Balders gate 3 A

Klassisk og ettertraktet 4-roms selveierleilighet | Peis | Stukkatur & rosett | Generøs takhøyde |Vakker bygård fra 1896

Prisantydning

13 000 000,-

Omkostninger

326 090,-

Totalpris

13 326 090,-

Eiendomstype

Leilighet

Eieform

Eierseksjon

Byggeår

1896

Soverom

2

Bad

1

Internt brukseareal

135 m²

Eksternt bruksareal

6 m²

Tomtetype

Eiet

Energimerking

G

Egenskaper

• Sentralt
• Barnevennlig
• Moderne

Fasiliteter

• Bredbåndstilknytning
• Peis / ildsted
• Offentlig vann / kloakk

Beskrivelse

Visninger

• Onsdag 17. juni kl. 17:00 - 18:00

Informasjon

• Nøkkelinformasjon
  Oppdragsnummer

  201260272.

  Adresse og matrikkel

  Balders gate 3 A.
  gnr. 212, bnr. 3, snr. 4 i Oslo.

  Eier

  Elizabeth Hoff.

  Etasje

  2. etasje.

  Byggeår

  1896.

  Tomt

  Eiet tomt på 394,8 m².

  Parkering/garasje

  Det er beboerparkering i området. Ved anskaffelse av beboerparkering kan man parkere døgnet rundt – også utover det som er maksimal parkeringstid, på parkeringsplasser regulert til beboerparkering. Bydel Frogner, St. Hanshaugen, Gamle Oslo, Grünerløkka og Sagene. Beboerparkeringssone A, B, C, D og E.

  Pris (2026):
  Bensinbil, dieselbil, hybridbil, ladbar hybridbil: 3850 kr
  Elbil: 1300 kr
  Motorsykkel og moped: 1925 kr
  El-motorsykkel og el-moped: 650 kr

  Det tas forbehold om prisendringer. For mer informasjon se: https://www.oslo.kommune.no/gate-transport-og-parkering/parkering/beboerparkering/.

  Beregnet totalkostnad

  Prisantydning kr 13 000 000,-
  Andel fellesgjeld kr 0,-

  I tillegg til prisantydning og ev. fellesgjeld, påløper følgende omkostninger:
  
  325 000,00,- (Dokumentavgift)
  
  545,00,- (Tingl.gebyr skjøte)
  
  545,00,- (Tingl.gebyr pantedokument)
  
  9 950,00,- (Boligkjøperpakken Gjensidige)
  
  _______________________________________________________
  Totalpris inkl. omkostninger og fellesgjeld kr 13 336 040,-

  Det ovenstående forutsetter at eiendommen selges til prisantydning og at det kun tinglyses ett pantedokument. Det tas forbehold om endringer i offentlige gebyr.

• Arealer
  Boligens areal

  BRA-i: 135 m²
  BRA-e: 6 m²

  2.etasje:
  Internt bruksareal: 135 m²
  Følgende rom er oppgitt som BRA-i: entré/gang, stue, spisestue, kjøkken, to soverom, garderobe og bad.

• Om boligen
  Innhold

  Leiligheten ligger i byggets 2. etasje og har en god planløsning bestående av entré/gang, stue, spisestue, kjøkken, to soverom, garderobe og bad. Det medfølger en praktisk bod på ca. 1 m² i samme etasje som leiligheten, samt en kjellerbod på ca. 5 m² som gir gode oppbevaringsmuligheter.

  Kjøkken

  Stilrent og funksjonelt kjøkken. Innredningen har glatte, hvite fronter kombinert med heltre benkeplate som tilfører varme og karakter til rommet. Over benkeplaten er det montert stålplater som gir et industrielt uttrykk samtidig som det er praktisk med tanke på rengjøring og vedlikehold.
  Kjøkkenet er godt utstyrt med rikelig skap- og skuffeplass, samt gode arbeidsflater for effektiv matlaging. Nedfelt oppvaskkum i stål med ettgreps armatur. Integrerte og medfølgende hvitevarer inkluderer stekeovn, platetopp og kjøleskap med frysedel, i tillegg til frittstående oppvaskmaskin.

  Bad

  Flislagt bad fra 2005 med romslig utforming. Badet er innredet med servant, flislagt benkeplate med plassbygde hyller under, speil over servant samt speilfelt i øvre del av vegg, gulvstående toalett og dobbel dusj med skyvedører i herdet glass. Det er elektriske varmekabler i gulv og opplegg for vaskemaskin. Himlingen er nedsenket med downlights. Vinduet gir godt med naturlig dagslys, økt romfølelse og mulighet for naturlig ventilasjon.

  Varmtvannstank

  Varmtvannsbereder av ukjent alder og volum, men berederen fremstår eldre. Berederen er montert skjult i innebygget kasse i soverom med kun en liten inspeksjonsluke.

  Overflater

  Gulv:

  • Malte heltre gulvbord.

  
  

  Vegger:

  • Sparklet/pussede og malte overflater.

  
  

  Himling:

  • Sparklet og malte plater.
  • Stukkatur og rosett i spisestue.
  • Stukkatur i stue og kjøkken.
  • Himlingshøyder: ca. 2,80 m målt i entré. ca. 3,16-3,21 m målt i soverom, stuer og kjøkken.

  Garderober

  • Skyvedører med frostede glassfronter mellom entré og garderobe.
  • Garderobeskap med speilfronter i ett soverom.

  Dører

  Ytterdører:

  • Entrédør i brannklasse B30 med 35 desibel lydmotstand.
  • Originale dører i tre til baktrapp.

  
  

  Innvendige dører:

  • Originale profilerte malte innvendige dører.

  Elektrisk anlegg

  Sikringstavle med jordfeilautomater, montert i entré. Det elektriske anlegget ligger delvis skjult i konstruksjonen.

  Følgende spørsmål er stilt eier:
  - Når ble anlegget sist rehabilitert eller installert? Ukjent. Sikringsskapet er oppgradert i senere tid, elektrisk anlegg i badet er fra 2005.
  - Løses sikringene ofte ut? Nei.
  - Har det vært brann, branntilløp eller varmgang i anlegget? Nei.
  - Er det kursfortegnelse, og er antall sikringer i samsvar med denne? Ja, men kurs nr. 8 mangler beskrivelse.
  - Når ble det sist gjennomført el-tilsyn i boligen? Ukjent.

