Løvenskiolds gate 16

Fasjonabel og gjennomgående 6-roms selveier|3 stuer på rad| Takhøyde på over 3 meter|Stukkatur og rosett|Vakker bakgård

Prisantydning

16 900 000,-

Omkostninger

429 990,-

Fellesgjeld

256 887,-

Totalpris

17 586 877,-

Eiendomstype

Leilighet

Eieform

Eierseksjon

Byggeår

1898

Soverom

3

Bad

1

Internt brukseareal

143 m²

Eksternt bruksareal

16 m²

Tomtetype

Eiet

Energimerking

G

Egenskaper

• Sentralt
• Barnevennlig
• Moderne
• Rolig
• Turterreng

Fasiliteter

• Heis
• Peis / ildsted

Beskrivelse

Visninger

• Søndag 10. mai kl. 12:00 - 13:00

Informasjon

• Nøkkelinformasjon
  Oppdragsnummer

  201260172.

  Adresse og matrikkel

  Løvenskiolds gate 16.
  gnr. 212, bnr. 589, snr. 11 i Oslo.

  Eier

  Cathrine Wessel.

  Etasje

  1. etasje.

  Byggeår

  1898.

  Tomt

  Felles eiet tomt på 846 m².

  Parkering/garasje

  Det er beboerparkering i området.

  Ved anskaffelse av beboerparkering kan man parkere døgnet rundt – også utover det som er maksimal parkeringstid, på parkeringsplasser regulert til beboerparkering.

  Bydel Frogner, St. Hanshaugen, Gamle Oslo, Grünerløkka og Sagene. Beboerparkeringssone A, B, C, D og E.
  Pris (2026):
  Bensinbil, dieselbil, hybridbil, ladbar hybridbil: 3850 kr
  Elbil: 1300 kr
  Motorsykkel og moped: 1925 kr
  El-motorsykkel og el-moped: 650 kr

  Det tas forbehold om prisendringer. For mer informasjon se: https://www.oslo.kommune.no/gate-transport-og-parkering/parkering/beboerparkering/.

  Beregnet totalkostnad

  Prisantydning kr 16 900 000,-
  Andel fellesgjeld kr 256 886,-

  I tillegg til prisantydning og ev. fellesgjeld, påløper følgende omkostninger:
  
  428 900,00,- (Dokumentavgift)
  
  545,00,- (Tingl.gebyr skjøte)
  
  545,00,- (Tingl.gebyr pantedokument)
  
  9 950,00,- (Boligkjøperpakken Gjensidige)
  
  _______________________________________________________
  Totalpris inkl. omkostninger og fellesgjeld kr 17 596 826,-

  Det ovenstående forutsetter at eiendommen selges til prisantydning og at det kun tinglyses ett pantedokument. Det tas forbehold om endringer i offentlige gebyr.

• Arealer
  Boligens areal

  BRA-i: 143 m²
  BRA-e: 16 m²

  1.etasje:
  Internt bruksareal: 143 m²
  Følgende rom er oppgitt som BRA-i:  hall, gang, stue, spisestue, kjøkken, bibliotek, to soverom og bad.

  Leiligheten har to eksterne boder: En i 1. etasje på 1 m² og en i kjeller på 15 m².

• Om boligen
  Innhold

  Leiligheten ligger i høy 1. etasje og består av hall, gang, stue, spisestue, kjøkken, bibliotek, to soverom og bad. Det medfølger en bod i samme etasje på 1 m² samt en kjellerbod på 15 m².

  Påkostninger

  2020:

  • Slipt gulv i stue.
  • Malt utvalgte overflater.
  • Skiftet fronter, benkeplate og lagt fliser over benkeplate i kjøkken.
  • Ny peis innsats fra SCAN.

  Kjøkken

  Tidløst kjøkken med innredning i hvit utførelse, hvor glatte fronter og rene linjer gir et lyst og funksjonelt preg. Laminatbenkeplaten gir gode arbeidsflater, og kjøkkenet er utstyrt med planlimt kum i stål. Over benkeskapene ved induksjonstopp og oppvaskkum er det flislagt vegg, som gir praktiske og lettstelte overflater, mens øvrige vegger har malte flater. Kjøkkenet har rikelig med skap- og benkeplass som gir gode oppbevaringsmuligheter og effektive arbeidsforhold. Integrerte hvitevarer som induksjonstopp, stekeovn og oppvaskmaskim. Det er også plass til spisebord ved vinduet, som gir rom for hyggelige måltider med godt lysinnslipp.

  Bad

  Flislagt bad fra 2006. Badet er innredet med servant, benkeskap, veggskap, toalett og dusjkabinett. Badet er utstyrt med elektrisk avtrekk.

  Varmtvannstank

  Varmtvannsbereder på ca. 300 liter, produsert i 2005, montert i kjeller.

  Overflater

  Gulv:

  • Gulvbord.

  
  

  Vegger:

  • Sparklet og malte plater.
  • Trepanel, brystningspanel og tapet.

  
  

  Himling:

  • Sparklet og malte plater.
  • Originale himlinger med stukkatur og rosett i enkelte rom.
  • Himlingshøyde ca. 3,08 m målt i stue.
  • Himlingshøyde ca. 2,76 m målt i hall.

  Garderober

  • Garderobeløsning med stang og hyller i soverom.
  • Plassbygget hyllesystem i bibliotek.
  • Plassbygget garderobeskap i gang og kontor/soverom.

  Dører

  Ytterdører:

  • Entredør i tre.
  • Dør til baktrapp i tre.

  
  

  Dører mot felles aral er ikke merket med brannklassifisering. Dørene bør skiftes ut og erstattes med brannklassifisert dør om dette er tillatt i sameiet.

  Innvendige dører:

  • Profilerte dører.
  • Glatt innvendig dør til kontor/soverom.

