Madserud allé 28

Madserud allé 28 | En sjelden og representativ villaeiendom i et av Oslos mest eksklusive områder

Prisantydning

79 000 000,-

Omkostninger

1 976 090,-

Totalpris

80 976 090,-

Eiendomstype

Enebolig

Eieform

Selveier

Byggeår

1917

Soverom

5

Bad

8

Internt brukseareal

659 m²

Eksternt bruksareal

62 m²

Tomtetype

Eiet

Energimerking

E

Beskrivelse

Visninger

Informasjon

• Nøkkelinformasjon
  Oppdragsnummer

  201260269.

  Adresse og matrikkel

  Madserud allé 28.
  gnr. 3, bnr. 73 i Oslo.

  Eier

  Hanne Giæver Macleod og Robert Hvide Macleod.

  Byggeår

  1917.

  Tomt

  1565,00 kvm. Tomten er eiet.

  Eiendommen er beliggende på tomt i skrånende terreng. Tomten er opparbeidet rundt bebyggelsen og eiendommen har flere balkonger og terrasser som gir gode uteoppholdsarealer fordelt over ulike nivåer. Bygningen er fundamentert med betonggrunnmur, og dreneringen er opplyst å være fra 2009.

  Parkering/garasje

  Garasje med samlet bruksareal på ca. 62 m², med treningsrom i underetasjen. Byggeår er ukjent. Grunnmur er utført i betong. Taket er tekket med glasert, sort takstein. Garasjen er utstyrt med en elektrisk styrt leddport.

  Beregnet totalkostnad

  Prisantydning kr 79 000 000,-

  I tillegg til prisantydning og ev. fellesgjeld, påløper følgende omkostninger:
  
  1 975 000,00,- (Dokumentavgift)
  
  545,00,- (Tingl.gebyr skjøte)
  
  545,00,- (Tingl.gebyr pantedokument)
  
  _______________________________________________________
  80 976 090,- Totalpris inkl. omkostninger og fellesgjeld
  _______________________________________________________
  Det ovenstående forutsetter at eiendommen selges til prisantydning og at det kun tinglyses ett pantedokument. Det tas forbehold om endringer i offentlige gebyr.

• Arealer
  Boligens areal

  BRA-i: 659,0 m²
  BRA-e: 62,0m²
  TBA: 35,0 m²

  1. etasje
  BRA-i: 201 kvm
  BRA-e: 0 kvm
  TBA: 12 kvm balkong
  Innhold: Entré, stue, spisestue, stue 2, kjøkken, bad, toalettrom, entré 2 og hall med trapp.

  2. etasje
  BRA-i: 187 kvm
  BRA-e: 0 kvm
  TBA: 8 kvm balkongareal fordelt på to balkonger
  Innhold: Gang, soverom, bad, soverom 2, bad 2, soverom 3, bad 3, soverom 4, bad 4, bad 5 og vaskerom.

  Loftsetasje
  BRA-i: 84 kvm
  BRA-e: 0 kvm
  TBA: 0 kvm
  Innhold: Loftstue og kott.

  Garasje
  BRA-i: 62 kvm
  Garasje med treningsrom i underetasjen.

  Dagens planløsning avviker delvis fra eldre byggemeldte og godkjente tegninger.

  I 1. etasje er blant annet toalettrom ved entré flyttet, og kjøkken og spisestue har byttet plassering sammenlignet med tidligere godkjente tegninger.

  I 2. etasje er planløsningen endret med annen rominndeling for soverom og kontor, samt etablering av flere bad enn det som fremgår av eldre tegninger.

  Kjeller og loft er ikke byggemeldt eller formelt godkjent for varig opphold. Arealene er i dag innredet og benyttet med blant annet soverom, bad, kjøkkenløsninger, oppholdsrom, teknisk rom, boder og loftstue.

  Kjøper bærer selv risikoen for fremtidig bruk av rommene og for eventuelle pålegg fra det offentlige. Dette omfatter også risikoen for om søknad om bruksendring og varig opphold i boligens underetasje som ikke er søkt om.

• Om boligen
  Beskrivelse

  Representativ og innholdsrik villaeiendom over fire plan med gjennomgående høy standard og et samlet BRA på ca. 721 kvm inkludert garasje. Eiendommen er opprinnelig oppført i 1917 og totalrehabilitert i perioden 2009–2012, hvor det totalt ble benyttet ca. 35.000 arbeidstimer. Boligen fremstår som godt vedlikeholdt og kombinerer klassiske kvaliteter med moderne tekniske løsninger, generøse romvolumer og betydelig boligkapasitet. Takhøyden er opp mot ca. 3,40 meter i hovedetasje og opptil ca. 4,22 meter i loftsetasjen. Villaen oppvarmes med bergvarme, vannbåren varme og flere ildsteder.

  Innhold

  Kjelleretasje: 1 soverom, 2 bad, 2 kjøkken, teknisk rom, 2 boder, gang og 3 oppholdsrom.

  
  

  1. etasje: Entré, hall, stue, stue, spisestue, kjøkken, bad, toalettrom og entré.
  2. etasje: 4 soverom, 5 bad, vaskerom, kontor og gangarealer.
     Loftsetasje: Loftstue.

  
  

  Eiendommen inkluderer i tillegg garasje på ca. 62 kvm.

  Påkostninger

  Eiendommen er vesentlig oppgradert og rehabilitert i perioden 2009–2012. Det opplyses at rehabiliteringen omfattet omfattende arbeider med totalt ca. 35.000 arbeidstimer. Videre ble all takstein og taktekking skiftet i 2017. Terrasse mot vest fikk ny membran i 2017, samtidig som terrasse mot sørvest fikk forsterket fundament.

