Lambrechts' gate 8

Unik, gjennomgående penthouse leilighet o/2 plan| 3 solrike takterrasser | Fjordutsikt | Heis|3 sov og 2 bad|Peis|P-leie

Prisantydning

23 500 000,-

Omkostninger

588 590,-

Totalpris

24 088 590,-

Eiendomstype

Leilighet

Eieform

Eierseksjon

Byggeår

1915

Soverom

3

Bad

2

Internt brukseareal

167 m²

Eksternt bruksareal

5 m²

Tomtetype

Eiet

Energimerking

G

Egenskaper

• Sentralt
• Barnevennlig
• Moderne
• Utsikt
• Rolig
• Turterreng

Fasiliteter

• Balkong / terrasse
• Heis
• Peis / ildsted
• Garasje / parkering
• Ingen gjenboere

Beskrivelse

Visninger

• Søndag 7. juni kl. 13:30 - 14:30

Informasjon

• Nøkkelinformasjon
  Oppdragsnummer

  201260260.

  Adresse og matrikkel

  Lambrechts' gate 8.
  gnr. 211, bnr. 33, snr. 26 i Oslo.

  Eier

  Cecilie Kulsrud og Kristian Kulsrud.

  Etasje

  6. etasje.

  Byggeår

  1915.

  Tomt

  Felles eiet tomt på 1054 m².

  Parkering/garasje

  Det opplyses om mulighet for å videreføre eksisterende leie av garasjeplass i nærområdet for kr 2.600,- per måned dersom kjøper ønsker dette. Garasjeplassen er tilknyttet elbillader, hvor leietaker faktureres kvartalsvis for faktisk strømforbruk. Selger opplyser at kostnaden normalt ikke har overstiget ca. kr 300,- per kvartal.

  Ellers er det beboerparkering i området.

  Ved anskaffelse av beboerparkering kan man parkere døgnet rundt – også utover det som er maksimal parkeringstid, på parkeringsplasser regulert til beboerparkering.

  Bydel Frogner, St. Hanshaugen, Gamle Oslo, Grünerløkka og Sagene. Beboerparkeringssone A, B, C, D og E.
  Pris (2026):
  Bensinbil, dieselbil, hybridbil, ladbar hybridbil: 3850 kr
  Elbil: 1300 kr
  Motorsykkel og moped: 1925 kr
  El-motorsykkel og el-moped: 650 kr

  Det tas forbehold om prisendringer. For mer informasjon se: https://www.oslo.kommune.no/gate-transport-og-parkering/parkering/beboerparkering/.

  Beregnet totalkostnad

  Prisantydning kr 23 500 000,-
  Andel fellesgjeld kr 0,-

  I tillegg til prisantydning og ev. fellesgjeld, påløper følgende omkostninger:
  
  587 500,00,- (Dokumentavgift)
  
  545,00,- (Tingl.gebyr skjøte)
  
  545,00,- (Tingl.gebyr pantedokument)
  
  9 950,00,- (Boligkjøperpakken Gjensidige)
  
  _______________________________________________________
  Totalpris inkl. omkostninger og fellesgjeld kr 24 098 540,-

  Det ovenstående forutsetter at eiendommen selges til prisantydning og at det kun tinglyses ett pantedokument. Det tas forbehold om endringer i offentlige gebyr.

• Arealer
  Boligens areal

  BRA-i: 167 m²
  BRA-e: 5 m²
  TBA: 30 m²

  6.etasje:
  Internt bruksareal: 147 m²
  Følgende rom er oppgitt som BRA-i:  Entré, to ganger, stue, kjøkken, tre soverom, omkledningsrom, to bad samt bod innredet som vaskerom.

  7.etasje (hems):
  Internt bruksareal: 20 m²
  Følgende rom er oppgitt som BRA-i: Stue. 

• Om boligen
  Innhold

  Leiligheten går over to plan i 6. og 7. etasje og består av følgende:
  6.etasje: Entré, to ganger, stue, kjøkken med utgang til takterrasse på 7 m², tre soverom, omkledningsrom, to bad samt bod innredet som vaskerom.
  7.etasje (hems): Stue med utgang til takterrasse på 15 m². Fra terrassen er det videre adkomst via trapp til ytterligere en takterrasse på 8 m².

  Leiligheten disponerer i tillegg en bod i 1. etasje på 5 m².

  Sameiet har et hyggelig felles gårdsrom og bakhage med opparbeidede uteområder, sykkelparkering samt egne sykkelboder.

  Påkostninger

  Det er utført løpende vedlikehold og oppgraderinger av leiligheten etter overtakelse i 2016. Overflater ble malt i 2016 samt i 2025/2026. I 2017 ble det etablert ny takterrasse i 8.etasje tilknyttet leiligheten. Arbeidene ble utført av fagfolk, og det foreligger ferdigattest for tiltaket. Videre er det gjennomført flere oppgraderinger av tekniske installasjoner og innredning, herunder montering av nytt dusjarmatur i 2018, ny oppvaskmaskin i 2018 samt ny varmtvannsbereder i 2019. Det ble installert ny gasspeis i 2022. Samme år ble takvinduer i soverom skiftet ut i regi av sameiet. I regi av sameiet ble det gjennomført rørrehabilitering i perioden 2017–2018, hvor vertikale rør, sluk og stoppekraner ble skiftet ut. Videre ble privat bunnledning fra gård til offentlig avløpsnett rehabilitert i 2025. Det ble også installert fiber i gården i 2020.

  Ifølge tidligere salgsoppgave og takstrapport er det utført flere større oppgraderinger av leiligheten i senere tid. I 2012 ble det gjennomført oppussing med maling av overflater, samt oppgradering av bod/vaskerom og omkledningsrom. I 2010 ble det etablert ny membran og nye gulvbord på terrasse og balkong. Det ble samtidig skiftet flere vinduer samt ny balkongdør. I 2007 ble leiligheten omfattende oppusset med nytt kjøkken, bad og oppgraderte overflater. Det ble også montert nye takvinduer i stue samt ny varmtvannsbereder i omkledningsrom.

  Kjøkken

  Kjøkkenet fremstår som stilrent og gjennomført med en moderne utforming og rene linjer. Innredningen har glatte fronter i hvit utførelse kombinert med benkeplate i Corian med sømløst integrert kum og armatur i stål. Over benkeplaten er det montert frostede glassplater som både gir et elegant uttrykk og gjør rengjøringen enkel. Kjøkkenet har svært god skap- og benkeplass med heldekkende innredning og integrerte løsninger som understreker det minimalistiske uttrykket. Integrerte hvitevarer består av induksjonstopp, stekeovn, oppvaskmaskin, vinskap samt kjøl/frys. Det er god plass til spisebord i tilknytning til kjøkkenet, noe som skaper en sosial og naturlig samlingsplass i boligen.

  Bad

  Hovedbadet har en tidløs og gjennomført utførelse med flislagte overflater og lune fargetoner. Badet er oppusset i 2007 i regi av tidligere eier, og er innredet med servant fra Duravit, benkeplate med tilhørende hyller i laminat, innfliset speil, elektrisk håndkletørker, vegghengt toalett med innebygget sisterne fra Duravit samt dusjhjørne med fast glassfelt og dør i herdet glass. Mosaikkfliser i dusjsonen tilfører badet et delikat preg.

  I tilknytning til hovedsoverommet finner man et romslig og delikat baderom fra 2007. Badet er pent innredet med heldekkende servant, benkeskap med glatte fronter, speil, høyskap, elektrisk håndkletørker, dusjhjørne med glassdører og vegghengt toalett (Duvarit). Badet fremstår med en tidløs utførelse og behagelige material- og fargevalg.

  Leiligheten har et praktisk rom benyttet som vaskerom. Innredningen har glatte fronter i hvit utførelse kombinert med benkeplate med skyllekum i rustfritt stål. God skap- og benkeplass gjør rommet funksjonelt og godt tilrettelagt for oppbevaring og klesvask. Det er opplegg for både vaskemaskin og tørketrommel.

  Varmtvannstank

  • Varmtvannsbereder på 194 liter, produsert i 2019, montert i bod/vaskerom.
  • Varmtvannsbereder på 116 liter, produsert i 2007, montert i omkledningsrom.

  Overflater

  Innvendige gulv er belagt med fliser i entré, vegg-til-vegg-teppe i omkledningsrom samt malt laminat/parkett i øvrige rom.

