Oscars gate 73

Fasjonabel og gjennomgående hjørneleilighet| Solrik balkong| Parkeringsplass| 3 m takhøyde| Hybel| 3 soverom| Kakkelovn

Prisantydning

21 900 000,-

Omkostninger

553 510,-

Fellesgjeld

197 415,-

Totalpris

22 650 925,-

Eiendomstype

Leilighet

Eieform

Eierseksjon

Byggeår

1897

Soverom

4

Bad

2

Internt brukseareal

192 m²

Eksternt bruksareal

25 m²

Tomtetype

Eiet

Energimerking

G

Egenskaper

• Sentralt
• Barnevennlig
• Moderne
• Utsikt

Fasiliteter

• Balkong / terrasse
• Bredbåndstilknytning
• Peis / ildsted
• Garasje / parkering
• Parkett
• Offentlig vann / kloakk

Beskrivelse

Visninger

Informasjon

• Nøkkelinformasjon
  Oppdragsnummer

  201260363.

  Adresse og matrikkel

  Oscars gate 73.
  gnr. 213, bnr. 319, snr. 7 i Oslo.

  Eier

  Bertel Oliver Humlen og Synnøve Bjørke.

  Etasje

  3. etasje.

  Byggeår

  1897.

  Tomt

  1025,00 m². Tomten er eiet.

  Parkering/garasje

  Det medfølger en fast parkeringsplass. Parkeringsplassen er på hjørnet Oscars gate og Colbjørnsens gate. Ikke alle i gården benytter bil, og leie av ekstra plass har tidvis vært mulig.
  
  
  Det er beboerparkering i området.

  Ved anskaffelse av beboerparkering kan man parkere døgnet rundt – også utover det som er maksimal parkeringstid, på parkeringsplasser regulert til beboerparkering.

  Bydel Frogner, St. Hanshaugen, Gamle Oslo, Grünerløkka og Sagene. Beboerparkeringssone A, B, C, D og E.
  Pris (2026):
  Bensinbil, dieselbil, hybridbil, ladbar hybridbil: 3850 kr
  Elbil: 1300 kr
  Motorsykkel og moped: 1925 kr
  El-motorsykkel og el-moped: 650 kr

  Det tas forbehold om prisendringer. For mer informasjon se: https://www.oslo.kommune.no/gate-transport-og-parkering/parkering/beboerparkering/.

  Beregnet totalkostnad

  Prisantydning kr 21 900 000,-

  I tillegg til prisantydning og ev. fellesgjeld, påløper følgende omkostninger:
  
  552 420,00,- (Dokumentavgift)
  
  545,00,- (Tingl.gebyr skjøte)
  
  545,00,- (Tingl.gebyr pantedokument)
  
  _______________________________________________________
  Totalpris inkl. omkostninger og fellesgjeld kr 22 650 925,-

  Det ovenstående forutsetter at eiendommen selges til prisantydning og at det kun tinglyses ett pantedokument. Det tas forbehold om endringer i offentlige gebyr.

• Arealer
  Boligens areal

  BRA-i: 192,0 m²
  BRA-e: 25,0m²
  TBA: 3,0 m²

  3.etasje:
  Internt bruksareal: 192,0 m²
  Følgende rom er oppgitt som BRA-i: Stue, Spisestue, Kjøkken, tre soverom, omkledningsrom, bad, WC og vaskerom. Hybel: Stue, kjøkken og bad)

  Leiligheten disponerer 4 boder. Loftsbod på 9,1 kvm og 8,9 kvm. Kjellerbod på 5,4 kvm. En bod i trappen på 1,5 kvm.
  
  Boder er definert som fellesareal, og styret har kompetanse til å omdisponere hvilke/antall boder boligen har bruksrett til.

  Det foreligger byggemeldte tegninger, men dagens bruk avviker noe fra disse. Dagens kjøkken er bygget i det som tidligere var et soverom. Iht. tegnignene var det opprinnelig toalett og bad ved kjøkkenet. I dag er det et større bad, som er leilighetens hovedbad. Videre er det fjernet en vegg mellom ytterste delen av stuen og stuen ved kjøkkenet. I tillegg er det etablert bad i hybeldelen, som opprinnelig ikke var der. Vegg i vegg med dette badet er det etablert vaskerom.

• Om boligen
  Påkostninger

  Selger opplyser om følgende vedlikehold/oppgraderinger gjort:
  

  • Ny belysning gang og kjøkken (Exponova), garderobeskap fra «Poliform» (Expo Nova) i to soverom til Kr. 235.000.- 7 stk. solide heltredører fra Alna Finsnekkeri (stykkpris Kr. 35.000.-) inkl. nye dørvridere (Bergersen) fra 2018, utskifting av radiator, kjøkken (2022).

  Kjøkken

  Lekkert, snekkerbygget kjøkken med praktisk kjøkkenøy. Benke- og overskap med profilerte fronter, benkeplate av stein. Integrert oppvaskmaskin, ovn, platetopp og kjøl/frys. Ventilator med kullfilter. Oppvaskkum av kompositt.

  Kjøkkenet i hybelen: Benke- og overskap med slette fronter, benkeplate av heltre. Fliser over benk. Integrert ovn og platetopp. Frittstående kjøl/frys. Ventilator med kullfilter. Oppvaskkum av stål.

  Bad

  Hovedbad: Bad med flislagte gulv og delvis flislagte vegger, kombinert med slette, malte overflater. Badet har varmekabler og er utstyrt med dusjhjørne med togreps blandebatteri, profilert innredning med heldekkende servant og ettgreps blandebatteri samt vegghengt toalett. Det er mekanisk avtrekk med tilluft via spalte under dørbladet. Badet er opplyst å være nytt i ca. 2016.

  Separat WC.

  Separat vaskerom. Opplegg for vaskemaskin og tørketrommel. Slette malte overflater og flislagt

  Bad i hybel: Slett innredning med heldekkende servant. Dusjhjørne med to glassvegger, vegghengt toalett samt opplegg for vaskemaskin og tørketrommel. Flislagte vegger og gulv. Slett himling med downlights.
  

  Varmtvannstank

  Varmtvannsbereder på 287 liter.

  Overflater

  Gulv:
  Flis på bad, vaskerom og wc. Parkett i øvrige rom.
  
