattet spesiell mistanke til skader. TG 2 er gitt på grunn av nevnte forhold.

  Utvendig kledning: Det er i dette tilfellet ikke observert museperre oppunder trepanelet. Det var et krav/normal byggeskikk om at musesperre skal monteres oppunder kledningen, slik at mus forhindres adkomst til bygningen. Konsekvensen av manglende musesperre er at mus kan ha enkel adkomst til bygningen. Dette kan igjen føre til skader på diverse bygningsdeler innvendig i boligen. Spiker- eller skruehode bør ligge i flukt med treoverflaten. Dype innslag kan skape uheldige vannfeller og bør unngås. I dette tilfelle er spikere i forbindelse med panelet for langt inn i panelet enkelte steder. Panel/listverk rundt vinduer/dører o.l. er stedvis ført helt ned mot vannbrett. Dette kan medføre begrenset lufting av panelet, samt redusert levetid på nedre del av panelet. Utvendig trekledning har normal levetid på 40 - 60 år, avhengig av ytre påvirkninger, utførelse og vedlikehold. Kledningen har i dette tilfellet oversteget levetid. TG 2 er gitt på grunn av nevnte forhold. Forholdet medfører forhøyet risiko for skader og fuktproblematikk i kledning og ytterveggskonstruksjonen.

  Takkonstruksjon: Deler av konstruksjonen er av nyere dato. Befaring er begrenset og kun utført fra åpning i eldre konstruksjon, da den nyere delen ikke har gangbart gulv. Det er enkelte fuktmerker på loftet. Fuktmåler med pigger i treverk ble benyttet på merkene, og det ble ikke påvist forhøyede fuktverdier. Det er ikke luftespalter i gesimser, som medfører at konstruksjonen ikke har tilstrekkelig lufting. Manglende lufting av takkonstruksjonen medfører risiko for kondens, fuktproblematikk, dannelse av istapper og redusert levetid på konstruksjonen. Det er observert enkelte fuktmerker i tilknytning til spiker som har gått gjennom undertaket på krypeloft. Det ble utført målinger med piggbasert fuktmåler i treverket på aktuelle steder, og det ble registrert noe høyere verdier på disse punktene sammenlignet med øvrige målepunkter. Fuktforholdene kan variere med nedbør og årstid. Forholdet kan indikere lokal fuktpåvirkning med risiko for videre utvikling over tid. Det anbefales jevnlig kontroll, og ved økende fuktverdier må tiltak som tetting og eventuell utskifting påregnes. Det er observert mose/begroing i yttertaket, dette anbefales fjernet da det kan utgjøre skade på underliggende konstruksjon. I følge Sintef Byggforsks byggdetaljblader er levetid denne typen tekking, estimert til 20-30 år. Etter Tyders egne databaser estimeres det at tekkingen i dette tilfellet har en levetid på ca. 25-30 år. Tekkingen har derfor oppnådd mer enn halvparten av forventet levetid. TG 2 er gitt på grunn av nevnte forhold. Taket er kun besiktiget fra bakkenivå, da det er for høyt til å benytte stige i henhold til våre HMS retningslinjer. Konstruksjonens dimensjonering er ikke vurdert. Aldersvurdering foretas ikke for denne typen konstruksjon.

  Taktekking og membraner: Det er observert enkelte fuktmerker i tilknytning til spiker som har gått gjennom undertaket på krypeloft. Det ble utført målinger med piggbasert fuktmåler i treverket på aktuelle steder, og det ble registrert noe høyere verdier på disse punktene sammenlignet med øvrige målepunkter. Fuktforholdene kan variere med nedbør og årstid. Det er observert mose/begroing i yttertaket, dette anbefales fjernet da det kan utgjøre skade på underliggende konstruksjon. Forholdet kan indikere lokal fuktpåvirkning med risiko for videre utvikling over tid. Det anbefales jevnlig kontroll, og ved økende fuktverdier må tiltak som tetting og eventuell utskifting påregnes. TG 2 er gitt på grunn av nevnte forhold. I følge Sintef Byggforsks byggdetaljblader er levetid denne typen tekking, estimert til 20-30 år. Etter Tyders egne databaser estimeres det at tekkingen i dette tilfellet har en levetid på ca. 25-30 år. Tekkingen har derfor oppnådd mer enn forventet levetid. Nevnte forhold medfører forhøyet risiko for lekkasjer som kan føre til fuktproblematikk i takkonstruksjonen og underliggende rom. Taket er kun besiktiget fra bakkenivå, da det er for høyt til å benytte stige i henhold til våre HMS retningslinjer.

  Utvendig beslag: I følge Sintef Byggforsks byggdetaljblader er normal levetid for takrenner og nedløp i plastbelagt stål 25 - 30 år, og i dette tilfellet oversteget mer enn halvparten av forventet levetid. Det er observert utkast fra balkong direkte mot tak/takrenne. Utførelsen vurderes som ufagmessig, og kan medføre økt vannbelastning og slitasje på tak og renner. Det er ikke montert snøfangere på taket. Dette var ikke ett krav under oppføringen av boligen. Snøfangere bør monteres. TG 2 er gitt på grunn av nevnte forhold.

  Ytterdører: Døren er av noe eldre dato og det må derfor påregnes slitasje og noe redusert funksjon i forbindelse med varmetap. TG 2 er gitt på grunn av alder iht. forventet levetid og normal bruksslitasje.

  Vinduer: Det er registrert enkelte merker og riper i eldre vinduer. Vinduer er av eldre dato og det må på generelt grunnlag påregnes høyere varmetap og lavere isolasjonsevne. TG 2 er gitt på grunn av alder iht. forventet levetid og normal bruksslitasje.

  Innvendige dører: TG 2 er gitt på grunn av alder og normal slitasje.
  
