Bygdøy allé 45

Eksklusiv toppleilighet over 2 etasjer| Heis| Solrik takterrasse på 15m²| Takhøyde opptil 5,8 m| Fasjonabel Frognergård

Prisantydning

52 000 000,-

Omkostninger

1 301 090,-

Totalpris

53 301 090,-

Eiendomstype

Leilighet

Eieform

Eierseksjon

Byggeår

1914

Soverom

3

Bad

2

Internt brukseareal

257 m²

Tomtetype

Eiet

Energimerking

F

Egenskaper

• Barnevennlig
• Moderne
• Utsikt
• Rolig
• Turterreng

Fasiliteter

• Balkong / terrasse
• Heis
• Peis / ildsted

Beskrivelse

Visninger

Informasjon

• Nøkkelinformasjon
  Oppdragsnummer

  201260257.

  Adresse og matrikkel

  Bygdøy allé 45.
  gnr. 212, bnr. 36, snr. 11 i Oslo.

  Eier

  Hanne Blomberg og Trond Olav Frigaard.

  Etasje

  6. og 7. etasje.

  Byggeår

  1914.

  Tomt

  Felles eiet tomt på 829 m².

  Parkering/garasje

  Det er beboerparkering i området.

  Ved anskaffelse av beboerparkering kan man parkere døgnet rundt – også utover det som er maksimal parkeringstid, på parkeringsplasser regulert til beboerparkering.

  Bydel Frogner, St. Hanshaugen, Gamle Oslo, Grünerløkka og Sagene. Beboerparkeringssone A, B, C, D og E.
  Pris (2026):
  Bensinbil, dieselbil, hybridbil, ladbar hybridbil: 3850 kr
  Elbil: 1300 kr
  Motorsykkel og moped: 1925 kr
  El-motorsykkel og el-moped: 650 kr

  Det tas forbehold om prisendringer. For mer informasjon se: https://www.oslo.kommune.no/gate-transport-og-parkering/parkering/beboerparkering/.

  Beregnet totalkostnad

  Prisantydning kr 52 000 000,-
  Andel fellesgjeld kr 0,-

  I tillegg til prisantydning og ev. fellesgjeld, påløper følgende omkostninger:
  
  1 300 000,00,- (Dokumentavgift)
  
  545,00,- (Tingl.gebyr skjøte)
  
  545,00,- (Tingl.gebyr pantedokument)
  
  9 950,00,- (Boligkjøperpakken Gjensidige)
  
  _______________________________________________________
  Totalpris inkl. omkostninger og fellesgjeld kr 53 311 040,-

  Det ovenstående forutsetter at eiendommen selges til prisantydning og at det kun tinglyses ett pantedokument. Det tas forbehold om endringer i offentlige gebyr.

• Arealer
  Boligens areal

  BRA-i: 257 m²
  TBA: 16 m²

  6.etasje:
  Internt bruksareal: 219 m²
  Følgende rom er oppgitt som BRA-i: Entré, to ganger, stue, kjøkken/spisestue, hovedsoverom med tilhørende walk-in closet og bad, to ytterligere soverom, TV-stue, bad II, vaskerom og separat toalettrom.

  7.etasje:
  Internt bruksareal: 38 m²
  Følgende rom er oppgitt som BRA-i: Loftstue/kontor, bod og teknisk rom.

• Om boligen
  Innhold

  Leiligheten går over to plan og består av følgende:
  6.etasje: Entré, to ganger, stue, kjøkken/spisestue, hovedsoverom med tilhørende walk-in closet og bad, to ytterligere soverom, TV-stue, bad II, vaskerom og separat toalettrom.

  7.etasje: Loftstue/kontor, bod og teknisk rom.

  Kjøkken

  Smakfullt kjøkken fra 2015 med innredning fra Poggenpohl – anerkjent tysk kvalitetsleverandør kjent for tradisjon, solid håndverk og livslang kvalitet. Kjøkkenet har glatte høyskap i grå utførelse med rikelig oppbevaringsplass. Den romslige kjøkkenøyen fungerer som boligens naturlige samlingspunkt, utført i en lys, hvit tone som skaper en elegant kontrast til de mørkere elementene. Øyen er utstyrt med nedfelt kum og induksjonstopp med integrert ventilator, som gir en praktisk og sosial løsning under matlagingen. Videre er kjøkkenet utstyrt med integrerte hvitevarer som stekeovn, dampovn, oppvaskmaskin og kjøleskap med frysedel. Automatisk vannstopper og komfyrvakt er installert.

  Bad

  Bad I tilknyttet hovedsoverom:
  Lekkert bad fra 2015, hvor moderne løsninger møter tidløs eleganse. Store fliser gir rommet et sofistikert uttrykk, mens innredningen er nøye utformet for å kombinere funksjonalitet med stilfullt design. Badet er innredet med dobbel servant med underliggende skap, speil, vegghengt toalett, badekar og dobbel dusj med tilhørende glassdør.

  Bad II tilknyttet soverom 2:
  Delikat og moderne bad fra 2015 med stilrent uttrykk. Badet er innredet med servant og speil, vegghengt toalett samt dusjsone med regndusj og fastmontert dusjfelt i herdet glass. Flislagte overflater og downlights i himling gir et helhetlig preg.

  Vaskerom:
  Vaskerom fra 2015 med moderne og funksjonell innredning. Rommet er innredet med benkeplate og nedfelt kum i rustfritt stål, samt god skap- og skuffeplass både over og under benk. Vaskemaskin og tørketrommel er plassert i ergonomisk arbeidshøyde, noe som gir en mer komfortabel hverdag.

  Separat toalettrom:
  Toalettrom fra 2015 med flislagt gulv og flislagt vegg bak toalett, kombinert med malte veggflater som gir en lun kontrast. Innredet med frittstående servant, vegghengt armatur og vegghengt toalett. Speil med integrert belysning og downlights i himling gir behagelig belysning.