  Vegger:
  Kombinasjon av flis og slette malte overflater på bad og wc. Fliser på bad i hybel. Slette malte overflater øvrige rom.
  
  Himling:
  Slette malte flater

  Garderober

  Plassbygget garderobe i gangen og soverom.

  Balkong/terrasse

  Utgang fra stue til sydøstvendt balkong på 3,46 kvm.

  Elektrisk anlegg

  Sikringsskap er plassert i vaskerom med automatsikringer og 17 kurser.

  Vinduer

  Vinduer med to-lags isolerglass, produsert i 1985 og 1988. Vinduer med tre-lags isolerglass, produsert i 2012 og 1988.

• Teknisk standard
  Tilstandsgrad

  Tilstandsgrad 3 – store eller alvorlige avvik

  Kjøkken > Hybel > Kjøkken > Overflater og innredning
  Det er ikke registrert tettemuffer eller annen tilfredsstillende lekkasjesikring rundt vannrørenes gjennomføringer til kjøkkenet. Ved en eventuell lekkasje kan vann dermed trenge inn i omkringliggende konstruksjoner uten at lekkasjen nødvendigvis blir synlig på et tidlig tidspunkt. Det er påvist at overflater har omfattende skader. Det er ikke montert lekkasjedeteksjon ved oppvaskmaskin/oppvaskkum utført etter 1 juli 2010. Det er ikke montert komfyrvakt for kjøkkenelektroinstallasjoner utført etter 1 juli 2010. Forholdet medfører økt risiko for skjulte fukt- og vannskader. Det anbefales å etablere egnet lekkasjesikring slik at eventuelt lekkasjevann ledes frem til et synlig område og kan oppdages raskt. Det anbefales å skifte ut eller utbedre skadet innredning. Det bør samtidig undersøkes om det foreligger underliggende årsaker til skadene, og disse må utbedres for å sikre en varig løsning. Manglende lekkasjedeteksjon ved oppvaskmaskin eller oppvaskkum innebærer økt risiko for uoppdagede vannlekkasjer. Dette kan føre til fuktskader på kjøkkeninnredning, gulv og underliggende konstruksjon. Det anbefales å installere lekkasjedeteksjon eller lekkasjestopper i henhold til gjeldende krav for å redusere risikoen for vannskader og sikre en forskriftsmessig løsning. Manglende komfyrvakt på kjøkkeninstallasjoner utført etter 1. juli 2010 innebærer avvik fra gjeldende krav og øker risikoen for brann ved tørrkoking eller overoppheting. Dette kan medføre fare for liv og helse, samt skade på bygning og inventar.

  Tilstandsgrad 2 – avvik som kan kreve tiltak
  Utvendig > Vinduer
  Vinduer har usikker fremtidig funksjon: Isolerglassruter eldre enn 35 år. Eldre vinduer krever jevnlig vedlikehold for å opprettholde funksjon og levetid. Det bør påregnes gradvis utskifting eller oppgradering på sikt for å oppnå bedre isolasjon, redusere varmetap og sikre god tetthet. Eventuelle skader, trekk eller kondens bør følges opp og utbedres fortløpende.

  Utvendig > Ytterdører
  Dørene er av eldre dato og har passert halvparten av forventet brukstid. Med økende alder øker risikoen for slitasje på tetningslister, hengsler, låsemekanismer og overflater, samt nedsatt isolasjonsevne og tetthet. Eldre dører kan også få behov for justeringer eller utskifting av enkelte komponenter over tid. På bakgrunn av alder og forventet vedlikeholds- eller utskiftingsbehov er forholdet vurdert til TG2.

  Innvendig > Etasjeskiller og bærende konstruksjoner
  Det er målt total høydeforskjell inntil 30 mm. Det er sjeldent økonomisk lønnsomt å rette opp høydeforskjellene som et enkeltstående tiltak, i denne type bolig. Hvis du skal renovere boligen på et senere tidspunkt, kan du vurdere utbedring. Hvis du skal rette opp skjevhetene med avrettingsmasse eller lignende, må du først beregne dimensjonene på bjelkelaget.

  Tekniske installasjoner > Ventilasjon
  Boligen har naturlig ventilasjon, hvor luftutskifting skjer gjennom, utettheter i konstruksjonen og ved åpning av vinduer. Denne løsningen gir mindre kontroll over luftutskiftingen enn mekaniske ventilasjonssystemer. Ventilasjonen er i stor grad avhengig av temperaturforskjeller og vind. I perioder med lite trekk kan luftutskiftingen derfor bli begrenset. Dette kan føre til høyere luftfuktighet, dårligere inneklima og opphopning av lukt. For å sikre tilstrekkelig luftutskifting kan det være nødvendig med jevnlig lufting gjennom vinduer eller etablering av mekanisk avtrekk.

  Tekniske installasjoner > Varmtvannsbereder/tank
  Det er ikke påvist tilfredsstillende el-tilkobling av varmtvannstank iht. gjeldende forskrift. Det anbefales å få kontrollert og utbedret el-tilkoblingen av autorisert fagperson i henhold til gjeldende forskriftskrav. Det bør etableres tilfredsstillende el-tilkobling etter gjeldende forskrift.

  Tekniske installasjoner > Vannbåren varme (radiator og gulvvarme)
  Anlegget har nådd en alder som medfører usikker fremtidig funksjon. Det er ikke behov for utbedringstiltak siden anlegget fungerer i dag, men ut ifra alder kan skader plutselig oppstå på eldre anlegg.

  Toalettrom > 3. etasje > Toalettrom > Sanitærutstyr
  Det er påvist manglende lekkasjedeteksjon fra innebygd sisterne. Manglende lekkasjedeteksjon øker risikoen for skjulte vannlekkasjer som kan føre til fukt- og konstruksjonsskader over tid. Installere lekkasjedeteksjon eller sørge for annen løsning som gjør lekkasjer synlige og tilgjengelige for kontroll.

  Toalettrom > 3. etasje > Toalettrom > Avtrekk/ventilasjon
  Det er naturlig ventilering fra toalettrom ut ifra forskriftkrav. Naturlig ventilering gir begrenset luftutskifting, med risiko for opphopning av fukt og dårlig inneklima. Det anbefales å vurdere forbedret ventilasjon, for eksempel mekanisk avtrekk, for bedre luftutskifting.

