Frennings vei 37

Fantastisk 4-roms med Oslos råeste utsikt| 2 verandaer med sol fra morgen til kveld| 2 garasjeplasser m/EL|Heis rett inn

Prisantydning

21 000 000,-

Omkostninger

532 890,-

Fellesgjeld

272 660,-

Totalpris

21 805 550,-

Eiendomstype

Leilighet

Eieform

Eierseksjon

Byggeår

1999

Soverom

3

Bad

2

Internt brukseareal

124 m²

Eksternt bruksareal

9 m²

Tomtetype

Eiet

Energimerking

D

Egenskaper

• Sentralt
• Barnevennlig
• Moderne
• Utsikt
• Rolig
• Turterreng

Fasiliteter

• Balkong / terrasse
• Bredbåndstilknytning
• Lademulighet
• Heis
• Garasje / parkering
• Ingen gjenboere
• Parkett
• Offentlig vann / kloakk

Beskrivelse

Visninger

Informasjon

• Nøkkelinformasjon
  Oppdragsnummer

  201260273.

  Adresse og matrikkel

  Frennings vei 37.
  gnr. 75, bnr. 825, snr. 13 og gnr. 75, bnr. 825, snr. 29, ideell andel 1/32 i Oslo.

  Eier

  Gry Christin Garner og Øyvind Garner .

  Etasje

  3. etasje.

  Byggeår

  1999.

  Tomt

  Eiet tomt på 8869 m².

  Parkering/garasje

  Leiligheten disponerer to parkeringsplasser i felles garasjeanlegg med kjøreadkomst via garasjeport. Parkeringsplassene ligger rett ved heis, med direkte adkomst til leilighetens etasje. Det er montert to ladebokser. Strømforbruk belastes leilighetens egen strømmåler.

  Garasjeplassene er tinglyst på matrikkel gnr. 75, bnr. 825, snr. 29 med ideell andel 1/64 per plass (tilsvarende totalt 2/64).

  Beregnet totalkostnad

  Prisantydning kr 21 000 000,-
  Andel fellesgjeld kr 272 660,-

  I tillegg til prisantydning og ev. fellesgjeld, påløper følgende omkostninger:
  
  531 800,00,- (Dokumentavgift)
  
  545,00,- (Tingl.gebyr skjøte)
  
  545,00,- (Tingl.gebyr pantedokument)
  
  9 950,00,- (Boligkjøperpakken Gjensidige)
  
  _______________________________________________________
  Totalpris inkl. omkostninger og fellesgjeld kr 21 815 500,-

  Det ovenstående forutsetter at eiendommen selges til prisantydning og at det kun tinglyses ett pantedokument. Det tas forbehold om endringer i offentlige gebyr.

• Arealer
  Boligens areal

  BRA-i: 124 m²
  BRA-e: 9 m²
  TBA: 22 m²

  3.etasje:
  Internt bruksareal: 124 m²
  Følgende rom er oppgitt som BRA-i: entré/gang, gang, stue, kjøkken, tre soverom og to bad.

• Om boligen
  Innhold

  Leiligheten ligger i byggets 3. etasje og består av entré/gang, gang, stue med utgang til balkong på 17 m², kjøkken med utgang til balkong på 5 m², tre soverom og to bad. Det medfølger en ekstern bod i kjeller på 9 m².

  Kjøkken

  Klassisk kjøkken fra kvalitetsleverandøren Sigdal. Innredningen har profilerte fronter i hvit utførelse, kombinert med benkeplate i heltre som skaper en varm og innbydende kontrast. Over benkeplaten er det montert glassplate som beskytter veggen og samtidig forenkler rengjøringen. Kjøkkenet har rikelig med skap- og benkeplass, noe som gir gode arbeidsforhold og oppbevaringsmuligheter. Hvitevarer som induksjonstopp, stekeovn og oppvaskmaskin er integrert i innredningen og medfølger handelen.

  Bad

  Fra entréen er det adkomst til et delikat hovedbad. Badet er pent innredet med servant med underskap, speilskap med integrert belysning, vegghengt toalett samt dusj med faste glassfelt og dør i herdet glass. Det er opplegg for både vaskemaskin og tørketrommel. Himlingen er nedsenket med downlights som gir en jevn og behagelig belysning, og det er elektriske varmekabler i gulv. Badet er fra byggeår, men ble modernisert for ca. 10 år siden med flis på flis og ny baderomsinnredning.

  I tilknytning til hovedsoverommet finner man boligens andre bad. Dette oppleves lyst og delikat med en luftig romfølelse. Badet er innredet med dobbel servant i helstøpt plate, underskap med gode oppbevaringsmuligheter, veggskap samt speil med overbelysning. Videre er det vegghengt toalett og badekar. Også her er det elektriske varmekabler i gulv og nedsenket himling med downlights. Badet er fra byggeår og ble modernisert for ca. 10 år siden med flis på flis og ny innredning.

  Varmtvannstank

  Varmtvannsbereder på ca. 200 liter, produsert i 2026, montert i garderobeskap i entré/gang. Fast tilkoblingspunkt for strømtilførsel.

  Overflater

  Gulv:

  • Italienske fliser i entrè/gang og veranda.
  • Enstavs Bjerlin gulv fra 2026 for øvrig.

  
  

  Vegger:

  • Sparklet og malte overflater på plater/murpuss.
  • Malt vegg- himlingsflater i 2026.  

  
  

  Himling:

  • Sparklet og malte plater.
  • Himlingshøyde ca. 2,44 m målt i entré/gang.
  • Himlingshøyde ca. 2,44 m målt i stue.

  Garderober

  Alle garderobeløsninger, senger og seksjoner er spesialtilpasset og plassbygget av Bokhyllespesialisten / JH Interiør.

  Balkong/terrasse

  Stuen forlenges av en nydelig balkong på ca. 17 m² med svært gode solforhold. Uteplassen ligger høyt og fritt til med en spektakulær, vidstrakt utsikt over fjorden og byen. Her kan solnedgangen nytes fra første rad. Balkongen oppleves privat og godt skjermet, samtidig som den åpne beliggenheten gir en luftig følelse. Balkongen har rikelig med plass til utemøblement, solsenger og grønne innslag, og fremstår som en naturlig forlengelse av stuen i sommerhalvåret. Det er montert elektrisk markise for effektiv solavskjerming. Belysning i form av downlights og vegglamper gir en lun atmosfære på kveldstid. Balkongen er oppført i betongkonstruksjon med flislagt dekke og rekkverk i metall med spiler og glassfelt som ivaretar den unike utsikten.

