Gråkamveien 14 A

Lys & påkostet 4-roms endeleilighet| Solrik & usjenert terrasse på 25 kvm| Heis| Garasjeplass m/EL| Flotte fellesarealer

Prisantydning

11 000 000,-

Omkostninger

279 510,-

Fellesgjeld

137 402,-

Totalpris

11 416 912,-

Eiendomstype

Leilighet

Eieform

Eierseksjon

Byggeår

1979

Soverom

3

Bad

1

Internt brukseareal

100 m²

Eksternt bruksareal

6 m²

Tomtetype

Eiet

Energimerking

D

Egenskaper

• Sentralt
• Barnevennlig
• Moderne
• Rolig
• Bademulighet
• Turterreng

Fasiliteter

• Balkong / terrasse
• Bredbåndstilknytning
• Lademulighet
• Heis
• Garasje / parkering
• Vaktmestertjenester
• Parkett

Beskrivelse

Visninger

• Torsdag 11. juni kl. 17:00 - 18:00
• Søndag 14. juni kl. 12:00 - 13:00

Informasjon

• Nøkkelinformasjon
  Oppdragsnummer

  201260246.

  Adresse og matrikkel

  Gråkamveien 14 A.
  gnr. 41, bnr. 164, snr. 18 i Oslo.

  Eier

  Andreas Gjertsen og Ida Karolina Gjertsen.

  Etasje

  Underetasje 1.

  Byggeår

  1979.

  Tomt

  Felles eiet tomt på 11706,7 m².

  Parkering/garasje

  Leiligheten disponerer en parkeringsplass i felles garasjeanlegg, med kjøreadkomst via garasjeport, og gangadkomst via dør fra felles gang. Ladeboks for elbil er montert.

  Det er installert kodelås og adgangssystem med brikke til både garasje og trappehus.

  Beregnet totalkostnad

  Prisantydning kr 11 000 000,-
  Andel fellesgjeld kr 137 401,-

  I tillegg til prisantydning og ev. fellesgjeld, påløper følgende omkostninger:
  
  278 420,00,- (Dokumentavgift)
  
  545,00,- (Tingl.gebyr skjøte)
  
  545,00,- (Tingl.gebyr pantedokument)
  
  9 950,00,- (Boligkjøperpakken Gjensidige)
  
  _______________________________________________________
  Totalpris inkl. omkostninger og fellesgjeld kr 11 426 861,-

  Det ovenstående forutsetter at eiendommen selges til prisantydning og at det kun tinglyses ett pantedokument. Det tas forbehold om endringer i offentlige gebyr.

• Arealer
  Boligens areal

  BRA-i: 100 m²
  BRA-e: 6 m²
  TBA: 25 m²

  Underetasje 1:
  Internt bruksareal: 100 m²
  Følgende rom er oppgitt som BRA-i: entré/gang, stue med åpen kjøkkenløsning, tre soverom, bad og et separat toalettrom.

  Planløsningen er i tråd med byggemeldte tegninger.

• Om boligen
  Innhold

  Leiligheten ligger i underetasje 1 og består av entré/gang, stue med utgang til nydelig veranda på 25 m², åpen kjøkkenløsning, tre soverom, bad, separat toalettrom samt en ekstern bod på 4 m². Det medfølger i tillegg en bod i underetasje 3 på 2 m².

  Påkostninger

  2020:
  – Malt vegger i samtlige rom med unntak av entré/gang og et soverom.

  2021:
  – Renovering av sikringsskap til jordfeilautomater, hovedsikring og overspenningsvern.

  2023:
  – Montering av ny tofløyd balkongdør i stuen.

  2025:
  – Legging av nytt gulv i gang og på hovedsoverom, ny VVB, alt ifm. vannlekkasje fra gammel VVB. (forsikringssak).

  2026:
  – Rens av ventilasjonskanaler.
  – Malt vegger i entré/gang. Malt himling i hovedsoverom.

  Kjøkken

  Moderne kjøkken fra kvalitetsleverandøren Sigdal. Innredningen ble montert i 2019 og har glatte fronter i sort utførelse, som sammen med benkeplate i hvit komposittstein skaper en elegant og tidløs kontrast. Over koketoppen er det montert metallplate som beskytter veggen ved matlaging. Kjøkkenet byr på rikelig med skap- og benkeplass, og er godt tilrettelagt for både oppbevaring og matlaging. Hvitevarene er fra Miele og AEG, og består av induksjonstopp, stekeovn, oppvaskmaskin, vinskap samt integrert kjøl/frys. Automatisk vannstopper er installert.

  Bad

  Tidløst bad fra 2010, pent innredet med servant med underskap, speilskap, vegghengt toalett og badekar. Det er elektriske varmekabler i gulv, og himlingen er nedsenket med downlights.

  Vaskemaskinen er plassert i gangen og er diskret integrert i garderobeskap.

  Leiligheten har i tillegg et separat toalettrom med servant, speil og gulvstående toalett.

  Varmtvannstank

  Varmtvannsbereder på ca. 120 liter, produsert i 2025. Berederen er plassert i tilknytning til skyvedørsgarderobe i gang mot bad. Berederen er tilkoblet strøm via støpsel i stikkontakt. Det er installert automatisk vannstoppeventil med fuktsensor.

  Overflater

  Gulv:

  • Innvendige gulv er belagt med enstavs parkett.

  
  

  Vegger:

  • Sparklet og malte overflater på plater/murpuss.

  
  

  Himling:

  • Pusset og malte overflater.
  • Sparklet og malte plater.
  • Himlingshøyde ca. 2,46 m målt i stuen.
  • Himlingshøyde ca. 2,27 m målt i badet.

  Garderober

  • Skyvedørsgarderober med speilfronter, og med med glatte fronter, montert i entré/gang.
  • Garderobeskap med profilerte glassfronter, montert i to soverom.

  Balkong/terrasse

  Stuen forlenges av en nydelig veranda på ca. 25 m² med svært gode solforhold. Her er det rikelig med plass til utemøblement, grill og beplantning, og uteplassen fungerer som en naturlig forlengelse av oppholdsrommet i sommerhalvåret. Det er montert manuell markise på vegg for effektiv solavskjerming. Terrassen har terrassebord på dekke og rekkverk i trekonstruksjon, hvor deler er utformet som integrerte blomsterbed. I 2025 ble terrassene i sameiet rehabilitert med nye terrassebord, sluk og blomsterkasser. Adkomst til verandaen er fra både stue/kjøkken og ett av soverommene, noe som gir en fleksibel løsning.

  Dører

  Ytterdører:

  • Entrédør i brannklasse B-30.
  • Balkongdør med tolags isolerglass, produsert i 2018, montert i et soverom.
  • Tofløyet balkongdør med tolags isolerglass, produsert i 2022, montert i stue/kjøkken.

  
  

  Innvendige dører:

  • Glatte innvendige dører.

  Elektrisk anlegg

  Sikringstavle med jordfeilautomater er montert i entré/gang. Det elektriske anlegget ligger i hovedsak skjult i konstruksjonen.

  Følgende opplysninger er gitt av eier:

  • Nåværende eier har oppgradert sikringer i sikringsskapet. Øvrige arbeider på det elektriske anlegget er utført av tidligere eiere.
  • Sikringene løses ikke ut unormalt ofte.
  • Det har ikke vært brann, branntilløp eller registrert varmgang i anlegget.
  • Det foreligger kursfortegnelse, og antall sikringer er i samsvar med denne.
  • Tidspunkt for siste el-tilsyn i boligen er ukjent.

