Holmenkollveien 129 A

Holmenkollen – Eksklusiv villa med unik beliggenhet og spektakulær utsikt – Sjeldent høy standard

Prisantydning

45 000 000,-

Omkostninger

1 126 090,-

Totalpris

46 126 090,-

Eiendomstype

Enebolig

Eieform

Selveier

Byggeår

1938

Soverom

7

Bad

4

Internt brukseareal

442 m²

Eksternt bruksareal

18 m²

Tomtetype

Eiet

Energimerking

B

Egenskaper

• Sentralt
• Barnevennlig
• Moderne
• Utsikt
• Rolig
• Turterreng

Fasiliteter

• Alarm
• Balansert ventilasjon
• Balkong / terrasse
• Bredbåndstilknytning
• Lademulighet
• Peis / ildsted
• Garasje / parkering
• Parkett
• Offentlig vann / kloakk

Beskrivelse

Visninger

• Søndag 20. september kl. 16:30 - 17:30

Informasjon

• Nøkkelinformasjon
  Oppdragsnummer

  201260388.

  Adresse og matrikkel

  Holmenkollveien 129 A.
  gnr. 33, bnr. 68 i Oslo.

  Eier

  Christian Thaugland og Sarah Thaugland.

  Byggeår

  1938.

  Tomt

  1746,00 kvm. Tomten er eiet.
  
  Tomten er en attraktiv utsiktstomt med gode solforhold og vidstrakt utsyn over byen og Oslofjorden.

  Utearealene er pent opparbeidet med plen, beplantning, flere terrasser og gruset gårdsplass. Port og skjermende vegetasjon gir eiendommen et privat preg. Det er etablert integrert garasje, dobbel carport og flere biloppstillingsplasser på egen grunn.

  Parkering/garasje

  Eiendommen har integrert garasje på ca. 16 m² med elektrisk garasjeport, samt dobbel carport på ca. 37 m² med elbillader. Det er i tillegg flere biloppstillingsplasser på den romslige, gruslagte gårdsplassen.

  Beregnet totalkostnad

  Prisantydning kr 45 000 000,-

  I tillegg til prisantydning påløper følgende omkostninger:
  
  1 125 000,00,- (Dokumentavgift)
  
  545,00,- (Tingl.gebyr skjøte)
  
  545,00,- (Tingl.gebyr pantedokument)
  
  _______________________________________________________
  46 126 090,- Totalpris inkl. omkostninger.
  _______________________________________________________
  Det ovenstående forutsetter at eiendommen selges til prisantydning og at det kun tinglyses ett pantedokument. Det tas forbehold om endringer i offentlige gebyr.

• Arealer
  Boligens areal

  Totalt BRA: 460 m²
  BRA-i: 442 m²
  BRA-e: 21 m²
  TBA: 136 m²
  GUA: 460 m²

  Kjeller:
  BRA-i: 135 m²
  TBA: 26 m²
  
  
  Følgende rom er oppgitt som BRA-i: Gang, to boder, vaskerom, to innredede rom, stue, bad og to soverom. Utvendig bod på 5 m² er oppgitt som BRA-e.

  1. etasje:
  BRA-i: 186 m²
  TBA: 87 m²
  Følgende rom er oppgitt som BRA-i: Entré, hall, stue, kjøkken, grovkjøkken, toalettrom, soverom, bad og gang.

  2. etasje:
  BRA-i: 121 m²
  TBA: 23 m²
  Følgende rom er oppgitt som BRA-i: Trapperom, gang, fire soverom og to bad.

  Kommentar til areal
  Arealene er hentet fra eierskifterapporten og er målt med avstandsmåler på stedet, med etterfølgende kontroll i tegneprogram.
  Arealet i kjelleren er skjønnsmessig beregnet fordi veggen mellom deler av kjelleren var lukket på befaringstidspunktet og ikke tillot gjennomgående måling. Selger har opplyst at en tidligere døråpning mellom de innredede rommene enkelt kan gjenåpnes. Arealet er derfor medregnet i BRA-i.

  Bod med utvendig adkomst er skjønnsmessig beregnet på grunn av varierende takhøyde og manglende tilgang under befaringen.
  Romangivelsene bygger på bruken på befaringstidspunktet og er ikke nødvendigvis i samsvar med offentlig godkjent bruk. Det vises til salgsoppgavens punkt om ferdigattest og den pågående byggesaken.

  Kjøper bærer selv risikoen for fremtidig bruk av rommene og for eventuelle pålegg fra det offentlige. Dette omfatter også risikoen for om søknad om bruksendring og varig opphold i boligens underetasje som ikke er søkt om.

• Om boligen
  Beskrivelse

  Holmenkollveien 129A er en særdeles påkostet og innholdsrik villa med en unik utsiktsbeliggenhet i Holmenkollen. Eiendommen kombinerer 436 m² BRA-i, syv soverom og fire bad med en eiet tomt på 1 746 m², flere solrike uteplasser og vidstrakt utsyn over byen og Oslofjorden.

  Boligen ble omfattende rehabilitert og oppgradert i 2023/2024, med gjennomgående høy kvalitet på materialvalg, utførelse og tekniske løsninger. Her er originale arkitektoniske detaljer ivaretatt og kombinert med moderne komfort. Interiøret kjennetegnes av utstrakt bruk av eik, heltreparkett, spesialtilpassede løsninger og massive innerdører med skjulte hengsler.

  Hovedetasjen har representative oppholdsarealer, spesialbygget kjøkken med benkeplate i Dekton, integrerte hvitevarer fra Gaggenau og armaturer fra Dornbracht. Store vindusflater og en bred skyvedør gir en sømløs forbindelse mellom kjøkkenet, oppholdsrommene og terrassene. Boligen har flere fleksible soner for familieliv, gjester og representasjon.

  Utvendig fremstår villaen med vedlikeholdsvennlige fasader i Rockpanel og granitt, vinduer med utvendig aluminium og innvendige eikekarmer samt en kombinasjon av båndtekket saltak og sedumtak. De pent opparbeidede utearealene byr på plen, variert beplantning, flere terrasser og motstrømsbasseng. Eiendommen har integrert garasje, dobbel carport med elbillader og flere biloppstillingsplasser.