  Fra kjøkkenet er det utgang til en ytterligere balkong med behagelig morgensol – perfekt for rolige frokoststunder. Balkongen har plass til sittegruppe og fremstår som en hyggelig uteplass. Det er lagt italienske fliser på dekke, kombinert med rekkverk i metall med glassfelt.

  Dører

  Ytterdører:

  • Entrédør (mot heis) i brannklasse B-30 med 40 desibel lydmotstand.
  • Entrédør i brannklasse B-30 med 38 desibel lydmotstand.
  • Balkongdører med tolags isolerglass, produsert i 1999.

  
  

  Innvendige dører:

  • Dør med glassfelt mellom kjøkken og entré/gang.
  • Profilerte innvendige dører for øvrig.

  Elektrisk anlegg

  Det elektriske anlegget ligger i hovedsak skjult i konstruksjonen. Sikringstavle med jordfeilsautomater, automatsikringer og jordfeilbryter, montert i plassbygget garderobeskap i mellomgang.

  Det er fremvist dokumentasjon for utført eltilsyn datert 29.07.2025, hvor tilsynssaken er avsluttet etter tilfredsstillende tilbakemelding om at avvik er utbedret.

  Vinduer

  Vinduer med tolags isolerglass, produsert i 1999.

• Teknisk standard
  Tilstandsgrad

  I forbindelse med salget er følgende tilstandsgrader markert i tilstandsrapporten:
  TG2 (Avvik som kan kreve tiltak) - 9 stykk.

  Følgende har fått TG2 (Avvik som kan kreve tiltak):
  Våtromsgulv (Bad (soverom) / 3. etasje): Det er funnet bom under fliser. Årsak til bom kan være at det ikke er oppnådd full limdekning, og/eller bruksbelastning. Større områder med bom i fliser kan medføre at sprekkdannelser i fliser eller fuger kan oppstå. I dette tilfellet er det registrert bom i et større felt. Tilfellet har medført sprekkdannelser i flis/fug i nevnte område. I henhold til gjeldende forskrifter om fall mot sluket, skal toppen av membranen ved dørterskel være min. 25 mm høyere enn sluket. I dette tilfellet er det mindre enn dette kravet. Forholdet medfører risiko for at vann kan renne over membranen ved terskel og forårsake vannskade utenfor badets våtsone. TG 2 er gitt på gulvkonstruksjonen, sluk og vanntett sjikt, da mer enn halvparten av forventet levetid er oppnådd. Sluk, røropplegg, og gulvkonstruksjonen forøvrig er antakelig i hovedsak fra byggeåret, og slitasje må på regnes p.g.a. alder. Nevnte forhold medfører økt risiko for lekkasjer som kan føre til fuktproblematikk i konstruksjonen.

  Våtromsvegger (Bad (soverom) / 3. etasje): Vegger i våtrom skal ha vanntett sjikt (membran) i våte soner. Denne typen konstruksjon har i følge Sintef Byggforsk normalt levetid på ca. 15-20 år og tilstandsvurdering er derfor basert på alder, da konstruksjonen har oppnådd mer enn halvparten av forventet levetid. Dette medfører en økt risiko for lekkasjer. Nevnte forhold medfører økt risiko for lekkasjer som kan føre til fuktproblematikk i konstruksjonen.

  Utstyr for sanitærinstallasjoner (Bad (soverom) / 3. etasje): Det er ikke etablert dreneringsspalte fra innebygget sisterne. Dette medfører risiko for at ev. lekkasjer/fukt i sisternekassen ikke blir oppdaget.

  Våtromsgulv (Bad (entré) / 3. etasje): I henhold til gjeldende forskrifter om fall mot sluket, skal toppen av membranen ved dørterskel være min. 25 mm høyere enn sluket. I dette tilfellet er det mindre enn dette kravet. Forholdet medfører risiko for at vann kan renne over membranen ved terskel og forårsake vannskade utenfor badets våtsone. Tg 2 er gitt på gulvkonstruksjonen, sluk og vanntett sjikt, da mer enn halvparten av forventet levetid er oppnådd. Sluk, røropplegg, og gulvkonstruksjonen forøvrig er antakelig i hovedsak fra byggeåret, og slitasje må på regnes p.g.a. alder. Nevnte forhold medfører økt risiko for lekkasjer som kan føre til fuktproblematikk i konstruksjonen.

  Våtromsvegger (Bad (entré) / 3. etasje): Vegger i våtrom skal ha vanntett sjikt (membran) i våte soner. Denne typen konstruksjon har i følge Sintef Byggforsk normalt levetid på ca. 15-20 år og tilstandsvurdering er derfor basert på alder, da konstruksjonen har oppnådd mer enn halvparten av forventet levetid. Dette medfører en økt risiko for lekkasjer. Nevnte forhold medfører økt risiko for lekkasjer som kan føre til fuktproblematikk i konstruksjonen.

  Utstyr for sanitærinstallasjoner (Bad (entré) / 3. etasje): Det er ikke etablert dreneringsspalte fra innebygget sisterne. Dette medfører risiko for at ev. lekkasjer/fukt i sisternekassen ikke blir oppdaget.

  Vinduer: Vindu i bad (soverom) er plassert innenfor rommets våtsone (<1 m fra dusj). Det skal ikke benyttes treverk (organisk materiale) i våtsoner, da dette kan medføre fukt- og råteskader i vinduet. Vinduer er av eldre dato og det må på generelt grunnlag påregnes høyere varmetap og lavere isolasjonsevne. TG 2 er gitt på grunn av alder iht. forventet levetid og normal bruksslitasje.

  Ytterdører: Døren er av noe eldre dato og det må derfor påregnes slitasje og noe redusert funksjon i forbindelse med varmetap. Tilstandsgrad 2 er gitt på grunn av alder iht. forventet levetid og normal bruksslitasje.

