Vallegata 3

Unik byvilla utenom det vanlige|Designet av Gathe + Gram|Totalrenovert, utsøkt standard & materialvalg|Basseng|Garasje

Prisantydning

68 500 000,-

Omkostninger

1 713 590,-

Totalpris

70 213 590,-

Eiendomstype

Enebolig

Eieform

Selveier

Byggeår

1911

Soverom

3

Bad

4

Internt brukseareal

380 m²

Tomtetype

Eiet

Energimerking

E

Egenskaper

• Sentralt
• Barnevennlig
• Moderne
• Utsikt
• Rolig
• Bademulighet
• Turterreng

Fasiliteter

• Balansert ventilasjon
• Balkong / terrasse
• Lademulighet
• Peis / ildsted
• Garasje / parkering
• Ingen gjenboere
• Parkett
• Offentlig vann / kloakk

Beskrivelse

Visninger

Informasjon

• Nøkkelinformasjon
  Oppdragsnummer

  201260163.

  Adresse og matrikkel

  Vallegata 3.
  gnr. 217, bnr. 419 i Oslo.

  Eier

  Einar Steen-Nøkleberg.

  Byggeår

  Byggeår: 1911.

  Boligen er rehabilitert i 2023/2024.

  Tomt

  Eiet tomt på 648 m².

  Parkering/garasje

  Boligen disponerer en nyoppført carport på 34 m².

  Videre er det beboerparkering i området. Ved anskaffelse av beboerparkering kan man parkere døgnet rundt – også utover det som er maksimal parkeringstid, på parkeringsplasser regulert til beboerparkering.

  Bydel Frogner, St. Hanshaugen, Gamle Oslo, Grünerløkka og Sagene. Beboerparkeringssone A, B, C, D og E.
  Pris (2026):
  Bensinbil, dieselbil, hybridbil, ladbar hybridbil: 3850 kr
  Elbil: 1300 kr
  Motorsykkel og moped: 1925 kr
  El-motorsykkel og el-moped: 650 kr

  Det tas forbehold om prisendringer. For mer informasjon se: https://www.oslo.kommune.no/gate-transport-og-parkering/parkering/beboerparkering/.

  Beregnet totalkostnad

  Prisantydning kr 68 500 000,-

  I tillegg til prisantydning og ev. fellesgjeld, påløper følgende omkostninger:
  
  1 712 500,00,- (Dokumentavgift)
  
  545,00,- (Tingl.gebyr skjøte)
  
  545,00,- (Tingl.gebyr pantedokument)
  
  19 900,00,- (Boligkjøperpakken Gjensidige)
  
  _______________________________________________________
  70 233 490,- Totalpris inkl. omkostninger og fellesgjeld
  _______________________________________________________
  Det ovenstående forutsetter at eiendommen selges til prisantydning og at det kun tinglyses ett pantedokument. Det tas forbehold om endringer i offentlige gebyr.

• Arealer
  Boligens areal

  BRA-i: 380 m²
  TBA: 43 m²

  1.etasje - Internt bruksareal: 119 m²
  Følgende rom er oppgitt som BRA-i: Vindfang, entré, stue, kjøkken, spisestue, bibliotek, toalett og bod.

  2.etasje - Internt bruksareal: 116 m²
  Følgende rom er oppgitt som BRA-i: Gang, tre soverom, to bad og trapperom.

  Loft - Internt bruksareal: 33 m²
  Følgende rom er oppgitt som BRA-i: Bodareal. (Boligen har et romslig loft. Deler av arealet har begrenset måleverdig areal - gulvareal på 67 m²)

  Underetasje - Internt bruksareal: 112 m²
  Følgende rom er oppgitt som BRA-i: Gang, hybel, to bad - hvorav ett med badstue, bod/garderobe, teknisk rom, vaskerom, treningsrom og hagestue.

• Om boligen
  Innhold

  En ærverdig enebolig over tre plan med hybel og innredet loft.

  1.etasje: Vindfang, entré, stue, kjøkken, spisestue, bibliotek, toalett og bod.

  2.etasje: Gang, tre soverom, to bad og trapperom.

  Loft: Bodareal. Boder på loft er innredet i samme stil som resten av boligen, og har et gulvareal på 67 m².

  Underetasje:
  Gang, hybel, to bad - hvorav ett med badstue, bod/garderobe, teknisk rom, vaskerom, treningsrom og hagestue.
  

  Kjøkken

  Kjøkken hoveddel:
  Eksklusivt, spesialtilpasset kjøkken med gjennomgående høy kvalitet i både materialvalg og utførelse. Innredningen består av klassiske, profilerte fronter i hvit utførelse, kombinert med en helhetlig bruk av marmor som videreføres fra benkeplater til oppkant og veggflater. Kjøkkenet er utformet med en romslig arbeidsflate langs vegg, hvor integrert kum i rustfritt stål er nedfelt i marmoren. Over benken er det speilfelt på hver side av vinduet som reflekterer lyset og gir ekstra dybde i rommet. Disse er kombinert med vegghengt belysning i varm gulltone, som tilfører et diskré, men gjennomført element mot de lyse overflatene. Den monumentale kjøkkenøyen fremstår som et naturlig midtpunkt i rommet, utført i samme marmor som øvrige flater. Øyen har rikelig med arbeidsplass og integrert oppbevaring på begge sider. Integrert i øyen er det også en egen utslagsvask for hundeskål, praktisk plassert og sømløst tilpasset designet. Kjøkkenet er utstyrt med integrerte hvitevarer av høy kvalitet, med to stekeovner og øvrige løsninger fra Miele. Induksjonstopp er nedfelt i kjøkkenøyen og kombinert med benkeventilator med direkte utkast. Kjøle- og fryseløsning er fra Fisher & Paykel og er integrert i innredningen. Gulvet er lagt i et elegant mønster med parkett som understreker rommets arkitektoniske kvaliteter. Store vindusflater slipper inn godt med dagslys og gir et luftig preg, samtidig som utgangen til balkong bidrar til en naturlig forlengelse av rommet. Kjøkkenet fremstår som en gjennomført og helhetlig løsning, hvor materialvalg, detaljer og planløsning er nøye tilpasset både bruk og uttrykk.
  