  
  Balkonger, terrasser, ol.: Det er registrert alder og slitasje på rekkverk og terrassebord, samt forekomst av grønske. TG 2 er gitt på grunn av nevnt forhold, alder og bruksslitasje.
  
  
  Gulv på grunn: Fuktindikator er benyttet på enkelte punkter og det er påvist indikasjoner på fukt i gulvet. Forholdet er normalt i støpte gulv fra denne tiden, da det ikke ble benyttet fukttett sjikt mellom grunnen og bygningen. Gulvet i vaskerom er grovstøp fra byggeår og har derfor ujevnheter. Det bør påregnes å flytesparkle gulvet dersom det skal legges overflater på betonggulvet. Forskjellen mellom høyeste og laveste punkt på 2,0 meter er målt til 13 mm i hall og 12 mm i innredet rom. Det var under befaringen lagret gjenstander på gulvoverflater, noe som medførte begrenset tilgjengelighet og vanskeliggjorde kontroll av alle områder. TG 2 er gitt på grunn av alder og nevnte forhold.

  Rom under terreng: Yttervegger som ligger under utvendig bakkenivå, og er foret ut med organisk materiale (treverk), evt. isolert og kledd med panel/plater, er å betrakte som en risikokonstruksjon, om ikke drenering og fuktsikring lenger har tilstrekkelig funksjon eller det er kapillært oppsug fra grunnen. I tillegg er det risiko i forbindelse med kondens. På generelt grunnlag anbefales det at yttervegger under bakkenivå behandles med ikke-organiske materialer. Det er i dette tilfellet avvik på drenering og/eller utvendig fuktsikring av grunnmuren. Dette medfører økt risiko for fukt- og råteskader i utforede vegger og oppforede gulv. Det er i dette tilfellet påvist fukt i utlektingen under befaringen med noe risiko for utvikling av fuktproblematikk. Forholdet kan utvikles med tiden og kan variere med årstider og nedbørsmengde, og bør holdes under oppsyn. Vedvarende forhøyet fuktinnhold kan medføre behov for tiltak. TG 2 er gitt på grunn av risiko.

  Hulltaking kjellervegg: Det ble benyttet fuktmåler med pigger i treverk på grunnmurens utlekting (bunnsvill/treverk) under befaringen, og det ble målt 16 % som er fukt utover normale verdier. Fuktinnhold i treverk på mellom 15-20 % er det noe risiko for utvikling av fuktproblematikk.

  Piper, feieluker og plassbygde ildsteder: Det er merker etter "renning" under feieluke i kjelleren. Dette indikerer trolig at det kan oppstå kondens i pipen, eller at den ikke er regnsikret over yttertaket. Det bør på generelt grunnlag at eldre teglsteinspiper på sikt bør rehabiliteres med innvendige rør. Pipen er fra byggeår og tilstandsgrad 2 er gitt på grunn av alder og nevnte forhold. Det bør påregnes at eldre teglsteinspiper på sikt har behov for rehabilitering. Det er krav til at teglsteinspiper skal ha 4 synlige sider, som er pusset, flislagt eller lignende for å kunne avdekke eventuelle sprekkdannelser. Det er også krav til avstand på 10 cm. til brennbart materiale. TG 2 er gitt på grunna av nevnte forhold.

  Ildsteder: Ildstedet er ikke funksjonstestet under befaringen. TG 2 er gitt på grunn av alder.

  Ledningsnett for sanitærinstallasjoner: Synlig sanitærutstyr er funksjonstestet med normalt trykk og avløp. Skjulte rørføringer avløpsrør lar seg ikke inspisere uten inngrep i konstruksjon. I henhold til Sintef Byggforsk har kobberrør til innvendig bruk og avløpsrør i støpejern en anbefalt brukstid på 40 - og 50 år avhengig av type rør. Teknisk levetid er 25-100 år avhengig av påvirkende faktorer. Røropplegget har i dette tilfellet oversteget mer enn anbefalt brukstid. Forholdet kan gi forhøyet risiko for vannlekkasjer. TG 2 er gitt på grunn av nevnte forhold.

  Varmtvann: Det er observert korrosjon i toppen av berederen. Produktdatablad er ikke synlig, trolig som følge av korrosjon i området. Ved tidspunkt for oppussing var det krav om automatisk vannstopper i forbindelse med vanninstallasjoner i rom uten sluk. I dette tilfellet er det ikke montert automatisk vannstopper Forholdet kan indikere redusert levetid og økt risiko for lekkasje. TG 2 er gitt på grunn av nevnte forhold.

  Utstyr for sanitærinstallasjoner: I dette tilfellet er det ikke montert automatisk vannstopper i forbindelse med vanninstallasjoner i rom uten sluk. Ved tidspunkt for oppføring av opplegg var det ikke krav om automatisk vannstopper. Det anbefales likevel at dette installeres, da forholdet kan gi større risiko for vannskade ved en eventuell lekkasje i leiligheten. TG 2 er gitt på grunn av alder i forhold til forventet levetid og bruksslitasje.

  Ventilasjon: Kjeller. Det er manglende tilluft i innredet rom, gang, stue og kjøkken. Det er ikke tilstrekkelig avtrekk i ett bad. 1. Etasje . Det mangler luftespalte under dør til wc. 2. etasje. Det mangler luftespalte under dør til bad 1. Forholdene kan medføre utilstrekkelig ventilasjon og redusert luftkvalitet, med risiko for fukt og dårlig inneklima. Det anbefales å etablere tilfredsstillende tilluft og luftespalter der dette mangler. TG 2 er gitt på grunn av nevnte forhold.

  Varme generelt: Tilstandsvurdering er basert på alder og enkle observasjoner, da undertegnede ikke har spisskompetanse på området. TG 2 er gitt på grunn av alder sett i lys av forventet levetid. Dette er en elektrisk installasjon, og vurdering er derfor kun basert på alder.