  Vinduer

  Vinduer med tolags isolerglass, produsert i 2019.

• Teknisk standard
  Tilstandsgrad

  I forbindelse med salget er følgende tilstandsgrader markert i tilstandsrapporten:
  TG3 (Store eller alvorlige avvik) - 1 stykk.
  TG2 (Avvik som kan kreve tiltak) - 14 stykk.

  Følgende har fått TG3 (Store eller alvorlige avvik):
  Etasjeskiller: Det er foretatt stikkprøver for måling av gulvoverflater i følgende rom: Hovedsoverom. Forskjellen mellom høyeste og laveste punkt på 2,0 meter er målt til ca. 25 mm i hovedsoverom. Forskjellen mellom høyeste og laveste punkt er målt til ca. 50 mm i hovedsoverom. TG 3 er gitt iht. toleransekrav i NS 3600, som angir skjevheter over 20 mm på 2 meter og skjevheter over 30 mm på hele gulvets lengde til TG 3. Konsekvensen er at gulvet kan ha merkbar skjevhet. Gitt bygningens eldre alder, er det vanlig å forvente skjevheter og ujevnheter som en naturlig konsekvens av aldringsprosessen i eldre bygninger. På grunn av opprinnelig byggemåte, kan det være utfordrende og uforholdsmessig kostnadsdrivende å avrette gulvene i denne leiligheten, og samtidig beholde leilighetens klassiske stil. Det er derfor ikke satt kostnadsestimat på forholdet, men det må påregnes større inngrep/kostnader dersom man ønsker å lukke avviket.

  Følgende har fått TG2 (Avvik som kan kreve tiltak):
  Våtromsgulv (Bad / 2. etasje): Det er registrert motfall i forhold til sluket på deler av gulvet ved toalett og dør, og generelt svakt fall på gulvet for øvrig. I henhold til gjeldende forskrifter skal det være fall mot sluket. Forholdet medfører risiko for at overflatevann ikke renner tilstrekkelig mot sluket, og kan bli stående på deler av gulvet. Konsekvensen av forholdet er høyere fuktpåkjenning på konstruksjonen og økt risiko for vannskader. I henhold til gjeldende forskrifter om fall mot sluket, skal toppen av membranen ved dørterskel være min. 25 mm høyere enn sluket. I dette tilfellet er det mindre enn dette kravet. Forholdet medfører risiko for at vann kan renne over membranen ved terskel og forårsake vannskade utenfor badets våtsone. Våtrommets eneste sluk er isolert inne i dusjsonen, som gir risiko for følgeskader ved ev. lekkasje utenfor dusjsonen. Det er funnet hulromslyd under enkelte fliser, samt to løse fliser ved sluket. Årsak kan være at det ikke er oppnådd full limdekning, og/eller bruksbelastning. Hulrom under flisene kan i noen tilfeller øke muligheten for sprekker i flisene, og løse fliser gir høy risiko for dette. Det er registrert misfarging, enkelte riss og delvis manglende fug i flisfuger i dusjsonen. Det er registrert hakk og sprekkdannelser i enkelte gulvfliser. Gulvkonstruksjonen, sluk og vanntett sjikt har oppnådd mer enn halvparten av forventet levetid. Dette medfører økt risiko for lekkasjer som kan føre til fuktproblematikk i konstruksjonen. TG 2 er gitt på grunn av nevnte forhold.

  Våtromsvegger (Bad / 2. etasje): Vegger i våtrom skal ha vanntett sjikt (membran) i våte soner. Denne typen konstruksjon har ifølge Sintef Byggforsk normal levetid på ca. 15-20 år og konstruksjonen har derfor oppnådd mer enn halvparten av forventet levetid. Dette medfører økt risiko for lekkasjer som kan føre til fuktproblematikk i konstruksjonen. Det er registrert misfarging, enkelte riss og delvis manglende fug i flisfuger i dusjsonen. Ved klosett er det noe skader/manglende flis. TG 2 er gitt på grunn av nevnte forhold.

  Fast inventar, generelt (Bad / 2. etasje): TG 2 er gitt på grunn av alder og normal bruksslitasje, samt sprekkdannelser i flere speil.

  Utstyr for sanitærinstallasjoner (Bad / 2. etasje): Det er en sprekkdannelse i servanten. Skinne under dusjdører har ingen åpning/spalte, som medfører at lekkasjevann fra øvrige installasjoner ikke renner direkte til sluk. Det anbefales å etablere åpning, slik at overflatevann på gulvet renner til sluk ved en eventuell lekkasje. TG 2 er gitt på grunn av nevnte forhold, alder i forhold til forventet levetid og bruksslitasje. Eldre sanitærutstyr har økt risiko for bl.a. skader og lekkasjer, og kan ha økt behov for vedlikehold.

  Ytterdører: Ytterdører er av eldre dato. TG 2 er gitt på grunn av alder iht. forventet levetid og normal bruksslitasje. Eldre ytterdører har generelt normalt økt varmetap og i noen tilfeller nedsatt funksjonsevne.

  Innvendige dører: TG 2 er gitt grunnet alder sett i lys av forventet levetid, normal slitasje og avvik ved åpne/lukkemekanismen. Enkelte dører tar også i karmen, og har behov for justering, samt at det er enkelte løse/noe løse håndtak.

  Etasjeskiller: Det er foretatt stikkprøver for måling av gulvoverflater i følgende rom: Entré, stuer, kjøkken og soverom. Forskjellen mellom høyeste og laveste punkt på 2,0 meter er målt til ca. 15-20 mm i entré, stuer, kjøkken og ett soverom. Forskjellen mellom høyeste og laveste punkt er målt til ca. 20-25 mm i entré, stuer, kjøkken og ett soverom. TG 2 er gitt iht. toleransekrav i NS 3600, som angir skjevheter mellom 10-20 mm på 2 meter og skjevheter mellom 15-30 mm på hele gulvets lengde til TG 2. Konsekvensen er at gulvet kan ha noe merkbar skjevhet. Gitt bygningens eldre alder, er det vanlig å forvente skjevheter og ujevnheter som en naturlig konsekvens av aldringsprosessen i eldre bygninger.

