Ris skolevei 31

Lys og gjennomgående 3-roms med rekkehusfølelse| Solrik balkong & grønn felles hage| Garasje + parkering| Fyring inkl.

Prisantydning

5 900 000,-

Omkostninger

152 460,-

Fellesgjeld

155 301,-

Totalpris

6 207 761,-

Eiendomstype

Leilighet

Eieform

Eierseksjon

Byggeår

1934

Soverom

2

Bad

1

Internt brukseareal

66 m²

Eksternt bruksareal

8 m²

Tomtetype

Eiet

Energimerking

G

Egenskaper

• Moderne

Fasiliteter

• Balkong / terrasse
• Bredbåndstilknytning
• Garasje / parkering
• Offentlig vann / kloakk

Beskrivelse

Visninger

• Torsdag 4. juni kl. 17:00 - 18:00
• Søndag 7. juni kl. 12:00 - 13:00

Informasjon

• Nøkkelinformasjon
  Oppdragsnummer

  201260207.

  Adresse og matrikkel

  Ris skolevei 31.
  gnr. 39, bnr. 82, snr. 3 i Oslo.

  Eier

  Samuel Millin og Julianne Rustad.

  Etasje

  1. etasje.

  Byggeår

  1934.

  Tomt

  Felles eiet tomt på 2287 m².

  Parkering/garasje

  Det medfølger garasjeplass med el-billader installert i 2025. I henhold til selger er garasjeanlegget i prosess med å seksjoneres til de enkelte leilighetene, og når seksjoneringen er formalisert vil det være anledning til å leie ut garasjeplassen.

  I tillegg har sameiet én gjesteparkeringsplass per seksjon på gårdsplassen, som gjør det enkelt for besøkende å parkere.

  Beregnet totalkostnad

  Prisantydning kr 5 900 000,-
  Andel fellesgjeld kr 155 301,-

  I tillegg til prisantydning og ev. fellesgjeld, påløper følgende omkostninger:
  
  151 370,00,- (Dokumentavgift)
  
  545,00,- (Tingl.gebyr skjøte)
  
  545,00,- (Tingl.gebyr pantedokument)
  
  9 950,00,- (Boligkjøperpakken Gjensidige)
  
  _______________________________________________________
  Totalpris inkl. omkostninger og fellesgjeld kr 6 217 711,-

  Det ovenstående forutsetter at eiendommen selges til prisantydning og at det kun tinglyses ett pantedokument. Det tas forbehold om endringer i offentlige gebyr.

• Arealer
  Boligens areal

  BRA-i: 66 m²
  BRA-e: 8 m²
  TBA: 6 m²

  1.etasje:
  Internt bruksareal: 66 m²
  Følgende rom er oppgitt som BRA-i: entré/gang, stue, kjøkken, to soverom og bad.

• Om boligen
  Innhold

  Leiligheten ligger i byggets 1. etasje og består av entré/gang, stue med utgang til nydelig balkong, kjøkken, to soverom og bad. Det medfølger to eksterne boder i kjeller på totalt 8 m².

  Påkostninger

  2026:
  – Montering av ny innerdør i badet.
  – Utskifting av defekt radiatorventil tilknyttet radiator på badet.
  
  2025:
  – Montering av elbil-lader.
  – Nytt dusjkabinett.

  2021:
  – Oppgradert gjerde mot t-banen i bakhagen.

  2020:
  – Montering av ny kjøkkeninnredning.
  – Nytt gulv med korkvinyl i hele leiligheten (unntatt bad).
  – Nye marokkanske fliser fra Claesson Koivisto Rune på badet, samt oppgradert servant og speil.
  – Sameiet oppgraderte oppvarming fra oljefyr til bergvarmepumpe i 2020 (felleslånet gjelder i hovedsak denne investeringen).
  – Fasaden på hele sameiet ble malt, og nye garasjer (én per seksjon) ble satt opp i 2019-2020.

  Kjøkken

  Smakfullt kjøkken fra 2020. Innredningen har glatte fronter i dempet grønn tone og benkeplate av laminat med planlimt kum i komposittmateriale. Over benkeskapene er det fliser på vegg som både er praktisk og enkelt å vedlikeholde. Integrert induksjonstopp, stekeovn og oppvaskmaskin er innfelt i innredningen, og kullfilterventilator er montert over koketoppen. Det er montert både automatisk vannstopper og komfyrvakt. Kjøkkenet har en hyggelig spiseplass ved vinduet med fint lysinnslipp.

  Bad

  Badet har flislagte overflater og er innredet med servant med tilhørende underskap, speilskap, toalett og dusjkabinett. Det er varmekabler i gulvet, og himlingen er utstyrt med downlights som gir god belysning. Badet har behov for rehabilitering.  

  Leiligheten har opplegg for vaskemaskin i ekstern bod i kjelleren.

  Varmtvannstank

  Varmtvannsbereder på ca. 198 liter, produsert i 1996, montert i ekstern bod i kjeller. Tilkoblet strøm via støpsel i stikkontakt.

  Overflater

  Gulv:

  • Innvendige gulv er belagt med laminat/klikkvinyl.

  
  

  Vegger:

  • Sparklet og malte overflater på plater/murpuss.

  
  

  Himling:

  • Malt trepanel i kjøkkenet.
  • Takessplater i to soverom.
  • Sparklet og malte plater i badet.
  • Himlingshøyde ca. 2,50 m målt i stuen.
  • Himlingshøyde ca. 2,24 m målt i badet.

  Garderober

  • Skyvedørsgarderobe med frostede glassfronter, montert i et soverom.
  • Innebygget garderobeskap med speilfront, montert i entréen.
  • Innebygget garderobeskap med profilert front, montert i et soverom.
  • Garderobeskap med glatte fronter og glassfront, montert i et soverom.

  Balkong/terrasse

  Fra stuen er det utgang til en hyggelig balkong på ca. 5,6 m² med plass til sittegruppe og fine soner for morgenkaffen eller lange sommerkvelder. Balkongen har trappeadkomst direkte ned til de grønne uteområdene, noe som gir en naturlig forlengelse av oppholdsrommet i sommerhalvåret. Epletreet utenfor tilfører grønt utsyn til både uteplassen og boligen for øvrig.