  Etasjeskiller: Forskjellen mellom høyeste og laveste punkt er målt til ca. 29 mm i hovedsoverom. Forskjellen mellom høyeste og laveste punkt er målt til ca. 18 mm i soverom tilknyttet balkong. Forskjellen mellom høyeste og laveste punkt er målt til ca. 30 mm i soverom. Forskjellen mellom høyeste og laveste punkt på 2,0 meter er målt til 18 mm i gang og 18 mm i gang mellom soverom. TG 2 er gitt iht. toleransekrav i NS 3600, som angir skjevheter mellom 10-20 mm på 2 meter og skjevheter mellom 15-30 mm på hele gulvets lengde skal ha tilstandsgrad 2. Konsekvensen er at gulvet kan ha merkbar skjevhet.

  Trapper: Kjeller. Trapper skal ha håndløpere på begge sider av trappen. I dette tilfelle er det kun håndløper på en av sidene. For å hindre at barn kan krype gjennom skal åpninger i rekkverk være maks 0,10 m. Kravet gjelder opptil 0,25 m under toppen av rekkverket. Rekkverk skal også utformes slik at de forhindrer klatring. Horisontale eller skrå spalter i rekkverket må være maks 20 mm slik at man ikke kan få fotfeste i rekkverket. I dette tilfellet er det 0,12 m åpning. TG 2 er gitt på grunn av nevnte forhold , samt alder og bruksslitasje.

  Kjøkkeninnredning: Det er under befaringen benyttet fuktindikator og utført fuktsøk på utsatte punkter. Det er ikke påvist indikasjoner på fukt utover normale verdier. TG 2 er gitt på grunn av alder og normal bruksslitasje.

  Overflater på innvendige gulv: Det er registrert knirk i gulvoverflater i kjeller. Overflatene fremstår som generelt slitte med merker og riper. TG 2 er gitt på bakgrunn av nevnte forhold.

  Eier har kun bebodd boligen i om lag halvannet år og har begrenset kjennskap til boligens historikk, herunder alder, utførelse og tidligere arbeider. Det er utført tiltak og endringer av ulike eiere, og fremlagte opplysninger og dokumentasjon kan derfor være mangelfulle eller ufullstendige. Vurderinger er i hovedsak basert på visuelle observasjoner og tilgjengelig dokumentasjon på befaringstidspunktet. Flere av forholdene med tilstandsgrad 2 er vurdert ut fra alder, normal slitasje og byggeskikk fra oppføringstidspunktet. Disse forholdene må sees i sammenheng med boligens alder og innebærer ikke nødvendigvis behov for umiddelbare tiltak, men et forventet vedlikeholdsbehov over tid.

  Radonmåling

  Selger har ikke utført radonmåling iht. forskrift. Kravet om radonreduserende tiltak og følgelig krav til måling, gjelder for boliger der eier ikke selv bor eller oppholder seg, altså utleieboliger.

  Eiendommen ligger i et område med middels til lav aktsomhetsgrad for radon.

  Byggemåte

  Bolig:

  • Grunnmur i betong/murverk. Bygningen har yttervegger i bindingsverks/ reisverkkonstruksjon.
  • Yttervegger er kledd med liggende malt/beiset trepanel. Det er observert luftespalte oppunder panelet på de punktene som ble undersøkt på befaringen.
  • Saltak i trekonstruksjon over boligen tekket med takplater av ukjent alder. Pulttak i trekonstruksjon tekket med takplater av ukjent alder over trapp til kjeller. Lufting i gesimser. Krypeloft med inspeksjonsluke i himling.
  • Yttertak er tekket med takplater.
  • Takrenner og nedløpsrør i metall.

  
  

  Brannskille:
  Det er registrert manglende branndør mellom garasjerom og entré, samt ubehandlede gipsplater i brannskillende konstruksjon. For å oppnå tilstrekkelig brannmotstand og hindre brann- og røykspredning må brannskillet ferdigstilles med godkjent branndør og korrekt behandling av konstruksjonen i henhold til gjeldende krav.

  Selgers egenerklæringsskjema

  Selger har kommentert på følgende spørsmål i egenerklæringsskjema som er en del av salgsoppgaven:
  Våtrom:
  Har det vært feil på bad, vaskerom eller toalettrom?
  Ja. TG 3 på bad i kjeller og et eldre bad i 2.etasje.

  Er det utført arbeid på bad, vaskerom eller toalettrom?
  Ja, 2025 - Faglært. Totalrenovering av bad 2 etasje. Nye rør, membran, fliser, baderomsinnredning og elektrisk. Dokumentasjon foreligger.

  Elektrisitet:
  Har det vært feil på det elektriske anlegget?
  Ja. Bør sette opp egen kurs for hver av stekeovnene samt vaskemaskin og tørketrommel da sikringene har en tendens til å gå dersom de er i bruk samtidig.

  Er det utført arbeid på det elektriske anlegget?
  Ja, 2025 - Faglært. El-arbeid til nytt bad. Dokumentasjon foreligger.

  Rør:
  Er det utført arbeid på utvendige eller innvendige avløpsrør eller vannrør?
  Ja, 2025 - Faglært. Nye rør til nytt bad i 2.etasje. Dokumentasjon foreligger.

  Ventilasjon og oppvarming:
  Er det eller har det vært nedgravd oljetank på eiendommen?
  Ja. Manglende informasjon ved kjøp, derfor er vi usikre på tilstanden.

  Sopp og skadedyr:
  Har det vært mugg, sopp eller råte i boligen eller andre bygninger på eiendommen?
  Ja. Oppdaget tilfeller i eldre vinduskarmer.

  Planer og godkjenninger:
  Mangler boligen eller andre bygninger brukstillatelse eller ferdigattest for søknadspliktige tiltak?
  Ja. Garasje mangler ferdigattest fra kommunen etter forrige eier.