  Kjøkken hybel:
  Tidløs kjøkkeninnredning med lyse fronter og tilhørende lys benkeplate som gir et rent og helhetlig uttrykk. Kjøkkenet er funksjonelt utformet med integrert vask, stekeovn og koketopp, samt kjøle- og fryseskap integrert i innredningen. Løsningen gir god utnyttelse av plassen og legger til rette for enkel og praktisk bruk i hverdagen.

  Bad

  Boligen har fire baderom samt eget vaskerom, alle utført med en gjennomgående materialpalett og høy grad av detaljering. Overflater, armaturer og innredning er nøye samstemt, og rommene fremstår med tydelig kvalitet i alle ledd.

  Bad 1:
  Plassert i tilknytning til hybeldelen. Baderommet er oppført med lys innredning og servant med marmoroverflate. Vegghengt toalett gir et ryddig uttrykk, og armatur i krom gir et presist og nedtonet preg. Dusjsonen er integrert på en måte som gir en naturlig flyt i rommet.

  Bad 2:
  Gjennomført baderom med lys innredning og benkeplate i marmor-lignende utførelse. Servant, speil med integrert belysning og vegghengt toalett er sømløst tilpasset rommet. Dusjsonen er diskret innpasset. Badet har direkte tilknytning til egen badstue med trebenker og elektrisk ovn.

  Bad 3:
  Luftig en-suite baderom tilknyttet hovedsoverommet. Veggmontert innredning i full bredde med dype skuffer gir gode oppbevaringsmuligheter uten å bryte de rene linjene. Benkeplate i marmor med dobbel servant og armatur i børstet utførelse tilfører tyngde. Stor speilflate kombinert med veggbelysning gir et balansert lys. Dusjsone med dobbeldusj og flislagte flater. Eget separat toalettrom i tilknytning.

  Bad 4:
  Baderom med dempet fargepalett og en balansert kombinasjon av lyse og grå flater. Innredning med heldekkende servant og god lagringskapasitet. Speil med belysning gir et jevnt og behagelig lys. Rommet er utstyrt med både badekar og dusjsone, samt vegghengt toalett.

  Vaskerom:
  Eget vaskerom med innredning i lys utførelse, servant og utslagsvask. Praktisk utformet med gode arbeidsflater. Armatur i børstet utførelse gir en helhetlig sammenheng med øvrige rom.

  Varmtvannstank

  Varmtvannsbereder fra 2023. Berederen er lekkasjesikret.

  Overflater

  Boligen er gjennomført med en konsekvent og kompromissløs tilnærming til både materialbruk og utførelse. Hvert valg fremstår nøye vurdert, med en tydelig forståelse for samspillet mellom arkitektur, detaljer og håndverk. Resultatet er en bolig med en distinkt karakter, der kvaliteten oppleves i alt fra overflater til skreddersydde løsninger. Materialpaletten domineres av naturstein og heltre, supplert med spesialtilpasset innredning og klassiske detaljer. Utførelsen bærer preg av høy presisjon, med rene linjer, nøyaktige avslutninger og en helhet som fremstår både gjennomarbeidet og varig.

  Blant kvaliteter som kan fremheves:
  - All innredning er snekkertilpasset
  - Utstrakt bruk av Arabescato marmor fra Italia
  - Eksklusive materialvalg
  - Klassiske peisinnramminger i ekte marmor importert fra England m/ Brunner innsats
  - Heltre Versailles gulv i hovedetasjen
  - Messing brytere og stikk fra Forbes & Lomax
  - Innebygd vinskap og barløsning i spisestuen

  1.etasje:
  Gulv med fliser i entré, bod og toalett, samt parkett lagt i mønster i øvrige rom. Vegger med slette malte flater, kombinert med brystningspanel, tapet og belistning. Dører og vinduer er innrammet med store, profilerte lister med sokkelklosser og blomsterbrett. Overganger mellom enkelte rom er utført med marmorforinger. Stikkontakter er integrert i listverket. Himlinger med slette malte flater, supplert med belistning og stukkatur i oppholdsrom.
  
  Biblioteket har integrert innredning i mørkt treverk med god hylleplass og tilrettelagt plass for TV. Spisestuen er innredet med spesialtilpasset løsning i lys utførelse med benkeplate i marmor. Vinskap er integrert i vegg i tilknytning til innredningen.
  

  2.etasje:
  Gulv med fliser i våtrom og parkett i gang og øvrige rom. Vegger med flislagte våtsoner og ellers slette malte flater, enkelte med belistning. Dører og vinduer med profilerte lister og blomsterbrett, samt listefrie løsninger i våtrom. Integrerte stikkontakter i listverk. Himlinger med slette overflater, med stukkatur og profilerte lister i utvalgte rom.
  