  Varmtvannstank

  Varmtvannsbereder på ca. 287 liter, produsert i 2015, montert i bod i 7. etasje. Fast tilkoblingspunkt for strømtilførsel.

  Overflater

  Gulv:

  • Enstavs parkett.
  • Fliser i entré og bad/wc.

  
  

  Vegger:

  • Sparklet og malte plater.

  
  

  Himling:

  • Sparklet og malte plater.
  • Himlingshøyde ca. 1,15 m - 4,33 m målt i kjøkken/ spisestue.
  • Himlingshøyde ca. 5,83 m målt i stue.

  Garderober

  Boligen har gode oppbevaringsmuligheter med skyvedørsgarderober med profilerte fronter i entré, gang 2 og begge soverom. I tillegg finnes et walk-in closet innredet med åpent garderobeskap med stang, skuffer og hyller, som gir praktisk og oversiktlig oppbevaring.

  Balkong/terrasse

  Nydelig takterrasse på ca. 15 m² med utmerkede solforhold. Terrassen ligger høyt og fritt til med flott utsyn over nærområdet, og oppleves som en privat og skjermet uteplass. Her er det god plass til utemøbler, grill og grønne innslag – en perfekt ramme for både avslapning og sosiale sammenkomster. Takterrassen er oppført i trekonstruksjon med adkomst via trapp. Gulvet består av terrassebord montert på tilfarere over fliser.

  I tillegg har leiligheten en fransk balkong ved kjøkkenet, som gir gode lysforhold og naturlig ventilasjon.

  Dører

  Ytterdører:

  • Entrédør i brannklasse B-30.
  • Dør til baktrapp i brannklasse EI-30 med 35 desibel lydmotstand.
  • Dør til rømingsvei fra soverom i brannklasse B- 30.
  • Terrassedør med tolags isolerglass, produsert i 2015.
  • Balkongdør med tolags isolerglass, produsert i 2015.

  
  

  Innvendige dører:

  • Profilerte innvendige dører.
  • Stålglassdører.

  Elektrisk anlegg

  Sikringstavle med jordfeilautomater er montert i bod. Det elektriske anlegget ligger i hovedsak skjult i konstruksjonen. Det er fremvist samsvarserklæring signert og datert 14.09.2015 for nytt elektrisk anlegg i leiligheten, installert i forbindelse med rehabilitering samme år.
  
  
  Følgende opplysninger er gitt av eier:

  • Anlegget ble installert i forbindelse med rehabilitering i 2015.
  • Sikringene løses ikke ut unormalt ofte.
  • Det har ikke vært brann, branntilløp eller registrert varmgang i anlegget.
  • Det foreligger kursfortegnelse, og antall sikringer er etter eiers kjennskap i samsvar med denne.
  • Det ble gjennomført el-tilsyn 12.03.2018 (saksnummer 5016667), uten registrerte avvik.

  Vinduer

  • Vinduer med tolags isolerglass, produsert i 1998 og 2000.
  • Takvinduer med isolerglass, produsert i 2005.
  • Vinduer med tolags isolerglass, produsert i 2015.
• Teknisk standard
  Tilstandsgrad

  I forbindelse med salget er følgende tilstandsgrader markert i tilstandsrapporten:
  TG2 (Avvik som kan kreve tiltak) - 11 stykk.

  Følgende har fått TG2 (Avvik som kan kreve tiltak):
  Våtromsgulv (Bad 1 / 6. etasje): Det er registrert svertesopp i dusjsonen. Sluket fremstår tilsmusset, og det er registrert sprekker i fuger mot vegg flere steder. Det er funnet bom under enkelte fliser. Årsaken kan være manglende limdekning og/eller belastning over tid. Mindre områder med bom medfører normalt ikke skade så lenge flisene ellers har tilfredsstillende vedheft. I dette tilfellet er bom registrert i et begrenset område, men forholdet bør holdes under oppsyn. TG 2 er gitt på grunn av nevnte forhold.

  Utstyr for sanitærinstallasjoner (Bad 1 / 6. etasje): Det er registrert krakkelering i servanten som følge av alder og bruksslitasje. TG 2 er gitt på grunn av nevnte forhold.

  Våtromsgulv (Vaskerom / 6. etasje): Det er registrert svakt fall mot sluk på gulvet i henhold til gjeldende forskrifter. Forholdet medfører risiko for at overflatevann ikke renner tilstrekkelig mot sluket. Konsekvensen av forholdet er høyere fuktpåkjenning på konstruksjonen. Sluket er ikke inspisert da det er plassert under innredningen og utilgjengelig for inspeksjon. Slukets tilstand og utførelse har derfor ikke vært mulig å kontrollere ved befaringen. Det er funnet bom under enkelte fliser. Årsak til bom kan være at det ikke er oppnådd full limdekning, og/eller bruksbelastning. Mindre områder med bom i fliser utløser ingen store skader så lenge større deler av flisen har god limdekning. I dette tilfellet er det registrert bom i et lite område. Forholdet kan endres over tid og området bør kontrolleres med tiden. TG 2 er gitt på grunn av nevnte forhold. Nevnte forhold medfører økt risiko for lekkasjer som kan føre til fuktproblematikk i konstruksjonen.

  Trapper: Trapper skal ha håndløpere på begge sider av trappen. I dette tilfelle er det kun håndløper på en av sidene på begge trapper. TG 2 er gitt på grunn av nevnt forhold.

