Gregers Grams vei 2 H

Ullerntoppen | Enebolig med spektakulær utsikt, privat beliggenhet, 70 m² terrasse og dobbelgarasje

Prisantydning

21 000 000,-

Omkostninger

526 090,-

Totalpris

21 526 090,-

Eiendomstype

Enebolig

Eieform

Selveier

Byggeår

1986

Soverom

3

Bad

2

Internt brukseareal

222 m²

Eksternt bruksareal

35 m²

Tomtetype

Eiet

Energimerking

D

Egenskaper

• Sentralt
• Barnevennlig
• Utsikt
• Rolig
• Turterreng

Fasiliteter

• Alarm
• Balkong / terrasse
• Bredbåndstilknytning
• Peis / ildsted
• Garasje / parkering
• Parkett
• Offentlig vann / kloakk

Beskrivelse

Visninger

• Lørdag 30. mai kl. 12:00 - 13:00
• Tirsdag 2. juni kl. 18:00 - 19:00

Informasjon

• Nøkkelinformasjon
  Oppdragsnummer

  201260228.

  Adresse og matrikkel

  Gregers Grams vei 2 H.
  gnr. 28, bnr. 1143 og gnr. 28, bnr. 340, ideell andel 1/4 i Oslo.

  Eier

  Inger Marie Stenstrøm og Oddvar Stenstrøm.

  Byggeår

  1986.

  Tomt

  569,00 kvm. Tomten er eiet.
  
  
  Tilhørende tillegsareal garasjetomt:
  Totalt areal 481.2 m²
  Gregers Grams vei 2 H er hjemmelshaver til: 1/4 (120,3 m²)

  Parkering/garasje

  Dobbeltgarasje. Garasjebygning som del av gårdsplassen innfelt i terreng. Adkomst via to stykk garasjeporter.

  Garasjebygning står på felles tomt 0301-28/340, delt med 2G, 2H, 2J og 2K.

  Beregnet totalkostnad

  Prisantydning kr 21 000 000,-

  I tillegg til prisantydning og ev. fellesgjeld, påløper følgende omkostninger:
  
  525 000,00,- (Dokumentavgift)
  
  545,00,- (Tingl.gebyr skjøte)
  
  545,00,- (Tingl.gebyr pantedokument)
  
  _______________________________________________________
  21 526 090,- Totalpris inkl. omkostninger og fellesgjeld
  _______________________________________________________
  Det ovenstående forutsetter at eiendommen selges til prisantydning og at det kun tinglyses ett pantedokument. Det tas forbehold om endringer i offentlige gebyr.

• Arealer
  Boligens areal

  BRA-i: 222,0 m²
  BRA-e: 35,0m²
  TBA: 78,0 m²

  Første etasje:
  BRA-i: 115 m²
  TBA: 70 m²
  Følgende rom inngår i BRA-i: Bad, Wc, Gang, Kjøkken, Stue, To soverom

  Underetasje:
  BRA-i: 104 m²
  BRA-e: 3 m²
  TBA: 8 m²
  Følgende rom inngår i BRA-i: Bad m/badstue, Vaskerom, Wc, Hall, Stue, Soverom, Garberobe, To boder
  Følgende rom inngår i BRA-e: Utebod

  Følgende avvik mellom dagens bruk og godkjente byggetegninger er registrert:
  - Badstuen i underetasjen er opprinnelig godkjent/byggemeldt som matbod/ev. badstu.
  - Bad i underetasjen er opprinnelig godkjent/byggemeldt som klesbod/ev. bad.
  - En bod i underetasjen er opprinnelig godkjent/byggemeldt som del av kjellerstue.
  - Garderoberom tilknyttet inngangspartiet i underetasjen er opprinnelig godkjent/byggemeldt som del av wc-rom (definert wc/dusj).

  Kjøper bærer selv risikoen for fremtidig bruk av rommene og for eventuelle pålegg fra det offentlige. Dette omfatter også risikoen for om søknad om bruksendring og varig opphold i boligens underetasje som ikke er søkt om.

• Om boligen
  Beskrivelse

  Velkommen til Gregers Grams vei 2H – en innholdsrik enebolig med attraktiv og tilbaketrukket beliggenhet på Ullerntoppen. Boligen ligger høyt og skjermet, med panoramautsikt fra Sandvika i vest til Bunnefjorden i øst. Her får du privatliv, solrike uteplasser og kort vei til Mærradalen, Røa, Bogstad og CC Vest.

  Boligen går over to plan og byr på gode familiearealer, flere oppholdsrom, tre soverom, badstue, peis og praktiske boder. Stor sydvendt terrasse på ca. 70 m² i Merbau hardtre.

  Høydepunkter:
  - Panoramautsikt og usjenert beliggenhet
  - Ca. 222 m² BRA inkl. garasje
  - 70 m² sydvendt terrasse
  - Dobbelgarasje med elbillader
  - Eiet tomt + andel fellesareal
  - Ny plen lagt i 2025
  - Kort vei til marka, Røa og CC Vest

  Innhold

  Innholdsrik enebolig bestående av:

  Underetasje:
  Bad m/badstue, Vaskerom, Wc, Hall, Stue, Soverom, Garberobe, To boder, Utebod
  
  1. etasje:
  Bad, Wc, Gang, Kjøkken, Stue, To soverom

  Garasje:
  Garasjerom

  For nærmere beskrivelse av de enkelte rom vises det til vedlagte tilstandsrapport.

  Påkostninger

  Følgende oppgraderinger er i følge eier utført i den senere tid:
  2025:
  – Asfaltert og utbedret terreng foran garasje.
  
  2024:
  – Montering av ekstra lys i himling i garasjerommet.
  
  2023:
  – Montering av elbil-lader i garasjerommet.
  