  Innhold

  Boligen går over tre innholdsrike plan og har følgende romfordeling:
  
  Kjeller: Gang, stue med kjøkkeninnredning, to soverom, bad, vaskerom, to boder og to innredede rom. Det er utgang til sydvendt terrasse fra kjelleretasjen.
  
  1. etasje: Entré, hall, stue, kjøkken, grovkjøkken, soverom, bad, separat toalettrom og gang. Fra kjøkkenet og stuen er det utgang til terrasser.
  
  2. etasje: Trapperom, gang, fire soverom og to bad. Etasjen har utgang til veranda og balkong.
  Boligen har totalt syv soverom, fire bad og ett separat toalettrom. I tillegg kommer integrert garasje og bod med utvendig adkomst.
  Rombetegnelsene er basert på bruken på befaringstidspunktet. Det er registrert enkelte avvik mellom dagens rombruk og de godkjente byggesakstegningene. Det vises til salgsoppgavens punkt om ferdigattest og godkjente tegninger.

  Påkostninger

  Boligen gjennomgikk en omfattende rehabilitering og oppgradering i 2023/2024. Selger opplyser at det hovedsakelig er fundamenter/grunnmur, pipe og ildsteder, etasjeskillere, deler av heltreparketten og stenderverket som er bevart fra tidligere.

  Av vesentlige arbeider og påkostninger nevnes:

  
  

  • Ny drenering og utvendig fuktsikring langs vegger med rom under terreng
  • Nye veggkonstruksjoner og vedlikeholdsvennlige fasader i Rockpanel og granitt
  • Nye vinduer med trelags glass, utvendig aluminium og innvendige eikekarmer
  • Nye ytterdører og innerdører
  • Ny taktekking, nye takrenner og beslag
  • Fire nye bad, nytt separat toalettrom og nytt vaskerom
  • Nye membraner, sluk og elektrisk gulvvarme på våtrommene
  • Nytt spesialbygget hovedkjøkken med benkeplate i Dekton, armaturer fra Dornbracht og integrerte hvitevarer fra Gaggenau
  • Ny kjøkkeninnredning i kjelleretasjen
  • Nye gulv-, vegg- og himlingsflater i store deler av boligen
  • Eksisterende heltreparkett er bevart og slipt
  • Nye innvendige vann- og avløpsrør samt nye rør på tomten
  • To nye varmtvannsberedere på ca. 300 liter hver
  • Omfattende rehabilitering av det elektriske anlegget, inkludert ny strømtilførsel. Samsvarserklæring foreligger
  • Plejd-styring av utvalgte elektriske funksjoner
  • Luft-til-luft-varmepumper og ventilasjon med varmegjenvinning
  • Ny peisinnsats i stuen i 1. etasje, montert i 2024
  • Opparbeidelse av terrasser, motstrømsbasseng, gårdsplass og parkeringsarealer
  • Dobbel carport med elbillader

  
  

  Det vises til eierskifterapporten, selgers egenerklæring og fremlagt dokumentasjon for nærmere opplysninger om arbeidene.

  Kjøkken

  Boligens hovedkjøkken er spesialbygget av møbelsnekker i 2023 og holder en gjennomgående høy standard. Innredningen har en kombinasjon av glatte fronter og spilefronter, benkeplate i Dekton samt nedfelt oppvaskkum og ettgreps blandebatteri fra Dornbracht.

  Kjøkkenet har en omfattende hvitevarepakke fra Gaggenau med to integrerte kjøleskap, fryser, to oppvaskmaskiner, stekeovn, mikrobølgeovn og platetopp. Store vindusflater og en bred skyvedør gir rikelig med naturlig lys, flott utsikt og direkte utgang til den sydvendte terrassen.

  Fra kjøkkenet er det direkte adkomst til et praktisk grovkjøkken med oppbevaringsplass og vask, utført med innredning i samme stil som hovedkjøkkenet.

  Kjelleretasjen har i tillegg kjøkkeninnredning med profilerte fronter, nedfelt oppvaskkum, ettgreps blandebatteri, frittstående kjøl/frys samt integrert oppvaskmaskin, stekeovn og platetopp.

  Bad

  Boligen har fire bad og ett separat toalettrom. Badene ble oppført eller rehabilitert i 2023/2024 og har gjennomgående flislagte gulv med elektrisk gulvvarme, vegghengte toaletter og en kombinasjon av flislagte og malte veggflater.

  Bad i kjelleretasjen: Servantinnredning med nedfelt servant og underskuffer, ettgreps blandebatteri, dusjhjørne med glassdører, vegghengt toalett og opplegg for vaskemaskin.

  Bad i 1. etasje: Servantinnredning med nedfelt servant og underskuffer, ettgreps blandebatteri, dusjhjørne med glassvegg og vegghengt toalett.

  Hovedbad i 2. etasje: Et påkostet og romslig bad med dobbel nedfelt servant, underskuffer og veggintegrerte armaturer fra Dornbracht. Badet har to integrerte vegg- og takdusjer samt vegghengt toalett.

  Bad fra gangen i 2. etasje: Servantinnredning med dobbel nedfelt servant og underskuffer, ettgreps blandebatteri, dusjhjørne med glassvegger og vegghengt toalett.

  Det separate toalettrommet i 1. etasje har flislagt gulv, kombinasjon av flislagte og malte vegger, vegghengt toalett og servantinnredning med veggintegrert armatur fra Dornbracht.

  Varmtvannstank

  Boligen har to varmtvannsberedere på ca. 300 liter hver, med en samlet kapasitet på ca. 600 liter. Berederne er fra 2023, plassert på vaskerommet i kjelleretasjen og lekkasjesikret med sluk.

  Overflater

  Boligen har gjennomgående påkostede og helhetlige overflater, i hovedsak etablert eller oppgradert i 2023/2024.

  Kjeller: Flislagte gulv i gang, bad, vaskerom og boder. Øvrige rom har parkett. Veggene har malte, slette flater, med fliser på badet. Himlingene har malte, slette flater.

  1. etasje: Flislagte gulv i entré, hall, gang, grovkjøkken, bad og toalettrom. Stue og kjøkken har heltreparkett, mens soverommet har parkett. Veggene har i hovedsak malte, slette flater, kombinert med fliser på bad og toalettrom. Himlingene har malte, slette flater.