  Er det andre forhold av betydning eller sjenanse for eiendommen eller nærområdet?
  Ja. Mulige byggeplaner i filmparken. Planene ble ikke godkjent av kommunen i sisteomgang.

  Andre opplysninger:
  Har du andre opplysninger om boligen eller eiendommen utover det du har svart?
  Ja. Grunnet manglende informasjon fra tidligere eier bør det være et forbehold om informasjon vi ikke kjenner til selv.

• Økonomi
  Kommunale avgifter

  Kommunale avgifter utgjorde kr. 23 681,28,- for år 2025. Kommunale avgifter er estimert til å utgjøre kr. 21.991,63 for år 2026. Beløpet er basert på gjeldende satser og forbruk, og det tas forbehold om endringer som følge av justeringer i kommunale gebyrer eller avregning.

  Løpende kostnader

  Årlig premie for villa- og innboforsikring utgjør kr 32 938,- for Gjensidige Hus Pluss, inkludert naturskade, råte og insektplager. I tillegg kommer Gjensidige Innbo Pluss med naturskade til kr 2 319,- per år. Ovenstående er basert på nåværende eiers/husstands utgifter. Dette vil variere avhengig av egne fordelsavtaler, etc.

  Det er ingen faste kostnader knyttet til brøyting, velavgift eller lignende. Det er mulig å være frivillig medlem av Jar Vel mot en mindre årlig kontingent. Medlemskapet gir tilgang til flere fordeler i nærmiljøet, blant annet årlig innsamling av hageavfall, vedlikehold av lokale stier og snarveier, støtte til ulike velferds- og nærmiljøtiltak, julegrantenning, samt prioritet ved opptak i Jar FUS barnehage AS. Jar Vel arbeider også aktivt med å ivareta beboernes interesser og følge opp saker av betydning for nærområdet.

  Eiendomsskatt

  Kommunen har ikke vedtatt innkreving av eiendomsskatt.

  Forsikring

  Forsikringsselskap: Gjensidige Forsikring. Polisenummer: 93153835.

  Kjøper må selv tegne egen innbo- og husforsikring.

  Formuesverdi

  Primær formuesverdi kr. 7 344 805,-.
  Sekundær formuesverdi kr. 16 921 150,-.
  Gjeldende for ligningsåret 2025.
  

  Oppgitt formuesverdi er basert på siste tilgjengelige fastsatte formuesverdi fra Skatteetaten. Årstall angir hvilket ligningsår verdien er knyttet til, og endelig formuesverdi kan avvike. Formuesverdien avhenger blant annet av om boligen benyttes som primær- eller sekundærbolig. Primærbolig verdsettes normalt til en lavere andel av beregnet markedsverdi (om lag 25 %). For primærbolig kan verdsettelsen variere avhengig av boligens verdi og gjeldende regelverk. Sekundærbolig verdsettes til en høyere andel (inntil 100 %). Det er vedtatt endringer i beregningsmodellen for formuesverdi fra skatteåret 2026, og endelig formuesverdi kan bli høyere enn oppgitt.

• Oppvarming og energiattest
  Oppvarming

  Boligen er oppvarmet med flere varmekilder. Det er installert luft-til-luft varmepumpe fra 2008. Det er elektriske varmekabler i entré, wc og deler av stue/spisestue i 1. etasje, samt i alle bad og vaskerom. I tillegg er det varmekabler på soverom og i trapperom i 2. etasje. I stuen i 1. etasje er det montert peisovn med glassdør, plassert på ildfast plate. I kjeller er det åpen peis.

  Informasjon om strømforbruk

  Årlig strømforbruk for 2025 var på ca. 38 280 kWh, med en samlet strømkostnad på kr 29 962,-. Det opplyses at om lag 15 % av forbruket ble dekket gjennom solcellepanel.

  Strømforbruket vil variere fra husstand til husstand.

  Denne boligen har valgt Norgespris på strøm. Dette er en statlig ordning som skal gi forutsigbar strømpris gjennom året. Nettleie, avgifter og eventuelle påslag kommer i tillegg. Avtalen har årlig binding og utløper for denne boligen 31.12.2026. Prisen settes for hvert kalenderår i statsbudsjettprosessen. Strømstøtteordning gjelder ikke ved Norgespris.

  Energimerking

  Oppvarmingskarakter:Oransje
  Energikarakter: G

  Se fullstendig energiattest fra selger som vedlegg til salgsoppgave.
  Megler har intet ansvar for informasjon som følger av energiattest.

• Områdebeskrivelse
  Beliggenhet

  Eiendommen ligger i et veletablert og familievennlig boligområde på Jar, kjent for rolige omgivelser og et hyggelig bomiljø. I nærområdet finnes gode tilbud for både lek og aktivitet, blant annet lekeplass og idrettsanlegg på Stabekkbanen med både kunstisbane og fotballbane. Hverdagen er enkel med kort avstand til barnehager og skoler, samt et variert servicetilbud på Stabekk. Her finner du dagligvare, spisesteder og øvrige nødvendigheter. Det er også kort vei til Bekkestua som byr på et bredere utvalg av butikker, serveringstilbud og kollektivtransport. Området har gode kollektivforbindelser med gangavstand til Ringstabekk T-banestasjon, som gir enkel adkomst til Oslo og omkringliggende områder. For deg som setter pris på natur og friluftsliv, er det flotte turmuligheter i nærheten. Lysakerelven med tilhørende turstier ligger innen rekkevidde, og det er flere golfbaner i området for de som ønsker det. Eiendommen tilhører skolekrets for Jar barneskole og Ringstabekk ungdomsskole. Skolegrenser kan endres, og opptak skjer etter gjeldende regler. Det er også mulig å søke plass ved andre skoler. For oppdatert informasjon vises det til kommunens nettsider.

• Offentlige forhold
  Regulering

  Eiendommen er regulert til boligbebyggelse, nåværende i henhold til kommuneplan (ID: 202101), vedtatt 21.06.2026.

