Måltrostveien 7 D

Nydelig og innholdsrik eiendom med stor, solrik tomt | 5 sov | Bergvarme | Carport | Mulighet for kjøp av tilleggstomt

Prisantydning

20 000 000,-

Omkostninger

501 090,-

Totalpris

20 501 090,-

Eiendomstype

Enebolig

Eieform

Selveier

Byggeår

1936

Soverom

5

Bad

3

Internt brukseareal

354 m²

Eksternt bruksareal

17 m²

Tomtetype

Eiet

Energimerking

E

Egenskaper

• Barnevennlig
• Rolig

Fasiliteter

• Balkong / terrasse
• Peis / ildsted
• Garasje / parkering
• Offentlig vann / kloakk

Beskrivelse

Visninger

• Søndag 31. mai kl. 12:00 - 13:00
• Tirsdag 2. juni kl. 17:00 - 18:00

Informasjon

• Nøkkelinformasjon
  Oppdragsnummer

  201260160.

  Adresse og matrikkel

  Måltrostveien 7 D.
  gnr. 33, bnr. 2127 i Oslo.

  Eier

  Per Thune Balch-Barth.

  Byggeår

  1936.

  Tomt

  Eiet tomt på 1074 m².

  Opsjon på kjøp av tilleggstomt – Måltrostveien 7 C
  Kjøper av eiendommen tilbys opsjon på kjøp av tilstøtende tomt, Måltrostveien 7 C, gnr. 33, bnr. 2126 i Oslo kommune, for kr 7 500 000,- + omkostninger. Tomten er på 1 182 m² og ligger i forkant av eiendommen. Eiendommen er regulert med 12 % BYA.

  Opsjonen forutsetter at tilleggstomten overtas samtidig med boligen. Dersom budgiver ønsker å benytte opsjonen på kjøp av tilleggstomten, må dette tas inn som et uttrykkelig forbehold i budet. Manglende forbehold om benyttelse av opsjonen innebærer at budet anses inngitt uten kjøp av tilleggstomten.

  Dersom selger aksepterer bud hvor det er tatt forbehold om benyttelse av opsjonen, vil kjøp av tilleggstomten være bindende for kjøper som del av det samlede avtalegrunnlaget.

  Dersom kjøper benytter opsjonen, kommer følgende omkostninger i tillegg til kjøpesummen for tilleggstomten:

  Kjøpesum tilleggstomt - kr 7 500 000,-
  Dokumentavgift, 2,5 % av kjøpesum - kr 187 500,-
  Tinglysningsgebyr skjøte - kr 545,-
  Tinglysningsgebyr pantedokument - kr 545,-
  
  Sum omkostninger for tomten - kr 188 590,-
  Totalpris tilleggstomt inkl. omkostninger - kr 7 688 590,-

  For nærmere informasjon om tilleggstomten, opsjonen, overtakelse og praktisk gjennomføring, kontakt megler.

  Parkering/garasje

  Det er oppført carport på eiendommen med plass til bil samt gode lagringsmuligheter i tilhørende bodareal. I tillegg er det biloppstillingsplasser på egen tomt.

  Beregnet totalkostnad

  Prisantydning kr 20 000 000,-

  I tillegg til prisantydning og ev. fellesgjeld, påløper følgende omkostninger:
  
  500 000,00,- (Dokumentavgift)
  
  545,00,- (Tingl.gebyr skjøte)
  
  545,00,- (Tingl.gebyr pantedokument)
  
  19 900,00,- (Boligkjøperpakken Gjensidige)
  
  _______________________________________________________
  20 520 990,- Totalpris inkl. omkostninger og fellesgjeld
  _______________________________________________________
  Det ovenstående forutsetter at eiendommen selges til prisantydning og at det kun tinglyses ett pantedokument. Det tas forbehold om endringer i offentlige gebyr.

• Arealer
  Boligens areal

  BRA-i: 354 m²
  BRA-e: 17 m²
  TBA: 58 m²

  Enebolig:
  Kjelleretasje:
  Internt bruksareal: 104 m²
  Følgende rom er oppgitt som BRA-i - hoveddel: Gang, fire boder, teknisk rom og badstue.
  Følgende rom er oppgitt som BRA-i - innredet del: entré, rom benyttet som stue med alkove, kjøkken og bad.

  1.etasje:
  Internt bruksareal: 138 m²
  Følgende rom er oppgitt som BRA-i: Entré, hall, stue, spisestue, kjøkken, vaskerom og separat toalettrom.

  2.etasje:
  Internt bruksareal: 112 m²
  Følgende rom er oppgitt som BRA-i: Gang, fem soverom, omkledningsrom og to bad.

  Det er adkomst til et krypeloft via nedfellbar stige/trapp i 2. etasje. Loftet er ikke måleverdig i sin helhet på grunn av lav takhøyde iht. retningslinjer for arealmåling NS 3940. Gulvareal inkludert trappeåpning og er oppmålt til ca. 110 m².

  Carport med bod:
  Eksternt bruksareal: 8 m²
  
  Utebod:
  Eksternt bruksareal: 9 m²
  

  Dagens planløsning avviker fra dagens bygningstegninger, se punkt under "Ferdigattest" for ytterligere informasjon.

• Om boligen
  Innhold

  Boligen går over tre etasjeplan bestående av kjeller, 1. etasje og 2. etasje. Kjelleretasjen består av hoveddel med gang, fire boder, teknisk rom og badstue, samt en innredet del med egen inngang bestående av entré, rom benyttet som stue med alkove, kjøkken og bad. Delen har også  innvendig adkomst til øvrig del av boligen. 1. etasje inneholder entré, hall, stue, spisestue, kjøkken, vaskerom og separat toalettrom. I 2. etasje finner man gang, fem soverom, omkledningsrom og to bad.

  Ved inngangspartiet samt ved utvendig adkomst til vaskerommet er det trapper i betongkonstruksjon på henholdsvis ca. 5 m² og 2 m². Fra 2. etasje er det utgang til veranda/altan i trekonstruksjon på ca. 13 m² med adkomst fra tre av soverommene. I tillegg er det altan i trekonstruksjon på ca. 6 m² med adkomst fra gangen.

  På eiendommen er det oppført carport som frittstående konstruksjon med tilhørende bod. I tillegg er det etablert en frittstående bod innredet for oppbevaring av hageutstyr og redskaper.

  Påkostninger

  2026:
  – Sirkulasjonspumpe til bergvarmesystem skiftet.

  2017:
  – Utskifting av kledning på gavlvegg.
  – Montert heldekkende beslag på en pipe.
  – Nytt dekke på balkong foran og bak huset og nye trykkimpregnerte terrassebord på balkongen foran soverommene.
  – Maling av fasade hus, carport og bod.

  2013:
  – Omtekking av yttertak med ny takstein og underlagspapp. Montering av snøfangere. Montering av trappesteg på tak for tilgang til pipe.

  2012:
  – Boret energibrønn i grunnen, og etablering av bergvarmepumpe.
  – Fjernet oljebrenner.

  2000:
  – Oppføring av carport.

  1993:
  – Oppføring av bod.

  1986/1987:
  – Tilbygg og fasadeendring. Større innvendig oppussing av boligen.

  1945:
  – Endring av yttertak fra opprinnelig pulttak til saltak.

  Kjøkken

  Kjøkken – 1. etasje:
  Kjøkkenet i 1. etasje har en tradisjonell og særpreget innredning med profilerte, malte heltrefronter og dekorative detaljer som gir rommet karakter. Innredningen har heltre benkeplate med nedfelt vaskekum i rustfritt stål, samt flislagt felt rundt koketoppen og på vegg over deler av benkeinnredningen. Stekeovn og koketopp er integrert i innredningen, og ventilator har avtrekk gjennom yttervegg. Kjøkkenet har godt med skap- og benkeplass. Innredningen er av eldre dato.

  Kjøkken – innredet del i kjeller:
  I den innredede delen i kjelleren er det etablert et enkelt kjøkken med glatte fronter og laminat benkeplate med nedfelt vaskekum i rustfritt stål. Veggen over benkeskapene er flislagt, og det er montert ventilator med avtrekk gjennom yttervegg. Kjøkkenet har plass til komfyr og fremstår funksjonelt med oppbevaringsmuligheter og arbeidsflate. Innredningen er av noe eldre dato.

  Bad

  1.etasje:
  Vaskerommet har egen utgang fra boligen, noe som er praktisk i hverdagen – spesielt for barnefamilier og etter aktiviteter utendørs. Rommet ble ifølge eier etablert i 1987 og er innredet med skyllekum i rustfritt stål nedfelt i benkeplate av tre, samt opplegg for vaskemaskin og tørketrommel. Gulvet har fliser på betong med sluk i støpejern, og veggene er utført med malt glassfiberstrie. Vaskerommet er av eldre dato og konstruksjonen har nådd eller passert forventet teknisk levetid for våtromsoverflater og tettesjikt.

  Separat toalettrom med adkomst fra hallen. Rommet er utstyrt med servant og toalett.

  2.etasje:
  Badet tilknyttet hovedsoverommet ble pusset opp i 1987 og er innredet med to servanter, innfliset badekar med dusjløsning, dusjkabinett samt veggfestet toalett med innebygget sisterne. Innredningen består av benkeskap med glatte fronter og speil på vegg over servantene. Badet fremstår med eldre standard, og konstruksjonen har nådd eller passert forventet teknisk levetid for våtromsoverflater og tettesjikt.
  