  Balkonger, terrasser, ol.: Kun innvendige overflater er vurdert, da hovedkonstruksjon ligger under sameiets ansvarsområde. Det er funnet bom under fliser. Årsak til bom kan være at det ikke er oppnådd full limdekning, og/eller bruksbelastning. Større områder med bom i fliser kan medføre at sprekkdannelser i fliser eller fuger kan oppstå. I dette tilfellet er det registrert bom i et større felt. Tilfellet har medført sprekkdannelser i flis/fug i nevnte område. TG2 er gitt på grunn av nevnte forhold.

  Radonmåling

  Det er ikke krav til radonmåling på denne boligen.

  Byggemåte

  Utvendige bygningsdeler:
  - Grunnmur i betong.
  - Yttervegger i stål, betong- og trekonstruksjon forblendet utvendig med teglstein.
  - Yttertak i trekonstruksjon, tekket med takstein.

  Innvendige bygningsdeler:
  - Felles trapper i betong.
  - Etasjeskiller i betong.
  - Dørcalling.
  - Bygningen har personheis.

  Selgers egenerklæringsskjema

  Selger har kommentert på følgende spørsmål i egenerklæringsskjema som er en del av salgsoppgaven:
  Våtrom:
  Er det utført arbeid på bad, vaskerom eller toalettrom?
  Ja, 2007 - Faglært. Begge bad ble fliset om, og vegghengt toalett ble montert. Arbeidet ble utført av Oslo Bad.

  Tak, yttervegg og fasade:
  Har det lekket vann utenfra og inn, eller er det sett andre tegn til fukt?
  Ja. Ved ekstremvær har det komme inn noen dråper i taket i stuen. Dette har skjedd to ganger på 20 år, og styret i sameiet vil nå gå over og bytte nødvendig membran. Det foreligger ikke dokumentasjon for arbeidet.

  I din leilighet, er det utført arbeid på tak, yttervegg, vindu eller annen fasade?
  Ja, 2024 - Faglært. Utbedret tak i stuen. Dokumentasjon foreligger.

  Elektrisitet:
  Er det utført arbeid på det elektriske anlegget?
  Ja, 2024 - Faglært. Lagt opp nye El-bil ladere. Lagt opp nye stikk på soverom. Dokumentasjon foreligger.

  Rør:
  Er det utført arbeid på utvendige eller innvendige avløpsrør eller vannrør?
  Ja, 2026 - Faglært. Byttet varmtvannstank. Dokumentasjon foreligger.

  Skjevheter og sprekker:
  Har det vært feil eller gjort endringer på ildsted eller pipe?
  Ja. Fjernet stor gammel peis. Klargjort for nye peis/ovn.

  Planer og godkjenninger:
  Foreligger det planer eller bestemmelser som kan medføre endringer av felleskostnader eller fellesgjeld?
  Ja. Det jobbes med tilbud for bytte av membran på taket.

• Økonomi
  Felleskostnader

  Felleskostnadene utgjør kr. 9 266,- pr. mnd.

  Felleskostnadene inkluderer: Felleskostnader kr. 8 966:
  Internett, kabel TV, nedbetaling av andel fellesgjeld, renhold av fellesarealer, snørydding, felles bygningsforsikring, kommunale avgifter, drift og vedlikehold, m.m.
  
  Felleskostnader garasjeplasser: 2x kr. 150
  
  Hvis man velger å nedbetale fellesgjelden, så vil månedlige felleskostnader reduseres med kr. 1760,-.

  Utgiftene fordeles slikt:
  Lån/Renter 1 760,-
  TV/Bredbånd 614,-
  Kapitalkostnader 868,-
  Felleskostnader 5 724,-

  Felleskostnader for garasjeplass kommer i tillegg til ordinære felleskostnader og utgjør kr 150,- per plass per måned.

  Styreleder informerer om følgende pr. 10.06.2026: "Styret planlegger å skifte dekke på takterrassene (nødvendig vedlikehold). Saken vil bli styrebehandlet på mandag. Kostnad pr terrasse er ca. kr 1 200 000,- inkl mva. Det er uavklart om vi skal starte med en eller to terrasser (totalt fire). Dette vil bli lånefinansiert."

  Kjøper må derfor påregne en økning av felleskostnader og andel fellesgjeld.

  Informasjon om fellesgjeld/lånevilkår

  Andel fellesgjeld utgjør kr. 272 660,- pr. 02.06.2026.

  Selskapets totale fellesgjeld utgjør kr. 3 117 236,- pr.02.06.2026.

  Selskapets totale lån og vilkår:
  Bank: OBOS-banken AS
  Lånenr.: 98207953814
  Lånetype: Annuitetslån
  Rentesats: 6,90%
  Restsaldo 2 052 244,-
  Innfrielsesdato: 30.08.2046
  Type rente: Flytende rente
  Terminer i året: 12

  Bank: OBOS-banken AS
  Lånenr.: 98207953822
  Lånetype: Annuitetslån
  Rentesats: 6,90%
  Restsaldo 1 064 992,-
  Innfrielsesdato: 30.04.2031
  Type rente: Flytende rente
  Terminer i året: 12

  Informasjon om fellesformue

  Andel fellesformue utgjør kr. 31 300,- pr. 31.12.2025.

  Sikringsordning / in-ordning

  Sameiet har inngått en admirasjonsavtale som gjør at de kan nedbetale fellesgjelden to ganger i året.

  Eiendomsskatt

  Eiendomsskatten er estimert til å utgjøre kr. 3834 for år 2026. Estimatet er ikke endelig fastsatt og kan avvike som følge av endringer i kommunale satser, taksering eller øvrige beregningsgrunnlag.

  Formuesverdi

  Primær formuesverdi kr. 3 240 543,-.
  Sekundær formuesverdi kr. 11 057 919,-.
  Gjeldende for ligningsåret 2025.
  

  Oppgitt formuesverdi er basert på siste tilgjengelige fastsatte formuesverdi fra Skatteetaten. Årstall angir hvilket ligningsår verdien er knyttet til, og endelig formuesverdi kan avvike. Formuesverdien avhenger blant annet av om boligen benyttes som primær- eller sekundærbolig. Primærbolig verdsettes normalt til en lavere andel av beregnet markedsverdi (om lag 25 %). For primærbolig kan verdsettelsen variere avhengig av boligens verdi og gjeldende regelverk. Sekundærbolig verdsettes til en høyere andel (inntil 100 %). Det er vedtatt endringer i beregningsmodellen for formuesverdi fra skatteåret 2026, og endelig formuesverdi kan bli høyere enn oppgitt.

