Gaustadveien 10 A

Påkostet og ettertraktet 4-roms | Renovert i 2021 | Solrik balkong m/luftig utsyn | Peis | Nærhet til marka

Prisantydning

8 850 000,-

Omkostninger

7 815,-

Fellesgjeld

250 806,-

Totalpris

9 108 621,-

Eiendomstype

Leilighet

Eieform

Andel

Byggeår

1965

Soverom

3

Bad

1

Internt brukseareal

90 m²

Eksternt bruksareal

2 m²

Tomtetype

Eiet

Energimerking

E

Egenskaper

• Sentralt
• Barnevennlig
• Moderne
• Rolig
• Turterreng

Fasiliteter

• Balkong / terrasse
• Bredbåndstilknytning
• Peis / ildsted
• Vaktmestertjenester
• Parkett
• Offentlig vann / kloakk

Beskrivelse

Visninger

• Søndag 3. mai kl. 14:00 - 15:00

Informasjon

• Nøkkelinformasjon
  Oppdragsnummer

  201260130.

  Adresse og matrikkel

  Gaustadveien 10 A.
  gnr. 42, bnr. 107, andelsnr. 18 i Gaustadveien borettslag i Oslo.

  Eier

  Jens Coward og Maria Gaski Brevik.

  Etasje

  2. etasje.

  Byggeår

  1965.

  Tomt

  Felles eiet tomt på 13959 m².

  Parkering/garasje

  Borettslaget disponerer både biloppstillingsplasser og garasjeplasser. Disse leies ut etter ansiennitet. Ledige plasser blir annonsert på oppslagstavlene i oppgangen hvor andelseierne har anledning til å søke på garasje eller parkeringsplass. Det er flere kommunale ladeplasser i Sognsvannsveien, kun noen få minutters gangavstand fra boligen. Ellers parkering etter områdets gjeldende bestemmelser.

  Beregnet totalkostnad

  Prisantydning kr 8 850 000,-
  Andel fellesgjeld kr 250 805,-

  I tillegg til prisantydning og ev. fellesgjeld, påløper følgende omkostninger:
  
  545,00,- (Tingl.gebyr BRL-skjøte)
  
  545,00,- (Tingl.gebyr pantedokument BRL)
  
  9 950,00,- (Boligkjøperpakken Gjensidige)
  
  6 725,00,- (Avklaring forkjøpsrett )
  
  _______________________________________________________
  Totalpris inkl. omkostninger og fellesgjeld kr 9 118 570,-

  Det ovenstående forutsetter at eiendommen selges til prisantydning og at det kun tinglyses ett pantedokument. Av denne summen utgjør kr. 250 805,- andel fellesgjeld som vil følge andelen, men som ikke skal innbetales med oppgjøret. Det tas forbehold om endringer i offentlige gebyr.

• Arealer
  Boligens areal

  BRA-i: 90 m²
  BRA-e: 2 m²
  TBA: 10 m²

  2.etasje:
  Internt bruksareal: 90 m²
  Følgende rom er oppgitt som BRA-i: entré/gang, stue/kjøkken, tre soverom, innvendig bod og bad.

• Om boligen
  Innhold

  Leiligheten ligger i byggets 2. etasje og består av entré/gang, stue med utgang til balkong på 10 m², åpen kjøkkenløsning, tre soverom, innvendig bod og bad. Det medfølger en ekstern bod i kjeller på 2 m².

  Borettslaget byr på ulike fasiliteter som blant annet fellesvaskeri og sykkelparkering i kjeller.

  Påkostninger

  2021:
  – Montering av ny kjøkkeninnredning.
  – Oppussing av bad.
  – Legging av nytt parkettgulv.
  – Overflater vegg/himling oppgradert. Montering av kryssfinérplater på en vegg i stuen.
  – Oppgraderinger på det elektriske anlegget.
  – Skifte av vann/avløpsrør forbindelse med oppgraderinger av bad og kjøkken.
  – Montering av ny varmtvannsbereder.
  – Montering av varmekabler i badet, for øvrig montert panelovner.
  – Montering av skyvedørsgarderober i to soverom.
  – Montering av nye innerdører.
  – Oppføring av elementpeis med innsats i stue/kjøkken.

  Kjøkken

  Kjøkken fra Sigdal med innredning fra 2021, utformet med rene linjer og gjennomgående materialvalg. Glatte, hvite fronter er kombinert med benkeplate i kvartskompositt (Lagoon Silestone) og underlimt kum i stål, med oppbrett mot bakvegg som gir en praktisk løsning i daglig bruk. Innredningen er trukket i lengde langs vegg, supplert med kjøkkenøyen i samme utførelse. Denne gir gode arbeidsflater fra flere sider og bidrar til en effektiv flyt mellom tilberedning, matlaging og anretning. Øyen fungerer samtidig som et naturlig samlingspunkt i rommet. Det er godt med skapplass både i over- og underskap, samt romslige benkeflater som gir gode arbeidsforhold. Integrerte hvitevarer består av induksjonstopp med integrert kullfilterventilator, stekeovn, oppvaskmaskin, kjøleskuffer og fryseskap. Kjøkkenet er også utstyrt med komfyrvakt og automatisk vannstopper.

  Bad

  Lekkert bad fra 2021, hvor moderne løsninger møter tidløs eleganse. Store, beige fliser gir rommet et sofistikert uttrykk, mens innredningen er nøye utformet for å kombinere funksjonalitet med stilfullt design. Badet er innredet med servant med underliggende skap, speilskap med integrert belysning, vegghengt toalett og dusj med tilhørende glassdør. Det er tilrettelagt for både vaskemaskin og tørketrommel i praktisk skyvedørsgarderobe. Gulvet har behagelige varmekabler, og den nedsenkede himlingen er utstyrt med downlights for jevn og stemningsfull belysning.

  Varmtvannstank

  Varmtvannsbereder på 135 liter, produsert i 2021, montert i badet. Strømtilførsel via støpsel i stikkontakt.