  Kjøkken

  Boligen har totalt tre kjøkken. Hovedkjøkkenet er utført som et separat kjøkkenrom med god plass til spisegruppe og kjøkkenøy. Innredningen har slette fronter, benkeplater i metall og stein samt integrerte hvitevarer som kjøl/frys, oppvaskmaskin, vinskap, mikrobølgeovn og stekeovn. Kjøkkenøy med steinplate bidrar til gode arbeidsflater og en sosial utforming. I tillegg finnes to supplerende kjøkken i underetasje med glatte fronter og funksjonelle løsninger.

  Bad

  Boligen har totalt åtte bad og ett separat toalettrom. Badene er oppført etter teknisk forskrift gjeldende på oppføringstidspunktet og har gjennomgående flislagte gulv, delvis flislagte vegger, vannbåren gulvvarme og mekanisk ventilasjon. Flere av badene er innredet med vegghengte toaletter, dusjløsninger og badekar. Det er gjennomgående registrert normale bruksspor og enkelte forhold omtalt nærmere i tilstandsrapporten.

  Varmtvannstank

  Boligen er utstyrt med tre varmtvannstanker plassert i teknisk rom i kjeller. Oppvarming skjer via bergvarme i kombinasjon med vannbåren varme og flere ildsteder.

  Overflater

  Boligen har gjennomgående materialbruk bestående av 1-stavs parkett på gulv, vegger med tapet, malte plater og malt mur/betong samt malte himlinger. Overflatene fremstår gjennomgående med god standard, men det er registrert enkelte mindre merker og normal bruksslitasje enkelte steder.

  Garderober

  Boligen har flere plassbygde garderobeløsninger, tilpasset eiendommens størrelse og funksjon. Den romslige utformingen over fire plan gir gode oppbevaringsmuligheter og fleksible løsninger for garderobe og oppbevaring i tilknytning til soverom, entrésoner og øvrige oppholdsarealer.

  Balkong/terrasse

  Eiendommen har flere uteplasser fordelt over ulike plan, herunder vestvendt balkong i 2. etasje på ca. 3 kvm, østvendt balkong i 2. etasje på ca. 5 kvm, vestvendt balkong i 1. etasje på ca. 12 kvm samt vestvendt terrasse i kjellerplan på ca. 15 kvm. Terrassen mot vest fikk ny membran i 2017. Det er registrert råteskader på deler av rekkverk ved én balkong som er nærmere beskrevet i tilstandsrapporten.

  Dører

  Boligen har malte hovedytterdører og balkongdører i tre med 2-lags isoler-/energiglass. Innvendig er boligen utstyrt med hvitmalte speilprofilerte dører og skyvedørsløsninger som harmonerer med boligens klassiske uttrykk.

  Elektrisk anlegg

  Boligen har sikringsskap plassert i kjeller, 1. etasje og 2. etasje. Anlegget er utstyrt med automatsikringer og kursfortegnelser. Automatisk strømmåler er plassert i teknisk rom.

  Vinduer

  Boligen har vinduer med trerammer og 2-lags isoler-/energiglass. Ved befaring ble det ikke registrert punkterte glass, og funksjonskontroll av åpne- og lukkemekanismer avdekket ingen bemerkede avvik.

• Teknisk standard
  Tilstandsgrad

  I forbindelse med salget er følgende tilstandsgrader markert i tilstandsrapporten:
  TG3 (Store eller alvorlige avvik) - 2 stykk.
  TG2 (Avvik som kan kreve tiltak) - 14 stykk.

  Følgende elementer har fått TG3:
  Boligens balkonger/ terrasser: Vestvendt balkong i 2 etasje på 3 kvm og med trerekkverk med en rekkverkshøyde på 100cm. Østvendt balkong i 2 etasje på 5 kvm med trerekkverk med en rekkverkshøyde på 83cm. Vestvendt balkong i 1 etasje på 12 kvm og trerekkverk med en rekkverkshøyde på 107cm. Vestvendt terrasse i kjelleretasje på 15kvm og stålrekkverk med en rekkverkshøyde på 62cm.
  Vurdering av avvik: Det er påvist fukt-/råteskader i konstruksjonen. Det er påvist råteskader på rekkverk på vestvendt balkong i 2.etasje. Konsekvens/tiltak:Råteskadede konstruksjoner må skiftes ut. Kostnadsestimat: 20 000 - 100 000

  Det er avtrekk via mekanisk avtrekksanlegg i boenheten.
  Vurdering av avvik: Avtrekksvifte er defekt.
  Konsekvens/tiltak: Andre tiltak: Avtrekksvifte må fikses eller skiftes med en fungerende vifte for å lukke avviket.
  Kostnadsestimat: Under 20 000

  Følgende elementer har fått TG2:
  Etasjeskiller er av trebjelkelag. Nivellering av gulvoverflater ble utført på kontor og i entré. Det er foretatt målinger i hvert hjørne av nevnte rom, samt flere punktmålinger Innenfor 2m. Måleavvik: Entré. 9mm fra hjørne til hjørne. 7mm innenfor 2 meter. Kontor 2 etasje. 10mm fra hjørne til hjørne. 15mm innenfor 2 meter. Mindre skjevheter/helningsavvik er å anse som normalt. Vurdering av avvik: • Målt høydeforskjell på mellom 10 - 20 mm innenfor en lengde på 2 meter. Tilstandsgrad 2 gis med bakgrunn i standardens krav til godkjente måleavvik. Konsekvens/tiltak • Andre tiltak: For å få tilstandsgrad 0 eller 1 må høydeforskjeller rettes opp. Det vil imidlertid sjelden være økonomisk rasjonelt som et enkeltstående tiltak i en leilighet som dette. Dersom leiligheten en gang skal renoveres, kan man vurdere slike tiltak.
  