  Elektrisk anlegg

  Det elektriske anlegget ligger i hovedsak åpent. Sikringstavle med automatsikringer, montert i gang.

  Følgende spørsmål er stilt eier:
  - Når ble anlegget sist rehabilitert eller installert? Ukjent, men tror det var i 2006.
  - Løses sikringene ofte ut? Nei.
  - Har det vært brann, branntilløp eller varmgang i anlegget? Nei.
  - Er det kursfortegnelse, og er antall sikringer i samsvar med denne? Ja.
  - Når ble det sist gjennomført el-tilsyn i boligen?Ukjent.

  Vinduer

  Vinduer med tolags isolerglass, produsert i 1985.

• Teknisk standard
  Tilstandsgrad

  I forbindelse med salget er følgende tilstandsgrader markert i tilstandsrapporten:
  TG2 (Avvik som kan kreve tiltak) - 12 stykk.
  TG1 (Mindre eller moderate avvik) - 9 stykk.
  TG IU (ikke undersøkt) - 1 stk.

  Vinduer har fått TG2 (Avvik som kan kreve tiltak):
  Informasjon: Vinduer med tolags isolerglass, produsert i 1985.
  Vurdering avvik: Vinduer er av eldre dato og det må på generelt grunnlag påregnes høyere varmetap og lavere isolasjonsevne. TG 2 er gitt på grunn av alder iht. forventet levetid og normal bruksslitasje.

  Ytterdører har fått TG2 (Avvik som kan kreve tiltak):
  Informasjon: Entredør i tre. Dør til baktrapp i tre.
  Vurdering avvik: Dører er av eldre dato. TG 2 er gitt på grunn av alder iht. forventet levetid og normal bruksslitasje.

  Innvendige dører har fått TG2 (Avvik som kan kreve tiltak):
  Informasjon: Dør til soverom.
  Vurdering avvik: Døren er ute av lodd og har behov for justering, da den er tung å åpne og lukke. TG 2 er gitt på grunn av nevnt forhold, samt alder og slitasje.

  Etasjeskiller har fått TG2 (Avvik som kan kreve tiltak):
  Informasjon: Etasjeskiller i trebjelkelag. Det er foretatt stikkprøver for måling av gulvoverflater i hall, soverom, stue, bibliotek, spisestue og gang
  Vurdering avvik: Forskjellen på høyeste og laveste punkt er målt til ca. 130 mm i hall, 115 mm i soverom, 125 mm i stue, 80 mm i bibliotek. 45 mm i spisestue og 115 mm i gang. Toleransekrav i NS 3600, angir skjevheter over 30 mm på hele gulvets lengde til tilstandsgrad 3. Den målte skjevheten mer enn referansenivået for TG 2 i henhold til NS 3600, men det er skjevhet i alle gulv, som er påregnelig i klassiske bygårder fra før 1920 tallet i Oslo. På grunn av opprinnelig byggemåte, kan det kan være utfordrende og uforholdsmessig kostnadsdrivende å avrette gulvene i denne boligen. Avviket er derfor vurdert som TG 2 og ikke TG 3.

  Varmtvann har fått TG2 (Avvik som kan kreve tiltak):
  Informasjon: Varmtvannsbereder på ca. 300 liter, produsert i 2005, montert i kjeller.
  Vurdering avvik: Varmtvannsberederen er på 3000 W uten fast tilkobling. Maksimal tillatt effekt på varmtvannsberedere uten fast tilkobling montert etter 2014 er 1500 W. Dersom strømtilførsel til berederen er skiftet ut etter 2014, er det krav at berederen monteres med fast tilkoblingspunkt. I dette tilfelle er kurs til varmtvannsberederen fra byggeår/før 2014, og det er ingen krav om dette. Det anbefales likevel å montere fast tilkoblingspunkt for å unngå varmgang i stikkontakt. Stikkontakt/plugg bør jevnlig kontrolleres for varmgang/svimerker.

  Ledningsnett for sanitærinstallasjoner har fått TG2 (Avvik som kan kreve tiltak):
  Informasjon: Avløpsrør i plast. Ledningsnett for vann i kobber av eldre dato. Leilighetens hovedstoppekraner for varmtvann er lokalisert i kjeller ved varmtvannsbereder. Opplegg for vaskemaskin i kjøkken. Leilighetens hovedstoppekraner for kaldtvann er lokalisert i bad.
  Vurdering avvik: I henhold til Sintef Byggforsk har kobberrør til innvendig bruk i bolig en anbefalt brukstid på 40 - og 50 år avhengig av type rør. Teknisk levetid er 25-100 år avhengig av påvirkende faktorer. Røropplegget har i dette tilfellet oversteget mer enn anbefalt brukstid og derfor gitt TG 2. Forholdet kan gi forhøyet risiko for vannlekkasjer. På oppussingstidspunktet var det ikke krav om automatisk vannstopper ved vanninstallasjoner i rom uten sluk, men løsningen anbefales etter dagens standard. Det er ikke montert automatisk vannstopper i dette tilfellet

  Overflater på innvendige gulv har fått TG2 (Avvik som kan kreve tiltak):
  Informasjon: Innvendige gulv er belagt med gulvbord.
  Vurdering avvik: TG 2 er gitt på grunn av generelt slitte overflater med merker og riper i gulvoverflater.

  Våtromsgulv – Bad, 1. etasje har fått TG2 (Avvik som kan kreve tiltak):
  Informasjon: Fliser på betong. Sluk i plast.
  Vurdering avvik: I henhold til gjeldende forskrifter om fall mot sluket, skal toppen av membranen ved dørterskel være min. 25 mm høyere enn sluket. I dette tilfellet er det mindre enn dette kravet. Forholdet medfører risiko for at vann kan renne over membranen ved terskel og forårsake vannskade utenfor badets våtsone. TG 2 er gitt på grunn av nevnt forhold. Nevnte forhold medfører økt risiko for lekkasjer som kan føre til fuktproblematikk i konstruksjonen.