  Piper, feieluker og plassbygde ildsteder: Kun pipens overflater i leiligheten er besiktiget og vurdert. Pipen ligger under sameiets ansvarsområde. Teglsteinspiper skal ha fire synlige sider som er pusset, flislagt eller tilsvarende, slik at eventuelle sprekkdannelser kan avdekkes ved inspeksjon. Det er også krav til avstand til brennbart materiale. Pipevanger er tildekket med platekledning og kan derfor ikke inspiseres visuelt. Eventuelle sprekker, riss eller andre avvik kan derfor ikke utelukkes. Det er heller ikke mulig å verifisere tilstrekkelig avstand til brennbart materiale bak kledningen. Avhengig av utførelse og type tildekking kan det foreligge avvik fra gjeldende krav til avstand til brennbart materiale. Pipevanger bør gjøres tilgjengelig for inspeksjon. TG 2 er gitt på grunn av nevnte forhold.

  Ildsteder: Det er registrert riss-/sprekkdannelser i fuger på begge ildsteder, samt enkelte noe løse murstein i bunn av ett ildsted. Forholdet vurderes som normalt forekommende på eldre ildsteder, men ved videre utvikling kan reparasjon bli nødvendig. TG 2 er gitt på grunn av nevnte forhold, alder og normal bruksslitasje. Ildstedene er ikke funksjonstestet under befaringen.

  Varmtvann: TG 2 er gitt på grunn av alder sett i lys av forventet levetid. Ifølge Sintef Byggforsk har varmtvannsberedere en anbefalt brukstid på 20 år. Teknisk levetid er 15-30 år avhengig av påvirkende faktorer. Bereder har i dette tilfellet oversteget mer enn anbefalt brukstid. Konsekvensen av normal aldring er forhøyet risiko for at berederen kan få svakere funksjon, bruke mer strøm eller slutte å fungere. Det kan også være høyere risiko for lekkasjer. Berederen er montert uten lekkasjesikring. Det var ikke krav om dette ved montering, men det anbefales på generelt grunnlag å montere automatisk vannstopper for å minimere risiko for vannskader ved eventuelle lekkasjer.

  Ledningsnett for sanitærinstallasjoner: Funksjon på vanntrykk og avløp er undersøkt, og er funnet tilfredsstillende. Hovedstoppekran har en plassering som er lite tilgjengelig. Dette gir økt risiko for vannskader ved eventuelle lekkasjer, da hovedstoppekran er utfordrende å nå. Fordelerstokk er montert uten overløp til rom med sluk. Dette utgjør en risiko for vannskader ved eventuelle lekkasjer. Rør-i-rør systemer skal ved lekkasjer lede lekkasjevannet til sluk. I dette tilfellet er ikke varerør i kjøkken eller i innkassing i soverom plugget/endetettet, som gir risiko for at lekkasjevann kan renne ut i kjøkken og soverom, og medføre vannskader. TG 2 er gitt på grunn av nevnte forhold og alder sett i lys av forventet levetid. Eldre ledningsnett vil på generelt grunnlag ha noe høyere risiko for lekkasjer. Vanninstallasjoner i rom uten sluk er montert uten lekkasjesikring. Det var ikke krav om dette ved montering, men det anbefales på generelt grunnlag å montere automatisk vannstopper tilknyttet alle vanninstallasjoner i rom uten sluk, for å minimere risiko for vannskader ved eventuelle lekkasjer. Tilstanden er vurdert ut fra alder og enkle visuelle observasjoner, da undertegnede ikke har spesialisert kompetanse på området. Kun boligens innvendige røranlegg er vurdert, mens store deler av ledningsnettet er skjult i konstruksjonen og kunne ikke inspiseres ved befaringen. Ved behov for en mer detaljert kontroll, må fagkyndig med spisskompetanse engasjeres.

  Ventilasjon: Leiligheten har oppdriftsventilasjon med begrenset avtrekk fra byggeår. Et oppdriftsventilasjonssystem påvirkes av både eksterne og interne klimaforhold. Dette fører til at luftsirkulasjonen innad kan variere. Slike variasjoner i luftstrømmen er vanlige og forventede karakteristikker for boliger med denne type ventilasjonssystem. I bad er det montert elektrisk avtrekksvifte. Ved å montere elektrisk avtrekksvifte i kanal for oppdriftsventilasjon, vil det kunne skapes et overtrykk i kanalen som resulterer i begrenset luftsirkulasjon i andre leiligheter. Denne løsningen er normalt ikke tillatt i eldre boligblokker/bygårder. Det anbefales å kontakte styret for å finne ut om løsningen er tillatt eller ikke. Dersom løsningen ikke er tillatt må det påregnes å fjerne avtrekksviften, som vil medføre reduksjon i avtrekk og luftsirkulasjonen. Det er kun kullfilterventilator og ikke avtrekksventilasjon i kjøkken, noe som reduserer avtrekk og luftsirkulasjonen i leiligheten. Oppholdsrommene er ikke utstyrt med friskluftventiler, noe som nødvendiggjør åpning av vinduer for å sikre lufttilførsel. TG 2 er gitt på grunn av nevnte forhold. Ventilasjonsløsningen vurderes å ha begrenset funksjon sammenlignet med dagens standard. Forholdene kan medføre redusert avtrekk og luftsirkulasjon, økt luftfuktighet og redusert luftkvalitet.

  Kjøkkeninnredning: Det er under befaringen benyttet fuktindikator og utført fuktsøk på utsatte punkter. Det er ikke funnet indikasjoner på fukt utover normale verdier. Det er en sprekk i platetoppen. TG 2 er gitt på grunn av nevnt forhold, alder og normal bruksslitasje, samt noe fuktskader/svelling i skrog/benkeskap

  Overflater på innvendige gulv: TG 2 er gitt grunnet generelt slitte overflater med merker, riper og enkelte sprekker i gulvoverflatene, samt stedvis noe knirk ved normal gange.

  Radonmåling

  Selger har ikke utført radonmåling iht. forskrift. Kravet om radonreduserende tiltak og følgelig krav til måling, gjelder for boliger der eier ikke selv bor eller oppholder seg, altså utleieboliger.

  Byggemåte

  Utvendige bygningsdeler:
  - Grunnmur i granitt.
  - Yttervegger i pusset og malt murverk.
  - Valmet yttertak i trekonstruksjon, tekket med takstein.