  2. etasje: Flislagte gulv på begge bad og heltreparkett i øvrige rom. Veggene har malte, slette flater, med fliser på badene. Himlingene har malte, slette flater.

  Deler av den opprinnelige heltreparketten er bevart, slipt og integrert i det oppgraderte interiøret.

  Balkong/terrasse

  Boligen har flere attraktive uteplasser med et samlet terrasse- og balkongareal på 87 m²:

  
  

  • Sydvendt veranda på ca. 23 m² med utgang fra kjøkkenet
  • Vestvendt terrasse på ca. 22 m² med motstrømsbasseng og utgang fra stuen
  • Sydvendt terrasse på ca. 23 m² ved inngangspartiet til kjelleretasjen
  • Nordvendt veranda på ca. 12 m² over inngangspartiet, med utgang fra trapperommet i 2. etasje
  • Nordøstvendt balkong på ca. 7 m² med utgang fra ett av soverommene i 2. etasje

  
  

  Uteplassene byr på gode solforhold og vidstrakt utsikt over byen og Oslofjorden.

  Eierskifterapporten opplyser at rekkverkene på balkongene og verandaene er målt til ca. 83 cm og ikke tilfredsstiller dagens minstekrav på 100 cm. Det mangler også rekkverk i enkelte utvendige trapper og på deler av terrassene utenfor stuen og kjelleretasjen.

  Den bygningssakkyndige har videre registrert at verandaen og balkongen i 2. etasje ikke fremgår av de tidligere godkjente tegningene. Det er sendt inn søknad om endring av tiltak, men byggesaken er fortsatt under behandling.

  Dører

  Boligens ytterdører og innvendige dører ble i hovedsak skiftet i forbindelse med rehabiliteringen i 2023/2024.

  Hovedinngangsdøren er håndlaget og importert. Selger opplyser at døren veier ca. 240 kg og har en særpreget midthengslet utførelse.

  Innvendig har boligen massive og påkostede dører med skjulte hengsler og gjennomgående terskelfrie overganger. Fra kjøkkenet er det montert en bred skyvedør med store glassflater som gir direkte utgang til terrassen og en god forbindelse mellom inne- og uterommene.

  Dører og vinduer ble visuelt undersøkt og kontrollert ved stikkprøver under den bygningssakkyndiges befaring, uten at det ble registrert vesentlige avvik.

  Elektrisk anlegg

  Det elektriske anlegget ble omfattende rehabilitert av Oslo Electro Company AS i 2023. Arbeidene omfattet ifølge samsvarserklæringen hele det elektriske anlegget, inkludert garasjen. Anlegget har IT-nett på 230 V og er utført med henvisning til NEK 400:2022.

  Sikringsskap med automatsikringer og kursfortegnelse er plassert i bod i kjelleretasjen. Samsvarserklæring datert 28.11.2023 foreligger. Effektbelysning, varmekabelmatter ved innkjøringen til garasjen, avtrekksvifter og varmepumper omfattes ikke av den fremlagte samsvarserklæringen fra Oslo Electro Company AS.

  Det er elektrisk gulvvarme i samtlige rom med flislagte gulv. Boligen har Plejd-styring av utvalgte elektriske funksjoner, og det er etablert elbillading ved carporten.

  Eierskifterapporten opplyser at det lokale eltilsynet gjennomførte kontroll i 2024 med tilfredsstillende resultat. Den bygningssakkyndiges vurdering er basert på opplysninger og synlige observasjoner og må ikke forveksles med en fullstendig elkontroll.

  Vinduer

  Boligens vinduer ble skiftet i 2023 og har trelags isolerglass, utvendige aluminiumsprofiler samt innvendige karmer og foringer i eik. De store vindusflatene gir godt med naturlig lys og fremhever den vidstrakte utsikten.

  Vinduene ble visuelt undersøkt og funksjonskontrollert ved stikkprøver under den bygningssakkyndiges befaring. Det ble ikke registrert punkterte glass eller vesentlige avvik ved beslag, vannbord, omramming eller utvendig tetting.

  Enkelte eikeforinger har mindre fuktskjolder. Den bygningssakkyndige antar at dette skyldes at vinduer eller dører har stått åpne i regnvær, og opplyser at det ikke er behov for utskifting eller særskilte tiltak.

• Teknisk standard
  Tilstandsgrad

  I forbindelse med salget er følgende tilstandsgrader markert i tilstandsrapporten:
  TG3 (Store eller alvorlige avvik) - 1 stykk.
  TG2 (Avvik som kan kreve tiltak) - 2 stykk.
  TG IU (ikke undersøkt) - 1 stk.

  Det foreligger eierskifterapport datert 13.06.2025, basert på befaring utført 10.10.2024. Følgende bygningsdeler er vurdert med TG 2, TG 3 eller TG IU:

  TG 2 – Krypekjeller/boder med utvendig adkomst
  Det er registrert forhøyede fuktverdier i taket i bodene under deler av 1. etasje. Det er ikke etablert fuktsperre mot grunnen, og luftutskiftningen er begrenset. Det anbefales å etablere bedre ventilasjon og vurdere avfukter eller andre fuktsikringstiltak.

  TG 2 – Etasjeskillere
  Det er målt høydeforskjeller på ca. 15 mm over 2 meter og samlet ca. 20–25 mm i enkelte rom. Målingene ble utført i stuen i 1. etasje og gang/trapperom i 2. etasje. Den bygningssakkyndige vurderer at det ikke er behov for umiddelbare bygningsmessige tiltak, men anbefaler at forholdet følges over tid.

  TG 3 – Terrasser, balkonger og utvendige trapper
  Rekkverkene på balkongene og verandaene er målt til ca. 83 cm og tilfredsstiller ikke dagens minstekrav på 100 cm. Det mangler også rekkverk i enkelte utvendige trapper og på deler av terrassene. Rekkverk må monteres eller tilpasses for å tilfredsstille dagens sikkerhetskrav. Kostnaden er av den bygningssakkyndige anslått til mellom kr 10.000,- og kr 25.000,-.

