Toresmyr 39

Arkitekttegnet bolig m hyttefølelse | Usjenert beliggenhet | Utleiedel | Dobbel garasje | Båtplass*

Prisantydning

16 900 000,-

Omkostninger

423 590,-

Totalpris

17 323 590,-

Eiendomstype

Enebolig

Eieform

Selveier

Byggeår

2009

Soverom

4

Bad

3

Internt brukseareal

257 m²

Eksternt bruksareal

74 m²

Tomtetype

Eiet

Energimerking

C

Egenskaper

• Barnevennlig
• Moderne
• Utsikt
• Rolig
• Bademulighet
• Turterreng

Fasiliteter

• Alarm
• Balansert ventilasjon
• Balkong / terrasse
• Bredbåndstilknytning
• Lademulighet
• Peis / ildsted
• Garasje / parkering
• Ingen gjenboere
• Parkett
• Offentlig vann / kloakk

Beskrivelse

Visninger

Informasjon

• Nøkkelinformasjon
  Oppdragsnummer

  201260113.

  Adresse og matrikkel

  Toresmyr 39.
  gnr. 685, bnr. 87 i Fredrikstad.

  Eier

  Malin Carita Langvik Lind.

  Byggeår

  2009.

  Tomt

  1465,20 kvm. Tomten er eiet.

  Parkering/garasje

  Dobbel-garasje med elbil lader

  Beregnet totalkostnad

  Prisantydning kr 16 900 000,-

  I tillegg til prisantydning og ev. fellesgjeld, påløper følgende omkostninger:
  
  422 500,00,- (Dokumentavgift)
  
  545,00,- (Tingl.gebyr skjøte)
  
  545,00,- (Tingl.gebyr pantedokument)
  
  _______________________________________________________
  17 323 590,- Totalpris inkl. omkostninger og fellesgjeld
  _______________________________________________________
  Det ovenstående forutsetter at eiendommen selges til prisantydning og at det kun tinglyses ett pantedokument. Det tas forbehold om endringer i offentlige gebyr.

• Arealer
  Boligens areal

  BRA-i: 257,0 m²
  BRA-e: 74,0m²
  TBA: 132,0 m²

  x-etasje:
  Internt bruksareal: 257,0 m²
  Følgende rom er oppgitt som BRA-i: X

  Det kan være avvik fra dagens rombruk/rombenevnelser sammenlignet med det som er byggemeldt/godkjent.  Se pkt. "ferdigattest" for nærmere beskrivelse.

  Meglerforetaket oppfordrer interessenter til å lese gjennom fullstendig prospekt/salgsoppgave med vedlegg.

• Om boligen
  Beskrivelse

  Velkommen til Villa Atrium – en arkitekttegnet bolig hvor ro, romfølelse og materialkvalitet er gjennomgående.

  Eiendommen ligger usjenert og tilbaketrukket i etablerte omgivelser, med kort avstand til både skog og sjø. Boligen er oppført i 2009 og fremstår med en tydelig arkitektonisk helhet, preget av store vindusflater, generøs takhøyde og en planløsning som gir både åpne oppholdsrom og mer private soner.

  Materialvalgene er solide og varige, med eikeparkett, granitt og plassbygde løsninger som en rød tråd. Vannbåren varme, mekanisk og balansert ventilasjon og praktiske funksjoner bidrar til en komfortabel og velfungerende hverdag.

  Boligen har i tillegg en separat del med egen inngang, som gir fleksible bruksmuligheter.

  Fra eiendommen er det kort vei til badestrand og småbåthavn, samt gode turmuligheter i nærområdet. Samtidig er det enkel tilgang til skole, barnehage og servicetilbud.

  En gjennomført bolig for deg som verdsetter arkitektur, kvalitet og en rolig beliggenhet - tett på naturen, men med nærhet til det du trenger i hverdagen.

  Innhold

  Boligen går over flere plan og inneholder blant annet romslig hall, toalettrom, kjøkken, finstue, dagligstue, to soverom, bad, vaskerom og kjølerom i 1. etasje.
  

  I 2. etasje er det bibliotek, hovedsoverom med tilhørende walk-in closet, hovedbad samt separat del med stue/kjøkken, bad og fleksible bruksområder.

  Kjeller består av teknisk rom med gode lagringsmuligheter og praktisk adkomst.

  Påkostninger

  Boligen er oppført med solide materialvalg og gjennomgående høy kvalitet.

  Det er blant annet benyttet eikeparkett fra Parador, granitt benkeplater i Larvikitt, eikeelementer som en rød tråd i interiøret, samt to plassbygde vindeltrapper i heltre eik.

  Videre er det installert to ildsteder fra Jøtul, vannbåren varme, balansert ventilasjon og flere gjennomtenkte løsninger som bidrar til en funksjonell og komfortabel bolig.

  Kjøkken

  Kjøkkenet fremstår som et naturlig samlingspunkt i boligen. Rommet har lys fra flere sider, direkte forbindelse til både hall, finstue og dagligstue, samt utgang mot uteområdene.

  Kjøkkeninnredningen har fronter i eik, benkeplate i Larvikitt / Blue Pearl, underlimt vask, integrert induksjonstopp fra Witt, stekeovn med damp, oppvaskmaskin og kjøl/frys. Kjøkkenet er opplyst å være fra 2025.

  Bad

  Boligen har tre bad og eget toalettrom. Badene er flislagte med varmekabler og fremstår med gjennomgående solide materialvalg.

  Hovedbadet har dobbel servant, badekar og dusj. Øvrige bad er praktisk utformet med dusjløsninger og god tilgjengelighet fra både hoveddel og separat del.Det er opplegg for vaskemaskin og oppvaskmaskin tilknyttet utleiedel.

  Baderom har mekanisk avtrekk.

  Varmtvannstank

  Varmtvann leveres via boligens vannbårne varmesystem.

  Teknisk rom inneholder varmtvannstanker og øvrige tekniske installasjoner.

