Holmenveien 21

Villa Alvim. Herskaplig murvilla med parkmessig hage. Eksklusiv ambassadeeiendom med unikt boligpotensiale. 3,3mål tomt.

Prisantydning

58 000 000,-

Omkostninger

1 451 090,-

Totalpris

59 451 090,-

Eiendomstype

Enebolig

Eieform

Selveier

Byggeår

1915

Soverom

9

Internt brukseareal

962 m²

Eksternt bruksareal

42 m²

Tomtetype

Eiet

Energimerking

E

Egenskaper

• Sentralt
• Rolig
• Turterreng

Fasiliteter

• Balkong / terrasse
• Bredbåndstilknytning
• Peis / ildsted
• Garasje / parkering
• Parkett
• Offentlig vann / kloakk

Beskrivelse

Visninger

Informasjon

• Nøkkelinformasjon
  Oppdragsnummer

  201250290.

  Adresse og matrikkel

  Holmenveien 21.
  gnr. 35, bnr. 203 i Oslo.

  Eier

  VILLA ALVIM AS.

  Byggeår

  1915.

  Tomt

  3316,00 kvm. Tomten er eiet. Parkmessig og pent opparbeidet tomt med en flott asfaltert oppkjørsel til standsmessig stor gårdsplass. Tomten er rimelig flat rundt boligens søndre og beliggende på et høydedrag. Tomten har svakt fallende terreng mot sydøst/adkomsten. Det er steinlagt terrasser på begge sider av huset. Den originale "kulp" i haven planert og delvis steinlagt med oppmurt bed i senter. Eiendommen er oppført på Byantikvarens "gule liste" som bevaringsverdig - Kommunalt listeført. Det er registrert naturmangfold på denne og naboeiendommen se tillegg til reguleringskart. Det innebærer at tomteareal mot syd og tilsvarende for naboeiendommen mot øst, ikke lar seg bebygge.

  Det er ukjent byggegrunn. Dreneringen er trolig fra byggeår. Boligen har grunnmur av sparesteinsbetong og granitt natursten, antatt til fast byggegrunn og stedlig masse. Betong såle. Forstøtningsmurer er av naturstein. Det er registrert riss og svake overflater på forstøtningsmurer. Rimelig flat med svak stigning fra vei til bygningsmassen, parkmessig opparbeidet med gressplen. Utvendige avløpsrør er av ukjent type Utvendige avløpsledninger er fra 1915. Det er offentlig vannforsyning via private stikkledninger og offentlig avløpsnett via private stikkledninger. Utvendige vannledninger er av ukjent type. Utvendig vannforsyning fra private stikkledninger.

  Parkering/garasje

  Flott oppkjørsel til eiendommen med stor asfaltert gårdsplass med plass til flere biler. Nytt frittstående dobbelgarasje oppført i 2018 på 42 kvm med god plass for 2 biler. Garasjen har en dobbel garasjeport og en enkel garasjeport. Det er en stor bod bak garasjen.

  Beregnet totalkostnad

  Prisantydning kr 58 000 000,-

  I tillegg til prisantydning og ev. fellesgjeld, påløper følgende omkostninger:
  
  1 450 000,00,- (Dokumentavgift)
  
  545,00,- (Tingl.gebyr skjøte)
  
  545,00,- (Tingl.gebyr pantedokument)
  
  _______________________________________________________
  59 451 090,- Totalpris inkl. omkostninger og fellesgjeld
  _______________________________________________________
  Det ovenstående forutsetter at eiendommen selges til prisantydning og at det kun tinglyses ett pantedokument. Det tas forbehold om endringer i offentlige gebyr.

• Arealer
  Boligens areal

  BRA-i: 962,0 m²
  BRA-e: 42,0m²
  TBA: 37,0 m²

  Følgende rom er oppgitt som BRA.i:

  Hems: 25 BRA-i

  Loft: 135 BRA-i

  2.etasje: 243 BRA-i: Hall/trappegang, Hovedbad, Bad 2, Bad 3, Bad 4, Gang, Soverom, Soverom 2, Soverom 3, Soverom 4, Soverom 5, Soverom 6, Trapperom.

  1.etasje: 260 BRA-i: Entré/hovedinngang, Garderobe, Hall med trapperom, Toalettrom, Toalettrom 2, Peisstue med utgang til terrasse, Stue, Spisestue med egen utgang til terrasse, Kjøkken med spiseplass og TV krok, Gang, Vaskerom, Bi- inngang

  U.etasje/kjeller: 299 BRA-i: Entré/haveinngang, Trapperom, Bad, Bad 2, Liten bod, Stor bod, Kjellerstue, Kjellerstue 2, Kjellerstue 3, Kjøkken, Toalettrom, Soverom, Soverom 2, Soverom 3, Stue, Vinkjeller/bod.

  Det foreligger godkjente og byggemeldte tegninger, men det er avvik fra disse. Innvendige ombygninger er foretatt. Sammenlignet med byggetegninger for 1. og 2. etasje er kjøkken med spiseplass utvidet og inneholder opprinnelig rom for anretning og et kammers, i tillegg til at inngangsparti/hallen opprinnelig er noe mindre og avdelt med flere små rom som blant annet WC. Opprinnelig matbod omgjort til vaskerom i 1. etasje og bad/WC i 2. etasje. Opprinnelig garasje som ligger i direkte tilknytning til boligen er innredet uten at dette er byggesøkt eller godkjent. Det foreligger ikke dokumentasjon ifbm. innredelse av beboelsesrom i kjeller.

  Kjøper bærer selv risikoen for fremtidig bruk av rommene og for eventuelle pålegg fra det offentlige. Dette omfatter også risikoen for om søknad om bruksendring og varig opphold i boligens underetasje som ikke er søkt om.

• Om boligen
  Innhold

  Velkommen til Holmenveien 21 - Villa Alvim er en stor herskapelig murvilla i nybarokk stil fra 1915. Tegnet av arkitekt Carl Berner og hans bror Jørgen Berner for grosserer Eugene Didriksen. Arkitektbrødrene påbegynte arbeidet av Villa Alvim rett etter at de ferdigstilte Ris kirke. Man finner flere likehetstrekk med kirken både i stil og valg av materialer. Villa Alvim ble senere overtatt av Selvaag og ble benyttet som kontorbygg frem til 2006. Bygningen går over 3 plan + innredet loft og hems. Eiendommen er i tilbakeført til bolig, rehabilitert og pusset opp innvendig og utvendig i perioden 2006 til 2015 og fremstår nå som en meget pen og tidsmessig bolig med god standard. I tillegg til hovedhuset er det et separat garasjebygg, drivhus og frittstående utebod.

  Huset har en god og arealeffektiv planløsning der arkitektene har tatt hensyn til lys og luft. Villaens sjel og originalitet er godt bevart i flott kombinasjon med tidsmessige utstyr, material og fargevalg. Mange originale bygningsdetaljer er godt ivaretatt. Det er gjennomgående sjenerøs takhøyde i alle rom også i underetasjen som har normale vinduer over bakkenivå i mange av rommene. Det er flotte detaljer som brystninger, høye fotlister, tak utsmykninger, spesialtegnede dører, dørvridere mm. De originale gulv blant annet i hall og stuer er pusset opp og bevart. På kjøkkenet og i garderobe/toalett i tilknytning til hallen er det i senere tid lagt 200 år gammelt gulv hentet fra et kloster i Nederland.

  Entré: To fløyet original inngangsdør til entréen med innvendig granitt gulv og trapp til hallen med original flislagt brystning og malt fresco/dekorasjon på øvre del av vegg.

  Hall: Representativ og romslig hall med garderoberom med plassbygd innredning og gjestetoaletter. Flotte tak, brystningspanel og kleberstenspeis. Fra hallen er det videre adkomst til bibliotek , dagligstue, spisestue og kjøkken.

  Stuer: I boligen er det flere stuer på rad. Original murt peis i biblioteket. Det er utgang til veranda, terrasse og have fra biblioteket og spisestuen. Alle stuene er sydvendte med et flott utsyn mot haven. Herskapelig og stor spisestue.