  
  Boligens andre bad i 2. etasje har adkomst fra gangen og ble pusset opp i 1987. Badet har fliser på gulv og vegger, sluk i støpejern, servant med speil over, veggfestet toalett med innebygget sisterne samt dusjløsning direkte på gulv. Badet har behov for oppgradering.
  
  Kjeller:
  I den innredede delen i kjelleretasjen er det eget bad med eldre innredning bestående av benke- og veggskap med profilerte fronter, servant med speil over, dusj på gulv og gulvstående toalett. Badet har behov for rehabilitering. Ifølge eier er badet fra 1980-tallet, og konstruksjonen har dermed nådd eller passert forventet teknisk levetid for våtromsoverflater og tettesjikt.

  Hoveddelen har en badstue innredet med trepanel på vegger og himling, samt benkeløsning i tre. Det er installert elektrisk badstuovn med steinmagasin og tilhørende beskyttelse.

  Varmtvannstank

  Varmtvannsberedere på 287 og 180 liter, produsert i 2012, montert i teknisk rom i kjeller. Fast tilkoblingspunkt for strømtilførsel.

  Overflater

  Gulv:

  • Kjeller: Flislagte overflater i gang. Betongoverflater i bodarealer, vinrom og teknisk rom. Malt betong i entré (hybel). Innvendig gulv er belagt med laminat i kjøkken og gang (hybel). Innvendige gulv er belagt med malte gulvbord i stue (hybel).
  • 1. etasje: Innvendige gulv er belagt med parkett. Flislagte overflater i entréen.
  • 2. etasje: Innvendige gulv er belagt med parkett.

  
  

  Vegger:

  • Kjeller: Pusset og malte overflater/betongoverflater. Malt glassfiberstrie. Ubehandlede gipsplater.
  • 1. etasje: Malt trepanel. Malte gipsplater/panel. Malt glassfiberstrie.
  • 2. etasje: Malt glassfiberstrie og malt trepanel.

  
  

  Himling:

  • Kjeller: Pusset og malte overflater. Malt glassfiberstrie. Himlingshøyde ca. 2,20 m målt i stue (hybel). Himlingshøyde ca. 2,10 m målt i en bod.
  • 1. etasje: Malt trepanel. Malt glassfiberstrie Himlingshøyde ca. 2,77 m målt i stuen. Himlingshøyde ca. 2,40 m målt i kjøkkenet. Himlingshøyde (høyeste punkt) ca. 5,60 m målt i hall.
  • 2. etasje: Malt trepanel. Malt glassfiberstrie. Himlingshøyde ca. 2,50 m målt i et soverom. Himlingshøyde ca. 2,60 m målt i bad 2.

  Garderober

  Kjeller:

  • Plassbygde trehyller og skap i boder.
  • Garderobeskap med glatte fronter, montert i entré (hybel).
  • Skyvedørsgarderobe med glatte fronter, montert i stue (hybel).

  
  

  2. etasje:

  • Plassbygget garderobeskap med glatte og profilerte fronter, montert i soverom og omkledningsrom.

  Balkong/terrasse

  Eiendommen har flere uteplasser som legger til rette for både sosiale sammenkomster og rolige stunder gjennom dagen. Fra 2. etasje er det utgang til en langsgående veranda i trekonstruksjon med adkomst fra tre av soverommene. Verandaen har god plass til utemøbler og byr på et flott utsyn over den store, grønne hagen og de omkringliggende naturomgivelsene. Fra gangen i samme etasje er det utgang til en separat altan som fungerer som en mer skjermet uteplass.

  Hagen fremstår som særdeles romslig og pent opparbeidet med store plenarealer, variert beplantning, prydbusker og etablerte grøntområder som skaper et frodig uteområde. Den åpne tomten gir gode solforhold og rikelig med plass til både lek, aktivitet og større sammenkomster. Flere naturlige soner i hagen gjør det enkelt å tilrettelegge for ulike oppholdsplasser, enten man ønsker rolige sittegrupper, spiseplass eller områder for barnas aktiviteter. Eiendommen har et grønt og tilbaketrukket preg som gir en fredelig atmosfære. Under verandaen i tilknytning til 1. etasje er det montert elektrisk styrt markise som gir gode skjermingsmuligheter på solrike dager.

  Dører

  Ytterdører:

  • Kjeller: Isolert ytterdør med glassfelt.
  • 1. etasje: Isolert ytterdør, montert i vindfanget. Glassfelt over døren. To tofløyede balkongdører med doble glass i koblet utførelse, produsert i 1986, montert i stuen. Isolert ytterdør med glassfelt, montert i vaskerommet.
  • 2. etasje: Tofløyede balkongdører med tolags isolerglass, produsert i 1986, montert i tre soverom. Balkongdør i gangen med tolags isolerglass. Glass produsert i 2008. Karm, rammer og tettedetaljer er av eldre dato.

  
  

  Innvendige dører:

  • Kjeller: Profilerte og glatte malte innvendige dører. Glassdør tilknyttet badstuen.
  • 1. etasje: Malt innvendig skyvedør, montert mellom stue og spisestue. Profilert innvendig skyvedør, montert mellom spisestue og kjøkken. Profilerte og glatte malte innvendige dører for øvrig.
  • 2. etasje: Profilerte og glatte malte innvendige dører.

  Elektrisk anlegg

  Boligen har to sikringsskap plassert i kjeller. Det ene skapet er montert i bod og inneholder automatsikringer samt én jordfeilautomat. Det andre skapet er plassert i teknisk rom og inneholder inntakssikringer, automatsikringer og jordfeilbryter.
  
  
  Det elektriske anlegget er utført både som skjult og åpent anlegg.
  
  
  Selger opplyser om følgende forhold ved det elektriske anlegget:

  • Anlegget ble oppgradert på 1980-tallet
  • Sikringer løses ikke ut unormalt ofte
  • Det har ikke vært brann, branntilløp eller varmgang i anlegget
  • Det foreligger kursfortegnelse, men kursoversikten bør oppdateres
  • Sist el-tilsyn ble gjennomført i 2016

  Vinduer

  • Kjeller: Vinduer i metall med enkle glass montert i kjellerboder og teknisk rom. Vindu i glassbyggerstein, montert i bod tilknyttet badstuen. Vinduer i tre med doble glass i koblet utførelse.
  • 1. etasje: Vinduer i tre med doble glass i koblet utførelse, produsert i 1986. Vinduer i metallramme med doble glass fra byggeåret, montert i del av stuen. Manuell markise er montert på vindu i stuen tilknyttet 1.etasjen.
  • 2. etasje: Vinduer i tre med doble glass i koblet utførelse. Vinduer med tolags glass, produsert i 1986.
• Teknisk standard
  Tilstandsgrad

  I forbindelse med salget er følgende tilstandsgrader markert i tilstandsrapporten:
  TG3 (Store eller alvorlige avvik) - 5 stykk.
  TG2 (Avvik som kan kreve tiltak) - 33 stykk.

  Følgende har fått TG3 (Store eller alvorlige avvik):
  Helhetsvurdering (Bad hybel / Kjeller): Badet er opplyst å være fra 80-tallet, og konstruksjonen har dermed nådd eller passert forventet teknisk levetid for våtromsoverflater og tettesjikt. Registrerte forhold gir økt risiko for fuktinntregning i vegg- og gulvkonstruksjonen og følgeskader i tilstøtende bygningsdeler. Det kan ikke utelukkes at det foreligger skjulte fuktskader bak overflater. Det anbefales nærmere undersøkelser og påregnes omfattende utbedringer av våtrommet. I praksis vil dette normalt innebære rehabilitering av badet med nye overflater og nytt tettesjikt. Manglende oppgradering av våtrommet medfører høy risiko for at konstruksjonene ikke vil tåle vanlig bruk av vann eller lekkasjer. TG: 3 Utbedringskostnad: kr. 200 000-300 000,-

  Helhetsvurdering (Vaskerom / 1. etasje): Det er registrert lite eller ingen fall mot sluk på gulvet i henhold til gjeldende forskrifter. Forholdet medfører risiko for at overflatevann ikke renner tilstrekkelig mot sluket. Det er observert sprekkdannelser i fliser. Det er påvist at fliser har løsnet fra underlaget. Årsaken kan være at det er stor bruksbelastning eller at underlaget har sluppet på grunn av feil utførelse eller bevegelse i underlaget. Vaskerommet er opplyst å være fra 80-tallet, og konstruksjonen har dermed nådd eller passert forventet teknisk levetid for våtromsoverflater og tettesjikt. Det kan ikke utelukkes at det foreligger skjulte fuktskader bak overflater. Det anbefales nærmere undersøkelser og påregnes omfattende utbedringer av våtrommet. I praksis vil dette normalt innebære rehabilitering av vaskerommet med nye overflater og nytt tettesjikt. Registrerte forhold gir økt risiko for fuktinntrenging og forhøyet fuktbelastning i vegg- og gulvkonstruksjoner. Manglende oppgradering av våtrommet medfører risiko for at konstruksjonene ikke tåler normal vannbelastning eller eventuelle lekkasjer over tid, noe som kan føre til følgeskader i tilstøtende bygningsdeler. TG: 3 Utbedringskostnad: kr. 150 000-250 000,-