  Våtromsvegger – Bad, 1. etasje har fått TG2 (Avvik som kan kreve tiltak):
  Informasjon: Flislagte overflater.
  Vurdering avvik: Vegger i våtrom skal ha vanntett sjikt (membran) i våte soner. Denne typen konstruksjon har i følge Sintef Byggforsk normalt levetid på ca. 15-20 år og tilstandsvurdering er derfor basert på alder, da konstruksjonen har oppnådd mer enn forventet levetid. TG 2 er gitt på grunn av nevnt forhold. Nevnte forhold medfører økt risiko for lekkasjer som kan føre til fuktproblematikk i konstruksjonen.

  Fast inventar, generelt – Bad, 1. etasje har fått TG2 (Avvik som kan kreve tiltak):
  Informasjon: Baderomsinnredning bestående av benkeskap med glatte fronter. Veggskap med glatte fronter.
  Vurdering avvik: Det er registrert avskalling av maling på veggskap. TG 2 er gitt på grunn av nevnt forhold, samt alder og normal bruksslitasje.

  Utstyr for sanitærinstallasjoner – Bad, 1. etasje har fått TG2 (Avvik som kan kreve tiltak):
  Informasjon: Dusjkabinett, servant og gulvstående klosett.
  Vurdering avvik: TG 2 er gitt på grunn av alder i forhold til forventet levetid og bruksslitasje.

  Ventilasjon – Bad, 1. etasje har fått TG2 (Avvik som kan kreve tiltak):
  Informasjon: Elektrisk avtrekk i bad. Er avtrekk undersøkt med ark eller lignende? Ja, ikke tilfredsstillende i bad
  Vurdering avvik: Det mangler luftespalte under dør. TG 2 er gitt på grunn av nevnt forhold, samt redusert avtrekk og alder på avtrekksvifte. Nevnte forhold medfører begrenset med tilluft og sirkulasjon i badet.

  Fullstendig tilstandsrapport ligger vedlagt i salgsoppgaven.

  Radonmåling

  Selger har ikke utført radonmåling iht. forskrift. Kravet om radonreduserende tiltak og følgelig krav til måling, gjelder for boliger der eier ikke selv bor eller oppholder seg, altså utleieboliger.

  Byggemåte

  Utvendige bygningsdeler:

  • Grunnmur i murverk.
  • Yttervegger i murverk med pusset og malte overflater.
  • Yttertak i trekonstruksjon, tekket med takplater.

  
  

  Innvendige bygningsdeler:

  • Felles trapper i trekonstruksjon.
  • Etasjeskiller i trebjelkelag.
  • Dørcalling.
  • Bygningen har personheis.

  Selgers egenerklæringsskjema

  Selger har kommentert på følgende spørsmål i egenerklæringsskjema som er en del av salgsoppgaven:

  Har det lekket vann utenfra og inn, eller er det sett andre tegn til fukt?
  Ja. På venstre side av bygget ut mot gaten i kjelleren oppleves det noe fukt inn mot veggen. Det skal utarbeides og sjekkes i løpet av året.

  Har sameiet eller borettslaget hatt problemer med fukt, vann eller oversvømmelse i kjeller eller underetasje?
  Ja. Man opplever noe fukt i kjeller. Styret skal undersøke dette i løpet av året. - Men det har aldri vært vannlekkasje eller oversvømmelse.

  Er det tegn på setningsskader eller sprekker i for eksempel grunnmur eller fliser?
  Ja, kun det som er typisk i en Frogner leilighet, hvor gulvene er litt skjeve. Men jeg har ingen sprekker i fliser eller gulv. Det er noen sprekker i kjeller gulvet - som styret ønsker å fikse på i løpet av neste år.

  Har det vært feil eller gjort endringer på ildsted eller pipe?
  Ja, en ny peis ble satt inn i 2019 - Pipene på taket ble reparert i 2024, og alle pipeløpene har nye innvendig stål rør.

  Har det vært skadedyr i leiligheten?
  Ja, har ved enkelte anledninger observert klesmøll i garderobeskapet. Dette har vært håndtert med enkle tiltak, og har ikke medført skade på boligen eller vært et vedvarende problem.

  Foreligger det planer eller bestemmelser som kan medføre endringer av felleskostnader eller fellesgjeld?
  Det er umulig å si - men Styret er veldig nøye - i fjor tok vi å oppgraderte alle tak, alle verandaer, laget nytt inngangsparti og satte inn heis. De har sagt at de vil så videre jobbe med å oppgradere kjeller. Men når det skjer - vet de ikke, og hvilke kostnader det vil medføre det vet jeg ikke.

  Se vedlagt egenerklæringsskjema for nærmere informasjon.

• Økonomi
  Felleskostnader

  Felleskostnadene utgjør kr. 6 100,- pr. mnd.

  Felleskostnadene inkluderer: Drift og vedlikehold, kommunale avgifter, felles bygningsforsikring, forretningsførsel, vaktmester og renhold av fellesareal, m.m.

  Det er vedtatt å øke felleskostnadene med 20 % fra og med 01.05.2026, med påfølgende årlig regulering i henhold til KPI fra 01.01.2027.

  Informasjon om fellesgjeld/lånevilkår

  Andel fellesgjeld utgjør kr. 256 886,- pr.13.04.2026.

  Selskapets totale fellesgjeld utgjør kr. 2 863 361,- pr.13.04.2026.