  2016:
  – Montering av nye garasjeporter og installering av elektriske garasjeportåpnere.
  – Sparkling og maling av vegger i underetasjen.
  – Montering av nye himlingsplater sparklet og malt i underetasjen.
  – Montering av nye downlights i flere rom i boligen.
  – Montering av ny belysing under overskap i kjøkkenet.
  – Etablering av Fibaro fjernstyringssystem.
  – Legging av fliser med varmekabler i hall, stue, soverom og en bod i underetasjen.
  – Montering av skyvedørsgarderober i soverom i 1.etasje og underetasje.
  – Skifte av sikringer i sikringsskap + nytt skap.
  – Montering av syv stykk nye innvendige dører.
  – Oppføring av ny terrasse som del av 1.etasjen. Terrassebord av Merbau, med skjult skruing.
  
  2010:
  – Montering av nye panelovner.
  – Montering av ny varmtvannsbereder.
  
  2006:
  – Montering av vedovn i stuen i underetasjen.
  
  2005:
  – Montering av ny kjøkkeninnredning.
  – Oppussing av to bad et med tilhørende badstue.
  – Oppussing av to wc-rom.
  – Oppgradering av vannrør.
  – Etablert garderoberom i underetasjen.
  

• Teknisk standard
  Tilstandsgrad

  I forbindelse med salget er følgende tilstandsgrader markert i tilstandsrapporten:
  TG3 (Store eller alvorlige avvik) - 2 stykk.
  TG2 (Avvik som kan kreve tiltak) - 23 stykk.
  TG1 (Mindre eller moderate avvik) - X stykk.
  TG IU (ikke undersøkt) - X stk.

  Følgende bygningsdeler har fått TG2 (Avvik som kan kreve tiltak):
  Drenering
  Det er manglende topplist på utsiden av grunnmuren langs terreng. Det er et krav at det monteres topplist på grunnmursplasten jevnt med terreng. Dette er for å hindre at vann og jordmasser trenger inn inn bak grunnmursplasten. Det bør påses at topplist er montert. I følge Sintef Byggforsks byggdetaljblader er levetid på drenering, estimert til 20-60 år. Dreneringen har derfor oppnådd mer enn halvparten av forventet levetid og blitt vurdert til tilstandsgrad 2. Nevnte forhold gir økt risiko for forhøyede fuktnivåer i gulv på grunn og yttervegger under terreng, som kan medføre fuktproblematikk i nevnte konstruksjoner.

  Terrengforhold rundt boligen
  Tilstandsvurdering: Terrenget rundt bygningen skal ha tilstrekkelig fall fra byggverket dersom ikke andre tiltak er utført for å lede bort overvann. Fallet ut fra bygningen bør være minst 1 : 50 over en avstand på minst 3 m fra veggen. I dette tilfelle er det fall mot bygningen enkelte steder, og det er av den grunn gitt TG 2. Forholdet medfører økt risiko for at overvann renner mot bygningen, og kan føre til fuktproblematikk.

  Yttervegger
  Multielementer fra denne tiden er å betrakte som en risikokonstruksjon, da det er kjent at disse elementene har hatt noe utvidet risiko for fuktproblematikk, det vises til punkt "Rom under terreng" hvor det er påviste avvik og fukt i innvendig veggkonstruksjon. Konstruksjonens alder medfører økt risiko for skjevheter i konstruksjonen, utettheter og kondens. Det må på generelt grunnlag påregnes høyere varmetap og lavere isolasjonsevne i eldre yttervegger.

  Utvendig kledning
  Det er i dette tilfellet ikke observert museperre oppunder trepanelet. Det var et krav/normal byggeskikk om at musesperre skal monteres oppunder kledningen, slik at mus forhindres adkomst til bygningen. Konsekvensen av manglende musesperre er at mus kan ha enkel adkomst til bygningen. Dette kan igjen føre til skader på diverse bygningsdeler innvendig i boligen. Panel/listverk rundt vinduer/dører o.l. er stedvis ført helt ned mot vannbrett. Dette kan medføre begrenset lufting av panelet, samt redusert levetid på nedre del av panelet. Forholdet medfører forhøyet risiko for skader og fuktproblematikk i kledning og ytterveggskonstruksjonen.

  Takkonstruksjon
  Konstruksjonens dimensjonering er ikke vurdert. Aldersvurdering foretas ikke for denne typen konstruksjon. Det er enkelte fuktmerker på loftet. Fuktmåler med pigger i treverk ble benyttet på merkene, og det ble ikke påvist forhøyede fuktverdier. Det er begrensede luftespalter i gesimser, som medfører at konstruksjonen kan ha utfordringer med tilstrekkelig lufting. Manglende lufting av takkonstruksjonen medfører risiko for kondens, fuktproblematikk, dannelse av istapper og redusert levetid på konstruksjonen. Luken til loftet er ikke diffusjonstett. Årsaken er at luken er eldre, før det var vanlig å benytte diffusjonstette luker i bolighus. Varm inneluft stiger opp via luken og medfører høyere luftfuktighet på loftet. På loftet er luften kald, og inneluften kondenserer når den møter den kalde luften på loftet. Konsekvensen av dette er ofte synlig i form av svertesopp på takkonstruksjonen. På lengre sikt kan dette gi fuktskader i takkonstruksjonen. Luken må skiftes til en diffusjonstett luke, som reduserer fuktig og varm inneluft å trenge inn på loftet.

  Taktekking og membraner
  Det er observert mose/begroing i yttertaket, dette anbefales fjernet da det kan utgjøre skade på underliggende konstruksjon. Taket er kun besiktiget fra bakkenivå, da det er for høyt til å benytte stige i henhold til våre HMS retningslinjer. I følge Sintef Byggforsks byggdetaljblader er levetid denne typen tekking, estimert til 30-60 år. Etter Tyders egne databaser estimeres det at tekkingen i dette tilfellet har en levetid på 40-50 år. Tekkingen har derfor oppnådd mer enn halvparten av forventet levetid og blitt vurdert til tilstandsgrad 2. Nevnte forhold medfører forhøyet risiko for lekkasjer som kan føre til fuktproblematikk i takkonstruksjonen og underliggende rom.

