Eckersbergs gate 20

Beste Frogner - Eksklusiv byvilla - Totalrenovert i 2024 - 5 sov/4 bad - Flott parkmessig hage

Prisantydning

105 000 000,-

Omkostninger

2 626 090,-

Totalpris

107 626 090,-

Eiendomstype

Enebolig

Eieform

Selveier

Byggeår

1919

Soverom

5

Bad

4

Internt brukseareal

414 m²

Tomtetype

Eiet

Energimerking

D

Egenskaper

• Sentralt
• Barnevennlig
• Moderne
• Rolig
• Turterreng

Fasiliteter

• Balansert ventilasjon
• Balkong / terrasse
• Bredbåndstilknytning
• Lademulighet
• Peis / ildsted
• Garasje / parkering
• Parkett
• Offentlig vann / kloakk

Beskrivelse

Visninger

Informasjon

• Nøkkelinformasjon
  Oppdragsnummer

  201260362.

  Adresse og matrikkel

  Eckersbergs gate 20.
  gnr. 212, bnr. 215 i Oslo.

  Eier

  Nikolai Ilias Kyttaris Djupesland og Machilla Kolltveit Djupesland.

  Byggeår

  1919.

  Tomt

  593,00 kvm. Tomten er eiet.
  
  Eiendommen ligger på en eiet tomt på 593 m², og er gjennomgående pent opparbeidet og påkostet. Gårdsplass og adkomst er belagt med brostein og har vannbåren oppvarming tilknyttet boligens varmeanlegg. Tomten byr videre på steinsatte gangarealer, plen, hekk, busker, trær og beplantede bed, samt natursteinsbelagte trapper.

  I den skjermede bakhagen er det etablert en romslig uteplass belagt med Iddefjord-granitt, utendørs peis og nedfelt basseng/spa. Kjellertrappen og arealet utenfor basseng/spa har elektrisk oppvarming. Eiendommen har granittavslutning mot gaten, nyere gjerder mot naboeiendommene og gjennomarbeidede løsninger for håndtering av tak- og overvann.

  Parkering/garasje

  Parkering på egen, brosteinsbelagt gårdsplass med innkjøring via port. Gårdsplassen og adkomsten har vannbåren oppvarming tilknyttet boligens varmeanlegg, mens det er lagt elektriske varmekabler i feltet foran porten. Det er også montert elbillader.

  Beregnet totalkostnad

  Prisantydning kr 105 000 000,-

  I tillegg til prisantydning påløper følgende omkostninger:
  
  2 625 000,00,- (Dokumentavgift)
  
  545,00,- (Tingl.gebyr skjøte)
  
  545,00,- (Tingl.gebyr pantedokument)
  
  _______________________________________________________
  107 626 090,- Totalpris inkl. omkostninger.
  _______________________________________________________
  Det ovenstående forutsetter at eiendommen selges til prisantydning og at det kun tinglyses ett pantedokument. Det tas forbehold om endringer i offentlige gebyr.

• Arealer
  Boligens areal

  BRA-i: 414,0 m²
  BRA-e: 0,0m²
  TBA: 63,0 m²

  Kjeller:
  Internt bruksareal: 125 m²
  Følgende rom er oppgitt som BRA-i: Bad, Vaskerom, Gang, Soverom, Trimrom, Kjellerstue, Bod, Teknisk rom.

  1.etasje:
  Internt bruksareal: 128 m²
  Følgende rom er oppgitt som BRA-i: Wc, Entré, Hall, Stue, Kjøkken, Spisestue, Bibliotek.

  2.etasje:
  Internt bruksareal: 100 m²
  Følgende rom er oppgitt som BRA-i: Bad, Bad (hoved), Gang, To soverom, Omkledningsrom.
  
  Loftsetasje:
  Internt bruksareal: 61 m²
  Følgende rom er oppgitt som BRA-i: Bad, Loftstue, To soverom

  Kommentar areal
  Innvendig areal er oppmålt på stedet. Arealberegningen er basert på en 3D-skanning av boligen. Loftetasjen er ikke måleverdig i sin helhet på grunn av lav takhøyde iht. retningslinjer for arealmåling NS 3940. Gulvareal inkludert trappeåpning og innervegger er oppmålt til ca. 74 m².

  Planløsningen er i tråd med byggemeldte tegninger.

  Kjøper bærer selv risikoen for fremtidig bruk av rommene og for eventuelle pålegg fra det offentlige. Dette omfatter også risikoen for om søknad om bruksendring og varig opphold i boligens underetasje som ikke er søkt om.

• Om boligen
  Beskrivelse

  Eckersbergs gate 20 er en representativt og gjennomført byvilla fra 1919, betydelig oppgradert både innvendig og utvendig i perioden 2023–2025. Boligen går over fire plan og kombinerer bygningens klassiske uttrykk med moderne materialvalg, gjennomarbeidede detaljer og avanserte tekniske løsninger.

  Boligen har et samlet internt bruksareal på 414 m² og inneholder blant annet fem soverom, fire bad, gjestetoalett, flere stuer og oppholdsrom, bibliotek, omkledningsrom og trimrom. Fiskebeinsparkett, naturstein, marmor, eik, stukkatur, rosetter og plassbygde innredninger bidrar til et helhetlig og påkostet uttrykk.

  Eiendommen byr videre på en skjermet hage med steinlagte uteplasser, utendørs peis og nedfelt basseng/spa. Moderne kvaliteter omfatter blant annet KNX-styringssystem, balansert ventilasjon, vannbåren gulvvarme, elektrisk gulvvarme i utvalgte rom og vanntåkeanlegg som del av boligens brannsikring.

  Innhold

  Byvillaen er innredet over fire innholdsrike plan, med en tydelig fordeling mellom representative oppholdsrom, private soveromssoner og praktiske birom.