  Veggoverflater består hovedsakelig av sparklet og malte plater. Himlingene er utført med sparklet og malte plater.

  Himlingshøyden er målt til ca. 2,27 m i entré, ca. 2,43 m i stue under mezzanin/hems, ca. 2,21 m i kjøkken samt ca. 2,34–2,39 m i gang og soverom. Det er enkelte skråhimlinger med laveste målte høyde på ca. 0,62 m i stue og ca. 1,92–1,96 m i deler av kjøkken og soverom. I mezzanin er himlingshøyden målt til ca. 2,14 m i stue.

  Garderober

  • Garderobeskap med glatte fronter i entré.
  • Vegg/benkeskap med glatte fronter i én gang.
  • Bokhyller i én gang.
  • Skyvedørsgarderobe med frostede glassfronter og speilfelter i ett soverom.
  • Skap/garderobeskap med glatte fronter og delvis åpent mot skuffer, i ett soverom.
  • Garderobeskap med glatte fronter, åpent garderobeskap og garderobeløsning med stang, skuffer og hyller i omkledningsrom.
  • Bod/vaskerom: Vaskeromsinnredning bestående av benkeskap, veggskap og høyskap med glatte fronter. Garderobeløsning med stang.

  Balkong/terrasse

  Kjøkkenet i 6.etasje forlenges av en takterrasse på ca. 7 m² med gode solforhold og plass til både grill og spisegruppe. Uteplassen er godt tilrettelagt for matlaging og hyggelige måltider utendørs. Gulvet er belagt med terrassebord på tilfarere, og rekkverket er utført i trekonstruksjon.

  Fra 7. etasje er det utgang til en idyllisk takterrasse på ca. 15 m² med utmerkede solforhold og god plass til utemøblement, grill og spisebord for avslapning og sosiale sammenkomster. Terrassen er belagt med terrassebord i kompositt, og rekkverket er utført i murverk og trekonstruksjon. Det er montert elektrisk markise for solavskjerming. Fra takterrassen er det adkomst via trapp til en ytterligere takterrasse på ca. 8 m², etablert i 2017 hvor det foreligger ferdigattest. Herfra oppleves en 360-graders utsikt over byens taklandskap, fjorden og mot Holmenkollen. Takterrassen har svært gode solforhold og fremstår som en privat og luftig uteplass. Gulvet er belagt med terrassebord i kompositt på tilfarere, og rekkverket i herdet glass ivaretar utsikten.

  Dører

  Ytterdører:

  • Entrédør i brannklasse B-30 med 35 desibel lydmotstand, produsert i 1987.
  • Terrassedør med tolags isolerglass, produsert i 2010.
  • Skyvedør til takterrasse ved 7. etasje/hems, med tolags isolerglass, produsert i 2012.

  
  

  Innvendige dører:

  • Dør i frostet glass til bod/vaskerom.
  • Dør med glassfelt mellom gang og kjøkken.
  • Glatte innvendige dører og skyvedører for øvrig.

  Elektrisk anlegg

  Sikringsskap med jordfeilautomater er plassert i entré. Det elektriske anlegget ligger i hovedsak skjult i konstruksjonen. Det er fremvist dokumentasjon for utført el-tilsyn datert 16.05.2023. Det er opplyst at det per i dag ikke foreligger åpne avvik.
  
  
  Følgende opplysninger er gitt av eier:

  • Det ble gjennomført større oppussing i 2007 i regi av tidligere eier, hvor deler av det elektriske anlegget ble oppgradert. Omfanget av arbeidene er imidlertid ukjent.
  • Sikringer løser ikke ut unormalt ofte.
  • Det har ikke vært brann, branntilløp eller varmgang i anlegget.
  • Kursfortegnelse foreligger, og antall sikringer er opplyst å være i samsvar med denne.
  • Siste el-tilsyn ble gjennomført 16.05.2023.

  Vinduer

  Vinduer i kjøkken, gang og deler av ett soverom har tolags isolerglass produsert i 2010. Overlysvinduer/takvinduer i stue og to soverom har to- og trelags isolerglass. Takvinduer i stue er ifølge tidligere takstrapport fra 2007, mens takvinduer i soverom er fra 2022 ifølge eier. Vinduer i tre soverom samt omkledningsrom er fra 1988. Enkelte av disse har trelags isolerglass, mens øvrige har tolags isolerglass med utenpåliggende enkeltglass i koblet utførelse.

• Teknisk standard
  Tilstandsgrad

  I forbindelse med salget er følgende tilstandsgrader markert i tilstandsrapporten:
  TG2 (Avvik som kan kreve tiltak) - 16 stykk.

  Følgende har fått TG2 (Avvik som kan kreve tiltak):
  Våtromsgulv (Bad / 6. etasje): Det er registrert svakt fall mot sluk på gulvet i henhold til gjeldende forskrifter. Forholdet medfører risiko for at overflatevann ikke renner tilstrekkelig mot sluket. Konsekvensen av forholdet er høyere fuktpåkjenning på konstruksjonen. I henhold til gjeldende forskrifter om fall mot sluket, skal toppen av membranen ved dørterskel være min. 25 mm høyere enn sluket. I dette tilfellet kan det ikke verifiseres om det er oppbrett av membran ved dørterskler, men det er kun ca. 10 mm høydeforskjell på gulv ved dører og til laveste sluk. Forholdet medfører noe økt risiko for at vann kan renne over membranen ved terskel og forårsake vannskade utenfor badets våtsone. Gulvkonstruksjonen, sluk og vanntett sjikt har oppnådd mer enn halvparten av forventet levetid. Dette medfører økt risiko for lekkasjer som kan føre til fuktproblematikk i konstruksjonen. Det er noe misfarging og rissdannelser i fuger. TG 2 er gitt på grunn av nevnte forhold.

  Våtromsvegger (Bad / 6. etasje): Vegger i våtrom skal ha vanntett sjikt (membran) i våte soner. Denne typen konstruksjon har ifølge Sintef Byggforsk normal levetid på ca. 15-20 år og konstruksjonen har derfor oppnådd mer enn halvparten av forventet levetid. Dette medfører økt risiko for lekkasjer som kan føre til fuktproblematikk i konstruksjonen. Det er noe misfarging og rissdannelser i fuger. TG 2 er gitt på grunn av nevnte forhold.

  Utstyr for sanitærinstallasjoner (Bad / 6. etasje): Det er ikke etablert dreneringsspalte fra innebygget sisterne. Dette medfører risiko for at ev. lekkasjer/fukt i sisternekassen ikke blir oppdaget og gir økt risiko for vannskader ved eventuelle lekkasjer. TG 2 er gitt på grunn av nevnte forhold, alder i forhold til forventet levetid og bruksslitasje. Eldre sanitærutstyr har økt risiko for bl.a. utettheter og skader, og kan ha økt behov for vedlikehold.

  Våtromsgulv (Bad 2 / 6. etasje): Det er registrert svakt fall mot sluk på gulvet i henhold til gjeldende forskrifter, samt et parti med noe motfall i forhold til sluket på deler av gulvet. I henhold til gjeldende forskrifter skal det være fall mot sluket. Forholdet medfører risiko for at overflatevann ikke renner tilstrekkelig mot sluket, og kan bli stående på deler av gulvet. Konsekvensen av forholdet er høyere fuktpåkjenning på konstruksjonen og risiko for vannskader. I henhold til gjeldende forskrifter om fall mot sluket, skal toppen av membranen ved dørterskel være min. 25 mm høyere enn sluket. I dette tilfellet kan det ikke verifiseres om det er oppbrett av membran ved dørterskler, men det er kun ca. 10 mm høydeforskjell på gulv ved dører og til sluk. Forholdet medfører noe økt risiko for at vann kan renne over membranen ved terskel og forårsake vannskade utenfor badets våtsone. Gulvkonstruksjonen, sluk og vanntett sjikt har oppnådd mer enn halvparten av forventet levetid. Dette medfører økt risiko for lekkasjer som kan føre til fuktproblematikk i konstruksjonen. Det er noe misfarging og rissdannelser i fuger. Det er funnet hulromslyd under enkelte fliser. Årsaken kan være at det ikke er oppnådd full limdekning, og/eller bruksbelastning. Mindre områder med hulromslyd i fliser har normalt ingen konsekvenser lenge større deler av flisen har god limdekning. I dette tilfellet er det registrert hulromslyd i et lite område. Forholdet kan endres over tid og bør kontrolleres med tiden. TG 2 er gitt på grunn av nevnte forhold.