  Hovedsoverommet er innredet med omfattende, plassbygget garderobeløsning i lys utførelse. I karnappet er det etablert en spesialtilpasset sitteplass. Sengegavl er trukket i tekstil og utstyrt med integrert belysning og brytere. Soverom 2 har plassbygget innredning i lys grønn utførelse. Soverom 3 er utstyrt med plassbygget innredning i lys utførelse, med tekstilkledde speilfelt i fronter.
  
  
  Loft:
  Gulv med enstavs parkett. Vegger og tak med slette malte flater. Takvinduer med enkle lister, øvrige løsninger hovedsakelig listefrie. Integrerte stikkontakter og gjennomgående rene overganger.
  
  Underetasje:
  Gulv med fliser i våtrom, vaskerom og tekniske rom, teppe i hagestue og parkett i øvrige rom. Vegger med fliser i våtsoner, panel i badstue og ellers malte flater og tapet. Listebruk varierer mellom flislagte sokler og profilerte lister i oppholdsrom. Stikkontakter integrert i listverk. Himlinger med slette malte flater, med stukkatur i hagestue.
  
  Hagestuen har spesialtilpasset innredning i lys grønn utførelse med skap, benk, hyller og vask. Innredningen er symmetrisk oppbygget på hver side av peisen, som er integrert i løsningen.
  

  Balkong/terrasse

  Fra kjøkkenet er det utgang til en balkong på ca. 8 m² som fungerer som en naturlig forlengelse av oppholdsrommet. Balkongen er utvidet og rehabilitert, noe som gir bedre arealutnyttelse og et mer åpent uttrykk. Herfra er det trapp videre ned til eiendommens uteområder. Terrassen på ca. 35 m² ble rehabilitert i 2023/2024 og fremstår som en gjennomført uteplass med god plass til både spise- og loungeområder. I direkte tilknytning er det etablert et utvendig badebasseng på ca. 9 x 4 meter med 1,5 meters dybde. Bassenget er utstyrt med egen varmepumpe som gir temperaturer opp mot 32 grader, og legger til rette for bruk gjennom store deler av året. Tomten er lett skrånende og pent opparbeidet med gressarealer, beplantning og innrammende hekk som skjermer for innsyn. Uteområdene er bevisst utformet med flere soner for opphold og aktivitet, med god plass til både rolige stunder og lek for både små og store.

  Dører

  • Inngangsdør i treverk.
  • Balkongdører av 2 lags isoleringsglass.

  Elektrisk anlegg

  Elektrisk anlegg totalt rehabilitert i 2023/2024. Det er fremlagt dokumentasjon og samsvarserklæringer fra Ski Elektro AS på alle nye installasjoner. Selger opplyser om at dør på sikringsskap og kursfortegnelse er montert, da dette manglet på befaringsdagen.

  Vinduer

  Vinduer og balkongdører er utført med 2-lags isolerglass, med beslag i underkant og pussede smyg. Det er ikke registrert synlig datostempling på vinduene. Selger kan dokumentere at vinduene er produsert og montert i 2023.

• Teknisk standard
  Tilstandsgrad

  I tilstandsrapporten er det kun gitt tilstandsgrader TG0, TG1 og TGIU.

  Radonmåling

  Selger opplyser at det er lagt radonduk i hele underetasjen.

  Byggemåte

  Boligen er gjennomgående rehabilitert med høy standard i 2023/2024. Etter ferdigstillelse fremstår eiendommen som ny, og har ikke vært tatt i bruk.

  Spesifikasjoner av byggemåte:

  • Støpt plate mot grunn.
  • Grunnmur av antatt betong eller tegelstein.
  • Yttervegger oppført av antatt teglstien med pusset overflate.
  • Etasjeskille er antatt av bjelkelag i tre.
  • Saltak av trekonstruksjon, tekket med skifer stein.

  Selgers egenerklæringsskjema

  Selger har kommentert på følgende spørsmål i egenerklæringsskjema som er en del av salgsoppgaven:

  Opplysninger om selger og salgsobjekt:
  Driver du med omsetning eller utvikling av eiendom?
  Ja. Boligen ble kjøpt i 2023. Selger har selv ikke bebodd boligen.

  Våtrom:
  Er det utført arbeid på bad, vaskerom eller toalettrom?
  Ja, nytt arbeid av faglærte - 2024. Alt er nytt huset er totalrenovert og kun skallet som de originalt. ATR utførte arbeidet. Dokumentasjon foreligger.

  Tak, yttervegg og fasade:
  Er det utført arbeid på tak, yttervegg, vindu eller annen fasade?
  Ja, nytt arbeid av faglærte - 2024. Hele taket er nytt med luftig , ny skifer og kobberbeslag. Prosjektgruppen Norge utførte arbeidet. Dokumentasjon foreligger.

  Kjeller:
  Har boligen kjeller, underetasje eller andre rom under bakken?
  Ja.

  Er det utført arbeid med drenering?
  Ja, nytt arbeid av faglærte - 2024. Lagt ny drenering og xps isolasjon og knotteplast . Helt tørr underetasje. QGS utførte arbeidet. Dokumentasjon foreligger.

  Elektrisitet:
  Er det utført arbeid på det elektriske anlegget?
  Ja, nytt arbeid av faglærte - 2024. Absolutt alt er skiftet fra gaten og inn til huset. SK elektro utførte jobben. Dokumentasjon foreligger.