  Byggesaker i nærheten av eiendommen:
  Byggesak - 2021/11854
  Sakstype: Byggesak
  Beskrivelse: Trudvangveien 15 - grillhytte
  Saksstatus: Under behandling

  Tiltak - 2021011854
  Type tiltak: nybygg
  Saksnummer: 2021011854
  Behandlingsstatus: godkjent
  Behandlingsdato: 2021-10-12
  Informasjon: Grillhytte

  Tiltak - 25/11903
  Type tiltak: nybygg
  Saksnummer: 25/11903
  Behandlingsstatus: godkjent
  Behandlingsdato: 2025-06-03

  Byggesak - 2026/10608
  Sakstype: Byggesak
  Beskrivelse: Trudvangveien 21 B - rehabilitering av skorstein
  Saksstatus: Under behandling

  Arealbekreftelse

  Arealbekreftelse fra kommunen følger vedlagt.

  Bevaringsverdig

  Eiendommen har ett berørt datasett.

  Kulturminne1920 -1940:
  Bygningsnummer: 17178741
  Merknad: Toetg. enebolig. flere påbygg, fremstår veldig endret fra det opprinneligehuset.
  Verneverdi: Middels.

  Eiendommen ligger i et aktsomhetsområde for kvikkleire. Dette er en kartlegging som gjelder større områder, og innebærer at det må tas hensyn ved eventuelle fremtidige tiltak i grunnen.

  Konsesjon / Odel / Boplikt

  Det er ingen konsesjon, odel eller boplikt knyttet til salget av denne eiendommen.

  Ferdigattest / Brukstillatelse

  Det foreligger ikke ferdigattest eller midlertidig brukstillatelse for oppføring av boligen iflg. kommunen. Det foreligger bygningsanmeldelse med tilhørende tegninger, datert fra 1937. I henhold til plan- og bygningsloven § 21-10 (5) utstedes det ikke lengre ferdigattest for tiltak det er søkt om før 1/1-98. Dette innebærer at byggverkene lovlig kan brukes og omsettes uten at det foreligger ferdigattest. Det betyr imidlertid ikke at ulovlige bygde tiltak blir lovlige.

  Det foreligger byggesak vedrørende endring av eksisterende bygningsmasse (1946/76). Det foreligger bygningsanmeldelse, men ikke ferdigattest eller midlertidig brukstillatelse. Videre er det registrert byggesak for garasje/carport (1981/690), hvor ferdigattest er utstedt den 20.07.1983.

  Det foreligger også sak knyttet til innbygging av veranda i 1. og 2. etasje (2009/52096). For denne foreligger det godkjent melding om tiltak, men ikke ferdigattest eller midlertidig brukstillatelse.

  Boligen omtales i dette prospektet som en enebolig basert på dagens bruk. Eiendommen er registrert som tomannsbolig, men byttet som enebolig dette over tid. Boligen er opprinnelig oppført som tomannsbolig med to separate boenheter. Det foreligger ikke dokumentasjon på godkjent bruksendring til enebolig. Bruksendring er søknadspliktig etter plan- og bygningsloven, og det stilles krav til godkjenning og dokumentasjon.

  Det er videre avdekket avvik mellom godkjente tegninger og dagens planløsning:
  I kjelleretasjen er det betydelige endringer. Rom som på godkjente tegninger er angitt som bod, vedrom, to matrom, vaskerom og kammer, fremstår i dag som kjøkken, bad, gangareal, åpent oppholdsareal, innredet rom samt bod/teknisk rom. Deler av dagens entré samt stue/soverom fremgår ikke med tydelig rombetegnelse på opprinnelige tegninger. I 1. etasje fremkommer ikke wc-rom tilknyttet entré på byggemeldte tegninger. Kjøkkenet er etablert i areal som opprinnelig er godkjent som kjøkken, wc, bad og bod. Stuen er i tillegg utvidet inn i område som tidligere var byggemeldt som terrasse.

  I 2. etasje er det gjort flere endringer. Vaskerom er etablert på et senere tidspunkt og fremgår ikke av byggemeldte tegninger. Bad 1 var opprinnelig kjøkken. Det er også foretatt påbygg på deler av soverom 3 og 4 med tilhørende balkong etter opprinnelig oppføring. Rom definert som kontor fremgår ikke med klar rombetegnelse på godkjente tegninger. Å anvende et rom eller en bygning til et formål som avviker fra den godkjente bruken, krever en søknad om bruksendring. Kjelleren oppfyller ikke minste krav til oppholdsrom. Målt takhøyde er under målverdig høyde og lavere 2,0 m som er minste krav for oppholdsrom. Vinduer bortsett fra i ett rom tilfredsstiller ikke krav til rømningsvindu, da de er mindre en 0.6 m i høyden.

  For garasje fremgår det av opprinnelige tegninger at denne var adskilt fra boligen. Det er senere etablert intern adkomst mellom bolig og garasje, noe som ikke er dokumentert godkjent. Areal som i dag benyttes som hobbyrom i 1. etasje fremgår heller ikke av godkjente tegninger, og avviker fra opprinnelig planløsning.

  Det foreligger ikke dokumentasjon på de overnevnte endringene, herunder alle innredede og omgjorte arealer samt omgjøringen fra tomannsbolig til enebolig. Endringene er utført uten byggemelding til kommunen og uten at nødvendig offentlig godkjennelse foreligger. Det er derfor ikke gjennomført offentlig kontroll av arbeidene. Eiendommen selges slik den fremstår, og selger påtar seg ikke ansvar for å byggemelde eller innhente godkjennelser for de utførte endringene i ettertid. Kjøper overtar det fulle ansvaret og risikoen knyttet til videre bruk av arealene, herunder eventuell søknad om bruksendring, godkjenning for varig opphold samt eventuelle pålegg eller krav fra offentlige myndigheter.