  Kjøkken: Påkostet og meget velutstyrt kjøkken med innredning fra Multiform, kjøkkenøy praktisk plassert i rommet. Kjøkkenøyen har barløsning på den ene siden med plass til fire. Nedfelt induksjon platetopp, to gassbluss samt Teppan Yaki plate. To stk. nedfelte ventilator vifter i benk. To stk. innbygde stekeovner hvorav en er kombinert mickroovn. varmeskuff og kaffemaskin sentrert midt på veggen i skapseksjon. Dobbel kjøl og fryseskap med stålfront og vann og isdispenser, høyt vinskap. Oppvaskmaskin og kjøkkenkvern i vask. Hvitevarene er fra henholdsvis Gaggenau og Miele. Åpen gasspeis på vegg vendt mot spiserom. Doble glassdører fra kjøkken til hyggelig østvendt frokostterrasse med adkomst videre til gårdsplassen. Kjøkken har forøvrig flott antikt gulv ca 200 år gammelt hentet fra et kloster i Nederland. Det er vannbåren varme under dette gulvet. Kjøkken/bar i underetasjen med enkel kjøkkeninnredning med bar-løsning .

  Kjøkken i praktikantdel: Nyere Ikea kjøkkeninnredning, fliser over benk, porselenskum, ventilatorvifte, integrert komfyr, platetopp, oppvaskmaskin og kjøl/frys.

  Soverom: Boligen har flere store gode soverom hvorav stort og lyst hovedsoverom med his and hers badeværelser. og utgang balkong. Flere av soverommene har plassbygd skapinnredning.

  Baderom/wc: Det er fire nyere baderom i soveromsetasjen samt et bad til gjesterommet i underetasjen og ett i tilknytning til praktikantdelen. I tillegg til gjestetoaletter i 1. etasje og underetasjen samt praktisk vaskerom i tilknytning til kjøkken. Samtlige bad med eksklusive materialvalg og i tidsriktig farger. Sonos lydanlegg innfeldt i tak på begge bad til hovedsoverom.

  Loft: Hele loftet ble i sin tid innredet og benyttet som kontorer i Selvaags eiertid. Det er en del takvinduer og god belysning.

  Garasje: Den opprinnelig garasjen som ligger i direkte tilknytning til boligen er i dag innredet stue. Det er vinduer i både side og gavelvegg samt satt inn glassvindu bak de originale garasjedøren. Denne kan evt. tilbakeføres til garasje ved å ta bort glassvegg.

  Kjøkken

  U.etasje:
  Ikea kjøkkeninnredning, fliser over benk, porselens kum, ventilator vifte, integrert komfyr, platetopp, oppvaskmaskin og kjøl/frys. Det er kjøkkenventilator med avtrekk ut.

  1.etasje:
  Multiform kjøkkeninnredning med kjøkkenøy, Corian benkeplate, Miele og Gaggenau teknisk utstyr, cocker og kvern i vask, gasspeis, vannbåren varme i gulv Det er kjøkkenventilator med avtrekk ut.

  Bad

  Hovedbad:

  • Aktuell byggeforskrift er teknisk forskrift 2010.
  • Baderom bygget etter 2010, eksakt årstall er uklart trolig ca 2017.
  • Det er malt flislagte veggflater og glatte malte flater og malt innvendig tak med downlights.
  • Det er marmor flislagt gulv med elektriske varmekabler.
  • Fall målt med laser fra innsiden terskel til topp slukrist er 60 mm.
  • Det er slukrenne ved vegg i dusjsonen og ukjent tettesjikt/membran produkt.
  • Baderom med innmurt badekar, dusj i hjørne med innadslående dørvegger, vegghengt wc og 2 servanter med skuffer under.
  • Det er elektrisk styrt vifte.
  • Hulltaking er ikke aktuelt da det er mur/betongvegger.

  
  

  Bad 2:

  • Aktuell byggeforskrift er teknisk forskrift 2010.
  • Baderom bygget etter 2010, eksakt årstall er uklart.
  • Det er mosaikk flislagte veggflater og eksklusiv eller malte flater og malt innvendig tak.
  • Det er flislagt gulv med elektriske varmekabler.
  • Fall målt med laser fra innsiden terskel til topp slukrist er 35 mm.
  • Det er ukjent tettesjikt/membran produkt.
  • Baderom med vegghengt wc, innmurt badekar, dusj i hjørne og servant.
  • Det er ingen ventilering, kun vindu.
  • Hulltaking er ikke aktuelt da det er mur/betongvegger.

  
  

  Bad 3:

  • Aktuell byggeforskrift er teknisk forskrift 2010.
  • Dokumentasjon: ingen dokumentasjon.
  • Baderom bygget etter 2010, eksakt årstall er uklart trolig ca 2017.
  • Det er glatte malte veggflater og marmor flislagte veggflater i dusjsonen og malt innvendig tak.
  • Det er marmor flislagt gulv med elektriske varmekabler.
  • Fall målt med laser fra innsiden terskel til topp slukrist er 10 mm.
  • Det er slukrenne ved vegg i dusjsonen og ukjent tettesjikt/membran produkt.
  • Dusjbad med søyle servant, vegghengt wc og dusj i hjørne med glass dører.
  • Det er elektrisk styrt vifte.
  • Hulltaking er ikke aktuelt da det er mur/betongvegger.

  
  

  Bad 4:

  • Aktuell byggeforskrift er tekniske forskrifter i perioden 1997-2010.
  • Baderom fra ukjent årstall.
  • Det er glatte malte veggflater og malt innvendig tak.
  • Det er flislagt gulv med elektriske varmekabler.
  • Fall til sluk er lite, vanskelig å måle da dusjkabinettet er plassert over sluk.
  • Det er ukjent slukløsning og ukjent tettesjikt/membran.
  • Dusjbad med vegghengt wc, servant med skuffer under og dusjkabinett.

  
  
  

  Bad 5:

  • Aktuell byggeforskrift er tekniske forskrifter i perioden 1997-2010.
  • Baderommets byggeår er trolig rundt 2010.
  • Glatte malte veggflater og malt innvendig tak.
  • Det er flislagt gulv med elektriske varmekabler.
  • Fall målt med laser fra innsiden terskel til topp slukrist er 20 mm.
  • Det er plastsluk og ukjent tettesjikt/membran.
  • Baderom med vegghengt wc, servant og dusj i hjørne med innad slående dørflater.
  • Det er elektrisk kanaltvifte.
  • Det er naturlig ventilering.
  • Hulltaking er ikke aktuelt da det er mur/betongvegger.

  
  
  

  Bad 6:
  

  • Aktuell byggeforskrift er tekniske forskrifter i perioden 1997-2010.
  • Baderom fra ukjent årstall. Det er flislagte veggflater på bad og malt innvendig tak med downlights.
  • Vindu på bad er tapt igjen, ikke besiktiget.
  • Det er flislagt gulv med elektriske varmekabler.
  • Fall målt med laser fra innsiden terskel til topp slukrist er 30 mm
  • Det er plastsluk og ukjent tettesjikt/membran.
  • Baderom med vegghengt wc, innmurt badekar, dusj i hjørne med glassdør.
  • Det er opplegg for vaskemaskin.
  • Det er elektrisk kanaltvifte.
  • Hulltaking er ikke aktuelt da det er mur/betongvegger.

  
  

  Vaskerom:

  • Aktuell byggeforskrift er tekniske forskrifter i perioden 1997-2010.
  • Vaskerom fra ukjent årstall.
  • Vaskerommet er ikke brukt, kun benyttet til lagring.
  • Glatte malte veggflater og malt innvendig tak.
  • Det er betonggulv med flislagt gulv.
  • Fall til sluk er ikke målt da vaskerommet ikke blir benyttet til vaskerom/overfylt med diverse ting.
  • Det er ukjent slukløsning og ukjent tettesjikt/membran.
  • Vaskerom med innredning til diverse skapinnredninger, opplegg for vaskemaskin/tørk.
  • Det er naturlig ventilering.
  • Hulltaking er ikke aktuelt da vaskerommet ikke er bruk.