  ETASJE > BAD Gulvet er flislagt. Rommet har vannbåren gulvvarme. Fall mot sluk er målt til 7mm. Høydeforskjell fra toppen av sluket til toppen av membranen ved dørterskelen er 8mm. Oppbrett ved terskel er målt til 20mm. Merknad: Det er registrert noe svelling på døren inn til badet.  Vurdering av avvik: • Det er avvik:
  
  
  ETASJE > BAD 2 Veggene har fliser. Taket er malt. Vurdering av avvik: • Det er påvist at flisfuger har riss/sprekker. • Det er påvist sprekker i fliser. Konsekvens/tiltak • Andre tiltak: Skadet flis og fuge er i et område hvor det kun utgjør et estetisk avvik. Det må dog utbedres dersom avviket skal lukkes.
  
  ETASJE > BAD 2 Gulvet er flislagt. Rommet har vannbåren varme. Det ble med krysslaser målt en helling på 36mm fra gulv v/ døråpning til sluk. Oppbrett av membran på terskel er målt til 25mm.  Vurdering av avvik: • Det er mulighet for at det kan forekomme vannlekkasje på våtrommet hvor vann ikke vil gå til sluk. Skinne under dusjdører har ingen åpning/spalte og er silikonert til gulv. Konsekvens/tiltak • Andre tiltak: Det anbefales å etablere åpning, slik at overflatevann på gulvet utenfor dusjen renner til sluk.
  
  ETASJE > BAD 3 Gulvet er flislagt. Rommet har vannbåren varme. Det ble med krysslaser målt en helling på 22mm fra gulv v/ døråpning til sluk. Oppbrett av membran på terskel er målt til 25mm.  Vurdering av avvik: • Det er mulighet for at det kan forekomme vannlekkasje på våtrommet hvor vann ikke vil gå til sluk. Skinne under dusjdører har ingen åpning/spalte og er silikonert til gulv. Konsekvens/tiltak • Andre tiltak: Det anbefales å etablere åpning, slik at overflatevann på gulvet utenfor dusjen renner til sluk.
  
  ETASJE > BAD 4 Gulvet er flislagt. Rommet har vannbåren varme. Det ble med krysslaser målt en helling på 30mm fra gulv v/ døråpning til sluk. Oppbrett av membran på terskel er målt til 25mm.  Vurdering av avvik: • Det er mulighet for at det kan forekomme vannlekkasje på våtrommet hvor vann ikke vil gå til sluk. Skinne under dusjdører har ingen åpning/spalte og er silikonert til gulv. Konsekvens/tiltak • Andre tiltak: Det anbefales å etablere åpning, slik at overflatevann på gulvet utenfor dusjen renner til sluk.
  
  ETASJE > BAD 5 Gulvet er flislagt. Rommet har vannbåren varme. Det ble med krysslaser målt en helling på 2mm fra gulv v/ døråpning til badekaret. Oppbrett av membran på terskel er målt til 23mm.  Vurdering av avvik: • Det er mulighet for at det kan forekomme vannlekkasje på våtrommet hvor vann ikke vil gå til sluk. Luke under badekar har ingen åpning/spalte og er silikonert til gulv. Konsekvens/tiltak • Andre tiltak: Det anbefales å etablere åpning, slik at overflatevann på gulvet utenfor badekaret renner til sluk.
  
  ETASJE > VASKEROM Det er ikke sluk/ukjent slukløsning og banemembran med ukjent utførelse  Vurdering av avvik: • Sluk har begrenset mulighet for inspeksjon og rengjøring. Konsekvens/tiltak • Når sluket har begrenset tilgang, er det vanskelig å rengjøre sluket og å inspisere den for å oppdage skader i membranen/fuger rundt sluket, som er avgjørende for å forhindre lekkasjer.
  
  KJELLER > BAD 2 Gulvet er flislagt. Rommet har vannbåren gulvvarme. Fall mot sluk er målt til 2mm. Høydeforskjell fra toppen av sluket til toppen av membranen ved dørterskelen er 11mm.  Vurdering av avvik: • Det er påvist at høydeforskjell fra topp slukrist til gulv/synlig topp membran ved dørterskel er mindre enn 25 mm. Flislagt gulv med elektriske varmekabler. Det ble utført en kontroll av fallforholdene på våtrommet ved hjelp av en krysslaser. Målingene viste en høydeforskjell på 11 mm fra undersiden av dørterskelen frem til sluk. Høydeforskjellene oppfyller ikke kravene i de preaksepterte løsningene for våtrom bygd etter TEK10. • Andre tiltak: Til tross for avviket i fall/høydeforskjell til sluk vil gulvet fortsatt lede vann mot sluket, men med redusert effektivitet. For å lukke avviket må fallforholdene forbedres, eller membranen føres opp på terskel for å sikre forskriftsmessig tetthet motvanninntrengning. Våtrommet fungerer med avviket, men vær klar over forholdet.
  
  KJELLER > BAD 2 Det er plastsluk og ukjent tettesjikt/membran. Vurdering av avvik: • Membran kan ikke konstateres (ikke synlig og det foreligger heller ikke dokumentasjon). Konsekvens/tiltak • Andre tiltak: Manglende synlig eller dokumentert membran medfører usikkerhet knyttet til fuktsikring og øker risikoen for skjulte fuktskader ved lekkasje eller vannsøl. Ytterligere undersøkelser anbefales.
  
  ETASJE > KJØKKEN Kjøkkeninnredningen består av slette skapfronter med over- og underskap som gir god oppbevaringsplass. Benkeplaten er i metall og stein, og det er montert nedfelt platetopp og oppvaskkum. Det er integrerte hvitevarer, herunder kjøl/fryseskap, oppvaskmaskin, vinskap, micro og stekeovn. Vurdering av avvik: • Det er påvist sprekker i overflater. Benkeplaten på kjøkkenøy har en del sprekker i seg. Konsekvens/tiltak • Andre tiltak: Benkeplaten må skiftes for å lukke avviket.

  KJELLER > KJØKKEN Det er ingen ventilering fra kjøkkenet. Vurdering av avvik: • Det er manglende forsert mekanisk avtrekk fra kokesone i kjøkkenet. Konsekvens/tiltak • Uten forsert avtrekk fra kokesonen kan matos og forurensninger fra matlaging spre seg i boligen, noe som blant annet forringer inneklimaet.
  