  Vinduer: Enkelte takvinduer er plassert høyt i takkonstruksjonen og var derfor ikke tilgjengelige for nærmere inspeksjon. Produksjonsår og alder på disse vinduene har derfor ikke latt seg verifisere ved befaringen. Det er observert delaminering i glasset på enkelte vinduer. Dette er forårsaket av luftinntrengning mellom glassene og sikkerhetsfilmen. Sikkerhetsfilmen har delvis mistet sitt feste i vinduets kantområder. Tilstanden utvikles normalt over tid og kan skyldes aldring, klimatiske påvirkninger eller produksjonsfeil. Vinduer er av eldre dato og det må på generelt grunnlag påregnes høyere varmetap og lavere isolasjonsevne. TG 2 er gitt på grunn av nevnte forhold, samt alder iht. forventet levetid og normal bruksslitasje.

  Etasjeskiller: Forskjellen mellom høyeste og laveste punkt på 2,0 meter er målt til 11 mm i entre og 12 mm i bod. TG 2 er gitt iht. toleransekrav i NS 3600, som angir skjevheter mellom 10-20 mm på 2 meter til tilstandsgrad 2. Konsekvensen er at gulvet kan ha merkbar skjevhet.

  Piper, feieluker og plassbygde ildsteder: Kun pipens overflater i tilknytning til denne boligen er vurdert. Det er krav til at piper skal ha 4 synlige sider, som er pusset, flislagt eller lignende for å kunne avdekke eventuelle sprekkdannelser. Det er også krav til avstand på 10 cm. til brennbart materiale. I dette tilfellet er det ingen synlige sider av pipen.

  Ildsteder: Det mangler ildfast plate på gulvet foran peisovnen. TG 2 er gitt på grunn av nevnt forhold.

  Varme generelt: Utedelen til varmepumpen er plassert over tak og var derfor ikke tilgjengelig for inspeksjon ved befaringen. Det foreligger ikke dokumentasjon eller opplysninger om gjennomført service på varmepumpen. Regelmessig service anbefales for å opprettholde funksjon og forventet levetid. TG 2 er gitt på grunn av nevnte forhold.

  Ventilasjon: Referansenivå på luftbehandling er satt til byggeår. Det er ikke tilstrekkelig tilluft i oppholdsrom, med unntak av manuell åpning/lukking av vinduer. Ved utskiftning av vinduer bør det monteres vinduer med spalteventiler for tilstrekkelig tilluft i rommene. Det er ikke etablert forsert avtrekk fra kjøkkenet. Nevnte forhold medfører redusert luftutskiftning og noe dårligere luftkvalitet i boligen. TG 2 er gitt på grunn av nevnte forhold.

  Overflater på innvendige gulv: Det er funnet bom/hulromslyd under fliser. Årsaken kan være at det ikke er oppnådd full limdekning, og/eller bruksbelastning. Større områder med bom i fliser kan medføre at sprekkdannelser i fliser eller fuger kan oppstå. I dette tilfellet er det registrert bom i et større felt. Tilfellet har medført sprekkdannelser i fug i nevnte område. TG 2 er gitt på grunn av nevnte forhold.

  Radonmåling

  Det er ikke krav til radonmåling på denne boligen.

  Byggemåte

  Utvendige bygningsdeler:
  - Grunnmur i betong/murverk.
  - Yttervegger i murverk med pusset og malte overflater.
  - Yttertak i trekonstruksjon, tekket med takplater.

  Innvendige bygningsdeler:
  - Felles trapper i betong.
  - Etasjeskiller i trebjelkelag.
  - Dørcalling.
  - Bygningen har personheis.

  Selgers egenerklæringsskjema

  Selger har kommentert på følgende spørsmål i egenerklæringsskjema som er en del av salgsoppgaven:
  Våtrom:
  Har det vært feil på bad, vaskerom eller toalettrom?
  Ja. Feil på varmekabel i gjestebad.

  Tak, yttervegg og fasade:
  Har det lekket vann utenfra og inn, eller er det sett andre tegn til fukt?
  Ja. Vi hadde en liten vannlekasje for ifbm bytte av tak i sameiet, en liten i stua og en liten på soverom.

  I din leilighet, er det utført arbeid på tak, yttervegg, vindu eller annen fasade?
  Ja, 2022 - Faglært. Bytte av tak.

• Økonomi
  Felleskostnader

  Felleskostnadene utgjør kr. 6 381,- pr. mnd.

  Felleskostnadene inkluderer: Trappevask av fellesareal, drift og vedlikehold, kommunale avgifter, felles bygningsforsikring, snøbrøyting, m.m.

  Informasjon om fellesgjeld/lånevilkår

  Andel fellesgjeld utgjør kr. 0,- pr. 21.05.2026.

  Selskapets totale fellesgjeld utgjør kr. 0,- pr. 21.05.2026.

  Informasjon om fellesformue

  Andel fellesformue utgjør kr. 0,- pr. 31.12.2025.

  Sikringsordning / in-ordning

  Ingen sikringsordning eller IN-ordning.

  Eiendomsskatt

  Det er i Oslo kommune vedtatt eiendomsskatt. Eiendomsskatt utgjør kr. 14.902 for år 2026.

  Det gjøres spesielt oppmerksom på at beregningsgrunnlaget vil være høyere for boliger som benyttes som sekundærbolig. For å finne beregningsgrunnlaget vennligst se Oslo kommunes hjemmeside: http://www.oslo.kommune.no/skatt-og-naring/skatt-og-avgift/eiendomsskatt/eiendomsskatt/

  Formuesverdi

  Primær formuesverdi kr. 10 166 785,-.
  Sekundær formuesverdi kr. 20 952 550,-.
  Gjeldende for ligningsåret 2025.
  

  Oppgitt formuesverdi er basert på siste tilgjengelige fastsatte formuesverdi fra Skatteetaten. Årstall angir hvilket ligningsår verdien er knyttet til, og endelig formuesverdi kan avvike. Formuesverdien avhenger blant annet av om boligen benyttes som primær- eller sekundærbolig. Primærbolig verdsettes normalt til en lavere andel av beregnet markedsverdi (om lag 25 %). For primærbolig kan verdsettelsen variere avhengig av boligens verdi og gjeldende regelverk. Sekundærbolig verdsettes til en høyere andel (inntil 100 %). Det er vedtatt endringer i beregningsmodellen for formuesverdi fra skatteåret 2026, og endelig formuesverdi kan bli høyere enn oppgitt.