  
  

  Spesialrom:

  • Toalettrom med vegghengt wc og servant med skuffer under.
  • Flislagt gulv.
  • Glatte malte veggflater og malt innvendig tak.
  • Elektrisk vifte montert.

  
  

  Toalettrom i 1 etasje:

  • Vegghengt wc og betong servant.
  • Heltre eik parkettgulv lagt i fiskebensmønster.
  • Glatte malte veggflater og malt innvendig tak.
  • Naturlig ventilasjon.

  
  

  Toalettrom med pissoar med servant:

  • Det er flislagt gulv.
  • Glatte malte veggflater og malt innvendig tak.
  • Ingen ventilasjon.
  • Toalettrommet benyttes ikke/fungerer ikke.

  Varmtvannstank

  300 liter varmtvanns-bereder, EL kjele 300 liter, forvarmer bereder400 liter, varmeveksler Nibo Fighter 1330- alt plassert i teknisk rom.

  Overflater

  Gulvflater

  • Kjeller: naturstens-fliser, parkettgulv, betonggulv.
  • 1 etg: helte parkettgulv, naturstensfliser, 200 år gammelt antikke heltregulv.
  • 2 etg: parkettgulv, malte parkettgulv, naturstensfliser, marmor fliser på 2 baderom.

  
  

  Veggflater:

  • Hovedsakelig generelt glatte malte flater, brystningspaneler, malt murverk eller fliser på alle våtrom/bad, marmor fliser på 2 baderom.

  
  

  Takflater:

  • Himlinger malt med puss, malt strie, paneler, finerte og lakkerte plater med rutemønster og belistninger.
  • Enkelte synlige bjelker i himlinger. Takhøyde i kjeller- 2,21 meter Himlinger i 1, 2 etasje er oppgradert i den senere tid.
  • Takhøyde i 1 etasje- 2,93 meter.
  • Takhøyde i 2 etasje- 2,72 meter.
  • Himlinger med originalt uttrykk og god takhøyde i 1 og 2 etasje.

  Garderober

  Diverse plassbygde garderobeskap.

  Balkong/terrasse

  • Store terrasser på boligens forside, hellelagt.
  • Balkong ut fra et kontor i 2 etasje mot nord på ca- 9 kvm. Balkong ut fra et kontor i 2 etasje mot syd på ca 6 kvm.
  • Terrasse ut fra peisestue er anlagt med 2 komponent membran og Oppdal skifer. Dette er utført i de senere år.
  • Veranda i 1 etasje - 10 kvm
  • Veranda i 1 etasje - 11 kvm.

  Dører

  Original edeltre inngangsdører. Malte innerdører + innerdører i heltre fra byggeår. De fleste dører har speilflater og det er enkelte dører med glassfelter.

  Vinduer

  Hovedsakelig 2 lags isolerglass vinduer i hele boligen. Det ble ikke observert eller opplyst om punkterte isolerglass. Pga. temperatur, bruk av rom og lysforhold kan dette være vanskelig å oppdage. Uansett alder på vinduer så kan punktering forekomme selv om det ikke ble avdekket ved befaringen. Vinduer på loft/hems etasje av eldre dato- noen originale og noen punktert isolerglass.

• Teknisk standard
  Tilstandsgrad

  I forbindelse med salget er følgende tilstandsgrader markert i tilstandsrapporten:
  TG3 (Store eller alvorlige avvik) - 6 stykk.
  TG2 (Avvik som kan kreve tiltak) - 44 stykk.

  Følgende punkter har fått TG3:

  Utvendig > Nedløp og beslag
  Stål takrenner, beslag og nedløp. Takvinklen er over 27 grader og da er det krav til snøfanger. Det er huseier som er ansvarlig for å sikre at snø ikke raser fra taket og skader noen.
  Vurdering av avvik:

  • Det mangler snøfangere på hele eller deler av taket, men det var ikke krav om dette på byggemeldingstidspunktet.
  • Det mangler tilfredsstillende adkomst til pipe for feier.
  • Takrenner/nedløp har store lekkasjer.

  Konsekvens/tiltak:

  • Stigetrinn og plattform for feier må monteres.
  • Lokal utbedring må utføres.
  • Takkrenner må ettersees og renses. Nedløp er sprukket og må utbedres/skiftes. Snøfangere må monteres.

  Kostnadsestimat: 100 000 - 300 000.

  Tomteforhold > Forstøtningsmurer
  Det er registrert riss løs puss med bobler og svake overflater på forstøtningsmurer.
  Vurdering av avvik:

  • Det er påvist mindre sprekker og/eller skjevheter i muren.
  • Det mangler rekkverk/annen sikring på forstøtningsmuren(e) ut ifra dagens krav.

  Konsekvens/tiltak:

  • Lokal utbedring må utføres.
  • Rekkverk/annen sikring på forstøtningsmur må settes opp/utbedres.

  Kostnadsestimat: 10 000 - 50 000.

  Våtrom > 2 etasje > Bad 2 > Ventilasjon
  Det er ingen ventilering. kun vindu.
  Vurdering av avvik:

  • Rommet har ingen ventilasjon

  Konsekvens/tiltak:

  • Mekanisk avtrekk bør etableres.

  Kostnadsestimat: 10 000 - 50 000.

  Spesialrom > 1 etasje > Toalettrom 2 > Overflater og konstruksjon
  Toalettrom med pisoar med servant. Det er flislagt gulv. Glatte malte veggflater og malt innvendig tak. Ingen ventilasjon. Toalettrommet benyttes ikke/fungerer ikke.
  Vurdering av avvik:

  • Toalettrom har ingen ventilering fra rommet, NS 3600 krever mekanisk avtrekk for å kunne gi TG 0/1.

  Konsekvens/tiltak:

  • Mekanisk avtrekk bør etableres på toalettrom.
  • Lokal utbedring må utføres.

  Kostnadsestimat: 10 000 - 50 000.

  Våtrom > U etasje/kjeller > Bad 2 > Sanitærutstyr og innredning
  Baderom med vegghengt wc, (servant er fjernet), dusj i hjørne med glassvegg. Det er opplegg for vaskemaskin.
  Vurdering av avvik:

  • Det er ikke påvist tilfredsstillende løsning for å synliggjøre lekkasje fra innebygget sisterne.
  • Deler av utstyr på våtrommet er ødelagt.

  Konsekvens/tiltak:

  • Skadet utstyr må skiftes.
  • Ved implementering av innebygget sisterne var det ikke krav om lekkasjesikring, konstruksjonen bør jevnlig observeres.

  Kostnadsestimat: 10 000 - 50 000.

  Kjøkken > U etasje/kjeller > Kjøkken > Overflater og innredning
  U etasje: Ikea kjøkkeninnredning, fliser over benk, porselens kum, ventilator vifte, integrert komfyr, platetopp, oppvaskmaskin og kjøl/frys.
  Vurdering av avvik:

  • Det er påvist at overflater/kjøkkeninnredning har omfattende skader.
  • Det er avvik: Kjøkkeninnredningen er generelt preget av elde, lite vedlikehold. Det er ikke montert lekkasjedeteksjon ved oppvaskmaskin/oppvaskkum. Det er ikke montert komfyrvakt i kjøkkenet.

  Konsekvens/tiltak:

  • Tiltak: Det må foretas full utskiftning av overflater/innredning.

  Kostnadsestimat: 50 000 - 100 000.

  Følgende punkter har fått TG2:

  Utvendig > Veggkonstruksjon
  Yttervegger i murkonstruksjoner av tegl/natursten. Utvendige fasader er pusset og malt.
  Det er registrert riss og skader i utvendige fasader + partier med svak maling/overflate/krakkelering (svake overflater), det er ukjent med hvilken type maling/malingssystemer som er benyttet på fasader.
  Vurdering av avvik:

  • Det er påvist sprekker i murte/pussede fasader.
  • Det er stedvise sprekkdannelser i forblending/utvendig puss.