  Rør:
  Er det utført arbeid på utvendige eller innvendige avløpsrør eller vannrør?
  Ja, nytt arbeid av faglærte - 2024. Gravd opp fra vei og lagt opp ny tilførsel til huset og alt rør teknisk er nytt. Borret etter bergvarme. ATR utførte arbeidet. Dokumentasjon foreligger.

  Ventilasjon og oppvarming:
  Er det utført arbeid på varmeanlegg eller ventilasjonsanlegg?
  Ja, nytt arbeid utført av faglærte - 2024. Det er lagt balansert ventilasjon i hele huset som gjenvinner 90% av varmen. Innova bygg utførte arbeidet. Dokumentasjon foreligger.

  Planer og godkjenning:
  Selges eiendommen med utleiedel som leilighet, hybel eller lignende?
  Ja.

  Er det utført radonmåling?
  Ja. Det ble lagt radonduk i kjeller ifm renovering.

  Fullstendig egenerklæring ligger vedlagt i salgsoppgaven.

• Økonomi
  Kommunale avgifter

  Kommunale avgifter er estimert til å utgjøre kr. 51.851,59 for år 2026. Beløpet er basert på gjeldende satser og forbruk, og det tas forbehold om endringer som følge av justeringer i kommunale gebyrer eller avregning.

  Eiendomsskatt

  Eiendomsskatten er estimert til å utgjøre kr. 9.211,- for år 2026. Estimatet er ikke endelig fastsatt og kan avvike som følge av endringer i kommunale satser, taksering eller øvrige beregningsgrunnlag.

  Forsikring

  Forsikringsselskap: Fremtind forsikring. Polisenummer: 7071440.

  Kjøper må selv tegne egen innbo- og husforsikring.

  Formuesverdi

  Primær formuesverdi kr. 18 139 474,-
  Sekundær formuesverdi kr. 32 342 105,-
  Gjeldende for ligningsåret 2025.

  Oppgitt formuesverdi er basert på siste tilgjengelige fastsatte formuesverdi fra Skatteetaten. Årstall angir hvilket ligningsår verdien er knyttet til, og endelig formuesverdi kan avvike. Formuesverdien avhenger blant annet av om boligen benyttes som primær- eller sekundærbolig. Primærbolig verdsettes normalt til en lavere andel av beregnet markedsverdi (om lag 25 %). For primærbolig kan verdsettelsen variere avhengig av boligens verdi og gjeldende regelverk. Sekundærbolig verdsettes til en høyere andel (inntil 100 %). Det er vedtatt endringer i beregningsmodellen for formuesverdi fra skatteåret 2026, og endelig formuesverdi kan bli høyere enn oppgitt.

• Oppvarming og energiattest
  Oppvarming

  Boligen er utstyrt med gjennomtenkte tekniske løsninger som legger til rette for et behagelig og stabilt inneklima året rundt. Det er installert balansert ventilasjon som sikrer tilførsel av frisk luft. Oppvarmingen er basert på bergvarme, hvor det er etablert energibrønner i grunnen kombinert med en vann-til-vann varmepumpe. Vannbåren gulvvarme er lagt i de fleste rom og bidrar til høy bokomfort, mens badene er supplert med elektriske varmekabler.

  Peis i underetasjen med klassisk innramming i ekte marmor, importert fra England, med innsats fra Brunner.

  Informasjon om strømforbruk

  Selger har ikke bebodd eiendommen og har av den grunn ikke kjennskap til eiendommens energiforbruk. Energiforbruket vil variere fra husstand til husstand. Dette vil variere avhengig av antall familiemedlemmer i husstanden, ønsket innetemperatur, egne fordelsavtaler etc.

  Energimerking

  Oppvarmingskarakter:Lys grønn
  Energikarakter: E

  Se fullstendig energiattest fra selger som vedlegg til salgsoppgave.
  Megler har intet ansvar for informasjon som følger av energiattest.

• Områdebeskrivelse
  Beliggenhet

  Eiendommen har en tilbaketrukket og skjermet plassering i en stille blindvei på attraktive Valleløkka i bydel Oslo. Området er kjent for sine etablerte villaer og rolige omgivelser, samtidig som byens pulserende tilbud ligger innen komfortabel rekkevidde. Få minutters gange unna åpner St. Hanshaugen park seg med grøntarealer, svingende gangstier og et flott utsyn over byen. Beliggenheten kombinerer privatliv og stillhet med nærhet til et bredt spekter av servicetilbud, spisesteder og kulturtilbud.

  Hverdagen forenkles med kort avstand til et variert utvalg av butikker og tjenester. Nærområdet byr på et rikt tilbud av dagligvareforretninger, spesialbutikker og serveringssteder, samt vinmonopol og gode kollektivforbindelser som gir effektiv tilgang til øvrige deler av byen. Innen gangavstand finnes blant annet populære handlegater og møteplasser med et bredt utvalg av kaféer og restauranter. Området rundt Adamstuen og Bislett fremstår som levende og etterspurt, med et variert tilbud som spenner fra velrenommerte bakerier og kaffebarer til spesialforretninger og uformelle spisesteder. Her finner man alt fra ferske bakervarer og delikatessebutikker til hyggelige uterom som inviterer til sosiale sammenkomster gjennom hele året.

  For rekreasjon og avkobling ligger flere av byens mest ettertraktede grøntområder i umiddelbar nærhet. St. Hanshaugen park byr på vakre parkdrag. Videre finnes Stensparken, Marienlyst park og Akerselva innen kort avstand, med fine turmuligheter langs elveløpet, historiske omgivelser og et variert landskap som gir gode opplevelser gjennom alle årstider.