  Overflater

  Innvendige overflater består i hovedsak av malte flater og 3-stavs eikeparkett, kombinert med fliser i våtrom. Boligen har betydelig takhøyde i flere rom, med målt høyde opp mot ca. 5,8 meter i deler av stuen, noe som gir en tydelig romfølelse og godt lysinnslipp.

  Garderober

  Boligen har gode garderobeløsninger. Soverommene er utstyrt med garderobeskap, og hovedsoverommet har eget walk-in closet.

  I tillegg er det rikelig med lagringsplass i vaskerom og øvrige rom.

  Balkong/terrasse

  Boligen har gode uteplasser med direkte tilknytning til oppholdsrommene, som gir en naturlig overgang mellom inne- og uteområdene. Fra stue og kjøkken er det utgang til en romslig terrasseplatting på ca. 132 m², med gode solforhold gjennom dagen og flere soner for både spiseplass og uformelle sittegrupper.

  Terrassen er delvis skjermet og tilrettelagt for variert bruk, enten man ønsker solrike flater eller mer tilbaketrukne oppholdssoner. Atriumsløsningen bidrar til lune uteområder med god skjerming og en privat atmosfære.

  I tillegg har boligen balkong tilknyttet separat del, som gir en egen uteplass med utsyn mot nærområdet.
  Uteplassene fremstår som funksjonelle og gjennomtenkte, med god tilgjengelighet fra flere rom og gode bruksmuligheter gjennom store deler av året.

  Dører

  Boligen har tofløyet hovedinngangsdør med glassfelt, samt ytterdører fra kjøkken, vaskerom og separat del.

  Det er skyvedører med glassfelt mot uteområder, som gir gode lysforhold og direkte adkomst til terrasse.

  Innvendig er det glatte dører og skyvedører, samt lydklassifiserte dører mellom utvalgte rom.

  Elektrisk anlegg

  Boligen har elektrisk anlegg med automatsikringer fra byggeår.

  Vinduer

  Boligen har vinduer med 2-lags isolerglass fra byggeår, samt enkelte vinduer oppgradert med 2-lags glass fra senere tid. Det er også takvinduer som bidrar til økt lysinnslipp.

  Store vindusflater gir gjennomgående gode lysforhold i boligen.

• Teknisk standard
  Tilstandsgrad

  I forbindelse med salget er følgende tilstandsgrader markert i tilstandsrapporten:
  TG3 (Store eller alvorlige avvik) - 0 stykk.
  TG2 (Avvik som kan kreve tiltak) - 18 stykk.
  TG1 (Mindre eller moderate avvik) - 29 stykk.
  TG IU (ikke undersøkt) - 6 stk.

  TG2 – Avvik som kan kreve tiltak

  Utvendig > Taktekking
  Informasjon: Taket er tekket med flat takstein. Besiktiget fra bakkenivå.
  Vurdering avvik: Det er avvik: Taktekkingen har mosegroe, noe som kan føre til økt slitasje og redusert levetid dersom det ikke fjernes.
  Tiltak: Mose bør fjernes fra taktekkingen for å opprettholde takets funksjon og levetid, samt redusere risikoen for økt slitasje og fuktskader samt kapilæroppsug. Videre bør det vurderes nærmere inspeksjon av taket under sikre forhold for å avdekke eventuelle skjulte skader.

  Innvendig > Rom under terreng
  Informasjon: Vegger med betong. Gulv med betong. Hulltaking er ikke foretatt. Rommet har en konstruksjon som gjør hulltaking unødvendig. Det er foretatt fuktsøk med Protimeter MMS3.
  Vurdering avvik: Det er påvist indikasjoner på noe fuktgjennomtrenging inn i kjellermur.
  Tiltak: Det påviste fuktnivå gir grunn til å overvåke konstruksjonen jevnlig for å se utvikling over tid, og eventuelt foreta tiltak for å unngå fuktskader. Det anbefales å overvåke fuktverdiene i betongveggen jevnlig for å avdekke eventuell negativ utvikling over tid.

  Tomteforhold > Fuktsikring og drenering
  Informasjon: Drenering/utv. fuktsikring fra byggeår. Grunnet skjult i byggegrunn er materialvalg ikke mulig å konstantere.
  Vurdering avvik: Det er ut ifra observasjoner påvist indikasjoner på at drenering/tettesjikt har begrenset effekt.
  Tiltak: Det må foretas nærmere undersøkelser, det kan ikke utelukkes behov for tiltak. Det bør gjennomføres nærmere undersøkelser av drenering og tettesjikt for å avklare årsaken til forhøyede fuktverdier på vegg i teknisk rom.

  Tomteforhold > Grunnmur og fundamenter
  Informasjon: Bygningen har betonggrunnmur. Støpt plate på mark.
  Vurdering avvik: Innsiden av grunnmuren har misfarging.
  Tiltak: Det bør gjennomføres nærmere undersøkelser for å avdekke årsaken til misfargingen på innsiden av grunnmuren, samt grønske på utsiden. Dette bør utbedres for å unngå videre fuktproblemer og potensiell skade på konstruksjonen.

  Tomteforhold > Terrengforhold
  Informasjon: Det er viktig at terrenget har hellingsgrad ut fra grunnmuren. Overflatevann skal hurtigst mulig vekk for å unngå unødige fuktbelastninger på utvendig fuktsikring og drenering.
  Vurdering avvik: Det er påvist dårlig fall eller flatt terreng inn mot grunnmur og dermed muligheter for større vannansamlinger.
  Tiltak: Det bør foretas terrengjusteringer. Ytterligere undersøkelser anbefales. Det bør etableres tilfredsstillende fall på terrenget bort fra grunnmuren for å sikre effektiv bortledning av overflatevann.