  Varmtvannstank Boligen har 3 varmtvannstanker som er plassert i teknisk rom i kjeller. Vurdering av avvik: • Det er ikke påvist tilfredsstillende el-tilkobling av varmtvannstank iht. gjeldende forskrift. Konsekvens/tiltak • Andre tiltak: Det bør etableres en tilfredsstillende el-tilkobling i henhold til gjeldende forskrifter for å sikre at elektriske anlegg er trygge og i samsvar med dagens standarder.

  Fuktsikring og drenering Dreneringen er fra 2009. Av naturlige årsaker, er kontroll av drenerende masser og drenering begrenset, men antatt utført i henhold til praksis fra utførelsestidspunktet. Punktet må sees i sammenheng ‘Rom under terreng’ Vurdering av avvik: • Det er påvist andre avvik: Topplist på grunnmursplast mangler, noe som fører til at vann finner veien ned bak plasten og dermed får begrenset funksjonalitet. Konsekvens/tiltak • Andre tiltak: Det må monteres topplist på grunnmursplast for å lukke avviket.
  
  
  

  Radonmåling

  Det er ikke foretatt radonmålinger i boligen. Bygningen er heller ikke oppført med radonsperre. Interessenter oppfordres til å gjøre egne undersøkelser dersom dette er av betydning for kjøpet.

  Byggemåte

  Villa oppført i 1917 med bindingsverkskonstruksjon fra byggeår og betonggrunnmur. Fasader er utført med stående bordkledning. Taket er tekket med glasert takstein i sort utførelse, hvor all taktekking og takstein ble skiftet i 2017. Takrenner, nedløp og beslag er utført i overflatebehandlet stål.

  Etasjeskillere er utført som trebjelkelag. Vinduer har trerammer med 2-lags isoler-/energiglass, og boligen har malte ytterdører og balkongdører i tre med energiglass. Oppvarming skjer via bergvarme, vannbåren varme, vedfyring og flere ildsteder. Bygningen er totalrehabilitert i perioden 2009–2012 og fremstår jevnlig vedlikeholdt.

  Selgers egenerklæringsskjema

  Selger har kommentert på følgende spørsmål i egenerklæringsskjema som er en del av salgsoppgaven:
  Har det lekket vann utenfra og inn, eller er det sett andre tegn til fukt?
  - Kjeller, mot vest, utbedret cirka 2019
  
  Er det observert vann eller fukt i kjeller, krypkjeller eller underetasje?
  - Utbedret cirka 2019
  
  Har det vært feil på varmeanlegg eller ventilasjonsanlegg?
  - Ventilasjonsanlegget har to enheter, kan vurderes å oppgradere. Varmepumpen er fra 2010 og det forventes at den må byttes snart, men den fungerer nå.

• Økonomi
  Kommunale avgifter

  Kommunale avgifter utgjør kr. 67 772,- for 2026.

  Løpende kostnader

  Alarm: ca. kr 10.000,- pr. år
  Internett: ca. kr 1.000,- pr måned
  
  Brøyting og feiing av privat vei deles mellom 7 eiendommer og årlig avgift er ca. kr 5.000,- per eiendom.

  Ovenstående er basert på nåværende eiers/husstands senere års forbruk/utgifter. Dette vil variere avhengig av antall familiemedlemmer i husstanden, ønsket innetemperatur, egne fordelsavtaler, kanalvalg, hastighet på bredbånd etc.

  Eiendomsskatt

  Eiendomsskatt utgjør kr. 27206,00- for 2026.

  Forsikring

  Forsikringsselskap: Gjensidige Forsikring ASA

  Formuesverdi

  Primær formuesverdi kr. 16 403 747,00.
  Sekundær formuesverdi kr. 29 862 496,00.
  Gjeldende for ligningsåret 2024.
  

  Oppgitt formuesverdi er basert på siste tilgjengelige fastsatte formuesverdi fra Skatteetaten. Årstall angir hvilket ligningsår verdien er knyttet til, og endelig formuesverdi kan avvike. Formuesverdien avhenger blant annet av om boligen benyttes som primær- eller sekundærbolig. Primærbolig verdsettes normalt til en lavere andel av beregnet markedsverdi (om lag 25 %). For primærbolig kan verdsettelsen variere avhengig av boligens verdi og gjeldende regelverk. Sekundærbolig verdsettes til en høyere andel (inntil 100 %). Det er vedtatt endringer i beregningsmodellen for formuesverdi fra skatteåret 2026, og endelig formuesverdi kan bli høyere enn oppgitt.

• Oppvarming og energiattest
  Oppvarming

  Eiendommen oppvarmes via bergvarme i kombinasjon med vannbåren varme installert i store deler av boligen. I tillegg har boligen flere ildsteder, herunder fire kaminpeiser, én smijernsovn samt åpent ildsted i kjelleretasje. Kombinasjonen av vannbåren varme, fjernvarme og ildsteder gir fleksible oppvarmingsmuligheter og bidrar til god komfort gjennom året.

  Informasjon om strømforbruk

  Selgers strømforbruk er opplyst til å være ca. 50.000-60.000 kwh pr. år.

  Strømforbruket vil variere fra husstand til husstand.

  Energimerking

  Oppvarmingskarakter:Oransje
  Energikarakter: E

  Se fullstendig energiattest fra selger som vedlegg til salgsoppgave.
  Megler har intet ansvar for informasjon som følger av energiattest.

• Områdebeskrivelse
  Beliggenhet

  På et lite høydedrag omgitt av grønne omgivelser på attraktive Madserud ligger denne herskapelige villaeiendommen – i et av Oslos mest eksklusive og etablerte villaområder.