  Hagen er i dag fellesareal, men sameiet er i gang med å utrede fremtidig bruk og organisering av uteområdene. Blant alternativene som vurderes er eksklusiv bruksrett til deler av hagen, prøveordning med slik bruksrett, seksjonering av hagene eller videreføring av dagens løsning. Prosessen er fortsatt på et tidlig stadium, og nye eiere vil dermed kunne få anledning til å påvirke den videre utviklingen.

  Dører

  Innvendige dører:

  • Profilerte innvendige dører.

  
  

  Ytterdører:

  • Tofløyet balkongdør med tolags isolerglass, produsert i 1989.
  • Glatt hvit entrédør.

  
  

  Entrédør er ikke merket med brannklassifisering. Forholdet er et avvik ift. dagens branntekniske krav, og kan utgjøre en risiko ved brann. Døren bør skiftes ut og erstattes med riktig dør om dette er tillatt i sameiet.

  Elektrisk anlegg

  Boligen har sikringsskap plassert i entréen med automatsikringer og én jordfeilautomat. Hovedsikringen er på 40A. Det elektriske anlegget er i hovedsak utført som skjult anlegg.
  
  
  Selger opplyser om følgende forhold ved det elektriske anlegget:

  • Anlegget er av varierende alder. Tidspunkt for siste rehabilitering er ukjent.
  • Sikringer løses ikke ut unormalt ofte. Det bemerkes at sikringer kan løses ut om både vaskemaskin og tørketrommel i kjeller er på samtidig.
  • Det har ikke vært brann, branntilløp eller varmgang i anlegget.
  • Det foreligger kursfortegnelse som samsvarer med antall sikringer.
  • Sist el-tilsyn ble gjennomført i 2018.
    
    

  Det er fremvist samsvarserklæring signert og datert 26.04.2023 for følgende arbeider:

  • Montering av nye lamper på kjøkken, entré og gang
  • Feilsøk av varmekabler på bad samt montering av ny termostat
  • Festing av løs dimmer i stue

  Vinduer

  Vinduer med tolags isolerglass, produsert i 1989, med enkelt glass i koblet utførelse.

• Teknisk standard
  Tilstandsgrad

  I forbindelse med salget er følgende tilstandsgrader markert i tilstandsrapporten:
  TG3 (Store eller alvorlige avvik) - 1 stykk.
  TG2 (Avvik som kan kreve tiltak) - 8 stykk.

  Følgende har fått TG3 (Store eller alvorlige avvik):
  Helhetsvurdering (Bad / 1. etasje): Badet er av eldre dato og det er eldre støpejernssluk i gulvet. Konstruksjonen har dermed nådd eller passert forventet teknisk levetid for våtromsoverflater og tettesjikt. Registrerte forhold gir økt risiko for fuktinntrengning i vegg- og gulvkonstruksjonen og følgeskader i tilstøtende bygningsdeler. Det kan ikke utelukkes at det foreligger skjulte fuktskader bak overflater. Det anbefales nærmere undersøkelser og påregnes omfattende utbedringer av våtrommet. I praksis vil dette normalt innebære rehabilitering av badet med nye overflater og nytt tettesjikt. Manglende oppgradering av våtrommet medfører høy risiko for at konstruksjonene ikke vil tåle vanlig bruk av vann eller lekkasjer. Ved videre bruk anbefales kun bruk av dusjkabinett for å begrense fuktbelastning direkte på vegg/gulvoverflater. TG: 3 Utbedringskostnad: kr. 300 000-500 000,-

  Følgende har fått TG2 (Avvik som kan kreve tiltak):
  Fast inventar, generelt (Bad / 1. etasje): Skuffer på benkeinnredningen har behov for justering da de ikke lukker ordentlig. Innredningen har fuktskader/svelling.

  Vinduer: Vinduer er av eldre dato og det må på generelt grunnlag påregnes høyere varmetap og lavere isolasjonsevne. TG 2 er gitt på grunn av alder iht. forventet levetid og normal bruksslitasje.

  Ytterdører: Balkongdør er av noe eldre dato og det må derfor påregnes slitasje og noe redusert funksjon i forbindelse med varmetap. Tilstandsgrad 2 er gitt på grunn av alder iht. forventet levetid og normal bruksslitasje.

  Varmtvann: Ifølge Sintef Byggforsk har varmtvannsberedere en anbefalt brukstid på 20 år. Teknisk levetid er 15-30 år avhengig av påvirkende faktorer. Bereder har i dette tilfellet oversteget mer enn anbefalt brukstid. Konsekvensen av normal aldring er forhøyet risiko for at berederen kan svakere funksjon, bruke mer strøm eller slutte å fungere. Det kan også være høyere risiko for lekkasjer. Varmtvannsberederen er på 2000 W uten fast tilkobling. Maksimal tillatt effekt på varmtvannsberedere uten fast tilkobling montert etter 2014 er 1500 W. Dersom strømtilførsel til berederen er skiftet ut etter 2014, er det krav at berederen monteres med fast tilkoblingspunkt. I dette tilfelle er kurs til varmtvannsberederen fra før 2014, og det er ingen krav om dette. Det anbefales likevel å montere fast tilkoblingspunkt for å unngå varmgang i stikkontakt. Stikkontakt/plugg bør jevnlig kontrolleres for varmgang/svimerker.

  Ledningsnett for sanitærinstallasjoner: Avløpsrør: I henhold til Sintef Byggforsk har avløpsrør i plast til innvendig bruk i bolig en anbefalt brukstid på 30 - og 50 år avhengig av type rør. Teknisk levetid er 25-75 år avhengig av påvirkende faktorer. Kobberrør: I henhold til Sintef Byggforsk har kobberrør til innvendig bruk i bolig en anbefalt brukstid på 40 - og 50 år avhengig av type rør. Teknisk levetid er 25-100 år avhengig av påvirkende faktorer. Røroppleggene har i dette tilfellet oversteget mer enn halvparten av anbefalt brukstid og derfor gitt tg 2.