  Hovedetasjen har en representativ entré og hall, romslige stue- og spisestuesoner, kjøkken, bibliotek og separat gjestetoalett. Store døråpninger og flere tofløyede skyvedører gir en god forbindelse mellom rommene.

  Andre etasje utgjør boligens primære soveromsetasje og inneholder to soverom, to bad og et romslig omkledningsrom med utgang til altan.

  Loftsetasjen byr på en luftig loftstue med god takhøyde, to soverom og bad. Etasjen egner seg godt som egen avdeling for barn, gjester eller familie.

  Kjelleretasjen inneholder kjellerstue, soverom, bad, vaskerom, trimrom, gang, bod og teknisk rom. Boligen har samlet fem soverom, fire bad og et separat gjestetoalett.

  Påkostninger

  Eiendommen er ifølge eier betydelig oppgradert i perioden 2023–2025. Arbeidene omfatter blant annet:

  
  

  • Oppgradering av boligen både innvendig og utvendig.
  • Bruksendring fra ambassade til bolig, herunder innredning av tidligere råloft til rom for varig opphold, etablering av takvinduer og nye bad.
  • Oppgradering av fasader, utskifting av undertak og ny taktekking med glasert takstein.
  • Nye vinduer, samt restaurering av enkelte vinduer med nye innvendige varevinduer.
  • Nye innvendige og utvendige dører.
  • Etablering av fire bad, separat wc og vaskerom.
  • Oppgradering av kjelleren, herunder oppbygging av gulv og etablering av ny innvendig drenering tilknyttet offentlig nett.
  • Nytt elektrisk anlegg, ny strømtilførsel og KNX-styringssystem.
  • Nye vann- og avløpsinstallasjoner, vanninntak og tilbakeslagsventil.
  • Vannbåren oppvarming og nytt balansert ventilasjonsanlegg.
  • Rehabilitering av pipe med innvendig stålrør.
  • Opparbeidelse av utearealene med overvannshåndtering, steinlagte arealer, beplantning, oppvarmet gårdsplass og basseng/spa.

  
  

  Arbeidene er ifølge egenerklæringen utført av faglærte foretak, herunder In Plan AS, Atecco AS, Elektroinstallatøren AS og Energima AS. Det foreligger ferdigattest og FDV-dokumentasjon som blant annet omfatter samsvarserklæringer for elektriske arbeider og rørarbeider.

  Kjøkken

  Påkostet kjøkkeninnredning fra 2023 med profilerte fronter og enkelte overskap med glassfronter. Benkeplaten er utført i marmor og har underlimt oppvaskkum i rustfritt stål. Den sentralt plasserte kjøkkenøya har overflater i rustfritt stål og gir gode arbeids- og oppbevaringsmuligheter.

  Kjøkkenet har integrerte hvitevarer fra Gaggenau og Miele, herunder induksjonstopp, to stekeovner, to oppvaskmaskiner, kombiovn med mikrobølgefunksjon, varmeskuff, kjøleskap, fryseskap og vinskap.

  Det ble utført fuktsøk på utsatte punkter under takstmannens befaring, uten at det ble registrert indikasjoner på fukt utover normale verdier. Kjøkkeninnredningen er vurdert til TG 1.

  Bad

  Boligen har fire bad, separat wc og vaskerom. Rommene er ifølge eier etablert i 2023/2024, og tilstandsrapporten opplyser at dokumentasjonskravet er ivaretatt gjennom ferdigattest.

  Bad i kjeller har gulv i naturstein av typen limestone, flislagte overflater i dusjsonen og malte plater på øvrige vegger. Badet er utstyrt med dusj på gulv, spesiallaget servant i marmor, åpen innredning, vegg-til-vegg-speil med fasett og vegghengt toalett med innebygget sisterne. Badet er vurdert til TG 1.

  Bad i 2. etasje har flislagt gulv, dusjnisje, spesiallaget servant i naturstein, innredning i eik og vegghengt toalett. Det er tilfredsstillende nedsenk og fall lokalt i dusjsonen. For øvrig er det registrert svakt fall og liten eller ingen høydeforskjell mellom servantområdet og døren til soverommet. Forholdet er vurdert til TG 2. Det er i etterkant av befaringen montert fuktsensor tilknyttet automatisk vannstopper.

  Hovedbadet i 2. etasje har marmorfliser på gulv, marmor i dusjsonen og bak toalettet, frittstående badekar, dusjnisje, to spesiallagde servanter i marmor, innredning i eik og vegghengt toalett. Det er registrert et mindre hakk i én gulvflis ved badekaret, vurdert å være av estetisk betydning. Badet er vurdert til TG 1.

  Badet i loftsetasjen har flislagt gulv, flislagt dusjsone, badekar med dusj, helstøpt servantplate, profilert innredning, vegghengt toalett og plassbygde nisjer. Badet er vurdert til TG 1.

  Separat wc i 1. etasje har spesiallaget servant i marmor, vegghengt toalett med innebygget sisterne, speil og innebygde vegghyller.

  Vaskerommet i kjelleren har limestone-fliser, benkeinnredning, høyskap, skyllekum i rustfritt stål og opplegg for to vaskemaskiner. Det er registrert noe svakt fall mot sluk, men forholdet er vurdert til TG 1 ut fra rommets bruk. Sluket var plassert under innredningen og ble ikke besiktiget under befaringen. Det er senere etablert en luke for enklere tilgang.

  Varmtvannstank

  I teknisk rom i kjelleren er det plassert en bereder på ca. 263 liter, produsert i 2024. Enheten er i tilstandsrapporten også angitt som utjevningskar/buffertank for det vannbårne varmeanlegget og er vurdert til TG 1.

  Overflater

  Boligen har gjennomgående påkostede og helhetlige overflater.