  Eiendommen ligger usjenert til i en rolig blindvei, med umiddelbar nærhet til Frognerparken, Vigelandsanlegget og Oslo Tennisklubb. Her kombineres privatliv, grøntområder og rolige omgivelser med en sentral beliggenhet i hovedstaden.

  Madserud allé er blant Oslos mest prestisjefylte villastrøk og kjennetegnes av klassisk villabebyggelse, arkitektoniske kvaliteter og store, frodige eiendommer.

  Området har lange historiske tradisjoner og fremstår i dag som et særegent og godt bevart villaområde med tydelig identitet og karakter.

  Eiendommen ligger med kort gangavstand til Skøyen, Karenslyst allé og Bygdøy allé med et bredt utvalg av restauranter, butikker, servicetilbud og dagligvareforretninger, herunder Maschmanns matmarked.

  Nærområdet byr på flotte rekreasjonsmuligheter med gang- og sykkelstier langs Frognerkilen, Frognerelva, Bygdøy og store grøntområder i umiddelbar nærhet.

  Kommunikasjonsmulighetene er svært gode med kort vei til trikk, buss og tog fra Skøyen stasjon, inkludert Flytoget og et bredt tilbud av region- og lokaltog. Området sokner til attraktive skole- og barnehagetilbud og oppleves som svært familievennlig.

• Offentlige forhold
  Regulering

  Eiendommen omfattes av reguleringsplan S-4361 – «Madserud allé 1–38, alternativ 2», vedtatt 05.12.2007. Området er regulert til spesialområde bevaring med tilhørende formål, herunder boligformål og bevaringshensyn. Reguleringsbestemmelsene legger føringer for områdets videre utvikling med fokus på å ivareta områdets arkitektoniske uttrykk og helhetlige villakarakter.

  Planområdet har bestemmelser knyttet til blant annet bevaring, byggehøyder, plassering av bebyggelse og arkitektonisk utforming. Kjøper oppfordres til å gjøre seg kjent med gjeldende reguleringsplan, reguleringskart og bestemmelser hos Plan- og bygningsetaten ved eventuelle planer om endringer, utvidelser eller utvikling av eiendommen.

  Byggesaker i nærheten som påvirker eiendommen:
  Madserud allé 30 - oppføring av enebolig med hybel
  Saksnummer
  
  202508151
  Siste bevegelse
  
  Siste dok. 28.11.2025

  Madserud allé 34 - gravearbeid i område regulert til bevaring
  Saksnummer
  
  202606094
  Siste bevegelse
  
  Siste dok. 28.05.2026

  Jonsrudveien 6 - midlertidig boble for tennis
  Saksnummer
  
  202513728
  Siste bevegelse
  
  Siste dok. 30.04.2026

  Jonsrudveien 6 - oppføring av idrettshall og utendørs tennisbaner med lekeplass
  Saksnummer
  
  202508502
  Siste bevegelse
  
  Siste dok. 16.04.2026

  Thorvald Erichsens vei 3 - oppføring av boligbygg med syv boenheter
  Saksnummer
  
  202511058
  Siste bevegelse
  
  Siste dok. 11.05.2026

  Hyllveien 13 - 19 - Oppføring av fire leilighetsbygg med felles underjordisk garasje - Felt B1 Madserud hage
  Saksnummer
  
  202509166
  Siste bevegelse
  
  Siste dok. 13.11.2025

  Jonsrudveien 7 - oppføring og riving av enebolig og etablering av brønnpark
  Saksnummer
  
  202512387
  Siste bevegelse
  
  Siste dok. 15.10.2025

  
  
  

  Plansaker i nærheten som påvirker eiendommen:
  Saksnr
  202102096
  Saken gjelder
  Revisjon av reguleringsplan for småhusområder i Oslos ytre by (Småhusplanen)

  Saksnr
  201414412
  Saken gjelder
  Områderegulering for Skøyen
  Sakstype
  Områderegulering

  Saksnr
  202302013
  Saken gjelder
  Kristinelundveien - Halvdan Svartes gate mfl. - Detaljregulering
  Sakstype
  Detaljregulering

  Kontakt megler for nærmere informasjon om regulering/byggesaker/plansaker.

  Arealbekreftelse

  Arealbekreftelse fra kommunen følger vedlagt.

  Offentligrettslig pålegg

  Det foreligger tinglyst dokument, dok.nr. 2011/770994/200, knyttet til tidligere byggesak vedrørende utskifting av vinduer og fasadeforhold på eiendommen. Pålegget ble tinglyst 23.09.2011 etter vedtak fra Plan- og bygningsetaten og påfølgende behandling hos daværende Fylkesmannen i Oslo og Akershus.

  Saken gjaldt søknadspliktige fasadeendringer og utskifting av vinduer på eiendommen, som ligger innenfor regulert bevaringsområde. Dokumentasjonen viser at det ble stilt krav om retting/tilbakeføring eller etablering av løsninger godkjent av Byantikvaren.

  Megler har registrert at byggesaken hos Plan- og bygningsetaten er registrert med status «ulovlighet opphørt». Dette innebærer at saken ikke fremstår som en aktiv ulovlighetssak per i dag. Interessenter oppfordres likevel til å gjennomgå tilgjengelig dokumentasjon og foreta egne undersøkelser ved behov, herunder knyttet til eventuell status for tinglyst pålegg og offentlig registrering.

  Kontakt megler for nærmere informasjon.

  Bevaringsverdig

  Eiendommen er registrert på byantikvarens gule liste som enkeltminne.
  Dette innebærer at eiendommen er helt eller delvis bevaringsverdig, og kan ha betydning for fremtidig ombygging/restaurering mv. Byantikvaren skal gi en rådgivende uttalelse i byggesaker som berører eiendommen.

  Eiendommen er registrert kulturminne med ID 162857.

  Konsesjon / Odel / Boplikt

  Det er ingen konsesjon, odel eller boplikt knyttet til salget av denne eiendommen.