  Selskapets totale lån og vilkår:
  Bank: OBOS-banken AS
  Lånenr: 98208408690
  Lånetype: Annuitetslån
  Rentesats: 6,80%
  Restsaldo: 2 863 361,00
  Innfrielsesdato: 30.10.2042
  Type rente: Flytende rente
  Terminer i året: 12
  Administrasjonsavtale: Nei

  Andel fellesgjeld, kapitalkostnader og eventuell avdragsfrihet:
  Bank: OBOS-banken AS
  Lånenummer: 98208408690
  Restsaldo: 256 886,28
  Kapitalkostnader: 2 160,96
  Administrasjonsavtale: Nei

  Informasjon om fellesformue

  Andel fellesformue utgjør kr. 0,- pr.31.12.2025.

  Sikringsordning / in-ordning

  Ingen sikringsordning eller IN-ordning.

  Eiendomsskatt

  Det er i Oslo kommune vedtatt eiendomsskatt. Eiendomsskatt for 2025 utgjorde kr. 6942,-. Det gjøres spesielt oppmerksom på at beregningsgrunnlaget vil være høyere for boliger som benyttes som sekundærbolig. For å finne beregningsgrunnlaget vennligst se Oslo kommunes hjemmeside: http://www.oslo.kommune.no/skatt-og-naring/skatt-og-avgift/eiendomsskatt/eiendomsskatt/

  Formuesverdi

  Primær formuesverdi kr. 5 152 654,-.
  Sekundær formuesverdi kr. 13 789 505,-.
  Gjeldende for ligningsåret 2025.

  Oppgitt formuesverdi er basert på siste tilgjengelige fastsatte formuesverdi fra Skatteetaten. Årstall angir hvilket ligningsår verdien er knyttet til, og endelig formuesverdi kan avvike. Formuesverdien avhenger blant annet av om boligen benyttes som primær- eller sekundærbolig. Primærbolig verdsettes normalt til en lavere andel av beregnet markedsverdi (om lag 25 %). For primærbolig kan verdsettelsen variere avhengig av boligens verdi og gjeldende regelverk. Sekundærbolig verdsettes til en høyere andel (inntil 100 %). Det er vedtatt endringer i beregningsmodellen for formuesverdi fra skatteåret 2026, og endelig formuesverdi kan bli høyere enn oppgitt.

• Sameiet
  Navn og orgnr.

  Sameiet Løvenskioldsgate 16, Orgnr: 916 598 068.

  Sameiets forsikring

  Sameiet er forsikret i IF Skadeforsikring NUF med polisenummer 512725.

  Om sameiet

  Sameiet består av 12 seksjoner av gnr. 212, bnr. 589 i Oslo.

  Forretningsfører

  Forretningsfører er OBOS Eiendomsforvaltning.

  Styregodkjennelse

  Det praktiseres ikke styregodkjennelse.

  Forkjøpsrett

  Det er ikke forkjøpsrett i sameiet.

  Adgang til utleie

  Seksjonseieren disponerer fritt over egen seksjon med de begrensningene som følger av sameieforholdet og eierseksjonsloven, jf. eierseksjonsloven § 24. Seksjonseieren kan fritt selge, pantsette og leie ut sin egen seksjon jfr. vedtektene. Utleie skal meldes styret.

  Sameiet har vedtatt at korttidsutleie av hele boligseksjonen utover 60 døgn per år ikke er tillatt. Med korttidsutleie menes utleieforhold med varighet på inntil 30 sammenhengende døgn.

  Vedtekter og husordensregler

  Kjøper oppfordres til å gjøre seg kjent med vedtektene og husordensreglene som er vedlagt salgsoppgaven.

  Husdyrhold

  Dyr som er til sjenanse for andre må ikke holdes. For hundehold gjelder politivedtektene. Beboere med ansvar for hund, plikter å fjerne hundens ekskrementer fra sameiets eiendom jf. sameiets husordensregler.

  Hva skjer i gården / vedlikehold etc

  Sameiet har det siste året gjennomført flere tiltak og oppgraderinger med fokus på drift, kostnadsbesparelser og vedlikehold. I august ble renten justert til nominell rente på 6,800 % og effektiv rente på 7,050 % p.a. I september ble høstdugnad gjennomført med god deltakelse blant beboerne.

  I oktober ble sameiets strømavtale med Fortum reforhandlet, noe som ga forbedrede betingelser på en avtale som hadde vært gjeldende siden 2009. Det ble også inngått avtale om Norgespris på nettleie gjennom Elvia, med en forventet besparelse på ca. kr 1.200 per år.
  I november ble ny avtale om vaktmester- og renholdstjenester inngått med 1 Hjelpende Hånd AS etter at tidligere leverandør gikk konkurs. Den nye leverandøren ble valgt på bakgrunn av konkurransedyktige betingelser. I januar ble det etablert matteservice ved inngangsdør og dør mot hage. I februar ble serviceavtale for heis inngått med Move Consultancy. I mars ble det innledet dialog med Oslo Murmester vedrørende utbedring av grunnmur mot gaten.

  Det er videre vedtatt å øke felleskostnadene med 20 % fra og med 01.05.2026, med påfølgende årlig regulering i henhold til KPI fra 01.01.2027.

  Sameiet har også vedtatt at korttidsutleie av hele boligseksjonen utover 60 døgn per år ikke er tillatt. Med korttidsutleie menes utleieforhold med varighet på inntil 30 sammenhengende døgn.

  Det tas forbehold om at det kan forekomme forhold som påvirker felleskostnadene og/eller andel fellesgjeld, herunder eventuelle renteendringer, nye lån eller planlagt vedlikehold som megler ikke er kjent med per dags dato. Slike forhold kan medføre endringer i de oppgitte felleskostnadene. Endrede lånevilkår eller nye låneopptak kan også påvirke andel fellesgjeld/kapitalinnhenting.