  Våtrom > 3. etasje > Bad > Dokumentasjon for våtrom
  Det foreligger ikke dokumentert utførelse av vanntett sjikt. Uten dokumentasjon vet man ikke om membran er korrekt utført eller om sluk, overganger og gjennomføringer er tette. Manglende dokumentasjon gir derfor økt risiko for skjulte fuktskader, selv om det ikke er synlige tegn i dag. Skader kan utvikle seg og bli omfattende før de oppdages.

  Våtrom > 3. etasje > Bad > Overflater, vegger og himling
  Det er registrert lokale buler/deformasjoner i gipsplaten bak håndklehengeren. Skadene vurderes å ha oppstått som følge av for hard tilstramming ved innfesting av håndklehengeren, noe som har medført lokal inntrykking og deformasjon av gipsplaten. Avviket vurderes i hovedsak å være av estetisk karakter. Dersom overflaten på gipsplaten er skadet eller brutt, kan dette imidlertid medføre redusert fuktmotstand og økt risiko for at fukt trenger inn i gipsplaten. Overflaten bør derfor kontrolleres og eventuelle skader utbedres.

  Våtrom > 3. etasje > Bad > Vanntett sjikt, membran og sluk
  Det er ingen informasjon om og ingen synlige tegn til vanntett sjikt. Manglende informasjon eller synlige tegn til vanntett sjikt gir usikkerhet om våtrommets tetthet. Dette medfører økt risiko for skjulte fuktskader dersom membran ikke er til stede eller ikke fungerer som forutsatt.

  Våtrom > 3. etasje > Bad > Sanitærutstyr og innredning
  Det er ikke påvist tilfredsstillende løsning for å synliggjøre lekkasje fra innebygget sisterne. Uten tilfredstillende dreneringsløsning/lekkasjesikring kan lekkasjer pågå over lang tid uten å bli oppdaget. Dette kan føre til omfattende fuktskader i omkringliggende byggematerialer. Det anbefales å etablere en løsning som gjør eventuelle lekkasjer synlige, for eksempel via lekkasjevarsling eller åpning/drenering til synlig område. Utførelsen bør være i tråd med gjeldende anbefalinger for innebygde sisterner.

  Kjøkken > 3. etasje > Kjøkken > Overflater og innredning
  Det er ikke montert lekkasjedeteksjon ved oppvaskmaskin/oppvaskkum utført etter 1 juli 2010. Det er ikke montert komfyrvakt for kjøkkenelektroinstallasjoner utført etter 1 juli 2010. Manglende lekkasjedeteksjon ved oppvaskmaskin eller oppvaskkum innebærer økt risiko for uoppdagede vannlekkasjer. Dette kan føre til fuktskader på kjøkkeninnredning, gulv og underliggende konstruksjon. Det anbefales å installere lekkasjedeteksjon eller lekkasjestopper i henhold til gjeldende krav for å redusere risikoen for vannskader og sikre en forskriftsmessig løsning. Manglende komfyrvakt på kjøkkeninstallasjoner utført etter 1. juli 2010 innebærer avvik fra gjeldende krav og øker risikoen for brann ved tørrkoking eller overoppheting. Dette kan medføre fare for liv og helse, samt skade på bygning og inventar. Komfyrvakt bør installeres.

  Kjøkken > 3. etasje > Kjøkken > Avtrekk
  Det er kun kullfilterventilator på kjøkkenet og heller ikke andre forserte/mekaniske avtrekksløsninger fra kokesonen. Ideelt sett bør det være mekanisk avtrekk fra kjøkken (et krav for å få TG1), men dette er ofte ikke mulig å etablere i eldre bygg og det må påregnes at avviket ikke kan utbedres.

  Våtrom > 3. etasje > Vaskerom > Dokumentasjon for våtrom
  Det foreligger ikke dokumentert utførelse av vanntett sjikt. Uten dokumentasjon vet man ikke om membran er korrekt utført eller om sluk, overganger og gjennomføringer er tette. Manglende dokumentasjon gir derfor økt risiko for skjulte fuktskader, selv om det ikke er synlige tegn i dag. Skader kan utvikle seg og bli omfattende før de oppdages.

  Våtrom > 3. etasje > Vaskerom > Overflater gulv
  Det er påvist avvik i fallforhold til sluk i forhold til krav i forskrift på befaringstidspunktet. Det er kun målt ca 5 mm fall på gulvet. Et bad med manglende/redusert fall til sluk blir mindre funksjonelt og sikkert for brukeren. Dette kan medføre stående vann på gulvet, vann som ikke ledes effektivt til sluket, økt risiko for at vann renner ut av rommet og redusert sklisikkerhet på gulvet.

  Våtrom > 3. etasje > Vaskerom > Vanntett sjikt, membran og sluk
  Det er ikke tilstrekkelig høyde fra topp av slukrist til topp vanntett sjikt mot rørgjennomføring eller ved døråpning (i forhold til krav i forskrift på befaringstidspunktet). Avvik i høydeforskjell eller fall på våtrommet kan føre til at vann ikke ledes korrekt mot sluk. Dette øker risikoen for vannansamlinger, fuktinntrengning og påfølgende skader på konstruksjon og overflater.

  Våtrom > Hybel > Bad > Dokumentasjon for våtrom
  Det foreligger ikke dokumentert utførelse av vanntett sjikt. Uten dokumentasjon vet man ikke om membran er korrekt utført eller om sluk, overganger og gjennomføringer er tette. Manglende dokumentasjon gir derfor økt risiko for skjulte fuktskader, selv om det ikke er synlige tegn i dag. Skader kan utvikle seg og bli omfattende før de oppdages.

  Våtrom > Hybel > Bad > Vanntett sjikt, membran og sluk
  Det er ingen informasjon om og ingen synlige tegn til vanntett sjikt. Manglende informasjon eller synlige tegn til vanntett sjikt gir usikkerhet om våtrommets tetthet. Dette medfører økt risiko for skjulte fuktskader dersom membran ikke er til stede eller ikke fungerer som forutsatt.