  Innvendige bygningsdeler:
  - Etasjeskiller i trebjelkelag.
  - Trapper i stål- og trekonstruksjon.
  - Dørcalling.

  Selgers egenerklæringsskjema

  Selger har kommentert på følgende spørsmål i egenerklæringsskjema som er en del av salgsoppgaven:
  Tak, yttervegg og fasade:
  Har det lekket vann utenfra og inn, eller er det sett andre tegn til fukt?
  Ja. Lekkasje fra etasjen over paa soverommet som ble reparert og utbedret umiddelbart.

  I din leilighet, er det utført arbeid på tak, yttervegg, vindu eller annen fasade?
  Ja, 2018 - Faglært. Skiftet alle vinduer. Dokumentasjon foreligger.

  Planer og godkjenninger:
  Foreligger det planer eller bestemmelser som kan medføre endringer av felleskostnader eller fellesgjeld?
  Ja. Renovering av tak.

  Selger har ikke bebodd eiendommen, og har begrenset kunnskap.

• Økonomi
  Felleskostnader

  Felleskostnadene utgjør kr. 5 271,- pr. mnd.

  Felleskostnadene inkluderer: Grunnpakke kabel TV/internett (Telenor), felles bygningsforsikring, kommunale avgifter, renhold av fellesarealer, drift, m.m.

  Informasjon om fellesgjeld/lånevilkår

  Andel fellesgjeld utgjør kr. 0,- pr. 11.06.2026.

  Selskapets totale fellesgjeld utgjør kr. 0,- pr. 11.06.2026.

  Informasjon om fellesformue

  Andel fellesformue utgjør kr. 4 063,- pr. 31.12.2025.

  Sikringsordning / in-ordning

  Ingen sikringsordning eller IN-ordning.

  Eiendomsskatt

  Eiendomsskatten er estimert til å utgjøre kr. 7642 for år 2026. Estimatet er ikke endelig fastsatt og kan avvike som følge av endringer i kommunale satser, taksering eller øvrige beregningsgrunnlag.

  Formuesverdi

  Primær formuesverdi kr. 4 764 124,-.
  Sekundær formuesverdi kr. 13 234 463,-.
  Gjeldende for ligningsåret 2025.
  

  Oppgitt formuesverdi er basert på siste tilgjengelige fastsatte formuesverdi fra Skatteetaten. Årstall angir hvilket ligningsår verdien er knyttet til, og endelig formuesverdi kan avvike. Formuesverdien avhenger blant annet av om boligen benyttes som primær- eller sekundærbolig. Primærbolig verdsettes normalt til en lavere andel av beregnet markedsverdi (om lag 25 %). For primærbolig kan verdsettelsen variere avhengig av boligens verdi og gjeldende regelverk. Sekundærbolig verdsettes til en høyere andel (inntil 100 %). Det er vedtatt endringer i beregningsmodellen for formuesverdi fra skatteåret 2026, og endelig formuesverdi kan bli høyere enn oppgitt.

• Sameiet
  Navn og orgnr.

  Sameiet Balders gate 3, Orgnr: 986 332 901.

  Sameiets forsikring

  Sameiet er forsikret i If Skadeforsikring med polisenummer SP4062326.3.1.

  Kjøper må selv tegne egen innboforsikring.

  Om sameiet

  Antall enheter: 10 seksjoner.

  Vaktmester:
  Sameiets seksjoner organiserer vaktmestertjenesten som en rullerende ordning, der hver seksjon har ansvar for utførelsen av oppgaver i en måned av gangen.

  Ansvarsområder for vaktmestertjenesten:

  • Trappevask: Påse at trappevask blir utført i henhold til sameiets rutiner.
  • Vedlikehold av belysning: Skifte lyspærer i fellesområder ved behov.
  • Snø- og løvfjerning: Sørge for rydding av snø og løv fra gårdsplassen og øvrige fellesarealer for å sikre sikkerhet og fremkommelighet.
  • Generelt oppsyn: Holde oppsikt med eiendommen og rapportere eventuelle avvik, skader eller behov for reparasjoner til styret.

  
  

  Trappevask:
  Sameiet har inngått en avtale med Rene Trapper AS for regelmessig renhold av fellesområder.

  Internett/kabel TV via Telenor:

  • Basispakke med 100 poeng som kan brukes til å velge TV-innhold og strømmetjenester.
  • Startoppsett med de mest populære kanalene, men mulighet til å bytte ut kanaler og innhold etter eget ønske.
  • 100/100 Mbps linje.
  • T-We boks.
  • Ruter/fiber.

  Forretningsfører

  Forretningsfører er Eivind Sydtskow .

  Styregodkjennelse

  Kjøper av eierseksjonen må godkjennes av Sameiets styre for at ervervet skal bli gyldig. Overdragelsen skal godkjennes av styret som imidlertid bare kan nekte av sakelige grunner. Styret kan nekte salg hvor påtenkt kjøp må regnes som ledd i forretningsdrift.

  Kjøper bærer selv risikoen for at godkjenning blir gitt og må videreselge boligen for egen regning og risiko dersom styret ikke godkjenner kjøper som ny seksjonseier. Kjøper er forpliktet til å gjennomføre handelen uavhengig av om kjøper på overtagelsestidspunktet er godkjent av sameiet som ny seksjonseier.

  Man kan ikke erverve mer enn to eierseksjoner i samme sameie.

  Forkjøpsrett

  Det er ikke forkjøpsrett i sameiet.

  Adgang til utleie

  Seksjonseieren disponerer fritt over egen seksjon med de begrensningene som følger av sameieforholdet og eierseksjonsloven, jf. eierseksjonsloven § 24. Seksjonseieren kan fritt selge, pantsette og leie ut sin egen seksjon jfr. vedtektene.

  Fremleie er tillatt med styrets godkjennelse, som imidlertid bare kan nekte på vilkår som nevnt i § 1, der styret har rett til å nekte salg dersom det påtenkte kjøpet anses som en del av forretningsdrift, jf. § 2 i vedtektene.

  Vedtekter og husordensregler

  Kjøper oppfordres til å gjøre seg kjent med vedtektene og husordensreglene som er vedlagt salgsoppgaven.