  Kjelleretasjen har en kombinasjon av enstavsparkett, vegg-til-vegg-teppe og natursteinsfliser av typen limestone. Veggene består hovedsakelig av malte plater og tapetserte flater, mens himlingene har malte plater. Himlingshøyden er målt til ca. 2,69 meter i gangen og ca. 2,68 meter i trimrommet.

  I 1. etasje er det fiskebeinsparkett i oppholdsrommene og fliser i entré, hall og wc. Veggene har malte overflater med profilerte speilfelt og partier med heltre eikeplater. Himlingene har stukkatur og rosetter i flere rom, samt rutehimling med eikepaneler. Himlingshøyden er målt til ca. 2,80 meter i spisestuen.

  I 2. etasje er det fiskebeinsparkett, kombinert med vegg-til-vegg-teppe i soverommene og omkledningsrommet. Veggene har malte overflater, mens himlingene har stukkatur i hall, omkledningsrom og soverom samt rosett i hallen.

  Loftsetasjen har fiskebeinsparkett i loftstuen og vegg-til-vegg-teppe i soverommene. Vegger og himlinger har malte overflater. Loftstuen har en maksimal himlingshøyde på ca. 4,08 meter.
  De innvendige overflatene er gjennomgående vurdert til TG 1.

  Garderober

  Boligen har omfattende plassbygde og integrerte garderobe- og oppbevaringsløsninger.

  I kjelleren er det plassbygget garderobeskap med glatte fronter i gangen. Entréen i 1. etasje har innebygget garderobeskap med speilfronter og en plassbygget, stofftrukket benk.

  I 2. etasje er det plassbygget garderobeskap med profilerte fronter i det ene soverommet. Omkledningsrommet har omfattende plassbygde garderober med profilerte og tapetserte fronter, samt en sentralt plassert øy med benkeskap og benkeplate i glass.

  Begge soverommene i loftsetasjen har innebygde garderobeskap med profilerte fronter og integrerte hyller i kneveggene. Det er i tillegg plassbygde bokhyller i kjellerstuen og biblioteket.

  Balkong/terrasse

  Fra kjøkkenet er det utgang til en overbygget veranda og trapp på ca. 7 m², belagt med Iddefjord-granitt og med rekkverk i metall. I bakhagen er det etablert en romslig, steinbelagt terrasse på ca. 38 m² med utendørs peis og nedfelt basseng/spa.

  Fra omkledningsrommet i 2. etasje er det utgang til en altan på ca. 5,5 m². Altanen er oppført i betongkonstruksjon, har flislagt dekke og rekkverk i metall. Rekkverkshøyden er målt til ca. 103 cm.

  Det er i tillegg natursteinsbelagte trapper ved inngangspartiet, biblioteket og kjellernedgangen. Samlet terrasse- og balkongareal er oppgitt til 63 m².

  Takstmannen har bemerket at utvendig trapp til kjelleren mangler håndløpere, og at rekkverkshøyden på enkelte utvendige trapper er målt til ca. 90 cm. Opplysningene er gitt med hensyn til sikkerhet.

  Dører

  Boligen har et variert og gjennomført utvalg av profilerte dører, glassdører og tofløyede skyvedører.

  Kjelleren har isolert ytterdør og innvendige dører med både glatte, profilerte og glassede utførelser. I 1. etasje er det isolert ytterdør med glassfelt, produsert i 2024, samt balkongdør med trelags isolerglass og foldedør med tolags isolerglass, begge produsert i 2024.

  Mellom oppholdsrommene i 1. etasje er det flere tofløyede skyvedører og dører med glassfelt, som gir mulighet for både åpne forbindelser og mer avskjermede rom. I 2. etasje er det blant annet tofløyet skyvedør med glassfelt mellom soverom og omkledningsrom, profilerte dører og tofløyede skyvedører. Fra omkledningsrommet er det tofløyet balkongdør produsert i 2024.

  Loftsetasjen har profilerte innvendige dører. Dørene er gjennomgående vurdert til TG 1.

  Elektrisk anlegg

  Det elektriske anlegget er ifølge eier installert i forbindelse med oppgraderingen i 2023/2024 og ligger i hovedsak skjult i konstruksjonene. Sikringstavle med jordfeilautomater er plassert i teknisk rom i kjelleren. Det er etablert ny strømtilførsel til boligen, og elbillader er montert.

  Boligen har KNX-styringssystem for blant annet belysning, oppvarming, ventilasjon og øvrige tilknyttede funksjoner. Systemet gir mulighet for programmering av ulike funksjoner og scenarier. Værstasjon, utvendig belysning, elektrisk markise, enkelte bevegelsessensorer og elektrisk betjente takvinduer er tilknyttet styringssystemet.

  Det er lagt elektrisk gulvvarme i de fire badene, stuen og biblioteket i 1. etasje samt det minste soverommet i 2. etasje. Det er også elektrisk oppvarming i feltet foran porten, kjellertrappen og arealet utenfor basseng/spa.

  Samsvarserklæring for arbeidene foreligger. Det er ikke gjennomført kontroll fra det lokale eltilsynet etter oppgraderingen. Takstmannen anbefaler på generelt grunnlag en utvidet kontroll av elektriske anlegg i forbindelse med boligsalg.

  Vinduer

  Kjelleretasjen har vinduer med trelags isolerglass, produsert i 2024.

  I 1. og 2. etasje er det en kombinasjon av vinduer med trelags isolerglass og vinduer med tolags isolerglass og enkelt glass i koblet utførelse, produsert i 2024. Enkelte vinduer er bevart og restaurert, og supplert med innvendige varevinduer med tolags isolerglass. Dette gjelder blant annet vinduer i stue, bibliotek, soverom og omkledningsrom.

  Loftsetasjen har takvinduer med isolerglass, elektrisk åpning og innvendige screens for lysdemping. Takvinduene kan betjenes med egne kontroller eller gjennom boligens styringssystem og har regnsensor.