• Offentlige forhold
  Regulering

  Eiendommen er regulert til byggeområde for boliger etter bestemmelsene i S-2255 av 28.07.1977. Reguleringsbestemmelser i tilknytning til endret reguleringsplan for Oslo sentrum og indre sone i Oslo kommune med tilhørende endringer i S-2937 av 01.10.1987. (Planen er helt eller delvis opphevet som følge av bystyrets vedtak 23.09.2015, sak 262 (kommuneplan 2015 - Oslo mot 2030 - Smart, trygg og grønn)). For ytterligere opplysninger om regulering, vennligst ta kontakt med megler.

  Byggesaker i nærheten som påvirker eiendommen:
  Vallegata 3 - mulig ulovlig fasadeendring
  Saksnummer: 202506251
  Status: Under behandling

  Vallegata 2 A - oppføring av antenner
  Saksnummer: 202508319
  Siste bevegelse: Siste dok. 23.03.2026

  Vallegata 7 - etablering av svømmebasseng med tilhørende pergola
  Saksnummer: 202603811
  Siste bevegelse: Siste dok. 13.04.2026

  Vallegata 7 - riving og oppføring av tilbygg, horisontaldelt tomannsbolig omgjøres til vertikaldelt tomannsbolig
  Saksnummer: 202511619
  Siste bevegelse: Siste dok. 31.03.2026

  Vallegata 15 B - innsetting av balkongdør og utskifting av takvinduer
  Saksnummer: 202510710
  Siste bevegelse: Siste dok. 29.10.2025

  Colletts gate 35 - bruksendring og sammenslåing av to leiligheter
  Saksnummer: 202521312
  Siste bevegelse: Siste dok. 16.02.2026

  Louises gate 24 A-B - sikring av vinduer, rehabilitering av våtrom og kjellerboder og brannsikring av trapperom
  Saksnummer: 202515166
  Siste bevegelse: Siste dok. 14.04.2026

  Ullevålsveien 56A - endring av bygg - utvendig - Fasade
  Saksnummer: 202504344
  Siste bevegelse: Siste dok. 21.10.2025

  Bolteløkka allé 10 A-B - bruksendring av loft (H05) til boliger, oppdelinger av leiligheter i plan 2-4 og installasjon av heis
  Saksnummer: 202510029
  Siste bevegelse: Siste dok. 01.12.2025

  Geitmyrsveien 20 med flere - forhåndskonferanse - nybygg, bruksendring, tilbygg, påbygg
  Saksnummer: 202601658
  Siste bevegelse: Siste dok. 27.02.2026

  Plansaker i nærheten som påvirker eiendommen:
  Detaljregulering , Ullevålsveien fra Colletts gate til Ring 2
  Saksnummer: 2025/06772 - Plansak
  Mottatt sak: 11.09.2025
  Kobling: Denne saken er en fortsettelse av sak 202207037
  Status: Under behandling
  Info: Hensikten med reguleringsplanen er å oppgradere sykkelfelt i deler av Ullevålsveien og Sognsveien til sykkelanlegg etter Oslostandard for sykkeltilrettelegging. Samtidig skal hensynet til møteplasser, HC-parkering og varelevering ivaretas.

  Detaljregulering , Eugenies gate 12 - Utvidelse av skolegård Bolteløkka skole
  Saksnummer: 2025/06815 - Plansak
  Mottatt sak: 11.09.2025
  Kobling: Denne saken er en fortsettelse av sak 202009589
  Status: Under behandling

  For fullstendig oversikt, se oslo.kommune.no.

  Arealbekreftelse

  Arealbekreftelse fra kommunen følger vedlagt.

  Bevaringsverdig

  Eiendommen er registrert på byantikvarens gule liste. Dette innebærer at eiendommen er helt eller delvis bevaringsverdig, og kan ha betydning for fremtidig ombygging/restaurering mv. Byantikvaren skal gi en rådgivende uttalelse i byggesaker som berører eiendommen.

  Lokalitet:
  Navn: Vallegata 3
  Oppdatert: 2026-04-14
  Kategori: Bygningslokalitet
  Vern: Kommunalt listeført
  Registrert av: Byantikvaren i Oslo

  Enkeltminne:
  Navn: Vallegata 3 - uteområdet
  Oppdatert: 2026-04-14
  Kategori: Enkeltminne utomhus
  Vern: Kommunalt listeført
  Registrert av: Byantikvaren i Oslo

  Navn: Vallegata 3
  Oppdatert: 2026-04-14
  Kategori: Enkeltminne bygning
  Vern: Kommunalt listeført
  Registrert av: Byantikvaren i Oslo

  Konsesjon / Odel / Boplikt

  Det er ingen konsesjon, odel eller boplikt knyttet til salget av denne eiendommen.

  Ferdigattest / Brukstillatelse

  Det foreligger "ekspedisjonsdokument" for oppføring av våningshus fra byggeåret. Et ekspedisjonsdokument er forgjengeren til ferdigattest. Dette dokumentet er førstesiden på byggesaken, hvor alle godkjennelser blir stemplet på (oppmålingssjefen, brannsjefen, helseråd, etc). Dette dokumentet kan være (ferdig) attestert, men i noen tilfeller er det bare registrert dato for byggeanmeldelse. Ved eldre bygårder er det som oftest dette dokumentet som vedlegges (attestert eller uattestert) for bekreftelse på at bygningen ble lovlig satt opp. Ekspedisjonsdokument kommer hovedsakelig i bygg som ble bygget på 1800-tallet og frem til rundt 1940-50.