  Husdyrhold

  Husdyr er tillat etter skiftelig samtykke fra styret. Dyreholdet skal ikke være til sjenanse for andre seksjonseiere.

  Hva skjer i gården / vedlikehold etc

  Styreleder opplyser følgende per 11.06.2026:
  Sameiet (BG3A) er i gang med brannsikringstiltak. Prosjektet har et totalbudsjett på ca. kr 1 500 000,-, hvorav ca. kr 750 000,- er innbetalt fra eierne per dags dato. Gjeldende leilighets andel av totalbudsjettet utgjør ca. kr 193 000,-, hvorav ca. kr 96 000,- er innbetalt per februar 2025. Resterende beløp vil bli innkrevd. Brannsikringen må ferdigstilles innen inneværende halvår. Kjøper må forvente å innbetale resterende beløp avhengig av forfallsdato og overtagelsestidspunkt.

  Det er videre mottatt varsel om vanninntrengning via tak/loftsvinduer i én av loftsleilighetene. Utbedring er per nå ikke igangsatt. Eventuelle kostnader vil bli fordelt etter eierbrøk. Dersom det skulle vise seg nødvendig med full utbedring av taket, anslås en kostnad på over kr 2 000 000,-. I et slikt tilfelle vil gjeldende leilighets andel utgjøre ca. kr 260 000,-. Rehabiliteringen er ikke vedtatt. Styreleder opplyser at det per i dag er ukjent når arbeidene eventuelt vil bli gjennomført. Sameiets praksis ved større vedlikeholdsprosjekter har tidligere vært kapitalinnhenting. Det er ikke avklart hvordan en eventuell rehabilitering vil bli finansiert, men kjøper må påregne at finansieringen kan skje gjennom kapitalinnhenting og/eller låneopptak. Ved låneopptak må det forventes økte felleskostnader.

  Bygningen har et oppgraderingsbehov, spesielt knyttet til følgende forhold:

  • Fasade og takkonstruksjon
  • Kjeller, inkludert elektrisk anlegg og brannsikringstiltak
  • Trappeoppgang, hovedinngang og callinganlegg
  • Drenering av bakgård

  
  

  Det tas forbehold om at det kan forekomme forhold som påvirker felleskostnadene og/eller andel fellesgjeld, herunder eventuelle renteendringer, nye lån eller planlagt vedlikehold som megler ikke er kjent med per dags dato. Slike forhold kan medføre endringer i de oppgitte felleskostnadene. Endrede lånevilkår eller nye låneopptak kan også påvirke andel fellesgjeld/kapitalinnhenting.

  Regnskap / kostnadsøkninger

  Driftsresultatet for år 2024 viser et underskudd på kr. 68 295,-. Underskuddet skyldes løpende utgifter samt økte kostnader ifbm. kommunale avgifter, felles forsikring, strøm, m.m.

• Oppvarming og energiattest
  Oppvarming

  Boligen har elektrisk oppvarming og peis. Det er elektriske varmekabler i bad.

  Informasjon om strømforbruk

  Strømforbruket vil variere fra husstand til husstand.

  Energimerking

  Oppvarmingskarakter:Rød
  Energikarakter: G

  Se fullstendig energiattest fra selger som vedlegg til salgsoppgave.
  Megler har intet ansvar for informasjon som følger av energiattest.

• Områdebeskrivelse
  Beliggenhet

  Eiendommen ligger i et ettertraktet område på Frogner, omgitt av vakre byvillaer og klassiske bygårder fra forrige århundre. Her har du alt du trenger innen gangavstand – apotek, butikker, offentlig transport og diverse servicetilbud.

  I nærområdet finner du flere koselige bakerier, kaffebarer og restauranter som Feinschmecker, Brasserie Ouest og Vineria Ventidue. Gimle kino er også lett tilgjengelig for den filminteresserte. For dagligvarehandel kan du enkelt handle på Joker, Coop Extra, Kiwi eller Meny, samt spesialbutikker som Fjeldberg fisk & vilt.

  Frognerparken og Vigelandsanlegget ligger i nærheten, og Gyldenløves gate, rett nedenfor eiendommen, byr på fine turmuligheter.

  God tilgang på offentlig kommunikasjon med busstopp (20, 30 og 31) og trikkestopp (12 og 15) like ved boligen. Gangavstand til Solli Plass med bl.a. trikk (13) og buss 21 til Tjuvholmen/Galgeberg. Nationaltheateret og Skøyen ligger ikke langt unna boligen med togstasjon og flytoget som tar deg til Oslo lufthavn på ca. 20 minutter.

• Offentlige forhold
  Regulering

  Eiendommen er regulert til byggeområde for boliger etter bestemmelsene i S-2255 av 28.07.1977. Reguleringsbestemmelser i tilknytning til endret reguleringsplan for Oslo sentrum og indre sone i Oslo kommune med tilhørende endringer i S-2937 av 01.10.1987. (Planen er helt eller delvis opphevet som følge av bystyrets vedtak 23.09.2015, sak 262 (kommuneplan 2015 - Oslo mot 2030 - Smart, trygg og grønn)). For ytterligere opplysninger om regulering, vennligst ta kontakt med megler.

  Byggesaker i nærheten av eiendommen:
  Lille Frogner allé 1 - forhåndskonferanse påbygg på leilighetsbygg
  Saksnummer: 2025/21596 - Byggesak
  Mottatt sak: 12.11.2025
  Status: Under behandling

  Frognerveien 29A - riving av deler av bygget
  Saksnummer: 2026/03142 - Byggesak
  Mottatt sak: 18.03.2026
  Status: Under behandling

  Frognerveien 30 B - forhåndskonferanse - Bruksendring til innendørs golfsenter i lokalene til Frogner kino
  Saksnummer: 2025/07217 - Byggesak
  Mottatt sak: 12.09.2025
  Kobling: Denne saken er en fortsettelse av sak 202557244
  Status: Under behandling

  Frognerveien 30 B - bruksendring og ombygging av kino til golfsenter
  Saksnummer: 2025/23396 - Byggesak
  Mottatt sak: 19.12.2025
  Status: Under behandling

  Arealbekreftelse

  Arealbekreftelse fra kommunen følger vedlagt.