  Våtromsvegger (Bad 2 / 6. etasje): Vegger i våtrom skal ha vanntett sjikt (membran) i våte soner. Denne typen konstruksjon har ifølge Sintef Byggforsk normal levetid på ca. 15-20 år og konstruksjonen har derfor oppnådd mer enn halvparten av forventet levetid. Dette medfører økt risiko for lekkasjer som kan føre til fuktproblematikk i konstruksjonen. Det er noe misfarging og rissdannelser i fuger, samt stedvis noe manglende fug. TG 2 er gitt på grunn av nevnte forhold.

  Utstyr for sanitærinstallasjoner (Bad 2 / 6. etasje): Det er ikke etablert dreneringsspalte fra innebygget sisterne. Dette medfører risiko for at ev. lekkasjer/fukt i sisternekassen ikke blir oppdaget og gir økt risiko for vannskader ved eventuelle lekkasjer. TG 2 er gitt på grunn av nevnte forhold, alder i forhold til forventet levetid og bruksslitasje. Eldre sanitærutstyr har økt risiko for bl.a. utettheter og skader, og kan ha økt behov for vedlikehold.

  Takkonstruksjon: Tak/loftets oppbygning er ukjent, og denne typen konstruksjon har økt risiko for bl.a. kondensproblematikk og skjulte feil/skader. Basert på alder og utførelse kan det ikke utelukkes at det foreligger skjulte skader. Ifølge Sintef Byggforsks byggdetaljblader er levetid denne typen tekking, estimert til 30-60 år. Tekkingen har derfor oppnådd mer enn halvparten av forventet levetid, som medfører forhøyet risiko for lekkasjer som kan føre til fuktproblematikk i takkonstruksjonen og underliggende rom. TG 2 er gitt på grunn av nevnte forhold. Taket er kun besiktiget fra takterrasser og ikke direkte på taket, da det er for høyt i henhold til våre HMS retningslinjer. Tekking på/under takterrasser er tildekket av terrassegulv, som gir store begrensninger i forbindelse med inspeksjon. Det er innvendige kledde skråhimlinger, som ikke gir mulighet for inspeksjon av konstruksjonsoppbyggingen. Fuktmålinger i konstruksjonen er derfor ikke utført. Forholdene gir store begrensninger i forbindelse med inspeksjon, og det kan foreligge skader og avvik som ikke oppdages under befaringen. Tilstandsvurdering er derfor kun basert på alder og ytre observasjoner. Konstruksjonen ligger under sameiets ansvarsområde, men har i dette tilfellet særlig nær tilknytning til leiligheten, og er derfor tilstandsvurdert i rapporten.

  Trapper: Utvendig trapp er noe bevegelig/ustabil/vinglete, og det er derfor gitt TG 2. Forholdet kan utvikle seg og medføre ytterligere bevegelser og redusert sikkerhet ved belastning. Åpninger mellom trappetrinn er for store og er ikke i henhold til dagens forskrifter. Åpninger mellom trinn være maksimalt 0,10 m. Trapper skal ha håndløpere på begge sider av trappen. I dette tilfellet er det kun håndløper på en av sidene. Det mangler rekkverk i overgang mellom utvendig trapp og takterrasse, hvor det er adkomst direkte ut på tak. Dette er en alvorlig sikkerhetsrisiko og bør utbedres omgående. Disse punktene er ment som en opplysning med hensyn til sikkerhet. Iht. Forskrift til avhendingslova skal det ikke settes tilstandsgrad på HMS avvik.

  Vinduer: Vinduer er av eldre dato og det må på generelt grunnlag påregnes høyere varmetap og lavere isolasjonsevne. TG 2 er gitt på grunn av alder iht. forventet levetid og normal bruksslitasje.

  Ytterdører: Entrédør er av eldre dato. TG 2 er gitt på grunn av alder iht. forventet levetid og normal bruksslitasje.

  Piper, feieluker og plassbygde ildsteder: Pipen er tildekket/kledd igjen, og er av ukjent alder og utførelse. Avhengig av type pipe/rehabilitering er det ulike krav til tilgjengelighet til pipevanger og tildekking. Det kan også være krav til avstand til brennbart materiale. Tildekkingen kan derfor være avvik mtp. tildekking og brannsikkerhet. Det anbefales derfor videre undersøkelser for å kartlegge om tildekking og brennbart materiale inntil pipen må fjernes. TG 2 er gitt på grunn av nevnte forhold. Kun pipens overflater i tilknytning til denne leiligheten er vurdert, da konstruksjonen ligger under sameiets ansvarsområde.

  Varmtvann: Ifølge Sintef Byggforsk har varmtvannsberedere en anbefalt brukstid på 20 år. Teknisk levetid er 15-30 år avhengig av påvirkende faktorer. Bereder i omkledningsrom har i dette tilfellet oversteget mer enn halvparten av anbefalt brukstid. Konsekvensen av normal aldring er forhøyet risiko for at berederen kan svakere funksjon, bruke mer strøm eller slutte å fungere. Det kan også være høyere risiko for lekkasjer. Ved tidspunkt for montering av varmtvannsbereder i bod/vaskerom var det krav om automatisk vannstopper i forbindelse med vanninstallasjoner i rom uten sluk. I dette tilfellet er det ikke montert automatisk vannstopper, som medfører risiko for vannskader ved eventuelle lekkasjer. Det var ikke krav om dette ved montering av bereder i omkledningsrom, men det anbefales på generelt grunnlag å montere automatisk vannstopper til begge beredere, for å minimere risiko for vannskader ved eventuelle lekkasjer. Varmtvannsberederene er uten fast tilkobling. Det anbefales på generelt grunnlag å montere fast tilkoblingspunkt for å unngå varmgang i stikkontakt. Stikkontakt/plugg bør jevnlig kontrolleres for varmgang/svimerker. TG 2 er gitt på grunn av nevnte forhold.

  Ledningsnett for sanitærinstallasjoner: Funksjon på vanntrykk og avløp er undersøkt, og er funnet tilfredsstillende. Hovedstoppekran er meget hard å vri om, og er derfor ikke funksjonstestet ytterligere. Det anbefales vedlikehold for å sørge for at stoppekranen fungerer tilstrekkelig. Fordelerskap må ha vanntett bunn, vanntette gjennomføringer og overløp til rom med sluk. Eventuell sprut fra lekkasjer i skapet og drenert lekkasjevann fra varerør skal ikke kunne trenge ut i bygningskonstruksjoner. I dette tilfellet er fordelerskapene utette, noe som medfører en risiko ved en eventuell lekkasje. Rør i rør systemer skal ved lekkasjer lede lekkasjevannet til sluk. I dette tilfellet er ikke varerør plugget/endetettet i bod/vaskerom og ved bereder i omkledningsrom, som gir medfører at eventuelle lekkasjer ikke ledes til sluk og kan medføre vannskader. Det ikke montert automatisk vannstopper/lekkasjesikring i kjøkken og bod/vaskerom, samt til beredere. Det var krav om dette ved utskifting av den ene berederen, og oppussing av bod/vaskerom, men det var ikke krav om dette ved oppussing for øvrig. Det anbefales på generelt grunnlag å etablere lekkasjesikring/automatiske vannstoppere tilknyttet alle vanninstallasjoner i rom uten sluk for å minimere risiko for vannskader. TG 2 er gitt på grunn av nevnte forhold.

  Utstyr for sanitærinstallasjoner: TG 2 er gitt på grunn av alder i forhold til forventet levetid og bruksslitasje. Eldre sanitærutstyr har økt risiko for bl.a. utettheter og skader, og kan ha økt behov for vedlikehold. Ved tidspunkt for oppussing var det krav om automatisk vannstopper i forbindelse med vanninstallasjoner i rom uten sluk. I dette tilfellet er det ikke montert automatisk vannstopper. Det anbefales at dette installeres, da forholdet kan gi større risiko for vannskade ved en eventuell lekkasje i leiligheten. Spesielt med tanke på at rommet har alle funksjoner som et vaskerom, men uten sluk og vanntett sjikt.