  Konsekvens/tiltak:

  • Påviste skader må utbedres.
  • Lokal utbedring må utføres.
  • De påviste skader må utbedres

  
  
  

  Utvendig > Takkonstruksjon/Loft
  Takkonstruksjonen har sperrekonstruksjon.
  Vurdering av avvik:
  • Det er begrenset/dårlig ventilering av takkonstruksjonen.
  Konsekvens/tiltak:
  • Lufting/ventilering bør forbedres

  Utvendig > Vinduer
  Hovedsakelig 2 lags isolerglass vinduer i hele boligen. Vinduer på loft/hems etasje av eldre dato – noen originale og noen punktert isolerglass.
  Vurdering av avvik:
  • Det er påvist noen glassruter som er punktert eller sprukne.
  Vinduer fungerer fremdeles, men har passert halvparten av forventet levetid.
  Konsekvens/tiltak:
  • Vinduer med punkterte/sprukne glass må påregnes skiftes ut, enten hele vinduet eller kun selve glassene.
  Oppussing og mulig utskifting av vinduer bør påregnes hvis tetthetsfunksjon mot karm skal oppnås

  
  
  

  Utvendig > Dører
  Original edeltre inngangsdører.
  Vurdering av avvik:
  • Det er avvik: Ytterdører fungerer fremdeles, men nærmer seg slutten av forventet levetid.
  Konsekvens/tiltak:
  Når dører blir eldre fungerer lukkemekanismen dårligere samt at tettelister mister sin elastikk. Dette medfører at dører ikke lukker helt tett til karm, og trekk kan forekomme.
  Oppussing og mulig utskifting av dører bør påregnes hvis tetthetsfunksjon mot karm skal oppnås

  Utvendig > Balkonger, terrasser og rom under balkonger
  Det er balkonger både i 1 og 2. etasje. Store terrasser på boligens forside, hellelagt.
  
  Vurdering av avvik:
  • Mer enn halvparten av forventet brukstid er passert på tettesjikt/membran.
  • Rekkverket er for lavt i forhold til dagens krav til rekkverkshøyder.
  Konsekvens/tiltak:
  • Det er ikke krav om utbedring av rekkverkshøyde opp til dagens forskriftskrav.
  Kontroll av tettesjikt/membransystemer må utføres på alle balkonger/terrasse.

  
  
  

  Utvendig > Utvendige trapper
  Murte steintrapper. Det er noe riss og forvitringer i utvendige trapper + noe skader på enkelte heller. Det er "bom" / løse heller og fliser utvendig.
  Vurdering av avvik:
  • Åpninger i rekkverk er ikke i henhold til krav i dagens forskrifter.
  • Rekkverkshøyder er under dagens forskriftskrav til rekkverk i trapper.
  • Det er avvik: Ujevne trapper og terrassearealer.
  Konsekvens/tiltak:
  • Det er ikke krav om utbedring av åpninger i rekkverk til dagens forskriftskrav.
  • Det er ikke krav om utbedring av rekkverkshøyder opp til dagens krav.
  • Rekkverket er såpass lavt at det på grunn av sikkerhetsmessige forhold anbefales økning av høyde.
  • Det må påregnes at alle terrassearealer må ettersees.

  
  
  

  Innvendig > Overflater
  Boligens våtrom har en del slitasje og er gjennomgående dårlig tatt vare på. Lufting av disse rom har vært fraværende da luker og vinduer er stedvis tettet.
  Vurdering av avvik:
  • Det er avvik: Det er eldre utidsmessige overflater med en del bruks-slitasje. Riss/sprekker i flislagte gulv registrert. Normal knirk i gulv registrert alder tatt i betraktning.
  Konsekvens/tiltak:
  • Tiltak: Overflateoppgradering bør påregnes.

  
  
  

  Innvendig > Etasjeskille/gulv mot grunn
  Trebjelkelag, isolert med stubbluftsleire (Ikke besiktiget). Normale skjevheter i etasjeskillere (alle etasjer) – byggeåret tatt i betraktning.
  Vurdering av avvik:
  • Målt høydeforskjell på mellom 10–20 mm innenfor en lengde på 2 meter. Tilstandsgrad 2 gis med bakgrunn i standardens krav til godkjente måleavvik.
  • Målt høydeforskjell på over 15 mm gjennom hele rommet. Tilstandsgrad 2 gis med bakgrunn i standardens krav til godkjente måleavvik.
  Konsekvens/tiltak:
  • For å få tilstandsgrad 0 eller 1 må høydeforskjeller rettes opp. Det vil imidlertid sjelden være økonomisk rasjonelt som et enkeltstående tiltak i en bolig som dette. Dersom boligen en gang skal renoveres, kan man vurdere slike tiltak.

  
  
  

  Innvendig > Radon
  Det er ikke foretatt radonmålinger og bygget er heller ikke utført med radonsperre.
  Vurdering av avvik:
  • Det er ikke foretatt radonmålinger, og bygget er heller ikke utført med radonsperre.
  Avviket går ut på at det ikke finnes resultater av utførte radonmålinger, som gir oversikt over radonforekomster i det innvendige klimaet, og at eventuelle radonforekomster over tiltaksgrense ikke er forebygget med tiltak.
  Konsekvens/tiltak:
  • Det bør gjennomføres radonmålinger.
  Radonmålinger vil avdekke om radonstråling er under eller over tiltaksgrense. Statens strålevern anbefaler tiltak hvis nivået overstiger 100 Bq/m³.

  
  
  

  Innvendig > Pipe og ildsted
  Boligen har mursteinspipe fra byggeår. Kleberstenspeis i hall, murt ildsted i stue, murt ildsted i kjellerstue, gasspeis på kjøkken.
  Vurdering av avvik:
  • Mer enn halvparten av forventet brukstid er passert på pipe.
  Konsekvens/tiltak:
  • Det bør foretas nærmere undersøkelser av pipeløp.
  Det anbefales innvendig fotografering av skorsteinens tilstand som kan avdekke eventuelle feil/luftlekkasjer i røykløpet.

  
  
  

  Innvendig > Rom under terreng
  Yttervegger har betong/mur. Hulltaking er ikke foretatt da det ikke er fysisk mulig pga tilliggende konstruksjoner – åpen mur.
  Vurdering av avvik:
  • Det er påvist indikasjoner på noe fuktgjennomtrenging inn i kjellermur.
  Overflate-maling bobler samt saltutslag registrert. Dette er stedvis av betydelig karakter. Fuktskjolder og symptomer på fukt registrert.
  Konsekvens/tiltak:
  • Det påviste fuktnivå gir grunn til å overvåke konstruksjonen jevnlig for å se utvikling over tid.
  Ny fuktsikring av grunnmur og ny drenering må påregnes. Terreng bør justeres slik at overvann ledes bort fra bygningen.

  
  
  

  Innvendig > Innvendige trapper
  Boligen har malt tretrapp innvendig. Trapper oppgradert (skrapt, slipt, malt).
  Vurdering av avvik:
  • Det mangler håndløper på vegg i trappeløpet.
  Konsekvens/tiltak:
  • Håndløper bør monteres, men det var ikke krav på byggetidspunktet.

  
  
  

  Innvendig > Innvendige dører
  Malte innerdører + innerdører i heltre fra byggeår.
  Vurdering av avvik:
  • Det er påvist avvik som tilsier at det bør foretas tiltak på enkelte dører. Dører fungerer fremdeles, men har generell slitasje.
  Konsekvens/tiltak:
  • Det bør foretas tiltak på enkelte dører. Utbedring/rehabilitering av dører fra byggeår må påregnes hvis tetthetsfunksjon mot karm skal oppnås.

  
  
  

  2. etasje > Hovedbad > Sanitærutstyr og innredning
  Hovedbad med innmurt badekar, dusj i hjørne med innadslående dører, vegghengt wc og 2 servanter med skuffer under.
  Vurdering av avvik:
  • Det er ikke påvist tilfredsstillende løsning for å synliggjøre lekkasje fra innebygget sisterne.
  Konsekvens/tiltak:
  • Det må gjøres tiltak for å lukke avviket.
  Det må utføres tiltak for å synliggjøre en eventuell lekkasje fra innebygget sisterne. Spalte/hull under klosset vil synliggjøre en eventuell lekkasje og dermed minimere følgeskader i konstruksjoner.