  Våtrom > 2. etasje > bad > Overflater vegger og himling
  Informasjon: Himling med malte plater. Vegger med fliser.
  Vurdering avvik: Det er avvik. Overflatene fremstår visuelt i god stand. Tilstandsgrad er satt med bakgrunn i konstruksjonens alder, som medfører økt usikkerhet knyttet til skjulte forhold og forventet restlevetid.
  Tiltak: Det bør vurderes tiltak for å begrense den direkte vannpåkjenningen eller foreta oppussing/vedlikehold i våtsonen som følge av alder på fliser og tettesjikt. Et enkelt tiltak kan være å sette inn et dusjkabinett.

  Våtrom > 2. etasje > bad > Overflater gulv
  Informasjon: Gulv med granittfliser, vannbåren gulvvarme.
  Vurdering avvik: Det er avvik. Overflatene fremstår visuelt i god stand. Tilstandsgrad er satt med bakgrunn i konstruksjonens alder, som medfører økt usikkerhet knyttet til skjulte forhold og forventet restlevetid.
  Tiltak: Det bør vurderes tiltak for å begrense den direkte vannpåkjenningen eller foreta oppussing/vedlikehold i våtsonen som følge av alder på fliser og tettesjikt. Et enkelt tiltak kan være å sette inn et dusjkabinett.

  Våtrom > 2. etasje > bad > Sluk, membran og tettesjikt
  Informasjon: Det er plastsluk og banemembran med ukjent utførelse.
  Vurdering avvik: Mer enn halvparten av forventet brukstid er passert på membranløsningen.
  Tiltak: Overvåk tilstanden jevnlig. For å få tilstandsgrad 0 eller 1 må tettesjiktet skiftes ut, men tidspunktet for når dette er nødvendig er vanskelig å si noe om.

  Spesialrom > 1. etasje > toalettrom > Overflater og konstruksjon
  Informasjon: Toalettrom: Himling med malte plater. Vegger med malte plater. Gulv med 3-stavs eikeparkett. Innredet med vegghengt klosett og servant på innredning. Elektrisk styrt vifte.
  Vurdering avvik: Det er ikke påvist tilfredsstillende løsning for å synliggjøre lekkasje fra innebygget sisterne.
  Tiltak: Ved implementering av innebygget sisterne var det ikke krav om lekkasjesikring, konstruksjonen bør jevnlig observeres.

  Våtrom > 1. etasje > vaskerom > Overflater vegger og himling
  Informasjon: Himling med malte plater. Vegger med fliser.
  Vurdering avvik: Det er avvik. Overflatene fremstår visuelt i god stand. Tilstandsgrad er satt med bakgrunn i konstruksjonens alder, som medfører økt usikkerhet knyttet til skjulte forhold og forventet restlevetid.
  Tiltak: Det anbefales på generelt grunnlag å montere waterguard/aquastopp e.l. på utstyr for vann for å hindre en eventuell lekkasjesituasjon.

  Våtrom > 1. etasje > vaskerom > Overflater gulv
  Informasjon: Gulv med fliser, vannbåren gulvvarme.
  Vurdering avvik: Det er påvist at høydeforskjell fra topp slukrist til gulv/synlig topp membran ved dørterskel er mindre enn 25 mm.
  Tiltak: Til tross for avviket i fall/høydeforskjell til sluk, vil gulvet fortsatt kunne lede vann mot sluket, men med redusert effektivitet. Dette kan potensielt øke risikoen for vannansamling i enkelte områder av badet.

  Våtrom > 1. etasje > vaskerom > Sluk, membran og tettesjikt
  Informasjon: Det er plastsluk og smøremembran med ukjent utførelse.
  Vurdering avvik: Mer enn halvparten av forventet brukstid er passert på membranløsningen.
  Tiltak: Overvåk tilstanden jevnlig. For å få tilstandsgrad 0 eller 1 må tettesjiktet skiftes ut, men tidspunktet for når dette er nødvendig er vanskelig å si noe om.

  Våtrom > 1. etasje > vaskerom > Sanitærutstyr og innredning
  Informasjon: Innredet med innredning med glatte fronter. Laminat benkeplate med nedfelt vaskekum. Opplegg for vaskemaskin.
  Vurdering avvik: Det er påvist skader på innredning. Det er registrert svelling på skapfront ved vaskekum, samt en sprekk i dekkplaten ved vaskemaskinen.
  Tiltak: Lokal utbedring må utføres. Det bør utføres lokal utbedring av skadet innredning for å hindre videre forringelse og redusere risiko for fuktskader og funksjonssvikt.

  Spesialrom > 1. etasje > kjølerom > Teknisk anlegg
  Informasjon: Norcool agregat.
  Vurdering avvik: Mer enn halvparten av forventet brukstid er passert på kjøleaggregat.
  Tiltak: Det er ikke behov for umiddelbare utbedringstiltak, men ut ifra alder kan svikt lett oppstå.

  Våtrom > 1. etasje > Bad > Overflater vegger og himling
  Informasjon: Himling med malte plater. Vegger med fliser.
  Vurdering avvik: Det er avvik. Overflatene fremstår visuelt i god stand. Tilstandsgrad er satt med bakgrunn i konstruksjonens alder, som medfører økt usikkerhet knyttet til skjulte forhold og forventet restlevetid.
  Tiltak: Det bør vurderes tiltak for å begrense den direkte vannpåkjenningen eller foreta oppussing/vedlikehold i våtsonen som følge av alder på fliser og tettesjikt. Et enkelt tiltak kan være å sette inn et dusjkabinett.

  Våtrom > 1. etasje > Bad > Overflater gulv
  Informasjon: Gulv med fliser, vannbåren gulvvarme.
  Vurdering avvik: Det er påvist at høydeforskjell fra topp slukrist til gulv/synlig topp membran ved dørterskel er mindre enn 25 mm.
  Tiltak: Til tross for avviket i fall/høydeforskjell til sluk, vil gulvet fortsatt kunne lede vann mot sluket, men med redusert effektivitet. Dette kan potensielt øke risikoen for vannansamling i enkelte områder av badet.