  Overflater

  Gulv:

  • Innvendige gulv er belagt med enstavs parkett.

  
  

  Vegger:

  • Sparklet og malte overflater på plater/murpuss.
  • En vegg i stuen har ubehandlede kryssfinerplater.

  
  

  Himling:

  • Pusset og malte overflater.
  • Nedsenket himling med sparklet og malte plater i entré/gang og i bad.
  • Himlingshøyde ca. 2,43 m målt i stuen.
  • Himlingshøyde ca. 2,26 m målt i badet.

  Garderober

  Skyvedørsgarderobe med glatte fronter, montert i to soverom.

  Balkong/terrasse

  Stuen forlenges av en nydelig balkong på 10 m² med gode solforhold. Beliggenheten gir et åpent og behagelig utsyn over nærområdet, hvor også Oslofjorden fremtrer i bakgrunnen. Balkongen har god bredde med plass til sittegruppe og spiseplass, samt grill og beplantning. Gulvet er belagt med kompositt, og rekkverket er utført i metall. Det er montert elektrisk styrt markise som gir effektiv solavskjerming ved behov, og gjør balkongen anvendelig gjennom store deler av dagen.

  Dører

  Ytterdør:

  • Entrédør i brannklasse B-30 med 35 desibel lydmotstand.
  • Balkongdør med trelags isolerglass, produsert i 2024, montert i stue/kjøkken.

  
  

  Innvendige dører:

  • Profilerte innvendige dører.

  Elektrisk anlegg

  Sikringstavle med jordfeilautomater, montert i felles gang. Eldre hovedsikring. Det elektriske anlegget ligger i hovedsak skjult i konstruksjonen.

  Følgende spørsmål er stilt eier:
  - Når ble anlegget sist rehabilitert eller installert? Anlegget er oppgradert i 2021.
  - Løses sikringene ofte ut? Nei.
  - Har det vært brann, branntilløp eller varmgang i anlegget? Nei.
  - Er det kursfortegnelse, og er antall sikringer i samsvar med denne? Ja.
  - Når ble det sist gjennomført el-tilsyn i boligen? Ukjent.

  Samsvarserklæring signert og datert 20.09.2021 er fremvist for følgende arbeider (iht. dokumentasjonen):
  - Elinstallasjons-utbedring på leilighet, sikringsskap.

  Vinduer

  • Vindu med tolags isolerglass, produsert i 2008, montert i stue/kjøkken.
  • Vindu med trelags isolerglass, produsert i 2024, montert i stue/kjøkken.
  • Vinduer med trelags isolerglass, produsert i 2006, montert i tre soverom.
• Teknisk standard
  Tilstandsgrad

  I forbindelse med salget er følgende tilstandsgrader markert i tilstandsrapporten:
  TG2 (Avvik som kan kreve tiltak) - 5 stykk.

  Følgende har fått TG2 (Avvik som kan kreve tiltak):
  Våtromsgulv (Bad / 2. etasje): Det er funnet bom under enkelte fliser. Årsak til bom kan være at det ikke er oppnådd full limdekning, og/eller bruksbelastning. Mindre områder med bom i fliser utløser ingen store skader så lenge større deler av flisen har god limdekning. I dette tilfellet er det registrert bom i et lite område. Forholdet kan endres over tid og området bør kontrolleres med tiden. Det er registrert svakt fall mot sluk på gulvet i dusjsonen i henhold til gjeldende forskrifter. Forholdet medfører risiko for at overflatevann ikke renner tilstrekkelig mot sluket. Konsekvensen av forholdet er høyere fuktpåkjenning på konstruksjonen.

  Ytterdører: Entrédør er av eldre dato. Tilstandsgrad 2 er gitt på grunn av alder iht. forventet levetid og normal bruksslitasje.

  Balkonger, terrasser ol.: Kun innvendige overflater er vurdert, da hovedkonstruksjon ligger under borettslagets ansvarsområde. TG 2 er gitt på grunn av alder og normal bruksslitasje.

  Varmtvann: Varmtvannsberederen er på 1950+1950 W og tilkoblet med vanlig stikkontakt og mangler derfor fast strømtilkobling. Maksimal tillatt effekt på varmtvannsberedere uten fast tilkobling montert etter 2014 er 1500 W, og det er derfor gitt TG 2. Avviket kan medføre overbelastning på strømkursen, som kan gi varmegang i stikkontakten til berederen. Stikkontakten bør erstattes med fast strømtilkobling.

  Ventilasjon: Boligen ble opprinnelig bygget med avtrekk i kjøkken og bad. I dette tilfellet er avtrekksventil i kjøkkenet bak kjøkkenskap. Dette kan gi noe redusert luftsirkulasjon i rommet. I referansenivået for denne rapporten er det angitt av det skal være tilstrekkelig luftsirkulasjon. Dette lar seg ikke gjøre uten elektrisk/mekanisk avtrekk. Ventilasjonen er derfor vurdert til tilstandsgrad 2. Referansenivå på luftbehandling er satt til byggeår og forskrift til avhendingslova.

  Radonmåling

  Selger har ikke utført radonmåling iht. forskrift. Kravet om radonreduserende tiltak og følgelig krav til måling, gjelder for boliger der eier ikke selv bor eller oppholder seg, altså utleieboliger.

  For 2026 er det planlagt gjennomføring av nye radonmålinger i kjeller og 1. etasje.

  Byggemåte

  Utvendige bygningsdeler:
  - Grunnmur i betong.
  - Yttervegger i betong, utvendig pisset og malt. Isolert bindingsverk med malt trepanel mot balkonger.
  - Yttertak i flatt oppforet betongdekke tekket med takpapp/folie.

  Innvendige bygningsdeler:
  - Felles trapper i betong.
  - Etasjeskiller i betong.
  - Dørcalling

  Selgers egenerklæringsskjema

  Selger har kommentert på følgende spørsmål i egenerklæringsskjema som er en del av salgsoppgaven:
  Våtrom:
  Er det utført arbeid på bad, vaskerom eller toalettrom?
  Ja, 2021 - Faglært. Totalrenovering. Dokumentasjon foreligger.