  Regnskap / kostnadsøkninger

  Regnskapet for år 2025 viste et overskudd på kr. 39 327,-. Overskuddet ble foreslått overført til sameiets egenkapital. I budsjett for år 2026 er det estimert at selskapet skal gå med kr. 117 395 i underskudd.

• Oppvarming og energiattest
  Oppvarming

  Leiligheten oppvarmes hovedsakelig med elektrisitet, supplert med peisovn med glassdør i stue.

  Informasjon om strømforbruk

  Strømforbruket vil variere fra husstand til husstand.

  Energimerking

  Oppvarmingskarakter:Rød
  Energikarakter: G

  Se fullstendig energiattest fra selger som vedlegg til salgsoppgave.
  Megler har intet ansvar for informasjon som følger av energiattest.

• Områdebeskrivelse
  Beliggenhet

  Løvenskiolds gate 16 har en særdeles attraktiv beliggenhet, i hjertet av populære Frogner. Området er kjent for sine rolige, grønne omgivelser og vakre bygårder med klassisk arkitektur, som gir en sjarmerende og eksklusiv ramme rundt bomiljøet. Her bor du tilbaketrukket og fredelig, samtidig som du har kort vei til alt Oslo har å tilby. Nabolaget oppleves som trygt og veletablert, med en høy trivsel blant beboerne. Rett utenfor døren finner du et rikt utvalg av restauranter, hyggelige kaféer og spesialbutikker.

  Dagligvaretilbudet i området er svært godt og lett tilgjengelig. Fra boligen er det kun ca. 4 minutters gange til Kiwi Briskeby, som gjør hverdagshandelen både enkel og effektiv. I tillegg finnes det et variert utvalg av nærbutikker og spesialforretninger i nærområdet, som dekker både daglige behov og mer eksklusive innkjøp. Innen ca. 15 minutters gange når du populære Bogstadveien- en av Oslos mest attraktive handlegater med et bredt utvalg av butikker, serveringssteder og servicetilbud. Beliggenheten legger dermed til rette for en komfortabel og praktisk hverdag, med alt du trenger innen kort gangavstand.

  Kollektivtilbudet i området er svært godt og gjør hverdagen enkel og fleksibel -den gode tilgjengeligheten og gjør det enkelt å komme seg raskt rundt i hele Oslo. Fra boligen er det kun ca. 3 minutters gange til Elisenberg holdeplass, med hyppige trikkeforbindelser, mens Majorstuen ligger ca. 15–16 minutter unna til fots og fungerer som et sentralt knutepunkt for T-bane, buss og trikk. I tillegg når du Nationaltheatret stasjon på rundt 19 minutter, med tilgang til et bredt spekter av kollektivlinjer.

• Offentlige forhold
  Regulering

  Eiendommen er regulert til byggeområde for boliger etter bestemmelsene i S-2255 av 28.07.1977. Reguleringsbestemmelser i tilknytning til endret reguleringsplan for Oslo sentrum og indre sone i Oslo kommune med tilhørende endringer i S-2937 av 01.10.1987. (Planen er helt eller delvis opphevet som følge av bystyrets vedtak 23.09.2015, sak 262 (kommuneplan 2015 - Oslo mot 2030 - Smart, trygg og grønn)). For ytterligere opplysninger om regulering, vennligst ta kontakt med megler.

  Byggesaker i nærheten av eiendommen:
  Løvenskiolds gate 16 - åpninger i bærevegg
  Saksnummer: 202523230
  Siste bevegelse: Siste dok. 22.01.2026

  Gyldenløves gate 22 - installasjon av løfteplattform
  Saksnummer: 202600207
  Siste bevegelse: Siste dok. 04.03.2026

  Odins gate 30 E - fasadeendring
  Saksnummer: 202511235
  Siste bevegelse: Siste dok. 30.09.2025

  Odins gate 30 E - bruksendring av deler av underetasje til bolig og fasadeendringer
  Saksnummer: 202601833
  Siste bevegelse: Siste dok. 24.02.2026

  Tors gate 3 B - bruksendring av bod på loft til bolig, takopplett og innsetting av takvinduer
  Saksnummer: 202509884
  Siste bevegelse: Siste dok. 29.09.2025

  Eckersbergs gate 53 A - oppføring av balkong
  Saksnummer: 202512977
  Siste bevegelse: Siste dok. 12.02.2026

  Tidemands gate 19 - oppføring av tilbygg og fasadeendring
  Saksnummer: 202515867
  Siste bevegelse: Siste dok. 13.04.2026

  Gyldenløves gate 39 - sammenslåing av boenheter, endring av brannskille og utvidelse av balkong på tak
  Saksnummer: 202602385
  Siste bevegelse: Siste dok. 02.03.2026

  Gyldenløves gate 22 - installasjon av løfteplattform
  Saksnummer: 202600207
  Siste bevegelse: Siste dok. 04.03.2026

  Gyldenløves gate 20 A - oppføring av balkong
  Saksnummer: 202507377
  Siste bevegelse: Siste dok. 09.02.2026

  Gyldenløves gate 16 - endringer i bærende konstruksjoner
  Saksnummer: 202510492
  Siste bevegelse: Siste dok. 03.10.2025

  Balders gate 30 - riving av bensinstasjon
  Saksnummer: 202519019
  Siste bevegelse: Siste dok. 08.01.2026

  Balders gate 30 - 34 - Oppføring av boligbygg og offentlig torg - Tidligere adresse: Balders gate 28
  Saksnummer: 202509149
  Siste bevegelse: Siste dok. 13.04.2026

  Balders gate 30 - nytt bygg, restaurant- og kafébygning, foreløpig sak
  Saksnummer: 202510693
  Siste bevegelse: Siste dok. 24.09.2025

  Balders gate 26 - 28 - Riving av garasjer, tilbygg - utvidelse av eksisterende næring i første etasje og bolig i andre
  Saksnummer: 202516590
  Siste bevegelse: Siste dok. 23.03.2026

  Plansaker i nærheten av eiendommen:
  Saksnr: 202114191
  Saken gjelder: Detaljregulering - Elisenbergløkken
  Sakstype: Detaljregulering

  Saksnr: 202205283
  Saken gjelder: Holmboes gate 8 - Majorstuveien 5 B - Boliger
  Sakstype: Detaljregulering

  Saksnummer: 202302013
  Saken gjelder: Kristinelundveien - Halvdan Svartes gate mfl.
  Sakstype: Detaljregulering

  Arealbekreftelse

  Arealbekreftelse fra kommunen følger vedlagt.