  Våtrom > Hybel > Bad > Sanitærutstyr og innredning
  Det er ikke påvist tilfredsstillende løsning for å synliggjøre lekkasje fra innebygget sisterne. Uten tilfredstillende dreneringsløsning/lekkasjesikring kan lekkasjer pågå over lang tid uten å bli oppdaget. Dette kan føre til omfattende fuktskader i omkringliggende byggematerialer. Det anbefales å etablere en løsning som gjør eventuelle lekkasjer synlige, for eksempel via lekkasjevarsling eller åpning/drenering til synlig område. Utførelsen bør være i tråd med gjeldende anbefalinger for innebygde sisterner.
  Våtrom > Hybel > Bad > Ventilasjon
  Det etablerte avtrekkssystemet fungerer ikke tilfredsstillende.

  Kjøkken > Hybel > Kjøkken > Avtrekk
  Det er kun kullfilterventilator på kjøkkenet og heller ikke andre forserte/mekaniske avtrekksløsninger fra kokesonen.

  Tekniske installasjoner > Ventilasjon
  Boligen har naturlig ventilasjon, hvor luftutskifting skjer gjennom, utettheter i konstruksjonen og ved åpning av vinduer. Denne løsningen gir mindre kontroll over luftutskiftingen enn mekaniske ventilasjonssystemer. Ventilasjonen er i stor grad avhengig av temperaturforskjeller og vind. I perioder med lite trekk kan luftutskiftingen derfor bli begrenset. Dette kan føre til høyere luftfuktighet, dårligere inneklima og opphopning av lukt. For å sikre tilstrekkelig luftutskifting kan det være nødvendig med jevnlig lufting gjennom vinduer eller etablering av mekanisk avtrekk.

  Byggemåte

  Bygården er oppført med yttervegger av murverk og fasader i mur og tegl. Etasjeskillere er utført i trebjelkelag. Takkonstruksjonen er utført som kombinert mansard-/valmtak av trekonstruksjoner, tekket med stålplater. Leiligheten ligger i byggets 3. etasje.

  Selgers egenerklæringsskjema

  Selger har kommentert på følgende spørsmål i egenerklæringsskjema som er en del av salgsoppgaven:

  Pkt. 10 - Er det utført arbeid på den elektriske anlegget?
  Ja - nytt arbeid - i 2018 - av faglært - innstallasjon diverse belysning, Firma Atom Elektro, dokumentasjon foreligger.

  Pkt. 15 - Har det vært feil på varmeanlegg eller ventilasjonsanlegg?
  Ja - det er skiftet/utført endringer radiatorer. Kopi av faktura overgis kjøper.

  Pkt. 16 - Er det utført arbeid på varmeanlegg eller ventilasjonsanlegg?
  Ja - nytt abeid - i 2018 - av firma Atom, dokumentasjon foreligger.

  Pkt. 20 - Har det vært skadedyr i fellesområder til sameiet eller borettslaget?
  Ja - bygård fra 1890. Trolig har det vært spor etter gnager i feller.

  Pkt. 21 - Har det vært mugg, sopp eller råte i boligen eller andre bygninger på eiendommen?
  Ja - bygård fra 890.

  Pkt. 22 - Har det vært mugg, sopp eller råte i sameiet eller borettslaget?
  Ja - Bygård fra 1890.

  Pkt. 25 - og 26 Selges eiendommen med utleiedel som leilighet, hybel eller lignenede?
  Ja - med vet ikke om utleien er godkjent av kommunen.

  Pkt.27 - Er det utført radon måling?
  Ja - ukjent når den ble utført og kjenner ikke til måneverdiene.

  Pkt.32 - Har du andre opplysninger om boligen eller eiendommen utover det du har svart?
  Ja - fasaden skal/må utbedres. Hver seksjon bærer sin andel. Gården kan ikke ta opp nytt lån av betydning da gården/sameiet i dag allerede betjener et lån på totalt 1,8 millioner.

• Økonomi
  Felleskostnader

  Felleskostnadene utgjør kr. 9 748,- pr. mnd.
  Felleskostnadene inkluderer: Kommunale avgifter, felles forsikring, nedbetaling av fellesgjeld, forretningsførsel, Telia, trappevask og felles strøm.
  
  I tillegg er det sentralfyring etter forbruk ved målerne på radiatorer. Dette avregnes årlig. .

  Informasjon om fellesgjeld/lånevilkår

  Andel fellesgjeld utgjør kr. 197 415,- pr.01.07.2026.

  Selskapets totale fellesgjeld utgjør kr. 1 833 173,- pr.01.07.2026.

  Bank: DNB
  Lånenummer: 1636.34.10913
  Nedbet. dato: 2035
  Rentesats: 7,35%

  Sikringsordning / in-ordning

  Nei/ Nei.

  Eiendomsskatt

  Eiendomsskatt utgjør kr. 10404,00- for 2026.

  Formuesverdi

  Primær formuesverdi kr. 7 322 824,00.
  Sekundær formuesverdi kr. 16 889 749,00.
  Gjeldende for ligningsåret 2025.
  

  Oppgitt formuesverdi er basert på siste tilgjengelige fastsatte formuesverdi fra Skatteetaten. Årstall angir hvilket inntektsår verdien er knyttet til, og endelig formuesverdi kan avvike. Formuesverdien avhenger blant annet av om boligen benyttes som primær- eller sekundærbolig. Primærbolig verdsettes normalt til en lavere andel av beregnet markedsverdi (om lag 25 %). For primærbolig kan verdsettelsen variere avhengig av boligens verdi og gjeldende regelverk. Sekundærbolig verdsettes til en høyere andel (inntil 100 %). Fra inntektsåret 2026 er det tatt i bruk en ny beregningsmodell for boligverdier, og endelig formuesverdi kan derfor avvike fra oppgitt verdi.

• Sameiet
  Navn og orgnr.

  Sameiet Oscarsgt. 73, Orgnr: 997 666 941.

  Sameiets forsikring

  Sameiet er forsikret i Gjensidige Forsikring ASA med polisenummer 58080489.

  Forretningsfører

  Forretningsfører er Ottar Ringen.

  Styregodkjennelse

  Det praktiseres ikke styregodkjennelse.

  Forkjøpsrett

  Det er ikke forkjøpsrett i sameiet.

  Adgang til utleie

  Ved utleie skal styret underrettes.
  