  
  

  Det er fremvist samsvarserklæring signert og datert 18.01.2022 for følgende arbeider:

  • Renovering av sikringsskap, herunder installasjon av jordfeilautomater, hovedsikring og overspenningsvern.

  Vinduer

  Vinduer med tolags isolerglass, produsert i 2018. Det er montert elektriske utvendige screens på vinduer i stuen.

• Teknisk standard
  Tilstandsgrad

  I forbindelse med salget er følgende tilstandsgrader markert i tilstandsrapporten:
  TG2 (Avvik som kan kreve tiltak) - 6 stykk.

  Følgende har fått TG2 (Avvik som kan kreve tiltak):
  Våtromsgulv (Bad / Underetasje 1): I henhold til gjeldende forskrifter om fall mot sluket, skal toppen av membranen ved dørterskel være min. 25 mm høyere enn sluket. I dette tilfellet er det mindre enn dette kravet. Forholdet medfører risiko for at vann kan renne over membranen ved terskel og forårsake vannskade utenfor badets våtsone. Tg 2 er gitt på grunn av alder sett i forhold til forventet levetid på vanntett sjikt. Dette medfører en økt risiko for lekkasjer som kan gi fuktskader i konstruksjonen.

  Våtromsvegger (Bad / Underetasje 1): Vegger i våtrom skal ha vanntett sjikt (membran) i våte soner. Denne typen konstruksjon har i følge Sintef Byggforsk normalt levetid på ca. 15-20 år og tilstandsvurdering er derfor basert på alder, da konstruksjonen har oppnådd mer enn halvparten av forventet levetid. Dette medfører en økt risiko for lekkasjer.

  Fast inventar, generelt (Bad / Underetasje 1): Innredningen har fuktskader/svelling. Tilstandsgrad 2 er gitt på grunn av påvist slitasje

  Utstyr for sanitærinstallasjoner (Bad / Underetasje 1): Det er ikke etablert dreneringsspalte fra innebygget sisterne. Dette medfører risiko for at ev. lekkasjer/fukt i sisternekassen ikke blir oppdaget.

  Etasjeskiller: - Forskjellen mellom høyeste og laveste punkt på 2,0 meter er målt til 15 mm i entré/gang. - Forskjellen på høyeste og laveste punkt er målt til ca. 28 mm i stue/kjøkken. TG 2 er gitt iht. toleransekrav i NS3600, som angir skjevheter mellom 15-30 på hele gulvets lengde skal ha tilstandsgrad 2. Konsekvensen er at gulvet kan ha merkbar skjevhet.

  Ledningsnett for sanitærinstallasjoner: Vanntrykk og funksjon på avløp er undersøkt og funnet ok. I henhold til Sintef Byggforsk har kobberrør til innvendig bruk i bolig en anbefalt brukstid på 40 - og 50 år avhengig av type rør. Teknisk levetid er 25-100 år avhengig av påvirkende faktorer. Røropplegget har i dette tilfellet oversteget mer enn halvparten av anbefalt brukstid. Forholdet kan gi forhøyet risiko for vannlekkasjer. Rør-i-rør-installasjonen er ikke tilstrekkelig klamret/festet. Mangelfull klamring kan medføre bevegelser og belastninger på røropplegget over tid, samt økt risiko for støy, slitasje og redusert levetid på installasjonen. Fordelerstokk er montert uten overløp til rom med sluk. Det er imidlertid montert automatisk vannstoppeventil. Manglende overløp fra fordelerskap vurderes som et avvik fra dagens anbefalte løsning, men en automatisk vannstoppeventil med fuktsensor bidrar til å begrense skadeomfang ved eventuell lekkasje. Tilstandsgrad 2 er satt på deler av røropplegget som er av eldre dato. For øvrig vises det til begrenset feste av enkelte av vannrørene.

  Radonmåling

  Selger har ikke utført radonmåling iht. forskrift. Kravet om radonreduserende tiltak og følgelig krav til måling, gjelder for boliger der eier ikke selv bor eller oppholder seg, altså utleieboliger.

  Byggemåte

  Utvendige bygningsdeler:
  - Grunnmur i betong.
  - Yttervegger i betongkonstruksjon forblendet med tegl. Utfyllende bindingsverksvegger, kledd med liggende trepanel.
  - Yttertak i flatt oppforet betongdekke tekket med takpapp/folie.

  Innvendige bygningsdeler:
  - Felles trapper i betong.
  - Etasjeskiller i betong.
  - Dørcalling.
  - Bygningen har personheis.

  Selgers egenerklæringsskjema

  Selger har kommentert på følgende spørsmål i egenerklæringsskjema som er en del av salgsoppgaven:
  Våtrom:
  Er det utført arbeid på bad, vaskerom eller toalettrom?
  Ja, 2026 - Faglært. Fjernet downlights over servantskap som var defekt. Dokumentasjon foreligger.

  Tak, yttervegg og fasade:
  Har det lekket vann utenfra og inn, eller er det sett andre tegn til fukt?
  Ja. Se tilstandsrapport. Fukt målt i hjørnet av tak på hovedsov mot yttervegg under befaring mai 2026. Skyldes lekkasje fra terrassen over. Dette er en reklamasjonssak fra sameiet overfor entreprenør som har rehabilitert terrasser.

  Elektrisitet:
  Er det utført arbeid på det elektriske anlegget?
  Ja, 2021 - Faglært. Renovering av sikringsskap til jordfeilautomater, hovedsikring og overspenningsvern. Dokumentasjon foreligger.

  Rør:
  Har det vært feil på utvendige eller innvendige avløpsrør eller vannrør?
  Ja. Porelekkasje i rør bak oppvaskmaskin i 2022. Utbedret. Forsikringssak.

  Er det utført arbeid på utvendige eller innvendige avløpsrør eller vannrør?
  Ja, 2022 - Faglært. Utbedring av vannlekkasje bak oppvaskmaskin. Dokumentasjon foreligger.

  Ventilasjon og oppvarming:
  Er det utført arbeid på varmeanlegg eller ventilasjonsanlegg?
  Ja, 2026 - Faglært. Rens av ventilasjonskanal på begge bad.

  Planer og godkjenninger:
  Foreligger det planer eller bestemmelser som kan medføre endringer av felleskostnader eller fellesgjeld?
  Ja. Utbedring av brannsikring i sameiet. Planlagt 2027. Iht. årsmøtet for 2026 er det ikke avklart om felleskostnadene skal økes, om det blir avtalt engangsbeløp, eller en kombinasjon av disse. Anslagsvis 40-80 000,- pr. enhet fordelt på eierbrøk.

  Andre opplysninger:
  Forrige eier søkte i 2018 om bruksendring av tilhørende bod, til vaskerom/bad og fikk dette godkjent av plan- og bygningsetaten. Godkjennelsen hadde standard varighet 3 år, men undertegnede undersøker p.t hva som skal til for å fornye godkjennelsen. Integrert AEG vinskap på kjøkken fungerer, men temperatur indikator på skapet er defekt. Undertegnede fikk i 2024 tilbud på skifte av temp. indikator til 1100,- plus montering, fra Service Eksperten Vest. Det vil i god tid før overtakelse, installeres 4 friskluftventiler, ett i hvert soverom samt stue/kjøkken. Dette for å tilfredsstille sameiets ventilasjonskrav og teknisk forskrift. Forholdet utbedres og dokumenteres av fagmann, og bekostes av selger.