  Helhetsvurdering (Bad 1 / 2. etasje): Det er funnet bom under fliser. Årsak til bom kan være at det ikke er oppnådd full limdekning, og/eller bruksbelastning. Større områder med bom i fliser kan medføre at sprekkdannelser i fliser eller fuger kan oppstå. I dette tilfellet er det registrert bom i et større felt. Tilfellet har medført sprekkdannelser i flis/fug. I hjørner på badet er det registert oppsprekking, da det er benyttet fugemasse. Det skal benyttes silikonfuge i hjørner, for at fliser og fuger i hjørner ikke skal sprekke. Det er registrert svakt fall mot sluk på gulvet i henhold til gjeldende forskrifter. Forholdet medfører risiko for at overflatevann ikke renner tilstrekkelig mot sluket. Konsekvensen av forholdet er høyere fuktpåkjenning på konstruksjonen. Badet er opplyst å være fra 80-tallet, og konstruksjonen har dermed nådd eller passert forventet teknisk levetid for våtromsoverflater og tettesjikt. Registrerte forhold gir økt risiko for fuktinntregning i vegg- og gulvkonstruksjonen og følgeskader i tilstøtende bygningsdeler. Det kan ikke utelukkes at det foreligger skjulte fuktskader bak overflater. Det anbefales nærmere undersøkelser og påregnes omfattende utbedringer av våtrommet. I praksis vil dette normalt innebære rehabilitering av badet med nye overflater og nytt tettesjikt. Manglende oppgradering av våtrommet medfører høy risiko for at konstruksjonene ikke vil tåle vanlig bruk av vann eller lekkasjer. TG: 3 Utbedringskostnad: kr. 400 000-500 000,-

  Helhetsvurdering (Bad 2 / 2. etasje): Det er observert sprekkdannelser i fliser. Det er påvist at fliser har løsnet fra underlaget. Årsaken kan være at det er stor bruksbelastning eller at underlaget har sluppet på grunn av feil utførelse eller bevegelse i underlaget. Det er registrert lite eller ingen fall mot sluk på gulvet i henhold til gjeldende forskrifter. Forholdet medfører risiko for at overflatevann ikke renner tilstrekkelig mot sluket. Konsekvensen av forholdet er høyere fuktpåkjenning på konstruksjonen. Badet er opplyst å være fra 80-tallet, og konstruksjonen har dermed nådd eller passert forventet teknisk levetid for våtromsoverflater og tettesjikt. Registrerte forhold gir økt risiko for fuktinntregning i vegg- og gulvkonstruksjonen og følgeskader i tilstøtende bygningsdeler. Det kan ikke utelukkes at det foreligger skjulte fuktskader bak overflater. Det anbefales nærmere undersøkelser og påregnes omfattende utbedringer av våtrommet. I praksis vil dette normalt innebære rehabilitering av badet med nye overflater og nytt tettesjikt. Manglende oppgradering av våtrommet medfører høy risiko for at konstruksjonene ikke vil tåle vanlig bruk av vann eller lekkasjer. TG: 3 Utbedringskostnad: kr. 300 000-400 000,-

  Drenering: Fuktindikator er anvendt på grunnmurens innside. Det er påvist fukt i vegger og gulv i kjeller, forholdet er ikke uvanlig i eldre grunnmurer. Årsaken til dette er sannsynligvis manglende funksjon på drenering og fuktsikring av grunnmur. Terrenget rundt bygningen skal ha tilstrekkelig fall fra byggverket dersom ikke andre tiltak er utført for å lede bort overvann. Fallet ut fra bygningen bør være minst 1 : 50 over en avstand på minst 3 m fra veggen. I dette tilfelle er det lite fall bort fra bygningen. Forholdet medfører økt risiko for at overvann renner mot bygningen, og kan føre til fuktproblematikk. TG 3 er gitt på grunn av høy alder og manglende funksjon på drenering, fallforhold på terreng og fuktsikring av grunnmur. Nevnte forhold gir økt risiko for forhøyede fuktnivåer i gulv på grunn og yttervegger under terreng, som kan medføre fuktproblematikk i nevnte konstruksjoner. TG: 3 Utbedringskostnad: kr. 300 000-500 000,-

  Følgende har fått TG2 (Avvik som kan kreve tiltak):
  Ventilasjon (Bad hybel / Kjeller): Tg 2 er gitt på grunn av alder på avtrekksvifte. Referansenivå på luftbehandling er satt til byggeår.

  Helhetsvurdering (Badstue / Kjeller): Badstuen fremstår som en eldre installasjon med normal bruksslitasje. Det er registrert ventilasjonsløsning fra byggetiden. I følge eier har badstuen blitt brukt kun noen få ganger siden installasjon. Manglende oversikt grunnet lagring gjør at alle flater og detaljer ikke er kontrollert. Det anbefales å kontrollere ventilasjon og elektrisk installasjon. TG2 er satt med bakgrunn i alder og forventet levetid på materialer og innredning. Det må påregnes økt vedlikeholdsbehov.

  Ventilasjon (Vaskerom / 1. etasje): Det var krav til oppdriftsventilasjon fra våtrom ved tidspunkt for oppføring. Det anbefales på generelt grunnlag at det etableres mekanisk avtrekk eller elektrisk avtrekksvifte fra våtrom for å begrense fuktpåkjenning på rommet. Referansenivå på luftbehandling er satt til byggeår.

  Utstyr for sanitærinstallasjoner (Wc / 1. etasje): Tg 2 er gitt på grunn av alder i forhold til forventet levetid og bruksslitasje.

  Ventilasjon (Wc / 1. etasje): Det var krav til oppdriftsventilasjon ved tidspunkt for oppføring. I referansenivået for denne rapporten er det angitt av det skal være tilstrekkelig luftsirkulasjon. Dette lar seg ikke gjøre uten elektrisk/mekanisk avtrekk. Ventilasjonen er derfor vurdert til tilstandsgrad 2. Konsekvensen av forholdet kan bli noe redusert luftkvalitet, sammenlignet med nyere boliger. Referansenivå på luftbehandling er satt til byggeår og forskrift til avhendingslova.

  Ventilasjon (Bad 1 / 2. etasje): Tg 2 er gitt på grunn av alder på avtrekksvifte. Referansenivå på luftbehandling er satt til byggeår.

  Ventilasjon (Bad 2 / 2. etasje): Tg 2 er gitt på grunn av alder på avtrekksvifte. Referansenivå på luftbehandling er satt til byggeår.

  Radon: På generelt grunnlag anbefales det å utføre radonmåling, for å kartlegge om det bør utføres tiltak for å redusere nivået av radon. Ved radonmåling har det blitt påvist årsmiddelverdier over 200 Bq/m3 i kjeller. Direktoratet for sikkerhet og beredskap (DSA) har satt en grenseverdi for årsmiddelverdier over 200 Bq/m3. Årsaken til forhøyde verdier er at det siver radongass inn i bygningen, fordi bygningen ikke er tilstrekkelig tettet/sikret mot radonpåkjenning. Årsmiddelverdi i 1.etasjen ble målt til under satt grenseverdi. I bygninger med oppholdsrom med radonnivåer over 200 Bq/m³ anbefaler DSA at tiltak iverksettes helt inntil verdiene er så lave som mulig og under grenseverdien. Dersom ett tiltak ikke gir et lavt nok resultat, bør ytterligere tiltak iverksettes, inntil alle oppholdsrom er under grenseverdien. Grenseverdien angir det nivået som DSA vurderer at alle oppholdsrom i alle bygninger bør tilfredsstille for å sikre at individuell risiko fra radoneksponering kan anses som forsvarlig.

  Yttervegger: Det er observert riss i murpussen på enkelte overflater. Rissene omhandler selve pussen. Det er også enkelte felt med "bom" i murpussen. Det betyr at murpussen ikke har tilstrekkelig feste til underlaget. Det er observert saltutslag på grunnmurens overflate i kjellervegger. Saltutslag kan forekomme av kondens eller når fuktighet trenger gjennom konstruksjoner og transporterer saltmineraler ut til overflaten. Det bør på generelt grunnlag lokaliseres hvor årsaken befinner seg og eliminere denne. Forholdet må sees i sammenheng med “drenering”. Veggkonstruksjonen har ikke tilstrekkelig lufting, som medfører økt risiko for fuktproblematikk i konstruksjonen. Konstruksjonens alder medfører økt risiko for skjevheter i konstruksjonen, utettheter og kondens. Det må på generelt grunnlag påregnes høyere varmetap og lavere isolasjonsevne i eldre yttervegger. Det er registrert spor etter utført blåseisolering i ytterveggskonstruksjonen, synlig gjennom propper i utvendig kledning. - Selve konstruksjonsoppbyggingen lar seg ikke kontrollere ved visuell befaring, og tilstandsvurdering er derfor basert på alder og ytre observasjoner. Det forutsettes at konstruksjonsoppbyggingen er oppført etter gjeldene forskrifter på tidspunkt for oppføring av bygningen. Aldersbetraktning foretas ikke av skjult bindingsverk.