  Ventilasjon: Funksjon på avtrekk er undersøkt, og er funnet tilfredsstillende. Det er enkelte rom uten tilluft, inkl. ett soverom, og det er generelt noe lite tilluft/friskluftstilførsel i leiligheten. Det mangler luftespalte under dør til begge bad. Nevnte forhold medfører begrenset med tilluft og luftsirkulasjon i leiligheten, og det er derfor gitt TG 2.

  Overflater på innvendige gulv: Det er noe merker og slitasje, samt stedvis noe knirk ved normal gange og stedvis vesentlig knirk ved normal gange. Knirken virker å stamme fra bevegelser i gulvoverflater, undergulv, samt bjelkelaget. Det er enkelte riss i fliser i entré. Det er funnet hulromslyd under enkelte fliser i entré. Årsaken kan være at det ikke er oppnådd full limdekning, og/eller bruksbelastning. Mindre områder med hulromslyd i fliser har normalt ingen konsekvenser lenge større deler av flisen har god limdekning. I dette tilfellet er det registrert hulromslyd i et lite område. Forholdet kan endres over tid og bør kontrolleres med tiden. TG 2 er gitt på grunn av nevnte forhold.

  Byggemåte

  Utvendige bygningsdeler:
  - Grunnmur murverk.
  - Yttervegger i murverk med pusset og malte overflater.
  - Yttertak i trekonstruksjon, tekket med takplater i metall, samt takpapp/folie på takterrasser.

  Innvendige bygningsdeler:
  - Felles trapper i trekonstruksjon.
  - Etasjeskiller i trebjelkelag.
  - Dørcalling.
  - Bygningen har personheis.

  Selgers egenerklæringsskjema

  Selger har kommentert på følgende spørsmål i egenerklæringsskjema som er en del av salgsoppgaven:
  Våtrom:
  Er det utført arbeid på bad, vaskerom eller toalettrom?
  Ja, 2025 - Faglært. Installasjon ny servant og høyskap på bad ved hovedsoverom. Dokumentasjon foreligger.

  Ja, 2019 - Faglært. Ny varmtvannsbereder montert på vaskerom. Dokumentasjon foreligger.

  Ja, 2018 - Faglært. Nytt dusjarmatur ble montert i hovedbad i 2018. Dokumentasjon foreligger.

  Ja, 2025 - Faglært. Nytt servantbatteri ble montert på hovedbad. Dokumentasjon foreligger.

  Tak, yttervegg og fasade:
  Har det lekket vann utenfra og inn, eller er det sett andre tegn til fukt?
  Ja. Det oppstod en mindre vannlekkasje fra takterrassen i 2024. Forholdet ble utbedret i regi av sameiet av autoriserte fagfolk. Det var ingen vanninntrengning i egen leilighet, men lekkasjen påvirket en tilstøtende boenhet.

  I din leilighet, er det utført arbeid på tak, yttervegg, vindu eller annen fasade?
  Ja, 2022 - Faglært. Det ble i 2022 gjennomført utskiftning av fire takvinduer i to rom i leiligheten. Arbeidene ble utført i regi av sameiet av autoriserte fagfolk. Dokumentasjon foreligger.

  Ja, 2018 - Faglært. Det ble etablert ny takterrasse (8 etasje) i tilknytning til leiligheten i 2018. Arbeidene ble utført av autoriserte fagfolk, og ferdigattest foreligger. Dokumentasjon foreligger.

  Rør:
  Er det utført arbeid på utvendige eller innvendige avløpsrør eller vannrør?
  Ja, 2018 - Faglært. Rørrehabilitering i sameiet Bygdøy Allé 25 ble gjennomført i 2017-2018 i regi av sameiet. Alle vertikale ledninger, sluk og stoppekraner ble skiftet ut med nye rør. Dokumentasjon foreligger.

  Ja, 2025 - Faglært. Rehabilitering av privat bunnledning fra gård til offentlig avløpsnett. Dokumentasjon foreligger.

  Skjevheter og sprekker:
  Har det vært feil eller gjort endringer på ildsted eller pipe?
  Ja. Det ble installert ny gasspeis i leiligheten i 2022. Arbeidet ble utført av fagfolk v/Peisselskabet AS.

  Planer og godkjenninger:
  Foreligger det planer eller bestemmelser som kan medføre endringer av felleskostnader eller fellesgjeld?
  Ja. Styret i sameiet har igangsatt utredning av fremtidig vedlikehold knyttet til vinduer, fasade og tak som et helhetlig prosjekt. Det vurderes ulike løsninger og omfang, og det vil bli lagt frem egen sak for beslutning i sameiet dersom tiltak foreslås gjennomført.

• Økonomi
  Felleskostnader

  Felleskostnadene utgjør kr. 4 666,- pr. mnd.

  Felleskostnadene inkluderer: Internett (Global Connect, 1000/1000), vaktmester, trappevask, forretningsførsel, drift og vedlikehold, felles bygningsforsikring, kommunale avgifter, m.m.

  Informasjon om fellesgjeld/lånevilkår

  Andel fellesgjeld utgjør kr. 0,- pr. 22.05.2026.

  Selskapets totale fellesgjeld utgjør kr. 3 433 901,- pr. 22.05.2026.

  Selskapets totale lån og vilkår:
  Bank: OBOS-banken AS
  Lånenr.: 98207955132
  Lånetype: Annuitetslån
  Rentesats: 6,30%
  Restsaldo 3 433 901,01
  Innfrielsesdato: 30.12.2034
  Type rente: Flytende rente
  Terminer i året: 12
  Administrasjonsavtale: Ja

  Informasjon om fellesformue

  Andel fellesformue utgjør kr. 562 063,- pr.31.12.2025.

  Sikringsordning / in-ordning

  Sameiet har inngått administrasjonsavtale vedrørende mulighet for individuell innfrielse av andel fellesgjeld. Det opplyses at andel fellesgjeld for denne seksjonen er innfridd. Videre er alle administrasjonslån i sameiet nedbetalt.

  Eiendomsskatt

  Det er i Oslo kommune vedtatt eiendomsskatt. Eiendomsskatt for 2026 utgjør kr. 9.007,-.

  Det gjøres spesielt oppmerksom på at beregningsgrunnlaget vil være høyere for boliger som benyttes som sekundærbolig. For å finne beregningsgrunnlaget vennligst se Oslo kommunes hjemmeside: http://www.oslo.kommune.no/skatt-og-naring/skatt-og-avgift/eiendomsskatt/eiendomsskatt/

  Formuesverdi

  Primær formuesverdi kr. 6 282 797,-.
  Sekundær formuesverdi kr. 15 403 996,-.
  Gjeldende for ligningsåret 2025.
  

  Oppgitt formuesverdi er basert på siste tilgjengelige fastsatte formuesverdi fra Skatteetaten. Årstall angir hvilket ligningsår verdien er knyttet til, og endelig formuesverdi kan avvike. Formuesverdien avhenger blant annet av om boligen benyttes som primær- eller sekundærbolig. Primærbolig verdsettes normalt til en lavere andel av beregnet markedsverdi (om lag 25 %). For primærbolig kan verdsettelsen variere avhengig av boligens verdi og gjeldende regelverk. Sekundærbolig verdsettes til en høyere andel (inntil 100 %). Det er vedtatt endringer i beregningsmodellen for formuesverdi fra skatteåret 2026, og endelig formuesverdi kan bli høyere enn oppgitt.

• Sameiet
  Navn og orgnr.

  Sameiet Bygdøy Alle 25, Orgnr: 971 271 698.

  Sameiets forsikring

  Sameiet er forsikret i Gjensidige Forsikring med polisenummer 84359536.

  Kjøper må tegne egen innboforsikring.

  Om sameiet

  Sameiet er et kombinert sameie som består av består av 24 boligseksjoner og 3 næringsseksjoner.

  Forretningsfører

  Forretningsfører er OBOS Eiendomsforvaltning AS.

  Styregodkjennelse

  Ny seksjonseier må godkjennes av sameiet ved styret. Godkjenning kan bare nektes dersom det foreligger saklig grunn.

  Man kan ikke erverve mer enn to eierseksjoner i samme sameie.

  Forkjøpsrett

  Det er ikke forkjøpsrett i sameiet.

  Adgang til utleie

  Seksjonseieren disponerer fritt over egen seksjon med de begrensningene som følger av sameieforholdet og eierseksjonsloven, jf. eierseksjonsloven § 24. Seksjonseieren kan fritt selge, pantsette og leie ut sin egen seksjon jfr. vedtektenes § 2. Leier må godkjennes av sameiet ved styret. Godkjenning kan bare nektes dersom det foreligger saklig grunn.