  Bevaringsverdig

  Eiendommen er registrert på byantikvarens gule liste. Dette innebærer at eiendommen er helt eller delvis bevaringsverdig, og kan ha betydning for fremtidig ombygging/restaurering mv. Byantikvaren skal gi en rådgivende uttalelse i byggesaker som berører eiendommen.

  Konsesjon / Odel / Boplikt

  Det er ingen konsesjon, odel eller boplikt knyttet til salget av denne eiendommen.

  Ferdigattest / Brukstillatelse

  Det foreligger "ekspedisjonsdokument" fra byggeåret. Et ekspedisjonsdokument er forgjengeren til ferdigattest. Dette dokumentet er førstesiden på byggesaken, hvor alle godkjennelser blir stemplet på (oppmålingssjefen, brannsjefen, helseråd, etc). Dette dokumentet kan være (ferdig) attestert, men i noen tilfeller er det bare registrert dato for byggeanmeldelse. Ved eldre bygårder er det som oftest dette dokumentet som vedlegges (attestert eller uattestert) for bekreftelse på at bygningen ble lovlig satt opp. Ekspedisjonsdokument kommer hovedsakelig i bygg som ble bygget på 1800-tallet og frem til rundt 1940-50.

  I tillegg foreligger det følgende dokumenter:

  • Ferdigattest for oppføring av balkonger, datert 30.03.201.
  • Ferdigattest for rehabilitering av pipe, datert 19.02.2018.

  
  

  Byggemeldte tegninger samsvarer ikke med dagens plantegning.

  Følgende avvik er registrert:

  • Dagens spisestue er byggemeldt som værelse.
  • Dagens kjøkken er byggemeldt som spisestue.
  • Hovedsoverommet er byggemeldt som pikeværelse og delvis værelse.
  • Badet er innredet i senere tid og er opprinnelig byggemeldt som et værelse.
  • Soverom nr. 2 er byggemeldt som et kjøkken.
  • Gangen er etablert som et knutepunkt mellom dagens rom og var opprinnelig en del av kjøkkenet og entreen, slik det ble byggemeldt.

  
  

  Meglerforetaket oppfordrer interessenter til å lese gjennom fullstendig prospekt/salgsoppgave med vedlegg. Interessenter oppfordres også til å undersøke eiendommen nøye, gjerne sammen med sakkyndig. Dette bør gjøres før bud inngis.

  Tinglyste rettigheter og heftelser

  På eiendommen kan det være tinglyst erklæringer/avtaler som for eksempel rett til kommunen til å anlegge vann- og kloakkledninger inkl. reparasjon av disse, bestemmelser om bebyggelsen, gjerder, vei og adkomstrettigheter. Disse erklæringene/avtalene vil følge eiendommen ved salg, og kan ikke slettes.

  På eiendommen er det tinglyst følgende heftelser og rettigheter som følger eiendommens matrikkel ved overskjøting til ny hjemmelshaver:

  Dnr. 68789, tgl. 18.12.1991 - Seksjonering
  SNR: 4
  Formål: Bolig
  Sameiebrøk: 160 / 1036
  

  Dnr. 900360, tgl. 27.11.1894 - Best. om vann/kloakkledn.
  GJELDER DENNE REGISTERENHETEN MED FLERE
  

  Dnr. 900361, tgl. 27.11.1894 - Best. om vann/kloakkledn.
  GJELDER DENNE REGISTERENHETEN MED FLERE
  

  Dnr. 900362, tgl. 27.11.1894 - Best. om vann/kloakkledn.
  GJELDER DENNE REGISTERENHETEN MED FLERE
  

  Dnr. 23572, tgl. 15.04.2005 - Resek/tilleggssek
  RESEK/TILLEGGSSEK AV:
  SNR: 4
  Formål: Bolig
  Sameiebrøk: 160/1036
  
  Formål/sameiebrøk for denne seksjon:
  SNR: 9
  Formål: Bolig
  Sameiebrøk: 95/1237
  
  Formål/sameiebrøk for denne seksjon:
  SNR: 10
  Formål: Bolig
  Sameiebrøk: 106/1237
  
  
  

  Dnr. 23572, tgl. 15.04.2005 - Resek/endring formål/brøk/tilleggsdel
  Resek/endring formål/brøk/tilleggsdel

  Legalpant

  Kommunen har legalpant som sikkerhet for betaling av kommunale avgifter og eventuell eiendomsskatt. Legalpant er pant som ikke kommer frem av grunnboksutskriften, og har bedre prioritet enn for eksempel lån til bank som er tinglyst på eiendommen.

• Andre kjøpsforhold
  Overtagelse

  Overtagelse skjer etter avtale med selger. Før boligen overleveres kjøper, skal fullt oppgjør og omkostninger være mottatt på meglers klientkont.

  Boligselgerforsikring

  Selger har tegnet boligselgerforsikring.

  Boligkjøperpakke

  Sammen med Gjensidige har vi skreddersydd et gunstig forsikringskonsept for deg som kjøper bolig. Kjøpere (ikke juridiske personer) har anledning til å tegne Boligkjøperpakken.

  Pakken inkluderer bl.a. husforsikring, innboforsikring Pluss, dobbel rentedekning, flytteforsikring og boligkjøperforsikring som gir deg juridisk bistand dersom du ønsker å reklamere på boligkjøpet. Kjøpere (ikke juridiske personer) kan også velge å kun tegne boligkjøperforsikring. 

  Boligkjøperpakken/Boligkjøperforsikring må tegnes senest i forbindelse med kontraktsmøtet. Produktark for Boligkjøperpakken og Boligkjøperforsikring ligger vedlagt i salgsoppgaven. Ta kontakt med megler for ytterligere informasjon.

  Løsøre og tilbehør

  Følgende medfølger handelen:

  • Hvitevarer på kjøkken.

  
  

  Det gjøres spesielt oppmerksom på at boligens tilbehør og løsøre ikke medfølger handelen med mindre dette fremkommer av nærværende prospekt. Med mindre annet er spesifisert i salgsoppgaven gjelder NEFs normgivende liste over løsøre og tilbehør. Løsøre og tilbehør som medfølger overdras uten noen form for garantier, foruten eventuell gjenværende leverandørgaranti.