  
  
  

  2. etasje > Bad 2 > Overflater vegger og himling
  Det er mosaikk flislagte veggflater i våtsonen eller malte flater og malt innvendig tak.
  Vurdering av avvik:
  • Mer enn halvparten av forventet brukstid er passert på membransystemer.
  Konsekvens/tiltak:
  • Overvåk tilstanden jevnlig. For å få tilstandsgrad 0 eller 1 må tettesjiktet skiftes ut, men tidspunktet for når dette er nødvendig er vanskelig å si noe om.

  
  
  

  2. etasje > Bad 2 > Overflater gulv
  Det er flislagt gulv med elektriske varmekabler. Fall målt med laser fra innside terskel til topp slukrist er 35 mm.
  Vurdering av avvik:
  • Mer enn halvparten av forventet brukstid er passert på membranløsningen.
  Konsekvens/tiltak:
  • Levetiden til membran varierer basert på kvalitet, installasjon og bruk. Eldre membraner kan bli sprø og sprekke opp, noe som kan resultere i vannlekkasjer og fuktskader. Skal TG 1 settes må tilfredsstillende dokumentasjon fremskaffes.

  
  
  

  2. etasje > Bad 3 > Overflater vegger og himling
  Det er glatte malte veggflater og marmor flislagte veggflater i dusjsonen og malt innvendig tak.
  Vurdering av avvik:
  • Mer enn halvparten av forventet brukstid er passert på membransystemer.
  Konsekvens/tiltak:
  • Overvåk tilstanden jevnlig. For å få TG 0 eller 1 må tettesjiktet skiftes ut.

  
  
  

  2. etasje > Bad 3 > Overflater gulv
  Det er marmor flislagt gulv med elektriske varmekabler. Fall målt med laser fra innside terskel til topp slukrist er 10 mm.
  Vurdering av avvik:
  • Det er påvist at høydeforskjell fra topp slukrist til gulv/synlig topp membran ved dørterskel er mindre enn 25 mm.
  Konsekvens/tiltak:
  • Til tross for avviket i fall/høydeforskjell til sluk, vil gulvet fortsatt kunne lede vann mot sluket, men med redusert effektivitet. Dette kan potensielt øke risikoen for vannansamling i enkelte områder.

  
  
  

  2. etasje > Bad 3 > Sluk, membran og tettesjikt
  Det er slukrenne ved vegg i dusjsonen og ukjent tettesjikt/membran produkt.
  Vurdering av avvik:
  • Mer enn halvparten av forventet brukstid er passert på membranløsningen.
  Konsekvens/tiltak:
  • Eldre membraner kan miste vanntettende funksjon og føre til lekkasjer/fuktskader. For TG 1 kreves dokumentasjon.

  2. etasje > Bad 3 > Sanitærutstyr og innredning
  Dusjbad med søyleservant, vegghengt wc og dusj i hjørne med glassdører.
  Vurdering av avvik:
  • Det er ikke påvist tilfredsstillende løsning for å synliggjøre lekkasje fra innebygget sisterne.
  Konsekvens/tiltak:
  • Det må utføres tiltak for å synliggjøre en eventuell lekkasje fra innebygget sisterne.

  
  
  

  2. etasje > Bad 4 > Overflater vegger og himling
  Det er glatte malte veggflater og malt innvendig tak.
  Vurdering av avvik:
  • Mer enn halvparten av forventet brukstid er passert på membransystemer.
  Konsekvens/tiltak:
  • Overvåk tilstanden jevnlig. For å få TG 0 eller 1 må tettesjiktet skiftes ut.

  
  
  

  2. etasje > Bad 4 > Overflater gulv
  Det er flislagt gulv med elektriske varmekabler. Fall til sluk er lite, vanskelig å måle da dusjkabinett er plassert over sluk.
  Vurdering av avvik:
  • Det er påvist at høydeforskjell fra topp slukrist til gulv/synlig topp membran ved dørterskel er mindre enn 25 mm.
  Konsekvens/tiltak:
  • Det må foretas utbedring av fallforhold. Redusert effektivitet i vannavrenning kan øke risiko for vannansamling.

  
  
  

  2. etasje > Bad 4 > Sluk, membran og tettesjikt
  Det er ukjent slukløsning og ukjent tettesjikt/membran.
  Vurdering av avvik:
  • Mer enn halvparten av forventet brukstid er passert på membranløsningen.
  Konsekvens/tiltak:
  • Risiko for lekkasjer og fuktskader. Dokumentasjon kreves for TG 1.

  
  
  

  2. etasje > Bad 4 > Sanitærutstyr og innredning
  Dusjbad med vegghengt wc, servant med skuffer under og dusjkabinett.
  Vurdering av avvik:
  • Det er ikke påvist tilfredsstillende løsning for å synliggjøre lekkasje fra innebygget sisterne.
  Konsekvens/tiltak:
  • Ved implementering av innebygget sisterne var det ikke krav om lekkasjesikring. Konstruksjonen bør jevnlig observeres.

  
  
  

  2. etasje > Bad 4 > Ventilasjon
  Det er naturlig ventilering.
  Vurdering av avvik:
  • Rommet har kun naturlig ventilasjon.
  • Våtrommet mangler tilluftsventilering, f.eks. spalte/ventil ved dør.
  Konsekvens/tiltak:
  • Det bør etableres tilfredsstillende tilluft til våtrom (f.eks. luftespalte ved dør).
  • Elektrisk avtrekksvifte bør monteres.

  
  
  

  1. etasje > Vaskerom > Sluk, membran og tettesjikt
  Vaskerom fra ukjent årstall. Vaskerommet er ikke i bruk, kun benyttet til lagring. Glatte malte veggflater og malt innvendig tak. Flislagt gulv.
  Vurdering av avvik:
  • Fall til sluk er ikke målt da vaskerommet ikke blir benyttet til vaskerom/overfylt med diverse ting.
  • Det er ukjent slukløsning og ukjent tettesjikt/membran.
  Konsekvens/tiltak:
  • Overvåk tilstanden jevnlig. Skal TG 1 settes må tilfredsstillende dokumentasjon fremskaffes.

  
  
  

  1. etasje > Vaskerom > Ventilasjon
  Det er naturlig ventilering.
  Vurdering av avvik:
  • Våtrommet mangler tilluftsventilering, f.eks. spalte/ventil ved dør.
  Konsekvens/tiltak:
  • Det bør etableres tilfredsstillende tilluft til våtrom f.eks. luftespalte ved dør e.l.
  • Elektrisk avtrekksvifte bør monteres.

  
  
  

  1. etasje > Kjøkken med spiseplass og TV-krok > Overflater og innredning
  Multiform kjøkkeninnredning med kjøkkenøy, Corian benkeplate, Miele og Gaggenau teknisk utstyr, cocker og kvern i vask, gasspeis, vannbåren varme i gulv.
  Vurdering av avvik:
  • Det er påvist at overflater har noe skader.
  • Det er ikke påvist lekkasjedeteksjon ved oppvaskmaskin/oppvaskkum (krav iht. alder).
  • Det er ikke montert komfyrvakt (krav iht. alder).
  Konsekvens/tiltak:
  • For å få TG 0 eller 1 må lekkasjedeteksjon og komfyrvakt monteres.
  • Generell oppussing/utskifting kan påregnes over tid.

  
  
  

  U. etasje/kjeller > Bad > Sluk, membran og tettesjikt
  Baderom fra ukjent årstall. Glatte malte veggflater og malt innvendig tak. Flislagt gulv med elektriske varmekabler.
  Vurdering av avvik:
  • Det er plastsluk og ukjent tettesjikt/membran.
  Konsekvens/tiltak:
  • Mer enn halvparten av forventet brukstid er passert. For å få TG 0 eller 1 må tettesjiktet skiftes ut.

  
  
  

  U. etasje/kjeller > Bad > Sanitærutstyr og innredning
  Baderom med vegghengt wc, servant og dusj i hjørne med innadslående dører.
  Vurdering av avvik:
  • Det er ikke påvist tilfredsstillende løsning for å synliggjøre lekkasje fra innebygget sisterne.
  Konsekvens/tiltak:
  • Det må utføres tiltak for å synliggjøre lekkasje fra innebygget sisterne.