  Ferdigattest / Brukstillatelse

  Det foreligger ekspedisjonsdokument for våningshus med ombygging og tilbygg fra 1913.

  Det foreligger ferdigattest for oppføring av garasje samt felling av trær, datert 24.07.2025.

  Det er søkt om og godkjent etablering av nye loftsvinduer i perioden 2012/2013. Tiltaket er gjennomført, men byggesaken ble avsluttet og arkivert av kommunen uten utstedt ferdigattest i 2025. Kjøper overtar risiko og ansvar knyttet til eventuelle fremtidige krav, pålegg eller søknad om ferdigattest.

  Det er videre opplyst at rehabilitering av åtte bad og ett toalett ble omsøkt, godkjent og gjennomført i 2011. Det foreligger imidlertid ikke ferdigattest for tiltaket. Kjøper overtar ansvar og risiko knyttet til eventuelle fremtidige krav, pålegg eller behov for videre oppfølging overfor kommunen.

  Eiendommen er opprinnelig oppført i 1913 og har gjennomgått flere ombygginger, rehabiliteringer og tilpasninger over tid. Det foreligger ikke ferdigattester for alle utførte tiltak, og dagens rombruk/rombenevnelser avviker delvis fra eldre byggemeldte og godkjente tegninger. Lovlighet knyttet til dagens bruk er ikke fullstendig kontrollert.

  Interessenter oppfordres til å gjennomgå komplett salgsoppgave med vedlegg nøye og foreta egne undersøkelser, gjerne med bistand fra fagkyndig, før bud inngis.

  Vei, vann og avløp

  Eiendommen er tilknyttet offentlig vann og avløp via private stikkanlegg. Eiendommen har adkomst fra Madserud allé - over felles privat vei på gnr. 999, bnr. 769 som er en ikke-tinglyst eiendomsteig regulert til felles avkjørsel - nr. 1).

  Iht. reguleringsplan S-4361, § 9 (felles avkjørsel) skal eiendommene ha avkjørsel som vist på plankartet. Avkjørselens bredde skal opprettholdes. Felles avkjørsel nr. 1 skal være felles for Madserud allé nr. 22, 24, 26, 28, 30. 36, 38 og senere utskilte parseller fra disse. Eksisterende veibredde fra Madserud allé 22-38 opprettholdes. Megler legger til: Eiendommen som selges må påregne å måtte delta forholdsmessig i kostnader forbundet med drift, måking, vedlikehold m.m. av den felles avkjørselen.

  Tinglyste rettigheter og heftelser

  På eiendommen kan det være tinglyst erklæringer/avtaler som for eksempel rett til kommunen til å anlegge vann- og kloakkledninger inkl. reparasjon av disse, bestemmelser om bebyggelsen, gjerder, vei og adkomstrettigheter. Disse erklæringene/avtalene vil følge eiendommen ved salg, og kan ikke slettes.

  På eiendommen er det tinglyst følgende heftelser og rettigheter som følger eiendommens matrikkel ved overskjøting til ny hjemmelshaver:

  Servitutter i grunn:
  1913/10-1/105 04.04.1913 BESTEMMELSE OM BEBYGGELSE Bestemmelse om gjerdeplikt Bestemmelse om vann/kloakkledning BESTEMMELSE OM BENYTTELSE Bestemmelse om deleforbud Med flere bestemmelser

  1925/115-1/105 04.12.1925 BESTEMMELSE OM VANNLEDN. GJELDER DENNE REGISTERENHETEN MED FLERE

  1930/51-1/105 21.03.1930 BESTEMMELSE OM BEBYGGELSE
  
  Kopi av servitutter følger vedlagt.

  Legalpant

  Kommunen har legalpant som sikkerhet for betaling av kommunale avgifter og eventuell eiendomsskatt.
  Legalpant er pant som ikke kommer frem av grunnboksutskriften, og har bedre prioritet enn for eksempel lån til bank som er tinglyst på eiendommen.

• Andre kjøpsforhold
  Overtagelse

  Overtagelse skjer etter avtale med selger. Før boligen overleveres kjøper, skal fullt oppgjør og omkostninger være mottatt på meglers klientkont.

  Boligselgerforsikring

  Selger har tegnet boligselgerforsikring.

  Boligkjøperpakke

  Sammen med Gjensidige har vi skreddersydd et gunstig forsikringskonsept for deg som kjøper bolig. Kjøpere (ikke juridiske personer) har anledning til å tegne Boligkjøperpakken.

  Pakken inkluderer bl.a. husforsikring, innboforsikring Pluss, dobbel rentedekning, flytteforsikring og boligkjøperforsikring som gir deg juridisk bistand dersom du ønsker å reklamere på boligkjøpet. Kjøpere (ikke juridiske personer) kan også velge å kun tegne boligkjøperforsikring. 

  Boligkjøperpakken/Boligkjøperforsikring må tegnes senest i forbindelse med kontraktsmøtet. Produktark for Boligkjøperpakken og Boligkjøperforsikring ligger vedlagt i salgsoppgaven. Ta kontakt med megler for ytterligere informasjon.

  Løsøre og tilbehør

  Det gjøres spesielt oppmerksom på at boligens tilbehør og løsøre ikke medfølger handelen med mindre dette fremkommer av nærværende prospekt. Med mindre annet er spesifisert i salgsoppgaven gjelder NEFs normgivende liste over løsøre og tilbehør. Løsøre og tilbehør som medfølger overdras uten noen form for garantier, foruten eventuell gjenværende leverandørgaranti.

• Kjøpsvilkår
  Budgivning

  Alle bud skal inngis skriftlig til megler, som formidler disse videre til selger. Kravet til skriftlighet gjelder også budforhøyelser og motbud, aksept eller avslag fra selger. Budgivere som byr sammen er selv ansvarlige for interne avklaringer og samtykke knyttet til budgivningen.