• Sameiet
  Navn og orgnr.

  Sameiet Bygdøy Allé 45, Orgnr: 982 311 616.

  Sameiets forsikring

  Sameiet er forsikret i If Skadeforsikring med polisenummer 848078.

  Om sameiet

  Sameiet består av 13 boligseksjoner og 1 garasjeseksjon.

  Forretningsfører

  Forretningsfører er OBOS Eiendomsforvaltning AS.

  Styregodkjennelse

  Det praktiseres ikke styregodkjennelse.

  Forkjøpsrett

  Det er ikke forkjøpsrett i sameiet.

  Adgang til utleie

  Seksjonseieren disponerer fritt over egen seksjon med de begrensningene som følger av sameieforholdet og eierseksjonsloven, jf. eierseksjonsloven § 24. Seksjonseieren kan fritt selge, pantsette og leie ut sin egen seksjon jfr. vedtektene. Utleie skal meldes styret.

  Vedtekter og husordensregler

  Kjøper oppfordres til å gjøre seg kjent med vedtektene og husordensreglene som er vedlagt salgsoppgaven.

  Husdyrhold

  Følgende er oppgitt i husordensreglene:
  Husdyr som hunder og katter skal ikke, med unntak av transport til og fra eiers seksjon, oppholde seg i sameiets fellesarealer Luftning av husdyr er ikke lov i bakgården. Overholdelse av denne regelen er spesielt viktig da slikt opphold eller lufting får alvorlige følger for allergikere.

  Hva skjer i gården / vedlikehold etc

  Handlingsplan – Sameiet Bygdøy Allé 45 - Tiltakene er delt inn i tre prioriteringsnivåer:
  Bronse = Må gjennomføres først (sikkerhet/pålegg)
  Sølv = Ønskelige tiltak
  Gull = Estetiske/luksusmessige tiltak

  BRONSE (må utføres først)
  Nye hovedinngangsdører til leilighetene
  Alle leilighetsdører må skiftes for å tilfredsstille brannkrav.
  Estimert kostnad: kr 130 000
  
  Brannsikring av vinduer mot gårdsplass
  Utskifting til brannsikre vinduer (minst én side etter anbefaling).
  Estimert kostnad: kr 100 000
  
  Belysning i trappeoppganger (delvis utført)
  Ny bevegelsesstyrt belysning.
  Estimert kostnad: kr 25 000
  Utskifting av felles bakdører
  Utgangsdører fra begge trappehus til gårdsplass.
  Estimert kostnad: kr 200 000
  
  Etablering av søppelrom
  Offentlig godkjent løsning bak garasjene.
  Estimert kostnad: kr 250 000
  
  
  SØLV (ønskelige tiltak)
  Heis
  Utbedring eller eventuell utskifting vurderes.
  Estimert kostnad: ca. kr 1 000 000
  
  
  Hovedinngangsparti – dører
  Estimert kostnad: kr 300 000
  
  
  Hovedinngangsparti – gulv
  Nye fliser og varmekabler.
  Estimert kostnad: kr 150 000
  
  Maling og oppgradering av baktrapper
  Estimert kostnad: kr 75 000
  
  
  GULL (estetiske tiltak)
  Oppgradering av gårdsplass
  Mur/gjerde eller terrassering mot naboeiendom.
  Estimert kostnad: kr 75 000
  Trær foreslås beskåret hvert 5. år.

  Finansiering:
  Sameiet kan oppta felles lån, men dette er dyrere enn individuell finansiering via egen bank. Seksjonseiere med egenkapital eller lånemulighet privat vil få rimeligere finansiering enn ved felles lån.
  
  
  Planlagt renovering av hybelleilighet:
  Anslått kostnad: ca. kr 700 000–800 000
  Anslått salgsverdi: kr 3,6–4,0 mill.
  Tiltak inkluderer blant annet:

  • Ny inngangsdør (med tilpasning av trinn)
  • Nytt kjøkken og bad
  • Brannsikring
  • Nytt gulv
  • Elektrisk oppgradering
  • Ny ventilasjon
  • Overflateoppussing

  
  

  Sameiet vurder bytte av TV/bredbånd leverandører for å fremskaffe et bedre tilbud både kostands og
  kvalitetsmessig. Det er innhentet et tilbud på prydbusker og blomster på høyre og venstre side av inngangspartiet.

  Det foreslås å øke felleskostnadene med 10 % for å finansiere økte driftskostnader, negative resulter i 24 og 25, samt forestående vedlikeholdsarbeider (se vedlikeholdsplan). Det tas forbehold om at det kan forekomme forhold som påvirker felleskostnadene og/eller andel fellesgjeld, herunder eventuelle renteendringer, nye lån eller planlagt vedlikehold som megler ikke er kjent med per dags dato. Slike forhold kan medføre endringer i de oppgitte felleskostnadene. Endrede lånevilkår eller nye låneopptak kan også påvirke andel fellesgjeld/kapitalinnhenting.

  Regnskap / kostnadsøkninger

  Regnskapet for år 2025 viser et underskudd på kr. 495.072,-. Det skyldes i stor grad juridisk bistand på 406.164, - for å ferdigstille tvangssalg samt sluttføre forliket. Sameiets har en kassakreditt på NOK 2 mill. Trekk på kassakreditten pr 27.05 er NOK 1.328.761,-. Sameiets likvidet vil bli vesentlig forbedret etter salg av leilighet i 1. etg. Styret mener sameiets likviditet og soliditet er tilfredstillende.