  
  
  

  U. etasje/kjeller > Bad > Ventilasjon
  Det er naturlig ventilering.
  Vurdering av avvik:
  • Rommet har kun naturlig ventilasjon.
  • Våtrommet mangler tilluftsventilering, f.eks. spalte/ventil ved dør.
  Konsekvens/tiltak:
  • Det bør etableres tilfredsstillende tilluft.
  • Elektrisk avtrekksvifte bør monteres.

  
  
  

  U. etasje/kjeller > Bad 2 > Overflater vegger og himling
  Baderom fra ukjent årstall. Flislagte veggflater og malt innvendig tak med downlights.
  Vurdering av avvik:
  • Mer enn halvparten av forventet brukstid er passert på membransystemer.
  Konsekvens/tiltak:
  • Overvåk tilstanden jevnlig.

  
  
  

  U. etasje/kjeller > Bad 2 > Overflater gulv
  Flislagt gulv med elektriske varmekabler.
  Vurdering av avvik:
  • Mer enn halvparten av forventet brukstid er passert på membran.
  Konsekvens/tiltak:
  • Skal TG 1 settes må tilfredsstillende dokumentasjon fremskaffes.

  
  
  

  U. etasje/kjeller > Bad 2 > Sluk, membran og tettesjikt
  Det er plastsluk og ukjent tettesjikt/membran.
  Vurdering av avvik:
  • Mer enn halvparten av forventet brukstid er passert.
  Konsekvens/tiltak:
  • Risiko for lekkasje/fuktskader. Dokumentasjon kreves for TG 1.

  
  
  

  U. etasje/kjeller > Bad 2 > Ventilasjon
  Det er mekanisk avtrekk.
  Vurdering av avvik:
  • Ventilasjonen vurderes som begrenset.
  Konsekvens/tiltak:
  • Ventilasjonsanlegget bør oppgraderes/utbedres.

  
  
  

  U. etasje/kjeller > Toalettrom > Overflater og konstruksjon
  Toalettrom med vegghengt wc og servant med skuffer under. Flislagt gulv. Glatte malte veggflater og malt innvendig tak. Elektrisk vifte montert.
  Vurdering av avvik:
  • Det er registrert normal slitasje på overflater.
  Konsekvens/tiltak:
  • Lokal utbedring kan vurderes

  
  
  

  Tekniske installasjoner > Vannledninger – 2
  Boligens innvendige vannledninger er i all hovedsak av plast (rør i rør).
  Vurdering av avvik:
  • Mer enn halvparten av forventet brukstid er passert på deler av anlegget.
  Konsekvens/tiltak:
  • Skader og lekkasjer kan oppstå. Anlegget bør følges opp med jevnlige kontroller.

  
  
  

  Tekniske installasjoner > Avløpsrør
  Det er avløpsrør av støpejern, trolig fra byggeår.
  Vurdering av avvik:
  • Mer enn halvparten av forventet brukstid er passert.
  Konsekvens/tiltak:
  • Tilstanden bør overvåkes. Utskifting/rehabilitering må påregnes.

  
  
  

  Tekniske installasjoner > Ventilasjon
  Ventilasjon ved naturlig avtrekk, naturlig oppdrift.
  Vurdering av avvik:
  • Det er påvist begrenset ventilering/luftgjennomstrømning.
  Konsekvens/tiltak:
  • Ventilasjonstiltak bør vurderes, eksempelvis mekanisk avtrekk.

  
  
  

  Tekniske installasjoner > Elektrisk anlegg
  Automatsikringer, flere fordelingstavler – oppgradert i 2015 hvor alle sikringer/kurser er byttet.
  Vurdering av avvik:
  • Det foreligger ikke samsvarserklæring på det elektriske anlegget.
  Konsekvens/tiltak:
  • Det anbefales en utvidet kontroll av anlegget utført av autorisert elektriker.

  
  
  

  Tomteforhold > Drenering
  Dreneringen er trolig fra byggeår.
  Vurdering av avvik:
  • Mer enn halvparten av forventet brukstid er passert.
  • Dreneringen har redusert effekt.
  Konsekvens/tiltak:
  • Ny drenering må påregnes.

  
  
  

  Tomteforhold > Terrengforhold
  Tomten er parkmessig og pent opparbeidet. Rimelig flat rundt boligen, svakt fallende terreng mot sydøst/adkomsten.
  Vurdering av avvik:
  • Terrenget heller stedvis inn mot grunnmur.
  Konsekvens/tiltak:
  • Terrenget bør justeres slik at overvann ledes bort fra bygningen.

  
  
  

  Tomteforhold > Utvendige vann- og avløpsledninger
  Utvendige avløpsrør og vannledninger er av ukjent type, trolig fra 1915.
  Vurdering av avvik:
  • Mer enn halvparten av forventet brukstid er passert.
  Konsekvens/tiltak:
  • Ledningene bør skiftes/rehabiliteres.

  Byggemåte

  Utvendig:
  Yttertak i sperrekonstruksjon utvendig tekket med takpanner. Murte piper over tak. Det er ikke gitt opplysninger om når tekking på yttertak ble omlagt. Siden taket (takkonstruksjon, taktekking og skorstein) kun er observert fra bakkenivå, er vurderingen begrenset av dette. Det er ikke sikkerhetsmessig forsvarlig å bevege seg ut på taket eller observere fra stige. Selv om det ikke er avdekket skader under befaringen, betyr ikke dette at det ikke foreligger skader som en besiktigelse på taket kan avdekke. Vær oppmerksom på denne risikoen. En undersøkelse av taket kan utføres av en fagperson under tilstrekkelige sikkerhetsforhold. Stål takrenner, beslag og nedløp. Takvinklen er over 27 grader og da er det krav til snøfanger. Det er huseier som er ansvarlig for å sikre at snø ikke raser fra taket og skader noen. Yttervegger i murkonstruksjoner av tegl/natursten. Utvendige fasader er pusset og malt. Det er registrert riss og skader i utvendige fasader + partier med svak maling/overflate/krakkelering (svake overflater), det er ukjent med hvilken type maling/malingssystemer som er benyttet på fasader. Takkonstruksjonen har sperrekonstruksjon.

• Økonomi
  Leieforhold

  Eiendommen har vært fullt utleid til den pakistanske ambassaden siden 2019. Leieavtalen er forlenget, og løper uten mulighet for oppsigelse til 31. desember 2029. Det er ikke avtalt rett til forlengelse. Fra og med 1. januar 2026 er årlig husleie estimert til ca kr 3.354.000,-, justert iht. kontraktens KPI-bestemmelse med antatt 5% fra juni 2024. Plan- og bygningsetaten har bekreftet at utleien som ambassade ikke vil bli fulgt opp som en ulovlighet. Det gjøres oppmerksom på at bildene er tatt før ambassaden flyttet inn i boligen.

  Kommunale avgifter

  Kommunale avgifter utgjør kr. 75 627,- for 2025.

  Eiendomsskatt

  Eiendomsskatt utgjør kr. 60292,00- for 2025.

  Forsikring

  Forsikringsselskap: Gjensidige Forsikring.

  Formuesverdi

  Primær formuesverdi kr. 25 856 583,00.
  Sekundær formuesverdi kr. 43 366 547,00.
  Gjeldende for ligningsåret 2023.

• Oppvarming og energiattest
  Oppvarming

  Det er flotte oppmurte peiser i stue, kjellerstue, og hall. Gasspeis på kjøkken. Jordvarme anlegg oppgradert 2015 på 30 kw med tilhørende tanker og utstyr, tre bore hull. 2 stk. beredere til varmt vann er plassert i tekniskrom i underetasjen. Underetasje: hovedsakelig vannbåren gulvvarme, varmekabler på bad. Et rom med konvektor. Jordvarmeanlegg koblet konvektorer for varme i 1 etasje med unntak av kjøkken som har vannbåren gulvarme og vaskerom og toalett som har elektrisk gulvvarme. Varmekabler på toalettrom. 2 etasje har elektrisk oppvarming varmekabler på alle baderom. Rør trukket fra teknisk rom i kjeller til loft for varme i 2 etg og loft. Varmtvann går i sirkulasjon.  