  Utvendig kledning: Det er i dette tilfellet ikke luftespalte bak trepanelet. I henhold til referansenivået for denne vurderingen, skal det være gjennomgående lufting bak kledningen. Panel/listverk rundt vinduer/dører o.l. er stedvis ført helt ned mot vannbrett. Dette kan medføre begrenset lufting av panelet, samt redusert levetid på nedre del av panelet. Stedvis har oppstått noe råte nederst på panelet. Det er observert blæredannelser i overflatebehandlingen på utvendig kledning. Blæredannelser i malingssjiktet kan indikere fuktpåvirkning i kledningen og/eller feil bruk av maling. Over tid kan dette føre til nedbrytning av overflatebehandling og økt risiko for råteskader i treverket dersom forholdet ikke utbedres. Årsaken til blæredannelse i dette tilfellet er i følge malemester som utførte maling av huset en reaksjon mellom den opprinnelig oljemaling og nyere maling. Det er registrert stedvis større malingsavflassing på utvendig kledning. Avflassing av maling reduserer kledningens beskyttelse mot vær og fukt, og kan over tid føre til oppfukting, nedbrytning av treverket og økt risiko for råteskader. Utvendig trekledning har normal levetid på 40 - 60 år, avhengig av ytre påvirkninger, utførelse og vedlikehold, i følge Sintef Byggforsk. Påviste forhold medfører forhøyet risiko for skader og fuktproblematikk i kledning og ytterveggskonstruksjonen. Tilstanden tilsier at det må påregnes vedlikeholdstiltak samt noe utskifting av den utvendige kledningen i nær fremtid.

  Takkonstruksjon: Konstruksjonens dimensjonering er ikke vurdert. Aldersvurdering foretas ikke for denne typen konstruksjon. Det er enkelte fuktmerker på loftet lokalt rundt pipe og ventilasjonskanaler. Fuktmåler med pigger i treverk ble benyttet på merkene, og det ble ikke påvist forhøyede fuktverdier. Det er noe begrensede luftespalter i gesimser, som medfører at konstruksjonen kan ha utilstrekkelig lufting. Manglende lufting av takkonstruksjonen kan medføre risiko for kondens, fuktproblematikk, dannelse av istapper og redusert levetid på konstruksjonen. Det er registrert vepsebol på loft. Det er ikke montert insektsnetting i luftespalter/ventilasjonsåpninger. Luke/loftstrapp til loftet er ikke isolert og diffusjonstett. Årsaken er at luken er eldre, før det var vanlig å benytte diffusjonstette luker i bolighus. Varm inneluft stiger opp via luken og medfører høyere luftfuktighet på loftet. På loftet er luften kald, og inneluften kondenserer når den møter den kalde luften på loftet. Konsekvensen av dette er ofte synlig i form av svertesopp på takkonstruksjonen. På lengre sikt kan dette gi fuktskader i takkonstruksjonen. Luken bør isoleres og oppgraderes for å minske faren for at fuktig og varm inneluft skal trenge inn på loftet. TG 2 er gitt på grunn av nevnte forhold vedr. begrenset lufting, og avvik knyttet til innsektsnetting ved takutstikk/ventiler. Begrenset mulighet for besiktigelse av krypeloft på grunn av store mengder lagrede gjenstander.

  Utvendig beslag: Nedløpsrør har kun utkast på tomt og er ikke ført til drensrør, dette kan øke fuktbelastningen i grunnmuren. Det anbefales på generelt grunnlag å lede overvann bort fra grunnmur. I følge Sintef Byggforsks byggdetaljblader er normal levetid for takrenner og nedløp i plastbelagt stål 25 - 30 år, og i dette tilfellet oversteget mer enn halvparten av forventet levetid og derfor vurdert til tilstandsgrad 2.

  Ytterdører: Dører er av noe eldre dato og det må derfor påregnes slitasje og noe redusert funksjon i forbindelse med varmetap. Tilstandsgrad 2 er gitt på grunn av alder iht. forventet levetid og normal bruksslitasje.

  Vinduer: Det er observert noe tegn til påbegynnende råte nederst på karm på vindu i stort bad i 2.etasjen. Enkelte vinduer er noe harde å åpne/lukke og trenger justering. Vinduer er av eldre dato og det må på generelt grunnlag påregnes høyere varmetap og lavere isolasjonsevne. TG 2 er gitt på grunn av alder iht. forventet levetid og normal bruksslitasje.

  Innvendige dører: Forhold i forbindelse med justering og forhold som kan utbedres med enkel overflatebehandling er ikke hensyntatt. Tg 2 er gitt på grunn av alder og normal slitasje.

  Balkonger, terrasser ol.: Det er registrert sprekk i skiferflis og oppsprekking i fuger tilknyttet trapp. Sprekken kan føre til videre oppsprekking og nedbrytning av overflater. Dette kan også medføre økt risiko for vanninntrengning og frostskader, samt redusert sikkerhet ved bruk av trappen. - Det er registrert rustdannelser på rekkverk. Rustangrep kan føre til svekkelse av materialets styrke og bæreevne over tid, samt videre korrosjon dersom forholdet ikke utbedres. - Det er registert sprekkdannelser i terrassebord og generelt noe slitte overflater. Tilstandsgrad 2 er gitt på grunn av alder ifht. forventet levetid på vanntett sjikt og påvist vesentlig slitasje. Svikt i det vanntette sjiktet kan føre til fuktskader i underliggende konstruksjoner. Det bør påregnes utskifting av det vanntette sjiktet. Videre bør det utføres nærmere undersøkelser for å avdekke omfang av eventuell følgeskade, og tiltak bør planlegges og gjennomføres innen rimelig tid.

  Gulv på grunn: Kjellergulv som er foret opp med organisk materiale (treverk), isolert og belagt med tregulv, er å betrakte som en risikokonstruksjon. Det ble tidligere ikke benyttet fukttett sjikt mellom grunnen og betonggulvet. Det er derfor å påregne at gulvet inneholder fuktighet. Betonggulv i eldre kjellere bør derfor males/flislegges el. lign. Ved tidspunkt for oppføring av boligen var det vanlig praksis å benytte fukttett sjikt mellom grunnen og bygningen. Gulvet er en grovstøp fra byggeåret og har derfor ujevnheter. Det bør påregnes å flytesparkle gulvet dersom det skal legges overflater på betonggulvet.

  Kryperom: Krypekjellere er å regne som en risikokonstruksjon, i forbindelse med fuktproblematikk. En viktig faktor er at det er tilstrekkelig lufting, i form av ventiler på alle omsluttende yttervegger. I dette tilfellet er det observert ventiler. I krypkjelleren er det ikke inspeksjonsmulighet, som medfører risiko for at det kan foreligge skjulte skader. Krypkjellere bør også jevnlig ettersees for fuktmerker på vegger, edderkoppkokonger i himling, etc, for å avdekke om det oppstår endringer i luftfuktighet eller inneklima. Det bør etableres inspeksjonsmulighet for å avdekke kjellerens tilstand. TG 2 er gitt på nevnte forhold.

  Rom under terreng: Yttervegger som ligger under utvendig bakkenivå, og er foret ut med organisk materiale (treverk), evt. isolert og kledd med panel/plater, er å betrakte som en risikokonstruksjon, om ikke drenering og fuktsikring lenger har tilstrekkelig funksjon eller det er kapillært oppsug fra grunnen. I tillegg er det risiko i forbindelse med kondens. På generelt grunnlag anbefales det at yttervegger under bakkenivå behandles med ikke-organiske materialer. Det er i dette tilfellet påvist lave fuktverdier i utlektingen under befaringen med noe risiko for utvikling av fuktproblematikk, det er vurdert dithen at det ikke er behov for umiddelbare tiltak. Forholdet kan likevel utvikles med tiden og kan variere med årstider og nedbørsmengde, og bør holdes under oppsyn. Vedvarende forhøyet fuktinnhold kan medføre behov for tiltak. Fuktindikator er anvendt på grunnmurens innside i rom hvor den er synlig, dette gjelder bodarealer og teknisk rom, og det ble påvist indikasjoner på forhøyende fuktverdier i vegger. TG 2 er gitt på grunn av risiko for fuktproblematikk i utlektingen, da den er bygget inntil en mur som ikke er tørr. Det er i dette tilfellet avvik på drenering og/eller utvendig fuktsikring av grunnmuren. Dette medfører økt risiko for fukt- og råteskader i utforede vegger og oppforede gulv.

  Piper, feieluker og plassbygde ildsteder: Det er registrert riss/sprekkdannelser i pipe, synlig på loft. Sprekker i pipe kan oppstå som følge av bevegelser, aldring eller termiske påkjenninger. Forholdet indikerer avvik fra normal tilstand. Sprekkdannelser kan medføre redusert tetthet i pipeløpet, med risiko for lekkasje av røykgasser og økt brannfare dersom forholdet utvikler seg. Sotluke i teknisk rom i kjeller er begrenset tilgjengelig grunnet plassering av bergvarmepumpe og varmvannstank. Det er for øvrig usikkerhet knyttet til tilstand. Det mangler sotluke til et av pipeløpene, og det er usikkert om begge løp har en funksjon i dag. Det opplyses av eier om at dette pipeløpet tilhørte oljefyren som nå har blitt fjernet. Det er registrert noe løs puss mot fotbeslag tilknyttet pipe, observasjoner fra bakkeplan. Tilstandsgrad 2 er gitt på grunn av alder. Det bør påregnes at eldre teglsteinspiper på sikt har behov for rehabilitering. Det anbefales nærmere kontroll av pipe, for eksempel av feiervesenet eller fagkyndig. Eventuelle utbedringer bør utføres basert på videre vurdering av tilstand og omfang.