  Vedtekter og husordensregler

  Kjøper oppfordres til å gjøre seg kjent med vedtektene og husordensreglene som er vedlagt salgsoppgaven.

  Husdyrhold

  Følgende er oppgitt i husordensreglene:
  Husdyr må ikke holdes uten sameiets samtykke. Sameiet kan nekte husdyrhold i de tilfeller hvor husdyrholdet er sjenerende for øvrige beboere.

  Hva skjer i gården / vedlikehold etc

  Styret viser til behandling på sameiets årsmøte vedrørende en helhetlig utredning av bygningsmessige tiltak knyttet til vinduer, fasade, tak, takrenner og nedløp. Bakgrunnen for saken er et registrert vedlikeholds- og oppgraderingsbehov over tid, herunder blant annet trekk og varmetap fra vinduer samt generell slitasje på fasader, tak og øvrige bygningsdeler. Det gjøres oppmerksom på at bygningen står oppført på Oslo kommunes gule liste. Eventuelle tiltak vil derfor være søknadspliktige og måtte behandles i dialog med relevante myndigheter. Årsmøtet har vedtatt å igangsette en helhetlig utredning av aktuelle tiltak, engasjere ekstern prosjektleder samt innhente teknisk grunnlag, myndighetsavklaringer og sammenlignbare tilbud. Det er per i dag ikke fattet vedtak om gjennomføring av konkrete bygningsmessige tiltak.

  Styret arbeider nå med å engasjere ekstern prosjektleder med formål om å kartlegge byggets tekniske tilstand, vurdere alternative løsninger – herunder rehabilitering kontra utskifting – samt utarbeide kostnadsestimater og anbefalt gjennomføringsstrategi. Når arbeidet er ferdigstilt vil saken legges frem for sameierne på nytt med beslutningsgrunnlag for eventuell videre gjennomføring. Årsmøtet har godkjent en kostnadsramme for utredningsarbeidet, herunder prosjektledelse mv., på inntil kr 350.000 eks. mva. Kostnadene skal finansieres gjennom ekstra kapitalinnkalling fra seksjonseierne fordelt etter sameiebrøk.
  Dersom sameiet på et senere tidspunkt vedtar å gjennomføre bygningsmessige tiltak, kan finansiering skje gjennom ulike modeller. Dette er foreløpig ikke avklart eller besluttet, men mulige alternativer kan blant annet være opptak av felles lån, kapitalinnskudd fra seksjonseierne, salg av sameiets eiendeler – eksempelvis eventuelle utleieenheter – eller en kombinasjon av disse løsningene. Sameiet eier 2 utleieleiligheter i gården, som begge er fullt utleid.

  Endelig finansieringsmodell vil eventuelt bli behandlet og besluttet av sameierne i forbindelse med fremtidig sak om gjennomføring. Det tas forbehold om at både omfang, kostnader, fremdrift og finansiering kan endres gjennom den videre prosessen og ved fremtidige vedtak i sameiet.

  Utførte vedlikeholdsarbeider og oppgraderinger i sameiet:

  • 2026: Forretningsføreravtale reforhandlet. Kontrakt med OBOS videreført på forbedrede vilkår.
  • 2025: Rehabilitering av privat bunnledning fra gård til offentlig avløpsnett.
  • 2024: Installasjon av individuell måling av radiatorvarme.
  • 2024: Overgang til fiberløsning for internett og TV via Global Connect.
  • 2023: Rehabilitering av skorsteinstopper på tak.
  • 2022: Rehabilitering av baktrapper.
  • 2022: Overspenningsvern montert på alle målere i hovedtavlerom.
  • 2022: Takvinduer i seksjon 26 skiftet.
  • 2021: Videoovervåkning ved inngangspartier etablert.
  • 2021: Modernisering av hovedtavle med oppgradering fra skrusikringer til automatsikringer.
  • 2021: Takvinduer i seksjon 22, 23 og 24 skiftet.
  • 2021: Rehabilitering av dører til hovedoppganger.
  • 2020: Rehabilitering av portromsdør.
  • 2020: Reforhandling av lånebetingelser med videreføring hos OBOS-banken.
  • 2020: Reforhandling av forsikringsavtale med videreføring hos Gjensidige.
  • 2020: Lansering av beboerportalen vibbo.no.
  • 2020: Branntilsyn avsluttet.
  • 2020: Montering av dørlukkere på dører i baktrapp oppgang A og leiligheter på loft.
  • 2019: Endring av adresser mot Lambrechts’ gate vedtatt av kommunen.
  • 2019: Utbedring av lekkasjeskade rundt vinduer i loftsleilighet etter mangelfullt entreprenørarbeid.
  • 2019: Etablering av porttelefonanlegg i Lambrechts’ gate 2–6.
  • 2019: Utbedring og ferdigstillelse av avvik fra heiskontroll.
  • 2019: Rehabilitering av bad i sameiets utleieleilighet (seksjon nr. 3), inkludert utskifting av vannrør og rør tilknyttet fellesvarmeanlegg.
  • 2019: Ferdigstillelse av røykventilasjon i hovedtrappeløp.
  • 2019: Brannsikring av dører mot baktrapp i oppgang A.
  • 2018: Ferdigstillelse av rørrehabilitering fase 4 og 5. Samtlige vann- og avløpsstammer i sameiet er rehabilitert.
  • 2018: Brannsikring av dører mot baktrapp i oppgang B.
  • 2018: Utbedring av skader på utkragede balkonger mot Lambrechts’ gate som reklamasjonsarbeid uten kostnad for sameiet.
  • 2018: Reforhandling av kollektiv avtale med GET samt oppgradering av internt nettverk.
  • 2018: Vedlikehold av radiatoranlegg med nye radiatorventiler og montering av utstyr for ekstraordinær lufting.
  • 2018: Etablering av studioleilighet i seksjon nr. 4 eid av sameiet.
  • 2018: Brannsikring av to-fløyede dører mot hovedtrapperom.
  • 2018: Vedtak av nye vedtekter tilpasset ny eierseksjonslov.
  • 2017: Ferdigstillelse av fase 2 og 3 av rørrehabiliteringen.
  • 2017: Installasjon av automatiske strømmålere i hovedtavlerom.
  • 2017: Anbudskonkurranse på vaktmesteravtale med videreføring av eksisterende avtale.
  • 2017: Refinansiering gjennomført iht. sameiermøtevedtak.
  • 2017: Oppdatering av husordensregler.
  • 2017: Oppdatering av brann- og rømningsplaner i fellesområder.
  • 2016: Lansering av sameiets hjemmeside.
  • 2016: Utskifting av luftenipler på loft og i øvre etasjer for mer stabil sentralvarme.
  • 2016: Oppstart rørrehabilitering fase 1 med full utskifting av vann- og avløpsrør i leilighetsstamme i B-oppgang.
  • 2016: Oppmaling av portrom.
  • 2016: Innvendige vedlikeholdsarbeider i sameiets utleieleilighet.
  • 2016: Rehabilitering av skorsteiner med innvendige foringsrør for å tilfredsstille gjeldende krav.
  • 2016: Ferdigstillelse av sensorstyrt belysning i kjellerlokaler.
  • 2015: Tilknytning til fjernvarme fra Hafslund Varme. Oljefyr og oljetank fjernet.
  • 2015: Utskifting av dører mot kjeller i fellesarealer til dører med forskriftsmessig brannmotstand.
  • 2015: Maling av kjellertak med brannhemmende maling.
  • 2015: Etablering av vannmåler for sameiets vann- og avløpsforbruk.
  • 2015: Reforhandling av sameiets forsikringsavtale med overgang fra If til Gjensidige.
  • 2014: Ferdigstillelse av forprosjekt for rørrehabilitering.
  • 2014: Modernisering av heis i A-oppgangen.
  • 2013: Installasjon av nytt porttelefonanlegg i A- og B-oppgangen.
  • 2013: Diverse innvendige arbeider i sameiets utleieleilighet.
  • 2013: Oppgradering av hovedtavlerom og fyrrom til egen branncelle.
  • 2013: Utskifting av alle brannslukningsapparater i fellesområder.
  • 2012: Oppussing av oppganger.
  • 2012: Oppussing av frontfasade samt rehabilitering av sluk fra balkonger og etablering av nye nedløp.
  • 2011: Mindre oppgradering av heis i B-oppgang.
  • 2011: Installasjon og idriftsettelse av nytt brannvarslingsanlegg.
  • 2011: Skifte av forretningsfører til OBOS Eiendomsforvaltning AS.
  • 2010: Gjennomført tilsyn fra brann- og redningsetaten samt anskaffelse av brannvernsrapport.
  • 2010: Rehabilitering av takterrasser og bakgårdsfasade.
  • 2010: Inngåelse av avtale med Stopp Tagging.
  • 2010: Utskifting av gårdens låssystem.
  • 2009: Innhenting av tilstandsrapport med vedlikeholdsplan for gården.
  • 2009: Oppsigelse av fastboende vaktmester, utleie av leilighet og etablering av ekstern vaktmesteravtale.
  • 1989: Etablering av loftsleiligheter.
  • 1915–1917: Oppføring av bygården.