• Økonomi
  Felleskostnader

  Felleskostnadene utgjør kr. 6 244,- pr. mnd.

  Felleskostnadene inkluderer: Garasjeplass, kommunale avgifter, felles bygningsforsikring, forretningsfører, strøm til fellesområder, renhold og vaktmestertjenester.

  Informasjon om fellesgjeld/lånevilkår

  Andel fellesgjeld utgjør kr. 137 401,- pr. 20.05.2026.

  Selskapets totale fellesgjeld utgjør kr. 5 819 348,- pr. 20.05.2026.

  Selskapets totale lån og vilkår:
  Bank: OBOS-banken AS
  Lånenr.: 98208228218
  Lånetype: Annuitetslån
  Rentesats: 6,75%
  Restsaldo 5 819 348,00
  Innfrielsesdato: 30.01.2044
  Type rente: Flytende rente
  Terminer i året: 12
  Administrasjonsavtale: Nei

  Informasjon om fellesformue

  Andel fellesformue utgjør kr. 13 244,- pr. 31.12.2025.

  Sikringsordning / in-ordning

  Ingen sikringsordning eller IN-ordning.

  Eiendomsskatt

  Eiendomsskatt utgjør kr. 1319,- for år 2026.

  Formuesverdi

  Primær formuesverdi kr. 2 123 766,00.
  Sekundær formuesverdi kr. 8 495 062,00.
  Gjeldende for ligningsåret 2025.
  

  Oppgitt formuesverdi er basert på siste tilgjengelige fastsatte formuesverdi fra Skatteetaten. Årstall angir hvilket ligningsår verdien er knyttet til, og endelig formuesverdi kan avvike. Formuesverdien avhenger blant annet av om boligen benyttes som primær- eller sekundærbolig. Primærbolig verdsettes normalt til en lavere andel av beregnet markedsverdi (om lag 25 %). For primærbolig kan verdsettelsen variere avhengig av boligens verdi og gjeldende regelverk. Sekundærbolig verdsettes til en høyere andel (inntil 100 %). Det er vedtatt endringer i beregningsmodellen for formuesverdi fra skatteåret 2026, og endelig formuesverdi kan bli høyere enn oppgitt.

• Sameiet
  Navn og orgnr.

  Sameiet Gråkamveien 14, Orgnr: 992 395 966.

  Sameiets forsikring

  Sameiet er forsikret i Gjensidige Forsikring med polisenummer 80918514.

  Om sameiet

  Sameiet består av 38 seksjoner. Sameiet Gråkamveien 14 er registrert i Foretaksregisteret i Brønnøysund med organisasjonsnummer 992395966, og ligger i bydel Vestre Aker i Oslo kommune.

  Vibbo:
  Du kan finne informasjon om boligselskapet og ditt boforhold ved å logge deg inn på Vibbo.no. Her finner du oversikt over din bolig, felleskostnader og annen nyttig informasjon.

  Leverandører og tjenestetilbud:
  Styret har inngått samarbeidsavtale med Gråkamveien 10, og Heming om løpende vedlikehold av gangstiene langs boblene og tennisbanene. Dette har gjort både vinter- og sommervedlikehold bedre. Sameie har ansvar for vintervedlikehold. Styret har også inngått ny vaktmesteravtale med OSLO & VIKEN EIENDOMSDRIFT AS, med betydelig forbedring i snømåking og oppfølging av løpende drift.

  Lekeplass:
  Sameiets lekeplass kan brukes av seksjonseiere og deres gjester i tidsrommet 07-22.

  Forretningsfører

  Forretningsfører er OBOS Eiendomsforvaltning AS.

  Styregodkjennelse

  Det praktiseres ikke styregodkjennelse.

  Forkjøpsrett

  Det er ikke forkjøpsrett i sameiet.

  Adgang til utleie

  Seksjonseieren kan fritt selge, pantsette og leie ut sin egen seksjon. Det er anledning til korttidsutleie (for eksempel Airbnb) av egen bruksenhet i inntil 30 døgn sammenhengende, og maksimalt 90 døgn totalt i løpet av et år.

  Vedtekter og husordensregler

  Kjøper oppfordres til å gjøre seg kjent med vedtektene og husordensreglene som er vedlagt salgsoppgaven.

  Husdyrhold

  Dyrehold skal skje slik at det ikke sjenerer andre i sameiet. Hunder skal holdes i bånd i fellesområder ute og inne.

  Hva skjer i gården / vedlikehold etc

  Etter at styret ble gjort oppmerksom på vesentlige branntekniske avvik, ble det besluttet å holde tilbake deler av planlagt nedbetaling av sameiets lån for å sikre tilstrekkelig likviditet til eventuelle strakstiltak. Kr 1 360 000 ble holdt tilbake. Lånet ble dermed nedbetalt med kr 3 200 000 i stedet for kr 4 560 000.
  Dette tiltaket ble gjort for å styrke sameiets handlefrihet i møte med pågående og kommende utbedringsbehov.

  Styret innkrevde en ekstraordinær engangsinnbetaling med forfall 01.02.2026. Beløpet utgjorde i gjennomsnitt kr 140 000 per seksjon, fordelt etter sameiets fordelingsnøkkel. Styret vil på årsmøtet presentere en nærmere redegjørelse for sameiets økonomiske stilling per mars 2026, prognose for 2026, samt komme med anslag for 2027 og 2028. Basert på den kjennskapen styret har i dag, varsler styret allerede nå at det trolig vil bli nødvendig med flere engangsinnbetalinger, eventuelt i kombinasjon med husleieøkning, de neste årene.

  Vindusprosjekt
  Det er nå 16 seksjoner som har forpliktet seg til å skifte totalt 64 vinduer og/eller terrassedører. I tillegg vil to korridorvinduer i 5. etasje bli skiftet. Valgt entreprenør, VD Montasje AS, vil gjennomføre kontrollmåling 21. april 2026. Oppmålingen er nødvendig for at entreprenøren skal kunne stå ansvarlig for korrekt bestilling av vinduer og dører. Den er også en forutsetning for å kunne sende inn dokumentert søknad til Klimafondet. Støttemulighetene gjennom Klimafondet er vesentlig høyere enn ved ordinær Enova-støtte. Prosessen frem til nå har vært tidkrevende, med innhenting av forpliktelser fra seksjonseiere, nye anbudsrunder og dialog med Klimafondet for å avklare støtteberettigelse. NorDan opplyste i tillegg at deres terrassedører ikke var godkjent som rømningsvei. Styret valgte derfor å sette anskaffelsesprosessen på pause inntil forholdet rundt rømningsveier og brannsikkerhet var avklart. Norsk Brannvern AS gjennomførte en brannteknisk vurdering i mars, og det er nå bekreftet at de aktuelle terrassedørene oppfyller kravene til «vindu som rømningsvei» for leilighetene.

  Betongrehabilitering
  Styret mottok i 2024 en rapport fra OPAK som konkluderer med synlige betongskader i sameiets svalganger, og at det er behov for utbedring innen relativt kort tid. Det ble anbefalt å gjennomføre en nærmere betongkontroll av svalgangene. Kostnadsestimat ca. kr 3,5 millioner. Tiltaket er foreløpig ikke prioritert grunnet andre presserende forhold, men vurderes i 2026.