  Utvendig beslag
  I følge Sintef Byggforsks byggdetaljblader er normal levetid for takrenner og nedløp i plastbelagt stål 25 - 30 år, og i dette tilfellet oversteget mer enn halvparten av forventet levetid og derfor vurdert til tilstandsgrad 2.

  Ytterdører
  Dører er av noe eldre dato og det må derfor påregnes slitasje og noe redusert funksjon i forbindelse med varmetap. Tilstandsgrad 2 er gitt på grunn av alder iht. forventet levetid og normal bruksslitasje.

  Vinduer
  Vinduer er av eldre dato og det må på generelt grunnlag påregnes høyere varmetap og lavere isolasjonsevne. TG 2 er gitt på grunn av alder iht. forventet levetid og normal bruksslitasje. Vindu i badet i 1.etasjen er plassert innenfor rommets våtsone (<1 m fra dusj). Det skal ikke benyttes treverk (organisk materiale) i våtsoner, da dette kan medføre fukt- og råteskader i vinduet.

  Pipe
  Tilstandsgrad 2 er gitt på grunn av alder.

  Ledningsnett for sanitærinstallasjoner
  Vanntrykk og funksjon på avløp er undersøkt og funnet ok. Det er opplyst at stoppekranen i vaskerommet ikke stenger vanntilførselen fullstendig, men har tilstrekkelig funksjon til enklere servicearbeider. Forholdet medfører et funksjonsavvik. Det er videre opplyst at eiendommen har hovedstoppekraner utvendig som kan benyttes ved behov. Det anbefales å påregne utskifting eller utbedring av stoppekranen i nær fremtid. Avløpsrør: I henhold til Sintef Byggforsk har avløpsrør i plast til innvendig bruk i bolig en anbefalt brukstid på 30 - og 50 år avhengig av type rør. Teknisk levetid er 25-75 år avhengig av påvirkende faktorer. Kobberrør: I henhold til Sintef Byggforsk har kobberrør til innvendig bruk i bolig en anbefalt brukstid på 40 - og 50 år avhengig av type rør. Teknisk levetid er 25-100 år avhengig av påvirkende faktorer. Røroppleggene har i dette tilfellet oversteget mer enn halvparten av anbefalt brukstid og derfor gitt tg 2.

  VVS- installsjoner generelt
  Manglende dokumentert kontroll kan medføre usikkerhet knyttet til anleggets funksjon, tetthet og sikkerhet. Eventuelle feil eller slitasje på komponenter kan forbli uoppdaget og over tid medføre driftsforstyrrelser eller sikkerhetsmessige forhold. Det anbefales gjennomgang, funksjonskontroll og eventuell dokumentasjon av anlegget utført av kvalifisert fagperson.

  Kjøkkeninnredning
  Det er under befaringen benyttet fuktindikator og utført fuktsøk på utsatte punkter. Det er ikke påvist indikasjoner på fukt utover normale verdier. Tg 2 er gitt på innredningen på grunn av normal bruksslitasje.

  Støttemurer og andre murer
  Det er påvist sprekkdannelse (vertikale sprekker) i muren. Sprekkdannelser av denne typen har tegn til bevegelse/forskyving. Skaden kan indikere setninger og/eller belastning fra masser bak muren og bør vurderes nærmere. Konstruksjonen trenger vedlikehold eller tiltak i nær fremtid for å unngå videre skadeutvikling.

  Våtromsgulv – Bad m/badstue, Underetasje
  Tg 2 er gitt på gulvkonstruksjonen, sluk og vanntett sjikt, da mer enn halvparten av forventet levetid er oppnådd.

  Våtromsvegger – Bad m/badstue, Underetasje
  Vegger i våtrom skal ha vanntett sjikt (membran) i våte soner. Denne typen konstruksjon har i følge Sintef Byggforsk normalt levetid på ca. 15-20 år og tilstandsvurdering er derfor basert på alder, da konstruksjonen har oppnådd mer enn halvparten av forventet levetid. Dette medfører en økt risiko for lekkasjer.

  Utstyr for sanitærinstallasjoner – Bad m/badstue, Underetasje
  Skinne under dusjdører har ingen åpning/spalte, som medfører at lekkasjevann fra øvrige installasjoner ikke renner direkte til sluk. Det anbefales å etablere åpning, slik at overflatevann på gulvet renner til sluk ved en eventuell lekkasje. Tg 2 er gitt på grunn av alder i forhold til forventet levetid og bruksslitasje.

  Ventilasjon – Vaskerom, Underetasje
  I referansenivået for denne rapporten er det angitt av det skal være tilstrekkelig luftsirkulasjon. Dette lar seg ikke gjøre uten elektrisk/mekanisk avtrekk. Ventilasjonen er derfor vurdert til tilstandsgrad 2. Konsekvensen av forholdet kan bli noe redusert luftkvalitet, sammenlignet med nyere boliger. Referansenivå på luftbehandling er satt til byggeår og forskrift til avhendingslova.

  Ventilasjon – Wc, Underetasje
  I referansenivået for denne rapporten er det angitt av det skal være tilstrekkelig luftsirkulasjon. Dette lar seg ikke gjøre uten elektrisk/mekanisk avtrekk. Ventilasjonen er derfor vurdert til tilstandsgrad 2. Konsekvensen av forholdet kan bli noe redusert luftkvalitet, sammenlignet med nyere boliger. Referansenivå på luftbehandling er satt til byggeår og forskrift til avhendingslova.

  Våtromsgulv – Bad, 1. etasje
  Det er funnet bom under enkelte fliser. Årsak til bom kan være at det ikke er oppnådd full limdekning, og/eller bruksbelastning. Mindre områder med bom i fliser utløser ingen store skader så lenge større deler av flisen har god limdekning. I dette tilfellet er det registrert bom i et lite område. Forholdet kan endres over tid og området bør kontrolleres med tiden. Tg 2 er gitt på gulvkonstruksjonen, sluk og vanntett sjikt, da mer enn halvparten av forventet levetid er oppnådd.