  Regnskapet for år 2024 viste et overskudd på kr. 1 189 615,-.

• Oppvarming og energiattest
  Oppvarming

  Leiligheten oppvarmes hovedsakelig med elektrisitet. Det er installert luft-til-luft varmepumpe fra 2017, som bidrar til energieffektiv oppvarming. I tillegg er det murt peis med glassdør i stuen, som gir både varme og hyggelig atmosfære.

  Informasjon om strømforbruk

  Strømforbruket vil variere fra husstand til husstand.

  Energimerking

  Oppvarmingskarakter:Oransje
  Energikarakter: F

  Se fullstendig energiattest fra selger som vedlegg til salgsoppgave.
  Megler har intet ansvar for informasjon som følger av energiattest.

• Områdebeskrivelse
  Beliggenhet

  Boligen har en attraktiv beliggenhet som gir en sjelden kombinasjon av sentral nærhet og skjermet ro. Her bor du med kort vei til byens tilbud, samtidig som området oppleves stille og tilbaketrukket. Dette gir et ideelt utgangspunkt for en komfortabel og aktiv hverdag – enten man er enslig, par eller barnefamilie.
  Fra boligen er det gangavstand til et bredt utvalg av butikker, servicetilbud og hyggelige serveringssteder. I nærområdet finnes både nisjeforretninger, motebutikker og interiørbutikker, i tillegg til dagligvare, apotek og kaféer. Bogstadveien og omkringliggende kvartaler byr på et variert handelsmiljø med alt fra kjente kjeder til mindre spesialbutikker. Ønsker man et mer samlet senterkonsept, er Valkyrien og øvrige servicetilbud lett tilgjengelig. For større handleturer ligger CC Vest innen enkel rekkevidde, med et bredt tilbud av butikker, kino og spisesteder. Aker Brygge og Tjuvholmen nås raskt med sykkel eller bil og tilbyr sjøluft, restauranter og et levende bymiljø.

  Området har svært gode kollektivforbindelser. Flere trikke- og busslinjer går i umiddelbar nærhet og gir enkel adkomst til sentrum og øvrige bydeler. Det er kort vei til Majorstuen og andre sentrale knutepunkter, og for pendlere gir nærheten til hovedfartsårer effektiv forbindelse videre ut av byen, samt enkel tilgang til tog og flytog. Her bor man sentralt, men uten å gi avkall på roen man ønsker i hverdagen. For den aktive finnes det et bredt spekter av fritids- og rekreasjonsmuligheter i området. Flere idrettsanlegg og treningsmuligheter ligger i nærområdet, og det er gode forhold for både tennis og golf i grønne og naturskjønne omgivelser. Bygdøy ligger innen sykkelavstand og byr på flotte turstier, kystlinje og badeplasser. Frognerkilen gir fine muligheter for turer langs sjøen, mens parker og grønne lunger i området legger til rette for lek, piknik og rolige spaserturer. I tillegg finnes det flere treningssentre og spesialiserte treningstilbud i nærområdet, slik at det er enkelt å opprettholde en aktiv livsstil. Området er også attraktivt for barnefamilier, med flere barnehager og skoler i kort avstand fra boligen. Både kommunale og private og nærmiljøet oppleves som trygt og etablert.

• Offentlige forhold
  Regulering

  Eiendommen er regulert til boligbebyggelse i henhold til reguleringsplan S-5280, datert 25.03.2026.

  Byggesaker i nærheten av eiendommen:
  Bygdøy allé 53 - bruksendring og ombygging av lokale i 1. etasje til dagligvarebutikk - Rema 1000
  Saksnummer: 2025/07439 - Byggesak
  Mottatt sak: 12.09.2025
  Kobling: Denne saken er en fortsettelse av sak 202311641
  Status: Under behandling

  Sophus Lies gate 10 - oppføring av tre balkonger
  Saksnummer: 2025/08700 - Byggesak
  Mottatt sak: 12.09.2025
  Kobling: Denne saken er en fortsettelse av sak 202304750
  Status: Under behandling

  Odins gate 7 A - oppføring av balkong
  Saksnummer: 2025/21412 - Byggesak
  Mottatt sak: 10.11.2025
  Status: Under behandling

  Det rives, bygges og rehabiliteres i området. For informasjon om eventuelle arbeider i nærliggende områder anbefaler vi et søk på plan og bygg sin sakinnsyn portal: https://www.oslo.kommune.no/plan-bygg-og-eiendom/

  Arealbekreftelse

  Arealbekreftelse fra kommunen følger vedlagt.

  Bevaringsverdig

  Eiendommen er registrert på byantikvarens gule liste. Dette innebærer at eiendommen er helt eller delvis bevaringsverdig, og kan ha betydning for fremtidig ombygging/restaurering mv. Byantikvaren skal gi en rådgivende uttalelse i byggesaker som berører eiendommen.

  Konsesjon / Odel / Boplikt

  Det er ingen konsesjon, odel eller boplikt knyttet til salget av denne eiendommen.

  Ferdigattest / Brukstillatelse

  Det foreligger "ekspedisjonsdokument" fra byggeåret. Et ekspedisjonsdokument er forgjengeren til ferdigattest. Dette dokumentet er førstesiden på byggesaken, hvor alle godkjennelser blir stemplet på (oppmålingssjefen, brannsjefen, helseråd, etc). Dette dokumentet kan være (ferdig) attestert, men i noen tilfeller er det bare registrert dato for byggeanmeldelse. Ved eldre bygårder er det som oftest dette dokumentet som vedlegges (attestert eller uattestert) for bekreftelse på at bygningen ble lovlig satt opp. Ekspedisjonsdokument kommer hovedsakelig i bygg som ble bygget på 1800-tallet og frem til rundt 1940-50.