  Hybel leies ut for kr 10 000 pr mnd. Hybelen har vært leid ut til familievenn, og selger antar at markedsleien er på ca. kr 12 000 pr mnd. Hybel er ikke godkjent som egen boenhet.

  Vedtekter og husordensregler

  Kjøper oppfordres til å gjøre seg kjent med vedtektene og husordensreglene som er vedlagt salgsoppgaven.

  Husdyrhold

  Husdyr er tillatt så fremt det ikke er til sjenanse for øvrige beboere.

  Hva skjer i gården / vedlikehold etc

  Sameiet arbeider med et større rehabiliteringsprosjekt av gårdens fasader og tak. Prosjektet er under planlegging og omfatter etter det som er opplyst byggets samlede fasader og tak, herunder gatefasade, bakgårdsfasade og næringsdelen av bygget. Det arbeides også med rehabilitering av inngangspartiet og enkelte øvrige bygningsmessige detaljer.

  På ordinær generalforsamling 27.05.2026 ble det orientert om status for prosjektet, herunder tidligere tekniske vurderinger, rapport fra ingeniør, innhentede tilbud, dialog med Bygghuset AS og planlagt anbudsprosess. Det arbeides videre med en strukturert anbudsprosess i samarbeid med Bygghuset AS, blant annet med prosjektledelse, prosjektering og kvalitetssikring. Enkelte tidligere innhentede tilbud er vurdert som utilstrekkelige med hensyn til blant annet gjennomførbarhet, HMS og prosjektstyring.

  Det foreligger foreløpige prisestimater, men endelig kostnadsbilde vil først kunne fastsettes etter gjennomført anbudsprosess og evaluering av mottatte tilbud. Styret har opplyst at prosjektet vil kreve betydelig kapitalinnhenting, og ulike finansieringsmodeller skal vurderes nærmere. Det er per generalforsamlingen 27.05.2026 ikke fattet vedtak om valg av entreprenør, finansiering eller endelig gjennomføring av prosjektet.

  Det er etablert en rådgivende prosjektgruppe som skal bistå styret med innspill og vurderinger knyttet til rehabiliteringsprosjektet. Generalforsamlingen har også bedt styret undersøke muligheten for offentlige støtteordninger og eventuelle tilskudd til rehabilitering av eldre bygårder.

  Kjøper oppfordres til å sette seg grundig inn i referat fra generalforsamlingen 2026, styrets årsrapport for 2025 og øvrige dokumenter vedrørende rehabiliteringsprosjektet.

• Oppvarming og energiattest
  Oppvarming

  Leiligheten oppvarmes med radiatorer og fjernvarme. Varmekabler på bad oppvarmet elektrisk. Kakkelovn.

  Informasjon om strømforbruk

  Selger opplyser om et strømforbruk 7561 kwh.

  Strømforbruket vil variere fra husstand til husstand.

  Energimerking

  Oppvarmingskarakter:Rød
  Energikarakter: G

  Se fullstendig energiattest fra selger som vedlegg til salgsoppgave.
  Megler har intet ansvar for informasjon som følger av energiattest.

• Områdebeskrivelse
  Beliggenhet

  Eiendommen ligger i et meget attraktivt, sentralt og tilbaketrukket boligområde på Frogner, på en av hovedstadens mest ettertraktede adresser. Området er preget av store byvillaer og elegante bygårder fra 1800-tallet, og huser flere ambassader og ambassaderesidenser.
  
  Fra boligen er det gangavstand til noen av byens mest populære handlegater, kafeer, barer og restauranter, i tillegg til rekreasjonsområder som Slottsparken, Uranienborgparken og Frognerparken. Sistnevnte inneholder både Vigelandsparken, Oslo Bymuseum, Frognerbadet og Frogner stadion. Vestkanttorget byr hver lørdag på basarer og livlig stemning, og Gimle Kino, en klassisk kinoopplevelse, er også like ved.
  
  Nabolaget er kjent for sine mange populære kaféer, interiørbutikker og klesforretninger. Bogstadveien ligger i nærheten og er en av Oslos mest ettertraktede handlegater, med alt fra store motehus til eksklusive nisjebutikker. Gaten har nylig gjennomgått en omfattende rehabilitering for å forbedre både trafikksikkerheten og tilgjengeligheten.
  
  I umiddelbar nærhet ligger også det nye Sommerrokvartalet, hvor man finner et unikt hotell, serveringssteder, kulturscene og det nyåpnede Vestkantbadet med både velvære- og treningsavdeling. Her kan man starte dagen med en forfriskende svømmetur i art deco-inspirerte omgivelser og nyte hotellfrokost eller lunsj på Sommerro. Takhagen her er ideell for lunsjer med venner og familie, og om kvelden tilbyr stedet intime konsertopplevelser.
  
  Det er også kort vei til Aker Brygge, kjent for sitt brede utvalg av butikker, serveringssteder og kulturtilbud. Tjuvholmen byr på gallerier som Astrup Fearnley Museet og Pushwagner Gallery, og har både sjøbad og en vakker skulpturpark. Fra Rådhuset kan man ta båten til Bygdøy og Huk, eller gå promenaden langs Frognerkilen for å besøke Karenslyst allé, en av byens mest ekspanderende gater.
  
  Området har gode kollektivforbindelser med trikkelinje 12 fra Niels Juels gate og linje 11 fra Riddervolds plass. Rute 21 har busstopp på Riddervolds plass, alle med sentrale ruter gjennom Oslo. Nationaltheatret, som har T-bane, tog og Flytoget, ligger omtrent 15 minutters gange unna. Vær oppmerksom på at trikkelinje 11 (Briskebytrikken) midlertidig er innstilt fra 4. november 2024 på grunn av oppgraderingsarbeider, forventet ferdigstilt sent i 2026 eller tidlig i 2027. I mellomtiden tar linje 15 over for denne traseen, med hyppigere avganger på delstrekket mellom Frogner og Majorstuen.

• Offentlige forhold
  Regulering

  Eiendommen ligger i et området som er regulert til byggeområde for boliger reguleringsbestemmelse S-2997 - 7.9.88. Området er FELT A - Spesialområde - bevaring. Reguleringskart med bestemmelser ligger vedlagt i salgsoppgaven og vi anbefaler alle å sette seg inn i denne.
  