  Vannbåren varme: Tilstandsgrad 2 er gitt på grunn av alder på radiatorene og tilhørende røropplegg. Forholdet medfører forhøyet risiko for at det kan oppstå lekkasjer fra radiatorene og røropplegget. Tilstandsvurderingen er gitt basert på alder og enkle observasjoner, da undertegnede ikke har spisskompetanse på området.

  Utstyr for sanitærinstallasjoner: I dette tilfellet er det ikke montert automatisk vannstopper i forbindelse med vanninstallasjoner i rom uten sluk. Ved tidspunkt for etablering av opplegget var det ikke krav om automatisk vannstopper. Det anbefales likevel at dette installeres, da forholdet kan gi større risiko for vannskade ved en eventuell lekkasje.

  Ventilasjon: I referansenivået for denne rapporten er det angitt av det skal være tilstrekkelig luftsirkulasjon. Dette lar seg ikke gjøre uten elektrisk/mekanisk avtrekk. Ventilasjonen er derfor vurdert til tilstandsgrad 2. Konsekvensen av forholdet kan bli noe redusert luftkvalitet, sammenlignet med nyere boliger. Referansenivå på luftbehandling er satt til byggeår og forskrift til avhendingslova.

  Radonmåling

  Selger har ikke utført radonmåling iht. forskrift. Kravet om radonreduserende tiltak og følgelig krav til måling, gjelder for boliger der eier ikke selv bor eller oppholder seg, altså utleieboliger.

  Byggemåte

  Utvendige bygningsdeler:
  - Grunnmur i betong.
  - Yttervegger i murverk med pusset og malte overflater.
  - Yttertak i trekonstruksjon, tekket med takpapp.

  Innvendige bygningsdeler:
  - Felles trapper i trekonstruksjon.
  - Etasjeskiller.
  - Dørcalling.

  Selgers egenerklæringsskjema

  Selger har kommentert på følgende spørsmål i egenerklæringsskjema som er en del av salgsoppgaven:
  Våtrom:
  Har det vært feil på bad, vaskerom eller toalettrom?
  Ja. Liten lekkasje fra dusj pga utett kobling bak dusjkabinett. Problemet ble utbedret med en gang og ingen fuktskade ble registrert. Nytt dusjkabinett ble montert av faglært (se under).

  Er det utført arbeid på bad, vaskerom eller toalettrom?
  Ja, 2020 - Ufaglært. Montering av servant og legging av fliser.

  Ja, 2025 - Faglært. Montering av nytt dusjkabinett. Dokumentasjon foreligger.

  Tak, yttervegg og fasade:
  Har det lekket vann utenfra og inn, eller er det sett andre tegn til fukt?
  Ja. Fuktmerker på undersiden av overliggende balkong. Sameiet utbedret dette i 2024 ved å legge polyuretanbelegg på balkongen over, etter at det hadde dryppet vann ned til området rundt vårt vindu og vår balkongdør. Etter utbedringen har det ikke vært innsig av vann ved vindu eller balkongdør hos oss, men det har oppstått nye fuktmerker på undersiden av balkongen over. Balkongen inngår som en del av byggets fasade og omfattes av sameiets vedlikeholdsansvar. Eventuelle videre utbedringer forutsettes derfor å være sameiets ansvar og ikke noe ny eier må bekoste selv.

  Kjeller:
  Har sameiet eller borettslaget hatt problemer med fukt, vann eller oversvømmelse i kjeller eller underetasje?
  Ja. I forbindelse med styrtregn i 2023 oppsto det en vannlekkasje i boden til seksjonen i nr.33 samt ved trappen ned fra nr.33. Sameiet fulgte opp saken med forsikringsselskapet og fikk dekket reparasjonen av skaden, under forutsetning av at sameiet gjennomførte nødvendige tiltak på fasaden. Sameiet har deretter lagt nedløpsrør fra takrennene lenger bort fra husveggen. Det har ikke kommet vann inn i kjelleren igjen etter det, til tross for store nedbørsmengder i perioder, og vi kjenner ikke til at det er observert eller meldt inn andre fukt- eller vannskader i kjelleren i ettertid.

  Er det observert vann eller fukt i kjeller, krypkjeller eller underetasje?
  Ja. Samme som over (bod og trapp i nr.33)

  Elektrisitet:
  Er det utført arbeid på det elektriske anlegget?
  Ja, 2018 - Faglært. Kontroll av elektrisk anlegg. Registrerte avvik (varmekabelanlegg på bad hadde ikke jordfeilbryter) og anmerkninger (anbefaling om å montere jordfeilbryter på alle kurser som er utført som en jordet installasjon og/eller har skjult varme) ble utbedret av faglært. Arbeid utført av Elektriker Gruppen AS.

  Ja, 2020 - Faglært. Montering av ny komfyrvakt og stikk til stekeovn. To ny stikk til forbruk kjøkken. Stikk til oppvaskmaskin. Montering av lys under overskap. Montering av lampe over spisebord.

  Ja, 2023 - Faglært. Montering av nye lamper på kjøkken, entre og gang Feilsøk varmekabel bad. Defekt termostat. Montert ny. Festet løs dimmer i stue.

  Rør:
  Er det utført arbeid på utvendige eller innvendige avløpsrør eller vannrør?
  Ja, 2026 - Faglært. Utskifting av defekt radiatorventil. Materialuttak ny radiatorventil. Oppfylling av anlegg. Dokumentasjon foreligger.

  Ventilasjon og oppvarming:
  Er det utført arbeid på varmeanlegg eller ventilasjonsanlegg?
  Ja, 2020 - Faglært. Nytt bergvarmesystem med varmepumpe installert. Demontering av eksisterende anlegg i fyrrom og avgassing og rens av oljetank. Dokumentasjon foreligger.