  Våtrom > 1. etasje > Bad > Sluk, membran og tettesjikt
  Informasjon: Det er plastsluk og smøremembran med ukjent utførelse.
  Vurdering avvik: Mer enn halvparten av forventet brukstid er passert på membranløsningen.
  Tiltak: Det er viktig å merke seg at levetiden til en membran varierer basert på kvalitet, installasjon og bruk. Eldre membraner kan bli sprø og sprekke opp, noe som fører til at de mister sin vanntettende funksjon. Dette kan resultere i vannlekkasjer gjennom vegger og gulv og fuktskader. Overvåk tilstanden jevnlig.

  Våtrom > 1. etasje > Bad > Sanitærutstyr og innredning
  Informasjon: Innredet med vegghengt klosett, servant på innredning, speil og dusjhjørne med skyvbare glassdører.
  Vurdering avvik: Det er påvist fuktskjolder/svelling i skapinnredning.
  Tiltak: Skadede deler av innredning/utstyr må skiftes ut/utbedres.

  TGIU (Ikke undersøkt / ikke tilgjengelig for undersøkelse)

  Utvendig > Takkonstruksjon/Loft
  Informasjon: Takkonstruksjonen har sperrekonstruksjon av tre. Saltak takform.
  Vurdering avvik: Hele takkonstruksjonen er gjenbygget. Det er ingen mulighet til vurdering utover alder og observasjoner fra underliggende etg.
  Tiltak: Det må gjennomføres ytterligere undersøkelser. Innhent dokumentasjon, om mulig.

  Våtrom > 2. etasje > bad > Tilliggende konstruksjoner våtrom
  Informasjon: Hulltaking er ikke foretatt da det ikke er fysisk mulig pga tilliggende konstruksjoner.
  Vurdering av avvik: Det er pga bygningsmessige hindringer ikke fysisk mulig å foreta hulltaking i vegg bak våtsone.
  Tiltak: TGIU gitt ut ifra manglende mulighet for hulltaking.

  Våtrom > 2. etasje > bad utleiedel > Tilliggende konstruksjoner våtrom
  Informasjon: Hulltaking er ikke foretatt da det ikke er fysisk mulig pga tilliggende konstruksjoner.
  Vurdering av avvik: Det er pga bygningsmessige hindringer ikke fysisk mulig å foreta hulltaking i vegg bak våtsone.
  Tiltak: TGIU gitt ut ifra manglende mulighet for hulltaking.

  Kjøkken > 2. etasje > kjøkken > Avtrekk
  Informasjon: Det er ikke etablert noen kokesone på kjøkkenet. Ved etablering bør det påses at dette blir utført.
  Vurdering av avvik: (Ikke undersøkt – ingen vurdering utover opplysning gitt)
  Tiltak: Ved etablering bør det påses at dette blir utført.

  Våtrom > 1. etasje > vaskerom > Tilliggende konstruksjoner våtrom
  Informasjon: Hulltaking er ikke foretatt da det ikke er fysisk mulig pga tilliggende konstruksjoner.
  Vurdering av avvik: Det er pga bygningsmessige hindringer ikke fysisk mulig å foreta hulltaking i vegg bak våtsone.
  Tiltak: TGIU gitt ut ifra manglende mulighet for hulltaking.

  Våtrom > 1. etasje > Bad > Tilliggende konstruksjoner våtrom
  Informasjon: Hulltaking er ikke foretatt da det ikke er fysisk mulig pga tilliggende konstruksjoner.
  Vurdering av avvik: Det er pga bygningsmessige hindringer ikke fysisk mulig å foreta hulltaking i vegg bak våtsone.
  Tiltak: Ved manglende hulltaking er det fare for at eventuelle skader i veggen ikke avdekkes. TGIU gitt ut ifra manglende mulighet for hulltaking.

  Radonmåling

  Selger har ikke utført radonmåling iht. forskrift.
  Kravet om radonreduserende tiltak og følgelig krav til måling, gjelder for boliger der eier ikke selv bor eller oppholder seg, altså utleieboliger. Etter Statens stråleverns oppfatning gjelder kravet alle typer utleieboliger, inkludert leiligheter og hybler i tilknytning til egen bolig.  Det vil derfor bli opp til kjøper, dersom han ønsker å fortsette utleieforholdet. Radonmåling må gjennomføres over en periode på minst 2 måneder i tidsrommet 15.10. - 15.04 hvert år. Kjøper overtar ansvaret/risikoen av for høyt radonnivå (tiltaksgrense er p.t 100 Bq) fra overtakelsen, samt for ev. utbedringstiltak som må igangsettes. Kjøper er gjort kjent med at for høye verdier kan være oppsigelsesgrunn for leietaker.
  Dette kan/vil medføre........................ Konsekvens vil ….................

  Byggemåte

  Boligen er oppført i 2009 og er fundamentert med betong til stedlige masser. Grunnmur er utført i betong, og store deler av bygget har støpt plate på mark. Etasjeskillere er i betong i kjeller og 1. etasje, samt trebjelkelag i 2. etasje.

  Yttervegger er oppført med isolert bindingsverk av tre, utvendig kledd med liggende kledning. Takkonstruksjonen er utført som saltak med sperrekonstruksjon i tre, tekket med flat takstein.