  Oslo kommune har vedtatt en ny kommuneplan fra 23. september 2015. Dette får betydning for en rekke av de vedtatte reguleringsplanene i kommunen. For informasjon om arbeider i nærliggende områder anbefaler vi et søk på plan og bygg sin sakinnsyn portal: https://www.oslo.kommune.no/plan-bygg-og-eiendom/
  
  

  Arealbekreftelse

  Arealbekreftelse fra kommunen følger vedlagt.

  Bevaringsverdig

  Eiendommen er registrert på byantikvarens gule liste.
  Dette innebærer at eiendommen er helt eller delvis bevaringsverdig, og kan ha betydning for fremtidig ombygging/restaurering mv. Byantikvaren skal gi en rådgivende uttalelse i byggesaker som berører eiendommen.

  Konsesjon / Odel / Boplikt

  Det er ingen konsesjon, odel eller boplikt knyttet til salget av denne eiendommen.

  Ferdigattest / Brukstillatelse

  Det foreligger "ekspedisjonsdokument" fra byggeåret. Et ekspedisjonsdokument er forgjengeren til ferdigattest. Dette dokumentet er førstesiden på byggesaken, hvor alle godkjennelser blir stemplet på (oppmålingssjefen, brannsjefen, helseråd, etc). Dette dokumentet kan være (ferdig) attestert, men i noen tilfeller er det bare registrert dato for byggeanmeldelse. Ved eldre bygårder er det som oftest dette dokumentet som vedlegges (attestert eller uattestert) for bekreftelse på at bygningen ble lovlig satt opp. Ekspedisjonsdokument kommer hovedsakelig i bygg som ble bygget på 1800-tallet og frem til rundt 1940-50.

  Videre foreligger det ferdigattest for:
  

  • Installasjon av brannalarmanlegg, datert 11.11.2022
  • Rehabilitering av 4 skorsteiner, datert  13.09.2021
  • Fasadeendring, datert 28.09.2003

  
  

  Det foreligger byggemeldte tegninger, men dagens bruk avviker noe fra disse. Dagens kjøkken er bygget i det som tidligere var et soverom. Iht. tegnignene var det opprinnelig toalett og bad ved kjøkkenet. I dag er det et større bad, som er leilighetens hovedbad. Videre er det fjernet en vegg mellom ytterste delen av stuen og stuen ved kjøkkenet. I tillegg er det etablert bad i hybeldelen, som opprinnelig ikke var der. Vegg i vegg med dette badet er det etablert vaskerom.
  
  Konsekvens av ovennevnte kan være krav om søknad/dokumentasjon knyttet til tiltakene og/eller krav om hel eller delvis tilbakeføring, ev. oppgradering til dagens tekniske standard (TEK). Ansvar for dette, herunder ev. arbeider og/eller kostnader, vil være kjøpers ansvar og risiko.

  Vei, vann og avløp

  Eiendommen er tilknyttet offentlig vei, vann og avløp via private stikkledninger/anlegg.

  Tinglyste rettigheter og heftelser

  På eiendommen kan det være tinglyst erklæringer/avtaler som for eksempel rett til kommunen til å anlegge vann- og kloakkledninger inkl. reparasjon av disse, bestemmelser om bebyggelsen, gjerder, vei og adkomstrettigheter. Disse erklæringene/avtalene vil følge eiendommen ved salg, og kan ikke slettes.

  På eiendommen er det tinglyst følgende heftelser og rettigheter som følger eiendommens matrikkel ved overskjøting til ny hjemmelshaver:

  Dnr. 50999, tgl. 22.08.1985 - Seksjonering
  SNR: 7
  Formål: Bolig
  Sameiebrøk: 14 / 130
  

  Dnr. 903345, tgl. 19.02.1898 - Bestemmelse om bebyggelse
  Bestemmelse om benyttelse
  Bestemmelse om gjerde
  GJELDER DENNE REGISTERENHETEN MED FLERE
  

  Dnr. 50999, tgl. 22.08.1985 - Erklæring/avtale
  PANTERETT UTEN OPPTRINNSRETT TIL SAMEIET
  FOR: NOK 15,000
  MED PRIORITET ETTER 80% AV LÅNETAKST TIL ENHVER TID
  GJELDER DENNE REGISTERENHETEN MED FLERE
  

  Legalpant

  Kommunen har legalpant som sikkerhet for betaling av kommunale avgifter og eventuell eiendomsskatt. Legalpant er pant som ikke kommer frem av grunnboksutskriften, og har bedre prioritet enn for eksempel lån til bank som er tinglyst på eiendommen.

• Andre kjøpsforhold
  Overtagelse

  Overtagelse skjer etter avtale med selger. Før boligen overleveres kjøper, skal fullt oppgjør og omkostninger være mottatt på meglers klientkont.

  Boligselgerforsikring

  Selger har tegnet boligselgerforsikring.

  Boligkjøperpakke

  Sammen med Gjensidige har vi skreddersydd et gunstig forsikringskonsept for deg som kjøper bolig. Kjøpere (ikke juridiske personer) har anledning til å tegne Boligkjøperpakken.

  Pakken inkluderer bl.a. husforsikring, innboforsikring Pluss, dobbel rentedekning, flytteforsikring og boligkjøperforsikring som gir deg juridisk bistand dersom du ønsker å reklamere på boligkjøpet. Kjøpere (ikke juridiske personer) kan også velge å kun tegne boligkjøperforsikring. 

  Boligkjøperpakken/Boligkjøperforsikring må tegnes senest i forbindelse med kontraktsmøtet. Produktark for Boligkjøperpakken og Boligkjøperforsikring ligger vedlagt i salgsoppgaven. Ta kontakt med megler for ytterligere informasjon.

  Løsøre og tilbehør

  Følgende medfølger ikke handelen: Hengende belysning, samt lysekroner, og vaskemaskin + tørketrommel (Miele) følger ikke automatisk med handelen.
  
  
  Det gjøres spesielt oppmerksom på at boligens tilbehør og løsøre ikke medfølger handelen med mindre dette fremkommer av nærværende prospekt. Med mindre annet er spesifisert i salgsoppgaven gjelder NEFs normgivende liste over løsøre og tilbehør. Løsøre og tilbehør som medfølger overdras uten noen form for garantier, foruten eventuell gjenværende leverandørgaranti.