  Det foreligger ferdigattest for ny leilighet på loft, datert 30.10.2023. I tillegg foreligger det ferdigattest for installasjon av brannalarmanlegg, datert 24.06.2021.

  Dagens plantegning samsvarer med tegningene fra 2023 med unntak av at det er etablert et ekstra soverom i stuedelen. Loftstuen er byggemeldt som hems/bibliotek.

  Meglerforetaket oppfordrer interessenter til å lese gjennom fullstendig prospekt/salgsoppgave med vedlegg. Interessenter oppfordres også til å undersøke eiendommen nøye, gjerne sammen med sakkyndig. Dette bør gjøres før bud inngis.

  Tinglyste rettigheter og heftelser

  På eiendommen kan det være tinglyst erklæringer/avtaler som for eksempel rett til kommunen til å anlegge vann- og kloakkledninger inkl. reparasjon av disse, bestemmelser om bebyggelsen, gjerder, vei og adkomstrettigheter. Disse erklæringene/avtalene vil følge eiendommen ved salg, og kan ikke slettes.

  På eiendommen er det tinglyst følgende heftelser og rettigheter som følger eiendommens matrikkel ved overskjøting til ny hjemmelshaver:

  Dnr. 84379, tgl. 16.12.1987 - Seksjonering
  SNR: 11
  Formål: Bolig
  Sameiebrøk: 97 / 2770
  

  Dnr. 411863, tgl. 15.04.2026 - Reseksjonering
  SNR: 11
  Formål: Bolig
  Tilleggsdel: Bygning
  Sameiebrøk: 255 / 2681
  

  Dnr. 900987, tgl. 14.02.1911 - Bestemmelse om bebyggelse
  Bestemmelser om brannvegg/-dør
  Med flere bestemmelser
  GJELDER DENNE REGISTERENHETEN MED FLERE
  

  Dnr. 902204, tgl. 23.05.1914 - Erklæring/avtale
  Bestemmelse om kloakkledning
  GJELDER DENNE REGISTERENHETEN MED FLERE
  

  Dnr. 517596, tgl. 25.11.1964 - Erklæring/avtale
  Vedtak av Oslo kommunes vann- og kloakkreglement
  Kan ikke slettes uten samtykke fra kommunen
  GJELDER DENNE REGISTERENHETEN MED FLERE
  

  Dnr. 81330, tgl. 29.12.1997 - Resek/tilleggssek
  RESEK/TILLEGGSSEK AV:
  SNR: 11
  Formål: Bolig
  Sameiebrøk: 97/2770
  
  Formål/sameiebrøk for denne seksjon:
  SNR: 14
  Formål: Næring
  Sameiebrøk: 32/2844
  
  
  

  Dnr. 81330, tgl. 29.12.1997 - Resek/endring formål/brøk/tilleggsdel
  Resek/endring formål/brøk/tilleggsdel

  Dnr. 697542, tgl. 03.08.2015 - Resek/endring formål/brøk/tilleggsdel
  Resek/endring formål/brøk/tilleggsdel

  Legalpant

  Kommunen har legalpant som sikkerhet for betaling av kommunale avgifter og eventuell eiendomsskatt. Legalpant er pant som ikke kommer frem av grunnboksutskriften, og har bedre prioritet enn for eksempel lån til bank som er tinglyst på eiendommen.

• Andre kjøpsforhold
  Overtagelse

  Overtagelse skjer etter avtale med selger. Før boligen overleveres kjøper, skal fullt oppgjør og omkostninger være mottatt på meglers klientkont.

  Boligselgerforsikring

  Selger har tegnet boligselgerforsikring.

  Boligkjøperpakke

  Sammen med Gjensidige har vi skreddersydd et gunstig forsikringskonsept for deg som kjøper bolig. Kjøpere (ikke juridiske personer) har anledning til å tegne Boligkjøperpakken.

  Pakken inkluderer bl.a. husforsikring, innboforsikring Pluss, dobbel rentedekning, flytteforsikring og boligkjøperforsikring som gir deg juridisk bistand dersom du ønsker å reklamere på boligkjøpet. Kjøpere (ikke juridiske personer) kan også velge å kun tegne boligkjøperforsikring. 

  Boligkjøperpakken/Boligkjøperforsikring må tegnes senest i forbindelse med kontraktsmøtet. Produktark for Boligkjøperpakken og Boligkjøperforsikring ligger vedlagt i salgsoppgaven. Ta kontakt med megler for ytterligere informasjon.

  Løsøre og tilbehør

  Følgende medfølger handelen:

  • Integrerte hvitevarer på kjøkken.

  
  

  Det gjøres spesielt oppmerksom på at boligens tilbehør og løsøre ikke medfølger handelen med mindre dette fremkommer av nærværende prospekt. Med mindre annet er spesifisert i salgsoppgaven gjelder NEFs normgivende liste over løsøre og tilbehør. Løsøre og tilbehør som medfølger overdras uten noen form for garantier, foruten eventuell gjenværende leverandørgaranti.

• Kjøpsvilkår
  Budgivning

  Alle bud skal inngis skriftlig til megler, som formidler disse videre til selger. Kravet til skriftlighet gjelder også budforhøyelser og motbud, aksept eller avslag fra selger. Budgivere som byr sammen er selv ansvarlige for interne avklaringer og samtykke knyttet til budgivningen.

  Bud kan legges inn på eiendommens finn-annonse ved å trykke på knappen «gi bud» eller via vår hjemmeside. Ved elektronisk budgivning legges bud inn ved å benytte BankID. Bud kan også inngis på budskjema vedlagt i salgsoppgaven. Før megler formidler bud til selger, skal megler innhente gyldig legitimasjon og signatur fra budgiver. Kravet til legitimasjon og signatur er oppfylt for budgivere som benytter Bank-ID og vi oppfordrer derfor alle til å gi bud elektronisk ved å benytte GI BUD knappen på eiendommens hjemmeside på www.tinholt.no. Eventuelle forhøyelser kan sendes ved å svare direkte på mottatt sms fra meglers system, til megler. Alle budforhøyelser skal bekreftes av megler.