  Brannvern
  Styret ble i oktober 2025 gjort oppmerksom på svakheter ved brannsikringen knyttet til gjennomføringer mellom leiligheter og korridor. Det ble mottatt bilder som viste åpne gjennomføringer rundt vannrør, ventilasjon og elektriske installasjoner, noe som medførte at kravene til branncellebegrensning ikke var oppfylt. Via vaktmester engasjerte styret en tidligere branninspektør for å foreta brannteknisk forsvarlig tetting av gjennomføringene. I november 2025 engasjerte styret Brelco AS, leverandør av sameiets brannvarslingsanlegg, for å gjennomføre en helhetlig gjennomgang av begge bygningene.
  
  
  Gjennomgangen avdekket blant annet:

  • Vesentlige avvik mellom godkjent brannkonsept fra 1978/79 og faktiske forhold, som kan muliggjøre ukontrollert røyk- og brannspredning mellom leiligheter og korridorer.
  • Branncellebegrensende gipsvegger mellom leiligheter og korridorer er flere steder avsluttet under betongdekkene uten tilstrekkelig branntetting i overgang mellom vegg og dekke.
  • Manglende brannklassifiserte dører (primært boddører).
  • Fortsatt mangelfull tetting av enkelte gjennomføringer.
  • Mangler knyttet til internkontroll og El-tilsynsloven, herunder krav om kontroll av sameiets elektriske anlegg (hovedtavle og fellesanlegg) minimum hvert femte år.
    
    

  Det ble senere gjennomført autorisert el-kontroll (NEK 405-1 og 405-2) 16. februar 2026. Kontrollen avdekket tre avvik (TG3) som måtte utbedres innen 20 dager. Elektriker ble engasjert, og avvikene er lukket. Sameiet vil fremover sikre periodisk kontroll av det elektriske anlegget. Norsk Brannvern AS gjennomførte 11. mars 2026 en full brannteknisk tilstandsanalyse. Denne avdekket totalt seks alvorlige avvik (TG3) som må utbedres raskt, samt seks vesentlige avvik (TG2) som må utbedres innen 0–2 år. Flere av de alvorlige avvikene er allerede utbedret eller igangsatt, herunder utskifting av håndslukkingsapparater i fellesarealer.
  
  
  For å kunne dokumentere at sameiets plikter etter brann- og eksplosjonsvernloven § 6 er oppfylt, anbefalte Brelco AS at styret:

  • Bestiller en helhetlig plan for å lukke avvik i hele bygningsmassen, herunder kartlegging og dokumentasjon av relevante avvik.
  • Sørger for at nødvendige tiltak prosjekteres og utføres i tråd med gjeldende krav til sikkerhetsnivå.
  • Etablerer en samlet plan for både passive og aktive brannsikringstiltak.
  • Gjennomfører autorisert elkontroll.
    
    

  Styret har igangsatt arbeid med å innhente tilbud på heldekkende brannvarslingsanlegg (kategori 2-anlegg), som vil omfatte leiligheter, fellesarealer og rømningsveier. Sammen med installering av ledelys vil dette komme på ca. totalt kr. 1,3 mill. Dette vil bli finansiert av en andel av seksjonseiernes ekstraordinære innbetalingen 01.02.2026.

  Reklamasjonsarbeider – A. Hansen
  Det gjenstår enkelte reklamasjonsarbeider etter A. Hansen. Det er avtalt befaring med A. Hansen og OPAK den 13. april, hvor målsettingen er å avklare de resterende forholdene. Dette inkluderer oppfølging av skade etter kraftig regnvær i november 2025, hvor én seksjon fikk vanninntrengning gjennom spalteventil i vindu. Årsaken ble konstatert å være rift i membranen på småtaket over leiligheten.

  Tiltak mot skjeggkre – B-blokken
  Anticimex gjennomførte tiltak mot skjeggkre i B-blokken i mars 2026 etter at det var observert skjeggkre i flere leiligheter. Det ble lagt ut åte som har forventet virkning i inntil tre år mot eventuelle nye forekomster. Tiltaket ble dekket gjennom sameiets skadedyrforsikring hos Gjensidige.

  Vanninntrengning til garasje
  Det er observert vanninntrengning til garasjen fra et punkt ved ytterveggen i hus A. I vinter ble det også registrert betydelige vannansamlinger på plassen mellom byggene. Styret vil få forholdet nærmere vurdert.

  Rehabilitering hos Heming, gangsti og lekeplass
  Det vil bli satt opp gjerde i grensen mellom Heming og sameiet. Dette bekostes av Heming Tennis. Heming skal tilbakeføre gangstien til tilstanden før arbeidet rundt tennisbanene, både stien mellom sameiet og nr. 10 samt videre ut mot Gråkamveien. Det pågår også dialog om utbedring av portstolper slik at porten igjen kan fungere. Arbeidet skal være ferdigstilt før åpning av tennisbanene. Lekehuset må flyttes inn på sameiets tomt. Det vil bli gjennomført lekeplasskontroll. Resultatet av kontrollen vil være avgjørende for videre tiltak, herunder eventuell utbedring eller utskifting av det store huskestativet.

  Oppsummering:
  Styret arbeider løpende med drift og vedlikehold i tråd med planen. Av større tiltak som vurderes fremover, kan særlig nevnes behov for utbedring av omfattende skader i betongkonstruksjoner, foreløpig anslått til ca. kr 3 500 000. Gjennomføring vurderes fra 2026. Videre vurderes blant annet forbedringer av brannvarslingssystemet med varsling direkte til den enkelte leilighet, samt tiltak knyttet til sameiets økonomiske bæreevne for fremtidig vedlikehold. Det fremgår også av styrets redegjørelse at sameiet har et betydelig vedlikeholdsetterslep og står overfor flere omfattende rehabiliteringstiltak på kort og mellomlang sikt. Det er blant annet avdekket branntekniske avvik (TG2 og TG3) som krever utbedring, herunder etablering av heldekkende brannvarslingsanlegg, anslått til ca. kr 1,3 mill., samt øvrige tiltak knyttet til brannsikring av konstruksjoner og tekniske installasjoner . Det er videre registrert forhold som lekkasjer til garasje og i bygningskropp som må følges opp nærmere, samt behov for ytterligere undersøkelser av årsak og omfang. Av øvrige kjente tiltak som kan bli aktuelle fremover, nevnes blant annet sykkelparkering i garasje (ca. kr 60 000), utskiftning av enkelte dører, vurdering av avtrekk i piper, mulig rørfornying av vann- og avløpsrør, samt tiltak knyttet til port ved tennisbanene. Behovet for vedlikehold vil variere, men bygningsmassen nærmer seg 50 år, og det må påregnes både større og mindre tiltak i årene som kommer. Styret arbeider med å fordele kostnader over tid gjennom oppdatert vedlikeholdsplan.

  Selger informerer om følgende: Iht. årsmøtet for 2026 er det ikke avklart om felleskostnadene skal økes, om det blir avtalt engangsbeløp, eller en kombinasjon av disse. Anslagsvis 40-80 000,- pr. enhet fordelt på eierbrøk.