  Ildsteder: Ildstedet er ikke funksjonstestet under befaringen. Tg 2 er gitt på grunn av alder.
  

  Ledningsnett for sanitærinstallasjoner: Avløpsrør støpejern: I henhold til Sintef Byggforsk har avløpsrør i støpejern en brukstid på 40 - og 50 år avhengig av type rør. Teknisk levetid er 25-100 år avhengig av påvirkende faktorer. Avløpsrør plast: I henhold til Sintef Byggforsk har avløpsrør i plast til innvendig bruk i bolig en anbefalt brukstid på 30 - og 50 år avhengig av type rør. Teknisk levetid er 25-75 år avhengig av påvirkende faktorer. Kobberrør: I henhold til Sintef Byggforsk har kobberrør til innvendig bruk i bolig en anbefalt brukstid på 40 - og 50 år avhengig av type rør. Teknisk levetid er 25-100 år avhengig av påvirkende faktorer. Røroppleggene har i dette tilfellet oversteget mer enn halvparten av anbefalt brukstid og derfor gitt tg 2.

  Utstyr for sanitærinstallasjoner: Tg 2 er gitt på grunn av alder i forhold til forventet levetid og bruksslitasje. - I dette tilfellet er det ikke montert automatisk vannstopper i forbindelse med vanninstallasjoner i rom uten sluk. Ved tidspunkt for oppføring var det ikke krav om automatisk vannstopper. Det anbefales likevel at dette installeres, da forholdet kan gi større risiko for vannskade ved en eventuell lekkasje.

  Vannbåren varme: Anlegget er vurdert ut ifra alder, og enkle observasjoner. Tilstandsgrad 2 er gitt på grunn av alder på radiatorene og tilhørende røropplegg. Forholdet medfører forhøyet risiko for at det kan oppstå lekkasjer fra radiatorene og røropplegget. Det anbefales jevnlig kontroll og vedlikehold av anlegget. Det bør påregnes utskifting av eldre komponenter, herunder radiatorer og rør, samt vurdering av varmepumpens restlevetid. Eventuell oppgradering kan gi bedre driftssikkerhet og energieffektivitet.

  Etasjeskiller: Høydeforskjell på gulvet i 1.etasjen er målt til mindre enn 10 mm over en lengde på 2 m, og mindre enn 15 mm på hele gulvets lengde i 1.etasjen. Det er registert høydeforskjeller mellom rom. Forskjellen mellom høyeste og laveste punkt er målt til ca. 20 mm i et soverom i 2.etasjen. TG 2 er gitt iht. toleransekrav i NS3600, som angir skjevheter mellom 15-30 på hele gulvets lengde skal ha tilstandsgrad 2. Konsekvensen er at gulvet kan ha merkbar skjevhet. Det bør på generelt grunnlag påregnes skjevheter i eldre etasjeskillere.

  Trapper: Tilstandsgrad 2 er gitt på grunn av alder og normal bruksslitasje.

  Kjøkkeninnredning: Det er under befaringen benyttet fuktindikator og utført fuktsøk på utsatte punkter. Det er ikke påvist indikasjoner på fukt utover normale verdier. Tg 2 er gitt på grunn av alder og bruksslitasje.

  Overflater på innvendige gulv: Tg 2 er gitt på grunn av generelt slitte overflater med merker, riper og enkelte sprekker i gulvoverflater.

  Overflater på innvendige vegger: Tilstandsgrad 2 er gitt på grunn av generelt noe slitte overflater med merker og rifter. Overflater bærer for øvrig preg av alder.

  Overflater på innvendig himling: Tilstandsgrad 2 er gitt på grunn av generelt noe slitte overflater med merker og rifter. Det er observert sprekker i takoverflaten i enkelte rom.

  Fast inventar: Tilstandsgrad 2 er gitt på grunn av alder og normal bruksslitasje.

  Støttemurer og andre murer: Det er registrert sprekker og deformasjoner i konstruksjonen. I tillegg er det påvist større mengder løs puss. Forholdet gir grunn til å overvåke konstruksjonen, og skadebildet fremstår som uavklart. Sprekkdannelser og løs puss kan indikere bevegelser eller svekkelser i underliggende konstruksjon, og kan føre til videre skadeutvikling dersom årsak ikke avklares. Det anbefales å gjennomføre nærmere undersøkelser for å avdekke skadeårsak og omfang. Løs puss bør fjernes og nødvendige utbedringer utføres basert på videre vurdering.

  Utvendig solavskjerming: Tg 2 er gitt på grunn av alder og normal slitasje.

  Radonmåling

  Det er utført radonmåling den 18.05.2009. Årsmiddelverdien ble målt til 150 Bq/m³ i stue i 1. etasje og 380 Bq/m³ i kjeller.

  Eiendommen ligger i et moderat til lavt radonutsatt område.

  Byggemåte

  Enebolig:

  • Betongfundamenter.
  • Eventuell drenering og utvendig fuktsikring av grunnmur fra byggeår.
  • Grunnmur i betong og tegl. Bygningen har yttervegger over grunnmur i bindingsverkskonstruksjon.
  • Yttervegger er kledd med stående og liggende malt trepanel.
  • Saltak i trekonstruksjon, etablert i 1945. (opprinnelig var det pulttak fra byggeåret 1936) Lufting i gesimser og ventiler i gavlvegger. Krypeloft med adkomst via nedfellbar stige/trapp i himling.
  • Yttertaket er tekket med takstein. Yttertaket ble iht. fremvist dokumentasjon tekket om i 2013.
  • Takrenner og nedløpsrør i metall. Nedløpsrørene har utkast på tomten og deler ført via drensrør. Snøfangere montert på to takflater og tilbygg. Øvrige beslag i metall.

  
  

  Carport m/bod:

  • Carport med asfaltert dekke.
  • Yttervegger i bindingsverkskonstruksjon, kledd utvendig med malt trepanel.
  • Valmet tak i trekonstruksjon, tekket med takstein.
  • Bod som del av bygningen med innvendig adkomst via carporten.

  
  

  Utebod:

  • Utebod med ringmur av lettklinkerblokker.
  • Dekke med terrassebord.
  • Yttervegger i bindingsverk, kledd med malt trepanel.
  • Yttertak i trekonstruksjon type saltak, tekket med takstein.
  • Profilert ytterdør i tre.

  Selgers egenerklæringsskjema

  Selger har kommentert på følgende spørsmål i egenerklæringsskjema som er en del av salgsoppgaven:
  Våtrom:
  Har det vært feil på bad, vaskerom eller toalettrom?
  Ja. Nylig lekasje fra dusj på badet. Rørleger mente at membranopplegget i1986 ikke er i hht dagens krav. Monterte et dusjkabinet - alt ok.

  Tak, yttervegg og fasade:
  Er det utført arbeid på tak, yttervegg, vindu eller annen fasade?
  Ja, 2016 - Faglært. Ny underlagspapp og ny takstein. 2013 Utvendig maling av hus 216. Dokumentasjon foreligger.

  Elektrisitet:
  Er det utført arbeid på det elektriske anlegget?
  Ja, 30 + - Faglært. Arvet hus i 1985. Totalombygget. Det foreligger ikke dokumentasjon for arbeidet.

  Ventilasjon og oppvarming:
  Har det vært feil på varmeanlegg eller ventilasjonsanlegg?
  Ja. Oljefyr ødelagt - skiftet til bergvarme for å fortsette med vannbåren varme i 2016. Boret 420 m ned i bakken.

  Er det utført arbeid på varmeanlegg eller ventilasjonsanlegg?
  Ja, 2016 - Faglært. Utskiftning av oljebrenner til bergvarme. Det foreligger ikke dokumentasjon for arbeidet.

  Skjevheter og sprekker:
  Er det tegn på setningsskader eller sprekker i for eksempel grunnmur eller fliser?
  Ja. Tynn sprekk i fliser på "lillebadet" Sansynligvis etter sprengning og bygging av nabohus.

  Har det vært feil eller gjort endringer på ildsted eller pipe?
  Ja. Endring i 1985 da det ble montert en vedovn i spisestuen koblet til eksisterende pipe løp fra vaskerom i kjelleren. Ett pipeløp ble tettet da vi gikk over fra oljefyr til bergvarme.

  Sopp og skadedyr:
  Har det vært mugg, sopp eller råte i boligen eller andre bygninger på eiendommen?
  Ja. Ser at det er litt råte på baderomsvinduet.

  Planer og godkjenninger:
  Har du bygd på eller gjort om kjeller, loft eller annet til boligrom?
  Ja, 30+ - Faglært. Bryggerhus, vaskerom, tørke- og strykerom i kjelleren bygget om til hybel m sovealkove, lite kjøkken og bad. Det foreligger ikke dokumentasjon for arbeidet.