  Ja, 2023 - Faglært. Renovering av avløp i regi av borettslag. Dokumentasjon foreligger.

  Tak, yttervegg og fasade:
  I din leilighet, er det utført arbeid på tak, yttervegg, vindu eller annen fasade?
  Ja, 2024 - Faglært. Vindu mot kjøkken og verandadør byttet i regi av borettslag. Dokumentasjon foreligger.

  Elektrisitet:
  Er det utført arbeid på det elektriske anlegget?
  Ja, 2021 - Faglært. Totalrenovering av leilighet og helt ny struktur på alt elektrisk - samt bytte av sikringsboks. Dokumentasjon foreligger.

  Rør:
  Er det utført arbeid på utvendige eller innvendige avløpsrør eller vannrør?
  Ja, 2023 - Faglært. Rør i rør på avløp - i regi av borettslag. Dokumentasjon foreligger.

  Skjevheter og sprekker:
  Har det vært feil eller gjort endringer på ildsted eller pipe?
  Ja. Byttet peis i forbindelse med totalrenovering.

  Sopp og skadedyr:
  Har det vært skadedyr i fellesområdene til sameiet eller borettslaget?
  Ja. Skjeggkre - Ikke i leiligheten, men angivelig observert i kjeller. Alle leiligheter og fellesområder i borettslaget har blitt behandlet i regi av borettslag.

• Økonomi
  Felleskostnader

  Felleskostnadene utgjør kr. 5 383,- pr. mnd.

  Felleskostnadene inkluderer: Internett, trappevask, vaktmestertjenester, snørydding, felles forsikring, drift og vedlikehold, forretningsførsel, kommunale avgifter, m.m.

  Informasjon om fellesgjeld/lånevilkår

  Andel fellesgjeld utgjør kr. 250 805,- pr. 24.03.2026.

  Selskapets totale fellesgjeld utgjør kr. 30 647 010,- pr. 24.03.2026.

  Selskapets totale lån og vilkår:
  Bank: OBOS-banken AS
  Lånenr.: 98208378422
  Lånetype: Serielån
  Rentesats: 5,08%
  Restsaldo 30 647 010,-
  Innfrielsesdato: 30.06.2049
  Type rente: Flytende rente
  Terminer i året: 12
  IN-avtale: Nei

  Informasjon om fellesformue

  Andel fellesformue utgjør kr. 32 605,- pr. 31.12.2025.

  Sikringsordning / in-ordning

  Ingen sikringsordning eller IN-ordning.

  Eiendomsskatt

  Det er i Oslo kommune vedtatt eiendomsskatt. Eiendomsskatt faktureres fra myndighetene til borettslaget. Dette inngår ikke i felleskostnadene og blir derfor viderefakturert eier. Eiendomsskatten for år 2026 er estimert til å utgjøre kr. 301,25,- pr. kvartal (Faktureres 01.05.2026, 01.06.2026, 01.09.2026 og 01.11.2026)

  Det gjøres spesielt oppmerksom på at beregningsgrunnlaget vil være høyere for boliger som benyttes som sekundærbolig. For å finne beregningsgrunnlaget vennligst se Oslo kommunes hjemmeside: http://www.oslo.kommune.no/skatt-og-naring/skatt-og-avgift/eiendomsskatt/eiendomsskatt/

  Formuesverdi

  Primær formuesverdi kr. 2 124 284,-.
  Sekundær formuesverdi kr. 8 497 135,-.
  Gjeldende for ligningsåret 2025.
  

  Oppgitt formuesverdi er basert på siste tilgjengelige fastsatte formuesverdi fra Skatteetaten. Årstall angir hvilket ligningsår verdien er knyttet til, og endelig formuesverdi kan avvike. Formuesverdien avhenger blant annet av om boligen benyttes som primær- eller sekundærbolig. Primærbolig verdsettes normalt til en lavere andel av beregnet markedsverdi (om lag 25 %). For primærbolig kan verdsettelsen variere avhengig av boligens verdi og gjeldende regelverk. Sekundærbolig verdsettes til en høyere andel (inntil 100 %). Det er vedtatt endringer i beregningsmodellen for formuesverdi fra skatteåret 2026, og endelig formuesverdi kan bli høyere enn oppgitt.

• Borettslaget
  Navn og orgnr.

  Gaustadveien borettslag, Orgnr: 946 941 557.

  Borettslagets forsikring

  Borettslaget er forsikret i Tryg Forsikringmed polisenummer 6607973.

  Om borettslaget

  Borettslaget består av 134 andelsleiligheter.

  Du kan finne informasjon om boligselskapet og ditt boforhold ved å logge deg inn på Vibbo.no. Her finner du oversikt over din bolig, felleskostnader og annen nyttig informasjon.

  Forretningsfører

  Forretningsfører er OBOS Eiendomsforvaltning AS.

  Styregodkjennelse

  Kjøper av andelen må godkjennes av borettslagets styre for at ervervet skal bli gyldig. Kjøper bærer selv risikoen for at godkjenning blir gitt og må videreselge boligen for egen regning og risiko dersom styret ikke godkjenner kjøper som ny andelseier. Kjøper er forpliktet til å gjennomføre handelen uavhengig av om kjøper på overtagelsestidspunktet er godkjent av borettslaget som ny andelseier. Dersom kjøper på overtagelsestidspunktet ikke er godkjent, har kjøper dog ikke rett til å ta eiendommen i bruk, jf. Borettslagslovens § 4-5 (2). Overtagelse av eiendomsretten vil likevel finne sted.

  Andelseier(e) kan kun eie en andel. Andelseier må selv bebo leiligheten. Kun fysiske personer kan eie andel. Erverv fra det offentlige og enkelte institusjoner kan avvike fra dette.  