  TG IU – Innvendig loft
  Loftskonstruksjonen er lukket og uten inspeksjonsmulighet. Den bygningssakkyndige anbefaler å etablere loftsluke, slik at loft og undertak kan inspiseres og følges opp.
  Det vises til eierskifterapporten i sin helhet for fullstendig beskrivelse av boligens tilstand og vurderingen av de enkelte bygningsdelene.

  Byggemåte

  Boligen er opprinnelig oppført i 1938 og går over tre etasjer med integrert garasje. Eiendommen ble omfattende rehabilitert og bygget om i 2023. Ifølge eierskifterapporten er det i hovedsak grunn og grunnmur, pipe og ildsteder, etasjeskillere, deler av stenderverket samt heltreparkett som er bevart fra den opprinnelige boligen.

  Bygningen har støpt såle mot grunn og grunnmur i pusset mur- og betongkonstruksjon. Ytterveggene er oppført i bindingsverk og utvendig kledd med Rockpanel fasadeplater og granitt. Saltaket er utført i trekonstruksjon og båndtekket med aluminiumsplater av typen Plannja 475, mens flate takpartier er tekket med sedum. Taktekking, undertak, renner og beslag ble fornyet i forbindelse med rehabiliteringen.

  Drenering og utvendig fuktsikring langs vegger med rom under terreng ble ifølge selger etablert på nytt i 2023. Eiendommen har støttemurer i betong og granitt. Skjulte konstruksjoner, fundamenter under bakkenivå og den lukkede loftskonstruksjonen lot seg ikke inspisere under takstmannens befaring.

  Selgers egenerklæringsskjema

  Selger har i egenerklæringsskjemaet gitt følgende tilleggsopplysninger:

  
  

  • Bad, vaskerom og toalettrom ble etablert som nye i forbindelse med totalrenoveringen i 2022. Arbeidene ble utført av HS BE.
  • Tak, yttervegger, vinduer og fasader ble fornyet i forbindelse med totalrenoveringen i 2022. Arbeidene ble utført av HS BE.
  • Det ble utført dreneringsarbeider på nordsiden av boligen i 2023. Arbeidene ble utført av Thomas Maskin og HS BE.
  • Det elektriske anlegget ble etablert som nytt i forbindelse med totalrenoveringen i 2022. Arbeidene ble utført av Oslo Electric Company.
  • Vann- og avløpsrørene ble fornyet i forbindelse med totalrenoveringen i 2022. Arbeidene ble utført av Rørmontasje AS.
  • Selger opplyser at eiendommens avløp føres via naboeiendommen og er tilknyttet kommunalt avløpsnett gjennom en felles pumpe- og kvernløsning. Det foreligger et felles ansvar for anlegget.
  • Varme- og ventilasjonsanleggene ble etablert som nye i 2023. Arbeidene ble utført av HS BE og Toshiba.
  • Underetasjen ble bygget om i forbindelse med totalrenoveringen i 2022. Selger opplyser at arbeidene ble utført av HS BE i henhold til godkjente tegninger, og at kommunal tillatelse foreligger.
  • Det foreligger midlertidig brukstillatelse, men ikke ferdigattest. Selger opplyser at ferdigattest er under behandling.
  • Selger opplyser at eiendommen ikke selges med utleiedel.

  
  

  Selger opplyser at det foreligger dokumentasjon på de ovennevnte arbeidene. Det vises til egenerklæringsskjemaet i sin helhet for fullstendige opplysninger.

• Økonomi
  Kommunale avgifter

  Kommunale avgifter utgjør kr. 41 138,- for 2024.

  Løpende kostnader

  Selger har opplyst følgende omtrentlige årlige kostnader:

  
  

  • Hus- og innboforsikring: kr 31 654
  • Alarm fra Ring: kr 1 000
  • Felles pumpeanlegg: kr 1 000
  • Veilag: kr 500

  
  

  Samlede oppgitte kostnader utgjør ca. kr 34 154 per år.

  Kommunale avgifter, eiendomsskatt, strøm, internett og øvrige forbruksavhengige kostnader kommer i tillegg. Kostnadene vil variere etter leverandør, avtale og forbruk.

  Eiendomsskatt

  Eiendomsskatt utgjør kr. 31242,00- for 2024.

  Forsikring

  Eiendommen er forsikret i Gjensidige Forsikring ASA med polisenummer 91030745.

  Formuesverdi

  Primær formuesverdi kr. 11 024 458,00.
  Sekundær formuesverdi kr. 22 177 797,00.
  Gjeldende for ligningsåret 2024.
  

  Oppgitt formuesverdi er basert på siste tilgjengelige fastsatte formuesverdi fra Skatteetaten. Årstall angir hvilket inntektsår verdien er knyttet til, og endelig formuesverdi kan avvike. Formuesverdien avhenger blant annet av om boligen benyttes som primær- eller sekundærbolig. Primærbolig verdsettes normalt til en lavere andel av beregnet markedsverdi (om lag 25 %). For primærbolig kan verdsettelsen variere avhengig av boligens verdi og gjeldende regelverk. Sekundærbolig verdsettes til en høyere andel (inntil 100 %). Fra inntektsåret 2026 er det tatt i bruk en ny beregningsmodell for boligverdier, og endelig formuesverdi kan derfor avvike fra oppgitt verdi.

• Oppvarming og energiattest
  Oppvarming

  Boligen har luft-til-luft-varmepumpe i stuen i 1. etasje og på hovedsoverommet i 2. etasje. Det er etablert elektrisk gulvvarme i samtlige rom med flislagte gulv.

  Stuen i 1. etasje har peisinnsats, mens stuen i underetasjen har åpen peis. Selger opplyser at varme- og ventilasjonsanleggene ble fornyet i 2023 av HS BE og Toshiba.

  Informasjon om strømforbruk

  Selger har tidligere opplyst et årlig strømforbruk på ca. 50 000 kWh. Forbruket vil variere avhengig av blant annet bruksmønster, antall personer i husstanden og temperatur.

  Strømforbruket vil variere fra husstand til husstand.

  Energimerking

  Oppvarmingskarakter:Oransje
  Energikarakter: B

  Se fullstendig energiattest fra selger som vedlegg til salgsoppgave.
  Megler har intet ansvar for informasjon som følger av energiattest.