  Selges eiendommen med utleiedel som leilighet, hybel eller lignende?
  Ja.

  Er utleiedelen godkjent til beboelse av kommunen?
  Nei.

  Er det utført radonmåling?
  Ja. Utført 18.05.2009, Stue 1 etg årsmiddelverdi 150 Bq /m3; Kjeller årsmiddelverdi 380 Bq/m3

• Økonomi
  Kommunale avgifter

  Kommunale avgifter er estimert til å utgjøre kr. 35.890,24 for år 2026. Beløpet er basert på gjeldende satser og forbruk, og det tas forbehold om endringer som følge av justeringer i kommunale gebyrer eller avregning.

  Løpende kostnader

  Selger opplyser om følgende løpende kostnader:

  • RiksTV: kr 379,- per måned
  • Viken Fiber: kr 870,- per måned
  • Sector Alarm: kr 4 968,- per år

  
  

  Det er frivillig medlemskap i Holmenkollens Vel for kr. 350 pr. år.

  Kjøper må selv tegne egne abonnementer. Ovennevnte kostnader er basert på nåværende eiers forbruk og avtaler, og vil kunne variere avhengig av blant annet husstandens størrelse, kanalpakker, bredbåndshastighet og individuelle leverandøravtaler.

  Eiendomsskatt

  Eiendomsskatten er estimert til å utgjøre kr. 12.717 for år 2026. Estimatet er ikke endelig fastsatt og kan avvike som følge av endringer i kommunale satser, taksering eller øvrige beregningsgrunnlag.

  Forsikring

  Forsikringsselskap: If Skadeforsikring. Polisenummer: Nuf-53.

  Kjøper må selv tegne egen innbo- og husforsikring.

  Formuesverdi

  Primær formuesverdi kr. 13 128 889,-.
  Sekundær formuesverdi kr. 25 184 127,-.
  Gjeldende for ligningsåret 2025.
  

  Oppgitt formuesverdi er basert på siste tilgjengelige fastsatte formuesverdi fra Skatteetaten. Årstall angir hvilket ligningsår verdien er knyttet til, og endelig formuesverdi kan avvike. Formuesverdien avhenger blant annet av om boligen benyttes som primær- eller sekundærbolig. Primærbolig verdsettes normalt til en lavere andel av beregnet markedsverdi (om lag 25 %). For primærbolig kan verdsettelsen variere avhengig av boligens verdi og gjeldende regelverk. Sekundærbolig verdsettes til en høyere andel (inntil 100 %). Det er vedtatt endringer i beregningsmodellen for formuesverdi fra skatteåret 2026, og endelig formuesverdi kan bli høyere enn oppgitt.

• Oppvarming og energiattest
  Oppvarming

  Boligen varmes opp med radiatorer i 1. og 2. etasje tilknyttet vann-til-vann bergvarmepumpe. Bergvarmepumpen fra 2012 er plassert i teknisk rom i kjelleren. Radiatorer og vannrør er av eldre dato. To av soverommene i 2.etasje oppvarmes med elektrisk panelovn (veggmontert). I innredet del er det pusset og malt åpen peis. Hovedstuen i 1. etasje har tilsvarende pusset og malt åpen peis, og i spisestuen er det montert støpejernsovn. Det er etablert elektrisk gulvvarme på tre bad samt vaskerommet.

  Informasjon om strømforbruk

  Selgers strømforbruk er opplyst til å være ca. 42.000 kwh pr. år. Strømforbruket vil variere fra husstand til husstand.

  Denne boligen har valgt Norgespris på strøm. Dette er en statlig ordning som skal gi forutsigbar strømpris gjennom året. Nettleie, avgifter og eventuelle påslag kommer i tillegg. Avtalen har årlig binding og utløper for denne boligen 31.12.2026. Prisen settes for hvert kalenderår i statsbudsjettprosessen. Strømstøtteordning gjelder ikke ved Norgespris.

  Energimerking

  Oppvarmingskarakter:Oransje
  Energikarakter: E

  Se fullstendig energiattest fra selger som vedlegg til salgsoppgave.
  Megler har intet ansvar for informasjon som følger av energiattest.

• Områdebeskrivelse
  Beliggenhet

  Eiendommen ligger i et attraktivt og etablert boligområde preget av rolige omgivelser, familievennlige gater og nærhet til store rekreasjonsområder. Beliggenheten kombinerer det grønne og tilbaketrukne med enkel tilgang til byens servicetilbud og kommunikasjonstilbud. Med Marka i umiddelbar nærhet ligger forholdene godt til rette for en aktiv livsstil året rundt, med flotte turmuligheter sommer som vinter. Området byr på et omfattende løypenett for langrenn, turstier, sykkelruter og preparerte skiløyper.

  For den aktive familien finnes det flere populære idretts- og aktivitetstilbud i nærområdet. Både Hemingbanen, Ready-anlegget, Grindbakken og VASK-banen er godt etablerte samlingspunkter med bredt tilbud innen idrett og fritidsaktiviteter for barn og unge. Oslo Vinterpark ligger også innen kort avstand og gir gode forhold for alpint og snowboard gjennom vintersesongen. For golfinteresserte er det kort vei til Bogstad golfbane, omgitt av flotte naturområder og turveier videre mot Bogstadvannet og Sørkedalen.

  Dagligvaretilbudet i området er variert og lett tilgjengelig, med blant annet Meny, Coop Prix, Rema 1000, Kiwi og Joker innen kort kjøreavstand. I tillegg ligger både Vinderen, Slemdal og Røa i nærliggende områder med et bredt utvalg av butikker, servicetilbud, serveringssteder og øvrige fasiliteter. Eiendommen har gode kollektivforbindelser med kort vei til både T-bane og buss. Holmenkollen T-banestasjon ligger innen gangavstand og gir enkel forbindelse videre mot Majorstuen og sentrum. Det er også bussholdeplass i nærområdet med hyppige avganger.

  For barnefamilier er området særlig attraktivt med nærhet til flere skoler og barnehager. Det er gangavstand til flere barneskoler i området, samt et godt utvalg av barnehager, inkludert friluftsbarnehager med fokus på aktivitet og naturopplevelser. Området er kjent for sitt trygge bomiljø og gode oppvekstforhold.

• Offentlige forhold
  Regulering

  Eiendommen er regulert til bolig med tilhørende anlegg i henhold til reguleringsplan S-3273, datert 23.10.1991.

  Byggesaker i nærheten av eiendommen:
  Måltrostveien 9 A - riving av eksisterende bebyggelse og oppføring av ny enebolig og garasje
  Saksnummer: 2025/09745 - Byggesak
  Mottatt sak: 15.09.2025
  Kobling: Denne saken er en fortsettelse av sak 202451736
  Status: Under behandling

  Måltrostveien 8 B - karnapp (påbygg)
  Saksnummer: 2025/15223 - Byggesak
  Mottatt sak: 22.10.2025
  Kobling: Denne saken er en fortsettelse av sak 202459728
  Status: Under behandling

  Ved Ryghs vei 11, 15 - etablering av målekum MK22 med strømskap
  Saksnummer: 2025/11587 - Byggesak
  Mottatt sak: 06.10.2025
  Kobling: Denne saken er en fortsettelse av sak 202210980
  Status: Under behandling

  Måltrostveien 12A - mulig ulovlig oppføring av bod/utestue
  Saksnummer: 2025/22850 - Ulovlighetssak
  Mottatt sak: 09.12.2025
  Status: Under behandling

  Setra vei 13 B - oppføring av enebolig
  Saksnummer: 2025/12790 - Byggesak
  Mottatt sak: 21.10.2025
  Status: Under behandling

  33/2065 - oppføring av enebolig
  Saksnummer: 2026/01763 - Byggesak
  Mottatt sak: 16.02.2026
  Status: Under behandling

  Plansaker i nærheten av eiendommen:
  Detaljreguleringsplan for Liaskogen (S-4102)
  Saksnummer: 202218591 - Reguleringssak
  Mottatt sak: 22.12.2022
  Kobling: Denne saken fortsetter i sak 2025/06821

  Opphevelse av reguleringsplan for "ny Sørkedalsvei" - delplan 2 - strekningen Ankerveien - Voksen skole
  Saksnummer: 201414084 - Reguleringssak
  Mottatt sak: 20.10.2014, Avsluttet: 18.11.2025

  Revisjon av reguleringsplan for småhusområder i Oslos ytre by (Småhusplanen)
  Saksnr: 202102096
  Sakstype: Detaljregulering

  Arealbekreftelse

  Arealbekreftelse fra kommunen følger vedlagt.

  Bevaringsverdig

  Eiendommen er ikke registrert på byantikvarens gule liste.

  Eiendommen ligger i et aktsomhetsområde for kvikkleire.

  Konsesjon / Odel / Boplikt

  Det er ingen konsesjon, odel eller boplikt knyttet til salget av denne eiendommen.

  Ferdigattest / Brukstillatelse

  Det foreligger "ekspedisjonsdokument" fra byggeåret. Et ekspedisjonsdokument er forgjengeren til ferdigattest. Dette dokumentet er førstesiden på byggesaken, hvor alle godkjennelser blir stemplet på (oppmålingssjefen, brannsjefen, helseråd, etc). Dette dokumentet kan være (ferdig) attestert, men i noen tilfeller er det bare registrert dato for byggeanmeldelse. Ved eldre bygårder er det som oftest dette dokumentet som vedlegges (attestert eller uattestert) for bekreftelse på at bygningen ble lovlig satt opp. Ekspedisjonsdokument kommer hovedsakelig i bygg som ble bygget på 1800-tallet og frem til rundt 1940-50.