  Meglerforetaket oppfordrer interessenter til å lese gjennom fullstendig prospekt/salgsoppgave med vedlegg. Interessenter oppfordres også til å undersøke eiendommen nøye, gjerne sammen med sakkyndig. Dette bør gjøres før bud inngis.

  Vei, vann og avløp

  Eiendommen er tilknyttet offentlig vei, vann og avløp via private stikkledninger/anlegg.

  Eiendommen Trudvangveien 17 A, Gnr.38, Bnr.789 har adkomstrett over eiendommen Trudvangveien 17 B Gnr. 38, Bnr. 438. Kostnader til utbedring, vedlikehold og snømåking dekkes 50/50 mellom eiendommene.

  Tinglyste rettigheter og heftelser

  På eiendommen kan det være tinglyst erklæringer/avtaler som for eksempel rett til kommunen til å anlegge vann- og kloakkledninger inkl. reparasjon av disse, bestemmelser om bebyggelsen, gjerder, vei og adkomstrettigheter. Disse erklæringene/avtalene vil følge eiendommen ved salg, og kan ikke slettes.

  På eiendommen er det tinglyst følgende heftelser og rettigheter som følger eiendommens matrikkel ved overskjøting til ny hjemmelshaver:

  Dnr. 2476, tgl. 28.06.1937 - Bestemmelse om gjerde
  Bestemmelse om gjerde

  Dnr. 2549, tgl. 02.07.1937 - Bestemmelse om veg
  Med flere bestemmelser GJELDER DENNE REGISTERENHETEN MED FLERE

  Dnr. 2559, tgl. 02.07.1937 - Bestemmelse om deleforbud
  Med flere bestemmelser

  Dnr. 16791, tgl. 03.10.1978 - Best. om vann/kloakkledn.
  Kan ikke slettes uten samtykke fra kommunen

  Dnr. 660407, tgl. 08.08.2013 - Best. om adkomstrett
  Adkomstretten innbefatter kjøring på eksisterende vei.
  Meglers kommentar: Eiendommen Trudvangveien 17 A, Gnr.38, Bnr.789 skal ha adkomstrett over eiendommen Trudvangveien 17 B Gnr. 38, Bnr. 438. Servitutten gir rett til adkomst innbefattet kjøring over eiendommen Gnr. 38, Bnr. 438 på eksisterende vei. Kostnader til utbedring, vedlikehold og snemåking dekkes 50/50 mellom eiendommene.

  Dnr. 1656914, tgl. 01.01.2020 - Omnummerering ved kommuneendring
  Omnummerering ved kommuneendring

  Dnr. 62202, tgl. 01.01.2024 - Omnummerering ved kommuneendring
  Omnummerering ved kommuneendring

  Dnr. 2476, tgl. 28.06.1937 - Registrering av grunn
  Registrering av grunn

  Legalpant

  Kommunen har legalpant som sikkerhet for betaling av kommunale avgifter og eventuell eiendomsskatt. Legalpant er pant som ikke kommer frem av grunnboksutskriften, og har bedre prioritet enn for eksempel lån til bank som er tinglyst på eiendommen.

• Andre kjøpsforhold
  Overtagelse

  Overtagelse skjer etter avtale med selger. Før boligen overleveres kjøper, skal fullt oppgjør og omkostninger være mottatt på meglers klientkont.

  Boligselgerforsikring

  Selger har tegnet boligselgerforsikring.

  Boligkjøperpakke

  Sammen med Gjensidige har vi skreddersydd et gunstig forsikringskonsept for deg som kjøper bolig. Kjøpere (ikke juridiske personer) har anledning til å tegne Boligkjøperpakken.

  Pakken inkluderer bl.a. husforsikring, innboforsikring Pluss, dobbel rentedekning, flytteforsikring og boligkjøperforsikring som gir deg juridisk bistand dersom du ønsker å reklamere på boligkjøpet. Kjøpere (ikke juridiske personer) kan også velge å kun tegne boligkjøperforsikring. 

  Boligkjøperpakken/Boligkjøperforsikring må tegnes senest i forbindelse med kontraktsmøtet. Produktark for Boligkjøperpakken og Boligkjøperforsikring ligger vedlagt i salgsoppgaven. Ta kontakt med megler for ytterligere informasjon.

  Løsøre og tilbehør

  Følgende medfølger handelen:

  • Hyller medfølger.
  • All hvitevare i kjøkken medfølger. Ny Miele oppvaskmaskin, Samsung side to side kjøleskap fra 2025, induksjonsplate med ovn, samt en ekstra stor smeg ovn for større retter.
  • Waterguard system som ble installert i kjøkken medfølger.
  • Solcelle på tak medfølger.

  
  

  Følgende medfølger ikke handelen:

  • Hengelamper(den ene lampen i spisestuen).
  • Robotgressklipper (kan selges ved ønske)

  
  

  Det gjøres spesielt oppmerksom på at boligens tilbehør og løsøre ikke medfølger handelen med mindre dette fremkommer av nærværende prospekt. Med mindre annet er spesifisert i salgsoppgaven gjelder NEFs normgivende liste over løsøre og tilbehør. Løsøre og tilbehør som medfølger overdras uten noen form for garantier, foruten eventuell gjenværende leverandørgaranti.

  Diverse

  Det er gjennomført tilsyn og feiing av ildsteder og røykløp. Sist tilsyn ble utført 30.05.2022, og siste feiing ble gjennomført 28.05.2025. Begge deler er registrert som utført for både 1. etasje og kjeller. Det er registrert enkelte avvik. Teglskorstein er ikke tilgjengelig for ettersyn, med kommentar om at denne er innkledd i 2. etasje. Videre er det anmerket at slokkeutstyr ikke er vedlikeholdt. I tillegg foreligger en anmerkning på røykløp, hvor det opplyses at dette bærer preg av alder og slitasje, og at foring bør vurderes på sikt.