  Forkjøpsrett

  Andelseiere i Gaustadveien borettslag har forkjøpsrett etter ansiennitet når en andel overdras. Forkjøpsretten gir rett til å tre inn i det bud som selger har akseptert.

  Adgang til utleie

  Andelseieren kan ikke uten godkjenning fra styret overlate bruken av boligen til andre.

  Med styrets godkjenning kan andelseierne overlate bruken av hele boligen dersom:
  - Andelseieren selv eller en person som nevnt i borettslagslovens § 5-6 første ledd nr. 3 har bodd i boligen i minst ett av de siste to årene. Andelseierne kan i slike tilfeller overlate bruken av hele boligen for opp til tre år.
  - Andelseieren er en juridisk person.
  - Andelseieren skal være midlertidig borte som følge av arbeid, utdanning, militærtjeneste, sykdom eller andre tungtveiende grunner.
  - Et medlem av brukerhusstanden er andelseierens ektefelle eller slektning i rett oppeller nedstigende linje eller fosterbarn av andelseieren eller ektefellen.
  - Det gjelder bruksrett til noen som har krav på det etter ekteskapslovens § 68 eller husstandsfellesskapsloven.

  Godkjenning kan i disse tilfellene bare nektes dersom brukerens forhold gir saklig grunn til det. Godkjenning kan nektes dersom brukeren ikke kunne blitt andelseier.

  Vedtekter og husordensregler

  Kjøper oppfordres til å gjøre seg kjent med vedtektene og husordensreglene som er vedlagt salgsoppgaven.

  Husdyrhold

  Husdyrhold skal ikke være til sjenanse for naboer og anskaffelse meldes til styret. Hunder i bånd kan luftes på fellesområder, men eier er ansvarlig for fjerning av evt. ekskrementer.

  Hva skjer i gården / vedlikehold etc

  Størrelsen på lånet i OBOS-banken og tilhørende rentekostnader har medført at styrets hovedfokus i 2025 har vært kostnadsreduksjon fremfor økning av fellesutgiftene. Dette arbeidet videreføres i 2026. Styret har fulgt opp vedtakene fra generalforsamlingen i 2025, og borettslaget har per i dag en styrket likviditet sammenlignet med samme tidspunkt året før. Forutsatt at rentenivået ikke øker vesentlig i 2026, og at det ikke oppstår behov for større vedlikeholdsprosjekter, legges det til grunn et positivt årsresultat også for 2026. For 2026 er det planlagt flere mindre tiltak, herunder vedlikehold av lekeplasser samt gjennomføring av nye radonmålinger i kjeller og 1. etasje.

  Forslag til årsmøtet 2026:

  • Endring av avtale for bredbånd og TV fra Telia. Styret foreslår at bredbånd fortsatt inngår i felleskostnadene, mens TV-tjenester gjøres til et individuelt valg som den enkelte beboer bestiller og betaler selv. Bakgrunnen er endret bruksmønster, der færre benytter den felles TV-pakken. Eventuelle besparelser ved en ny avtale vil ikke redusere felleskostnadene, men benyttes til vedlikehold av borettslaget.
  • Utbedring av nedgang/sti mellom Gvn 10A og parkeringsplass/garasjer ved Gvn 12. Det er foreslått å oppgradere nedgangen for bedre fremkommelighet, herunder bredere trasé, forbedret underlag, justering av beplantning og nytt rekkverk med bedre utforming. Styret anbefaler at forslaget ikke vedtas, med henvisning til borettslagets økonomiske situasjon og behov for å prioritere nødvendig vedlikehold. Dersom forslaget vedtas, vil styret innhente tilbud og gjennomføre tiltaket basert på en samlet vurdering.
  • Ansvarsforhold ved vedlikehold og utskifting av espagnoletter i vinduer og dører. Saken gjelder avklaring av ansvar mellom andelseier og borettslag ved feil eller slitasje på espagnoletter. Det er vist til gjeldende vedtekter og praksis, hvor innvendig vedlikehold normalt er andelseiers ansvar, mens utskiftning som følge av slitasje over tid kan falle på borettslaget. Styret anbefaler at forslaget ikke vedtas, og vurderer det ikke som nødvendig med ytterligere kartlegging. Det åpnes samtidig for innspill til fremtidig tolkning av vedtektene og eventuelle vedtektsendringer.
  • Drenering ved fartsdump mellom Gv 8B og 8C. Det foreslås å etablere åpning i fartsdump for å bedre drenering og redusere isdannelse vinterstid, med mål om å bedre sikkerheten. Styret vurderer tiltaket som relevant, men anbefaler at forslaget ikke vedtas isolert, da de ønsker en helhetlig løsning for alle blokkene.
  • Helhetlig utbedring av drenering og asfalt bak blokkene. Styret foreslår å innhente tilbud på tiltak for bedre drenering og nødvendig utbedring av asfalt bak blokkene. Målet er å redusere isdannelse og bedre forholdene samlet sett. Styret anbefaler at forslaget vedtas.

  
  

  Det tas forbehold om at det kan forekomme forhold som påvirker felleskostnadene og/eller andel fellesgjeld, herunder eventuelle renteendringer, nye lån eller planlagt vedlikehold som megler ikke er kjent med per dags dato. Slike forhold kan medføre endringer i de oppgitte felleskostnadene. Endrede lånevilkår eller nye låneopptak kan også påvirke andel fellesgjeld/kapitalinnhenting.

  Regnskap / kostnadsøkninger

  Regnskapet for år 2025 viser et overskudd på kr. 1 778 434,-. I budsjett for år 2026 er det lagt til grunn at selskapet skal gå med kr. 1 211 055,- i overskudd.

  Selskapet eier aksjer i AS Gaustad Kabelselskap. Den samlede aksjekapital i AS Gaustad Kabelselskap er på kr 173 374.

• Oppvarming og energiattest
  Oppvarming

  Boligen har elektrisk oppvarming med panelovner. I stuen er det en elementpeis fra 2021. Det er elektriske varmekabler på bad.