  Selgers egenerklæringsskjema

  Selger har kommentert på følgende spørsmål i egenerklæringsskjema som er en del av salgsoppgaven:

  6. Har boligen kjeller, underetasje eller andre rom under bakken?
  Svar: Ja

  24. Har du bygd på eller gjort om kjeller, loft eller annet til boligrom?
  Svar: Ja
  25.1.1 Navn på arbeid: Nytt arbeid
  25.1.2 Årstall: 2016
  25.1.3 Hvordan ble arbeidet utført? Faglært
  25.1.4 Fortell kort hva som ble gjort av faglærte: Det ble bygget på en etasje over en del av huset. Tømrerarbeid, rørleggerarbeid, elektrikerarbeid og baderomsarbeid (membran, flislegging etc.) Alt gjort av faglærte.
  25.1.5 Hvilket firma utførte jobben? Byggmester Tom Martinsen, Gamlebyen Elektriske, Rørlegger Ottar Kristiansen
  25.1.6 Har du dokumentasjon på arbeidet? Ja
  25.1.8 Har du fått innvilget tillatelse fra kommunen for ombyggingen? Ja

  25. Selges eiendommen med utleiedel som leilighet, hybel eller lignende?
  Svar: Ja

  26. Er utleiedelen godkjent til beboelse av kommunen?
  Svar: Ja

• Økonomi
  Kommunale avgifter

  Kommunale avgifter utgjør kr. 31 427,- for 2025.

  
  

  • Branntilsyn: kr 976,-
  • Renovasjon: kr 5 409,-
  • Eiendomsskatt: kr 12 417,-
  • Vann (fastgebyr): kr 1 243,-
  • Avløp (fastgebyr): kr 2 834,-
  • Avløp (forbruk): kr 15 769,-
  • Vann (forbruk): kr 5 196,-

  
  

  Avgiftene faktureres av kommunen i terminer.

  Eiendomsskatt

  Eiendomsskatt utgjør kr. 12417,00- for 2025

  Forsikring

  Forsikringsselskap: . Polisenummer: .

  Formuesverdi

  Primær formuesverdi kr. 1 965 198,00.
  Sekundær formuesverdi kr. 7 860 793,00.
  Gjeldende for ligningsåret 2025.
  

  Oppgitt formuesverdi er basert på siste tilgjengelige fastsatte formuesverdi fra Skatteetaten. Årstall angir hvilket ligningsår verdien er knyttet til, og endelig formuesverdi kan avvike. Formuesverdien avhenger blant annet av om boligen benyttes som primær- eller sekundærbolig. Primærbolig verdsettes normalt til en lavere andel av beregnet markedsverdi (om lag 25 %). For primærbolig kan verdsettelsen variere avhengig av boligens verdi og gjeldende regelverk. Sekundærbolig verdsettes til en høyere andel (inntil 100 %). Det er vedtatt endringer i beregningsmodellen for formuesverdi fra skatteåret 2026, og endelig formuesverdi kan bli høyere enn oppgitt.

• Oppvarming og energiattest
  Oppvarming

  Boligen varmes opp med vannbåren gulvvarme i alle rom, med unntak av utleiedel i 2. etasje hvor det er elektrisk gulvvarme. Oppvarmingen skjer via elektrisk kolbe tilknyttet varmeanlegget.

  Det er installert peisovn i både finstue og dagligstue. Boligen har isolert stålpipe og frisklufttilførsel til ildstedene.

  Informasjon om strømforbruk

  Strømforbruket vil variere fra husstand til husstand.

  Energimerking

  Oppvarmingskarakter:Grønn
  Energikarakter: C

  Se fullstendig energiattest fra selger som vedlegg til salgsoppgave.
  Megler har intet ansvar for informasjon som følger av energiattest.

• Områdebeskrivelse
  Beliggenhet

  Eiendommen ligger usjenert og tilbaketrukket på Torsnes i Gamle Fredrikstad – et område kjent for sin rolige atmosfære, store tomter og nærhet til både sjø og skog. Her bor man skjermet fra trafikk og innsyn, med naturen tett på og en tydelig følelse av ro.

  Fra boligen er det kort gangavstand til badestrand og småbåthavn. Det er opplyst om mulighet for leie av båtplass i nærområdet, noe som gir enkel tilgang til et aktivt liv på sjøen.

  Med båt fra nærliggende havn er det ca. 15–20 minutter til Hvaler, 30–45 minutter til Strømstad og rundt 45–60 minutter til Hankø. Skjærgården ligger dermed lett tilgjengelig, enten man ønsker korte ettermiddagsturer eller lengre sommerdager på sjøen.

  Nærområdet byr på varierte turmuligheter året rundt, både langs kysten og i skogsterreng. Her er gode forhold for bading, kajakk, fiske, sykling og rekreasjon, samtidig som området oppleves stille og lite trafikkert.

  Torsnes er et etablert og familievennlig område med kort vei til skole, barnehage og nærbutikk. I tillegg er det kort avstand til Gamlebyen i Fredrikstad og øvrige servicetilbud, noe som gir en god balanse mellom det landlige og det praktiske.

  Dette er en beliggenhet som gir mer enn bare nærhet til naturen – her får man en hverdag preget av ro, privatliv og umiddelbar tilgang til skjærgården.

  Skolekrets/barnehage

  I nærområdet ligger Torsnes skole, som er en barneskole (1.–7. trinn) og et naturlig skoletilbud for området. Skolen ligger i kort avstand fra eiendommen og er et sentralt samlingspunkt i lokalmiljøet.

  Når det gjelder barnehage, finnes det flere alternativer i og rundt Torsnes. Blant annet ligger Torsnes barnehage i området. Barnehagen er kommunal og ligger landlig til med skog som nærmeste nabo, noe som gir gode muligheter for lek og aktivitet utendørs.

• Offentlige forhold
  Regulering

  Eiendommen omfattes av kommuneplan for Fredrikstad 2023–2035, hvor området er avsatt til bebyggelse og anlegg. Eiendommen er i tillegg regulert gjennom reguleringsplanen «Holm, Torsnes» (plan ID 594), vedtatt 25.03.2010, hvor eiendommen er regulert til frittliggende småhusbebyggelse.

  Reguleringsplanens bestemmelser og retningslinjer vil være førende for fremtidig utnyttelse av eiendommen (se dok. tilhørende plankart).