• Områdebeskrivelse
  Beliggenhet

  Eiendommen har en svært attraktiv, høytliggende og tilbaketrukket beliggenhet i et veletablert villaområde mellom Besserud og Holmenkollen. Beliggenheten byr på vidstrakt utsikt over byen og fjorden samt svært gode solforhold fra morgen til kveld. Den store tomten og den skjermede plasseringen gir eiendommen en sjelden kombinasjon av utsikt, privatliv og nærhet til naturen.

  Området er rolig og familievennlig, med store eiendommer, frodig vegetasjon og begrenset gjennomgangstrafikk. Samtidig er det kort vei til skoler, barnehager, dagligvarehandel og servicetilbudene på blant annet Slemdal, Vinderen og Røa.

  Marka ligger lett tilgjengelig med et omfattende nett av turstier, sykkelruter og preparerte skiløyper. Holmenkollen nasjonalanlegg, Tryvann, Korketrekkeren og Frognerseteren gir svært gode muligheter for aktivitet og rekreasjon gjennom hele året. I nærområdet finnes også et bredt idrettstilbud gjennom blant annet Heming, Ready og Njård.

  Området har gode kollektivforbindelser med T-bane fra Besserud og Holmenkollen, med videre forbindelse til Majorstuen og Oslo sentrum. Beliggenheten passer dermed svært godt for dem som ønsker naturnære og private omgivelser uten å gi avkall på enkel tilgang til byen.

• Offentlige forhold
  Regulering

  Eiendommen omfattes hovedsakelig av reguleringsplan S-2552, «Endret reguleringsplan med reguleringsbestemmelser for gnr. 33, bnr. 68, Holmenkollveien 129», vedtatt 21.07.1981.

  Området er regulert til byggeområde for boliger med familieleiligheter på 100–150 m². Innenfor den viste byggegrensen åpner planen for konsentrert småhusbebyggelse i inntil to etasjer og underetasje, med utnyttelsesgrad fra 0,20 til 0,35. Planen stiller blant annet krav om to biloppstillingsplasser per boenhet, felles leke- og oppholdsareal samt fellesanlegg for garasje og parkering. Eksisterende terreng og verdifull vegetasjon skal i størst mulig grad bevares.

  Eiendommens adkomst berøres også av reguleringsplan S-2192, vedtatt 05.01.1977. Planen gjelder blant annet felles avkjørsel fra Holmenkollveien for flere eiendommer, herunder gnr. 33, bnr. 68. S-2192 har ikke egne skriftlige reguleringsbestemmelser.

  Kommuneplanen 2015–2030 viser eiendommen innenfor område avsatt til eksisterende bebyggelse og anlegg. Eiendommen omfattes også av kommunedelplan KDP-17 for torg og
  møteplasser.

  Reguleringskart og reguleringsbestemmelser følger som vedlegg til salgsoppgaven. Interessenter oppfordres til å sette seg grundig inn i planmaterialet og kontakte Plan- og bygningsetaten ved spørsmål om fremtidige bygge- eller utviklingsmuligheter. Offentlige planer og bestemmelser kan bli endret.

  Arealbekreftelse

  Arealbekreftelse fra kommunen følger vedlagt.

  Offentligrettslig pålegg

  Det er ikke fremlagt opplysninger om særskilte offentligrettslige pålegg knyttet til eiendommen.

  Det gjøres imidlertid oppmerksom på at det ikke foreligger ferdigattest for rehabiliteringen og ombyggingen. Det foreligger midlertidig brukstillatelse datert 22.07.2024, og byggesaken er fortsatt under behandling. Forholdet er nærmere omtalt under punktet «Ferdigattest og brukstillatelse».

  Konsesjon / Odel / Boplikt

  Det er ingen konsesjon, odel eller boplikt knyttet til salget av denne eiendommen.

  Ferdigattest / Brukstillatelse

  Det foreligger et uattestert ekspedisjonsdokument datert 26.09.1937 for den opprinnelige oppføringen av våningshuset.

  For rehabilitering og ombygging av eneboligen foreligger midlertidig brukstillatelse datert 22.07.2024. Tillatelsen gjelder tilbygg, bruksendring og fasadeendring. Det foreligger per i dag ikke ferdigattest.

  Den opprinnelige byggesaken, sak 202112428, ble avsluttet 22.12.2025 og videreføres i sak 2025/09010, som fortsatt er under behandling. Det ble 25.08.2026 sendt inn søknad om endring av tidligere gitt tillatelse. Søknaden omfatter blant annet at den tidligere godkjente underjordiske parkeringskjelleren med bilheis utgår, etablering av carport med søknad om dispensasjon fra regulert byggegrense, fasade- og terrengendringer samt endringer i planløsningen i alle etasjer.

  Selger er ansvarlig for å følge opp byggesaken og fremskaffe ferdigattest. Selger skal for egen regning sørge for nødvendig dokumentasjon og eventuelle tiltak som kreves for at ferdigattest kan utstedes. Endringssøknaden er foreløpig ikke ferdigbehandlet, og kommunens endelige vurdering og eventuelle vilkår foreligger derfor ikke.

  Byggesaksdokumentene følger som vedlegg til salgsoppgaven. Interessenter oppfordres til å sette seg inn i dokumentene.

  Det kan være avvik fra dagens rombruk/rombenevnelser sammenlignet med det som er byggemeldt/godkjent.

  Meglerforetaket oppfordrer interessenter til å lese gjennom fullstendig prospekt/salgsoppgave med vedlegg. Interessenter oppfordres også til å undersøke eiendommen nøye, gjerne sammen med sakkyndig. Dette bør gjøres før bud inngis.

  Vei, vann og avløp

  Eiendommen har adkomst fra offentlige Holmenkollveien via privat stikkvei. Det foreligger tinglyste bestemmelser om bruk, opparbeidelse og vedlikehold av stikkveien. Eiendommen deltar i veilag.

  Eiendommen er tilknyttet offentlig vann- og avløpsnett via private ledninger. Selger opplyser at vann- og avløpsrørene i boligen og på tomten ble skiftet i 2023.

  Eiendommens avløpsledning føres over naboeiendommen gnr. 33, bnr. 2566 til et felles avløpsanlegg med pumpekum og videre gjennom fellesledning til kommunalt avløpsnett. Ifølge selgers egenerklæring omfatter anlegget også avløpskvern.