  Informasjon om strømforbruk

  Selgers strømforbruk er opplyst til ca. 11 263 kWh per år, med en kostnad på kr 10 533,86 for 2025. Strømforbruket vil variere mellom husstander.

  Energimerking

  Oppvarmingskarakter:Rød
  Energikarakter: E

  Se fullstendig energiattest fra selger som vedlegg til salgsoppgave.
  Megler har intet ansvar for informasjon som følger av energiattest.

• Områdebeskrivelse
  Beliggenhet

  Leiligheten er plassert i et attraktivt boligområde på Gaustad, omgitt av vakker natur og med et trygt og barnevennlig miljø.

  Fantastiske muligheter for rekreasjon:
  For den aktive familien er nærheten til Sognsvann og Norges Idrettshøyskole et stort pluss. Her finner du alt fra sandvolleyballbaner til kunstgressbaner og LYN SKI Sognsvann Snøpark. På vinterstid prepareres det skispor fra Gaustadjordet, som kobles til det omfattende løypenettet i området. I sommerhalvåret er Sognsvann et yndet sted for bading, grilling og strandvolleyball. Rundt vannet går en tilrettelagt tursti på cirka 3,7 km, som passer for alle. Fra Sognsvann leder lysløypen inn til Ullevålseter, et populært utfartssted med kafé og tilgang til mange tur- og skiløyper i Nordmarka. For den eventyrlystne anbefales en tur til Vettakollen, hvor du kan nyte panoramautsikt over Oslo.

  Daglige gjøremål og shopping:
  Hverdagen blir enkel med Rema 1000 og Kiwi som nærmeste dagligvarebutikker. Ullevaal Stadion, med sitt rike tilbud av butikker, vinmonopol og helsetjenester, ligger kun 2,5 km unna. I tillegg er Storo Storsenter, Majorstuen og Oslo sentrum innen kort rekkevidde, noe som gir deg et stort utvalg av shopping- og servicetilbud.

  Effektive kollektivforbindelser:
  Transporttilbudet i området er svært godt, med både buss, trikk og T-bane i nærheten. Gaustadveien bussholdeplass ligger bare et steinkast unna, og på 10 minutter til fots når du trikken ved Rikshospitalet. T-banestasjonen på Kringsjå er også lett tilgjengelig, kun 12 minutters gange fra eiendommen.

  Skolekrets/barnehage

  Området sokner til Kringsjå skole. Elever går videre til Nordberg skole. I tillegg finnes det videregående skoler i nærheten, samt et bredt utvalg av barnehager, både private og kommunale.

• Offentlige forhold
  Regulering

  Eiendommen er regulert til funksjonærboliger for statens senter for barne- og ungdomspsykiatri i henhold til reguleringsplan S-1207, datert 14.04.1965.

  Byggesaker i nærheten av eiendommen:
  Sognsvannsveien 37 B - Tilbygg bolig. Se saksnr: 201109915. Status: Tillatelse gitt.

  Sognsvannsveien 46 A - Tilbygg og bruksendring av kjeller fra tilleggsdel til hoveddel. Se saksnr: 202451053. Status: Tillatelse gitt.

  Sognsvannsveien 51 C - Påbygg av støttemur. Se saksnr: 202008070. Status: Tillatelse gitt.

  Plansaker i nærheten av eiendommen:
  Revisjon av reguleringsplan for småhusområder i Oslos ytre by (småhusplanen) - Fortsetter i sak 202300230. Se saksnr: 202102096.

  Sognsveien 80 - Bestilling av oppstartsmøte - Skole, sykehjem, idrett, næring, bolig
  Saksnummer: 202450568 - Reguleringssak
  Mottatt sak: 12.01.2024
  Kobling: Denne saken fortsetter i sak 2025/06732
  Den kommunale eiendommen Sognsveien 80 - 90 har siden 60-tallet vært i bruk til videregående skole og har behov for oppgradering og revitalisering. I 2013 ble tilbudet ved Sogn videregående skole flyttet til nye Kuben VGS og dette åpnet muligheten for å utvikle eiendommen og samtidig sikre nødvendige arealer til offentlige formål. Kommunale behov og egnede bruksformål ble deretter utredet gjennom flere etapper. I 2018 bestilte byrådsavdeling for oppvekst og kunnskap en felles KVU for de spesifikke kommunale formålene, og bolig og næring. KVUen er ikke ferdigstilt og skal ferdigstilles parallelt med reguleringsplanprosessen. Hensikten med reguleringsplanprosessen er å sikre tilstrekkelig kvalitet og formålstjenlige arealer til de identifiserte kommunale behovene i området, som omfatter skole, flerbrukshall, friplass, bad og sykehjem. I tillegg skal området utvikles med bolig og næring. Byplangrepet skal gi uteområder og bygg som er attraktive å oppholde seg i og kombinasjon av ulike formål skal sikre en god helhetlig løsning som gir merverdi. Det er ønskelig at prosjektet skal vise Oslo som en miljøby, hvor klimanøytrale løsninger vektlegges ved gjenbruk og effektiv arealbruk.

  Sognsveien 82 - avklaringsfase før nytt offentlig ettersyn - Barnehage
  Saksnummer: 201200815 - Reguleringssak
  Mottatt sak: 18.01.2012
  Området foreslås regulert til bebyggelse og anlegg – barnehage, forsamlingslokale, samferdselsanlegg og teknisk infrastruktur – kjøreveg, fortau, parkeringsplasser, annen veggrunn – tekniske anlegg og annen veggrunn – grøntareal, grønnstruktur – turveg og friområde, hensynssone – faresone høyspenningsanlegg, bevaring naturmiljø og bevaring kulturmiljø. Hensikten med planforslaget er å legge til rette for etablering av en barnehage tilsvarende 8 avdelinger. Maks fotavtrykk fastsettes til %-BYA = 18%. Bebyggelsen avtrappes med terrenget hvor maks høyde tilsvarende 2 etasjer fastsettes til kote 132, og maks høyde tilsvarende 1 etasje fastsettes til kote 129 og kote 127. Plan- og bygningsetaten anbefaler planforslaget med forbehold om omregulering av Sognsveien 82, gnr/bnr 49/40.
  