  Våtromsvegger – Bad, 1. etasje
  Det er observert sprekk i en veggflis tilknyttet blandebatteri til badekaret. Vegger i våtrom skal ha vanntett sjikt (membran) i våte soner. Denne typen konstruksjon har i følge Sintef Byggforsk normalt levetid på ca. 15-20 år og tilstandsvurdering er derfor basert på alder, da konstruksjonen har oppnådd mer enn halvparten av forventet levetid. Dette medfører en økt risiko for lekkasjer.

  Utstyr for sanitærinstallasjoner – Bad, 1. etasje
  Tg 2 er gitt på grunn av alder i forhold til forventet levetid og bruksslitasje.

  Ventilasjon – Wc, 1. etasje
  I referansenivået for denne rapporten er det angitt av det skal være tilstrekkelig luftsirkulasjon. Dette lar seg ikke gjøre uten elektrisk/mekanisk avtrekk. Ventilasjonen er derfor vurdert til tilstandsgrad 2. Konsekvensen av forholdet kan bli noe redusert luftkvalitet, sammenlignet med nyere boliger. Referansenivå på luftbehandling er satt til byggeår og forskrift til avhendingslova.

  
  
  

  Følgende bygningsdeler har fått TG3 (Behov for tiltak):
  Rom under terreng
  Ved hulltaking i vegg ble det benyttet fuktmåler med pigger i treverk under befaringen, og det ble påvist fukt utover normale verdier. Det ble målt 26 % i treverk. Fuktinnhold i treverk fra 20% og høyere gir stor risiko for utvikling av sopp og råte i konstruksjonen. Prøvetaking bør utføres for å utelukke muggsopp o.l. som kan utgjøre risiko for inneklima og konstruksjonen. Årsak til målt fukt må sees i sammenheng med type veggkonstruksjon som har stor risiko for skader. Multimurelement er kjent som en fuktutsatt konstruksjonsløsning med forhøyet skadepotensial ved fuktpåvirkning. Det må påregens tiltak og videre undersøkelser. Tiltak vil innebære åpning av konstruksjonen og eventuell materialprøvetaking/mikrobiologisk analyse for å kartlegge skadeomfang og årsak til fuktbelastningen. Nødvendige utbedringstiltak må påregnes etter nærmere undersøkelser. Punket må også sees i sammeheng med kapillært oppsug i grunnmur og/eller nedsatt funksjon på utvendig drenering/fuktsikring. TG 3 er gitt på grunn av nevnte forhold. Det må påregnes videre undersøkelser og mulig fjerning av treverk (organisk materiale) mot yttervegger under terreng. Forhøyede fuktverdier er påvist i undersøkt målepunkt hvor hulltaking og måling er utført. Oppgitt kostnadsestimat gjelder videre undersøkelser og kartlegging i påvist område, og omfatter ikke automatisk utbedring av alle øvrige vegger i bygget. Det bemerkes samtidig at øvrige vegger med tilsvarende konstruksjonsoppbygning også kan være utsatt for tilsvarende fuktproblematikk, uten at dette er nærmere undersøkt ved befaringen.

  Utbedringskostnad: kr. 50 000-100 000,-

  Våtromsgulv – Vaskerom, Underetasje
  Vaskerom ligger under kategorien våtrom. I våtrom er det krav til fukttett sjikt på hele gulvet, 5 cm opp fra gulv på alle vegger og i våte soner. I dette tilfellet er det ikke observert synlig membran på gulvet. Det er for øvrig ikke observert synlig oppbrett på vegger utover at glassfiberstrieen på vegger er ført helt ned til gulvflis. Nevnte forhold medfører økt risiko for lekkasjer som kan føre til fuktproblematikk i konstruksjonen. Det må påregnes at membran etableres på gulvet med tilfredsstillende fall til sluk. For øvrig bør sluket også skiftes sett i sammenheng med høy alder.

  Utbedringskostnad: kr. 30 000-100 000,-

  For nærmere beskrivelse se vedlagte tilstandsrapport.

  Byggemåte

  Enebolig over to etasjeplan med henholdsvis underetasje og 1. etasje. Garasjebygning som del av gårdsplassen innfelt i terreng. Adkomst via to stykk garasjeporter.

  Grunn og fundamenter: Betongfundamenter

  Yttervegger: Grunnmur i multielementer. Bygningen har yttervegger over grunnmur i bindingsverkskonstruksjon. Yttervegger er kledd med liggende malt/beiset trepanel.

  Takkonstruksjoner: Valmet tak i trekonstruksjon. Lufting i gesimser. Krypeloft med adkomst via luke med stige i himling.

  For nærmere beskrivelse se vedlagte tilstandsrapport.

  Selgers egenerklæringsskjema

  Selger har kommentert på følgende spørsmål i egenerklæringsskjema som er en del av salgsoppgaven:
  
  2005: Bygget to nye bad. To nye toaletter. Ny badstue. Vannledningene rør i rør. Utført av faglærte i Koldre.

  2016: Ledspotter i hele huset. Nye varmekabler i underetasjen. Fibaro styringssystem. Nytt sikringsskap. Nye lys under overskap kjøkken. Utført av faglærte i El Effekt
  
  2023: To ekstra lysstoff-rør I garasjen.. Utført av faglærte i El Effekt.

  2010: Hengte opp nye panelovnenr selv.

  2016: Elektriske garasjeportåpnere. Utført av faglært. Husker ikke firma.

  2005: Nye varmekabler i kjøkken, to bad og to toaletter. Utført av faglærte i El Effekt.

  2006: Installert peis i kjellerstue i 2006.