• Sameiet
  Navn og orgnr.

  Boligsameiet Grefsen Panorama, Orgnr: 982 511 488.

  Sameiets forsikring

  Sameiet er forsikret i Gjensidige Forsikring med polisenummer 87375117.

  Om sameiet

  Boligsameiet består av 29 eierseksjoner.

  Forretningsfører

  Forretningsfører er OBOS Eiendomsforvaltning AS.

  Styregodkjennelse

  Det praktiseres ikke styregodkjennelse.

  Forkjøpsrett

  Det er ikke forkjøpsrett i sameiet.

  Adgang til utleie

  Seksjonseieren disponerer fritt over egen seksjon med de begrensningene som følger av sameieforholdet og eierseksjonsloven, jf. eierseksjonsloven § 24. Seksjonseieren kan fritt selge, pantsette og leie ut sin egen seksjon jfr. vedtektene. Utleie skal meldes styret.

  Korttidsutleie av hele boligseksjonen i mer enn 60 døgn årlig er ikke tillatt.

  Vedtekter og husordensregler

  Kjøper oppfordres til å gjøre seg kjent med vedtektene og husordensreglene som er vedlagt salgsoppgaven.

  Husdyrhold

  Dyrehold er tillatt så lenge dette ikke på en urimelig eller unødvendig måte er til skade eller ulempe for de øvrige brukerne av eiendommen. Se videre bestemmelser vedrørende dyrehold i ordensreglene.

  Hva skjer i gården / vedlikehold etc

  Styrets arbeid i perioden har blant annet omfattet følgende:
  Generelt styrearbeid

  • Løpende styrearbeid og behandling av aktuelle saker
  • Disponering og oppfølging av sameiets økonomiske midler
  • Fakturabehandling
  • Oppfølging og forhandling av leverandøravtaler
  • Behandling av beboerhenvendelser
    
    

  Utearealer

  • Generelt vedlikehold av fellesområdene
  • Vårfeiing av parkeringsplass (Skandinavisk Utemiljø AS)
  • Snørydding (Skandinavisk Utemiljø AS)
  • Gartnerarbeid, herunder vedlikehold av plantefelt og gressklipping (Oslo Park & Hage AS)
  • Gjennomføring av dugnader med beboerinnsats
    
    

  Lekkasjer fra takterrasser (nr. 35, 37 og 41)
  Det har over tid vært utfordringer med lekkasjer, særlig ved ekstremvær. Tiltak ble iverksatt i 2023 og 2024. Optimal Bygg AS har blant annet:

  • Tettet for vanninntrengning under vinduer og rekkverk
  • Pigget og skiftet sluk
  • Sveiset ny membran og utført støpearbeider
    
    

  Det har i forbindelse med ekstremvær vært registrert mindre lekkasje fra tak i stue. Styret har igangsatt nødvendige undersøkelser og arbeider med innhenting av kostnadsoverslag for utbedring av membran. Det tas forbehold om at det kan forekomme forhold som påvirker felleskostnadene og/eller andel fellesgjeld, herunder eventuelle renteendringer, nye lån eller planlagt vedlikehold som megler ikke er kjent med per dags dato. Slike forhold kan medføre endringer i de oppgitte felleskostnadene. Endrede lånevilkår eller nye låneopptak kan også påvirke andel fellesgjeld/kapitalinnhenting.

  Støttemur og adkomstvei til garasje
  Styret har innhentet tilbud og vurdert etablering av støttemur og vei inn til garasjeanlegget. Tiltaket planlegges gjennomført på et senere tidspunkt og vil bli behandlet på årsmøte. Tiltaket vil innebære både sikring og oppgradering.
  
  
  Garasje

  • Garasjevask (Skandinavisk Utemiljø AS)
  • Seksjon nr. 29 er fellesgarasje delt med nabosameiet Frennings vei 43–49
  • Kostnadsdeling reguleres av avtale fra 2005 og faktureres månedlig
  • John B. Ruud AS disponerer flere garasjeplasser og 4 boder mot leie (KPI-justeres årlig)
  • Indeksregulering av nabosameiets økonomiske bidrag iht. avtale
    
    

  Heiser

  • Oppfølging av service og feilmeldinger (Schindler AS)
  • Informasjon til beboere om korrekt bruk ved flytting (bruk av flyttematter og systemnøkkel)
    
    

  Vedlikehold og oppgraderinger

  • Sameiets vedlikeholdsplan er utarbeidet av OBOS Prosjekt AS
  • Mindre vedlikeholdsoppgaver vurderes og håndteres fortløpende
    
    

  Byggesaker

  • Oppfølging av byggesaker på nærliggende eiendommer
  • Behandling av nabovarsler
    
    

  Brannvern / HMS / Skadedyr

  • Flytting av brannklokker i blokk 39 og 41 (fra 3. til 4. etasje)
  • Seksjonseiere er ansvarlige for HMS i egen boenhet
  • Neste utskiftning av røyk- og varmevarslere: 2035
  • Kontroll av slokkeutstyr: 2026 (Firesafe AS)
  • Avtale med Anticimex AS inngått i 2024 (sikring mot gnagere)
    
    

  Bomiljø og informasjon

  • Gjennomføring av vår- og høstdugnad
  • Julebelysning og adventsarrangement
  • Informasjon via VIBBO (www.vibbo.no) Seksjonseiere oppfordres til å oppdatere kontaktinformasjon for å motta styreoppdateringer.
    
    

  Leverandøravtaler

  • Ny serviceavtale med Firesafe AS om årlig kontroll av røykluker og ventilasjon
  • Kollektiv avtale med Telenor (Frihet M) – oppgradert til fiber. Seksjonseiere kan selv justere kanalpakke og internetthastighet. Bindingstid til 2028.
    
    

  Skade- og forsikringssaker

  • Løpende oppfølging av skadesaker
    
    

  Fellesgjeld – takprosjektet (2022)
  Det ble tatt opp lån for finansiering av takprosjektet i 2022.