  Byggestart for Nye Rikshospitalet:
  Byggingen av Nye Rikshospitalet er i gang etter at forberedende grunnarbeider ble påbegynt i 2023. Prosjektet omfatter et nybygg på rundt 150 000 kvadratmeter, som skal integreres med det eksisterende Rikshospitalet når det ferdigstilles i 2031. Som en del av prosjektet vil traumekompetanse og regionsansvar for multitraumer bli flyttet fra Ullevål til Nye Rikshospitalet. Det planlegges også en helikopterlandingsplass på taket, med direkte heistilknytning til akuttmottak, operasjonsstuer og fødeavdeling. Mer informasjon om byggesaken finner du på Oslo kommunes nettsider.

  Det rives, bygges og rehabiliteres i området. For informasjon om eventuelle arbeider i nærliggende områder anbefaler vi et søk på plan og bygg sin sakinnsyn portal: https://www.oslo.kommune.no/plan-bygg-og-eiendom/

  Arealbekreftelse

  Arealbekreftelse fra kommunen følger vedlagt.

  Bevaringsverdig

  Eiendommen er ikke registrert på byantikvarens gule liste.

  Konsesjon / Odel / Boplikt

  Det er ingen konsesjon, odel eller boplikt knyttet til salget av denne eiendommen.

  Ferdigattest / Brukstillatelse

  Det foreligger ferdigattest for oppføring av boligblokk, datert 29.11.1967.

  Det foreligger ferdigattest på følgende:

  • Oppføring av garasjer datert 28.02.1969.
  • Nytt vindu i gavlfasade datert 14.12.1988.
  • Nye vinduer datert 20.06.2001.
  • Fasadeendring, datert 31.07.2012.

  
  

  Leilighetens godkjente plantegninger er innhentet og kontrollert opp mot dagens planløsning.

  Følgende avvik er registert:
  - Bad og vaskerom er slått sammen til et større bad. For øvrig er veggen mot stuen flyttet noe mot badet for å få en bredere stue.
  - Vegg mellom stue og kjøkken er fjernet. Dagens løsning fremstår som en åpen stue/kjøkken-løsning.
  - Boden i leiligheten er utvidet mot et av soverommene.
  - Enkelte lettvegger mellom gang og soverom er flyttet. Entréen er utvidet mot soverommene og fremstår som en lang gang, tidligere var det to separate rom (entré og gang).

  Meglerforetaket oppfordrer interessenter til å lese gjennom fullstendig prospekt/salgsoppgave med vedlegg. Interessenter oppfordres også til å undersøke eiendommen nøye, gjerne sammen med sakkyndig. Dette bør gjøres før bud inngis.

  Vei, vann og avløp

  Eiendommen er tilknyttet offentlig vann og avløp via private stikkledninger/anlegg.

  Tinglyste rettigheter og heftelser

  På eiendommen kan det være tinglyst erklæringer/avtaler som for eksempel rett til kommunen til å anlegge vann- og kloakkledninger inkl. reparasjon av disse, bestemmelser om bebyggelsen, gjerder, vei og adkomstrettigheter. Disse erklæringene/avtalene vil følge eiendommen ved salg, og kan ikke slettes.

  På eiendommen er det tinglyst følgende heftelser og rettigheter som følger eiendommens matrikkel ved overskjøting til ny hjemmelshaver:

  Dnr. 34564, tgl. 18.06.1998 - Obligasjon
  Beløp: 2 087 000
  Panthaver: ADV. INGE-LISE RØER
  Orgnr: 4 903 015

  Dnr. 1666986, tgl. 05.07.2024 - Pantedokument
  Beløp: 33 000 000
  Panthaver: OBOS-BANKEN AS
  Orgnr: 911 986 884

  Dnr. 14730, tgl. 14.10.1966 - Registrering av grunn
  Registrering av grunn

  Legalpant

  Kommunen har legalpant som sikkerhet for betaling av kommunale avgifter og eventuell eiendomsskatt. Legalpant er pant som ikke kommer frem av grunnboksutskriften, og har bedre prioritet enn for eksempel lån til bank som er tinglyst på eiendommen.

• Andre kjøpsforhold
  Overtagelse

  Overtagelse skjer etter avtale med selger. Før boligen overleveres kjøper, skal fullt oppgjør og omkostninger være mottatt på meglers klientkont.

  Boligselgerforsikring

  Selger har tegnet boligselgerforsikring.

  Boligkjøperpakke

  Sammen med Gjensidige har vi skreddersydd et gunstig forsikringskonsept for deg som kjøper bolig. Kjøpere (ikke juridiske personer) har anledning til å tegne Boligkjøperpakken.

  Pakken inkluderer bl.a. husforsikring, innboforsikring Pluss, dobbel rentedekning, flytteforsikring og boligkjøperforsikring som gir deg juridisk bistand dersom du ønsker å reklamere på boligkjøpet. Kjøpere (ikke juridiske personer) kan også velge å kun tegne boligkjøperforsikring. 

  Boligkjøperpakken/Boligkjøperforsikring må tegnes senest i forbindelse med kontraktsmøtet. Produktark for Boligkjøperpakken og Boligkjøperforsikring ligger vedlagt i salgsoppgaven. Ta kontakt med megler for ytterligere informasjon.

  Løsøre og tilbehør

  Følgende medfølger handelen:

  • Hvitevarer på kjøkken.

  
  

  Følgende medfølger ikke handelen:

  • Hattehyller i gang og bod.
  • Bokhylle stue (2x Montana hyller).
  • Lamper 2 stk over spisebord i stue.
  • Nøkkelskap i gangen på veggen mot badet.
  • Frittstående kjøleskap i bod.
  • Rottinghylle på barnerom.