  Har det vært mugg, sopp eller råte i boligen eller andre bygninger på eiendommen?  Litt muggsopp i dusjhjørne i underetasjen. Forsikringssak. Foretok ombygging. Fjernet badet. Bygget garderobe i stedet. 2005.

  Er det andre forhold av betydning eller sjenanse for eiendommen eller nærområdet?  
  Det bygges på tomta nedenfor. Det er kommet så langt at vi kan se at vi beholder den fine utsikten over fjorden fra Sandvika til Bunnefjorden. Dette er også i samsvar med anmeldte byggetegninger. Taket på det høyeste huset foran oss, ligger på samme kvote som gulvet på vår terrasse.

  Har du andre opplysninger om boligen eller eiendommen utover det du har svart?
  Stoppekranen i vaskerommet stanser ikke vannet 100 prosent, men nok til at rørlegger kunne skifte en pakning på et rør. På sikt kan det eventuelt installeres nye stoppekran. Vi har også top stoppekraner utenfor huset som kan benyttes hvis behov. Vi la ny parkett, fiskeben, i topp etasjen og trappen. 2005. Nytt kjøkken i 2005. Nye fliser på kjøkkengulvet 2005.

• Økonomi
  Kommunale avgifter

  Kommunale avgifter utgjør kr. 38 932,- for 2026.

  Løpende kostnader

  Alarm: kr. 600 pr. måned.
  TV / internett: kr 1 367,- pr. måned.

  I tillegg tilkommer hus/innboforsikring, kommunale avgifter, eiendomsskatt og strøm.

  Ovenstående er basert på nåværende eiers/husstands senere års forbruk/utgifter. Dette vil variere avhengig av antall familiemedlemmer i husstanden, ønsket innetemperatur, egne fordelsavtaler, kanalvalg, hastighet på bredbånd etc.

  Denne boligen har valgt Norgespris på strøm. Dette er en statlig ordning som skal gi forutsigbar strømpris gjennom året. Nettleie, avgifter og eventuelle påslag kommer i tillegg.

  Eiendomsskatt

  Eiendomsskatt inngår i kommunale avgifter.

  Eiendomsskatt utgjør kr. 12333,00- for 2026.

  Forsikring

  Forsikringsselskap: Fremtind Forsikring AS.

  Formuesverdi

  Primær formuesverdi kr. 7 654 873,00.
  Sekundær formuesverdi kr. 17 364 104,00.
  Gjeldende for ligningsåret 2024.
  

  Oppgitt formuesverdi er basert på siste tilgjengelige fastsatte formuesverdi fra Skatteetaten. Årstall angir hvilket ligningsår verdien er knyttet til, og endelig formuesverdi kan avvike. Formuesverdien avhenger blant annet av om boligen benyttes som primær- eller sekundærbolig. Primærbolig verdsettes normalt til en lavere andel av beregnet markedsverdi (om lag 25 %). For primærbolig kan verdsettelsen variere avhengig av boligens verdi og gjeldende regelverk. Sekundærbolig verdsettes til en høyere andel (inntil 100 %). Det er vedtatt endringer i beregningsmodellen for formuesverdi fra skatteåret 2026, og endelig formuesverdi kan bli høyere enn oppgitt.

• Oppvarming og energiattest
  Oppvarming

  Oppvarming med peis, panelovner og varmekabler i enkelte rom.

  Informasjon om strømforbruk

  Selgers strømforbruk er opplyst til å være ca. 35.000 kwh pr. år.

  Strømforbruket vil variere fra husstand til husstand.

  Energimerking

  Oppvarmingskarakter:
  Energikarakter: D

  Se fullstendig energiattest fra selger som vedlegg til salgsoppgave.
  Megler har intet ansvar for informasjon som følger av energiattest.

• Områdebeskrivelse
  Beliggenhet

  Eiendommen ligger høyt, rolig og tilbaketrukket på attraktive Ullerntoppen – et veletablert boligområde på Oslos vestside. Her bor du usjenert med kort vei til både natur, handel, skole-/barnehagetilbud, idrett og kollektivforbindelser.

  Fra boligen er det kort vei til Mærradalen, et frodig og særpreget turområde med turvei langs Mærradalsbekken. Videre ligger Bogstad, Bogstadvannet, Lysakerelva og marka lett tilgjengelig for turer, sykling, løping og ski. Området byr også på et rikt aktivitetstilbud med lekeplasser, fotballbane, lysløype, tennis, treningssenter, Røa IL og Røa bad.

  Daglige servicetilbud finnes på Røa, mens CC Vest byr på et bredt utvalg butikker, servering og tjenester. Beliggenheten gir en sjelden kombinasjon av fredelige villakvaliteter, grønne omgivelser og praktisk nærhet til alt familien trenger i hverdagen.

• Offentlige forhold
  Regulering

  Eiendommen ligger på en tomt som er regulert til byggeområde for boliger ihht. reguleringsbestemmelse S-3812 og KDP-17. Oslo kommune vedtok i 2015 en ny kommuneplan. Dette har fått betydning for en rekke av de vedtatte reguleringsplanene i kommunen.

  Reguleringskart ligger vedlagt i salgsoppgaven. Ta kontakt med ansvarlig megler for nærmere informasjon.