  Eier av gnr. 33, bnr. 68 er ansvarlig for vedlikehold av egen stikkledning og skal dekke 1/7 av kostnadene til vedlikehold av det felles avløpsanlegget. Det foreligger tinglyst rett til å føre avløpsledningen over naboeiendommen samt rett til nødvendig tilgang for tilsyn, vedlikehold og reparasjoner.

  Tinglyste rettigheter og heftelser

  På eiendommen kan det være tinglyst erklæringer/avtaler som for eksempel rett til kommunen til å anlegge vann- og kloakkledninger inkl. reparasjon av disse, bestemmelser om bebyggelsen, gjerder, vei og adkomstrettigheter. Disse erklæringene/avtalene vil følge eiendommen ved salg, og kan ikke slettes.

  På eiendommen er det tinglyst følgende heftelser og rettigheter som følger eiendommens matrikkel ved overskjøting til ny hjemmelshaver:

  Dokumentnr. 2341537, tinglyst 16.04.2020
  Gnr. 33, bnr. 2566 og 2567 er gitt stedsevarende rett til å anlegge og benytte vei over eiendommen til gang- og kjøreadkomst, samt rett til å anlegge og benytte to parkeringsplasser. Dokumentet gir også rett til å anlegge og benytte heishus med bilheis og den delen av et underjordisk garasjeanlegg som etter vedlagte tegninger ligger på gnr. 33, bnr. 68.

  Dokumentnr. 2452349, tinglyst 13.05.2020
  Det er tinglyst en bestemmelse om opparbeidelse, utvidelse og reasfaltering av stikkveien til Holmenkollveien. Bestemmelsen er tinglyst til fordel for flere omkringliggende eiendommer.

  Dokumentnr. 71972, tinglyst 20.01.2023
  Dokumentet regulerer ansvaret for drift og vedlikehold av blant annet inn- og avkjørsel, snuplass, parkeringsarealer, adkomstvei, heishus, støttemurer, gjerder og et eventuelt underjordisk garasjeanlegg. Eier av gnr. 33, bnr. 68 er ansvarlig for vedlikehold av porten til egen gårdsplass og øvrige utearealer som ikke omfattes av naboens vedlikeholdsansvar.
  Dokumentet gir videre eiendommen rett til å føre avløpsledning over gnr. 33, bnr. 2566 til felles pumpekum og videre gjennom fellesledning til kommunalt avløpsnett. Eier av gnr. 33, bnr. 68 er ansvarlig for egen stikkledning og skal dekke 1/7 av vedlikeholdskostnadene for det felles avløpsanlegget.

  Det er i tillegg tinglyst eldre bestemmelser fra perioden 1899–2002 om blant annet bebyggelse, bruk av eiendommen, gjerder, vei, vann- og avløpsledninger, kloakkledninger, peisestue og forbud mot generende virksomhet. Enkelte av bestemmelsene gjelder flere eiendommer og kan ikke slettes uten samtykke fra Oslo kommune eller Vann- og avløpsetaten.

  Eiendommen har også tinglyste rettigheter knyttet til vann- og avløpsledninger over gnr. 33, bnr. 547 og gnr. 33, bnr. 2566.

  Servituttene og grunnboksutskriften følger som vedlegg til salgsoppgaven. Interessenter oppfordres til å sette seg grundig inn i dokumentene og deres betydning for eiendommen.

  Legalpant

  Kommunen har legalpant som sikkerhet for betaling av kommunale avgifter og eventuell eiendomsskatt. Legalpant er pant som ikke kommer frem av grunnboksutskriften, og har bedre prioritet enn for eksempel lån til bank som er tinglyst på eiendommen.

• Andre kjøpsforhold
  Overtagelse

  Overtagelse skjer etter avtale med selger. Før boligen overleveres kjøper, skal fullt oppgjør og omkostninger være mottatt på meglers klientkont.

  Boligselgerforsikring

  Selger har tegnet boligselgerforsikring / Selger har ikke tegnet boligselgerforsikring.

  Boligkjøperpakke

  Sammen med Gjensidige har vi skreddersydd et gunstig forsikringskonsept for deg som kjøper bolig. Kjøpere (ikke juridiske personer) har anledning til å tegne Boligkjøperpakken.

  Pakken inkluderer bl.a. husforsikring, innboforsikring Pluss, dobbel rentedekning, flytteforsikring og boligkjøperforsikring som gir deg juridisk bistand dersom du ønsker å reklamere på boligkjøpet. Kjøpere (ikke juridiske personer) kan også velge å kun tegne boligkjøperforsikring. 

  Boligkjøperpakken/Boligkjøperforsikring må tegnes senest i forbindelse med kontraktsmøtet. Produktark for Boligkjøperpakken og Boligkjøperforsikring ligger vedlagt i salgsoppgaven. Ta kontakt med megler for ytterligere informasjon.

  Løsøre og tilbehør

  Det gjøres spesielt oppmerksom på at boligens tilbehør og løsøre ikke medfølger handelen med mindre dette fremkommer av nærværende prospekt. Med mindre annet er spesifisert i salgsoppgaven gjelder NEFs normgivende liste over løsøre og tilbehør. Løsøre og tilbehør som medfølger overdras uten noen form for garantier, foruten eventuell gjenværende leverandørgaranti.

  Diverse

  Boligen er utstyrt med Plejd-styringssystem for belysning. Det er installert balansert ventilasjonsanlegg med varmegjenvinning samt klimaanlegg i stue, kjøkken og hovedsoverom.

  Eiendommen har tre elbilladere og elektrisk betjente porter. Selger har opplyst at hovedporten i enkelte tilfeller kan bli stående i åpen stilling ved sterk vind, og at forholdet følges opp med leverandøren.

  Boligen er tilknyttet alarmtjeneste fra Ring Alarm. Eventuell videreføring av abonnementet forutsetter at kjøper inngår egen avtale med leverandøren. Fastmontert alarmutstyr medfølger i den utstrekning utstyret eies av selger.