  
  

  Det gjøres spesielt oppmerksom på at boligens tilbehør og løsøre ikke medfølger handelen med mindre dette fremkommer av nærværende prospekt. Med mindre annet er spesifisert i salgsoppgaven gjelder NEFs normgivende liste over løsøre og tilbehør. Løsøre og tilbehør som medfølger overdras uten noen form for garantier, foruten eventuell gjenværende leverandørgaranti.

• Kjøpsvilkår
  Budgivning

  Alle bud skal inngis skriftlig til megler, som formidler disse videre til selger. Kravet til skriftlighet gjelder også budforhøyelser og motbud, aksept eller avslag fra selger. Budgivere som byr sammen er selv ansvarlige for interne avklaringer og samtykke knyttet til budgivningen.

  Bud kan legges inn på eiendommens finn-annonse ved å trykke på knappen «gi bud» eller via vår hjemmeside. Ved elektronisk budgivning legges bud inn ved å benytte BankID. Bud kan også inngis på budskjema vedlagt i salgsoppgaven. Før megler formidler bud til selger, skal megler innhente gyldig legitimasjon og signatur fra budgiver. Kravet til legitimasjon og signatur er oppfylt for budgivere som benytter Bank-ID og vi oppfordrer derfor alle til å gi bud elektronisk ved å benytte GI BUD knappen på eiendommens hjemmeside på www.tinholt.no. Eventuelle forhøyelser kan sendes ved å svare direkte på mottatt sms fra meglers system, til megler. Alle budforhøyelser skal bekreftes av megler.

  For at budene skal kunne bli behandlet og videreformidlet skriftlig til alle involverte parter, må alle bud ha en tilstrekkelig lang akseptfrist, jf. eiendomsmeglingsforskriften § 6-3. Selger må også skriftlig akseptere budet før aksept kan formidles til budgiver.

  Akseptfrist på alle bud skal være minimum 30 minutter, og budforhøyelser må skje i god tid før fristens utløp. Bud som ikke er skriftlig, eller som har kortere akseptfrist enn til kl. 12.00 dagen etter siste annonserte visning, vil ikke bli formidlet til selger. Megler skal så snart som mulig bekrefte skriftlig overfor budgivere at budene deres er mottatt. Selger står fritt til å akseptere eller forkaste et hvert bud og er således ikke forpliktet til å akseptere det høyeste budet på eiendommen.

  Eiendomsmegler har ikke lov til å formidle hemmelige bud eller bud med forbehold som hindrer megler i å formidle budet til andre enn selger, jf eml  6-8 (3). Slike bud vil derfor ikke bli formidlet til selger. Eiendomsmegler er iht eml § 6-8(6) pålagt å gjennomføre kontroll av budgivernes finansiering. Dersom det ikke er mulig for megler å gjennomføre dette før aksept av bud plikter megler å advare selger om risiko knyttet til dette.

  Etter at eiendommen er solgt vil kjøper og selger få tilsendt budjournal. Øvrige budgivere kan få utlevert kopi av budjournalen i anonymisert form. Det gjøres oppmerksom på at budgiver også vil være den som vil stå som kjøper av eiendommen. Dersom man etter at bud er akseptert ønsker å endre hvem som skal stå som eier, forutsetter dette at selger godkjenner en slik endring. Alle involverte parter skal signere kjøpekontrakt og er solidarisk ansvarlig for kjøpet frem til oppgjør er gjennomført.

  For mer informasjon om budgivningsprosessen, se «Forbrukerinformasjon om budgivning», som er vedlagt salgsoppgaven, eller ta kontakt med megler.

  Salgsbetingelser

  Eiendommen skal overleveres kjøper i tråd med det som er avtalt. Det er viktig at kjøper setter seg grundig inn i alle salgsdokumentene. Salgsoppgaven er basert på de opplysningene selger har gitt til megler, den bygningssakkyndiges tilstandsrapport, samt opplysninger innhentet fra kommunen, Kartverket og andre tilgjengelige kilder.

  Det er forventet at kjøper setter seg grundig inn i alle salgsdokumentene, herunder salgsoppgave, tilstandsrapport og selgers egenerklæring. Kjøper anses kjent med forhold som er tydelig beskrevet i salgsdokumentene. Forhold som er beskrevet i salgsdokumentene kan ikke påberopes som mangler. Dette gjelder uavhengig av om kjøper har lest dokumentene.

  Alle interessenter oppfordres til å undersøke eiendommen nøye, gjerne sammen med fagkyndig før bud inngis. Kjøper som velger å kjøpe usett kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe han burde blitt kjent med ved undersøkelsen. Det kan være avvik fra dagens rombruk/rombenevnelser sammenlignet med det som er byggemeldt/godkjent.

  Dersom det er behov for avklaringer, anbefaler vi at kjøper rådfører seg med eiendomsmegler eller en bygningssakyndig før det legges inn bud.

  På grunn av ulike avtalevilkår kan selger vurdere bud fra en som ikke er forbruker, ulikt fra en forbrukers bud. Dersom kjøper ikke er forbruker, er selger sitt mulige mangelsansvar begrenset fordi eiendommen selges “som den er”. Selger kan ikke ta «som den er» forbehold ovenfor en forbrukerkjøper. Selv et lavere bud fra en som ikke er forbruker kan foretrekkes fordi begrensningen i mulig mangelsansvar kan ha egenverdi for selger. Selger står fritt til å forkaste eller akseptere ethvert bud, og er for eksempel ikke forpliktet til å akseptere høyeste bud.

  Lov om avhending av fast eigedom (avhendingslova)
  Frivillig salg av fast eiendom reguleres av Lov om avhending av fast eiendom av 3. juli 1992 nr. 93.

  Lov om avhending av fast eigedom (avhendingslova)

  Frivillig salg av fast eiendom reguleres av Lov om avhending av fast eiendom av 3. juli 1992 nr. 93.