  Pågående byggesaker i nærheten:
  Saksnummer - 202512023 - Gregers Grams vei 2 A-F - oppføring av seks eneboliger med underjordisk garasjeanlegg
  Saksnr: 202200321 - Gregers Grams vei 4 - Oppføring av to tomannsboliger
  Saksnr: 202309850 - Gregers Grams vei 4 - Oppføring av to tomannsboliger
  Saksnr: 202452678 - Gregers Grams vei 15 - Oppføring av garasje
  Saksnr: 202462855 - Gregers Grams vei 2 B - Gjenoppbygging av pipe og takkonstruksjon etter brann
  Saksnr: 202216024 - Gregers Grams vei 2 B - Fasadeendring - Utskifting og endring av vinduer
  Saksnr: 202553073 - Gregers Grams vei 3 A - Bruksendring av underetasje til bolig, fasadeendring, opparbeidelse av uteplass og etablering av parkeringsplass
  Saksnr: 202209233 - Vesteråsveien 11 - Oppføring av fem eneboliger
  Saksnr: 202209227 - Vesteråsveien 11 - Riving av enebolig, anneks og garasje
  Saksnr: 202315442 - Vesteråsveien 16 - 18 - Oppføring av 23 boliger med parkeringskjeller
  Saksnr: 202015161 - Vesteråsveien 1 og 3 - Oppføring av tre tomannsboliger
  Saksnr: 202550218 - Vesteråsveien 3 - Oppføring av fem eneboliger med underjordisk garasjeanlegg
  Saksnr: 202550217 - Vesteråsveien 1 - Oppføring av fem eneboliger med underjordisk garasjeanlegg og riving av eksisterende bebyggelse

  Arealbekreftelse

  Arealbekreftelse fra kommunen følger vedlagt.

  Konsesjon / Odel / Boplikt

  Det er ingen konsesjon, odel eller boplikt knyttet til salget av denne eiendommen.

  Ferdigattest / Brukstillatelse

  Det foreligger brukstillatelse for eneboligen, datert 18. juni 1989.

  Ferdigattest og eller brukstillatelse utstedes av bygningsmyndighetene på grunnlag av mottatt dokumentasjon fra kontrollansvarlige når et søknadspliktig tiltak er utført i samsvar med tillatelsen og øvrige krav etter plan- og bygningslovgivningen. At ferdigattest og/eller brukstillatelse eksisterer, gir ingen garanti for bygget er oppført i henhold til tillatelsen og gjeldende regelverk eller at det senere er utført arbeid på bygget som ikke er byggemeldt eller godkjent.

  Det kan være avvik fra dagens rombruk/rombenevnelser sammenlignet med det som er byggemeldt/godkjent. Meglerforetaket oppfordrer interessenter til å lese gjennom fullstendig prospekt/salgsoppgave med vedlegg. Interessenter oppfordres også til å undersøke eiendommen nøye, gjerne sammen med sakkyndig. Dette bør gjøres før bud inngis.

  Vei, vann og avløp

  Eiendommen er tilknyttet offentlig vei, vann og avløp via private stikkledninger/anlegg.

  Tinglyste rettigheter og heftelser

  På eiendommen kan det være tinglyst erklæringer/avtaler som for eksempel rett til kommunen til å anlegge vann- og kloakkledninger inkl. reparasjon av disse, bestemmelser om bebyggelsen, gjerder, vei og adkomstrettigheter. Disse erklæringene/avtalene vil følge eiendommen ved salg, og kan ikke slettes.

  På eiendommen er det tinglyst følgende heftelser og rettigheter som følger eiendommens matrikkel ved overskjøting til ny hjemmelshaver:

  Enebolig:
  Rettighet: 1986/8695-1/105 06.02.1986
  BEST OM GARASJE/PARKERING Rettighet hefter i: KNR: 0301 GNR: 28 BNR: 340 Med flere bestemmelser
  Kan ikke slettes uten samtykke fra bygningsrådet

  Garasje:

  1940/5870-1/105 03.08.1940 BESTEMMELSE OM BEBYGGELSE Bestemmelse om benyttelse Bestemmelse om gjerde Bestemmelse om veg Med flere bestemmelser

  1946/10299-1/105 22.10.1946
  BESTEMMELSE OM VEG Bestemmelse om gjerde

  1985/45988-1/105 31.07.1985
  BEST. OM VANN/KLOAKKLEDN.

  1986/8695-1/105 06.02.1986
  BEST OM GARASJE/PARKERING
  RETTIGHETSHAVER: KNR: 0301 GNR: 28 BNR: 1142
  RETTIGHETSHAVER: KNR: 0301 GNR: 28 BNR: 1143
  Med flere bestemmelser
  Kan ikke slettes uten samtykke fra bygningsrådet
  
  Kopi av tinglyste servitutter/avtaler kan fås ved henvendelse til megler.

  Legalpant

  Kommunen har legalpant som sikkerhet for betaling av kommunale avgifter og eventuell eiendomsskatt.
  Legalpant er pant som ikke kommer frem av grunnboksutskriften, og har bedre prioritet enn for eksempel lån til bank som er tinglyst på eiendommen.

• Andre kjøpsforhold
  Overtagelse

  Overtagelse skjer etter avtale med selger. Før boligen overleveres kjøper, skal fullt oppgjør og omkostninger være mottatt på meglers klientkont.

  Boligselgerforsikring

  Selger har tegnet boligselgerforsikring.

  Boligkjøperpakke

  Sammen med Gjensidige har vi skreddersydd et gunstig forsikringskonsept for deg som kjøper bolig. Kjøpere (ikke juridiske personer) har anledning til å tegne Boligkjøperpakken.

  Pakken inkluderer bl.a. husforsikring, innboforsikring Pluss, dobbel rentedekning, flytteforsikring og boligkjøperforsikring som gir deg juridisk bistand dersom du ønsker å reklamere på boligkjøpet. Kjøpere (ikke juridiske personer) kan også velge å kun tegne boligkjøperforsikring. 

  Boligkjøperpakken/Boligkjøperforsikring må tegnes senest i forbindelse med kontraktsmøtet. Produktark for Boligkjøperpakken og Boligkjøperforsikring ligger vedlagt i salgsoppgaven. Ta kontakt med megler for ytterligere informasjon.

  Løsøre og tilbehør

  Lampe over bord i spisestuen med følger ikke.

  En stort pengeskap i vaskerommet følger med på kjøpet. Det samme gjelder bokhylle i kjellerstue og gardinstenger.