  Bud kan legges inn på eiendommens finn-annonse ved å trykke på knappen «gi bud» eller via vår hjemmeside. Ved elektronisk budgivning legges bud inn ved å benytte BankID. Bud kan også inngis på budskjema vedlagt i salgsoppgaven. Før megler formidler bud til selger, skal megler innhente gyldig legitimasjon og signatur fra budgiver. Kravet til legitimasjon og signatur er oppfylt for budgivere som benytter Bank-ID og vi oppfordrer derfor alle til å gi bud elektronisk ved å benytte GI BUD knappen på eiendommens hjemmeside på www.tinholt.no. Eventuelle forhøyelser kan sendes ved å svare direkte på mottatt sms fra meglers system, til megler. Alle budforhøyelser skal bekreftes av megler.

  For at budene skal kunne bli behandlet og videreformidlet skriftlig til alle involverte parter, må alle bud ha en tilstrekkelig lang akseptfrist, jf. eiendomsmeglingsforskriften § 6-3. Selger må også skriftlig akseptere budet før aksept kan formidles til budgiver.

  Akseptfrist på alle bud skal være minimum 30 minutter, og budforhøyelser må skje i god tid før fristens utløp. Bud som ikke er skriftlig, eller som har kortere akseptfrist enn til kl. 12.00 dagen etter siste annonserte visning, vil ikke bli formidlet til selger. Megler skal så snart som mulig bekrefte skriftlig overfor budgivere at budene deres er mottatt. Selger står fritt til å akseptere eller forkaste et hvert bud og er således ikke forpliktet til å akseptere det høyeste budet på eiendommen.

  Eiendomsmegler har ikke lov til å formidle hemmelige bud eller bud med forbehold som hindrer megler i å formidle budet til andre enn selger, jf eml  6-8 (3). Slike bud vil derfor ikke bli formidlet til selger. Eiendomsmegler er iht eml § 6-8(6) pålagt å gjennomføre kontroll av budgivernes finansiering. Dersom det ikke er mulig for megler å gjennomføre dette før aksept av bud plikter megler å advare selger om risiko knyttet til dette.

  Etter at eiendommen er solgt vil kjøper og selger få tilsendt budjournal. Øvrige budgivere kan få utlevert kopi av budjournalen i anonymisert form. Det gjøres oppmerksom på at budgiver også vil være den som vil stå som kjøper av eiendommen. Dersom man etter at bud er akseptert ønsker å endre hvem som skal stå som eier, forutsetter dette at selger godkjenner en slik endring. Alle involverte parter skal signere kjøpekontrakt og er solidarisk ansvarlig for kjøpet frem til oppgjør er gjennomført.

  For mer informasjon om budgivningsprosessen, se «Forbrukerinformasjon om budgivning», som er vedlagt salgsoppgaven, eller ta kontakt med megler.

  Salgsbetingelser

  Eiendommen skal overleveres kjøper i tråd med det som er avtalt. Det er viktig at kjøper setter seg grundig inn i alle salgsdokumentene. Salgsoppgaven er basert på de opplysningene selger har gitt til megler, den bygningssakkyndiges tilstandsrapport, samt opplysninger innhentet fra kommunen, Kartverket og andre tilgjengelige kilder.

  Det er forventet at kjøper setter seg grundig inn i alle salgsdokumentene, herunder salgsoppgave, tilstandsrapport og selgers egenerklæring. Kjøper anses kjent med forhold som er tydelig beskrevet i salgsdokumentene. Forhold som er beskrevet i salgsdokumentene kan ikke påberopes som mangler. Dette gjelder uavhengig av om kjøper har lest dokumentene.

  Alle interessenter oppfordres til å undersøke eiendommen nøye, gjerne sammen med fagkyndig før bud inngis. Kjøper som velger å kjøpe usett kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe han burde blitt kjent med ved undersøkelsen. Det kan være avvik fra dagens rombruk/rombenevnelser sammenlignet med det som er byggemeldt/godkjent.

  Dersom det er behov for avklaringer, anbefaler vi at kjøper rådfører seg med eiendomsmegler eller en bygningssakyndig før det legges inn bud.

  På grunn av ulike avtalevilkår kan selger vurdere bud fra en som ikke er forbruker, ulikt fra en forbrukers bud. Dersom kjøper ikke er forbruker, er selger sitt mulige mangelsansvar begrenset fordi eiendommen selges “som den er”. Selger kan ikke ta «som den er» forbehold ovenfor en forbrukerkjøper. Selv et lavere bud fra en som ikke er forbruker kan foretrekkes fordi begrensningen i mulig mangelsansvar kan ha egenverdi for selger. Selger står fritt til å forkaste eller akseptere ethvert bud, og er for eksempel ikke forpliktet til å akseptere høyeste bud.

  Lov om avhending av fast eigedom (avhendingslova)
  Frivillig salg av fast eiendom reguleres av Lov om avhending av fast eiendom av 3. juli 1992 nr. 93.

  Lov om avhending av fast eigedom (avhendingslova)

  Frivillig salg av fast eiendom reguleres av Lov om avhending av fast eiendom av 3. juli 1992 nr. 93.

  Forbrukerkjøp/avtalevilkår

  Med forbrukerkjøp menes kjøp av eiendom når kjøperen er en fysisk person som ikke hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet.

  Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen, eller det foreligger brudd på bestemmelsene i avhendingsloven §§ 3-2 til 3-8. Hvis eiendommen ikke er i samsvar med det kjøperen må kunne forvente ut ifra alder, type og synlig tilstand, kan det være grunnlag for mangelskrav. Det samme gjelder hvis det er holdt tilbake eller gitt uriktige opplysninger om eiendommen. Dette gjelder likevel bare dersom man kan gå ut ifra at det virket inn på avtalen at opplysningen ikke ble gitt eller at feil uriktige opplysninger ikke blir rettet i tide på en tydelig måte.