  Videre foreligger det følgende dokumenter:

  • Ferdigattest for innredning av hybelleilighet i underetasje, datert 25.10.1972.
  • Ferdigattest for rehabilitering av pipe, datert 24.04.2023.
  • Ferdigattest for fasadeendring, bruksendring og innvendige bygningsmessige arbeider, datert 02.08.2024.
  • Ferdigattest for etablering av utendørs svømmebasseng, riving og oppføring av carport samt andre utvendige endringer, datert 15.08.2024.

  
  

  Det foreligger varsel fra Plan- og bygningsetaten, datert 10.03.2025, om ulovlig fasadeendring. Det er opplyst at vinduer og dører er skiftet uten at det foreligger nødvendig søknad og godkjennelse, og tiltaket anses derfor som ulovlig. Varslet innebærer ikke et pålegg om retting på nåværende tidspunkt. Saken er under behandling. Se saksnr. 2025/06251, som er en videreføring av sak 202458149.

  Dagens planløsning samsvarer delvis med byggemeldte tegninger. I 1. etasje er det etablert et toalettrom og en innvendig bod i tilknytning til biblioteket. Disse arealene er opprinnelig byggemeldt som en del av biblioteket.

  Meglerforetaket oppfordrer interessenter til å lese gjennom fullstendig prospekt/salgsoppgave med vedlegg. Interessenter oppfordres også til å undersøke eiendommen nøye, gjerne sammen med sakkyndig. Dette bør gjøres før bud inngis.

  Vei, vann og avløp

  Eiendommen er tilknyttet offentlig vei, vann og avløp via private stikkledninger/anlegg.

  Tinglyste rettigheter og heftelser

  På eiendommen kan det være tinglyst erklæringer/avtaler som for eksempel rett til kommunen til å anlegge vann- og kloakkledninger inkl. reparasjon av disse, bestemmelser om bebyggelsen, gjerder, vei og adkomstrettigheter. Disse erklæringene/avtalene vil følge eiendommen ved salg, og kan ikke slettes.

  På eiendommen er det tinglyst følgende heftelser og rettigheter som følger eiendommens matrikkel ved overskjøting til ny hjemmelshaver:

  Dnr. 901038, tgl. 31.01.1911 - Bestemmelse om gjerde
  Bestemmelse om gjerde
  Kommentar: Servitutten er forsøkt innhentet, men ikke funnet. Megler har dermed ikke fått kontrollert innholdet.

  Dnr. 518706, tgl. 07.11.1959 - Erklæring/avtale
  Vedtak av Oslo kommunes vann- og kloakkreglement Kan ikke slettes uten samtykke fra kommunen

  Dnr. 900011, tgl. 25.01.1910 - Registrering av grunn
  Registrering av grunn

  Legalpant

  Kommunen har legalpant som sikkerhet for betaling av kommunale avgifter og eventuell eiendomsskatt. Legalpant er pant som ikke kommer frem av grunnboksutskriften, og har bedre prioritet enn for eksempel lån til bank som er tinglyst på eiendommen.

• Andre kjøpsforhold
  Overtagelse

  Overtagelse skjer etter avtale med selger. Før boligen overleveres kjøper, skal fullt oppgjør og omkostninger være mottatt på meglers klientkont.

  Boligselgerforsikring

  Selger har ikke tegnet boligselgerforsikring.

  Boligkjøperpakke

  Sammen med Gjensidige har vi skreddersydd et gunstig forsikringskonsept for deg som kjøper bolig. Kjøpere (ikke juridiske personer) har anledning til å tegne Boligkjøperpakken.

  Pakken inkluderer bl.a. husforsikring, innboforsikring Pluss, dobbel rentedekning, flytteforsikring og boligkjøperforsikring som gir deg juridisk bistand dersom du ønsker å reklamere på boligkjøpet. Kjøpere (ikke juridiske personer) kan også velge å kun tegne boligkjøperforsikring. 

  Boligkjøperpakken/Boligkjøperforsikring må tegnes senest i forbindelse med kontraktsmøtet. Produktark for Boligkjøperpakken og Boligkjøperforsikring ligger vedlagt i salgsoppgaven. Ta kontakt med megler for ytterligere informasjon.

  Løsøre og tilbehør

  Følgende medfølger handelen:

  • Integrerte hvitevarer.

  
  

  Det gjøres spesielt oppmerksom på at boligens tilbehør og løsøre ikke medfølger handelen med mindre dette fremkommer av nærværende prospekt. Med mindre annet er spesifisert i salgsoppgaven gjelder NEFs normgivende liste over løsøre og tilbehør. Løsøre og tilbehør som medfølger overdras uten noen form for garantier, foruten eventuell gjenværende leverandørgaranti.

• Kjøpsvilkår
  Budgivning

  Alle bud skal inngis skriftlig til megler, som formidler disse videre til selger. Kravet til skriftlighet gjelder også budforhøyelser og motbud, aksept eller avslag fra selger. Budgivere som byr sammen er selv ansvarlige for interne avklaringer og samtykke knyttet til budgivningen.