  For at budene skal kunne bli behandlet og videreformidlet skriftlig til alle involverte parter, må alle bud ha en tilstrekkelig lang akseptfrist, jf. eiendomsmeglingsforskriften § 6-3. Selger må også skriftlig akseptere budet før aksept kan formidles til budgiver.

  Akseptfrist på alle bud skal være minimum 30 minutter, og budforhøyelser må skje i god tid før fristens utløp. Bud som ikke er skriftlig, eller som har kortere akseptfrist enn til kl. 12.00 dagen etter siste annonserte visning, vil ikke bli formidlet til selger. Megler skal så snart som mulig bekrefte skriftlig overfor budgivere at budene deres er mottatt. Selger står fritt til å akseptere eller forkaste et hvert bud og er således ikke forpliktet til å akseptere det høyeste budet på eiendommen.

  Eiendomsmegler har ikke lov til å formidle hemmelige bud eller bud med forbehold som hindrer megler i å formidle budet til andre enn selger, jf eml  6-8 (3). Slike bud vil derfor ikke bli formidlet til selger. Eiendomsmegler er iht eml § 6-8(6) pålagt å gjennomføre kontroll av budgivernes finansiering. Dersom det ikke er mulig for megler å gjennomføre dette før aksept av bud plikter megler å advare selger om risiko knyttet til dette.

  Etter at eiendommen er solgt vil kjøper og selger få tilsendt budjournal. Øvrige budgivere kan få utlevert kopi av budjournalen i anonymisert form. Det gjøres oppmerksom på at budgiver også vil være den som vil stå som kjøper av eiendommen. Dersom man etter at bud er akseptert ønsker å endre hvem som skal stå som eier, forutsetter dette at selger godkjenner en slik endring. Alle involverte parter skal signere kjøpekontrakt og er solidarisk ansvarlig for kjøpet frem til oppgjør er gjennomført.

  For mer informasjon om budgivningsprosessen, se «Forbrukerinformasjon om budgivning», som er vedlagt salgsoppgaven, eller ta kontakt med megler.

  Salgsbetingelser

  Eiendommen skal overleveres kjøper i tråd med det som er avtalt. Det er viktig at kjøper setter seg grundig inn i alle salgsdokumentene. Salgsoppgaven er basert på de opplysningene selger har gitt til megler, den bygningssakkyndiges tilstandsrapport, samt opplysninger innhentet fra kommunen, Kartverket og andre tilgjengelige kilder.

  Det er forventet at kjøper setter seg grundig inn i alle salgsdokumentene, herunder salgsoppgave, tilstandsrapport og selgers egenerklæring. Kjøper anses kjent med forhold som er tydelig beskrevet i salgsdokumentene. Forhold som er beskrevet i salgsdokumentene kan ikke påberopes som mangler. Dette gjelder uavhengig av om kjøper har lest dokumentene.

  Alle interessenter oppfordres til å undersøke eiendommen nøye, gjerne sammen med fagkyndig før bud inngis. Kjøper som velger å kjøpe usett kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe han burde blitt kjent med ved undersøkelsen. Det kan være avvik fra dagens rombruk/rombenevnelser sammenlignet med det som er byggemeldt/godkjent.

  Dersom det er behov for avklaringer, anbefaler vi at kjøper rådfører seg med eiendomsmegler eller en bygningssakyndig før det legges inn bud.

  På grunn av ulike avtalevilkår kan selger vurdere bud fra en som ikke er forbruker, ulikt fra en forbrukers bud. Dersom kjøper ikke er forbruker, er selger sitt mulige mangelsansvar begrenset fordi eiendommen selges “som den er”. Selger kan ikke ta «som den er» forbehold ovenfor en forbrukerkjøper. Selv et lavere bud fra en som ikke er forbruker kan foretrekkes fordi begrensningen i mulig mangelsansvar kan ha egenverdi for selger. Selger står fritt til å forkaste eller akseptere ethvert bud, og er for eksempel ikke forpliktet til å akseptere høyeste bud.

  Lov om avhending av fast eigedom (avhendingslova)
  Frivillig salg av fast eiendom reguleres av Lov om avhending av fast eiendom av 3. juli 1992 nr. 93.

  Eierseksjonsloven

  Det opplyses om at ingen kan eie mer enn to boligseksjoner i sameiet, jfr. Lov om eierseksjoner §22

  Lov om avhending av fast eigedom (avhendingslova)

  Frivillig salg av fast eiendom reguleres av Lov om avhending av fast eiendom av 3. juli 1992 nr. 93.

  Forbrukerkjøp/avtalevilkår

  Med forbrukerkjøp menes kjøp av eiendom når kjøperen er en fysisk person som ikke hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet.

  Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen, eller det foreligger brudd på bestemmelsene i avhendingsloven §§ 3-2 til 3-8. Hvis eiendommen ikke er i samsvar med det kjøperen må kunne forvente ut ifra alder, type og synlig tilstand, kan det være grunnlag for mangelskrav. Det samme gjelder hvis det er holdt tilbake eller gitt uriktige opplysninger om eiendommen. Dette gjelder likevel bare dersom man kan gå ut ifra at det virket inn på avtalen at opplysningen ikke ble gitt eller at feil uriktige opplysninger ikke blir rettet i tide på en tydelig måte.

  En bolig som har blitt brukt i en viss tid, har vanligvis blitt utsatt for slitasje og skader kan ha oppstått. Slik bruksslitasje må kjøper regne med og det kan avdekkes enkelte forhold etter overtakelse som nødvendiggjør utbedringer. Normal slitasje og skader som nødvendiggjør utbedring, er innenfor hva kjøper må forvente og vil ikke utgjøre en mangel.