  Bevaringsverdig

  Eiendommen er registrert på byantikvarens gule liste. Dette innebærer at eiendommen er helt eller delvis bevaringsverdig, og kan ha betydning for fremtidig ombygging/restaurering mv. Byantikvaren skal gi en rådgivende uttalelse i byggesaker som berører eiendommen.

  Konsesjon / Odel / Boplikt

  Det er ingen konsesjon, odel eller boplikt knyttet til salget av denne eiendommen.

  Ferdigattest / Brukstillatelse

  Det foreligger "ekspedisjonsdokument" fra byggeåret. Et ekspedisjonsdokument er forgjengeren til ferdigattest. Dette dokumentet er førstesiden på byggesaken, hvor alle godkjennelser blir stemplet på (oppmålingssjefen, brannsjefen, helseråd, etc). Dette dokumentet kan være (ferdig) attestert, men i noen tilfeller er det bare registrert dato for byggeanmeldelse. Ved eldre bygårder er det som oftest dette dokumentet som vedlegges (attestert eller uattestert) for bekreftelse på at bygningen ble lovlig satt opp. Ekspedisjonsdokument kommer hovedsakelig i bygg som ble bygget på 1800-tallet og frem til rundt 1940-50.

  Det foreligger ferdigattest for installasjon av heis, takoppbygg og ombygging av trapp, datert 03.04.2024.

  Boligens byggmeldte plantegninger samsvarer med dagens planløsning.

  Meglerforetaket oppfordrer interessenter til å lese gjennom fullstendig prospekt/salgsoppgave med vedlegg. Interessenter oppfordres også til å undersøke eiendommen nøye, gjerne sammen med sakkyndig. Dette bør gjøres før bud inngis.

  Vei, vann og avløp

  Eiendommen er tilknyttet offentlig vei, vann og avløp via private stikkledninger/anlegg.

  Tinglyste rettigheter og heftelser

  På eiendommen kan det være tinglyst erklæringer/avtaler som for eksempel rett til kommunen til å anlegge vann- og kloakkledninger inkl. reparasjon av disse, bestemmelser om bebyggelsen, gjerder, vei og adkomstrettigheter. Disse erklæringene/avtalene vil følge eiendommen ved salg, og kan ikke slettes.

  På eiendommen er det tinglyst følgende heftelser og rettigheter som følger eiendommens matrikkel ved overskjøting til ny hjemmelshaver:

  Dnr. 44942, tgl. 25.07.1985 - Seksjonering
  SNR: 11
  Formål: Bolig
  Sameiebrøk: 155 / 1718
  

  Dnr. 900285, tgl. 08.01.1907 - Bestemmelse om bebyggelse
  Bestemmelse om benyttelse
  GJELDER DENNE REGISTERENHETEN MED FLERE
  

  Dnr. 304132, tgl. 03.08.1939 - Best. om vann/kloakkledn.
  GJELDER DENNE REGISTERENHETEN MED FLERE
  

  Legalpant

  Kommunen har legalpant som sikkerhet for betaling av kommunale avgifter og eventuell eiendomsskatt. Legalpant er pant som ikke kommer frem av grunnboksutskriften, og har bedre prioritet enn for eksempel lån til bank som er tinglyst på eiendommen.

• Andre kjøpsforhold
  Overtagelse

  Overtagelse skjer etter avtale med selger. Før boligen overleveres kjøper, skal fullt oppgjør og omkostninger være mottatt på meglers klientkont.

  Boligselgerforsikring

  Selger har tegnet boligselgerforsikring.

  Boligkjøperpakke

  Sammen med Gjensidige har vi skreddersydd et gunstig forsikringskonsept for deg som kjøper bolig. Kjøpere (ikke juridiske personer) har anledning til å tegne Boligkjøperpakken.

  Pakken inkluderer bl.a. husforsikring, innboforsikring Pluss, dobbel rentedekning, flytteforsikring og boligkjøperforsikring som gir deg juridisk bistand dersom du ønsker å reklamere på boligkjøpet. Kjøpere (ikke juridiske personer) kan også velge å kun tegne boligkjøperforsikring. 

  Boligkjøperpakken/Boligkjøperforsikring må tegnes senest i forbindelse med kontraktsmøtet. Produktark for Boligkjøperpakken og Boligkjøperforsikring ligger vedlagt i salgsoppgaven. Ta kontakt med megler for ytterligere informasjon.

  Løsøre og tilbehør

  Følgende medfølger handelen:

  • Integrerte hvitevarer på kjøkken.

  
  

  Det gjøres spesielt oppmerksom på at boligens tilbehør og løsøre ikke medfølger handelen med mindre dette fremkommer av nærværende prospekt. Med mindre annet er spesifisert i salgsoppgaven gjelder NEFs normgivende liste over løsøre og tilbehør. Løsøre og tilbehør som medfølger overdras uten noen form for garantier, foruten eventuell gjenværende leverandørgaranti.