  Skjevheter og sprekker:
  Er det tegn på setningsskader eller sprekker i for eksempel grunnmur eller fliser?
  Ja. Det er noen sprekker i grunnmur i kjelleren, kanskje som følge av byggingen av sykkelveien og tunnelen ved siden av eiendommen i 2014 eller pga gammelt bygg. Sporveien gjennomførte undersøkelser og vurderte fundamentet som tilfredsstillende. Sameiet holder øye med sprekkene i tilfelle det blir større endringer over tid.

  Sopp og skadedyr:
  Har det vært skadedyr i leiligheten?
  Ja. Vinteren 2023 kom en mus seg inn i leiligheten, trolig som følge av at balkongdøren sto åpen. Musen ble fanget i en musefelle, og det oppsto ingen skader i leiligheten. Sameiet satte for sikkerhets skyld ut musefeller i kjelleren i tilfelle den hadde kommet derfra, men det er verken observert eller fanget mus i kjelleren i ettertid. Sameiet hadde en skadedyravtale med Anticimex før vi flyttet inn, men denne ble sagt opp i løpet av vår botid (2022/2023), da det så vidt vi kjenner til ikke har vært problemer med skadedyr i sameiet i vår botid her.

  Planer og godkjenninger:
  Er det andre forhold av betydning eller sjenanse for eiendommen eller nærområdet?
  Ja. Vi har mottatt nabovarsel i 2023 om utbygging av Nye Rikshospitalet (Bygg J) på Gaustad. Arbeidene pågår fra 2024 og er planlagt ferdigstilt rundt 2031.

  Andre opplysninger:
  Hageområdene foran og bak er i dag fellesarealer. Sameiet er i gang med å utrede hvordan hagene kan benyttes best mulig av alle beboerne. Så langt har fire mulige løsninger vært diskutert: å gi hver seksjon eksklusiv bruksrett til en del av hagen, å innføre en tidsbegrenset prøveordning med slik bruksrett, å seksjonere hagene, eller å videreføre dagens ordning med hagene som fellesarealer. Prosessen er på et tidlig stadium og ingenting er avklart ennå. Nye eiere vil derfor få muligheten til å være med og påvirke prosessen. Garasjene er i ferd med å bli seksjonert til hver leilighet. Det er lov å leie ut garasjen så snart seksjoneringen er formalisert.

• Økonomi
  Felleskostnader

  Felleskostnadene utgjør kr. 4 600,- pr. mnd.

  Felleskostnadene inkluderer: Fyring, internett (mulighet for individuell oppgradering av abonnement samt kabel-tv via Telia), nedbetaling av andel fellesgjeld, bruk og vedlikehold av felles gressklipper og snøfreser, felles bygningsforsikring, kommunale avgifter, vedlikehold av fellesarealer, m.m.

  Informasjon om fellesgjeld/lånevilkår

  Andel fellesgjeld utgjør kr. 155 301,- pr. 04.05.2026.

  Selskapets totale fellesgjeld utgjør kr. 1 087 108,- pr. 04.05.2026.

  Sameiets lån:
  Bank: DNB
  Lånenummer: 12138699240
  Nedbet. dato: 20.05.2039
  Rentesats: 7,2 %

  Informasjon om fellesformue

  Sameiet har felles formue på kr. 151 197 per 31.12.2025.

  Sikringsordning / in-ordning

  Ingen sikringsordning eller IN-ordning.

  Eiendomsskatt

  Det er i Oslo kommune vedtatt eiendomsskatt.

  Det gjøres spesielt oppmerksom på at beregningsgrunnlaget vil være høyere for boliger som benyttes som sekundærbolig. For å finne beregningsgrunnlaget vennligst se Oslo kommunes hjemmeside: http://www.oslo.kommune.no/skatt-og-naring/skatt-og-avgift/eiendomsskatt/eiendomsskatt/

  Formuesverdi

  Primær formuesverdi kr. 1 578 802,-.
  Sekundær formuesverdi kr. 6 315 207,-.
  Gjeldende for ligningsåret 2025.
  

  Oppgitt formuesverdi er basert på siste tilgjengelige fastsatte formuesverdi fra Skatteetaten. Årstall angir hvilket ligningsår verdien er knyttet til, og endelig formuesverdi kan avvike. Formuesverdien avhenger blant annet av om boligen benyttes som primær- eller sekundærbolig. Primærbolig verdsettes normalt til en lavere andel av beregnet markedsverdi (om lag 25 %). For primærbolig kan verdsettelsen variere avhengig av boligens verdi og gjeldende regelverk. Sekundærbolig verdsettes til en høyere andel (inntil 100 %). Det er vedtatt endringer i beregningsmodellen for formuesverdi fra skatteåret 2026, og endelig formuesverdi kan bli høyere enn oppgitt.

• Sameiet
  Navn og orgnr.

  Sameie Ris Skolevei 29-35, Orgnr: 991 859 969.

  Sameiets forsikring

  Sameiet er forsikret i Gjensidige med polisenummer 78192310.

  Om sameiet

  Sameiets navn er Sameiet Ris Skolevei 29-35, og har gårdsnummer 39 og bruksnummer 82 i Oslo kommune. Sameiet ble opprettet ved seksjoneringsbegjæring tinglyst 15.01.2007. Sameiet består av 7 boligseksjoner.

  Forretningsfører

  Forretningsfører er Magnus Stokke.

  Styregodkjennelse

  Det praktiseres ikke styregodkjennelse.

  Forkjøpsrett

  Det er ikke forkjøpsrett i sameiet.

  Adgang til utleie

  Seksjonseieren disponerer fritt over egen seksjon med de begrensningene som følger av sameieforholdet og eierseksjonsloven, jf. eierseksjonsloven § 24. Seksjonseieren kan fritt selge, pantsette og leie ut sin egen seksjon jfr. vedtektenes § 2.3. Utleie skal meldes styret.

  Kortidsutleie av hele boligseksjonen i mer enn 90 døgn årlig er ikke tillatt. Med kortidsutleie menes utleie i inntil 30 døgn sammenhengende. Seksjonseier skal informere styret i forkant av utleien om når, hvem som leier og hvor lenge de skal leie.