  Forbrukerkjøp/avtalevilkår

  Med forbrukerkjøp menes kjøp av eiendom når kjøperen er en fysisk person som ikke hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet.

  Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen, eller det foreligger brudd på bestemmelsene i avhendingsloven §§ 3-2 til 3-8. Hvis eiendommen ikke er i samsvar med det kjøperen må kunne forvente ut ifra alder, type og synlig tilstand, kan det være grunnlag for mangelskrav. Det samme gjelder hvis det er holdt tilbake eller gitt uriktige opplysninger om eiendommen. Dette gjelder likevel bare dersom man kan gå ut ifra at det virket inn på avtalen at opplysningen ikke ble gitt eller at feil uriktige opplysninger ikke blir rettet i tide på en tydelig måte.

  En bolig som har blitt brukt i en viss tid, har vanligvis blitt utsatt for slitasje og skader kan ha oppstått. Slik bruksslitasje må kjøper regne med og det kan avdekkes enkelte forhold etter overtakelse som nødvendiggjør utbedringer. Normal slitasje og skader som nødvendiggjør utbedring, er innenfor hva kjøper må forvente og vil ikke utgjøre en mangel.

  Boligen kan ha en mangel etter avhendingsloven § 3-3 dersom det er avvik mellom opplyst og faktisk innvendig areal, forutsatt at avviket er på 2% eller mer og minimum 1 kvm.

  Ved beregning av et eventuelt prisavslag eller erstatning må kjøper selv dekke tap/kostnader opptil et beløp på kr 10.000 (egenandel).

  Profesjonell (næringsdrivende) avtalevilkår

  Hvis kjøper er en juridisk person, eller en fysisk person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet, vil kjøpet ikke anses som et forbrukerkjøp.

  Dersom kjøper ikke er forbruker selges eiendommen «som den er», og selgers ansvar er da begrenset jf. avhl. § 3-9, 2. pktm. Informasjon om kjøpers undersøkelsesplikt, herunder oppfordringen om å undersøke eiendommen nøye, gjelder også for kjøpere som ikke anses som forbrukere.

  Lov om hvitvasking

  Eiendomsmeglingsforetak plikter etter lov om hvitvasking å gjennomføre kontrollhandlinger knyttet til kjøper og selgers identitet og forhold knyttet til gjennomføringen av handelen. Dette omfatter også opplysninger om kundeforholdets formål og tilsikrede art. For kjøper må kontroll av legitimasjon skje senest ved inngåelse av kontrakt. Signering med bankID er regnet som gyldig legitimasjonskontroll.

  Ved oppdrag hvor juridiske personer (selskap) er part må eiendomsmegler også gjennomføre kontroll av hvilke fysiske personer som kontrollerer selskapet (reelle rettighetshavere). Dersom megler ikke klarer å gjennomføre pålagte kundetiltak må megler avvise kunden og oppdraget. Megler har også plikt å melde forhold som ikke er avklart og fremstår som mistenkelige til Økokrim. Megler kan også i enkelte tilfeller ha plikt til å stanse gjennomføringen av handelen.

  Betalingsbetingelser

  Oppgjør skal betales i en samlet innbetaling fra norsk bank. Betaling fra utlandet tillates kun i unntakstilfeller og dersom det er avklart med megler i anledning avtaleinngåelse (budaksept).

  Finansiering

  Vi har løpende kontakt med finansinstitusjoner som kan tilby lån med konkurransedyktige betingelser. Hvis ønskelig formidler vi gjerne kontakt.

  Kjøpekontrakt

  Kjøper og selger er forpliktet til å undertegne standard kjøpekontrakt utarbeidet av Tinholt i forbindelse med eiendomstransaksjonen. Eiendomsmegler sin standardkontrakt inneholder bl.a. bestemmelser om at dersom det foreligger vesentlig mislighold, har selger rett til å heve etter 30 dager fra avtalt betalingstid. Kjøper aksepterer dette som bindende for seg. Det forutsettes at hjemmel til eiendommen overføres til kjøper. Dersom dette ikke er ønskelig må det tas forbehold i budet. Kjøpekontrakt kan besiktiges hos eiendomsmegler før bud inngis. Kontakt eiendomsmegler for spørsmål.

  Personopplysningsloven

  Personopplysninger blir behandlet i samsvar med personopplysningsloven.

• Om oppdraget
  Meglers vederlag / Utlegg

  Følgende er avtalt om meglers vederlag, og skal betales av selger:

  Provisjon 0,8 % av salgssummen inkl. mva

  Tilrettelegging : 15 500,-
  Tinholt Markedspakke: 26 900,-
  Oppgjørshonorar: 7 900,-
  Visninger/overtagelse pr stk. : 3 500,-
  Utsatt betaling (valgfritt*): 4 900,-
  Tinholt Boost Medium : 8 900,-

  Dersom handel ikke kommer i stand eller oppdraget sies opp, har oppdragstaker krav på rimelig vederlag for medgått tid/utført arbeid og avtalte utgifter (utgifter til påløpte visninger, innhenting av opplysninger, markedspakke og tilrettelegging), samt eventuelle utlegg. Alle priser er inkl. mva.

  Meglerforetaket mottar betaling for tilleggstjenester som tilbys i sammenheng med eiendomshandelen. Dette gjelder blant annet strømleverandører, boligkjøperprodukter, boligalarm o.l.)

  Vedlegg til salgsoppgaven

  Vedleggene er en del av den komplette salgsoppgaven. Det er viktig at interessenter setter seg godt inn i vedleggene og kontakter megler med eventuelle spørsmål før bud inngis.

  Megler

  Ansvarlig megler er:
  Ina Sartz
  Partner/Eiendomsmegler.
  +47 90 05 69 73 / [email protected].

  Meglerforetaket

  Tinholt Eiendomsmegling AS.
  Org. nr. 928 582 906.
  Bygdøy Allé 60
  0265 Oslo.

• Dokumenter
  • Salgsoppgave