  Vedlagt salgsoppgaven følger styrets forslag til ulike alternativer for finansiering av fremtidig vedlikehold, herunder økning av felleskostnader og/eller kapitalinnhenting. Kjøper oppfordres til å sette seg grundig inn i dokumentasjonen. Det tas forbehold om at det kan forekomme forhold som påvirker felleskostnader og/eller andel fellesgjeld, herunder renteendringer, nye låneopptak eller ytterligere vedlikeholdstiltak som ikke er kjent per dags dato. Slike forhold kan medføre endringer i de oppgitte kostnadene.

  Regnskap / kostnadsøkninger

  Årets resultat vises i resultatregnskapet som et underskudd på kr -985 093,- pr 2025, og foreslås ført mot egenkapital. Underskuddet skyldes drift og vedlikehold.

• Oppvarming og energiattest
  Oppvarming

  Elektrisk oppvarming med panelovner. Det er elektriske varmekabler i gulv på baderommet.

  Informasjon om strømforbruk

  Selgers strømforbruk er opplyst til å være ca. 10.607 kwh pr. år. Strømforbruket vil variere fra husstand til husstand.

  Denne boligen har valgt Norgespris på strøm. Dette er en statlig ordning som skal gi forutsigbar strømpris gjennom året. Nettleie, avgifter og eventuelle påslag kommer i tillegg. Avtalen har årlig binding og utløper for denne boligen 31.12.2026. Prisen settes for hvert kalenderår i statsbudsjettprosessen. Strømstøtteordning gjelder ikke ved Norgespris.

  Energimerking

  Oppvarmingskarakter:Gul
  Energikarakter: D

  Se fullstendig energiattest fra selger som vedlegg til salgsoppgave.
  Megler har intet ansvar for informasjon som følger av energiattest.

• Områdebeskrivelse
  Beliggenhet

  Boligen ligger i et veletablert og familievennlig område på Gråkammen, med en rolig plassering skjermet fra byens støy. Omgivelsene preges av grøntarealer og nærhet til marka, med direkte tilgang til et omfattende turterreng som kan benyttes gjennom hele året. Beliggenheten kombinerer en tilbaketrukket atmosfære med enkel adkomst til mer sentrale deler av Oslo.

  Rett utenfor døren åpner marka seg med et variert tilbud av turstier, sykkelruter og preparerte løyper. Om vinteren ligger forholdene godt til rette for langrenn, mens sommerhalvåret byr på fine forhold for både løping og sykling. Båntjern ligger innen gangavstand, og gir gode bade- og rekreasjonsmuligheter. Ved Sognsvann finnes ytterligere tilbud innen friluftsliv og idrett. Hemingbanen ligger i nærområdet og tilbyr fasiliteter som fotballbaner, friidrettsanlegg, idrettshaller og tennisbaner. Holmenkollen og Oslo Vinterpark er også lett tilgjengelig med T-bane, med et bredt spekter av aktiviteter året rundt.

  Daglige innkjøp kan gjøres på dagligvarebutikker på Slemdal. I tillegg ligger både Vinderen og Ullevål innen kort avstand, med et variert utvalg av forretninger, serveringssteder og servicetilbud. CC Vest nås også enkelt, og tilbyr et bredt spekter av butikker og tjenester.

  Området har et godt utvalg av barnehager. Boligen tilhører Slemdal barneskole, og det er flere aktuelle ungdomsskoler i området. Fra boligen er det kort gangavstand til Gråkammen T-banestasjon (linje 1). Herfra går banen til Majorstuen på rundt 12 minutter, med videre forbindelse til sentrum. Linjen går også opp mot Frognerseteren og gir enkel tilgang til marka.

• Offentlige forhold
  Regulering

  Eiendommen er regulert til bolig m. tilhørende anlegg (bebyggelsesplan med dispensasjon) i henhold til reguleringsplan S-2098 sak 89/77, datert 09.03.1977. Videre foreligger det en reguleringsplan for fellesarealet S-2098. Deler av eiendommen er videre regulert til boligbebyggelse - bevaring kulturmiljø iht. reguleringsplan S-5186 samt offentlig kjørebane/veigrunn iht. reguleringsbestemmelse 707816.

  Byggesaker i nærheten av eiendommen:
  Gråkamveien 8 A-B og 10 C-F - omlegging av taktekking - 6 terrassebygg
  Saksnummer: 2025/07863 - Byggesak
  Mottatt sak: 12.09.2025
  Kobling: Denne saken er en fortsettelse av sak 202551834
  Status: Under behandling

  Gråkamveien 9 B - oppføring av enebolig med hybel, samt garasje
  Saksnummer: 2025/08006 - Byggesak
  Mottatt sak: 12.09.2025
  Kobling: Denne saken er en fortsettelse av sak 201504360
  Status: Under behandling

  Gråkamveien 12 - oppføring av rekkehus med fire boenheter og to tomannsboliger
  Saksnummer: 2025/17356 - Byggesak
  Mottatt sak: 23.10.2025
  Kobling: Denne saken er en fortsettelse av sak 202306241
  Status: Under behandling

  Gråkamveien 13 B - riving av enebolig og oppføring av enebolig
  Saksnummer: 2025/18648 - Byggesak
  Mottatt sak: 24.10.2025
  Kobling: Denne saken er en fortsettelse av sak 202207518
  Status: Under behandling

  Melkeveien 7 D - oppføring av enebolig og garasje
  Saksnummer: 2025/09277 - Byggesak
  Mottatt sak: 13.09.2025
  Kobling: Denne saken er en fortsettelse av sak 201901548
  Status: Under behandling

  Trosterudveien 22 - oppføring av enebolig
  Saksnummer: 2025/08677 - Byggesak
  Mottatt sak: 12.09.2025
  Kobling: Denne saken er en fortsettelse av sak 202305558
  Status: Under behandling

  Trosterudveien 26 - oppføring av enebolig og tomannsbolig
  Saksnummer: 2025/09358 - Byggesak
  Mottatt sak: 13.09.2025
  Kobling: Denne saken er en fortsettelse av sak 201716870
  Status: Under behandling

  Trosterudveien 26 - oppføring av tomannsbolig
  Saksnummer: 2025/09329 - Byggesak
  Mottatt sak: 13.09.2025
  Kobling: Denne saken er en fortsettelse av sak 201806819
  Status: Under behandling

  Trosterudveien 29 F - påbygg, tilbygg og fasadeendringer
  Saksnummer: 2025/14290 - Byggesak
  Mottatt sak: 21.10.2025
  Kobling: Denne saken er en fortsettelse av sak 202551956
  Status: Under behandling

  Plansaker i nærheten av eiendommen:
  Gulleråsveien 3 - 5 (Hemingbanen) - Utarbeidelse av planforslag (Fortsettelse av sak 202116109)
  Saksnummer: 202308821 - Reguleringssak
  Mottatt sak: 06.06.2023
  Kobling: Denne saken fortsetter i sak 2025/06736
  Heming fotball ønsker å utvide tilbudet/anlegget sitt med en innendørs fotballbane med tilhørende støttefunksjoner, og kafeteria /tilleggsfunksjoner. Fotballhallen er planlagt oppført på den nordvestlige delen av dagens idrettsanlegg, på et areal som i dag er en kunstgressbane.

  Revisjon av reguleringsplan for småhusområder i Oslos ytre by (småhusplanen) - Fortsetter i sak 202300230

  Arealbekreftelse

  Arealbekreftelse fra kommunen følger vedlagt.