  Vedtekter og husordensregler

  Vask av felles inngang for nr. 31 gjøres av beboerne i 1. etasje. Beboerne i 2. etasje vasker trappen og eget inngangsparti. Snømåking og gressklipping fordeles på rundgang mellom beboerne i sameiet etter oppsatte lister.

  Kjøper oppfordres til å gjøre seg kjent med vedtektene og husordensreglene som er vedlagt salgsoppgaven.

  Husdyrhold

  Dyrehold er tillatt. Dyreholdet må ikke være til sjenanse for de øvrige brukerne av eiendommen. Dyrehold er tillatt, men sameiere er pliktige til å informere styret skriftlig dersom de har eller planlegger å skaffe seg husdyr. Dyreholdet må ikke være til sjenanse for de øvrige brukerne av eiendommen.

  Hva skjer i gården / vedlikehold etc

  Sameiet har noen mindre vedlikeholdsprosjekter som er planlagt i nær fremtid, uten at disse vil medføre endring i fellesutgiftene. Blant annet:

  • Skifte av takrennen foran nr. 31.
  • Installering av dør og oppgradering av «lillegarasjen» på forsiden av huset.
  • Hagen er i dag fellesareal, men sameiet er i gang med å utrede fremtidig bruk og organisering av uteområdene. Blant alternativene som vurderes er eksklusiv bruksrett til deler av hagen, prøveordning med slik bruksrett, seksjonering av hagene eller videreføring av dagens løsning. Prosessen er fortsatt på et tidlig stadium, og nye eiere vil dermed kunne få anledning til å påvirke den videre utviklingen.

  
  

  Styrets beretning 2025:

  • Sameiet fikk installert infrastruktur for elbilladere i samtlige garasjer. Styret søkte støtte innen fristen 12.12.2024 og mottok tilskudd fra Klimaetaten.
  • Det oppsto brann i sameiets søppelcontainere i løpet av året. Styret fulgte opp saken mot forsikringsselskapet. Sameiet måtte dekke egenandel, men fikk nye containere samt utbedring av maling og asfalt.
  • Styret har arbeidet videre med prosess og dialog knyttet til sameiets fellesarealer.
  • Sameiet har i perioden ikke hatt større uforutsette kostnader og har gradvis bygget opp økt bufferkapital. Det vises for øvrig til regnskapet for 2025.

  Regnskap / kostnadsøkninger

  Årsresultatet for år 2025 viser et overskudd på kr 151 197,06.

• Oppvarming og energiattest
  Oppvarming

  Boligen varmes opp med radiatorer tilknyttet vann-til-vann varmepumpe (bergvarme). Varmepumpen er plassert i teknisk rom i kjelleren. Det er varmekabler i gulv på badet.

  Informasjon om strømforbruk

  Selgers strømforbruk er opplyst til å være ca. 6 306 kwh pr. år.

  Strømforbruket vil variere fra husstand til husstand.

  Energimerking

  Oppvarmingskarakter:Rød
  Energikarakter: G

  Se fullstendig energiattest fra selger som vedlegg til salgsoppgave.
  Megler har intet ansvar for informasjon som følger av energiattest.

• Områdebeskrivelse
  Beliggenhet

  Boligen ligger i et attraktivt, sentralt og rolig boligområde på Vinderen i Oslo. Her har du alt du trenger i umiddelbar nærhet. Det er kort vei til fotballbane, skøytebane, treningssenter og svømmehall. Ikke minst er stedet sentralt orientert mellom Holmenkollen og Oslo sentrum, begge områdene innen kort rekkevidde via offentlig kommunikasjon. Gaustad T-banestopp med linje 1 ligger i umiddelbar nærhet. Blindern T-banestopp med linje 4 og 5 ligger ca. 10minutter gange fra eiendommen.
  
  Ris skole med et flott idrettsanlegg med fotballbane og løpebane. Det er heller ikke langt til Nordmarka, med milevis av tur- og skiløyper, flere idylliske badevann og slalåmbakke.
  
  For mer urbane søndagsturer anbefales Frognerparken som byr på piknikmuligheter, solbading, yrende folkeliv, Norges største samling av roser, samt den verdenskjente Vigelandsparken. Sommerstid kan du også ta et bad i det populære Frognerbadet.
  
  Dagligvarehandelen kan gjøres på Coop Mega og Rema 1000 som ligger rett ved boligen. Vinderen sentrum har også treningssentre, bank, post, apotek, helsekost, klær, interiør, vinmonopol, diverse spesialbutikker og dagligvarebutikker, kafé/restaurant, eldresenter, lege og tannlege etc.
  
  Ønsker du ytterligere servicetilbud er det kun noen få T-banestopp til Majorstuen. Blindern t-banestopp ligger et steinkast fra eiendommen. Videre kan du gå nedover Bogstadveien som er velkjent for sitt yrende folkeliv, og ikke minst rike utvalg av butikker, kafeer, konditorier, restauranter og utesteder.
  
  Fra eiendommen er det kort gangavstand til Vinderen barneskole og Ris ungdomsskole. Det finnes flere videregående skoler i nærliggende områder, samt et godt utvalg av både private og kommunale barnehager. I tillegg er det kort vei til Blindern, Politihøyskolen og privat høyskole innen helse- og sosialfag, diakoni og ledelse.

• Offentlige forhold
  Regulering

  Eiendommen er regulert til byggeområde for boliger (allmennyttig formål/offentlig bygning (skole og barnehage) i henhold til reguleringsplan S-3892, datert 17.04.2002.