  Ev. plan- og byggearbeider i nærområdet:
  Megler har ikke mottatt nabovarsel eller annen konkret informasjon om pågående eller planlagte byggearbeider i umiddelbar nærhet av eiendommen. Det foreligger heller ikke opplysninger mottatt fra kommunen om konkrete tiltak per dags dato. Generelt kan det forekomme byggearbeider i området i henhold til gjeldende reguleringsplaner i området, og iht. kommuneplanens arealdel. Videre kan det foreligge planer i en tidlig fase som ikke er offentlig kjent eller hvor det foreligger begrenset informasjon. Det tas derfor forbehold om at det kan foreligge forhold som selger og megler ikke er kjent med. Interessenter som ønsker ytterligere opplysninger oppfordres til å ta kontakt med kommunen.

  Arealbekreftelse

  Arealbekreftelse fra kommunen følger vedlagt.

  Konsesjon / Odel / Boplikt

  Det er ingen konsesjon, odel eller boplikt knyttet til salget av denne eiendommen.

  Ferdigattest / Brukstillatelse

  Det foreligger ferdigattest for Toresmyr datert 23.08.2012.
  
  Dagens planløsning vurdert opp i mot byggemeldte tegninger datert 01.10.2013 (tegningnr. A31-12):
  - 1. etasje stemmer overens med byggemeldte tegninger, sett bort at kjølerom ser noe mindre ut på dagens plantegning.
  - 2. etasje stemmer delvis overens med byggemeldte tegninger, sett bort i fra at dagens loftstue er definert som hems/kontor.

  Videre foreligger det byggemelding vedr. påbygg for 2. etg datert 05.09.2016 hvor det er etablert  et ekstra soverom og bad. Disse rommene er etablert med trappeløp opp fra aktivitetsrom/tv-stue/studio (t.v. i plantegningen). Det foreligger godkjenning fra Fredrikstad kommune for påbygget som fremgår av byggemeldte tegninger datert 05.09.2016.

  Vei, vann og avløp

  Vei: I kommunens opplysninger er det ikke opplyst om veien er privat eller offentlig.
  Vann og avløp: Offentlig tilknyttet via private stikkledninger. Eier er ansvarlig for private ledninger og installasjoner frem til offentlig tilkoblingspunkt.

  Tinglyste rettigheter og heftelser

  På eiendommen kan det være tinglyst erklæringer/avtaler som for eksempel rett til kommunen til å anlegge vann- og kloakkledninger inkl. reparasjon av disse, bestemmelser om bebyggelsen, gjerder, vei og adkomstrettigheter. Disse erklæringene/avtalene vil følge eiendommen ved salg, og kan ikke slettes.

  På eiendommen er det tinglyst følgende heftelser og rettigheter som følger eiendommens matrikkel ved overskjøting til ny hjemmelshaver:

  Dnr. 1666490, tgl. 01.01.2020 - Omnummerering ved kommuneendring
  Omnummerering ved kommuneendring

  Dnr. 70657, tgl. 01.01.2024 - Omnummerering ved kommuneendring
  Omnummerering ved kommuneendring

  Dnr. 318905, tgl. 21.04.2008 - Registrering av grunn
  Registrering av grunn

  
  
  Kommentar:
  Eiendommen er delt fra en større eiendom (gnr. 685 bnr. 3). Det kan derfor finnes rettigheter og forhold som gjelder området, for eksempel knyttet til adkomst, vann- og avløpsrør eller annen infrastruktur, som ikke står oppført direkte på denne eiendommen.

  Legalpant

  Kommunen har legalpant som sikkerhet for betaling av kommunale avgifter og eventuell eiendomsskatt.
  Legalpant er pant som ikke kommer frem av grunnboksutskriften, og har bedre prioritet enn for eksempel lån til bank som er tinglyst på eiendommen.

• Andre kjøpsforhold
  Overtagelse

  Overtagelse skjer etter avtale med selger. Før boligen overleveres kjøper, skal fullt oppgjør og omkostninger være mottatt på meglers klientkont.

  Boligselgerforsikring

  Selger har tegnet boligselgerforsikring

  Boligkjøperpakke

  Sammen med Gjensidige har vi skreddersydd et gunstig forsikringskonsept for deg som kjøper bolig. Kjøpere (ikke juridiske personer) har anledning til å tegne Boligkjøperpakken.

  Pakken inkluderer bl.a. husforsikring, innboforsikring Pluss, dobbel rentedekning, flytteforsikring og boligkjøperforsikring som gir deg juridisk bistand dersom du ønsker å reklamere på boligkjøpet. Kjøpere (ikke juridiske personer) kan også velge å kun tegne boligkjøperforsikring. 

  Boligkjøperpakken/Boligkjøperforsikring må tegnes senest i forbindelse med kontraktsmøtet. Produktark for Boligkjøperpakken og Boligkjøperforsikring ligger vedlagt i salgsoppgaven. Ta kontakt med megler for ytterligere informasjon.

  Løsøre og tilbehør

  Ved ønske om at vegglamper, krokhengte lamper, lysekroner, prismelamper eller lignende lamper som er koblet til sukkerbit eller stikkontakt skal følge med i handelen, må det tas forbehold om dette ved inngivelse av bud.

  Det gjøres spesielt oppmerksom på at boligens tilbehør og løsøre ikke medfølger handelen med mindre dette fremkommer av nærværende prospekt. Med mindre annet er spesifisert i salgsoppgaven gjelder NEFs normgivende liste over løsøre og tilbehør. Løsøre og tilbehør som medfølger overdras uten noen form for garantier, foruten eventuell gjenværende leverandørgaranti.

  Diverse

  Det foreligger godkjente tegninger for utvendig basseng på eiendommen. Ta kontakt med megler for nærmere informasjon, dersom dette er av interesse.

• Kjøpsvilkår
  Budgivning

  Alle bud skal inngis skriftlig til megler, som formidler disse videre til selger. Kravet til skriftlighet gjelder også budforhøyelser og motbud, aksept eller avslag fra selger. Budgivere som byr sammen er selv ansvarlige for interne avklaringer og samtykke knyttet til budgivningen.