  Bevaringsverdig

  Deler av eiendommen er registrert på byantikvarens gule liste. Dette innebærer at eiendommen er helt eller delvis bevaringsverdig, og kan ha betydning for fremtidig ombygging/restaurering mv. Byantikvaren skal gi en rådgivende uttalelse i byggesaker som berører eiendommen.

  Spesifikasjoner:
  Navn: Gråkamveien 14 c - hage
  Kategori: Enkeltminne utomhus
  Vern: Vernet etter PBL
  Registrert av: Byantikvaren i Oslo

  Navn: Gråkamveien 14 c - villa
  Kategori: Enkeltminne bygning
  Vern: Vernet etter PBL
  Registrert av: Byantikvaren i Oslo

  Navn: Hensynssone
  Kategori: Enkeltminne utomhus
  Vern: Vernet etter PBL
  Registrert av: Byantikvaren i Oslo

  Navn: Gråkamveien 17 A
  Kategori: Enkeltminne utomhus
  Vern: Vernet etter PBL
  Registrert av: Byantikvaren i Oslo

  Navn: Gråkamveien 14 c - garasje
  Kategori: Enkeltminne bygning
  Vern: Vernet etter PBL
  Registrert av: Byantikvaren i Oslo

  Konsesjon / Odel / Boplikt

  Det er ingen konsesjon, odel eller boplikt knyttet til salget av denne eiendommen.

  Ferdigattest / Brukstillatelse

  Det foreligger ferdigattest for oppføring av terrassehus, datert 04.08.1982.

  Plan- og bygningsetaten har tidligere gitt tillatelse til tiltak om innlemming av ekstern bod i leiligheten, datert 17.10.2018. I søknaden var det opplyst at arealet skulle benyttes som vaskerom med toalett. Det foreligger også en alternativ planløsning som viser den planlagte løsningen.
  Det gjøres oppmerksom på at tillatelsen nå er bortfalt og ikke lenger gyldig. Dersom ny eier ønsker å gjennomføre tiltaket, må det sendes inn ny og fullstendig byggesøknad. Kjøper overtar risikoen knyttet til en eventuell videre søknadsprosess. Dette omfatter også risikoen for om midlertidig brukstillatelse og/eller ferdigattest vil bli gitt, samt alle kostnader forbundet med dette.

  Dagens plantegning stemmer overens med byggemeldte tegninger.

  Meglerforetaket oppfordrer interessenter til å lese gjennom fullstendig prospekt/salgsoppgave med vedlegg. Interessenter oppfordres også til å undersøke eiendommen nøye, gjerne sammen med sakkyndig. Dette bør gjøres før bud inngis.

  Tinglyste rettigheter og heftelser

  På eiendommen kan det være tinglyst erklæringer/avtaler som for eksempel rett til kommunen til å anlegge vann- og kloakkledninger inkl. reparasjon av disse, bestemmelser om bebyggelsen, gjerder, vei og adkomstrettigheter. Disse erklæringene/avtalene vil følge eiendommen ved salg, og kan ikke slettes.

  På eiendommen er det tinglyst følgende heftelser og rettigheter som følger eiendommens matrikkel ved overskjøting til ny hjemmelshaver:

  Dnr. 25376, tgl. 09.10.1979 - Seksjonering
  SNR: 18
  Formål: Bolig
  Sameiebrøk: 204 / 8640
  

  Dnr. 900912, tgl. 17.10.1919 - Bestemmelse om deleforbud
  Bestemmelse om bebyggelse
  Bestemmelse om benyttelse
  Bestemmelse om veg
  Med flere bestemmelser
  GJELDER DENNE REGISTERENHETEN MED FLERE
  

  Dnr. 901093, tgl. 03.12.1920 - Bestemmelse om bebyggelse
  Bestemmelse om benyttelse
  Bestemmelse om gjerde
  Bestemmelse om veg
  Bestemmelse om deleforbud
  Overført fra gnr 41 bnr 188
  GJELDER DENNE REGISTERENHETEN MED FLERE
  

  Dnr. 901094, tgl. 03.12.1920 - Bestemmelse om bebyggelse
  Bestemmelse om gjerde
  Bestemmelse om benyttelse
  Bestemmelse om veg
  Bestemmelse om deleforbud
  Overført fra gnr 41 bnr 189
  GJELDER DENNE REGISTERENHETEN MED FLERE
  

  Dnr. 12902, tgl. 30.10.1951 - Bestemmelse om veg
  Bestemmelse om gjerde
  Bestemmelse om kloakkledning
  Regulering av areal i forbindelse med veggrunn/jernbanegrunn
  Overført fra gnr 41 bnr 188
  GJELDER DENNE REGISTERENHETEN MED FLERE
  

  Dnr. 1314, tgl. 19.01.1976 - Bestemmelse om bebyggelse
  GJELDER DENNE REGISTERENHETEN MED FLERE
  

  Dnr. 13727, tgl. 23.06.1977 - Erklæring/avtale
  Vedtak av visse vilkår vedr. utskillelse/bebyggelse
  av denne eiendom
  GJELDER DENNE REGISTERENHETEN MED FLERE
  

  Dnr. 25868, tgl. 16.11.1977 - Erklæring/avtale
  Bestemmelse om trafostasjon/kiosk
  GJELDER DENNE REGISTERENHETEN MED FLERE
  

  Dnr. 2488, tgl. 31.01.1978 - Bestemmelse om veg
  GJELDER DENNE REGISTERENHETEN MED FLERE
  

  Dnr. 1085116, tgl. 01.08.2018 - Erklæring/avtale
  Bestemmelse om plassering av minitennisbane og padeltennisbane
  GJELDER DENNE REGISTERENHETEN MED FLERE
  

  Dnr. 914103, tgl. 07.02.1952 - Sammenslått med denne matrikkelenhet:
  GNR 41 BNR 188
  GJELDER DENNE REGISTERENHETEN MED FLERE
  

  Dnr. 922588, tgl. 04.08.1978 - Sammenslått med denne matrikkelenhet:
  GNR 41 BNR 189
  GJELDER DENNE REGISTERENHETEN MED FLERE
  

  Dnr. 23758, tgl. 09.05.1996 - Grensejustering
  GJELDER DENNE REGISTERENHETEN MED FLERE
  

  Dnr. 25376, tgl. 09.10.1979 - Erklæring/avtale
  PANTERETT UTEN OPPTRINNSRETT TIL SAMEIET
  FOR: NOK 10,000
  MED PRIORITET ETTER 90% AV FØRSTE TGL. ERVERVSSUM
  GJELDER DENNE REGISTERENHETEN MED FLERE
  

  Legalpant

  Kommunen har legalpant som sikkerhet for betaling av kommunale avgifter og eventuell eiendomsskatt. Legalpant er pant som ikke kommer frem av grunnboksutskriften, og har bedre prioritet enn for eksempel lån til bank som er tinglyst på eiendommen.

• Andre kjøpsforhold
  Overtagelse

  Overtagelse skjer etter avtale med selger. Før boligen overleveres kjøper, skal fullt oppgjør og omkostninger være mottatt på meglers klientkont.

  Boligselgerforsikring

  Selger har tegnet boligselgerforsikring.

  Boligkjøperpakke

  Sammen med Gjensidige har vi skreddersydd et gunstig forsikringskonsept for deg som kjøper bolig. Kjøpere (ikke juridiske personer) har anledning til å tegne Boligkjøperpakken.