  Vinduene er gjennomgående vurdert til TG 1.

• Teknisk standard
  Tilstandsgrad

  I forbindelse med salget er følgende tilstandsgrader markert i tilstandsrapporten:

  TG2 (Avvik som kan kreve tiltak) - 1 stykk.

  Følgende punkt har fått  TG2 (Avvik som kan kreve tiltak):
  Informasjon: Våtromsgulv – Bad, 2. etasje, Fliser på betong. Rennesluk i plast.
  
  
  Vurdering avvik: Det er tilfredsstillende nedsenk og fall til sluket lokalt i dusjsonen. Det er for øvrig registrert lite eller ingen høydeforskjell mellom servant og dør til
  soverommet og svakt/lite fall. I henhold til gjeldende forskrifter skal det være fall mot sluket. Forholdet medfører risiko for at vann kan renne ut av badet og forårsake vannskade utenfor badets våtsone. Konsekvensen av forholdet er høyere fuktpåkjenning på konstruksjonen og risiko for vannskader. Dersom det ikke er praktisk gjennomførbart å etablere en oppkant/terskel mot dør, må forholdet utbedres i forbindelse med å etablere tilfredsstillende fall mot sluk i rommet.
  
  Eier opplyser at det i etterkant av befaringen er montert fuktsensor tilknyttet automatisk vannstopper som et lokalt tiltak.

  Byggemåte

  Boligen er opprinnelig oppført i 1919 og går over kjeller, to hovedetasjer og loftsetasje. Fundamenteringen er utført med betongfundamenter, mens grunnmuren består av gråstein og betong. Grunnforholdene er ikke kjent eller undersøkt, og fundamenteringen lot seg ikke kontrollere ved visuell befaring.

  Tilbygget del av 1. etasje er oppført med Thermomur-blokker fylt med betong. Utvendige vegger er pusset og malt. Den skjulte konstruksjonsoppbyggingen er ikke kontrollert, og beskrivelsen er basert på alder og utvendige observasjoner.

  Kjelleren har støpt betonggulv på grunn. Det ble ved befaringen ikke registrert vesentlige høydeforskjeller eller indikasjoner på fukt utover normale verdier. Etasjeskillere og gulvflater er kontrollmålt på tilfeldige punkter uten at det ble registrert vesentlige avvik.

  Taket er utført som pulttak i trekonstruksjon og tekket med glasert takstein. Yttertaket er ifølge eier tekket om i 2023. Takrenner og nedløp er utført i kobber og metall, og det er montert snøfangere. Taket er kun besiktiget fra bakkenivå. Innvendige skråhimlinger begrenser muligheten for inspeksjon av den skjulte takkonstruksjonen, og det er ikke utført fuktmålinger i denne.

  Drenering og fuktsikring er ifølge eier etablert på nytt i 2023. Det er opplyst at kjellergulvet ble pigget opp, og at det ble etablert innvendig drenering med tilkobling til offentlig nett etter godkjenning fra Vann- og avløpsetaten. Det er også montert tilbakeslagsventil på stikkledningen.

  Selgers egenerklæringsskjema

  Selger har i egenerklæringsskjemaet gitt følgende tilleggsopplysninger:

  
  

  • Alle bad, toalettrom og vaskerom ble oppgradert eller etablert som nye i 2024. Arbeidene ble utført av Atecco AS, og selger opplyser at dokumentasjon foreligger.
  • Huset ble betydelig oppgradert utvendig og innvendig i perioden 2023–2025. Arbeidene omfattet blant annet fasader, utskifting av undertak, ny takstein, nye vinduer samt restaurering av enkelte vinduer med nye varevinduer. Det ble også montert nye innvendige og utvendige dører. Arbeidene ble utført av In Plan AS, og selger opplyser at dokumentasjon foreligger.
  • Kjellergulvet ble pigget opp og bygget opp på nytt. Det ble etablert ny innvendig drenering med tilkobling til offentlig avløpsnett, opplyst godkjent av Vann- og avløpsetaten. Arbeidene ble utført av In Plan AS, og selger opplyser at dokumentasjon foreligger.
  • Det elektriske anlegget ble etablert som nytt i 2024, herunder ny strømtilførsel og KNX-styringssystem for blant annet lys og oppvarming. Arbeidene ble utført av Elektroinstallatøren AS, og selger opplyser at dokumentasjon foreligger.
  • Vann- og avløpsrørene i boligen ble skiftet ut i 2024. Arbeidene ble utført av Atecco AS, og selger opplyser at dokumentasjon foreligger.
  • Det har vært en feil på et installert kjøleaggregat. Aggregatet ble kort tid etter skiftet ut på garanti av leverandøren.
  • Det ble i 2024 etablert vannbåren varme, jordvarme og nytt balansert ventilasjonsanlegg. Arbeidene ble utført av Energima AS, og selger opplyser at dokumentasjon foreligger.
  • Pipen ble rehabilitert og utstyrt med innvendig stålrør i forbindelse med oppgraderingen.
  • Eiendommens tidligere bruk som ambassade ble endret til bolig. Selger opplyser at dette medførte en omfattende søknadsprosess med Plan- og bygningsetaten og Byantikvaren. Tidligere råloft ble innredet til rom for varig opphold, med blant annet takvinduer og nye bad. Arbeidene ble utført av In Plan AS, og selger opplyser at kommunal tillatelse og dokumentasjon foreligger.

  
  

  Det vises til egenerklæringsskjemaet i sin helhet for fullstendige opplysninger.

• Økonomi
  Kommunale avgifter

  Kommunale avgifter utgjør kr. 35 203,- for 2026.

  Eiendomsskatt

  Eiendomsskatt utgjør kr. 21098,00- for 2026.

  Forsikring

  Forsikringsselskap: . Polisenummer: .

  Formuesverdi

  Primær formuesverdi kr. 0,00.
  Sekundær formuesverdi kr. 0,00.
  Gjeldende for ligningsåret .
  