• Kjøpsvilkår
  Budgivning

  Alle bud skal inngis skriftlig til megler, som formidler disse videre til selger. Kravet til skriftlighet gjelder også budforhøyelser og motbud, aksept eller avslag fra selger. Budgivere som byr sammen er selv ansvarlige for interne avklaringer og samtykke knyttet til budgivningen.

  Bud kan legges inn på eiendommens finn-annonse ved å trykke på knappen «gi bud» eller via vår hjemmeside. Ved elektronisk budgivning legges bud inn ved å benytte BankID. Bud kan også inngis på budskjema vedlagt i salgsoppgaven. Før megler formidler bud til selger, skal megler innhente gyldig legitimasjon og signatur fra budgiver. Kravet til legitimasjon og signatur er oppfylt for budgivere som benytter Bank-ID og vi oppfordrer derfor alle til å gi bud elektronisk ved å benytte GI BUD knappen på eiendommens hjemmeside på www.tinholt.no. Eventuelle forhøyelser kan sendes ved å svare direkte på mottatt sms fra meglers system, til megler. Alle budforhøyelser skal bekreftes av megler.

  For at budene skal kunne bli behandlet og videreformidlet skriftlig til alle involverte parter, må alle bud ha en tilstrekkelig lang akseptfrist, jf. eiendomsmeglingsforskriften § 6-3. Selger må også skriftlig akseptere budet før aksept kan formidles til budgiver.

  Akseptfrist på alle bud skal være minimum 30 minutter, og budforhøyelser må skje i god tid før fristens utløp. Bud som ikke er skriftlig, eller som har kortere akseptfrist enn til kl. 12.00 dagen etter siste annonserte visning, vil ikke bli formidlet til selger. Megler skal så snart som mulig bekrefte skriftlig overfor budgivere at budene deres er mottatt. Selger står fritt til å akseptere eller forkaste et hvert bud og er således ikke forpliktet til å akseptere det høyeste budet på eiendommen.

  Eiendomsmegler har ikke lov til å formidle hemmelige bud eller bud med forbehold som hindrer megler i å formidle budet til andre enn selger, jf eml  6-8 (3). Slike bud vil derfor ikke bli formidlet til selger. Eiendomsmegler er iht eml § 6-8(6) pålagt å gjennomføre kontroll av budgivernes finansiering. Dersom det ikke er mulig for megler å gjennomføre dette før aksept av bud plikter megler å advare selger om risiko knyttet til dette.

  Etter at eiendommen er solgt vil kjøper og selger få tilsendt budjournal. Øvrige budgivere kan få utlevert kopi av budjournalen i anonymisert form. Det gjøres oppmerksom på at budgiver også vil være den som vil stå som kjøper av eiendommen. Dersom man etter at bud er akseptert ønsker å endre hvem som skal stå som eier, forutsetter dette at selger godkjenner en slik endring. Alle involverte parter skal signere kjøpekontrakt og er solidarisk ansvarlig for kjøpet frem til oppgjør er gjennomført.

  For mer informasjon om budgivningsprosessen, se «Forbrukerinformasjon om budgivning», som er vedlagt salgsoppgaven, eller ta kontakt med megler.

  Salgsbetingelser

  Eiendommen skal overleveres kjøper i tråd med det som er avtalt. Det er viktig at kjøper setter seg grundig inn i alle salgsdokumentene. Salgsoppgaven er basert på de opplysningene selger har gitt til megler, den bygningssakkyndiges tilstandsrapport, samt opplysninger innhentet fra kommunen, Kartverket og andre tilgjengelige kilder.

  Det er forventet at kjøper setter seg grundig inn i alle salgsdokumentene, herunder salgsoppgave, tilstandsrapport og selgers egenerklæring. Kjøper anses kjent med forhold som er tydelig beskrevet i salgsdokumentene. Forhold som er beskrevet i salgsdokumentene kan ikke påberopes som mangler. Dette gjelder uavhengig av om kjøper har lest dokumentene.

  Alle interessenter oppfordres til å undersøke eiendommen nøye, gjerne sammen med fagkyndig før bud inngis. Kjøper som velger å kjøpe usett kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe han burde blitt kjent med ved undersøkelsen. Det kan være avvik fra dagens rombruk/rombenevnelser sammenlignet med det som er byggemeldt/godkjent.

  Dersom det er behov for avklaringer, anbefaler vi at kjøper rådfører seg med eiendomsmegler eller en bygningssakyndig før det legges inn bud.

  På grunn av ulike avtalevilkår kan selger vurdere bud fra en som ikke er forbruker, ulikt fra en forbrukers bud. Dersom kjøper ikke er forbruker, er selger sitt mulige mangelsansvar begrenset fordi eiendommen selges “som den er”. Selger kan ikke ta «som den er» forbehold ovenfor en forbrukerkjøper. Selv et lavere bud fra en som ikke er forbruker kan foretrekkes fordi begrensningen i mulig mangelsansvar kan ha egenverdi for selger. Selger står fritt til å forkaste eller akseptere ethvert bud, og er for eksempel ikke forpliktet til å akseptere høyeste bud.

  Eierseksjonsloven

  Det opplyses om at ingen kan eie mer enn to boligseksjoner i sameiet, jfr. Lov om eierseksjoner §22

  Lov om avhending av fast eigedom (avhendingslova)

  Frivillig salg av fast eiendom reguleres av Lov om avhending av fast eiendom av 3. juli 1992 nr. 93.

  Forbrukerkjøp/avtalevilkår

  Med forbrukerkjøp menes kjøp av eiendom når kjøperen er en fysisk person som ikke hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet.

  Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen, eller det foreligger brudd på bestemmelsene i avhendingsloven §§ 3-2 til 3-8. Hvis eiendommen ikke er i samsvar med det kjøperen må kunne forvente ut ifra alder, type og synlig tilstand, kan det være grunnlag for mangelskrav. Det samme gjelder hvis det er holdt tilbake eller gitt uriktige opplysninger om eiendommen. Dette gjelder likevel bare dersom man kan gå ut ifra at det virket inn på avtalen at opplysningen ikke ble gitt eller at feil uriktige opplysninger ikke blir rettet i tide på en tydelig måte.