  Pakken inkluderer bl.a. husforsikring, innboforsikring Pluss, dobbel rentedekning, flytteforsikring og boligkjøperforsikring som gir deg juridisk bistand dersom du ønsker å reklamere på boligkjøpet. Kjøpere (ikke juridiske personer) kan også velge å kun tegne boligkjøperforsikring. 

  Boligkjøperpakken/Boligkjøperforsikring må tegnes senest i forbindelse med kontraktsmøtet. Produktark for Boligkjøperpakken og Boligkjøperforsikring ligger vedlagt i salgsoppgaven. Ta kontakt med megler for ytterligere informasjon.

  Løsøre og tilbehør

  Følgende medfølger handelen:

  • Integrerte hvitevarer på kjøkken.

  
  

  Følgende medfølger ikke handelen:

  • Alt av møbler, vask og tørk, tv/lyd, lys og mikro.

  
  

  Det gjøres spesielt oppmerksom på at boligens tilbehør og løsøre ikke medfølger handelen med mindre dette fremkommer av nærværende prospekt. Med mindre annet er spesifisert i salgsoppgaven gjelder NEFs normgivende liste over løsøre og tilbehør. Løsøre og tilbehør som medfølger overdras uten noen form for garantier, foruten eventuell gjenværende leverandørgaranti.

  Diverse

  Styret informerer om følgende for gjeldende leilighet:
  "Det er avdekket en vannlekkasje inn i leiligheten, i hjørnet på soverommet mot yttervegg. Det er siste uke foretatt en befaring med Opak og representant fra firmaet som har forestått rehabiliteringen av sameiets terrasser (avsluttet i 2024). Det ble vurdert å være klare indikasjoner på at dette kom fra terrassen over. Dette vil bli videre fulgt opp av A. Hansen for å finne kilden og med vurdering fra Opak, og fulgt opp av styret. Kostnaden vil være en reklamasjonssak overfor entreprenøren, en forsikringssak for sameiet eller en kostnad for sameiet, avhengig av årsak."

  Det er skiftet vinduer i boligen i senere tid uten at det er etablert spalteventiler i vinduene. Dette medfører redusert naturlig lufttilførsel og kan gi noe begrenset luftutskiftning i boligen sammenlignet med dagens anbefalte ventilasjonsløsninger. Eier opplyser at det i etterkant av befaringen skal etableres friskluftsventiler i stue/kjøkken og i tre soverom. Ifølge eier er arbeidene planlagt utført i uke 24.

• Kjøpsvilkår
  Budgivning

  Alle bud skal inngis skriftlig til megler, som formidler disse videre til selger. Kravet til skriftlighet gjelder også budforhøyelser og motbud, aksept eller avslag fra selger. Budgivere som byr sammen er selv ansvarlige for interne avklaringer og samtykke knyttet til budgivningen.

  Bud kan legges inn på eiendommens finn-annonse ved å trykke på knappen «gi bud» eller via vår hjemmeside. Ved elektronisk budgivning legges bud inn ved å benytte BankID. Bud kan også inngis på budskjema vedlagt i salgsoppgaven. Før megler formidler bud til selger, skal megler innhente gyldig legitimasjon og signatur fra budgiver. Kravet til legitimasjon og signatur er oppfylt for budgivere som benytter Bank-ID og vi oppfordrer derfor alle til å gi bud elektronisk ved å benytte GI BUD knappen på eiendommens hjemmeside på www.tinholt.no. Eventuelle forhøyelser kan sendes ved å svare direkte på mottatt sms fra meglers system, til megler. Alle budforhøyelser skal bekreftes av megler.

  For at budene skal kunne bli behandlet og videreformidlet skriftlig til alle involverte parter, må alle bud ha en tilstrekkelig lang akseptfrist, jf. eiendomsmeglingsforskriften § 6-3. Selger må også skriftlig akseptere budet før aksept kan formidles til budgiver.

  Akseptfrist på alle bud skal være minimum 30 minutter, og budforhøyelser må skje i god tid før fristens utløp. Bud som ikke er skriftlig, eller som har kortere akseptfrist enn til kl. 12.00 dagen etter siste annonserte visning, vil ikke bli formidlet til selger. Megler skal så snart som mulig bekrefte skriftlig overfor budgivere at budene deres er mottatt. Selger står fritt til å akseptere eller forkaste et hvert bud og er således ikke forpliktet til å akseptere det høyeste budet på eiendommen.

  Eiendomsmegler har ikke lov til å formidle hemmelige bud eller bud med forbehold som hindrer megler i å formidle budet til andre enn selger, jf eml  6-8 (3). Slike bud vil derfor ikke bli formidlet til selger. Eiendomsmegler er iht eml § 6-8(6) pålagt å gjennomføre kontroll av budgivernes finansiering. Dersom det ikke er mulig for megler å gjennomføre dette før aksept av bud plikter megler å advare selger om risiko knyttet til dette.

  Etter at eiendommen er solgt vil kjøper og selger få tilsendt budjournal. Øvrige budgivere kan få utlevert kopi av budjournalen i anonymisert form. Det gjøres oppmerksom på at budgiver også vil være den som vil stå som kjøper av eiendommen. Dersom man etter at bud er akseptert ønsker å endre hvem som skal stå som eier, forutsetter dette at selger godkjenner en slik endring. Alle involverte parter skal signere kjøpekontrakt og er solidarisk ansvarlig for kjøpet frem til oppgjør er gjennomført.

  For mer informasjon om budgivningsprosessen, se «Forbrukerinformasjon om budgivning», som er vedlagt salgsoppgaven, eller ta kontakt med megler.

  Salgsbetingelser

  Eiendommen skal overleveres kjøper i tråd med det som er avtalt. Det er viktig at kjøper setter seg grundig inn i alle salgsdokumentene. Salgsoppgaven er basert på de opplysningene selger har gitt til megler, den bygningssakkyndiges tilstandsrapport, samt opplysninger innhentet fra kommunen, Kartverket og andre tilgjengelige kilder.

  Det er forventet at kjøper setter seg grundig inn i alle salgsdokumentene, herunder salgsoppgave, tilstandsrapport og selgers egenerklæring. Kjøper anses kjent med forhold som er tydelig beskrevet i salgsdokumentene. Forhold som er beskrevet i salgsdokumentene kan ikke påberopes som mangler. Dette gjelder uavhengig av om kjøper har lest dokumentene.

  Alle interessenter oppfordres til å undersøke eiendommen nøye, gjerne sammen med fagkyndig før bud inngis. Kjøper som velger å kjøpe usett kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe han burde blitt kjent med ved undersøkelsen. Det kan være avvik fra dagens rombruk/rombenevnelser sammenlignet med det som er byggemeldt/godkjent.

  Dersom det er behov for avklaringer, anbefaler vi at kjøper rådfører seg med eiendomsmegler eller en bygningssakyndig før det legges inn bud.

  På grunn av ulike avtalevilkår kan selger vurdere bud fra en som ikke er forbruker, ulikt fra en forbrukers bud. Dersom kjøper ikke er forbruker, er selger sitt mulige mangelsansvar begrenset fordi eiendommen selges “som den er”. Selger kan ikke ta «som den er» forbehold ovenfor en forbrukerkjøper. Selv et lavere bud fra en som ikke er forbruker kan foretrekkes fordi begrensningen i mulig mangelsansvar kan ha egenverdi for selger. Selger står fritt til å forkaste eller akseptere ethvert bud, og er for eksempel ikke forpliktet til å akseptere høyeste bud.