  Oppgitt formuesverdi er basert på siste tilgjengelige fastsatte formuesverdi fra Skatteetaten. Årstall angir hvilket inntektsår verdien er knyttet til, og endelig formuesverdi kan avvike. Formuesverdien avhenger blant annet av om boligen benyttes som primær- eller sekundærbolig. Primærbolig verdsettes normalt til en lavere andel av beregnet markedsverdi (om lag 25 %). For primærbolig kan verdsettelsen variere avhengig av boligens verdi og gjeldende regelverk. Sekundærbolig verdsettes til en høyere andel (inntil 100 %). Fra inntektsåret 2026 er det tatt i bruk en ny beregningsmodell for boligverdier, og endelig formuesverdi kan derfor avvike fra oppgitt verdi.

• Oppvarming og energiattest
  Oppvarming

  Boligen har vann-til-vann-varmepumpe tilknyttet bergvarme, montert i teknisk rom i kjelleren. Vannbåren gulvvarme er ifølge eier lagt i alle rom med unntak av de fire badene, stuen og biblioteket i 1. etasje samt det minste soverommet i 2. etasje. Det er også lagt vannbåren varme i gårdsplassen.

  I rommene som ikke har vannbåren gulvvarme, er det etablert elektrisk gulvvarme. Det er i tillegg lagt varmekabler i feltet foran porten, i trappen til kjelleren og på arealet utenfor basseng/spa.

  Boligen har KNX-styringssystem for blant annet lys, varme, ventilasjon og øvrige tilknyttede funksjoner. Det er installert balansert ventilasjonsanlegg med avtrekk i våtrom, kjøkken, bodarealer og enkelte oppholdsrom samt tilluft i oppholdsrom.

  I stuen er det montert kakkelovn med innsats og glassfelt. Ildstedet ble ikke funksjonstestet under befaringen, men eier opplyser at det har vært i bruk og har normal funksjon og god trekk.

  Selger opplyser i egenerklæringen at et tidligere defekt aggregat til det installerte kjøleanlegget ble skiftet ut på garanti av leverandøren kort tid etter installasjonen.

  Informasjon om strømforbruk

  Strømforbruket vil variere fra husstand til husstand.

  Energimerking

  Energikarakter: D

  Se fullstendig energiattest fra selger som vedlegg til salgsoppgave.
  Megler har intet ansvar for informasjon som følger av energiattest.

• Områdebeskrivelse
  Beliggenhet

  Eiendommen har en meget attraktiv og tilbaketrukket beliggenhet i den øvre, villapregede delen av Eckersbergs gate på Frogner. Området kjennetegnes av klassiske villaer, frodige hager og et veletablert boligmiljø, samtidig som beliggenheten er sentral og gir nærhet til et bredt utvalg av servicetilbud.

  Frognerparken og Vigelandsanlegget ligger i behagelig gangavstand og byr på omfattende tur- og rekreasjonsmuligheter. Her finnes blant annet Frognerbadet, Frogner stadion, tennisanlegg, Frognerborgen lekeplass, Bymuseet og Vigelandmuseet.

  I nærområdet finner man et godt utvalg av dagligvarebutikker, spesialforretninger, kaféer og restauranter. Frognerveien, Bygdøy allé, Bogstadveien, Hegdehaugsveien og Majorstuen dekker de fleste daglige behov og byr samtidig på et variert handels- og serveringstilbud.

  Området har gode kollektivforbindelser med trikk og buss fra blant annet Frogner plass og Elisenberg. Fra Majorstuen er det videre tilgang til T-bane og et omfattende buss- og trikketilbud. Beliggenheten gir også gode muligheter for å gå eller sykle til sentrale deler av Oslo.

• Offentlige forhold
  Regulering

  Eiendommen omfattes av reguleringsplan S-2952, «Endret reguleringsplan med reguleringsbestemmelser for Tidemands gate 11, Eckersbergs gate 20 og del av Gyldenløves gate 38», vedtatt 20.01.1988.

  Eiendommen ligger i planens felt A, som opprinnelig ble regulert til ambassadeformål og til boligformål dersom ambassadebruken opphører. Bruksendring fra ambassade til bolig er godkjent, og det foreligger ferdigattest datert 02.01.2025.

  Reguleringsbestemmelsene angir blant annet bebyggelse i inntil to etasjer og en maksimal utnyttelsesgrad på 0,75 for felt A. Bebyggelsen skal tilpasses omkringliggende bebyggelse og områdets karakter. Nødvendige parkeringsplasser skal anordnes på egen grunn. Eksisterende vegetasjon skal i størst mulig grad bevares, herunder trerekken langs Eckersbergs gate.

  Reguleringsplan S-2952 er helt eller delvis opphevet som følge av Kommuneplan 2015–2030, vedtatt 23.09.2015. Eiendommen berøres også av kommunedelplan KDP-17 for torg og møteplasser.

  Kommuneplankartet viser at eiendommen ligger innenfor hensynssone H190-2, angitt som fremtidig trasé for T-bane/jernbane. Hensynssonen kan innebære restriksjoner for energibrønner og andre fremtidige tiltak i grunnen. Slike tiltak må avklares med Plan- og bygningsetaten og relevante infrastruktureiere.

  Reguleringskart og reguleringsbestemmelser følger som vedlegg til salgsoppgaven. Interessenter oppfordres til å sette seg grundig inn i planmaterialet og kontakte Plan- og bygningsetaten ved spørsmål om fremtidige bygge- eller utviklingsmuligheter. Det gjøres oppmerksom på at offentlige planer og bestemmelser kan bli endret.

  Arealbekreftelse

  Arealbekreftelse fra kommunen følger vedlagt.