  Det foreligger approbasjon for tilbygg, datert 16.12.1986.

  Tegningene for tilbygget er sammenlignet og kontrollert opp mot dagens plantegning. Tegningene har lav oppløsning og fremstår som vanskelige å tolke. Megler har imidlertid vurdert at dagens plantegning tilsynelatende avviker med de byggemeldte tegningene, herunder enkelte endringer i kjelleretasjen. Det er i senere tid innredet kjøkken, bad samt stue med alkove i kjelleretasjen. Endringene er ikke omsøkt, og rommene er ikke godkjent for varig opphold. Arealet har innvendig adkomst til øvrig del av boligen og fremstår som en innredet hybeldel. Kjøper overtar risikoen knyttet til videre bruk av rommene, herunder eventuelle krav eller pålegg fra offentlige myndigheter. Dette omfatter også forhold knyttet til manglende søknad om bruksendring og godkjenning for varig opphold i underetasjen.

  Det foreligger godtatt melding for oppføring av carport/bod, datert 26.06.2001.

  Meglerforetaket oppfordrer interessenter til å lese gjennom fullstendig prospekt/salgsoppgave med vedlegg. Interessenter oppfordres også til å undersøke eiendommen nøye, gjerne sammen med sakkyndig. Dette bør gjøres før bud inngis.

  Vei, vann og avløp

  Eiendommen er tilknyttet offentlig vann og avløp via private stikkledninger/anlegg.

  Eiendommen har adkomst via offentlig vei og privat innkjørsel. Gjeldende eiendom har tinglyst bruksrett til kjørbar adkomstvei fra Måltrostveien over gnr. 33, bnr. 2126.

  Tinglyste rettigheter og heftelser

  På eiendommen kan det være tinglyst erklæringer/avtaler som for eksempel rett til kommunen til å anlegge vann- og kloakkledninger inkl. reparasjon av disse, bestemmelser om bebyggelsen, gjerder, vei og adkomstrettigheter. Disse erklæringene/avtalene vil følge eiendommen ved salg, og kan ikke slettes.

  På eiendommen er det tinglyst følgende heftelser og rettigheter som følger eiendommens matrikkel ved overskjøting til ny hjemmelshaver:

  Dnr. 11288, tgl. 20.02.1997 - Best. om adkomstrett
  Kan ikke slettes uten samtykke fra plan og bygn.etaten GJELDER DENNE REGISTERENHETEN MED FLERE
  Meglers kommentar: Gjeldende eiendom skal ha bruksrett til kjørbar adkomstvei fra Måltrostveien over gnr. 33, bnr. 2126 og bnr. 2/28 som vist med grønn farge på kart på baksiden. Gnr. 33 bnr. 2125 skal ha bruksrett til eksisterende kjørbar atkomstvei fra Måltrostveien over gnr. 33 bnr. 2124 sum vist med gal farge på kart på baksiden. Ledninger: Gnr.33 bnr.2127 og bnr.2128 skal ha rett til legging og vedlikehold av ledninger og kabler over gnr.33 bnr.2126.

  Dnr. 11288, tgl. 20.02.1997 - Erklæring/avtale
  legging og vedlikehold av ledn. og kabler Kan ikke slettes uten samtykke fra plan og bygn.etaten GJELDER DENNE REGISTERENHETEN MED FLERE
  

  Dnr. 11286, tgl. 20.02.1997 - Grensejustering
  GJELDER DENNE REGISTERENHETEN MED FLERE

  Dnr. 14652, tgl. 01.07.1980 - Registrering av grunn
  Registrering av grunn

  Legalpant

  Kommunen har legalpant som sikkerhet for betaling av kommunale avgifter og eventuell eiendomsskatt. Legalpant er pant som ikke kommer frem av grunnboksutskriften, og har bedre prioritet enn for eksempel lån til bank som er tinglyst på eiendommen.

• Andre kjøpsforhold
  Overtagelse

  Overtagelse skjer etter avtale med selger. Før boligen overleveres kjøper, skal fullt oppgjør og omkostninger være mottatt på meglers klientkonto.

  Boligselgerforsikring

  Selger har tegnet boligselgerforsikring.

  Boligkjøperpakke

  Sammen med Gjensidige har vi skreddersydd et gunstig forsikringskonsept for deg som kjøper bolig. Kjøpere (ikke juridiske personer) har anledning til å tegne Boligkjøperpakken.

  Pakken inkluderer bl.a. husforsikring, innboforsikring Pluss, dobbel rentedekning, flytteforsikring og boligkjøperforsikring som gir deg juridisk bistand dersom du ønsker å reklamere på boligkjøpet. Kjøpere (ikke juridiske personer) kan også velge å kun tegne boligkjøperforsikring. 

  Boligkjøperpakken/Boligkjøperforsikring må tegnes senest i forbindelse med kontraktsmøtet. Produktark for Boligkjøperpakken og Boligkjøperforsikring ligger vedlagt i salgsoppgaven. Ta kontakt med megler for ytterligere informasjon.

  Løsøre og tilbehør

  Følgende medfølger handelen:

  • Hvitevarer på kjøkken.

  
  

  Følgende medfølger ikke handelen:

  • Taklamper: Vindfang, gang, kjøkken, spisestue.
  • Lampetter i stue, sølvtøyskuffer (spesiallaget til vårt bestikk).
  • Statue av lam på muren og fuglemater.
  • Spisestue: himmelseng, vegghengt hjørneskap og benkeklokken.
  • Vegghengt skap over kommode på badet.
  • Hattehylle i garderoben og fire messingstenger.

  
  
  
  Det gjøres spesielt oppmerksom på at boligens tilbehør og løsøre ikke medfølger handelen med mindre dette fremkommer av nærværende prospekt. Med mindre annet er spesifisert i salgsoppgaven gjelder NEFs normgivende liste over løsøre og tilbehør. Løsøre og tilbehør som medfølger overdras uten noen form for garantier, foruten eventuell gjenværende leverandørgaranti.

  Diverse

  Eier opplyser om oljetank plassert i teknisk rom i kjeller. Tanken er ikke lenger i bruk og opplyses å være tømt. Fra 1. januar 2020 er det innført forbud mot bruk av fossil fyringsolje og parafin til oppvarming av bygninger i henhold til Forskrift om forbud mot bruk av mineralolje til oppvarming av bygninger. Ubenyttede tanker skal tømmes og håndteres i tråd med gjeldende regelverk. Det anbefales å dokumentere at tanken er forskriftsmessig tømt og sikret dersom den er tatt ut av bruk. Eventuelle tiltak knyttet til videre bruk, sikring eller sanering vurderes av eier ut fra tankens tilstand og gjeldende regelverk.

  En sølvkre er tidligere (ca. ett år siden) observert - 5 limfeller utlagt.

• Kjøpsvilkår
  Budgivning

  Alle bud skal inngis skriftlig til megler, som formidler disse videre til selger. Kravet til skriftlighet gjelder også budforhøyelser og motbud, aksept eller avslag fra selger. Budgivere som byr sammen er selv ansvarlige for interne avklaringer og samtykke knyttet til budgivningen.

  Bud kan legges inn på eiendommens finn-annonse ved å trykke på knappen «gi bud» eller via vår hjemmeside. Ved elektronisk budgivning legges bud inn ved å benytte BankID. Bud kan også inngis på budskjema vedlagt i salgsoppgaven. Før megler formidler bud til selger, skal megler innhente gyldig legitimasjon og signatur fra budgiver. Kravet til legitimasjon og signatur er oppfylt for budgivere som benytter Bank-ID og vi oppfordrer derfor alle til å gi bud elektronisk ved å benytte GI BUD knappen på eiendommens hjemmeside på www.tinholt.no. Eventuelle forhøyelser kan sendes ved å svare direkte på mottatt sms fra meglers system, til megler. Alle budforhøyelser skal bekreftes av megler.

  For at budene skal kunne bli behandlet og videreformidlet skriftlig til alle involverte parter, må alle bud ha en tilstrekkelig lang akseptfrist, jf. eiendomsmeglingsforskriften § 6-3. Selger må også skriftlig akseptere budet før aksept kan formidles til budgiver.

  Akseptfrist på alle bud skal være minimum 30 minutter, og budforhøyelser må skje i god tid før fristens utløp. Bud som ikke er skriftlig, eller som har kortere akseptfrist enn til kl. 12.00 dagen etter siste annonserte visning, vil ikke bli formidlet til selger. Megler skal så snart som mulig bekrefte skriftlig overfor budgivere at budene deres er mottatt. Selger står fritt til å akseptere eller forkaste et hvert bud og er således ikke forpliktet til å akseptere det høyeste budet på eiendommen.

  Eiendomsmegler har ikke lov til å formidle hemmelige bud eller bud med forbehold som hindrer megler i å formidle budet til andre enn selger, jf eml  6-8 (3). Slike bud vil derfor ikke bli formidlet til selger. Eiendomsmegler er iht eml § 6-8(6) pålagt å gjennomføre kontroll av budgivernes finansiering. Dersom det ikke er mulig for megler å gjennomføre dette før aksept av bud plikter megler å advare selger om risiko knyttet til dette.