  Byggesaker i nærheten av eiendommen:
  Risveien 9 B med flere - Planforslag til offentlig ettersyn
  Saksnummer: 201902512 - Reguleringssak
  Mottatt sak: 14.02.2019, Avsluttet: 05.03.2026
  Kobling: Denne saken fortsetter i sak 2025/06858

  Ris skolevei 17 G-H - gjenoppbygging etter brann, riving av deler av bygget
  Saksnummer: 2025/11767 - Byggesak
  Mottatt sak: 07.10.2025
  Status: Under behandling

  Forskningsveien 1 B - oppføring av kontor og forskningsbygg
  Saksnummer: 2025/15880 - Byggesak
  Mottatt sak: 23.10.2025
  Kobling: Denne saken er en fortsettelse av sak 202452193
  Status: Under behandling

  Plansaker i nærheten av eiendommen:
  Revisjon av reguleringsplan for småhusområder i Oslos ytre by (småhusplanen) - Fortsetter i sak 202300230
  Saksnummer: 202102096 - Reguleringssak
  Mottatt sak: 05.02.2021

  Risbakken 1 m.fl., Ris kirke - Detaljregulering etter off. ettersyn - Utvidelse av gravlund, bevaring
  Saksnummer: 201710722 - Reguleringssak
  Mottatt sak: 07.07.2017, Avsluttet: 19.02.2026
  Kobling: Denne saken fortsetter i sak 2025/06804

  Jegerveien 4 - planforslag til politisk behandling
  Saksnummer: 202008971 - Reguleringssak
  Mottatt sak: 05.06.2020
  Kobling: Denne saken fortsetter i sak 2025/06940

  Arealbekreftelse

  Arealbekreftelse fra kommunen følger vedlagt.

  Bevaringsverdig

  Deler av eiendommen er registrert på byantikvarens gule liste. Dette innebærer at eiendommen er helt eller delvis bevaringsverdig, og kan ha betydning for fremtidig ombygging/restaurering mv. Byantikvaren skal gi en rådgivende uttalelse i byggesaker som berører eiendommen.

  Konsesjon / Odel / Boplikt

  Det er ingen konsesjon, odel eller boplikt knyttet til salget av denne eiendommen.

  Ferdigattest / Brukstillatelse

  Det foreligger "ekspedisjonsdokument" fra byggeåret. Et ekspedisjonsdokument er forgjengeren til ferdigattest. Dette dokumentet er førstesiden på byggesaken, hvor alle godkjennelser blir stemplet på (oppmålingssjefen, brannsjefen, helseråd, etc). Dette dokumentet kan være (ferdig) attestert, men i noen tilfeller er det bare registrert dato for byggeanmeldelse. Ved eldre bygårder er det som oftest dette dokumentet som vedlegges (attestert eller uattestert) for bekreftelse på at bygningen ble lovlig satt opp. Ekspedisjonsdokument kommer hovedsakelig i bygg som ble bygget på 1800-tallet og frem til rundt 1940-50.

  Det foreligger ferdigattest for oppføring av garasjer og endring av eksisterende garasjer, datert 20.03.2020.

  Dagens plantegning samsvarer med byggemeldte tegninger.

  Meglerforetaket oppfordrer interessenter til å lese gjennom fullstendig prospekt/salgsoppgave med vedlegg. Interessenter oppfordres også til å undersøke eiendommen nøye, gjerne sammen med sakkyndig. Dette bør gjøres før bud inngis.

  Tinglyste rettigheter og heftelser

  På eiendommen kan det være tinglyst erklæringer/avtaler som for eksempel rett til kommunen til å anlegge vann- og kloakkledninger inkl. reparasjon av disse, bestemmelser om bebyggelsen, gjerder, vei og adkomstrettigheter. Disse erklæringene/avtalene vil følge eiendommen ved salg, og kan ikke slettes.

  På eiendommen er det tinglyst følgende heftelser og rettigheter som følger eiendommens matrikkel ved overskjøting til ny hjemmelshaver:

  Dnr. 126896, tgl. 15.01.2007 - Seksjonering
  SNR: 3
  Formål: Bolig
  Tilleggsdel: Bygning
  Sameiebrøk: 66 / 461
  

  Dnr. 156, tgl. 20.12.1901 - Bestemmelse om bebyggelse
  Bestemmelse om vannledning
  Forbud mot generende bedrift
  Med flere bestemmelser
  Bestemmelse om veg
  GJELDER DENNE REGISTERENHETEN MED FLERE
  

  Dnr. 900806, tgl. 07.06.1912 - Rettigheter iflg. skjøte
  Bestemmelse om generende virksomhet som fjøsdrift
  GJELDER DENNE REGISTERENHETEN MED FLERE
  

  Dnr. 13589, tgl. 23.10.1961 - Best om garasje/parkering
  Bestemmelse om benyttelse
  Kan ikke slettes uten samtykke fra bygningsrådet
  GJELDER DENNE REGISTERENHETEN MED FLERE
  

  Dnr. 968711, tgl. 02.07.2018 - Bestemmelse om bebyggelse
  Midlertidig dispensasjon fra Vegloven
  GJELDER DENNE REGISTERENHETEN MED FLERE
  

  Legalpant

  Kommunen har legalpant som sikkerhet for betaling av kommunale avgifter og eventuell eiendomsskatt. Legalpant er pant som ikke kommer frem av grunnboksutskriften, og har bedre prioritet enn for eksempel lån til bank som er tinglyst på eiendommen.

• Andre kjøpsforhold
  Overtagelse

  Overtagelse skjer etter avtale med selger. Før boligen overleveres kjøper, skal fullt oppgjør og omkostninger være mottatt på meglers klientkont.

  Boligselgerforsikring

  Selger har tegnet boligselgerforsikring.

  Boligkjøperpakke

  Sammen med Gjensidige har vi skreddersydd et gunstig forsikringskonsept for deg som kjøper bolig. Kjøpere (ikke juridiske personer) har anledning til å tegne Boligkjøperpakken.

  Pakken inkluderer bl.a. husforsikring, innboforsikring Pluss, dobbel rentedekning, flytteforsikring og boligkjøperforsikring som gir deg juridisk bistand dersom du ønsker å reklamere på boligkjøpet. Kjøpere (ikke juridiske personer) kan også velge å kun tegne boligkjøperforsikring. 

  Boligkjøperpakken/Boligkjøperforsikring må tegnes senest i forbindelse med kontraktsmøtet. Produktark for Boligkjøperpakken og Boligkjøperforsikring ligger vedlagt i salgsoppgaven. Ta kontakt med megler for ytterligere informasjon.

  Løsøre og tilbehør

  Følgende medfølger handelen:

  • Alle hvitevarer på kjøkkenet.