  Bevaringsverdig

  Eiendommen er registrert på byantikvarens gule liste.
  Dette innebærer at eiendommen er helt eller delvis bevaringsverdig, og kan ha betydning for fremtidig ombygging/restaurering mv. Byantikvaren skal gi en rådgivende uttalelse i byggesaker som berører eiendommen.

  Konsesjon / Odel / Boplikt

  Det er ingen konsesjon, odel eller boplikt knyttet til salget av denne eiendommen.

  Ferdigattest / Brukstillatelse

  Det foreligger ferdigattest fra Plan- og bygningsetaten datert 02.01.2025 for bruksendring fra ambassade til bolig, fasadeendringer, riving av garasje og oppføring av tilbygg.

  Byggesaken omfattet opprinnelig også etablering av underjordisk garasje. Denne ble ikke oppført, noe som fremgår av godkjente «som bygget»-tegninger. Plan- og bygningsetaten har vurdert dette som en ikke-søknadspliktig endring innenfor rammene av tillatelsen og utstedt ferdigattest på dette grunnlaget.

  Ferdigattesten og tilhørende tegninger følger som vedlegg til salgsoppgaven.

  Det kan være avvik fra dagens rombruk/rombenevnelser sammenlignet med det som er byggemeldt/godkjent. Meglerforetaket oppfordrer interessenter til å lese gjennom fullstendig prospekt/salgsoppgave med vedlegg. Interessenter oppfordres også til å undersøke eiendommen nøye, gjerne sammen med sakkyndig. Dette bør gjøres før bud inngis.

  Vei, vann og avløp

  Eiendommen har adkomst fra Eckersbergs gate, som er kommunal vei.

  Eiendommen er tilknyttet offentlig vann- og avløpsnett via private stikkledninger. Ledningene fra boligen frem til kommunalt tilknytningspunkt er private, og vedlikeholdsansvaret påhviler som utgangspunkt eier. Det er etablert nyere rørføringer for vanninntak med tilbakeslagsventil. Stikkledningene er ikke nærmere vurdert i tilstandsrapporten.

  Tinglyste rettigheter og heftelser

  På eiendommen kan det være tinglyst erklæringer/avtaler som for eksempel rett til kommunen til å anlegge vann- og kloakkledninger inkl. reparasjon av disse, bestemmelser om bebyggelsen, gjerder, vei og adkomstrettigheter. Disse erklæringene/avtalene vil følge eiendommen ved salg, og kan ikke slettes.

  På eiendommen er det tinglyst følgende heftelser og rettigheter som følger eiendommens matrikkel ved overskjøting til ny hjemmelshaver:

  1915/913812-2/105
  06.11.1915
  BESTEMMELSE OM GJERDE
  Bestemmelse om benyttelse

  Legalpant

  Kommunen har legalpant som sikkerhet for betaling av kommunale avgifter og eventuell eiendomsskatt. Legalpant er pant som ikke kommer frem av grunnboksutskriften, og har bedre prioritet enn for eksempel lån til bank som er tinglyst på eiendommen.

• Andre kjøpsforhold
  Overtagelse

  Overtagelse skjer etter avtale med selger. Før boligen overleveres kjøper, skal fullt oppgjør og omkostninger være mottatt på meglers klientkont.

  Boligselgerforsikring

  Selger har tegnet boligselgerforsikring.

  Boligkjøperpakke

  Sammen med Gjensidige har vi skreddersydd et gunstig forsikringskonsept for deg som kjøper bolig. Kjøpere (ikke juridiske personer) har anledning til å tegne Boligkjøperpakken.

  Pakken inkluderer bl.a. husforsikring, innboforsikring Pluss, dobbel rentedekning, flytteforsikring og boligkjøperforsikring som gir deg juridisk bistand dersom du ønsker å reklamere på boligkjøpet. Kjøpere (ikke juridiske personer) kan også velge å kun tegne boligkjøperforsikring. 

  Boligkjøperpakken/Boligkjøperforsikring må tegnes senest i forbindelse med kontraktsmøtet. Produktark for Boligkjøperpakken og Boligkjøperforsikring ligger vedlagt i salgsoppgaven. Ta kontakt med megler for ytterligere informasjon.

  Løsøre og tilbehør

  Det gjøres spesielt oppmerksom på at boligens tilbehør og løsøre ikke medfølger handelen med mindre dette fremkommer av nærværende prospekt. Med mindre annet er spesifisert i salgsoppgaven gjelder NEFs normgivende liste over løsøre og tilbehør. Løsøre og tilbehør som medfølger overdras uten noen form for garantier, foruten eventuell gjenværende leverandørgaranti.

  Diverse

  Boligen er utstyrt med KNX-styringssystem for blant annet belysning, oppvarming, ventilasjon og øvrige tilknyttede funksjoner. Systemet gir mulighet for programmering av ulike funksjoner og scenarier. Det er etablert datakabling med uttak flere steder i boligen, værstasjon, bevegelsessensorer for lysstyring i enkelte rom samt styring av utvendig belysning. Elektrisk betjente takvinduer er tilknyttet styringssystemet og utstyrt med regnsensor. Ved kjøkkenet er det montert elektrisk styrt markise.

  Boligen har balansert ventilasjonsanlegg med lufttilførsel til oppholdsrom og avtrekk fra blant annet våtrom, kjøkken og bodarealer. Det er også installert vanntåkeanlegg som en del av boligens brannsikring.

  På uteplassen er det etablert nedfelt basseng/spa og utendørs peis.

• Kjøpsvilkår
  Budgivning

  Alle bud skal inngis skriftlig til megler, som formidler disse videre til selger. Kravet til skriftlighet gjelder også budforhøyelser og motbud, aksept eller avslag fra selger. Budgivere som byr sammen er selv ansvarlige for interne avklaringer og samtykke knyttet til budgivningen.