  • 11 seksjoner betjener kapitalkostnader (renter og avdrag) knyttet til lånet
  • Årlig renteavregning og justering av månedlige innbetalinger gjennomføres av OBOS
  • Styret har vurdert administrasjonsavtale som åpner for individuell innbetaling av restgjeld
  • Saken må eventuelt godkjennes av årsmøtet

  Regnskap / kostnadsøkninger

  Regnskapet for år 2025 viste et overskudd på kr. 277.240,-. Overskuddet ble foreslått overført til sameiets egenkapital.

  Vesentlige avvik: Drift og vedlikeholdskostnaden er høyere enn budsjettert og skyldes i hovedsak heis og kjøp av nye optiske røykvarslere.

  Budsjett for 2026 ble vedtatt høsten 2025, og er forventet et overskudd på kr. 238.397,-. Det ble budsjettert med kr 400.000 til vedlikehold som omfatter løpende vedlikehold av bygget og service av heisen. Budsjettet er basert på estimerte tall, det er tatt høyde for prisøkninger på drift & vedlikehold i den grad det foreligger estimater.

• Oppvarming og energiattest
  Oppvarming

  Boligen oppvarmes hovedsakelig med elektrisitet. Det er montert luft-til-luft varmepumpe i kjøkken og hovedsoverom. Entré/gang og bad har elektrisk gulvvarme.

  Informasjon om strømforbruk

  Selgers strømforbruk er opplyst til å være ca. 24 000 kwh, inkl. lading av biler, pr. år (2025).

  Strømforbruket vil variere fra husstand til husstand.

  Energimerking

  Oppvarmingskarakter:Rød
  Energikarakter: D

  Se fullstendig energiattest fra selger som vedlegg til salgsoppgave.
  Megler har intet ansvar for informasjon som følger av energiattest.

• Områdebeskrivelse
  Beliggenhet

  Leiligheten ligger i et attraktivt og naturnært boligområde på Grefsen i bydel Nordre Aker. Beliggenheten ved foten av Grefsenkollen og med Nordmarka som nærmeste nabo gir en sjelden kombinasjon av bynærhet og umiddelbar tilgang til store friluftsområder. Sameiet ligger solrikt og tilbaketrukket til på en romslig tomt med gode utearealer, gjesteparkering og vid utsikt over byen og Oslofjorden.

  Her har man naturen rett utenfor døren hele året. Området byr på et omfattende nettverk av turstier, sykkelruter og skiløyper, samt flere fiskevann og populære badeplasser som Stilla, Brekkedammen og Trollvann. Maridalsvannet og Akerselva ligger også i nærheten, og gir flotte turmuligheter gjennom variert og historisk landskap helt ned til sentrum. Turen langs Akerselva fra nord til sør er en av byens mest populære ruter, med serveringssteder og grønne lunger underveis. Grefsenkollen er et naturlig samlingspunkt i området. Her finner man både Oslo Skisenter med alpinbakker og langrennsløyper, samt Grefsenkollen restaurant med panoramautsikt over hovedstaden. Vinterstid er det gode forhold for ski og aking, mens sommeren byr på turer, sykling og utsiktspunkter i høyden.

  Området har et godt tilbud innen skole og barnehage. Disen barneskole ligger i gangavstand, og både Morellbakken og Engebråten ungdomsskole er lett tilgjengelige. Det finnes også flere videregående skoler i nærområdet. Aktivitetstilbudet er variert og omfattende. Kjelsås Idrettslag tilbyr blant annet fotball, håndball, langrenn, basket og orientering, og Grefsen Tennisklubb har et moderne anlegg med flere baner. Det arrangeres jevnlig ulike idretts- og friluftsarrangementer i området, både sommer og vinter.

  For handel og servicetilbud ligger Storo Storsenter i kort avstand med et bredt utvalg av butikker, serveringssteder og treningssenter. I Nydalen finnes Handelshøyskolen BI, restauranter, kaféer, treningssentre og T-banestasjon. Ønsker man byliv og uteliv, er det kort sykkelavstand til Torshov og Grünerløkka med et rikt tilbud av restauranter, barer, kulturtilbud og parker. Offentlig kommunikasjon er godt utbygd. Bussforbindelser går fra nærliggende holdeplasser med direkte forbindelse til blant annet Majorstuen, Nydalen og Lørenskog. Trikk er tilgjengelig i området, og fra Storo går også flybussen. Med bil tar det få minutter til Sagene og Ullevål, rundt ti minutter til Majorstuen og Oslo S, og cirka 35 minutter til Oslo lufthavn.

• Offentlige forhold
  Regulering

  Eiendommen er regulert til byggeområde for boliger i henhold til reguleringsplan S-2583, datert 14.01.1982.

  Byggesaker i nærheten av eiendommen:
  Akebakkeskogen 54 A - bruksendring og innlemming av bod og tilbygg til bolig
  Saksnummer: 2025/10655 - Byggesak
  Mottatt sak: 23.09.2025
  Kobling: Denne saken er en fortsettelse av sak 202553244
  Status: Under behandling

  Frennings vei 29 - oppføring av enebolig (hus 1) og flermannsbolig (hus 2) med felles parkeringskjeller
  Saksnummer: 2025/08071 - Byggesak
  Mottatt sak: 12.09.2025
  Kobling: Denne saken er en fortsettelse av sak 201305149
  Status: Under behandling

  Tryms vei 5 - påbygg og fasadeendringer
  Saksnummer: 2025/23487 - Byggesak
  Mottatt sak: 22.12.2025
  Status: Under behandling

  Plansaker i nærheten av eiendommen:
  Revisjon av reguleringsplan for småhusområder i Oslos ytre by (småhusplanen) - Fortsetter i sak 202300230
  Saksnummer: 202102096 - Reguleringssak
  Mottatt sak: 05.02.2021

  Arealbekreftelse

  Arealbekreftelse fra kommunen følger vedlagt.

  Bevaringsverdig

  Eiendommen er ikke registrert på byantikvarens gule liste.

  Konsesjon / Odel / Boplikt

  Det er ingen konsesjon, odel eller boplikt knyttet til salget av denne eiendommen.

  Ferdigattest / Brukstillatelse

  Det foreligger ferdigattest for oppføring av boligblokk, datert 15.07.2008.