  Det er opplyst at naboen har hatt noe utfordringer knyttet til ledninger til sin septiktank hvor deler av ledningsføringen ligger over denne eiendommens tomt. Dette er forhold som kan kreve nærmere avklaring og eventuelt mindre gravearbeider for utbedring. Forholdet er ikke knyttet direkte til denne eiendommens bruk per i dag, men kjøper oppfordres til å gjøre egne undersøkelser ved behov.

• Kjøpsvilkår
  Budgivning

  Alle bud skal inngis skriftlig til megler, som formidler disse videre til selger. Kravet til skriftlighet gjelder også budforhøyelser og motbud, aksept eller avslag fra selger. Budgivere som byr sammen er selv ansvarlige for interne avklaringer og samtykke knyttet til budgivningen.

  Bud kan legges inn på eiendommens finn-annonse ved å trykke på knappen «gi bud» eller via vår hjemmeside. Ved elektronisk budgivning legges bud inn ved å benytte BankID. Bud kan også inngis på budskjema vedlagt i salgsoppgaven. Før megler formidler bud til selger, skal megler innhente gyldig legitimasjon og signatur fra budgiver. Kravet til legitimasjon og signatur er oppfylt for budgivere som benytter Bank-ID og vi oppfordrer derfor alle til å gi bud elektronisk ved å benytte GI BUD knappen på eiendommens hjemmeside på www.tinholt.no. Eventuelle forhøyelser kan sendes ved å svare direkte på mottatt sms fra meglers system, til megler. Alle budforhøyelser skal bekreftes av megler.

  For at budene skal kunne bli behandlet og videreformidlet skriftlig til alle involverte parter, må alle bud ha en tilstrekkelig lang akseptfrist, jf. eiendomsmeglingsforskriften § 6-3. Selger må også skriftlig akseptere budet før aksept kan formidles til budgiver.

  Akseptfrist på alle bud skal være minimum 30 minutter, og budforhøyelser må skje i god tid før fristens utløp. Bud som ikke er skriftlig, eller som har kortere akseptfrist enn til kl. 12.00 dagen etter siste annonserte visning, vil ikke bli formidlet til selger. Megler skal så snart som mulig bekrefte skriftlig overfor budgivere at budene deres er mottatt. Selger står fritt til å akseptere eller forkaste et hvert bud og er således ikke forpliktet til å akseptere det høyeste budet på eiendommen.

  Eiendomsmegler har ikke lov til å formidle hemmelige bud eller bud med forbehold som hindrer megler i å formidle budet til andre enn selger, jf eml  6-8 (3). Slike bud vil derfor ikke bli formidlet til selger. Eiendomsmegler er iht eml § 6-8(6) pålagt å gjennomføre kontroll av budgivernes finansiering. Dersom det ikke er mulig for megler å gjennomføre dette før aksept av bud plikter megler å advare selger om risiko knyttet til dette.

  Etter at eiendommen er solgt vil kjøper og selger få tilsendt budjournal. Øvrige budgivere kan få utlevert kopi av budjournalen i anonymisert form. Det gjøres oppmerksom på at budgiver også vil være den som vil stå som kjøper av eiendommen. Dersom man etter at bud er akseptert ønsker å endre hvem som skal stå som eier, forutsetter dette at selger godkjenner en slik endring. Alle involverte parter skal signere kjøpekontrakt og er solidarisk ansvarlig for kjøpet frem til oppgjør er gjennomført.

  For mer informasjon om budgivningsprosessen, se «Forbrukerinformasjon om budgivning», som er vedlagt salgsoppgaven, eller ta kontakt med megler.

  Salgsbetingelser

  Eiendommen skal overleveres kjøper i tråd med det som er avtalt. Det er viktig at kjøper setter seg grundig inn i alle salgsdokumentene. Salgsoppgaven er basert på de opplysningene selger har gitt til megler, den bygningssakkyndiges tilstandsrapport, samt opplysninger innhentet fra kommunen, Kartverket og andre tilgjengelige kilder.

  Det er forventet at kjøper setter seg grundig inn i alle salgsdokumentene, herunder salgsoppgave, tilstandsrapport og selgers egenerklæring. Kjøper anses kjent med forhold som er tydelig beskrevet i salgsdokumentene. Forhold som er beskrevet i salgsdokumentene kan ikke påberopes som mangler. Dette gjelder uavhengig av om kjøper har lest dokumentene.

  Alle interessenter oppfordres til å undersøke eiendommen nøye, gjerne sammen med fagkyndig før bud inngis. Kjøper som velger å kjøpe usett kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe han burde blitt kjent med ved undersøkelsen. Det kan være avvik fra dagens rombruk/rombenevnelser sammenlignet med det som er byggemeldt/godkjent.

  Dersom det er behov for avklaringer, anbefaler vi at kjøper rådfører seg med eiendomsmegler eller en bygningssakyndig før det legges inn bud.

  På grunn av ulike avtalevilkår kan selger vurdere bud fra en som ikke er forbruker, ulikt fra en forbrukers bud. Dersom kjøper ikke er forbruker, er selger sitt mulige mangelsansvar begrenset fordi eiendommen selges “som den er”. Selger kan ikke ta «som den er» forbehold ovenfor en forbrukerkjøper. Selv et lavere bud fra en som ikke er forbruker kan foretrekkes fordi begrensningen i mulig mangelsansvar kan ha egenverdi for selger. Selger står fritt til å forkaste eller akseptere ethvert bud, og er for eksempel ikke forpliktet til å akseptere høyeste bud.

  Lov om avhending av fast eigedom (avhendingslova)
  Frivillig salg av fast eiendom reguleres av Lov om avhending av fast eiendom av 3. juli 1992 nr. 93.