  Regnskap / kostnadsøkninger

  Regnskapet for år 2025 viste et overskudd på kr. 547.343,-. Overskuddet ble foreslått overført til sameiets egenkapital.

• Oppvarming og energiattest
  Oppvarming

  Boligen oppvarmes hovedsakelig med elektriske panelovner. I stuen ble det installert ny gasspeis i 2022, som tilfører både varme og en hyggelig atmosfære. Det er elektrisk gulvvarme i entré og bad.

  Informasjon om strømforbruk

  Selgers strømforbruk er opplyst til å være ca. 16.500 kwh pr. år.

  Strømforbruket vil variere fra husstand til husstand.

  Energimerking

  Oppvarmingskarakter:Rød
  Energikarakter: G

  Se fullstendig energiattest fra selger som vedlegg til salgsoppgave.
  Megler har intet ansvar for informasjon som følger av energiattest.

• Områdebeskrivelse
  Beliggenhet

  Leiligheten har en attraktiv og sentral beliggenhet på Frogner, et av Oslos mest etterspurte boligområder. Området er kjent for sine brede alléér, klassiske bygårder og fornemme byvillaer fra slutten av 1800-tallet, som sammen gir bydelen et særpreget preg. I umiddelbar nærhet ligger Bygdøy allé med et bredt utvalg av spesialforretninger innen mote, interiør og delikatesser, samt flere populære restauranter, caféer og vinbarer. Nabolaget byr på et variert servicetilbud og et levende bymiljø, samtidig som området oppleves rolig og veletablert. Fra boligen er det kort gangavstand til Frognerparken med Vigelandsanlegget, Frognerbadet, Frogner stadion og store grøntområder som innbyr til rekreasjon året rundt. Det er også flotte turmuligheter langs Frognerkilen og videre ut mot Bygdøy med populære badeplasser og turstier.

  Aker Brygge og Tjuvholmen ligger innen behagelig gangavstand og tilbyr et bredt utvalg av butikker, restauranter, kulturtilbud og serveringssteder langs sjøen. Daglige innkjøp kan enkelt gjøres ved flere dagligvareforretninger i nærområdet, mens Frogner Atrium og øvrige servicetilbud ligger i kort avstand fra boligen. Området har meget gode kollektivforbindelser med nærhet til buss, trikk, T-bane og tog. Nærmeste holdeplass er Lille Frogner Alle og Niels Juels Gate, med hyppige avganger til øvrige deler av byen. Det er også gangavstand til Solli Plass, samt til Nationaltheatret Stasjon og Flytoget.

• Offentlige forhold
  Regulering

  Eiendommen er regulert til byggeområde for boliger etter bestemmelsene i S-2255 av 28.07.1977. Reguleringsbestemmelser i tilknytning til endret reguleringsplan for Oslo sentrum og indre sone i Oslo kommune med tilhørende endringer i S-2937 av 01.10.1987. (Planen er helt eller delvis opphevet som følge av bystyrets vedtak 23.09.2015, sak 262 (kommuneplan 2015 - Oslo mot 2030 - Smart, trygg og grønn)). For ytterligere opplysninger om regulering, vennligst ta kontakt med megler.

  Byggesaker i nærheten av eiendommen:
  Balders gate 30 - nytt bygg, restaurant- og kafébygning, foreløpig sak
  Saksnummer: 2025/10693 - Byggesak
  Mottatt sak: 24.09.2025
  Status: Under behandling

  Balders gate 30 - 34 - Oppføring av boligbygg og offentlig torg - Tidligere adresse: Balders gate 28
  Saksnummer: 2025/09149 - Byggesak
  Mottatt sak: 13.09.2025
  Kobling: Denne saken er en fortsettelse av sak 202011144
  Status: Under behandling

  Bygdøy allé 19 A - oppføring av balkonger
  Saksnummer: 2026/04281 - Byggesak
  Mottatt sak: 16.04.2026
  Status: Under behandling

  Bygdøy allé 19 A og B - oppføring av ti balkonger
  Saksnummer: 2025/04657 - Byggesak
  Mottatt sak: 09.09.2025
  Kobling: Denne saken er en fortsettelse av sak 202554039
  Status: Under behandling

  Bygdøy allé 23 - utvidelse av takterrasse
  Saksnummer: 2025/10704 - Byggesak
  Mottatt sak: 24.09.2025
  Kobling: Denne saken er en fortsettelse av sak 202315338
  Status: Under behandling

  Gabels gate 38 - påbygg, loftsutbygging med 10 leiligheter, bruksendring av arealer i 1. etasje fra kontor til bod, etablering av ny heis og utskifting av eksisterende, samt solceller
  Saksnummer: 2025/08803 - Byggesak
  Mottatt sak: 12.09.2025
  Kobling: Denne saken er en fortsettelse av sak 202214162
  Status: Under behandling

  Haxthausens gate 2 - riving av deler av bygget
  Saksnummer: 2025/21090 - Byggesak
  Mottatt sak: 04.11.2025
  Status: Under behandling

  Plansaker i nærheten av eiendommen:
  Henrik Ibsens gate og Løkkeveien - Bedre fremkommelighet for syklister og fotgjengere -Utarbeidelse av planforslag
  Saksnummer: 202313406 - Reguleringssak
  Mottatt sak: 08.09.2023
  Kobling: Denne saken fortsetter i sak 2025/06686

  Arealbekreftelse

  Arealbekreftelse fra kommunen følger vedlagt.

  Bevaringsverdig

  Eiendommen er registrert på byantikvarens gule liste. Dette innebærer at eiendommen er helt eller delvis bevaringsverdig, og kan ha betydning for fremtidig ombygging/restaurering mv. Byantikvaren skal gi en rådgivende uttalelse i byggesaker som berører eiendommen.

  Enkeltminne:
  Bygdøy allé 25-27
  Kategori: Enkeltminne bygning
  Vern: Kommunalt listeført
  Registrert av: Byantikvaren i Oslo

  Lokalitet:
  Navn: Bygdøy allé 25
  Kategori: Bygningslokalitet
  Vern: Kommunalt listeført
  Registrert av: Byantikvaren i Oslo

  Konsesjon / Odel / Boplikt

  Det er ingen konsesjon, odel eller boplikt knyttet til salget av denne eiendommen.

  Ferdigattest / Brukstillatelse

  Det foreligger "ekspedisjonsdokument" fra byggeåret. Et ekspedisjonsdokument er forgjengeren til ferdigattest. Dette dokumentet er førstesiden på byggesaken, hvor alle godkjennelser blir stemplet på (oppmålingssjefen, brannsjefen, helseråd, etc). Dette dokumentet kan være (ferdig) attestert, men i noen tilfeller er det bare registrert dato for byggeanmeldelse. Ved eldre bygårder er det som oftest dette dokumentet som vedlegges (attestert eller uattestert) for bekreftelse på at bygningen ble lovlig satt opp. Ekspedisjonsdokument kommer hovedsakelig i bygg som ble bygget på 1800-tallet og frem til rundt 1940-50.

  Det foreligger ferdigattest for innredning av leilighet på loft samt innredning av hems, datert 24.06.1991. Videre foreligger det ferdigattest for oppføring av takterrasse, datert 31.01.2019.

  Dagens plantegning er sammenlignet med tegninger, datert 16.11.1990. Dagens planløsning samsvarer delvis med byggemeldte tegninger.