  Det gjøres spesielt oppmerksom på at boligens tilbehør og løsøre ikke medfølger handelen med mindre dette fremkommer av nærværende prospekt. Med mindre annet er spesifisert i salgsoppgaven gjelder NEFs normgivende liste over løsøre og tilbehør. Løsøre og tilbehør som medfølger overdras uten noen form for garantier, foruten eventuell gjenværende leverandørgaranti.

• Kjøpsvilkår
  Budgivning

  Alle bud skal inngis skriftlig til megler, som formidler disse videre til selger. Kravet til skriftlighet gjelder også budforhøyelser og motbud, aksept eller avslag fra selger. Budgivere som byr sammen er selv ansvarlige for interne avklaringer og samtykke knyttet til budgivningen.

  Bud kan legges inn på eiendommens finn-annonse ved å trykke på knappen «gi bud» eller via vår hjemmeside. Ved elektronisk budgivning legges bud inn ved å benytte BankID. Bud kan også inngis på budskjema vedlagt i salgsoppgaven. Før megler formidler bud til selger, skal megler innhente gyldig legitimasjon og signatur fra budgiver. Kravet til legitimasjon og signatur er oppfylt for budgivere som benytter Bank-ID og vi oppfordrer derfor alle til å gi bud elektronisk ved å benytte GI BUD knappen på eiendommens hjemmeside på www.tinholt.no. Eventuelle forhøyelser kan sendes ved å svare direkte på mottatt sms fra meglers system, til megler. Alle budforhøyelser skal bekreftes av megler.

  For at budene skal kunne bli behandlet og videreformidlet skriftlig til alle involverte parter, må alle bud ha en tilstrekkelig lang akseptfrist, jf. eiendomsmeglingsforskriften § 6-3. Selger må også skriftlig akseptere budet før aksept kan formidles til budgiver.

  Akseptfrist på alle bud skal være minimum 30 minutter, og budforhøyelser må skje i god tid før fristens utløp. Bud som ikke er skriftlig, eller som har kortere akseptfrist enn til kl. 12.00 dagen etter siste annonserte visning, vil ikke bli formidlet til selger. Megler skal så snart som mulig bekrefte skriftlig overfor budgivere at budene deres er mottatt. Selger står fritt til å akseptere eller forkaste et hvert bud og er således ikke forpliktet til å akseptere det høyeste budet på eiendommen.

  Eiendomsmegler har ikke lov til å formidle hemmelige bud eller bud med forbehold som hindrer megler i å formidle budet til andre enn selger, jf eml  6-8 (3). Slike bud vil derfor ikke bli formidlet til selger. Eiendomsmegler er iht eml § 6-8(6) pålagt å gjennomføre kontroll av budgivernes finansiering. Dersom det ikke er mulig for megler å gjennomføre dette før aksept av bud plikter megler å advare selger om risiko knyttet til dette.

  Etter at eiendommen er solgt vil kjøper og selger få tilsendt budjournal. Øvrige budgivere kan få utlevert kopi av budjournalen i anonymisert form. Det gjøres oppmerksom på at budgiver også vil være den som vil stå som kjøper av eiendommen. Dersom man etter at bud er akseptert ønsker å endre hvem som skal stå som eier, forutsetter dette at selger godkjenner en slik endring. Alle involverte parter skal signere kjøpekontrakt og er solidarisk ansvarlig for kjøpet frem til oppgjør er gjennomført.

  For mer informasjon om budgivningsprosessen, se «Forbrukerinformasjon om budgivning», som er vedlagt salgsoppgaven, eller ta kontakt med megler.

  Salgsbetingelser

  Eiendommen skal overleveres kjøper i tråd med det som er avtalt. Det er viktig at kjøper setter seg grundig inn i alle salgsdokumentene. Salgsoppgaven er basert på de opplysningene selger har gitt til megler, den bygningssakkyndiges tilstandsrapport, samt opplysninger innhentet fra kommunen, Kartverket og andre tilgjengelige kilder.

  Det er forventet at kjøper setter seg grundig inn i alle salgsdokumentene, herunder salgsoppgave, tilstandsrapport og selgers egenerklæring. Kjøper anses kjent med forhold som er tydelig beskrevet i salgsdokumentene. Forhold som er beskrevet i salgsdokumentene kan ikke påberopes som mangler. Dette gjelder uavhengig av om kjøper har lest dokumentene.

  Alle interessenter oppfordres til å undersøke eiendommen nøye, gjerne sammen med fagkyndig før bud inngis. Kjøper som velger å kjøpe usett kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe han burde blitt kjent med ved undersøkelsen. Det kan være avvik fra dagens rombruk/rombenevnelser sammenlignet med det som er byggemeldt/godkjent.

  Dersom det er behov for avklaringer, anbefaler vi at kjøper rådfører seg med eiendomsmegler eller en bygningssakyndig før det legges inn bud.

  På grunn av ulike avtalevilkår kan selger vurdere bud fra en som ikke er forbruker, ulikt fra en forbrukers bud. Dersom kjøper ikke er forbruker, er selger sitt mulige mangelsansvar begrenset fordi eiendommen selges “som den er”. Selger kan ikke ta «som den er» forbehold ovenfor en forbrukerkjøper. Selv et lavere bud fra en som ikke er forbruker kan foretrekkes fordi begrensningen i mulig mangelsansvar kan ha egenverdi for selger. Selger står fritt til å forkaste eller akseptere ethvert bud, og er for eksempel ikke forpliktet til å akseptere høyeste bud.

  Lov om avhending av fast eigedom (avhendingslova)
  Frivillig salg av fast eiendom reguleres av Lov om avhending av fast eiendom av 3. juli 1992 nr. 93.

  Lov om avhending av fast eigedom (avhendingslova)

  Frivillig salg av fast eiendom reguleres av Lov om avhending av fast eiendom av 3. juli 1992 nr. 93.

  Forbrukerkjøp/avtalevilkår

  Med forbrukerkjøp menes kjøp av eiendom når kjøperen er en fysisk person som ikke hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet.

  Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen, eller det foreligger brudd på bestemmelsene i avhendingsloven §§ 3-2 til 3-8. Hvis eiendommen ikke er i samsvar med det kjøperen må kunne forvente ut ifra alder, type og synlig tilstand, kan det være grunnlag for mangelskrav. Det samme gjelder hvis det er holdt tilbake eller gitt uriktige opplysninger om eiendommen. Dette gjelder likevel bare dersom man kan gå ut ifra at det virket inn på avtalen at opplysningen ikke ble gitt eller at feil uriktige opplysninger ikke blir rettet i tide på en tydelig måte.

  En bolig som har blitt brukt i en viss tid, har vanligvis blitt utsatt for slitasje og skader kan ha oppstått. Slik bruksslitasje må kjøper regne med og det kan avdekkes enkelte forhold etter overtakelse som nødvendiggjør utbedringer. Normal slitasje og skader som nødvendiggjør utbedring, er innenfor hva kjøper må forvente og vil ikke utgjøre en mangel.

  Boligen kan ha en mangel etter avhendingsloven § 3-3 dersom det er avvik mellom opplyst og faktisk innvendig areal, forutsatt at avviket er på 2% eller mer og minimum 1 kvm.

  Ved beregning av et eventuelt prisavslag eller erstatning må kjøper selv dekke tap/kostnader opptil et beløp på kr 10.000 (egenandel).

  Profesjonell (næringsdrivende) avtalevilkår

  Hvis kjøper er en juridisk person, eller en fysisk person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet, vil kjøpet ikke anses som et forbrukerkjøp.

  Dersom kjøper ikke er forbruker selges eiendommen «som den er», og selgers ansvar er da begrenset jf. avhl. § 3-9, 2. pktm. Informasjon om kjøpers undersøkelsesplikt, herunder oppfordringen om å undersøke eiendommen nøye, gjelder også for kjøpere som ikke anses som forbrukere.

  Lov om hvitvasking

  Eiendomsmeglingsforetak plikter etter lov om hvitvasking å gjennomføre kontrollhandlinger knyttet til kjøper og selgers identitet og forhold knyttet til gjennomføringen av handelen. Dette omfatter også opplysninger om kundeforholdets formål og tilsikrede art. For kjøper må kontroll av legitimasjon skje senest ved inngåelse av kontrakt. Signering med bankID er regnet som gyldig legitimasjonskontroll.

  Ved oppdrag hvor juridiske personer (selskap) er part må eiendomsmegler også gjennomføre kontroll av hvilke fysiske personer som kontrollerer selskapet (reelle rettighetshavere). Dersom megler ikke klarer å gjennomføre pålagte kundetiltak må megler avvise kunden og oppdraget. Megler har også plikt å melde forhold som ikke er avklart og fremstår som mistenkelige til Økokrim. Megler kan også i enkelte tilfeller ha plikt til å stanse gjennomføringen av handelen.

  Betalingsbetingelser

  Oppgjør skal betales i en samlet innbetaling fra norsk bank. Betaling fra utlandet tillates kun i unntakstilfeller og dersom det er avklart med megler i anledning avtaleinngåelse (budaksept).

  Finansiering

  Vi har løpende kontakt med finansinstitusjoner som kan tilby lån med konkurransedyktige betingelser. Hvis ønskelig formidler vi gjerne kontakt.

  Kjøpekontrakt

  Kjøper og selger er forpliktet til å undertegne standard kjøpekontrakt utarbeidet av Tinholt i forbindelse med eiendomstransaksjonen. Eiendomsmegler sin standardkontrakt inneholder bl.a. bestemmelser om at dersom det foreligger vesentlig mislighold, har selger rett til å heve etter 30 dager fra avtalt betalingstid. Kjøper aksepterer dette som bindende for seg. Det forutsettes at hjemmel til eiendommen overføres til kjøper. Dersom dette ikke er ønskelig må det tas forbehold i budet. Kjøpekontrakt kan besiktiges hos eiendomsmegler før bud inngis. Kontakt eiendomsmegler for spørsmål.

  Personopplysningsloven

  Personopplysninger blir behandlet i samsvar med personopplysningsloven.

• Om oppdraget
  Meglers vederlag / Utlegg

  Følgende er avtalt om meglers vederlag, og skal betales av selger:

  Provisjon 0,900 % av salgssummen inkl. mva

  Tilrettelegging : 15 500,00
  Tinholt Markedspakke: 26 900,00
  Oppgjørshonorar: 7 900,00
  Visninger/overtagelse pr stk. : 3 500,00
  Utsatt betaling (valgfritt*): 4 900,00
  Blink annonsering : 8 900,00
  

  Dersom handel ikke kommer i stand eller oppdraget sies opp, har oppdragstaker krav på rimelig vederlag for medgått tid/utført arbeid og avtalte utgifter (utgifter til påløpte visninger, innhenting av opplysninger, markedspakke og tilrettelegging), samt eventuelle utlegg. Alle priser er inkl. mva.

  Meglerforetaket mottar betaling for tilleggstjenester som tilbys i sammenheng med eiendomshandelen. Dette gjelder blant annet strømleverandører, boligkjøperprodukter, boligalarm o.l.)

  Vedlegg til salgsoppgaven

  Vedleggene er en del av den komplette salgsoppgaven. Det er viktig at interessenter setter seg godt inn i vedleggene og kontakter megler med eventuelle spørsmål før bud inngis.

  Megler

  Ansvarlig megler er:
  Terje Tinholt
  Partner/Eiendomsmegler MNEF.
  +47 97 60 08 00 / [email protected].

  Megler 2

  Marius André Østberg
  Eiendomsmegler.
  +47 92 64 65 87 / [email protected].

  Meglerforetaket

  Tinholt Eiendomsmegling AS.
  Org. nr. 928 582 906.
  Bygdøy Allé 60
  0265 Oslo.

• Dokumenter
  • Salgsoppgave