  Lov om avhending av fast eigedom (avhendingslova)
  Frivillig salg av fast eiendom reguleres av Lov om avhending av fast eiendom av 3. juli 1992 nr. 93.

  Eierseksjonsloven

  Det opplyses om at ingen kan eie mer enn to boligseksjoner i sameiet, jfr. Lov om eierseksjoner §22

  Lov om avhending av fast eigedom (avhendingslova)

  Frivillig salg av fast eiendom reguleres av Lov om avhending av fast eiendom av 3. juli 1992 nr. 93.

  Forbrukerkjøp/avtalevilkår

  Med forbrukerkjøp menes kjøp av eiendom når kjøperen er en fysisk person som ikke hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet.

  Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen, eller det foreligger brudd på bestemmelsene i avhendingsloven §§ 3-2 til 3-8. Hvis eiendommen ikke er i samsvar med det kjøperen må kunne forvente ut ifra alder, type og synlig tilstand, kan det være grunnlag for mangelskrav. Det samme gjelder hvis det er holdt tilbake eller gitt uriktige opplysninger om eiendommen. Dette gjelder likevel bare dersom man kan gå ut ifra at det virket inn på avtalen at opplysningen ikke ble gitt eller at feil uriktige opplysninger ikke blir rettet i tide på en tydelig måte.

  En bolig som har blitt brukt i en viss tid, har vanligvis blitt utsatt for slitasje og skader kan ha oppstått. Slik bruksslitasje må kjøper regne med og det kan avdekkes enkelte forhold etter overtakelse som nødvendiggjør utbedringer. Normal slitasje og skader som nødvendiggjør utbedring, er innenfor hva kjøper må forvente og vil ikke utgjøre en mangel.

  Boligen kan ha en mangel etter avhendingsloven § 3-3 dersom det er avvik mellom opplyst og faktisk innvendig areal, forutsatt at avviket er på 2% eller mer og minimum 1 kvm.

  Ved beregning av et eventuelt prisavslag eller erstatning må kjøper selv dekke tap/kostnader opptil et beløp på kr 10.000 (egenandel).

  Profesjonell (næringsdrivende) avtalevilkår

  Hvis kjøper er en juridisk person, eller en fysisk person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet, vil kjøpet ikke anses som et forbrukerkjøp.

  Dersom kjøper ikke er forbruker selges eiendommen «som den er», og selgers ansvar er da begrenset jf. avhl. § 3-9, 2. pktm. Informasjon om kjøpers undersøkelsesplikt, herunder oppfordringen om å undersøke eiendommen nøye, gjelder også for kjøpere som ikke anses som forbrukere.

  Lov om hvitvasking

  Eiendomsmeglingsforetak plikter etter lov om hvitvasking å gjennomføre kontrollhandlinger knyttet til kjøper og selgers identitet og forhold knyttet til gjennomføringen av handelen. Dette omfatter også opplysninger om kundeforholdets formål og tilsikrede art. For kjøper må kontroll av legitimasjon skje senest ved inngåelse av kontrakt. Signering med bankID er regnet som gyldig legitimasjonskontroll.

  Ved oppdrag hvor juridiske personer (selskap) er part må eiendomsmegler også gjennomføre kontroll av hvilke fysiske personer som kontrollerer selskapet (reelle rettighetshavere). Dersom megler ikke klarer å gjennomføre pålagte kundetiltak må megler avvise kunden og oppdraget. Megler har også plikt å melde forhold som ikke er avklart og fremstår som mistenkelige til Økokrim. Megler kan også i enkelte tilfeller ha plikt til å stanse gjennomføringen av handelen.

  Betalingsbetingelser

  Oppgjør skal betales i en samlet innbetaling fra norsk bank. Betaling fra utlandet tillates kun i unntakstilfeller og dersom det er avklart med megler i anledning avtaleinngåelse (budaksept).

  Finansiering

  Vi har løpende kontakt med finansinstitusjoner som kan tilby lån med konkurransedyktige betingelser. Hvis ønskelig formidler vi gjerne kontakt.

  Kjøpekontrakt

  Kjøper og selger er forpliktet til å undertegne standard kjøpekontrakt utarbeidet av Tinholt i forbindelse med eiendomstransaksjonen. Eiendomsmegler sin standardkontrakt inneholder bl.a. bestemmelser om at dersom det foreligger vesentlig mislighold, har selger rett til å heve etter 30 dager fra avtalt betalingstid. Kjøper aksepterer dette som bindende for seg. Det forutsettes at hjemmel til eiendommen overføres til kjøper. Dersom dette ikke er ønskelig må det tas forbehold i budet. Kjøpekontrakt kan besiktiges hos eiendomsmegler før bud inngis. Kontakt eiendomsmegler for spørsmål.

  Personopplysningsloven

  Personopplysninger blir behandlet i samsvar med personopplysningsloven.

• Om oppdraget
  Meglers vederlag / Utlegg

  Følgende er avtalt om meglers vederlag, og skal betales av selger:

  Provisjon 0,800 % av salgssummen inkl. mva

  Tilrettelegging : 15 500,00
  Tinholt Markedspakke: 26 900,00
  Oppgjørshonorar: 7 900,00
  Visninger/overtagelse pr stk. : 3 500,00
  Utsatt betaling (valgfritt*): 4 900,00
  

  Vederlag er summert til kr. 146 700,-.

  I tillegg kommer estimat på følgende utlegg:
  
  Eierskiftegebyr forretningsfører fra (eierseksjon/andel) 7 575,00
  
  Kommunale opplysninger, ferdigattest, bygningstegninger - priser fra 2 788,00
  
  Kopi av tinglyst dokument (kr.300,- pr stk) 300,00
  
  Opplysninger fra forretningsfører, priser fra 4 375,00
  
  Tinglysningsgebyr sikringsobligasjon m/urådighet - fast eiendom 545,00
  
  Ubekreftet utskrift av grunnbok 115,00
  

  Utlegg er summert til kr. 15 698,-.
  Estimatet vil avvike fra endelig oppstilling. Boligselgerforsikring og andre valgfrie utlegg kan tilkomme.

  Vederlag og utlegg er totalt estimert til kr. 162 398,-.

  Dersom handel ikke kommer i stand eller oppdraget sies opp, har oppdragstaker krav på rimelig vederlag for medgått tid/utført arbeid og avtalte utgifter (utgifter til påløpte visninger, innhenting av opplysninger, markedspakke og tilrettelegging), samt eventuelle utlegg. Alle priser er inkl. mva.

  Meglerforetaket mottar betaling for tilleggstjenester som tilbys i sammenheng med eiendomshandelen. Dette gjelder blant annet strømleverandører, boligkjøperprodukter, boligalarm o.l.)

  Vedlegg til salgsoppgaven

  Vedleggene er en del av den komplette salgsoppgaven. Det er viktig at interessenter setter seg godt inn i vedleggene og kontakter megler med eventuelle spørsmål før bud inngis.

  Megler

  Ansvarlig megler er:
  Ina Sartz
  Partner/Eiendomsmegler.
  +47 90 05 69 73 / [email protected].

  Meglerforetaket

  Tinholt Eiendomsmegling AS.
  Org. nr. 928 582 906.
  Bygdøy Allé 60
  0265 Oslo.

• Dokumenter
  • Salgsoppgave