  Bud kan legges inn på eiendommens finn-annonse ved å trykke på knappen «gi bud» eller via vår hjemmeside. Ved elektronisk budgivning legges bud inn ved å benytte BankID. Bud kan også inngis på budskjema vedlagt i salgsoppgaven. Før megler formidler bud til selger, skal megler innhente gyldig legitimasjon og signatur fra budgiver. Kravet til legitimasjon og signatur er oppfylt for budgivere som benytter Bank-ID og vi oppfordrer derfor alle til å gi bud elektronisk ved å benytte GI BUD knappen på eiendommens hjemmeside på www.tinholt.no. Eventuelle forhøyelser kan sendes ved å svare direkte på mottatt sms fra meglers system, til megler. Alle budforhøyelser skal bekreftes av megler.

  For at budene skal kunne bli behandlet og videreformidlet skriftlig til alle involverte parter, må alle bud ha en tilstrekkelig lang akseptfrist, jf. eiendomsmeglingsforskriften § 6-3. Selger må også skriftlig akseptere budet før aksept kan formidles til budgiver.

  Akseptfrist på alle bud skal være minimum 30 minutter, og budforhøyelser må skje i god tid før fristens utløp. Bud som ikke er skriftlig, eller som har kortere akseptfrist enn til kl. 12.00 dagen etter siste annonserte visning, vil ikke bli formidlet til selger. Megler skal så snart som mulig bekrefte skriftlig overfor budgivere at budene deres er mottatt. Selger står fritt til å akseptere eller forkaste et hvert bud og er således ikke forpliktet til å akseptere det høyeste budet på eiendommen.

  Eiendomsmegler har ikke lov til å formidle hemmelige bud eller bud med forbehold som hindrer megler i å formidle budet til andre enn selger, jf eml  6-8 (3). Slike bud vil derfor ikke bli formidlet til selger. Eiendomsmegler er iht eml § 6-8(6) pålagt å gjennomføre kontroll av budgivernes finansiering. Dersom det ikke er mulig for megler å gjennomføre dette før aksept av bud plikter megler å advare selger om risiko knyttet til dette.

  Etter at eiendommen er solgt vil kjøper og selger få tilsendt budjournal. Øvrige budgivere kan få utlevert kopi av budjournalen i anonymisert form. Det gjøres oppmerksom på at budgiver også vil være den som vil stå som kjøper av eiendommen. Dersom man etter at bud er akseptert ønsker å endre hvem som skal stå som eier, forutsetter dette at selger godkjenner en slik endring. Alle involverte parter skal signere kjøpekontrakt og er solidarisk ansvarlig for kjøpet frem til oppgjør er gjennomført.

  For mer informasjon om budgivningsprosessen, se «Forbrukerinformasjon om budgivning», som er vedlagt salgsoppgaven, eller ta kontakt med megler.

  Salgsbetingelser

  Eiendommen skal overleveres kjøper i tråd med det som er avtalt. Det er viktig at kjøper setter seg grundig inn i alle salgsdokumentene. Salgsoppgaven er basert på de opplysningene selger har gitt til megler, den bygningssakkyndiges tilstandsrapport, samt opplysninger innhentet fra kommunen, Kartverket og andre tilgjengelige kilder.

  Det er forventet at kjøper setter seg grundig inn i alle salgsdokumentene, herunder salgsoppgave, tilstandsrapport og selgers egenerklæring. Kjøper anses kjent med forhold som er tydelig beskrevet i salgsdokumentene. Forhold som er beskrevet i salgsdokumentene kan ikke påberopes som mangler. Dette gjelder uavhengig av om kjøper har lest dokumentene.

  Alle interessenter oppfordres til å undersøke eiendommen nøye, gjerne sammen med fagkyndig før bud inngis. Kjøper som velger å kjøpe usett kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe han burde blitt kjent med ved undersøkelsen. Det kan være avvik fra dagens rombruk/rombenevnelser sammenlignet med det som er byggemeldt/godkjent.

  Dersom det er behov for avklaringer, anbefaler vi at kjøper rådfører seg med eiendomsmegler eller en bygningssakyndig før det legges inn bud.

  På grunn av ulike avtalevilkår kan selger vurdere bud fra en som ikke er forbruker, ulikt fra en forbrukers bud. Dersom kjøper ikke er forbruker, er selger sitt mulige mangelsansvar begrenset fordi eiendommen selges “som den er”. Selger kan ikke ta «som den er» forbehold ovenfor en forbrukerkjøper. Selv et lavere bud fra en som ikke er forbruker kan foretrekkes fordi begrensningen i mulig mangelsansvar kan ha egenverdi for selger. Selger står fritt til å forkaste eller akseptere ethvert bud, og er for eksempel ikke forpliktet til å akseptere høyeste bud.

  Lov om avhending av fast eigedom (avhendingslova)

  Frivillig salg av fast eiendom reguleres av Lov om avhending av fast eiendom av 3. juli 1992 nr. 93.

  Forbrukerkjøp/avtalevilkår

  Med forbrukerkjøp menes kjøp av eiendom når kjøperen er en fysisk person som ikke hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet.

  Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen, eller det foreligger brudd på bestemmelsene i avhendingsloven §§ 3-2 til 3-8. Hvis eiendommen ikke er i samsvar med det kjøperen må kunne forvente ut ifra alder, type og synlig tilstand, kan det være grunnlag for mangelskrav. Det samme gjelder hvis det er holdt tilbake eller gitt uriktige opplysninger om eiendommen. Dette gjelder likevel bare dersom man kan gå ut ifra at det virket inn på avtalen at opplysningen ikke ble gitt eller at feil uriktige opplysninger ikke blir rettet i tide på en tydelig måte.

  En bolig som har blitt brukt i en viss tid, har vanligvis blitt utsatt for slitasje og skader kan ha oppstått. Slik bruksslitasje må kjøper regne med og det kan avdekkes enkelte forhold etter overtakelse som nødvendiggjør utbedringer. Normal slitasje og skader som nødvendiggjør utbedring, er innenfor hva kjøper må forvente og vil ikke utgjøre en mangel.