  Etter at eiendommen er solgt vil kjøper og selger få tilsendt budjournal. Øvrige budgivere kan få utlevert kopi av budjournalen i anonymisert form. Det gjøres oppmerksom på at budgiver også vil være den som vil stå som kjøper av eiendommen. Dersom man etter at bud er akseptert ønsker å endre hvem som skal stå som eier, forutsetter dette at selger godkjenner en slik endring. Alle involverte parter skal signere kjøpekontrakt og er solidarisk ansvarlig for kjøpet frem til oppgjør er gjennomført.

  For mer informasjon om budgivningsprosessen, se «Forbrukerinformasjon om budgivning», som er vedlagt salgsoppgaven, eller ta kontakt med megler.

  Salgsbetingelser

  Eiendommen skal overleveres kjøper i tråd med det som er avtalt. Det er viktig at kjøper setter seg grundig inn i alle salgsdokumentene. Salgsoppgaven er basert på de opplysningene selger har gitt til megler, den bygningssakkyndiges tilstandsrapport, samt opplysninger innhentet fra kommunen, Kartverket og andre tilgjengelige kilder.

  Det er forventet at kjøper setter seg grundig inn i alle salgsdokumentene, herunder salgsoppgave, tilstandsrapport og selgers egenerklæring. Kjøper anses kjent med forhold som er tydelig beskrevet i salgsdokumentene. Forhold som er beskrevet i salgsdokumentene kan ikke påberopes som mangler. Dette gjelder uavhengig av om kjøper har lest dokumentene.

  Alle interessenter oppfordres til å undersøke eiendommen nøye, gjerne sammen med fagkyndig før bud inngis. Kjøper som velger å kjøpe usett kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe han burde blitt kjent med ved undersøkelsen. Det kan være avvik fra dagens rombruk/rombenevnelser sammenlignet med det som er byggemeldt/godkjent.

  Dersom det er behov for avklaringer, anbefaler vi at kjøper rådfører seg med eiendomsmegler eller en bygningssakyndig før det legges inn bud.

  På grunn av ulike avtalevilkår kan selger vurdere bud fra en som ikke er forbruker, ulikt fra en forbrukers bud. Dersom kjøper ikke er forbruker, er selger sitt mulige mangelsansvar begrenset fordi eiendommen selges “som den er”. Selger kan ikke ta «som den er» forbehold ovenfor en forbrukerkjøper. Selv et lavere bud fra en som ikke er forbruker kan foretrekkes fordi begrensningen i mulig mangelsansvar kan ha egenverdi for selger. Selger står fritt til å forkaste eller akseptere ethvert bud, og er for eksempel ikke forpliktet til å akseptere høyeste bud.

  Lov om avhending av fast eigedom (avhendingslova)
  Frivillig salg av fast eiendom reguleres av Lov om avhending av fast eiendom av 3. juli 1992 nr. 93.

  Lov om avhending av fast eigedom (avhendingslova)

  Frivillig salg av fast eiendom reguleres av Lov om avhending av fast eiendom av 3. juli 1992 nr. 93.

  Forbrukerkjøp/avtalevilkår

  Med forbrukerkjøp menes kjøp av eiendom når kjøperen er en fysisk person som ikke hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet.

  Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen, eller det foreligger brudd på bestemmelsene i avhendingsloven §§ 3-2 til 3-8. Hvis eiendommen ikke er i samsvar med det kjøperen må kunne forvente ut ifra alder, type og synlig tilstand, kan det være grunnlag for mangelskrav. Det samme gjelder hvis det er holdt tilbake eller gitt uriktige opplysninger om eiendommen. Dette gjelder likevel bare dersom man kan gå ut ifra at det virket inn på avtalen at opplysningen ikke ble gitt eller at feil uriktige opplysninger ikke blir rettet i tide på en tydelig måte.

  En bolig som har blitt brukt i en viss tid, har vanligvis blitt utsatt for slitasje og skader kan ha oppstått. Slik bruksslitasje må kjøper regne med og det kan avdekkes enkelte forhold etter overtakelse som nødvendiggjør utbedringer. Normal slitasje og skader som nødvendiggjør utbedring, er innenfor hva kjøper må forvente og vil ikke utgjøre en mangel.

  Boligen kan ha en mangel etter avhendingsloven § 3-3 dersom det er avvik mellom opplyst og faktisk innvendig areal, forutsatt at avviket er på 2% eller mer og minimum 1 kvm.

  Ved beregning av et eventuelt prisavslag eller erstatning må kjøper selv dekke tap/kostnader opptil et beløp på kr 10.000 (egenandel).

  Profesjonell (næringsdrivende) avtalevilkår

  Hvis kjøper er en juridisk person, eller en fysisk person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet, vil kjøpet ikke anses som et forbrukerkjøp.

  Dersom kjøper ikke er forbruker selges eiendommen «som den er», og selgers ansvar er da begrenset jf. avhl. § 3-9, 2. pktm. Informasjon om kjøpers undersøkelsesplikt, herunder oppfordringen om å undersøke eiendommen nøye, gjelder også for kjøpere som ikke anses som forbrukere.

  Lov om hvitvasking

  Eiendomsmeglingsforetak plikter etter lov om hvitvasking å gjennomføre kontrollhandlinger knyttet til kjøper og selgers identitet og forhold knyttet til gjennomføringen av handelen. Dette omfatter også opplysninger om kundeforholdets formål og tilsikrede art. For kjøper må kontroll av legitimasjon skje senest ved inngåelse av kontrakt. Signering med bankID er regnet som gyldig legitimasjonskontroll.

  Ved oppdrag hvor juridiske personer (selskap) er part må eiendomsmegler også gjennomføre kontroll av hvilke fysiske personer som kontrollerer selskapet (reelle rettighetshavere). Dersom megler ikke klarer å gjennomføre pålagte kundetiltak må megler avvise kunden og oppdraget. Megler har også plikt å melde forhold som ikke er avklart og fremstår som mistenkelige til Økokrim. Megler kan også i enkelte tilfeller ha plikt til å stanse gjennomføringen av handelen.

  Betalingsbetingelser

  Oppgjør skal betales i en samlet innbetaling fra norsk bank. Betaling fra utlandet tillates kun i unntakstilfeller og dersom det er avklart med megler i anledning avtaleinngåelse (budaksept).

  Finansiering

  Vi har løpende kontakt med finansinstitusjoner som kan tilby lån med konkurransedyktige betingelser. Hvis ønskelig formidler vi gjerne kontakt.

  Kjøpekontrakt

  Kjøper og selger er forpliktet til å undertegne standard kjøpekontrakt utarbeidet av Tinholt i forbindelse med eiendomstransaksjonen. Eiendomsmegler sin standardkontrakt inneholder bl.a. bestemmelser om at dersom det foreligger vesentlig mislighold, har selger rett til å heve etter 30 dager fra avtalt betalingstid. Kjøper aksepterer dette som bindende for seg. Det forutsettes at hjemmel til eiendommen overføres til kjøper. Dersom dette ikke er ønskelig må det tas forbehold i budet. Kjøpekontrakt kan besiktiges hos eiendomsmegler før bud inngis. Kontakt eiendomsmegler for spørsmål.

  Personopplysningsloven

  Personopplysninger blir behandlet i samsvar med personopplysningsloven.

• Om oppdraget
  Meglers vederlag / Utlegg

  Følgende er avtalt om meglers vederlag, og skal betales av selger:

  Provisjon 0,850 % av salgssummen inkl. mva

  Tilrettelegging : 15 500,00
  Tinholt Markedspakke: 26 900,00
  Oppgjørshonorar: 7 900,00
  Visninger/overtagelse pr stk. : 3 500,00
  Utsatt betaling (valgfritt*): 4 900,00
  Tinholt Boost Stor : 13 900,00
  

  Dersom handel ikke kommer i stand eller oppdraget sies opp, har oppdragstaker krav på rimelig vederlag for medgått tid/utført arbeid og avtalte utgifter (utgifter til påløpte visninger, innhenting av opplysninger, markedspakke og tilrettelegging), samt eventuelle utlegg. Alle priser er inkl. mva.

  Meglerforetaket mottar betaling for tilleggstjenester som tilbys i sammenheng med eiendomshandelen. Dette gjelder blant annet strømleverandører, boligkjøperprodukter, boligalarm o.l.)

  Vedlegg til salgsoppgaven

  Vedleggene er en del av den komplette salgsoppgaven. Det er viktig at interessenter setter seg godt inn i vedleggene og kontakter megler med eventuelle spørsmål før bud inngis.

  Megler

  Ansvarlig megler er:
  Ina Sartz
  Partner/Eiendomsmegler.
  +47 90 05 69 73 / [email protected].

  Megler 2

  Marius André Østberg
  Eiendomsmegler.
  +47 92 64 65 87 / [email protected].

  Meglerforetaket

  Tinholt Eiendomsmegling AS.
  Org. nr. 928 582 906.
  Bygdøy Allé 60
  0265 Oslo.

• Dokumenter
  • Salgsoppgave