  
  

  Følgende medfølger ikke handelen:

  • Alle møbler, bilder og øvrige personlige eiendeler medfølger ikke boligen, men det ser ikke ut til å inngå i løsørelisten.

  
  

  Det gjøres spesielt oppmerksom på at boligens tilbehør og løsøre ikke medfølger handelen med mindre dette fremkommer av nærværende prospekt. Med mindre annet er spesifisert i salgsoppgaven gjelder NEFs normgivende liste over løsøre og tilbehør. Løsøre og tilbehør som medfølger overdras uten noen form for garantier, foruten eventuell gjenværende leverandørgaranti.

• Kjøpsvilkår
  Budgivning

  Alle bud skal inngis skriftlig til megler, som formidler disse videre til selger. Kravet til skriftlighet gjelder også budforhøyelser og motbud, aksept eller avslag fra selger. Budgivere som byr sammen er selv ansvarlige for interne avklaringer og samtykke knyttet til budgivningen.

  Bud kan legges inn på eiendommens finn-annonse ved å trykke på knappen «gi bud» eller via vår hjemmeside. Ved elektronisk budgivning legges bud inn ved å benytte BankID. Bud kan også inngis på budskjema vedlagt i salgsoppgaven. Før megler formidler bud til selger, skal megler innhente gyldig legitimasjon og signatur fra budgiver. Kravet til legitimasjon og signatur er oppfylt for budgivere som benytter Bank-ID og vi oppfordrer derfor alle til å gi bud elektronisk ved å benytte GI BUD knappen på eiendommens hjemmeside på www.tinholt.no. Eventuelle forhøyelser kan sendes ved å svare direkte på mottatt sms fra meglers system, til megler. Alle budforhøyelser skal bekreftes av megler.

  For at budene skal kunne bli behandlet og videreformidlet skriftlig til alle involverte parter, må alle bud ha en tilstrekkelig lang akseptfrist, jf. eiendomsmeglingsforskriften § 6-3. Selger må også skriftlig akseptere budet før aksept kan formidles til budgiver.

  Akseptfrist på alle bud skal være minimum 30 minutter, og budforhøyelser må skje i god tid før fristens utløp. Bud som ikke er skriftlig, eller som har kortere akseptfrist enn til kl. 12.00 dagen etter siste annonserte visning, vil ikke bli formidlet til selger. Megler skal så snart som mulig bekrefte skriftlig overfor budgivere at budene deres er mottatt. Selger står fritt til å akseptere eller forkaste et hvert bud og er således ikke forpliktet til å akseptere det høyeste budet på eiendommen.

  Eiendomsmegler har ikke lov til å formidle hemmelige bud eller bud med forbehold som hindrer megler i å formidle budet til andre enn selger, jf eml  6-8 (3). Slike bud vil derfor ikke bli formidlet til selger. Eiendomsmegler er iht eml § 6-8(6) pålagt å gjennomføre kontroll av budgivernes finansiering. Dersom det ikke er mulig for megler å gjennomføre dette før aksept av bud plikter megler å advare selger om risiko knyttet til dette.

  Etter at eiendommen er solgt vil kjøper og selger få tilsendt budjournal. Øvrige budgivere kan få utlevert kopi av budjournalen i anonymisert form. Det gjøres oppmerksom på at budgiver også vil være den som vil stå som kjøper av eiendommen. Dersom man etter at bud er akseptert ønsker å endre hvem som skal stå som eier, forutsetter dette at selger godkjenner en slik endring. Alle involverte parter skal signere kjøpekontrakt og er solidarisk ansvarlig for kjøpet frem til oppgjør er gjennomført.

  For mer informasjon om budgivningsprosessen, se «Forbrukerinformasjon om budgivning», som er vedlagt salgsoppgaven, eller ta kontakt med megler.

  Salgsbetingelser

  Eiendommen skal overleveres kjøper i tråd med det som er avtalt. Det er viktig at kjøper setter seg grundig inn i alle salgsdokumentene. Salgsoppgaven er basert på de opplysningene selger har gitt til megler, den bygningssakkyndiges tilstandsrapport, samt opplysninger innhentet fra kommunen, Kartverket og andre tilgjengelige kilder.

  Det er forventet at kjøper setter seg grundig inn i alle salgsdokumentene, herunder salgsoppgave, tilstandsrapport og selgers egenerklæring. Kjøper anses kjent med forhold som er tydelig beskrevet i salgsdokumentene. Forhold som er beskrevet i salgsdokumentene kan ikke påberopes som mangler. Dette gjelder uavhengig av om kjøper har lest dokumentene.

  Alle interessenter oppfordres til å undersøke eiendommen nøye, gjerne sammen med fagkyndig før bud inngis. Kjøper som velger å kjøpe usett kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe han burde blitt kjent med ved undersøkelsen. Det kan være avvik fra dagens rombruk/rombenevnelser sammenlignet med det som er byggemeldt/godkjent.

  Dersom det er behov for avklaringer, anbefaler vi at kjøper rådfører seg med eiendomsmegler eller en bygningssakyndig før det legges inn bud.

  På grunn av ulike avtalevilkår kan selger vurdere bud fra en som ikke er forbruker, ulikt fra en forbrukers bud. Dersom kjøper ikke er forbruker, er selger sitt mulige mangelsansvar begrenset fordi eiendommen selges “som den er”. Selger kan ikke ta «som den er» forbehold ovenfor en forbrukerkjøper. Selv et lavere bud fra en som ikke er forbruker kan foretrekkes fordi begrensningen i mulig mangelsansvar kan ha egenverdi for selger. Selger står fritt til å forkaste eller akseptere ethvert bud, og er for eksempel ikke forpliktet til å akseptere høyeste bud.

  Lov om avhending av fast eigedom (avhendingslova)
  Frivillig salg av fast eiendom reguleres av Lov om avhending av fast eiendom av 3. juli 1992 nr. 93.