  Diverse

  Selger har ikke bebodd eiendommen og har derfor begrenset kjennskap til dens tilstand og historikk. Kjøper oppfordres til å foreta en grundig undersøkelse av eiendommen, gjerne med bistand fra fagkyndig person.

• Kjøpsvilkår
  Budgivning

  Alle bud skal inngis skriftlig til megler, som formidler disse videre til selger. Kravet til skriftlighet gjelder også budforhøyelser og motbud, aksept eller avslag fra selger. Budgivere som byr sammen er selv ansvarlige for interne avklaringer og samtykke knyttet til budgivningen.

  Bud kan legges inn på eiendommens finn-annonse ved å trykke på knappen «gi bud» eller via vår hjemmeside. Ved elektronisk budgivning legges bud inn ved å benytte BankID. Bud kan også inngis på budskjema vedlagt i salgsoppgaven. Før megler formidler bud til selger, skal megler innhente gyldig legitimasjon og signatur fra budgiver. Kravet til legitimasjon og signatur er oppfylt for budgivere som benytter Bank-ID og vi oppfordrer derfor alle til å gi bud elektronisk ved å benytte GI BUD knappen på eiendommens hjemmeside på www.tinholt.no. Eventuelle forhøyelser kan sendes ved å svare direkte på mottatt sms fra meglers system, til megler. Alle budforhøyelser skal bekreftes av megler.

  For at budene skal kunne bli behandlet og videreformidlet skriftlig til alle involverte parter, må alle bud ha en tilstrekkelig lang akseptfrist, jf. eiendomsmeglingsforskriften § 6-3. Selger må også skriftlig akseptere budet før aksept kan formidles til budgiver.

  Akseptfrist på alle bud skal være minimum 30 minutter, og budforhøyelser må skje i god tid før fristens utløp. Bud som ikke er skriftlig, eller som har kortere akseptfrist enn til kl. 12.00 dagen etter siste annonserte visning, vil ikke bli formidlet til selger. Megler skal så snart som mulig bekrefte skriftlig overfor budgivere at budene deres er mottatt. Selger står fritt til å akseptere eller forkaste et hvert bud og er således ikke forpliktet til å akseptere det høyeste budet på eiendommen.

  Eiendomsmegler har ikke lov til å formidle hemmelige bud eller bud med forbehold som hindrer megler i å formidle budet til andre enn selger, jf eml  6-8 (3). Slike bud vil derfor ikke bli formidlet til selger. Eiendomsmegler er iht eml § 6-8(6) pålagt å gjennomføre kontroll av budgivernes finansiering. Dersom det ikke er mulig for megler å gjennomføre dette før aksept av bud plikter megler å advare selger om risiko knyttet til dette.

  Etter at eiendommen er solgt vil kjøper og selger få tilsendt budjournal. Øvrige budgivere kan få utlevert kopi av budjournalen i anonymisert form. Det gjøres oppmerksom på at budgiver også vil være den som vil stå som kjøper av eiendommen. Dersom man etter at bud er akseptert ønsker å endre hvem som skal stå som eier, forutsetter dette at selger godkjenner en slik endring. Alle involverte parter skal signere kjøpekontrakt og er solidarisk ansvarlig for kjøpet frem til oppgjør er gjennomført.

  For mer informasjon om budgivningsprosessen, se «Forbrukerinformasjon om budgivning», som er vedlagt salgsoppgaven, eller ta kontakt med megler.

  Salgsbetingelser

  Eiendommen skal overleveres kjøper i tråd med det som er avtalt. Det er viktig at kjøper setter seg grundig inn i alle salgsdokumentene. Salgsoppgaven er basert på de opplysningene selger har gitt til megler, den bygningssakkyndiges tilstandsrapport, samt opplysninger innhentet fra kommunen, Kartverket og andre tilgjengelige kilder.

  Det er forventet at kjøper setter seg grundig inn i alle salgsdokumentene, herunder salgsoppgave, tilstandsrapport og selgers egenerklæring. Kjøper anses kjent med forhold som er tydelig beskrevet i salgsdokumentene. Forhold som er beskrevet i salgsdokumentene kan ikke påberopes som mangler. Dette gjelder uavhengig av om kjøper har lest dokumentene.

  Alle interessenter oppfordres til å undersøke eiendommen nøye, gjerne sammen med fagkyndig før bud inngis. Kjøper som velger å kjøpe usett kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe han burde blitt kjent med ved undersøkelsen. Det kan være avvik fra dagens rombruk/rombenevnelser sammenlignet med det som er byggemeldt/godkjent.

  Dersom det er behov for avklaringer, anbefaler vi at kjøper rådfører seg med eiendomsmegler eller en bygningssakyndig før det legges inn bud.

  På grunn av ulike avtalevilkår kan selger vurdere bud fra en som ikke er forbruker, ulikt fra en forbrukers bud. Dersom kjøper ikke er forbruker, er selger sitt mulige mangelsansvar begrenset fordi eiendommen selges “som den er”. Selger kan ikke ta «som den er» forbehold ovenfor en forbrukerkjøper. Selv et lavere bud fra en som ikke er forbruker kan foretrekkes fordi begrensningen i mulig mangelsansvar kan ha egenverdi for selger. Selger står fritt til å forkaste eller akseptere ethvert bud, og er for eksempel ikke forpliktet til å akseptere høyeste bud.

  Lov om avhending av fast eigedom (avhendingslova)
  Frivillig salg av fast eiendom reguleres av Lov om avhending av fast eiendom av 3. juli 1992 nr. 93.

  Eierseksjonsloven

  Det opplyses om at ingen kan eie mer enn to boligseksjoner i sameiet, jfr. Lov om eierseksjoner §22

  Lov om avhending av fast eigedom (avhendingslova)

  Frivillig salg av fast eiendom reguleres av Lov om avhending av fast eiendom av 3. juli 1992 nr. 93.

  Forbrukerkjøp/avtalevilkår

  Med forbrukerkjøp menes kjøp av eiendom når kjøperen er en fysisk person som ikke hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet.

  Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen, eller det foreligger brudd på bestemmelsene i avhendingsloven §§ 3-2 til 3-8. Hvis eiendommen ikke er i samsvar med det kjøperen må kunne forvente ut ifra alder, type og synlig tilstand, kan det være grunnlag for mangelskrav. Det samme gjelder hvis det er holdt tilbake eller gitt uriktige opplysninger om eiendommen. Dette gjelder likevel bare dersom man kan gå ut ifra at det virket inn på avtalen at opplysningen ikke ble gitt eller at feil uriktige opplysninger ikke blir rettet i tide på en tydelig måte.