  Bud kan legges inn på eiendommens finn-annonse ved å trykke på knappen «gi bud» eller via vår hjemmeside. Ved elektronisk budgivning legges bud inn ved å benytte BankID. Bud kan også inngis på budskjema vedlagt i salgsoppgaven. Før megler formidler bud til selger, skal megler innhente gyldig legitimasjon og signatur fra budgiver. Kravet til legitimasjon og signatur er oppfylt for budgivere som benytter Bank-ID og vi oppfordrer derfor alle til å gi bud elektronisk ved å benytte GI BUD knappen på eiendommens hjemmeside på www.tinholt.no. Eventuelle forhøyelser kan sendes ved å svare direkte på mottatt sms fra meglers system, til megler. Alle budforhøyelser skal bekreftes av megler.

  For at budene skal kunne bli behandlet og videreformidlet skriftlig til alle involverte parter, må alle bud ha en tilstrekkelig lang akseptfrist, jf. eiendomsmeglingsforskriften § 6-3. Selger må også skriftlig akseptere budet før aksept kan formidles til budgiver.

  Akseptfrist på alle bud skal være minimum 30 minutter, og budforhøyelser må skje i god tid før fristens utløp. Bud som ikke er skriftlig, eller som har kortere akseptfrist enn til kl. 12.00 dagen etter siste annonserte visning, vil ikke bli formidlet til selger. Megler skal så snart som mulig bekrefte skriftlig overfor budgivere at budene deres er mottatt. Selger står fritt til å akseptere eller forkaste et hvert bud og er således ikke forpliktet til å akseptere det høyeste budet på eiendommen.

  Eiendomsmegler har ikke lov til å formidle hemmelige bud eller bud med forbehold som hindrer megler i å formidle budet til andre enn selger, jf eml  6-8 (3). Slike bud vil derfor ikke bli formidlet til selger. Eiendomsmegler er iht eml § 6-8(6) pålagt å gjennomføre kontroll av budgivernes finansiering. Dersom det ikke er mulig for megler å gjennomføre dette før aksept av bud plikter megler å advare selger om risiko knyttet til dette.

  Etter at eiendommen er solgt vil kjøper og selger få tilsendt budjournal. Øvrige budgivere kan få utlevert kopi av budjournalen i anonymisert form. Det gjøres oppmerksom på at budgiver også vil være den som vil stå som kjøper av eiendommen. Dersom man etter at bud er akseptert ønsker å endre hvem som skal stå som eier, forutsetter dette at selger godkjenner en slik endring. Alle involverte parter skal signere kjøpekontrakt og er solidarisk ansvarlig for kjøpet frem til oppgjør er gjennomført.

  For mer informasjon om budgivningsprosessen, se «Forbrukerinformasjon om budgivning», som er vedlagt salgsoppgaven, eller ta kontakt med megler.

  Salgsbetingelser

  Eiendommen skal overleveres kjøper i tråd med det som er avtalt. Det er viktig at kjøper setter seg grundig inn i alle salgsdokumentene. Salgsoppgaven er basert på de opplysningene selger har gitt til megler, den bygningssakkyndiges tilstandsrapport, samt opplysninger innhentet fra kommunen, Kartverket og andre tilgjengelige kilder.

  Det er forventet at kjøper setter seg grundig inn i alle salgsdokumentene, herunder salgsoppgave, tilstandsrapport og selgers egenerklæring. Kjøper anses kjent med forhold som er tydelig beskrevet i salgsdokumentene. Forhold som er beskrevet i salgsdokumentene kan ikke påberopes som mangler. Dette gjelder uavhengig av om kjøper har lest dokumentene.

  Alle interessenter oppfordres til å undersøke eiendommen nøye, gjerne sammen med fagkyndig før bud inngis. Kjøper som velger å kjøpe usett kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe han burde blitt kjent med ved undersøkelsen. Det kan være avvik fra dagens rombruk/rombenevnelser sammenlignet med det som er byggemeldt/godkjent.

  Dersom det er behov for avklaringer, anbefaler vi at kjøper rådfører seg med eiendomsmegler eller en bygningssakyndig før det legges inn bud.

  På grunn av ulike avtalevilkår kan selger vurdere bud fra en som ikke er forbruker, ulikt fra en forbrukers bud. Dersom kjøper ikke er forbruker, er selger sitt mulige mangelsansvar begrenset fordi eiendommen selges “som den er”. Selger kan ikke ta «som den er» forbehold ovenfor en forbrukerkjøper. Selv et lavere bud fra en som ikke er forbruker kan foretrekkes fordi begrensningen i mulig mangelsansvar kan ha egenverdi for selger. Selger står fritt til å forkaste eller akseptere ethvert bud, og er for eksempel ikke forpliktet til å akseptere høyeste bud. Lov om avhending av fast eigedom (avhendingslova) Frivillig salg av fast eiendom reguleres av Lov om avhending av fast eiendom av 3. juli 1992 nr. 93.

  Lov om avhending av fast eigedom (avhendingslova)

  Frivillig salg av fast eiendom reguleres av Lov om avhending av fast eiendom av 3. juli 1992 nr. 93.

  Forbrukerkjøp/avtalevilkår

  Med forbrukerkjøp menes kjøp av eiendom når kjøperen er en fysisk person som ikke hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet.

  Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen, eller det foreligger brudd på bestemmelsene i avhendingsloven §§ 3-2 til 3-8. Hvis eiendommen ikke er i samsvar med det kjøperen må kunne forvente ut ifra alder, type og synlig tilstand, kan det være grunnlag for mangelskrav. Det samme gjelder hvis det er holdt tilbake eller gitt uriktige opplysninger om eiendommen. Dette gjelder likevel bare dersom man kan gå ut ifra at det virket inn på avtalen at opplysningen ikke ble gitt eller at feil uriktige opplysninger ikke blir rettet i tide på en tydelig måte.