  Boligen kan ha en mangel etter avhendingsloven § 3-3 dersom det er avvik mellom opplyst og faktisk innvendig areal, forutsatt at avviket er på 2% eller mer og minimum 1 kvm.

  Ved beregning av et eventuelt prisavslag eller erstatning må kjøper selv dekke tap/kostnader opptil et beløp på kr 10.000 (egenandel).

  Profesjonell (næringsdrivende) avtalevilkår

  Hvis kjøper er en juridisk person, eller en fysisk person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet, vil kjøpet ikke anses som et forbrukerkjøp.

  Dersom kjøper ikke er forbruker selges eiendommen «som den er», og selgers ansvar er da begrenset jf. avhl. § 3-9, 2. pktm. Informasjon om kjøpers undersøkelsesplikt, herunder oppfordringen om å undersøke eiendommen nøye, gjelder også for kjøpere som ikke anses som forbrukere.

  Lov om hvitvasking

  Eiendomsmeglingsforetak plikter etter lov om hvitvasking å gjennomføre kontrollhandlinger knyttet til kjøper og selgers identitet og forhold knyttet til gjennomføringen av handelen. Dette omfatter også opplysninger om kundeforholdets formål og tilsikrede art. For kjøper må kontroll av legitimasjon skje senest ved inngåelse av kontrakt. Signering med bankID er regnet som gyldig legitimasjonskontroll.

  Ved oppdrag hvor juridiske personer (selskap) er part må eiendomsmegler også gjennomføre kontroll av hvilke fysiske personer som kontrollerer selskapet (reelle rettighetshavere). Dersom megler ikke klarer å gjennomføre pålagte kundetiltak må megler avvise kunden og oppdraget. Megler har også plikt å melde forhold som ikke er avklart og fremstår som mistenkelige til Økokrim. Megler kan også i enkelte tilfeller ha plikt til å stanse gjennomføringen av handelen.

  Betalingsbetingelser

  Oppgjør skal betales i en samlet innbetaling fra norsk bank. Betaling fra utlandet tillates kun i unntakstilfeller og dersom det er avklart med megler i anledning avtaleinngåelse (budaksept).

  Finansiering

  Vi har løpende kontakt med finansinstitusjoner som kan tilby lån med konkurransedyktige betingelser. Hvis ønskelig formidler vi gjerne kontakt.

  Kjøpekontrakt

  Kjøper og selger er forpliktet til å undertegne standard kjøpekontrakt utarbeidet av Tinholt i forbindelse med eiendomstransaksjonen. Eiendomsmegler sin standardkontrakt inneholder bl.a. bestemmelser om at dersom det foreligger vesentlig mislighold, har selger rett til å heve etter 30 dager fra avtalt betalingstid. Kjøper aksepterer dette som bindende for seg. Det forutsettes at hjemmel til eiendommen overføres til kjøper. Dersom dette ikke er ønskelig må det tas forbehold i budet. Kjøpekontrakt kan besiktiges hos eiendomsmegler før bud inngis. Kontakt eiendomsmegler for spørsmål.

  Personopplysningsloven

  Personopplysninger blir behandlet i samsvar med personopplysningsloven.

• Om oppdraget
  Meglers vederlag / Utlegg

  Følgende er avtalt om meglers vederlag, og skal betales av selger:

  Provisjon 1,000 % av salgssummen inkl. mva

  Tilrettelegging : 15 500,00
  Tinholt Markedspakke: 26 900,00
  Oppgjørshonorar: 7 900,00
  Visninger/overtagelse pr stk. : 3 500,00
  Utsatt betaling (valgfritt*): 4 900,00
  

  Vederlag er summert til kr. 578 700,-.

  I tillegg kommer estimat på følgende utlegg:
  
  Eierskiftegebyr forretningsfører fra (eierseksjon/andel) 6 725,00
  
  Kommunale opplysninger, ferdigattest, bygningstegninger - priser fra 2 788,00
  
  Kopi av tinglyst dokument (kr.300,- pr stk) 900,00
  
  Opplysninger fra forretningsfører, priser fra 4 375,00
  
  Tinglysningsgebyr sikringsobligasjon m/urådighet - fast eiendom 545,00
  
  Ubekreftet utskrift av grunnbok 115,00
  

  Utlegg er summert til kr. 15 448,-.
  Estimatet vil avvike fra endelig oppstilling. Boligselgerforsikring og andre valgfrie utlegg kan tilkomme.

  Vederlag og utlegg er totalt estimert til kr. 594 148,-.

  Dersom handel ikke kommer i stand eller oppdraget sies opp, har oppdragstaker krav på rimelig vederlag for medgått tid/utført arbeid og avtalte utgifter (utgifter til påløpte visninger, innhenting av opplysninger, markedspakke og tilrettelegging), samt eventuelle utlegg. Alle priser er inkl. mva.

  Meglerforetaket mottar betaling for tilleggstjenester som tilbys i sammenheng med eiendomshandelen. Dette gjelder blant annet strømleverandører, boligkjøperprodukter, boligalarm o.l.)

  Vedlegg til salgsoppgaven

  Vedleggene er en del av den komplette salgsoppgaven. Det er viktig at interessenter setter seg godt inn i vedleggene og kontakter megler med eventuelle spørsmål før bud inngis.

  Megler

  Ansvarlig megler er:
  Terje Tinholt
  Partner/Eiendomsmegler MNEF.
  +47 97 60 08 00 / [email protected].

  Megler 2

  Sara Trier
  Daglig leder/Partner/Eiendomsmegler MNEF.
  +47 99 35 22 71 / [email protected].

  Meglerforetaket

  Tinholt Eiendomsmegling
  Org. nr. 835797422
  Bygdøy allé 60 A, 0265 OSLO

• Dokumenter
  • Salgsoppgave