  Energimerking

  Oppvarmingskarakter:Gul
  Energikarakter: E

  Se fullstendig energiattest fra selger som vedlegg til salgsoppgave.
  Megler har intet ansvar for informasjon som følger av energiattest.

• Områdebeskrivelse
  Beliggenhet

  Attraktiv beliggenhet på Vinderen nær Grimelundshaugen med utsikt mot fjorden og området rundt. Vakkert beliggende med sol fra morgen til kveld. Kort gangavstand til både Vinderen og Slemdal, med et godt utvalg av forretninger, servicetilbud og T- bane. Bussforbindelse i umiddelbar nærhet. Flotte tur- og rekreasjonsmuligheter i nærområdet.

  Sentralt og rolig boligområde på Vinderen i Oslo. Her har du alt du trenger i umiddelbar nærhet. Det er kort vei til fotballbane, skøytebane, treningssenter, svømmehall. Ikke minst er stedet sentralt orientert mellom Holmenkollen og Oslo sentrum, begge områdene innen kort rekkevidde via offentlig kommunikasjon.
  
  Vinderen sentrum har et bredt butikk og servicetilbud. Her finner man delikatessebutikker, bokhandler, Jernia, dyrebutikk, frisør, solsenter, blomster og hagesentre. For urbane søndagsturer anbefales Frognerparken som byr på piknikmuligheter, solbading, yrende folkeliv, Norges største samling av roser, samt den verdenskjente Vigelandsparken. Sommerstid kan du også ta et bad i det populære Frognerbadet.
  
  Ønsker du ytterligere servicetilbud er det kun tre T-banestopp til Majorstuen. Videre kan du gå nedover Bogstadveien som er velkjent for sitt yrende folkeliv, og ikke minst rike utvalg av butikker, kafeer, konditorier, restauranter og utesteder.
  
  Hemingbanen - et flott idrettsanlegg med flere fotballbaner, friidrettsområde, terrengløype, idrettshall for håndball og basket, samt en nyere hall med fire tennisbaner og stor, nedfelt trampolinegrop. Gaustadskogen og populære Sognsvann er innen gåavstand. Samme med Vettakolltoppen og Bånntjern. Det er heller ikke langt til Nordmarka, med milevis av tur- og skiløyper, flere idylliske badevann og slalåmbakke.
  
  Fra eiendommen er det kort gangavstand til Vinderen barneskole og Ris ungdomsskole. Det finnes flere videregående skoler i nærliggende områder, samt et godt utvalg av både private og kommunale barnehager. I tillegg er det kort vei til Blindern, Rikshospitalet, Politihøyskolen og privat høyskole innen helse- og sosialfag, diakoni og ledelse.

• Offentlige forhold
  Regulering

  Eiendommen er tilknyttet reguleringsplan S-4220 vedtatt 15.03.2006 med reguleringsformål bolig m. tilh. anlegg, i tillegg til S-631 vedtatt 07.02.1956 med reguleringsformål offentlig kjørebane/veigrunn. 03.06.2021 ble det sendt ut varsel om at Plan- og bygningsetaten (PBE) starter arbeidet med å revidere den eksisterende reguleringsplanen for småhusområder i Oslos ytre by, S-4220 (småhusplanen). Bestillingen fra byrådet innebærer et ønske om å ta bedre vare på byens småhusområder. Småhusplanen styrer hvordan det kan bygges og fortettes på eiendommer som er omfattet av planen. Den legger også begrensninger for hvor mye det er lov å bygge på eiendommene. Revisjonen av planen er en pågående pansak/detaljregulering med id 202102096.

  Eiendommen står på Byantikvarens Gule liste, og er både kommunalt listeført og bevaringsverdig iht. plan- og bygningsloven. Eieren må påregne at det vil være et begrenset handlerom for hva eieren kan påregne at kommunen tillater av endringer på eiendommen. Store deler av hagen er markert som naturmangfold/naturtype og verdifull natur i kommuneplanens arealdel. På naboeiendommen er det et område som henger sammen med dette feltet som er regulert til naturvernområde. Det er funnpotensiale for fortidsminner på eiendommen. Store deler av eiendommen befinner seg i rød eller gul støysone.

  I henhold til Plan og bygningsetatens hjemmeside for planinnsyn er følgende planer under arbeid i nærområdet til eiendommen:
  

  • Holmenveien 23 A - Oppføring av enebolig - Hus B - Tidligere adresse: Holmenveien 25.
  • Holmenveien 23 B - Bruksendring av bod i 2. etasje - Innvendig ombygging.
  • Holmenveien 30 D-E - Oppføring av to eneboliger og garasjer - Hus 1 og 2.
  • Holmenveien 30 C - Oppdeling og bruksendring av enebolig til tomannsbolig og endring av høyde og takform på garasje.
  • Ekelyveien 5 E - Oppføring av ny enebolig i to etasjer over terreng med underliggende kjelleretasje.
  • Risbakken 21 B - Tilbygg, fasadeendring og støttemurer.

  
  

  I henhold til Plan og bygningsetatens hjemmeside for saksinnsyn er pågående plansaker i nærområdet til eiendommen:
  

  • Risbakken 1. Utvidelse av gravlund - Ris kirke.
  • Revisjon av reguleringsplan for småhusområder i Oslos ytre by (Småhusplanen).

  Arealbekreftelse

  Arealbekreftelse fra kommunen følger vedlagt.

  Bevaringsverdig

  Eiendommen er registrert på byantikvarens gule liste. Dette innebærer at eiendommen er helt eller delvis bevaringsverdig, og kan ha betydning for fremtidig ombygging/restaurering mv. Byantikvaren skal gi en rådgivende uttalelse i byggesaker som berører eiendommen.

  Konsesjon / Odel / Boplikt

  Kjøper må fylle ut egenerklæring om konsesjonsfrihet. Egenerklæring må signeres av kjøper og bekreftes av kommunen for at skjøtet kan tinglyses. Det hviler ikke odel på eiendommen.

  Ferdigattest / Brukstillatelse

  Siden eiendommen benyttes som abassade er tegninger unntatt offentligheten jmf. offl. §20. Megler har derfor i begrenset grad kunne undersøke og sammenlige dagens bruk opp mot byggegodkjente tegninger og tillatelser. Det er tatt utgangspunkt i tegninger og informasjon hjemmelshaver har hatt tilgjengelig. Kjøper overtar ansvar og risiko tilknyttet dette. Konferer megler ved spørsmål.

  Ved søk hos plan og bygningsmyndighetene er følgende byggesaker funnet:

  
  

  • Expeditionsdokument for våningshus m/garasje, mottatt sak 01.01.1918. Expeditionsdokument er forsiden av byggesaksmappen fra oppføringstidspunktet. Det vil i ettertid ikke bli gitt ferdigattst på bygninger som var oppført før 1998, jfr. lov om planlegging og byggesaksbehandling (plan- og bygningsloven) § 21-10 5. ledd.

  
  

  • Varmeanlegg, mottatt sak 01.01.1918.

  
  

  • Oljefyringsanlegg, mottatt sak 01.01.1931.
    
    
  • Garasje for en bil, mottatt sak 01.01.1959. Ferdigmelding.

  
  

  • Oljefyringsanlegg, mottatt sak 01.01.1960.

  
  

  • Oppføring av garasje, mottatt sak 03.03.2008, avsluttet 21.07.2009.

  
  

  • Midlertidig bruksendring til ambassadebruk, mottatt sak 27.11.2024, avsluttet 15.01.2025.

  
  

  • Ulovlig bruksendring til ambassade - ulovlighet unnlatt oppfølging, mottatt sak 24.06.2021, avsluttet 19.12.2024.

  
  

  • Bruksendring av 1.etasje til kontorer - tillatelse utløpt, sak mottatt 30.04.2018, avsluttet 26.04.2023.