  I 6.etasje (hovedplanet) er det registrert følgende avvik:

  • Det er vist terrasse med adkomst fra stue på byggemeldte tegninger. Denne er innlemmet i boligens innvendige areal.
  • Rom benyttet som bod/vaskerom var opprinnelig byggemeldt som ekstern bod, men er senere innlemmet i boligens areal.

  
  

  Det er ukjent om det foreligger styregodkjennelse for tiltakene. Tiltakene er ikke omsøkt. Kjøper bærer selv risikoen for fremtidig bruk av rommene og for eventuelle pålegg fra det offentlige. Dette omfatter også risikoen knyttet til eventuell fremtidig søknad om bruksendring for forhold som ikke er omsøkt.
  
  
  I 7.etasje er det registrert følgende avvik:

  • Stuen i 7.etasje er byggemeldt som hems.

  
  

  Meglerforetaket oppfordrer interessenter til å lese gjennom fullstendig prospekt/salgsoppgave med vedlegg. Interessenter oppfordres også til å undersøke eiendommen nøye, gjerne sammen med sakkyndig. Dette bør gjøres før bud inngis.

  Tinglyste rettigheter og heftelser

  På eiendommen kan det være tinglyst erklæringer/avtaler som for eksempel rett til kommunen til å anlegge vann- og kloakkledninger inkl. reparasjon av disse, bestemmelser om bebyggelsen, gjerder, vei og adkomstrettigheter. Disse erklæringene/avtalene vil følge eiendommen ved salg, og kan ikke slettes.

  På eiendommen er det tinglyst følgende heftelser og rettigheter som følger eiendommens matrikkel ved overskjøting til ny hjemmelshaver:

  Dnr. 17089, tgl. 09.03.1988 - Pantsettelseserklæring
  Beløp: 20 000
  Panthaver: SAMEIET
  Orgnr: 1 123 097

  Dnr. 17089, tgl. 09.03.1988 - Seksjonering
  SNR: 26
  Formål: Bolig
  Sameiebrøk: 181 / 4140
  

  Dnr. 1057942, tgl. 27.09.2017 - Reseksjonering
  SNR: 26
  Formål: Bolig
  Sameiebrøk: 181 / 4140
  

  Dnr. 1032045, tgl. 16.07.2018 - Reseksjonering
  SNR: 26
  Formål: Bolig
  Tilleggsdel: Bygning
  Sameiebrøk: 181 / 4140
  

  Dnr. 998574, tgl. 28.08.2019 - Reseksjonering
  SNR: 26
  Formål: Bolig
  Tilleggsdel: Bygning
  Sameiebrøk: 181 / 4194
  

  Dnr. 902184, tgl. 10.10.1914 - Erklæring/avtale
  Bestemmelse om felles vegg
  GJELDER DENNE REGISTERENHETEN MED FLERE
  

  Dnr. 913779, tgl. 21.08.1915 - Erklæring/avtale
  Bestemmelse om septiktank m.v.
  GJELDER DENNE REGISTERENHETEN MED FLERE
  

  Dnr. 44427, tgl. 06.07.1989 - Best. om adkomstrett
  ang rømningsveg v/brann
  GJELDER DENNE REGISTERENHETEN MED FLERE
  

  Legalpant

  Kommunen har legalpant som sikkerhet for betaling av kommunale avgifter og eventuell eiendomsskatt. Legalpant er pant som ikke kommer frem av grunnboksutskriften, og har bedre prioritet enn for eksempel lån til bank som er tinglyst på eiendommen.

• Andre kjøpsforhold
  Overtagelse

  Overtagelse skjer etter avtale med selger. Før boligen overleveres kjøper, skal fullt oppgjør og omkostninger være mottatt på meglers klientkont.

  Boligselgerforsikring

  Selger har tegnet boligselgerforsikring.

  Boligkjøperpakke

  Sammen med Gjensidige har vi skreddersydd et gunstig forsikringskonsept for deg som kjøper bolig. Kjøpere (ikke juridiske personer) har anledning til å tegne Boligkjøperpakken.

  Pakken inkluderer bl.a. husforsikring, innboforsikring Pluss, dobbel rentedekning, flytteforsikring og boligkjøperforsikring som gir deg juridisk bistand dersom du ønsker å reklamere på boligkjøpet. Kjøpere (ikke juridiske personer) kan også velge å kun tegne boligkjøperforsikring. 

  Boligkjøperpakken/Boligkjøperforsikring må tegnes senest i forbindelse med kontraktsmøtet. Produktark for Boligkjøperpakken og Boligkjøperforsikring ligger vedlagt i salgsoppgaven. Ta kontakt med megler for ytterligere informasjon.

  Løsøre og tilbehør

  Følgende medfølger handelen:

  • Integrerte hvitevarer på kjøkken.

  
  

  Det gjøres spesielt oppmerksom på at boligens tilbehør og løsøre ikke medfølger handelen med mindre dette fremkommer av nærværende prospekt. Med mindre annet er spesifisert i salgsoppgaven gjelder NEFs normgivende liste over løsøre og tilbehør. Løsøre og tilbehør som medfølger overdras uten noen form for garantier, foruten eventuell gjenværende leverandørgaranti.

• Kjøpsvilkår
  Budgivning

  Alle bud skal inngis skriftlig til megler, som formidler disse videre til selger. Kravet til skriftlighet gjelder også budforhøyelser og motbud, aksept eller avslag fra selger. Budgivere som byr sammen er selv ansvarlige for interne avklaringer og samtykke knyttet til budgivningen.

  Bud kan legges inn på eiendommens finn-annonse ved å trykke på knappen «gi bud» eller via vår hjemmeside. Ved elektronisk budgivning legges bud inn ved å benytte BankID. Bud kan også inngis på budskjema vedlagt i salgsoppgaven. Før megler formidler bud til selger, skal megler innhente gyldig legitimasjon og signatur fra budgiver. Kravet til legitimasjon og signatur er oppfylt for budgivere som benytter Bank-ID og vi oppfordrer derfor alle til å gi bud elektronisk ved å benytte GI BUD knappen på eiendommens hjemmeside på www.tinholt.no. Eventuelle forhøyelser kan sendes ved å svare direkte på mottatt sms fra meglers system, til megler. Alle budforhøyelser skal bekreftes av megler.

  For at budene skal kunne bli behandlet og videreformidlet skriftlig til alle involverte parter, må alle bud ha en tilstrekkelig lang akseptfrist, jf. eiendomsmeglingsforskriften § 6-3. Selger må også skriftlig akseptere budet før aksept kan formidles til budgiver.

  Akseptfrist på alle bud skal være minimum 30 minutter, og budforhøyelser må skje i god tid før fristens utløp. Bud som ikke er skriftlig, eller som har kortere akseptfrist enn til kl. 12.00 dagen etter siste annonserte visning, vil ikke bli formidlet til selger. Megler skal så snart som mulig bekrefte skriftlig overfor budgivere at budene deres er mottatt. Selger står fritt til å akseptere eller forkaste et hvert bud og er således ikke forpliktet til å akseptere det høyeste budet på eiendommen.

  Eiendomsmegler har ikke lov til å formidle hemmelige bud eller bud med forbehold som hindrer megler i å formidle budet til andre enn selger, jf eml  6-8 (3). Slike bud vil derfor ikke bli formidlet til selger. Eiendomsmegler er iht eml § 6-8(6) pålagt å gjennomføre kontroll av budgivernes finansiering. Dersom det ikke er mulig for megler å gjennomføre dette før aksept av bud plikter megler å advare selger om risiko knyttet til dette.

  Etter at eiendommen er solgt vil kjøper og selger få tilsendt budjournal. Øvrige budgivere kan få utlevert kopi av budjournalen i anonymisert form. Det gjøres oppmerksom på at budgiver også vil være den som vil stå som kjøper av eiendommen. Dersom man etter at bud er akseptert ønsker å endre hvem som skal stå som eier, forutsetter dette at selger godkjenner en slik endring. Alle involverte parter skal signere kjøpekontrakt og er solidarisk ansvarlig for kjøpet frem til oppgjør er gjennomført.

  For mer informasjon om budgivningsprosessen, se «Forbrukerinformasjon om budgivning», som er vedlagt salgsoppgaven, eller ta kontakt med megler.