  Vedlagte tilstandsrapport/eierskifterapport er mer enn 12 måneder gammel. Det er derfor rekvirert en ny rapport. Den nye rapporten vil bli gjort tilgjengelig og sendt til registrerte interessenter før det åpnes for inngivelse av bud.

  Interessenter og budgivere gjøres uttrykkelig oppmerksom på at den nye rapporten vil inngå som en del av salgsdokumentasjonen, og at denne må gjennomgås grundig før bud inngis.

• Kjøpsvilkår
  Budgivning

  Alle bud skal inngis skriftlig til megler, som formidler disse videre til selger. Kravet til skriftlighet gjelder også budforhøyelser og motbud, aksept eller avslag fra selger. Budgivere som byr sammen er selv ansvarlige for interne avklaringer og samtykke knyttet til budgivningen.

  Bud kan legges inn på eiendommens finn-annonse ved å trykke på knappen «gi bud» eller via vår hjemmeside. Ved elektronisk budgivning legges bud inn ved å benytte BankID. Bud kan også inngis på budskjema vedlagt i salgsoppgaven. Før megler formidler bud til selger, skal megler innhente gyldig legitimasjon og signatur fra budgiver. Kravet til legitimasjon og signatur er oppfylt for budgivere som benytter Bank-ID og vi oppfordrer derfor alle til å gi bud elektronisk ved å benytte GI BUD knappen på eiendommens hjemmeside på www.tinholt.no. Eventuelle forhøyelser kan sendes ved å svare direkte på mottatt sms fra meglers system, til megler. Alle budforhøyelser skal bekreftes av megler.

  For at budene skal kunne bli behandlet og videreformidlet skriftlig til alle involverte parter, må alle bud ha en tilstrekkelig lang akseptfrist, jf. eiendomsmeglingsforskriften § 6-3. Selger må også skriftlig akseptere budet før aksept kan formidles til budgiver.

  Akseptfrist på alle bud skal være minimum 30 minutter, og budforhøyelser må skje i god tid før fristens utløp. Bud som ikke er skriftlig, eller som har kortere akseptfrist enn til kl. 12.00 dagen etter siste annonserte visning, vil ikke bli formidlet til selger. Megler skal så snart som mulig bekrefte skriftlig overfor budgivere at budene deres er mottatt. Selger står fritt til å akseptere eller forkaste et hvert bud og er således ikke forpliktet til å akseptere det høyeste budet på eiendommen.

  Eiendomsmegler har ikke lov til å formidle hemmelige bud eller bud med forbehold som hindrer megler i å formidle budet til andre enn selger, jf eml  6-8 (3). Slike bud vil derfor ikke bli formidlet til selger. Eiendomsmegler er iht eml § 6-8(6) pålagt å gjennomføre kontroll av budgivernes finansiering. Dersom det ikke er mulig for megler å gjennomføre dette før aksept av bud plikter megler å advare selger om risiko knyttet til dette.

  Etter at eiendommen er solgt vil kjøper og selger få tilsendt budjournal. Øvrige budgivere kan få utlevert kopi av budjournalen i anonymisert form. Det gjøres oppmerksom på at budgiver også vil være den som vil stå som kjøper av eiendommen. Dersom man etter at bud er akseptert ønsker å endre hvem som skal stå som eier, forutsetter dette at selger godkjenner en slik endring. Alle involverte parter skal signere kjøpekontrakt og er solidarisk ansvarlig for kjøpet frem til oppgjør er gjennomført.

  For mer informasjon om budgivningsprosessen, se «Forbrukerinformasjon om budgivning», som er vedlagt salgsoppgaven, eller ta kontakt med megler.

  Salgsbetingelser

  Eiendommen skal overleveres kjøper i tråd med det som er avtalt. Det er viktig at kjøper setter seg grundig inn i alle salgsdokumentene. Salgsoppgaven er basert på de opplysningene selger har gitt til megler, den bygningssakkyndiges tilstandsrapport, samt opplysninger innhentet fra kommunen, Kartverket og andre tilgjengelige kilder.

  Det er forventet at kjøper setter seg grundig inn i alle salgsdokumentene, herunder salgsoppgave, tilstandsrapport og selgers egenerklæring. Kjøper anses kjent med forhold som er tydelig beskrevet i salgsdokumentene. Forhold som er beskrevet i salgsdokumentene kan ikke påberopes som mangler. Dette gjelder uavhengig av om kjøper har lest dokumentene.

  Alle interessenter oppfordres til å undersøke eiendommen nøye, gjerne sammen med fagkyndig før bud inngis. Kjøper som velger å kjøpe usett kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe han burde blitt kjent med ved undersøkelsen. Det kan være avvik fra dagens rombruk/rombenevnelser sammenlignet med det som er byggemeldt/godkjent.

  Dersom det er behov for avklaringer, anbefaler vi at kjøper rådfører seg med eiendomsmegler eller en bygningssakyndig før det legges inn bud.

  På grunn av ulike avtalevilkår kan selger vurdere bud fra en som ikke er forbruker, ulikt fra en forbrukers bud. Dersom kjøper ikke er forbruker, er selger sitt mulige mangelsansvar begrenset fordi eiendommen selges “som den er”. Selger kan ikke ta «som den er» forbehold ovenfor en forbrukerkjøper. Selv et lavere bud fra en som ikke er forbruker kan foretrekkes fordi begrensningen i mulig mangelsansvar kan ha egenverdi for selger. Selger står fritt til å forkaste eller akseptere ethvert bud, og er for eksempel ikke forpliktet til å akseptere høyeste bud.

  Lov om avhending av fast eigedom (avhendingslova)

  Frivillig salg av fast eiendom reguleres av Lov om avhending av fast eiendom av 3. juli 1992 nr. 93.

  Forbrukerkjøp/avtalevilkår

  Med forbrukerkjøp menes kjøp av eiendom når kjøperen er en fysisk person som ikke hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet.

  Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen, eller det foreligger brudd på bestemmelsene i avhendingsloven §§ 3-2 til 3-8. Hvis eiendommen ikke er i samsvar med det kjøperen må kunne forvente ut ifra alder, type og synlig tilstand, kan det være grunnlag for mangelskrav. Det samme gjelder hvis det er holdt tilbake eller gitt uriktige opplysninger om eiendommen. Dette gjelder likevel bare dersom man kan gå ut ifra at det virket inn på avtalen at opplysningen ikke ble gitt eller at feil uriktige opplysninger ikke blir rettet i tide på en tydelig måte.