  En bolig som har blitt brukt i en viss tid, har vanligvis blitt utsatt for slitasje og skader kan ha oppstått. Slik bruksslitasje må kjøper regne med og det kan avdekkes enkelte forhold etter overtakelse som nødvendiggjør utbedringer. Normal slitasje og skader som nødvendiggjør utbedring, er innenfor hva kjøper må forvente og vil ikke utgjøre en mangel.

  Boligen kan ha en mangel etter avhendingsloven § 3-3 dersom det er avvik mellom opplyst og faktisk innvendig areal, forutsatt at avviket er på 2% eller mer og minimum 1 kvm.

  Ved beregning av et eventuelt prisavslag eller erstatning må kjøper selv dekke tap/kostnader opptil et beløp på kr 10.000 (egenandel).

  Profesjonell (næringsdrivende) avtalevilkår

  Hvis kjøper er en juridisk person, eller en fysisk person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet, vil kjøpet ikke anses som et forbrukerkjøp.

  Dersom kjøper ikke er forbruker selges eiendommen «som den er», og selgers ansvar er da begrenset jf. avhl. § 3-9, 2. pktm. Informasjon om kjøpers undersøkelsesplikt, herunder oppfordringen om å undersøke eiendommen nøye, gjelder også for kjøpere som ikke anses som forbrukere.

  Lov om hvitvasking

  Eiendomsmeglingsforetak plikter etter lov om hvitvasking å gjennomføre kontrollhandlinger knyttet til kjøper og selgers identitet og forhold knyttet til gjennomføringen av handelen. Dette omfatter også opplysninger om kundeforholdets formål og tilsikrede art. For kjøper må kontroll av legitimasjon skje senest ved inngåelse av kontrakt. Signering med bankID er regnet som gyldig legitimasjonskontroll.

  Ved oppdrag hvor juridiske personer (selskap) er part må eiendomsmegler også gjennomføre kontroll av hvilke fysiske personer som kontrollerer selskapet (reelle rettighetshavere). Dersom megler ikke klarer å gjennomføre pålagte kundetiltak må megler avvise kunden og oppdraget. Megler har også plikt å melde forhold som ikke er avklart og fremstår som mistenkelige til Økokrim. Megler kan også i enkelte tilfeller ha plikt til å stanse gjennomføringen av handelen.

  Betalingsbetingelser

  Oppgjør skal betales i en samlet innbetaling fra norsk bank. Betaling fra utlandet tillates kun i unntakstilfeller og dersom det er avklart med megler i anledning avtaleinngåelse (budaksept).

  Finansiering

  Vi har løpende kontakt med finansinstitusjoner som kan tilby lån med konkurransedyktige betingelser. Hvis ønskelig formidler vi gjerne kontakt.

  Kjøpekontrakt

  Kjøper og selger er forpliktet til å undertegne standard kjøpekontrakt utarbeidet av Tinholt i forbindelse med eiendomstransaksjonen. Eiendomsmegler sin standardkontrakt inneholder bl.a. bestemmelser om at dersom det foreligger vesentlig mislighold, har selger rett til å heve etter 30 dager fra avtalt betalingstid. Kjøper aksepterer dette som bindende for seg. Det forutsettes at hjemmel til eiendommen overføres til kjøper. Dersom dette ikke er ønskelig må det tas forbehold i budet. Kjøpekontrakt kan besiktiges hos eiendomsmegler før bud inngis. Kontakt eiendomsmegler for spørsmål.

  Personopplysningsloven

  Personopplysninger blir behandlet i samsvar med personopplysningsloven.

• Om oppdraget
  Meglers vederlag / Utlegg

  Følgende er avtalt om meglers vederlag, og skal betales av selger:
  Provisjon 0,9 % av salgssummen inkl. mva

  Tilrettelegging : 15 500,-
  Tinholt Markedspakke: 26 900,-
  Oppgjørshonorar: 7 900,-
  Visninger/overtagelse pr stk. : 3 500,-
  Utsatt betaling (valgfritt*): 4 900,-

  Dersom handel ikke kommer i stand eller oppdraget sies opp, har oppdragstaker krav på rimelig vederlag for medgått tid/utført arbeid og avtalte utgifter (utgifter til påløpte visninger, innhenting av opplysninger, markedspakke og tilrettelegging), samt eventuelle utlegg. Alle priser er inkl. mva.

  Meglerforetaket mottar betaling for tilleggstjenester som tilbys i sammenheng med eiendomshandelen. Dette gjelder blant annet strømleverandører, boligkjøperprodukter, boligalarm o.l.)

  Vedlegg til salgsoppgaven

  Vedleggene er en del av den komplette salgsoppgaven. Det er viktig at interessenter setter seg godt inn i vedleggene og kontakter megler med eventuelle spørsmål før bud inngis.

  Megler

  Ansvarlig megler er:
  Terje Tinholt
  Partner/Eiendomsmegler MNEF.
  +47 97 60 08 00 / [email protected].

  Megler 2

  Sara Trier
  Daglig leder/Partner/Eiendomsmegler MNEF.
  +47 99 35 22 71 / [email protected].

  Meglerforetaket

  Tinholt Eiendomsmegling AS.
  Org. nr. 928 582 906.
  Bygdøy Allé 60
  0265 Oslo.

• Dokumenter