  Boligen kan ha en mangel etter avhendingsloven § 3-3 dersom det er avvik mellom opplyst og faktisk innvendig areal, forutsatt at avviket er på 2% eller mer og minimum 1 kvm.

  Ved beregning av et eventuelt prisavslag eller erstatning må kjøper selv dekke tap/kostnader opptil et beløp på kr 10.000 (egenandel).

  Profesjonell (næringsdrivende) avtalevilkår

  Hvis kjøper er en juridisk person, eller en fysisk person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet, vil kjøpet ikke anses som et forbrukerkjøp.

  Dersom kjøper ikke er forbruker selges eiendommen «som den er», og selgers ansvar er da begrenset jf. avhl. § 3-9, 2. pktm. Informasjon om kjøpers undersøkelsesplikt, herunder oppfordringen om å undersøke eiendommen nøye, gjelder også for kjøpere som ikke anses som forbrukere.

  Lov om hvitvasking

  Eiendomsmeglingsforetak plikter etter lov om hvitvasking å gjennomføre kontrollhandlinger knyttet til kjøper og selgers identitet og forhold knyttet til gjennomføringen av handelen. Dette omfatter også opplysninger om kundeforholdets formål og tilsikrede art. For kjøper må kontroll av legitimasjon skje senest ved inngåelse av kontrakt. Signering med bankID er regnet som gyldig legitimasjonskontroll.

  Ved oppdrag hvor juridiske personer (selskap) er part må eiendomsmegler også gjennomføre kontroll av hvilke fysiske personer som kontrollerer selskapet (reelle rettighetshavere). Dersom megler ikke klarer å gjennomføre pålagte kundetiltak må megler avvise kunden og oppdraget. Megler har også plikt å melde forhold som ikke er avklart og fremstår som mistenkelige til Økokrim. Megler kan også i enkelte tilfeller ha plikt til å stanse gjennomføringen av handelen.

  Betalingsbetingelser

  Oppgjør skal betales i en samlet innbetaling fra norsk bank. Betaling fra utlandet tillates kun i unntakstilfeller og dersom det er avklart med megler i anledning avtaleinngåelse (budaksept).

  Finansiering

  Vi har løpende kontakt med finansinstitusjoner som kan tilby lån med konkurransedyktige betingelser. Hvis ønskelig formidler vi gjerne kontakt.

  Kjøpekontrakt

  Kjøper og selger er forpliktet til å undertegne standard kjøpekontrakt utarbeidet av Tinholt i forbindelse med eiendomstransaksjonen. Eiendomsmegler sin standardkontrakt inneholder bl.a. bestemmelser om at dersom det foreligger vesentlig mislighold, har selger rett til å heve etter 30 dager fra avtalt betalingstid. Kjøper aksepterer dette som bindende for seg. Det forutsettes at hjemmel til eiendommen overføres til kjøper. Dersom dette ikke er ønskelig må det tas forbehold i budet. Kjøpekontrakt kan besiktiges hos eiendomsmegler før bud inngis. Kontakt eiendomsmegler for spørsmål.

  Personopplysningsloven

  Personopplysninger blir behandlet i samsvar med personopplysningsloven.

• Om oppdraget
  Meglers vederlag / Utlegg

  Følgende er avtalt om meglers vederlag, og skal betales av selger:

  Provisjon 0,900 % av salgssummen inkl. mva

  Tilrettelegging : 15 500,00
  Tinholt Markedspakke: 26 900,00
  Oppgjørshonorar: 7 900,00
  Visninger/overtagelse pr stk. : 3 500,00
  Utsatt betaling (valgfritt*): 4 900,00
  Tinholt Boost Stor : 13 900,00
  
  Vederlag er summert til kr. 1 017 600,-.

  I tillegg kommer estimat på følgende utlegg:
  
  Kommunale opplysninger, ferdigattest, bygningstegninger - priser fra 3 628,00
  
  Kopi av tinglyst dokument (kr.300,- pr stk) 386,00
  
  Tinglysningsgebyr sikringsobligasjon m/urådighet - fast eiendom 545,00
  
  Ubekreftet utskrift av grunnbok 115,00
  
  Utlegg er summert til kr. 4 674,-.

  Estimatet vil avvike fra endelig oppstilling. Boligselgerforsikring og andre valgfrie utlegg kan tilkomme. Vederlag og utlegg er totalt estimert til kr. 1 022 274,-.

  Dersom handel ikke kommer i stand eller oppdraget sies opp, har oppdragstaker krav på rimelig vederlag for medgått tid/utført arbeid og avtalte utgifter (utgifter til påløpte visninger, innhenting av opplysninger, markedspakke og tilrettelegging), samt eventuelle utlegg. Alle priser er inkl. mva. Meglerforetaket mottar betaling for tilleggstjenester som tilbys i sammenheng med eiendomshandelen. Dette gjelder blant annet strømleverandører, boligkjøperprodukter, boligalarm o.l.)

  Vedlegg til salgsoppgaven

  Vedleggene er en del av den komplette salgsoppgaven. Det er viktig at interessenter setter seg godt inn i vedleggene og kontakter megler med eventuelle spørsmål før bud inngis.

  Megler

  Ansvarlig megler er:
  Terje Tinholt
  Partner/Eiendomsmegler MNEF.
  +47 97 60 08 00 / [email protected].

  Megler 2

  Marius André Østberg
  Eiendomsmegler.
  +47 92 64 65 87 / [email protected].

  Meglerforetaket

  Tinholt Eiendomsmegling Bygdøy Allé AS
  Org. nr. 835 797 422
  Bygdøy allé 60 A, 0265 OSLO

• Dokumenter
  • Salgsoppgave