  En bolig som har blitt brukt i en viss tid, har vanligvis blitt utsatt for slitasje og skader kan ha oppstått. Slik bruksslitasje må kjøper regne med og det kan avdekkes enkelte forhold etter overtakelse som nødvendiggjør utbedringer. Normal slitasje og skader som nødvendiggjør utbedring, er innenfor hva kjøper må forvente og vil ikke utgjøre en mangel.

  Boligen kan ha en mangel etter avhendingsloven § 3-3 dersom det er avvik mellom opplyst og faktisk innvendig areal, forutsatt at avviket er på 2% eller mer og minimum 1 kvm.

  Ved beregning av et eventuelt prisavslag eller erstatning må kjøper selv dekke tap/kostnader opptil et beløp på kr 10.000 (egenandel).

  Profesjonell (næringsdrivende) avtalevilkår

  Hvis kjøper er en juridisk person, eller en fysisk person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet, vil kjøpet ikke anses som et forbrukerkjøp.

  Dersom kjøper ikke er forbruker selges eiendommen «som den er», og selgers ansvar er da begrenset jf. avhl. § 3-9, 2. pktm. Informasjon om kjøpers undersøkelsesplikt, herunder oppfordringen om å undersøke eiendommen nøye, gjelder også for kjøpere som ikke anses som forbrukere.

  Lov om hvitvasking

  Eiendomsmeglingsforetak plikter etter lov om hvitvasking å gjennomføre kontrollhandlinger knyttet til kjøper og selgers identitet og forhold knyttet til gjennomføringen av handelen. Dette omfatter også opplysninger om kundeforholdets formål og tilsikrede art. For kjøper må kontroll av legitimasjon skje senest ved inngåelse av kontrakt. Signering med bankID er regnet som gyldig legitimasjonskontroll.

  Ved oppdrag hvor juridiske personer (selskap) er part må eiendomsmegler også gjennomføre kontroll av hvilke fysiske personer som kontrollerer selskapet (reelle rettighetshavere). Dersom megler ikke klarer å gjennomføre pålagte kundetiltak må megler avvise kunden og oppdraget. Megler har også plikt å melde forhold som ikke er avklart og fremstår som mistenkelige til Økokrim. Megler kan også i enkelte tilfeller ha plikt til å stanse gjennomføringen av handelen.

  Betalingsbetingelser

  Oppgjør skal betales i en samlet innbetaling fra norsk bank. Betaling fra utlandet tillates kun i unntakstilfeller og dersom det er avklart med megler i anledning avtaleinngåelse (budaksept).

  Finansiering

  Vi har løpende kontakt med finansinstitusjoner som kan tilby lån med konkurransedyktige betingelser. Hvis ønskelig formidler vi gjerne kontakt.

  Kjøpekontrakt

  Kjøper og selger er forpliktet til å undertegne standard kjøpekontrakt utarbeidet av Tinholt i forbindelse med eiendomstransaksjonen. Eiendomsmegler sin standardkontrakt inneholder bl.a. bestemmelser om at dersom det foreligger vesentlig mislighold, har selger rett til å heve etter 30 dager fra avtalt betalingstid. Kjøper aksepterer dette som bindende for seg. Det forutsettes at hjemmel til eiendommen overføres til kjøper. Dersom dette ikke er ønskelig må det tas forbehold i budet. Kjøpekontrakt kan besiktiges hos eiendomsmegler før bud inngis. Kontakt eiendomsmegler for spørsmål.

  Personopplysningsloven

  Personopplysninger blir behandlet i samsvar med personopplysningsloven.

• Om oppdraget
  Meglers vederlag / Utlegg

  Følgende er avtalt om meglers vederlag, og skal betales av selger:

  Provisjon 1,300 % av salgssummen inkl. mva

  Tilrettelegging : 15 500,00
  Tinholt Markedspakke: 26 900,00
  Oppgjørshonorar: 7 900,00
  Visninger/overtagelse pr stk. : 3 500,00
  Utsatt betaling (valgfritt*): 4 900,00
  Tinholt Boost Stor : 13 900,00
  Superfornying Finn Eiendom: 7 490,00
  Blink annonsering : 8 900,00
  
  Vederlag er summert til kr. 673 990,-.

  I tillegg kommer estimat på følgende utlegg:
  
  Kopi av tinglyst dokument (kr.300,- pr stk) 300,00
  
  Tinglysningsgebyr sikringsobligasjon m/urådighet - fast eiendom 545,00
  
  Ubekreftet utskrift av grunnbok 115,00
  
  Utlegg er summert til kr. 960,-.

  Estimatet vil avvike fra endelig oppstilling. Boligselgerforsikring og andre valgfrie utlegg kan tilkomme. Vederlag og utlegg er totalt estimert til kr. 674 950,-.

  Dersom handel ikke kommer i stand eller oppdraget sies opp, har oppdragstaker krav på rimelig vederlag for medgått tid/utført arbeid og avtalte utgifter (utgifter til påløpte visninger, innhenting av opplysninger, markedspakke og tilrettelegging), samt eventuelle utlegg. Alle priser er inkl. mva. Meglerforetaket mottar betaling for tilleggstjenester som tilbys i sammenheng med eiendomshandelen. Dette gjelder blant annet strømleverandører, boligkjøperprodukter, boligalarm o.l.)

  Vedlegg til salgsoppgaven

  Vedleggene er en del av den komplette salgsoppgaven. Det er viktig at interessenter setter seg godt inn i vedleggene og kontakter megler med eventuelle spørsmål før bud inngis.

  Megler

  Ansvarlig megler er:
  Terje Tinholt
  Partner/Eiendomsmegler MNEF.
  +47 97 60 08 00 / [email protected].

  Megler 2

  Marius André Østberg
  Eiendomsmegler.
  +47 92 64 65 87 / [email protected].

  Meglerforetaket

  Tinholt Eiendomsmegling Bygdøy Allé AS
  Org. nr. 835 797 422
  Bygdøy allé 60 A, 0265 OSLO

• Dokumenter
  • Salgsoppgave