  Lov om avhending av fast eigedom (avhendingslova)

  Frivillig salg av fast eiendom reguleres av Lov om avhending av fast eiendom av 3. juli 1992 nr. 93.

  Forbrukerkjøp/avtalevilkår

  Med forbrukerkjøp menes kjøp av eiendom når kjøperen er en fysisk person som ikke hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet.

  Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen, eller det foreligger brudd på bestemmelsene i avhendingsloven §§ 3-2 til 3-8. Hvis eiendommen ikke er i samsvar med det kjøperen må kunne forvente ut ifra alder, type og synlig tilstand, kan det være grunnlag for mangelskrav. Det samme gjelder hvis det er holdt tilbake eller gitt uriktige opplysninger om eiendommen. Dette gjelder likevel bare dersom man kan gå ut ifra at det virket inn på avtalen at opplysningen ikke ble gitt eller at feil uriktige opplysninger ikke blir rettet i tide på en tydelig måte.

  En bolig som har blitt brukt i en viss tid, har vanligvis blitt utsatt for slitasje og skader kan ha oppstått. Slik bruksslitasje må kjøper regne med og det kan avdekkes enkelte forhold etter overtakelse som nødvendiggjør utbedringer. Normal slitasje og skader som nødvendiggjør utbedring, er innenfor hva kjøper må forvente og vil ikke utgjøre en mangel.

  Boligen kan ha en mangel etter avhendingsloven § 3-3 dersom det er avvik mellom opplyst og faktisk innvendig areal, forutsatt at avviket er på 2% eller mer og minimum 1 kvm.

  Ved beregning av et eventuelt prisavslag eller erstatning må kjøper selv dekke tap/kostnader opptil et beløp på kr 10.000 (egenandel).

  Profesjonell (næringsdrivende) avtalevilkår

  Hvis kjøper er en juridisk person, eller en fysisk person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet, vil kjøpet ikke anses som et forbrukerkjøp.

  Dersom kjøper ikke er forbruker selges eiendommen «som den er», og selgers ansvar er da begrenset jf. avhl. § 3-9, 2. pktm. Informasjon om kjøpers undersøkelsesplikt, herunder oppfordringen om å undersøke eiendommen nøye, gjelder også for kjøpere som ikke anses som forbrukere.

  Lov om hvitvasking

  Eiendomsmeglingsforetak plikter etter lov om hvitvasking å gjennomføre kontrollhandlinger knyttet til kjøper og selgers identitet og forhold knyttet til gjennomføringen av handelen. Dette omfatter også opplysninger om kundeforholdets formål og tilsikrede art. For kjøper må kontroll av legitimasjon skje senest ved inngåelse av kontrakt. Signering med bankID er regnet som gyldig legitimasjonskontroll.

  Ved oppdrag hvor juridiske personer (selskap) er part må eiendomsmegler også gjennomføre kontroll av hvilke fysiske personer som kontrollerer selskapet (reelle rettighetshavere). Dersom megler ikke klarer å gjennomføre pålagte kundetiltak må megler avvise kunden og oppdraget. Megler har også plikt å melde forhold som ikke er avklart og fremstår som mistenkelige til Økokrim. Megler kan også i enkelte tilfeller ha plikt til å stanse gjennomføringen av handelen.

  Betalingsbetingelser

  Oppgjør skal betales i en samlet innbetaling fra norsk bank. Betaling fra utlandet tillates kun i unntakstilfeller og dersom det er avklart med megler i anledning avtaleinngåelse (budaksept).

  Finansiering

  Vi har løpende kontakt med finansinstitusjoner som kan tilby lån med konkurransedyktige betingelser. Hvis ønskelig formidler vi gjerne kontakt.

  Kjøpekontrakt

  Kjøper og selger er forpliktet til å undertegne standard kjøpekontrakt utarbeidet av Tinholt i forbindelse med eiendomstransaksjonen. Eiendomsmegler sin standardkontrakt inneholder bl.a. bestemmelser om at dersom det foreligger vesentlig mislighold, har selger rett til å heve etter 30 dager fra avtalt betalingstid. Kjøper aksepterer dette som bindende for seg. Det forutsettes at hjemmel til eiendommen overføres til kjøper. Dersom dette ikke er ønskelig må det tas forbehold i budet. Kjøpekontrakt kan besiktiges hos eiendomsmegler før bud inngis. Kontakt eiendomsmegler for spørsmål.

  Personopplysningsloven

  Personopplysninger blir behandlet i samsvar med personopplysningsloven.

• Om oppdraget
  Meglers vederlag / Utlegg

  Følgende er avtalt om meglers vederlag, og skal betales av selger:

  Provisjon 0,800 % av salgssummen inkl. mva

  Dersom handel ikke kommer i stand eller oppdraget sies opp, har oppdragstaker krav på rimelig vederlag for medgått tid/utført arbeid og avtalte utgifter (utgifter til påløpte visninger, innhenting av opplysninger, markedspakke og tilrettelegging), samt eventuelle utlegg. Alle priser er inkl. mva.

  Meglerforetaket mottar betaling for tilleggstjenester som tilbys i sammenheng med eiendomshandelen. Dette gjelder blant annet strømleverandører, boligkjøperprodukter, boligalarm o.l.)

  Vedlegg til salgsoppgaven

  Vedleggene er en del av den komplette salgsoppgaven. Det er viktig at interessenter setter seg godt inn i vedleggene og kontakter megler med eventuelle spørsmål før bud inngis.

  Megler

  Ansvarlig megler er:
  Eirik Kasa Jarlseth
  Partner/Eiendomsmegler MNEF.
  +47 48 09 27 01 / [email protected].

  Meglerforetaket

  Tinholt Eiendomsmegling AS.
  Org. nr. 928 582 906.
  Bygdøy Allé 60
  0265 Oslo.

• Dokumenter
  • Salgsoppgave