  Salgsbetingelser

  Eiendommen skal overleveres kjøper i tråd med det som er avtalt. Det er viktig at kjøper setter seg grundig inn i alle salgsdokumentene. Salgsoppgaven er basert på de opplysningene selger har gitt til megler, den bygningssakkyndiges tilstandsrapport, samt opplysninger innhentet fra kommunen, Kartverket og andre tilgjengelige kilder.

  Det er forventet at kjøper setter seg grundig inn i alle salgsdokumentene, herunder salgsoppgave, tilstandsrapport og selgers egenerklæring. Kjøper anses kjent med forhold som er tydelig beskrevet i salgsdokumentene. Forhold som er beskrevet i salgsdokumentene kan ikke påberopes som mangler. Dette gjelder uavhengig av om kjøper har lest dokumentene.

  Alle interessenter oppfordres til å undersøke eiendommen nøye, gjerne sammen med fagkyndig før bud inngis. Kjøper som velger å kjøpe usett kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe han burde blitt kjent med ved undersøkelsen. Det kan være avvik fra dagens rombruk/rombenevnelser sammenlignet med det som er byggemeldt/godkjent.

  Dersom det er behov for avklaringer, anbefaler vi at kjøper rådfører seg med eiendomsmegler eller en bygningssakyndig før det legges inn bud.

  På grunn av ulike avtalevilkår kan selger vurdere bud fra en som ikke er forbruker, ulikt fra en forbrukers bud. Dersom kjøper ikke er forbruker, er selger sitt mulige mangelsansvar begrenset fordi eiendommen selges “som den er”. Selger kan ikke ta «som den er» forbehold ovenfor en forbrukerkjøper. Selv et lavere bud fra en som ikke er forbruker kan foretrekkes fordi begrensningen i mulig mangelsansvar kan ha egenverdi for selger. Selger står fritt til å forkaste eller akseptere ethvert bud, og er for eksempel ikke forpliktet til å akseptere høyeste bud.

  Lov om avhending av fast eigedom (avhendingslova)
  Frivillig salg av fast eiendom reguleres av Lov om avhending av fast eiendom av 3. juli 1992 nr. 93.

  Eierseksjonsloven

  Det opplyses om at ingen kan eie mer enn to boligseksjoner i sameiet, jfr. Lov om eierseksjoner §22

  Lov om avhending av fast eigedom (avhendingslova)

  Frivillig salg av fast eiendom reguleres av Lov om avhending av fast eiendom av 3. juli 1992 nr. 93.

  Forbrukerkjøp/avtalevilkår

  Med forbrukerkjøp menes kjøp av eiendom når kjøperen er en fysisk person som ikke hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet.

  Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen, eller det foreligger brudd på bestemmelsene i avhendingsloven §§ 3-2 til 3-8. Hvis eiendommen ikke er i samsvar med det kjøperen må kunne forvente ut ifra alder, type og synlig tilstand, kan det være grunnlag for mangelskrav. Det samme gjelder hvis det er holdt tilbake eller gitt uriktige opplysninger om eiendommen. Dette gjelder likevel bare dersom man kan gå ut ifra at det virket inn på avtalen at opplysningen ikke ble gitt eller at feil uriktige opplysninger ikke blir rettet i tide på en tydelig måte.

  En bolig som har blitt brukt i en viss tid, har vanligvis blitt utsatt for slitasje og skader kan ha oppstått. Slik bruksslitasje må kjøper regne med og det kan avdekkes enkelte forhold etter overtakelse som nødvendiggjør utbedringer. Normal slitasje og skader som nødvendiggjør utbedring, er innenfor hva kjøper må forvente og vil ikke utgjøre en mangel.

  Boligen kan ha en mangel etter avhendingsloven § 3-3 dersom det er avvik mellom opplyst og faktisk innvendig areal, forutsatt at avviket er på 2% eller mer og minimum 1 kvm.

  Ved beregning av et eventuelt prisavslag eller erstatning må kjøper selv dekke tap/kostnader opptil et beløp på kr 10.000 (egenandel).

  Profesjonell (næringsdrivende) avtalevilkår

  Hvis kjøper er en juridisk person, eller en fysisk person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet, vil kjøpet ikke anses som et forbrukerkjøp.

  Dersom kjøper ikke er forbruker selges eiendommen «som den er», og selgers ansvar er da begrenset jf. avhl. § 3-9, 2. pktm. Informasjon om kjøpers undersøkelsesplikt, herunder oppfordringen om å undersøke eiendommen nøye, gjelder også for kjøpere som ikke anses som forbrukere.

  Lov om hvitvasking

  Eiendomsmeglingsforetak plikter etter lov om hvitvasking å gjennomføre kontrollhandlinger knyttet til kjøper og selgers identitet og forhold knyttet til gjennomføringen av handelen. Dette omfatter også opplysninger om kundeforholdets formål og tilsikrede art. For kjøper må kontroll av legitimasjon skje senest ved inngåelse av kontrakt. Signering med bankID er regnet som gyldig legitimasjonskontroll.

  Ved oppdrag hvor juridiske personer (selskap) er part må eiendomsmegler også gjennomføre kontroll av hvilke fysiske personer som kontrollerer selskapet (reelle rettighetshavere). Dersom megler ikke klarer å gjennomføre pålagte kundetiltak må megler avvise kunden og oppdraget. Megler har også plikt å melde forhold som ikke er avklart og fremstår som mistenkelige til Økokrim. Megler kan også i enkelte tilfeller ha plikt til å stanse gjennomføringen av handelen.

  Betalingsbetingelser

  Oppgjør skal betales i en samlet innbetaling fra norsk bank. Betaling fra utlandet tillates kun i unntakstilfeller og dersom det er avklart med megler i anledning avtaleinngåelse (budaksept).

  Finansiering

  Vi har løpende kontakt med finansinstitusjoner som kan tilby lån med konkurransedyktige betingelser. Hvis ønskelig formidler vi gjerne kontakt.

  Kjøpekontrakt

  Kjøper og selger er forpliktet til å undertegne standard kjøpekontrakt utarbeidet av Tinholt i forbindelse med eiendomstransaksjonen. Eiendomsmegler sin standardkontrakt inneholder bl.a. bestemmelser om at dersom det foreligger vesentlig mislighold, har selger rett til å heve etter 30 dager fra avtalt betalingstid. Kjøper aksepterer dette som bindende for seg. Det forutsettes at hjemmel til eiendommen overføres til kjøper. Dersom dette ikke er ønskelig må det tas forbehold i budet. Kjøpekontrakt kan besiktiges hos eiendomsmegler før bud inngis. Kontakt eiendomsmegler for spørsmål.

  Personopplysningsloven

  Personopplysninger blir behandlet i samsvar med personopplysningsloven.

• Om oppdraget
  Meglers vederlag / Utlegg

  Følgende er avtalt om meglers vederlag, og skal betales av selger:

  Provisjon 0,9 % av salgssummen inkl. mva

  Tilrettelegging : 15 500,-
  Tinholt Markedspakke: 26 900,-
  Oppgjørshonorar: 7 900,-
  Visninger/overtagelse pr stk. : 3 500,-
  Utsatt betaling (valgfritt*): 4 900,-

  Dersom handel ikke kommer i stand eller oppdraget sies opp, har oppdragstaker krav på rimelig vederlag for medgått tid/utført arbeid og avtalte utgifter (utgifter til påløpte visninger, innhenting av opplysninger, markedspakke og tilrettelegging), samt eventuelle utlegg. Alle priser er inkl. mva.

  Meglerforetaket mottar betaling for tilleggstjenester som tilbys i sammenheng med eiendomshandelen. Dette gjelder blant annet strømleverandører, boligkjøperprodukter, boligalarm o.l.)

  Vedlegg til salgsoppgaven

  Vedleggene er en del av den komplette salgsoppgaven. Det er viktig at interessenter setter seg godt inn i vedleggene og kontakter megler med eventuelle spørsmål før bud inngis.

  Megler

  Ansvarlig megler er:
  Terje Tinholt
  Partner/Eiendomsmegler MNEF.
  +47 97 60 08 00 / [email protected].

  Megler 2

  Sara Trier
  Daglig leder/Partner/Eiendomsmegler MNEF.
  +47 99 35 22 71 / [email protected].

  Meglerforetaket

  Tinholt Eiendomsmegling AS.
  Org. nr. 928 582 906.
  Bygdøy Allé 60
  0265 Oslo.

• Dokumenter
  • Salgsoppgave