  Eierseksjonsloven

  Det opplyses om at ingen kan eie mer enn to boligseksjoner i sameiet, jfr. Lov om eierseksjoner §22

  Lov om avhending av fast eigedom (avhendingslova)

  Frivillig salg av fast eiendom reguleres av Lov om avhending av fast eiendom av 3. juli 1992 nr. 93.

  Forbrukerkjøp/avtalevilkår

  Med forbrukerkjøp menes kjøp av eiendom når kjøperen er en fysisk person som ikke hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet.

  Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen, eller det foreligger brudd på bestemmelsene i avhendingsloven §§ 3-2 til 3-8. Hvis eiendommen ikke er i samsvar med det kjøperen må kunne forvente ut ifra alder, type og synlig tilstand, kan det være grunnlag for mangelskrav. Det samme gjelder hvis det er holdt tilbake eller gitt uriktige opplysninger om eiendommen. Dette gjelder likevel bare dersom man kan gå ut ifra at det virket inn på avtalen at opplysningen ikke ble gitt eller at feil uriktige opplysninger ikke blir rettet i tide på en tydelig måte.

  En bolig som har blitt brukt i en viss tid, har vanligvis blitt utsatt for slitasje og skader kan ha oppstått. Slik bruksslitasje må kjøper regne med og det kan avdekkes enkelte forhold etter overtakelse som nødvendiggjør utbedringer. Normal slitasje og skader som nødvendiggjør utbedring, er innenfor hva kjøper må forvente og vil ikke utgjøre en mangel.

  Boligen kan ha en mangel etter avhendingsloven § 3-3 dersom det er avvik mellom opplyst og faktisk innvendig areal, forutsatt at avviket er på 2% eller mer og minimum 1 kvm.

  Ved beregning av et eventuelt prisavslag eller erstatning må kjøper selv dekke tap/kostnader opptil et beløp på kr 10.000 (egenandel).

  Profesjonell (næringsdrivende) avtalevilkår

  Hvis kjøper er en juridisk person, eller en fysisk person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet, vil kjøpet ikke anses som et forbrukerkjøp.

  Dersom kjøper ikke er forbruker selges eiendommen «som den er», og selgers ansvar er da begrenset jf. avhl. § 3-9, 2. pktm. Informasjon om kjøpers undersøkelsesplikt, herunder oppfordringen om å undersøke eiendommen nøye, gjelder også for kjøpere som ikke anses som forbrukere.

  Lov om hvitvasking

  Eiendomsmeglingsforetak plikter etter lov om hvitvasking å gjennomføre kontrollhandlinger knyttet til kjøper og selgers identitet og forhold knyttet til gjennomføringen av handelen. Dette omfatter også opplysninger om kundeforholdets formål og tilsikrede art. For kjøper må kontroll av legitimasjon skje senest ved inngåelse av kontrakt. Signering med bankID er regnet som gyldig legitimasjonskontroll.

  Ved oppdrag hvor juridiske personer (selskap) er part må eiendomsmegler også gjennomføre kontroll av hvilke fysiske personer som kontrollerer selskapet (reelle rettighetshavere). Dersom megler ikke klarer å gjennomføre pålagte kundetiltak må megler avvise kunden og oppdraget. Megler har også plikt å melde forhold som ikke er avklart og fremstår som mistenkelige til Økokrim. Megler kan også i enkelte tilfeller ha plikt til å stanse gjennomføringen av handelen.

  Betalingsbetingelser

  Oppgjør skal betales i en samlet innbetaling fra norsk bank. Betaling fra utlandet tillates kun i unntakstilfeller og dersom det er avklart med megler i anledning avtaleinngåelse (budaksept).

  Finansiering

  Vi har løpende kontakt med finansinstitusjoner som kan tilby lån med konkurransedyktige betingelser. Hvis ønskelig formidler vi gjerne kontakt.

  Kjøpekontrakt

  Kjøper og selger er forpliktet til å undertegne standard kjøpekontrakt utarbeidet av Tinholt i forbindelse med eiendomstransaksjonen. Eiendomsmegler sin standardkontrakt inneholder bl.a. bestemmelser om at dersom det foreligger vesentlig mislighold, har selger rett til å heve etter 30 dager fra avtalt betalingstid. Kjøper aksepterer dette som bindende for seg. Det forutsettes at hjemmel til eiendommen overføres til kjøper. Dersom dette ikke er ønskelig må det tas forbehold i budet. Kjøpekontrakt kan besiktiges hos eiendomsmegler før bud inngis. Kontakt eiendomsmegler for spørsmål.

  Personopplysningsloven

  Personopplysninger blir behandlet i samsvar med personopplysningsloven.

• Om oppdraget
  Meglers vederlag / Utlegg

  Følgende er avtalt om meglers vederlag, og skal betales av selger:

  Provisjon 1,2 % av salgssummen inkl. mva

  Tilrettelegging : 15 500,-
  Tinholt Markedspakke: 26 900,-
  Oppgjørshonorar: 7 900,-
  Visninger/overtagelse pr stk. : 3 500,-
  Utsatt betaling (valgfritt*): 4 900,-

  Dersom handel ikke kommer i stand eller oppdraget sies opp, har oppdragstaker krav på rimelig vederlag for medgått tid/utført arbeid og avtalte utgifter (utgifter til påløpte visninger, innhenting av opplysninger, markedspakke og tilrettelegging), samt eventuelle utlegg. Alle priser er inkl. mva.

  Meglerforetaket mottar betaling for tilleggstjenester som tilbys i sammenheng med eiendomshandelen. Dette gjelder blant annet strømleverandører, boligkjøperprodukter, boligalarm o.l.)

  Vedlegg til salgsoppgaven

  Vedleggene er en del av den komplette salgsoppgaven. Det er viktig at interessenter setter seg godt inn i vedleggene og kontakter megler med eventuelle spørsmål før bud inngis.

  Megler

  Ansvarlig megler er:
  Ina Sartz
  Partner/Eiendomsmegler.
  +47 90 05 69 73 / [email protected].

  Meglerforetaket

  Tinholt Eiendomsmegling AS.
  Org. nr. 928 582 906.
  Bygdøy Allé 60
  0265 Oslo.

• Dokumenter
  • Salgsoppgave