  Dagens plantegning avviker delvis fra byggemeldte tegninger. Soverommet mot stue er etablert på et senere tidspunkt. Det er også foretatt endringer i vegg mellom to av soverommene.

  Meglerforetaket oppfordrer interessenter til å lese gjennom fullstendig prospekt/salgsoppgave med vedlegg. Interessenter oppfordres også til å undersøke eiendommen nøye, gjerne sammen med sakkyndig. Dette bør gjøres før bud inngis.

  Tinglyste rettigheter og heftelser

  På eiendommen kan det være tinglyst erklæringer/avtaler som for eksempel rett til kommunen til å anlegge vann- og kloakkledninger inkl. reparasjon av disse, bestemmelser om bebyggelsen, gjerder, vei og adkomstrettigheter. Disse erklæringene/avtalene vil følge eiendommen ved salg, og kan ikke slettes.

  På eiendommen er det tinglyst følgende heftelser og rettigheter som følger eiendommens matrikkel ved overskjøting til ny hjemmelshaver:

  Dnr. 2357, tgl. 13.01.2000 - Seksjonering
  SNR: 29
  Formål: Næring
  Sameiebrøk: 1662 / 4646
  

  Dnr. 279503, tgl. 11.04.2012 - DIVERSE PÅTEGNING
  Reseksjonering uten endring i grunnboken. Del av fellesareal innlemmes i seksjon nr 7 og 14.

  Dnr. 14348, tgl. 01.12.1958 - Erklæring/avtale
  Vedtak av Oslo kommunes vann- og kloakkreglement
  Kan ikke slettes uten samtykke fra kommunen
  GJELDER DENNE REGISTERENHETEN MED FLERE
  

  Dnr. 6668, tgl. 06.06.1959 - Erklæring/avtale
  Vedtak av Oslo kommunes vann- og kloakkreglement
  Kan ikke slettes uten samtykke fra kommunen
  GJELDER DENNE REGISTERENHETEN MED FLERE
  

  Dnr. 7115, tgl. 12.06.1961 - Best. om vann/kloakkledn.
  GJELDER DENNE REGISTERENHETEN MED FLERE
  

  Dnr. 12085, tgl. 28.09.1961 - Best. om vann/kloakkledn.
  Kan ikke slettes uten samtykke fra kommunen
  GJELDER DENNE REGISTERENHETEN MED FLERE
  

  Dnr. 13762, tgl. 31.10.1962 - Best. om vann/kloakkledn.
  GJELDER DENNE REGISTERENHETEN MED FLERE
  

  Dnr. 40457, tgl. 13.07.1998 - Bestemmelse om veg
  Bestemmelse om adkomstrett
  Med flere bestemmelser
  GJELDER DENNE REGISTERENHETEN MED FLERE
  

  Dnr. 40457, tgl. 13.07.1998 - Best om garasje/parkering
  8. parkeringsplasser i underjordisk anlegg og inntil 3
  plasser utendørs
  GJELDER DENNE REGISTERENHETEN MED FLERE
  

  Dnr. 55826, tgl. 23.09.1998 - Erklæring/avtale
  Bestemmelse om vann/kloakkledning
  Kan ikke slettes uten samtykke fra Oslo vann-og avløpsverk
  GJELDER DENNE REGISTERENHETEN MED FLERE
  

  Dnr. 49912, tgl. 09.09.1999 - Best. om vann/kloakkledn.
  Kan ikke slettes uten samtykke fra begge parter, samt
  fra Oslo vann- og avløpsverk
  Med flere bestemmelser
  Bestemmelse om anlegg og vedlikehold av ledninger m.m.
  GJELDER DENNE REGISTERENHETEN MED FLERE
  

  Dnr. 2357, tgl. 13.01.2000 - Erklæring/avtale
  Denne seksjon har tilleggsdel - bygning.
  GJELDER DENNE REGISTERENHETEN MED FLERE
  

  Dnr. 921102, tgl. 28.09.1961 - Sammenslått med denne matrikkelenhet:
  gnr 75 bnr 879
  GJELDER DENNE REGISTERENHETEN MED FLERE
  

  Legalpant

  Kommunen har legalpant som sikkerhet for betaling av kommunale avgifter og eventuell eiendomsskatt. Legalpant er pant som ikke kommer frem av grunnboksutskriften, og har bedre prioritet enn for eksempel lån til bank som er tinglyst på eiendommen.

• Andre kjøpsforhold
  Overtagelse

  Overtagelse skjer etter avtale med selger. Før boligen overleveres kjøper, skal fullt oppgjør og omkostninger være mottatt på meglers klientkont.

  Boligselgerforsikring

  Selger har tegnet boligselgerforsikring.

  Boligkjøperpakke

  Sammen med Gjensidige har vi skreddersydd et gunstig forsikringskonsept for deg som kjøper bolig. Kjøpere (ikke juridiske personer) har anledning til å tegne Boligkjøperpakken.

  Pakken inkluderer bl.a. husforsikring, innboforsikring Pluss, dobbel rentedekning, flytteforsikring og boligkjøperforsikring som gir deg juridisk bistand dersom du ønsker å reklamere på boligkjøpet. Kjøpere (ikke juridiske personer) kan også velge å kun tegne boligkjøperforsikring. 

  Boligkjøperpakken/Boligkjøperforsikring må tegnes senest i forbindelse med kontraktsmøtet. Produktark for Boligkjøperpakken og Boligkjøperforsikring ligger vedlagt i salgsoppgaven. Ta kontakt med megler for ytterligere informasjon.

  Løsøre og tilbehør

  Følgende medfølger handelen:

  • Integrerte hvitevarer på kjøkken.

  
  

  Det gjøres spesielt oppmerksom på at boligens tilbehør og løsøre ikke medfølger handelen med mindre dette fremkommer av nærværende prospekt. Med mindre annet er spesifisert i salgsoppgaven gjelder NEFs normgivende liste over løsøre og tilbehør. Løsøre og tilbehør som medfølger overdras uten noen form for garantier, foruten eventuell gjenværende leverandørgaranti.

  Diverse

  Det har i forbindelse med ekstremvær vært registrert mindre lekkasje fra tak i stue. Styret har igangsatt nødvendige undersøkelser og arbeider med innhenting av kostnadsoverslag for utbedring av membran.