  Bud kan legges inn på eiendommens finn-annonse ved å trykke på knappen «gi bud» eller via vår hjemmeside. Ved elektronisk budgivning legges bud inn ved å benytte BankID. Bud kan også inngis på budskjema vedlagt i salgsoppgaven. Før megler formidler bud til selger, skal megler innhente gyldig legitimasjon og signatur fra budgiver. Kravet til legitimasjon og signatur er oppfylt for budgivere som benytter Bank-ID og vi oppfordrer derfor alle til å gi bud elektronisk ved å benytte GI BUD knappen på eiendommens hjemmeside på www.tinholt.no. Eventuelle forhøyelser kan sendes ved å svare direkte på mottatt sms fra meglers system, til megler. Alle budforhøyelser skal bekreftes av megler.

  For at budene skal kunne bli behandlet og videreformidlet skriftlig til alle involverte parter, må alle bud ha en tilstrekkelig lang akseptfrist, jf. eiendomsmeglingsforskriften § 6-3. Selger må også skriftlig akseptere budet før aksept kan formidles til budgiver.

  Akseptfrist på alle bud skal være minimum 30 minutter, og budforhøyelser må skje i god tid før fristens utløp. Bud som ikke er skriftlig, eller som har kortere akseptfrist enn til kl. 12.00 dagen etter siste annonserte visning, vil ikke bli formidlet til selger. Megler skal så snart som mulig bekrefte skriftlig overfor budgivere at budene deres er mottatt. Selger står fritt til å akseptere eller forkaste et hvert bud og er således ikke forpliktet til å akseptere det høyeste budet på eiendommen.

  Eiendomsmegler har ikke lov til å formidle hemmelige bud eller bud med forbehold som hindrer megler i å formidle budet til andre enn selger, jf eml  6-8 (3). Slike bud vil derfor ikke bli formidlet til selger. Eiendomsmegler er iht eml § 6-8(6) pålagt å gjennomføre kontroll av budgivernes finansiering. Dersom det ikke er mulig for megler å gjennomføre dette før aksept av bud plikter megler å advare selger om risiko knyttet til dette.

  Etter at eiendommen er solgt vil kjøper og selger få tilsendt budjournal. Øvrige budgivere kan få utlevert kopi av budjournalen i anonymisert form. Det gjøres oppmerksom på at budgiver også vil være den som vil stå som kjøper av eiendommen. Dersom man etter at bud er akseptert ønsker å endre hvem som skal stå som eier, forutsetter dette at selger godkjenner en slik endring. Alle involverte parter skal signere kjøpekontrakt og er solidarisk ansvarlig for kjøpet frem til oppgjør er gjennomført.

  For mer informasjon om budgivningsprosessen, se «Forbrukerinformasjon om budgivning», som er vedlagt salgsoppgaven, eller ta kontakt med megler.

  Salgsbetingelser

  Eiendommen skal overleveres kjøper i tråd med det som er avtalt. Det er viktig at kjøper setter seg grundig inn i alle salgsdokumentene. Salgsoppgaven er basert på de opplysningene selger har gitt til megler, den bygningssakkyndiges tilstandsrapport, samt opplysninger innhentet fra kommunen, Kartverket og andre tilgjengelige kilder.

  Det er forventet at kjøper setter seg grundig inn i alle salgsdokumentene, herunder salgsoppgave, tilstandsrapport og selgers egenerklæring. Kjøper anses kjent med forhold som er tydelig beskrevet i salgsdokumentene. Forhold som er beskrevet i salgsdokumentene kan ikke påberopes som mangler. Dette gjelder uavhengig av om kjøper har lest dokumentene.

  Alle interessenter oppfordres til å undersøke eiendommen nøye, gjerne sammen med fagkyndig før bud inngis. Kjøper som velger å kjøpe usett kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe han burde blitt kjent med ved undersøkelsen. Det kan være avvik fra dagens rombruk/rombenevnelser sammenlignet med det som er byggemeldt/godkjent.

  Dersom det er behov for avklaringer, anbefaler vi at kjøper rådfører seg med eiendomsmegler eller en bygningssakyndig før det legges inn bud.

  På grunn av ulike avtalevilkår kan selger vurdere bud fra en som ikke er forbruker, ulikt fra en forbrukers bud. Dersom kjøper ikke er forbruker, er selger sitt mulige mangelsansvar begrenset fordi eiendommen selges “som den er”. Selger kan ikke ta «som den er» forbehold ovenfor en forbrukerkjøper. Selv et lavere bud fra en som ikke er forbruker kan foretrekkes fordi begrensningen i mulig mangelsansvar kan ha egenverdi for selger. Selger står fritt til å forkaste eller akseptere ethvert bud, og er for eksempel ikke forpliktet til å akseptere høyeste bud.

  Lov om avhending av fast eigedom (avhendingslova)
  Frivillig salg av fast eiendom reguleres av Lov om avhending av fast eiendom av 3. juli 1992 nr. 93.

  Lov om avhending av fast eigedom (avhendingslova)

  Frivillig salg av fast eiendom reguleres av Lov om avhending av fast eiendom av 3. juli 1992 nr. 93.

  Forbrukerkjøp/avtalevilkår

  Med forbrukerkjøp menes kjøp av eiendom når kjøperen er en fysisk person som ikke hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet.

  Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen, eller det foreligger brudd på bestemmelsene i avhendingsloven §§ 3-2 til 3-8. Hvis eiendommen ikke er i samsvar med det kjøperen må kunne forvente ut ifra alder, type og synlig tilstand, kan det være grunnlag for mangelskrav. Det samme gjelder hvis det er holdt tilbake eller gitt uriktige opplysninger om eiendommen. Dette gjelder likevel bare dersom man kan gå ut ifra at det virket inn på avtalen at opplysningen ikke ble gitt eller at feil uriktige opplysninger ikke blir rettet i tide på en tydelig måte.