  En bolig som har blitt brukt i en viss tid, har vanligvis blitt utsatt for slitasje og skader kan ha oppstått. Slik bruksslitasje må kjøper regne med og det kan avdekkes enkelte forhold etter overtakelse som nødvendiggjør utbedringer. Normal slitasje og skader som nødvendiggjør utbedring, er innenfor hva kjøper må forvente og vil ikke utgjøre en mangel.

  Boligen kan ha en mangel etter avhendingsloven § 3-3 dersom det er avvik mellom opplyst og faktisk innvendig areal, forutsatt at avviket er på 2% eller mer og minimum 1 kvm.

  Ved beregning av et eventuelt prisavslag eller erstatning må kjøper selv dekke tap/kostnader opptil et beløp på kr 10.000 (egenandel).

  Profesjonell (næringsdrivende) avtalevilkår

  Hvis kjøper er en juridisk person, eller en fysisk person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet, vil kjøpet ikke anses som et forbrukerkjøp.

  Dersom kjøper ikke er forbruker selges eiendommen «som den er», og selgers ansvar er da begrenset jf. avhl. § 3-9, 2. pktm. Informasjon om kjøpers undersøkelsesplikt, herunder oppfordringen om å undersøke eiendommen nøye, gjelder også for kjøpere som ikke anses som forbrukere.

  Lov om hvitvasking

  Eiendomsmeglingsforetak plikter etter lov om hvitvasking å gjennomføre kontrollhandlinger knyttet til kjøper og selgers identitet og forhold knyttet til gjennomføringen av handelen. Dette omfatter også opplysninger om kundeforholdets formål og tilsikrede art. For kjøper må kontroll av legitimasjon skje senest ved inngåelse av kontrakt. Signering med bankID er regnet som gyldig legitimasjonskontroll.

  Ved oppdrag hvor juridiske personer (selskap) er part må eiendomsmegler også gjennomføre kontroll av hvilke fysiske personer som kontrollerer selskapet (reelle rettighetshavere). Dersom megler ikke klarer å gjennomføre pålagte kundetiltak må megler avvise kunden og oppdraget. Megler har også plikt å melde forhold som ikke er avklart og fremstår som mistenkelige til Økokrim. Megler kan også i enkelte tilfeller ha plikt til å stanse gjennomføringen av handelen.

  Betalingsbetingelser

  Oppgjør skal betales i en samlet innbetaling fra norsk bank. Betaling fra utlandet tillates kun i unntakstilfeller og dersom det er avklart med megler i anledning avtaleinngåelse (budaksept).

  Finansiering

  Vi har løpende kontakt med finansinstitusjoner som kan tilby lån med konkurransedyktige betingelser. Hvis ønskelig formidler vi gjerne kontakt.

  Kjøpekontrakt

  Kjøper og selger er forpliktet til å undertegne standard kjøpekontrakt utarbeidet av Tinholt i forbindelse med eiendomstransaksjonen. Eiendomsmegler sin standardkontrakt inneholder bl.a. bestemmelser om at dersom det foreligger vesentlig mislighold, har selger rett til å heve etter 30 dager fra avtalt betalingstid. Kjøper aksepterer dette som bindende for seg. Det forutsettes at hjemmel til eiendommen overføres til kjøper. Dersom dette ikke er ønskelig må det tas forbehold i budet. Kjøpekontrakt kan besiktiges hos eiendomsmegler før bud inngis. Kontakt eiendomsmegler for spørsmål.

  Personopplysningsloven

  Personopplysninger blir behandlet i samsvar med personopplysningsloven.

• Om oppdraget
  Meglers vederlag / Utlegg

  Følgende er avtalt om meglers vederlag, og skal betales av selger:
  Provisjon 0,8 % av salgssummen inkl. mva
  Tilrettelegging : 15 500,-
  Visninger/overtagelse pr stk. : 3 500,-
  Utsatt betaling (valgfritt*): 4 900,-
  Tinholt Markedspakke: 26 900,-
  Oppgjørshonorar: 7 900,-
  Blink annonsering : 8 900,-
  Vederlag er summert til kr. 171 600,-.

  I tillegg kommer estimat på følgende utlegg:
  Eierskiftegebyr forretningsfører fra (eierseksjon/andel) 6 725,-
  Kommunale opplysninger, ferdigattest, bygningstegninger - priser fra 2 788,-
  Kopi av tinglyst dokument (kr.300,- pr stk) 600,-
  Opplysninger fra forretningsfører, priser fra 4 375,-
  Tinglysningsgebyr sikringsobligasjon m/urådighet - fast eiendom 545,-
  Ubekreftet utskrift av grunnbok 115,-
  Utlegg er summert til kr. 15 148,-.

  Estimatet vil avvike fra endelig oppstilling. Boligselgerforsikring og andre valgfrie utlegg kan tilkomme. Vederlag og utlegg er totalt estimert til kr. 186 748,-. Dersom handel ikke kommer i stand eller oppdraget sies opp, har oppdragstaker krav på rimelig vederlag for medgått tid/utført arbeid og avtalte utgifter (utgifter til påløpte visninger, innhenting av opplysninger, markedspakke og tilrettelegging), samt eventuelle utlegg. Alle priser er inkl. mva. Meglerforetaket mottar betaling for tilleggstjenester som tilbys i sammenheng med eiendomshandelen. Dette gjelder blant annet strømleverandører, boligkjøperprodukter, boligalarm o.l.)

  Vedlegg til salgsoppgaven

  Vedleggene er en del av den komplette salgsoppgaven. Det er viktig at interessenter setter seg godt inn i vedleggene og kontakter megler med eventuelle spørsmål før bud inngis.

  Megler

  Ansvarlig megler er:
  Eirik Kasa Jarlseth
  Partner/Eiendomsmegler MNEF.
  +47 48 09 27 01 / [email protected].

  Meglerforetaket

  Tinholt Eiendomsmegling
  Org. nr. 835797422
  Bygdøy allé 60 A, 0265 OSLO

• Dokumenter
  • Salgsoppgave