  En bolig som har blitt brukt i en viss tid, har vanligvis blitt utsatt for slitasje og skader kan ha oppstått. Slik bruksslitasje må kjøper regne med og det kan avdekkes enkelte forhold etter overtakelse som nødvendiggjør utbedringer. Normal slitasje og skader som nødvendiggjør utbedring, er innenfor hva kjøper må forvente og vil ikke utgjøre en mangel.

  Boligen kan ha en mangel etter avhendingsloven § 3-3 dersom det er avvik mellom opplyst og faktisk innvendig areal, forutsatt at avviket er på 2% eller mer og minimum 1 kvm.

  Ved beregning av et eventuelt prisavslag eller erstatning må kjøper selv dekke tap/kostnader opptil et beløp på kr 10.000 (egenandel).

  Profesjonell (næringsdrivende) avtalevilkår

  Hvis kjøper er en juridisk person, eller en fysisk person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet, vil kjøpet ikke anses som et forbrukerkjøp.

  Dersom kjøper ikke er forbruker selges eiendommen «som den er», og selgers ansvar er da begrenset jf. avhl. § 3-9, 2. pktm. Informasjon om kjøpers undersøkelsesplikt, herunder oppfordringen om å undersøke eiendommen nøye, gjelder også for kjøpere som ikke anses som forbrukere.

  Lov om hvitvasking

  Eiendomsmeglingsforetak plikter etter lov om hvitvasking å gjennomføre kontrollhandlinger knyttet til kjøper og selgers identitet og forhold knyttet til gjennomføringen av handelen. Dette omfatter også opplysninger om kundeforholdets formål og tilsikrede art. For kjøper må kontroll av legitimasjon skje senest ved inngåelse av kontrakt. Signering med bankID er regnet som gyldig legitimasjonskontroll.

  Ved oppdrag hvor juridiske personer (selskap) er part må eiendomsmegler også gjennomføre kontroll av hvilke fysiske personer som kontrollerer selskapet (reelle rettighetshavere). Dersom megler ikke klarer å gjennomføre pålagte kundetiltak må megler avvise kunden og oppdraget. Megler har også plikt å melde forhold som ikke er avklart og fremstår som mistenkelige til Økokrim. Megler kan også i enkelte tilfeller ha plikt til å stanse gjennomføringen av handelen.

  Betalingsbetingelser

  Oppgjør skal betales i en samlet innbetaling fra norsk bank. Betaling fra utlandet tillates kun i unntakstilfeller og dersom det er avklart med megler i anledning avtaleinngåelse (budaksept).

  Finansiering

  Vi har løpende kontakt med finansinstitusjoner som kan tilby lån med konkurransedyktige betingelser. Hvis ønskelig formidler vi gjerne kontakt.

  Kjøpekontrakt

  Kjøper og selger er forpliktet til å undertegne standard kjøpekontrakt utarbeidet av Tinholt i forbindelse med eiendomstransaksjonen. Eiendomsmegler sin standardkontrakt inneholder bl.a. bestemmelser om at dersom det foreligger vesentlig mislighold, har selger rett til å heve etter 30 dager fra avtalt betalingstid. Kjøper aksepterer dette som bindende for seg. Det forutsettes at hjemmel til eiendommen overføres til kjøper. Dersom dette ikke er ønskelig må det tas forbehold i budet. Kjøpekontrakt kan besiktiges hos eiendomsmegler før bud inngis. Kontakt eiendomsmegler for spørsmål.

  Personopplysningsloven

  Personopplysninger blir behandlet i samsvar med personopplysningsloven.

• Om oppdraget
  Meglers vederlag / Utlegg

  Følgende er avtalt om meglers vederlag, og skal betales av selger:

  Provisjon 0,800 % av salgssummen inkl. mva

  Tilrettelegging : 15 500,00
  Tinholt Markedspakke: 26 900,00
  Oppgjørshonorar: 7 900,00
  Visninger/overtagelse pr stk. : 3 500,00
  Utsatt betaling (valgfritt*): 4 900,00
  Tinholt Boost Medium : 8 900,00
  Blink annonsering : 8 900,00
  
  Vederlag er summert til kr. 251 700,-.

  I tillegg kommer estimat på følgende utlegg:
  
  Eierskiftegebyr forretningsfører fra (eierseksjon/andel) 6 725,00
  
  Kommunale opplysninger, ferdigattest, bygningstegninger - priser fra 2 788,00
  
  Kopi av tinglyst dokument (kr.300,- pr stk) 300,00
  
  Opplysninger fra forretningsfører, priser fra 5 000,00
  
  Tinglysningsgebyr sikringsobligasjon m/urådighet - fast eiendom 545,00
  
  Ubekreftet utskrift av grunnbok 115,00
  
  Utlegg er summert til kr. 15 473,-.

  Estimatet vil avvike fra endelig oppstilling. Boligselgerforsikring og andre valgfrie utlegg kan tilkomme. Vederlag og utlegg er totalt estimert til kr. 267 173,-.

  Dersom handel ikke kommer i stand eller oppdraget sies opp, har oppdragstaker krav på rimelig vederlag for medgått tid/utført arbeid og avtalte utgifter (utgifter til påløpte visninger, innhenting av opplysninger, markedspakke og tilrettelegging), samt eventuelle utlegg. Alle priser er inkl. mva. Meglerforetaket mottar betaling for tilleggstjenester som tilbys i sammenheng med eiendomshandelen. Dette gjelder blant annet strømleverandører, boligkjøperprodukter, boligalarm o.l.)

  Vedlegg til salgsoppgaven

  Vedleggene er en del av den komplette salgsoppgaven. Det er viktig at interessenter setter seg godt inn i vedleggene og kontakter megler med eventuelle spørsmål før bud inngis.

  Megler

  Ansvarlig megler er:
  Inger Margrethe P. Fausa
  Eiendomsmegler.
  +47 90 54 40 82 / [email protected].

  Megler 2

  Torstein Kirud
  Kvalitetsleder / Eiendomsmegler MNEF.
  +47 93 05 88 56 / [email protected].

  Meglerforetaket

  Tinholt Eiendomsmegling Bygdøy Allé AS
  Org. nr. 835 797 422
  Bygdøy allé 60 A, 0265 OSLO

• Dokumenter
  • Salgsoppgave