  En bolig som har blitt brukt i en viss tid, har vanligvis blitt utsatt for slitasje og skader kan ha oppstått. Slik bruksslitasje må kjøper regne med og det kan avdekkes enkelte forhold etter overtakelse som nødvendiggjør utbedringer. Normal slitasje og skader som nødvendiggjør utbedring, er innenfor hva kjøper må forvente og vil ikke utgjøre en mangel.

  Boligen kan ha en mangel etter avhendingsloven § 3-3 dersom det er avvik mellom opplyst og faktisk innvendig areal, forutsatt at avviket er på 2% eller mer og minimum 1 kvm.

  Ved beregning av et eventuelt prisavslag eller erstatning må kjøper selv dekke tap/kostnader opptil et beløp på kr 10.000 (egenandel).

  Profesjonell (næringsdrivende) avtalevilkår

  Hvis kjøper er en juridisk person, eller en fysisk person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet, vil kjøpet ikke anses som et forbrukerkjøp.

  Dersom kjøper ikke er forbruker selges eiendommen «som den er», og selgers ansvar er da begrenset jf. avhl. § 3-9, 2. pktm. Informasjon om kjøpers undersøkelsesplikt, herunder oppfordringen om å undersøke eiendommen nøye, gjelder også for kjøpere som ikke anses som forbrukere.

  Lov om hvitvasking

  Eiendomsmeglingsforetak plikter etter lov om hvitvasking å gjennomføre kontrollhandlinger knyttet til kjøper og selgers identitet og forhold knyttet til gjennomføringen av handelen. Dette omfatter også opplysninger om kundeforholdets formål og tilsikrede art. For kjøper må kontroll av legitimasjon skje senest ved inngåelse av kontrakt. Signering med bankID er regnet som gyldig legitimasjonskontroll.

  Ved oppdrag hvor juridiske personer (selskap) er part må eiendomsmegler også gjennomføre kontroll av hvilke fysiske personer som kontrollerer selskapet (reelle rettighetshavere). Dersom megler ikke klarer å gjennomføre pålagte kundetiltak må megler avvise kunden og oppdraget. Megler har også plikt å melde forhold som ikke er avklart og fremstår som mistenkelige til Økokrim. Megler kan også i enkelte tilfeller ha plikt til å stanse gjennomføringen av handelen.

  Betalingsbetingelser

  Oppgjør skal betales i en samlet innbetaling fra norsk bank. Betaling fra utlandet tillates kun i unntakstilfeller og dersom det er avklart med megler i anledning avtaleinngåelse (budaksept).

  Finansiering

  Vi har løpende kontakt med finansinstitusjoner som kan tilby lån med konkurransedyktige betingelser. Hvis ønskelig formidler vi gjerne kontakt.

  Kjøpekontrakt

  Kjøper og selger er forpliktet til å undertegne standard kjøpekontrakt utarbeidet av Tinholt i forbindelse med eiendomstransaksjonen. Eiendomsmegler sin standardkontrakt inneholder bl.a. bestemmelser om at dersom det foreligger vesentlig mislighold, har selger rett til å heve etter 30 dager fra avtalt betalingstid. Kjøper aksepterer dette som bindende for seg. Det forutsettes at hjemmel til eiendommen overføres til kjøper. Dersom dette ikke er ønskelig må det tas forbehold i budet. Kjøpekontrakt kan besiktiges hos eiendomsmegler før bud inngis. Kontakt eiendomsmegler for spørsmål.

  Personopplysningsloven

  Personopplysninger blir behandlet i samsvar med personopplysningsloven.

• Om oppdraget
  Meglers vederlag / Utlegg

  Følgende er avtalt om meglers vederlag, og skal betales av selger:

  Provisjon 1,200 % av salgssummen inkl. mva

  Tilrettelegging : 13 500,00
  Tinholt Markedspakke: 25 900,00
  Oppgjørshonorar: 7 900,00
  Visninger/overtagelse pr stk. : 3 000,00
  

  Vederlag er summert til kr. 253 100,-.

  I tillegg kommer estimat på følgende utlegg:
  
  Kommunale opplysninger, ferdigattest, bygningstegninger - priser fra 4 961,00
  
  Kopi av tinglyst dokument (kr.300,- pr stk) 300,00
  
  Tinglysningsgebyr sikringsobligasjon m/urådighet - fast eiendom 545,00
  

  Utlegg er summert til kr. 5 806,-.
  Estimatet vil avvike fra endelig oppstilling. Boligselgerforsikring og andre valgfrie utlegg kan tilkomme.

  Vederlag og utlegg er totalt estimert til kr. 258 906,-.

  Dersom handel ikke kommer i stand eller oppdraget sies opp, har oppdragstaker krav på rimelig vederlag for medgått tid/utført arbeid og avtalte utgifter (utgifter til påløpte visninger, innhenting av opplysninger, markedspakke og tilrettelegging), samt eventuelle utlegg. Alle priser er inkl. mva.

  Meglerforetaket mottar betaling for tilleggstjenester som tilbys i sammenheng med eiendomshandelen. Dette gjelder blant annet strømleverandører, boligkjøperprodukter, boligalarm o.l.)

  Vedlegg til salgsoppgaven

  Vedleggene er en del av den komplette salgsoppgaven. Det er viktig at interessenter setter seg godt inn i vedleggene og kontakter megler med eventuelle spørsmål før bud inngis.

  Megler

  Ansvarlig megler er:
  Torstein Kirud
  Kvalitetsleder / Eiendomsmegler MNEF.
  +47 93 05 88 56 / [email protected].

  Megler 2

  
  .
  / .

  Meglerforetaket

  Tinholt Eiendomsmegling AS.
  Org. nr. 928 582 906.
  Bygdøy Allé 60
  0265 Oslo.

• Dokumenter
  • Salgsoppgave