• Kjøpsvilkår
  Budgivning

  Alle bud skal inngis skriftlig til megler, som formidler disse videre til selger. Kravet til skriftlighet gjelder også budforhøyelser og motbud, aksept eller avslag fra selger. Budgivere som byr sammen er selv ansvarlige for interne avklaringer og samtykke knyttet til budgivningen.

  Bud kan legges inn på eiendommens finn-annonse ved å trykke på knappen «gi bud» eller via vår hjemmeside. Ved elektronisk budgivning legges bud inn ved å benytte BankID. Bud kan også inngis på budskjema vedlagt i salgsoppgaven. Før megler formidler bud til selger, skal megler innhente gyldig legitimasjon og signatur fra budgiver. Kravet til legitimasjon og signatur er oppfylt for budgivere som benytter Bank-ID og vi oppfordrer derfor alle til å gi bud elektronisk ved å benytte GI BUD knappen på eiendommens hjemmeside på www.tinholt.no. Eventuelle forhøyelser kan sendes ved å svare direkte på mottatt sms fra meglers system, til megler. Alle budforhøyelser skal bekreftes av megler.

  For at budene skal kunne bli behandlet og videreformidlet skriftlig til alle involverte parter, må alle bud ha en tilstrekkelig lang akseptfrist, jf. eiendomsmeglingsforskriften § 6-3. Selger må også skriftlig akseptere budet før aksept kan formidles til budgiver.

  Akseptfrist på alle bud skal være minimum 30 minutter, og budforhøyelser må skje i god tid før fristens utløp. Bud som ikke er skriftlig, eller som har kortere akseptfrist enn til kl. 12.00 dagen etter siste annonserte visning, vil ikke bli formidlet til selger. Megler skal så snart som mulig bekrefte skriftlig overfor budgivere at budene deres er mottatt. Selger står fritt til å akseptere eller forkaste et hvert bud og er således ikke forpliktet til å akseptere det høyeste budet på eiendommen.

  Eiendomsmegler har ikke lov til å formidle hemmelige bud eller bud med forbehold som hindrer megler i å formidle budet til andre enn selger, jf eml  6-8 (3). Slike bud vil derfor ikke bli formidlet til selger. Eiendomsmegler er iht eml § 6-8(6) pålagt å gjennomføre kontroll av budgivernes finansiering. Dersom det ikke er mulig for megler å gjennomføre dette før aksept av bud plikter megler å advare selger om risiko knyttet til dette.

  Etter at eiendommen er solgt vil kjøper og selger få tilsendt budjournal. Øvrige budgivere kan få utlevert kopi av budjournalen i anonymisert form. Det gjøres oppmerksom på at budgiver også vil være den som vil stå som kjøper av eiendommen. Dersom man etter at bud er akseptert ønsker å endre hvem som skal stå som eier, forutsetter dette at selger godkjenner en slik endring. Alle involverte parter skal signere kjøpekontrakt og er solidarisk ansvarlig for kjøpet frem til oppgjør er gjennomført.

  For mer informasjon om budgivningsprosessen, se «Forbrukerinformasjon om budgivning», som er vedlagt salgsoppgaven, eller ta kontakt med megler.

  Salgsbetingelser

  Eiendommen skal overleveres kjøper i tråd med det som er avtalt. Det er viktig at kjøper setter seg grundig inn i alle salgsdokumentene. Salgsoppgaven er basert på de opplysningene selger har gitt til megler, den bygningssakkyndiges tilstandsrapport, samt opplysninger innhentet fra kommunen, Kartverket og andre tilgjengelige kilder.

  Det er forventet at kjøper setter seg grundig inn i alle salgsdokumentene, herunder salgsoppgave, tilstandsrapport og selgers egenerklæring. Kjøper anses kjent med forhold som er tydelig beskrevet i salgsdokumentene. Forhold som er beskrevet i salgsdokumentene kan ikke påberopes som mangler. Dette gjelder uavhengig av om kjøper har lest dokumentene.

  Alle interessenter oppfordres til å undersøke eiendommen nøye, gjerne sammen med fagkyndig før bud inngis. Kjøper som velger å kjøpe usett kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe han burde blitt kjent med ved undersøkelsen. Det kan være avvik fra dagens rombruk/rombenevnelser sammenlignet med det som er byggemeldt/godkjent.

  Dersom det er behov for avklaringer, anbefaler vi at kjøper rådfører seg med eiendomsmegler eller en bygningssakyndig før det legges inn bud.

  På grunn av ulike avtalevilkår kan selger vurdere bud fra en som ikke er forbruker, ulikt fra en forbrukers bud. Dersom kjøper ikke er forbruker, er selger sitt mulige mangelsansvar begrenset fordi eiendommen selges “som den er”. Selger kan ikke ta «som den er» forbehold ovenfor en forbrukerkjøper. Selv et lavere bud fra en som ikke er forbruker kan foretrekkes fordi begrensningen i mulig mangelsansvar kan ha egenverdi for selger. Selger står fritt til å forkaste eller akseptere ethvert bud, og er for eksempel ikke forpliktet til å akseptere høyeste bud.

  Lov om avhending av fast eigedom (avhendingslova)
  Frivillig salg av fast eiendom reguleres av Lov om avhending av fast eiendom av 3. juli 1992 nr. 93.

  Eierseksjonsloven

  Det opplyses om at ingen kan eie mer enn to boligseksjoner i sameiet, jfr. Lov om eierseksjoner §22

  Lov om avhending av fast eigedom (avhendingslova)

  Frivillig salg av fast eiendom reguleres av Lov om avhending av fast eiendom av 3. juli 1992 nr. 93.

  Forbrukerkjøp/avtalevilkår

  Med forbrukerkjøp menes kjøp av eiendom når kjøperen er en fysisk person som ikke hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet.

  Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen, eller det foreligger brudd på bestemmelsene i avhendingsloven §§ 3-2 til 3-8. Hvis eiendommen ikke er i samsvar med det kjøperen må kunne forvente ut ifra alder, type og synlig tilstand, kan det være grunnlag for mangelskrav. Det samme gjelder hvis det er holdt tilbake eller gitt uriktige opplysninger om eiendommen. Dette gjelder likevel bare dersom man kan gå ut ifra at det virket inn på avtalen at opplysningen ikke ble gitt eller at feil uriktige opplysninger ikke blir rettet i tide på en tydelig måte.