• Kjøpsvilkår
  Budgivning

  Alle bud skal inngis skriftlig til megler, som formidler disse videre til selger. Kravet til skriftlighet gjelder også budforhøyelser og motbud, aksept eller avslag fra selger. Budgivere som byr sammen er selv ansvarlige for interne avklaringer og samtykke knyttet til budgivningen.

  Bud kan legges inn på eiendommens finn-annonse ved å trykke på knappen «gi bud» eller via vår hjemmeside. Ved elektronisk budgivning legges bud inn ved å benytte BankID. Bud kan også inngis på budskjema vedlagt i salgsoppgaven. Før megler formidler bud til selger, skal megler innhente gyldig legitimasjon og signatur fra budgiver. Kravet til legitimasjon og signatur er oppfylt for budgivere som benytter Bank-ID og vi oppfordrer derfor alle til å gi bud elektronisk ved å benytte GI BUD knappen på eiendommens hjemmeside på www.tinholt.no. Eventuelle forhøyelser kan sendes ved å svare direkte på mottatt sms fra meglers system, til megler. Alle budforhøyelser skal bekreftes av megler.

  For at budene skal kunne bli behandlet og videreformidlet skriftlig til alle involverte parter, må alle bud ha en tilstrekkelig lang akseptfrist, jf. eiendomsmeglingsforskriften § 6-3. Selger må også skriftlig akseptere budet før aksept kan formidles til budgiver.

  Akseptfrist på alle bud skal være minimum 30 minutter, og budforhøyelser må skje i god tid før fristens utløp. Bud som ikke er skriftlig, eller som har kortere akseptfrist enn til kl. 12.00 dagen etter siste annonserte visning, vil ikke bli formidlet til selger. Megler skal så snart som mulig bekrefte skriftlig overfor budgivere at budene deres er mottatt. Selger står fritt til å akseptere eller forkaste et hvert bud og er således ikke forpliktet til å akseptere det høyeste budet på eiendommen.

  Eiendomsmegler har ikke lov til å formidle hemmelige bud eller bud med forbehold som hindrer megler i å formidle budet til andre enn selger, jf eml  6-8 (3). Slike bud vil derfor ikke bli formidlet til selger. Eiendomsmegler er iht eml § 6-8(6) pålagt å gjennomføre kontroll av budgivernes finansiering. Dersom det ikke er mulig for megler å gjennomføre dette før aksept av bud plikter megler å advare selger om risiko knyttet til dette.

  Etter at eiendommen er solgt vil kjøper og selger få tilsendt budjournal. Øvrige budgivere kan få utlevert kopi av budjournalen i anonymisert form. Det gjøres oppmerksom på at budgiver også vil være den som vil stå som kjøper av eiendommen. Dersom man etter at bud er akseptert ønsker å endre hvem som skal stå som eier, forutsetter dette at selger godkjenner en slik endring. Alle involverte parter skal signere kjøpekontrakt og er solidarisk ansvarlig for kjøpet frem til oppgjør er gjennomført.

  For mer informasjon om budgivningsprosessen, se «Forbrukerinformasjon om budgivning», som er vedlagt salgsoppgaven, eller ta kontakt med megler.

  Salgsbetingelser

  Eiendommen skal overleveres kjøper i tråd med det som er avtalt. Det er viktig at kjøper setter seg grundig inn i alle salgsdokumentene. Salgsoppgaven er basert på de opplysningene selger har gitt til megler, den bygningssakkyndiges tilstandsrapport, samt opplysninger innhentet fra kommunen, Kartverket og andre tilgjengelige kilder.

  Det er forventet at kjøper setter seg grundig inn i alle salgsdokumentene, herunder salgsoppgave, tilstandsrapport og selgers egenerklæring. Kjøper anses kjent med forhold som er tydelig beskrevet i salgsdokumentene. Forhold som er beskrevet i salgsdokumentene kan ikke påberopes som mangler. Dette gjelder uavhengig av om kjøper har lest dokumentene.

  Alle interessenter oppfordres til å undersøke eiendommen nøye, gjerne sammen med fagkyndig før bud inngis. Kjøper som velger å kjøpe usett kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe han burde blitt kjent med ved undersøkelsen. Det kan være avvik fra dagens rombruk/rombenevnelser sammenlignet med det som er byggemeldt/godkjent.

  Dersom det er behov for avklaringer, anbefaler vi at kjøper rådfører seg med eiendomsmegler eller en bygningssakyndig før det legges inn bud.

  På grunn av ulike avtalevilkår kan selger vurdere bud fra en som ikke er forbruker, ulikt fra en forbrukers bud. Dersom kjøper ikke er forbruker, er selger sitt mulige mangelsansvar begrenset fordi eiendommen selges “som den er”. Selger kan ikke ta «som den er» forbehold ovenfor en forbrukerkjøper. Selv et lavere bud fra en som ikke er forbruker kan foretrekkes fordi begrensningen i mulig mangelsansvar kan ha egenverdi for selger. Selger står fritt til å forkaste eller akseptere ethvert bud, og er for eksempel ikke forpliktet til å akseptere høyeste bud.

  Lov om avhending av fast eigedom (avhendingslova)
  Frivillig salg av fast eiendom reguleres av Lov om avhending av fast eiendom av 3. juli 1992 nr. 93.

  Eierseksjonsloven

  Det opplyses om at ingen kan eie mer enn to boligseksjoner i sameiet, jfr. Lov om eierseksjoner §22

  Lov om avhending av fast eigedom (avhendingslova)

  Frivillig salg av fast eiendom reguleres av Lov om avhending av fast eiendom av 3. juli 1992 nr. 93.

  Forbrukerkjøp/avtalevilkår

  Med forbrukerkjøp menes kjøp av eiendom når kjøperen er en fysisk person som ikke hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet.

  Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen, eller det foreligger brudd på bestemmelsene i avhendingsloven §§ 3-2 til 3-8. Hvis eiendommen ikke er i samsvar med det kjøperen må kunne forvente ut ifra alder, type og synlig tilstand, kan det være grunnlag for mangelskrav. Det samme gjelder hvis det er holdt tilbake eller gitt uriktige opplysninger om eiendommen. Dette gjelder likevel bare dersom man kan gå ut ifra at det virket inn på avtalen at opplysningen ikke ble gitt eller at feil uriktige opplysninger ikke blir rettet i tide på en tydelig måte.

  En bolig som har blitt brukt i en viss tid, har vanligvis blitt utsatt for slitasje og skader kan ha oppstått. Slik bruksslitasje må kjøper regne med og det kan avdekkes enkelte forhold etter overtakelse som nødvendiggjør utbedringer. Normal slitasje og skader som nødvendiggjør utbedring, er innenfor hva kjøper må forvente og vil ikke utgjøre en mangel.

  Boligen kan ha en mangel etter avhendingsloven § 3-3 dersom det er avvik mellom opplyst og faktisk innvendig areal, forutsatt at avviket er på 2% eller mer og minimum 1 kvm.

  Ved beregning av et eventuelt prisavslag eller erstatning må kjøper selv dekke tap/kostnader opptil et beløp på kr 10.000 (egenandel).

  Profesjonell (næringsdrivende) avtalevilkår

  Hvis kjøper er en juridisk person, eller en fysisk person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet, vil kjøpet ikke anses som et forbrukerkjøp.

  Dersom kjøper ikke er forbruker selges eiendommen «som den er», og selgers ansvar er da begrenset jf. avhl. § 3-9, 2. pktm. Informasjon om kjøpers undersøkelsesplikt, herunder oppfordringen om å undersøke eiendommen nøye, gjelder også for kjøpere som ikke anses som forbrukere.

  Lov om hvitvasking

  Eiendomsmeglingsforetak plikter etter lov om hvitvasking å gjennomføre kontrollhandlinger knyttet til kjøper og selgers identitet og forhold knyttet til gjennomføringen av handelen. Dette omfatter også opplysninger om kundeforholdets formål og tilsikrede art. For kjøper må kontroll av legitimasjon skje senest ved inngåelse av kontrakt. Signering med bankID er regnet som gyldig legitimasjonskontroll.

  Ved oppdrag hvor juridiske personer (selskap) er part må eiendomsmegler også gjennomføre kontroll av hvilke fysiske personer som kontrollerer selskapet (reelle rettighetshavere). Dersom megler ikke klarer å gjennomføre pålagte kundetiltak må megler avvise kunden og oppdraget. Megler har også plikt å melde forhold som ikke er avklart og fremstår som mistenkelige til Økokrim. Megler kan også i enkelte tilfeller ha plikt til å stanse gjennomføringen av handelen.

  Betalingsbetingelser

  Oppgjør skal betales i en samlet innbetaling fra norsk bank. Betaling fra utlandet tillates kun i unntakstilfeller og dersom det er avklart med megler i anledning avtaleinngåelse (budaksept).

  Finansiering

  Vi har løpende kontakt med finansinstitusjoner som kan tilby lån med konkurransedyktige betingelser. Hvis ønskelig formidler vi gjerne kontakt.

  Kjøpekontrakt

  Kjøper og selger er forpliktet til å undertegne standard kjøpekontrakt utarbeidet av Tinholt i forbindelse med eiendomstransaksjonen. Eiendomsmegler sin standardkontrakt inneholder bl.a. bestemmelser om at dersom det foreligger vesentlig mislighold, har selger rett til å heve etter 30 dager fra avtalt betalingstid. Kjøper aksepterer dette som bindende for seg. Det forutsettes at hjemmel til eiendommen overføres til kjøper. Dersom dette ikke er ønskelig må det tas forbehold i budet. Kjøpekontrakt kan besiktiges hos eiendomsmegler før bud inngis. Kontakt eiendomsmegler for spørsmål.

  Personopplysningsloven

  Personopplysninger blir behandlet i samsvar med personopplysningsloven.

• Om oppdraget
  Meglers vederlag / Utlegg

  Følgende er avtalt om meglers vederlag, og skal betales av selger:

  Provisjon 0,9 % av salgssummen inkl. mva

  Tilrettelegging : 15 500,-
  Tinholt Markedspakke: 26 900,-
  Oppgjørshonorar: 7 900,-
  Visninger/overtagelse pr stk. : 3 500,-
  Utsatt betaling (valgfritt*): 4 900,-

  Dersom handel ikke kommer i stand eller oppdraget sies opp, har oppdragstaker krav på rimelig vederlag for medgått tid/utført arbeid og avtalte utgifter (utgifter til påløpte visninger, innhenting av opplysninger, markedspakke og tilrettelegging), samt eventuelle utlegg. Alle priser er inkl. mva.

  Meglerforetaket mottar betaling for tilleggstjenester som tilbys i sammenheng med eiendomshandelen. Dette gjelder blant annet strømleverandører, boligkjøperprodukter, boligalarm o.l.)

  Vedlegg til salgsoppgaven

  Vedleggene er en del av den komplette salgsoppgaven. Det er viktig at interessenter setter seg godt inn i vedleggene og kontakter megler med eventuelle spørsmål før bud inngis.

  Megler

  Ansvarlig megler er:
  Terje Tinholt
  Partner/Eiendomsmegler MNEF.
  +47 97 60 08 00 / [email protected].

  Megler 2

  Sara Trier
  Daglig leder/Partner/Eiendomsmegler MNEF.
  +47 99 35 22 71 / [email protected].

  Meglerforetaket

  Tinholt Eiendomsmegling AS.
  Org. nr. 928 582 906.
  Bygdøy Allé 60
  0265 Oslo.

• Dokumenter
  • Salgsoppgave