  En bolig som har blitt brukt i en viss tid, har vanligvis blitt utsatt for slitasje og skader kan ha oppstått. Slik bruksslitasje må kjøper regne med og det kan avdekkes enkelte forhold etter overtakelse som nødvendiggjør utbedringer. Normal slitasje og skader som nødvendiggjør utbedring, er innenfor hva kjøper må forvente og vil ikke utgjøre en mangel.

  Boligen kan ha en mangel etter avhendingsloven § 3-3 dersom det er avvik mellom opplyst og faktisk innvendig areal, forutsatt at avviket er på 2% eller mer og minimum 1 kvm.

  Ved beregning av et eventuelt prisavslag eller erstatning må kjøper selv dekke tap/kostnader opptil et beløp på kr 10.000 (egenandel).

  Profesjonell (næringsdrivende) avtalevilkår

  Hvis kjøper er en juridisk person, eller en fysisk person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet, vil kjøpet ikke anses som et forbrukerkjøp.

  Dersom kjøper ikke er forbruker selges eiendommen «som den er», og selgers ansvar er da begrenset jf. avhl. § 3-9, 2. pktm. Informasjon om kjøpers undersøkelsesplikt, herunder oppfordringen om å undersøke eiendommen nøye, gjelder også for kjøpere som ikke anses som forbrukere.

  Lov om hvitvasking

  Eiendomsmeglingsforetak plikter etter lov om hvitvasking å gjennomføre kontrollhandlinger knyttet til kjøper og selgers identitet og forhold knyttet til gjennomføringen av handelen. Dette omfatter også opplysninger om kundeforholdets formål og tilsikrede art. For kjøper må kontroll av legitimasjon skje senest ved inngåelse av kontrakt. Signering med bankID er regnet som gyldig legitimasjonskontroll.

  Ved oppdrag hvor juridiske personer (selskap) er part må eiendomsmegler også gjennomføre kontroll av hvilke fysiske personer som kontrollerer selskapet (reelle rettighetshavere). Dersom megler ikke klarer å gjennomføre pålagte kundetiltak må megler avvise kunden og oppdraget. Megler har også plikt å melde forhold som ikke er avklart og fremstår som mistenkelige til Økokrim. Megler kan også i enkelte tilfeller ha plikt til å stanse gjennomføringen av handelen.

  Betalingsbetingelser

  Oppgjør skal betales i en samlet innbetaling fra norsk bank. Betaling fra utlandet tillates kun i unntakstilfeller og dersom det er avklart med megler i anledning avtaleinngåelse (budaksept).

  Finansiering

  Vi har løpende kontakt med finansinstitusjoner som kan tilby lån med konkurransedyktige betingelser. Hvis ønskelig formidler vi gjerne kontakt.

  Kjøpekontrakt

  Kjøper og selger er forpliktet til å undertegne standard kjøpekontrakt utarbeidet av Tinholt i forbindelse med eiendomstransaksjonen. Eiendomsmegler sin standardkontrakt inneholder bl.a. bestemmelser om at dersom det foreligger vesentlig mislighold, har selger rett til å heve etter 30 dager fra avtalt betalingstid. Kjøper aksepterer dette som bindende for seg. Det forutsettes at hjemmel til eiendommen overføres til kjøper. Dersom dette ikke er ønskelig må det tas forbehold i budet. Kjøpekontrakt kan besiktiges hos eiendomsmegler før bud inngis. Kontakt eiendomsmegler for spørsmål.

  Personopplysningsloven

  Personopplysninger blir behandlet i samsvar med personopplysningsloven.

• Om oppdraget
  Meglers vederlag / Utlegg

  Følgende er avtalt om meglers vederlag, og skal betales av selger:

  Provisjon 1,000 % av salgssummen inkl. mva

  Tilrettelegging : 15 500,00
  Tinholt Markedspakke: 26 900,00
  Oppgjørshonorar: 7 900,00
  Visninger/overtagelse pr stk. : 3 500,00
  Utsatt betaling (valgfritt*): 4 900,00
  

  Vederlag er summert til kr. 848 700,-.

  I tillegg kommer estimat på følgende utlegg:
  
  Kommunale opplysninger, ferdigattest, bygningstegninger - priser fra 3 628,00
  
  Kopi av tinglyst dokument (kr.300,- pr stk) 300,00
  
  Tinglysningsgebyr sikringsobligasjon m/urådighet - fast eiendom 545,00
  
  Ubekreftet utskrift av grunnbok 115,00
  

  Utlegg er summert til kr. 4 588,-.
  Estimatet vil avvike fra endelig oppstilling. Boligselgerforsikring og andre valgfrie utlegg kan tilkomme.

  Vederlag og utlegg er totalt estimert til kr. 853 288,-.

  Dersom handel ikke kommer i stand eller oppdraget sies opp, har oppdragstaker krav på rimelig vederlag for medgått tid/utført arbeid og avtalte utgifter (utgifter til påløpte visninger, innhenting av opplysninger, markedspakke og tilrettelegging), samt eventuelle utlegg. Alle priser er inkl. mva.

  Meglerforetaket mottar betaling for tilleggstjenester som tilbys i sammenheng med eiendomshandelen. Dette gjelder blant annet strømleverandører, boligkjøperprodukter, boligalarm o.l.)

  Vedlegg til salgsoppgaven

  Vedleggene er en del av den komplette salgsoppgaven. Det er viktig at interessenter setter seg godt inn i vedleggene og kontakter megler med eventuelle spørsmål før bud inngis.

  Megler

  Ansvarlig megler er:
  Terje Tinholt
  Partner/Eiendomsmegler MNEF.
  +47 97 60 08 00 / [email protected].

  Megler 2

  Marius André Østberg
  Eiendomsmegler.
  +47 92 64 65 87 / [email protected].

  Meglerforetaket

  Tinholt Eiendomsmegling AS.
  Org. nr. 928 582 906.
  Bygdøy Allé 60
  0265 Oslo.

• Dokumenter
  • Salgsoppgave