  En bolig som har blitt brukt i en viss tid, har vanligvis blitt utsatt for slitasje og skader kan ha oppstått. Slik bruksslitasje må kjøper regne med og det kan avdekkes enkelte forhold etter overtakelse som nødvendiggjør utbedringer. Normal slitasje og skader som nødvendiggjør utbedring, er innenfor hva kjøper må forvente og vil ikke utgjøre en mangel.

  Boligen kan ha en mangel etter avhendingsloven § 3-3 dersom det er avvik mellom opplyst og faktisk innvendig areal, forutsatt at avviket er på 2% eller mer og minimum 1 kvm.

  Ved beregning av et eventuelt prisavslag eller erstatning må kjøper selv dekke tap/kostnader opptil et beløp på kr 10.000 (egenandel).

  Profesjonell (næringsdrivende) avtalevilkår

  Hvis kjøper er en juridisk person, eller en fysisk person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet, vil kjøpet ikke anses som et forbrukerkjøp.

  Dersom kjøper ikke er forbruker selges eiendommen «som den er», og selgers ansvar er da begrenset jf. avhl. § 3-9, 2. pktm. Informasjon om kjøpers undersøkelsesplikt, herunder oppfordringen om å undersøke eiendommen nøye, gjelder også for kjøpere som ikke anses som forbrukere.

  Lov om hvitvasking

  Eiendomsmeglingsforetak plikter etter lov om hvitvasking å gjennomføre kontrollhandlinger knyttet til kjøper og selgers identitet og forhold knyttet til gjennomføringen av handelen. Dette omfatter også opplysninger om kundeforholdets formål og tilsikrede art. For kjøper må kontroll av legitimasjon skje senest ved inngåelse av kontrakt. Signering med bankID er regnet som gyldig legitimasjonskontroll.

  Ved oppdrag hvor juridiske personer (selskap) er part må eiendomsmegler også gjennomføre kontroll av hvilke fysiske personer som kontrollerer selskapet (reelle rettighetshavere). Dersom megler ikke klarer å gjennomføre pålagte kundetiltak må megler avvise kunden og oppdraget. Megler har også plikt å melde forhold som ikke er avklart og fremstår som mistenkelige til Økokrim. Megler kan også i enkelte tilfeller ha plikt til å stanse gjennomføringen av handelen.

  Betalingsbetingelser

  Oppgjør skal betales i en samlet innbetaling fra norsk bank. Betaling fra utlandet tillates kun i unntakstilfeller og dersom det er avklart med megler i anledning avtaleinngåelse (budaksept).

  Finansiering

  Vi har løpende kontakt med finansinstitusjoner som kan tilby lån med konkurransedyktige betingelser. Hvis ønskelig formidler vi gjerne kontakt.

  Kjøpekontrakt

  Kjøper og selger er forpliktet til å undertegne standard kjøpekontrakt utarbeidet av Tinholt i forbindelse med eiendomstransaksjonen. Eiendomsmegler sin standardkontrakt inneholder bl.a. bestemmelser om at dersom det foreligger vesentlig mislighold, har selger rett til å heve etter 30 dager fra avtalt betalingstid. Kjøper aksepterer dette som bindende for seg. Det forutsettes at hjemmel til eiendommen overføres til kjøper. Dersom dette ikke er ønskelig må det tas forbehold i budet. Kjøpekontrakt kan besiktiges hos eiendomsmegler før bud inngis. Kontakt eiendomsmegler for spørsmål.

  Personopplysningsloven

  Personopplysninger blir behandlet i samsvar med personopplysningsloven.

• Om oppdraget
  Meglers vederlag / Utlegg

  Følgende er avtalt om meglers vederlag, og skal betales av selger:
  Provisjon 0,8 % av salgssummen inkl. mva
  Tilrettelegging : 15 500,-
  Visninger/overtagelse pr stk. : 3 500,-
  Utsatt betaling (valgfritt*): 4 900,-
  Tinholt Markedspakke: 26 900,-
  Oppgjørshonorar: 7 900,-
  Vederlag er summert til kr. 218 700,-.

  I tillegg kommer estimat på følgende utlegg:
  Eierskiftegebyr forretningsfører fra (eierseksjon/andel) 6 725,-
  Kommunale opplysninger, ferdigattest, bygningstegninger - priser fra 2 905,-
  Kopi av tinglyst dokument (kr.300,- pr stk) 300,-
  Opplysninger fra forretningsfører, priser fra 4 375,-
  Tinglysningsgebyr sikringsobligasjon m/urådighet - fast eiendom 545,-
  Ubekreftet utskrift av grunnbok 115,-
  Utlegg er summert til kr. 14 965,-.

  Estimatet vil avvike fra endelig oppstilling. Boligselgerforsikring og andre valgfrie utlegg kan tilkomme. Vederlag og utlegg er totalt estimert til kr. 233 665,-. Dersom handel ikke kommer i stand eller oppdraget sies opp, har oppdragstaker krav på rimelig vederlag for medgått tid/utført arbeid og avtalte utgifter (utgifter til påløpte visninger, innhenting av opplysninger, markedspakke og tilrettelegging), samt eventuelle utlegg. Alle priser er inkl. mva. Meglerforetaket mottar betaling for tilleggstjenester som tilbys i sammenheng med eiendomshandelen. Dette gjelder blant annet strømleverandører, boligkjøperprodukter, boligalarm o.l.)

  Vedlegg til salgsoppgaven

  Vedleggene er en del av den komplette salgsoppgaven. Det er viktig at interessenter setter seg godt inn i vedleggene og kontakter megler med eventuelle spørsmål før bud inngis.

  Megler

  Ansvarlig megler er:
  Terje Tinholt
  Partner/Eiendomsmegler MNEF.
  +47 97 60 08 00 / [email protected].

  Megler 2

  Sara Trier
  Daglig leder/Partner/Eiendomsmegler MNEF.
  +47 99 35 22 71 / [email protected].

  Meglerforetaket

  Tinholt Eiendomsmegling
  Org. nr. 835797422
  Bygdøy allé 60 A, 0265 OSLO

• Dokumenter
  • Salgsoppgave