  
  

  • Bruksendring av enebolig til leiligheter og bruksendring av loft til bolig - tillatelse utløpt, sak mottatt 21.02.2018, avsluttet 26.04.2023.

  
  

  • Bruksendring av villa til kontorplasser, sak mottatt 01.12.2017, sak avsluttet 22.11.2022.

  
  

  • Oppføring av dobbelgarasje, sak mottatt 27.02.2009, avsluttet 11,02.2015.

  
  
  

  Det foreligger situasjonsplan i tillegg til diverse dokumenter i saksgangen, avslutningsvis med skriv fra Plan- og bygningsetaten med informasjon om at byggesaken ikke er tatt til behandling fordi etaten ikke har mottatt alle mangler som beskrevet i brev.

  
  

  • Oppføring av dobbeltgarasje, mottatt sak 27.02.2009, avsluttet 11.02.2015. Det utstedes ikke ferdigattester i meldingssaker. Plan- og bygningsetaten tar derimot til etterretning tiltakshavers erklæring på at tiltaket er gjennomført i samsvar med melding, og vil avslutte og arkivere byggesaken.
    
    
  • Bruksendring av villa til kontorplasser, sak mottatt 01.12.2017. Søknaden ble avslått.
    
    
  • Bruksendring av enebolig til leiligheter og bruksendring av loft til bolig. Det ble gitt rammetillatelse 01.10.2018 "søknaden omfatter ombygging fra enebolig til et leilighetsbygg med totalt fem boenheter. Endringene utføres hovedsakelig innendørs, men medfører fasadeendringer i form av takopplett og vinduer, og en utvendig trapp med tilhørende dør." Rammetillatelsen gjelder i 3 år og det ble sendt ut påminnelse om frist til å sette i gang tiltaket 08.04.2021
    
    
  • Bruksendring av 1. etasje til kontorer, mottatt sak 30.04.2018. Det er gitt rammetillatelse 22.10.2018 "Plan- og bygningsetaten godkjenner søknaden om bruksendring av 1. etasje til 3 kontorplasser med støttefunksjoner, samt 3 kontorer i underetasjen også med tilhørende støttefunksjoner"

  
  
  

  Saken om ulovlig bruk til ambassade ble avsluttet 19.12.2024 og bekreftet av plan og bygningsetaten de ikke kommer til å følge opp den ulovlige bruken til ambassade. Dokumentet er vedlagt i salgsoppgaven.
  

  Vei, vann og avløp

  Eiendommen er tilknyttet offentlig vei, vann og avløp via private stikkledninger/anlegg.

  Tinglyste rettigheter og heftelser

  På eiendommen kan det være tinglyst erklæringer/avtaler som for eksempel rett til kommunen til å anlegge vann- og kloakkledninger inkl. reparasjon av disse, bestemmelser om bebyggelsen, gjerder, vei og adkomstrettigheter. Disse erklæringene/avtalene vil følge eiendommen ved salg, og kan ikke slettes.

  På eiendommen er det tinglyst følgende heftelser og rettigheter som følger eiendommens matrikkel ved overskjøting til ny hjemmelshaver:

  Dnr. 134, tgl. 18.06.1915 - Bestemmelse om bebyggelse
  Bestemmelse om bebyggelse

  Dnr. 900701, tgl. 06.08.1915 - Bestemmelse om bebyggelse
  Byggeforbud på nærmere angitt avstand
  

  Dnr. 10, tgl. 02.03.1917 - Bestemmelse om bebyggelse
  Bestemmelse om bebyggelse

  Dnr. 8459, tgl. 15.06.1939 - Best. om vann/kloakkledn.
  Bestemmelse om anlegg og vedlikehold av ledninger m.v.
  

  Dnr. 13859, tgl. 07.11.1959 - Best om garasje/parkering
  Kan ikke slettes uten samtykke fra bygningsrådet
  

  Dnr. 14953, tgl. 15.11.1961 - Best om garasje/parkering
  Kan ikke slettes uten samtykke fra bygningsrådet
  

  Dnr. 11548, tgl. 26.04.1979 - Best om garasje/parkering
  Gjelder stedsvarig rett til 8 parkeringsplasser
  GJELDER DENNE REGISTERENHETEN MED FLERE
  

  Dnr. 236350, tgl. 25.02.2021 - Bestemmelse om gjerde
  Endring kan ikke skje uten samtykke fra Oslo kommune
  GJELDER DENNE REGISTERENHETEN MED FLERE
  

  Dnr. 22848, tgl. 31.03.2006 - Grensejustering
  GJELDER DENNE REGISTERENHETEN MED FLERE
  

  Dnr. 900270, tgl. 18.06.1915 - Registrering av grunn
  Registrering av grunn

  Legalpant

  Kommunen har legalpant som sikkerhet for betaling av kommunale avgifter og eventuell eiendomsskatt.
  Legalpant er pant som ikke kommer frem av grunnboksutskriften, og har bedre prioritet enn for eksempel lån til bank som er tinglyst på eiendommen.

• Andre kjøpsforhold
  Overtagelse

  Overtagelse skjer etter avtale med selger. Før boligen overleveres kjøper, skal fullt oppgjør og omkostninger være mottatt på meglers klientkont.

  Boligkjøperpakke

  Sammen med Gjensidige har vi skreddersydd et gunstig forsikringskonsept for deg som kjøper bolig. Kjøpere (ikke juridiske personer) har anledning til å tegne Boligkjøperpakken.

  Pakken inkluderer bl.a. husforsikring, innboforsikring Pluss, dobbel rentedekning, flytteforsikring og boligkjøperforsikring som gir deg juridisk bistand dersom du ønsker å reklamere på boligkjøpet. Kjøpere (ikke juridiske personer) kan også velge å kun tegne boligkjøperforsikring. 

  Boligkjøperpakken/Boligkjøperforsikring må tegnes senest i forbindelse med kontraktsmøtet. Produktark for Boligkjøperpakken og Boligkjøperforsikring ligger vedlagt i salgsoppgaven. Ta kontakt med megler for ytterligere informasjon.

  Løsøre og tilbehør

  Det gjøres spesielt oppmerksom på at boligens tilbehør og løsøre ikke medfølger handelen med mindre dette fremkommer av nærværende prospekt. Med mindre annet er spesifisert i salgsoppgaven gjelder NEFs normgivende liste over løsøre og tilbehør. Løsøre og tilbehør som medfølger overdras uten noen form for garantier, foruten eventuell gjenværende leverandørgaranti.

  Diverse

  Det gjøres oppmerksom på at bildene er tatt før ambassaden flyttet inn i boligen.

• Kjøpsvilkår
  Budgivning

  Alle bud skal inngis skriftlig til megler, som formidler disse videre til selger. Kravet til skriftlighet gjelder også budforhøyelser og motbud, aksept eller avslag fra selger.

  Bud kan legges inn på eiendommens finn-annonse ved å trykke på knappen «gi bud» eller via vår hjemmeside. Ved elektronisk budgivning legges bud inn ved å benytte BankID. Bud kan også inngis på budskjema vedlagt i salgsoppgaven. Før megler formidler bud til selger, skal megler innhente gyldig legitimasjon og signatur fra budgiver. Kravet til legitimasjon og signatur er oppfylt for budgivere som benytter Bank-ID og vi oppfordrer derfor alle til å gi bud elektronisk ved å benytte GI BUD knappen på eiendommens hjemmeside på www.tinholt.no. Eventuelle forhøyelser kan sendes ved å svare direkte på mottatt sms fra meglers system, til megler. Alle budforhøyelser skal bekreftes av megler.

  For at budene skal kunne bli behandlet og videreformidlet skriftlig til alle involverte parter, må alle bud ha en tilstrekkelig lang akseptfrist, jf. eiendomsmeglingsforskriften § 6-3. Selger må også skriftlig akseptere budet før aksept kan formidles til budgiver.

  Akseptfrist på alle bud skal være minimum 30 minutter, og budforhøyelser må skje i god tid før fristens utløp. Bud som ikke er skriftlig, eller som har kortere akseptfrist enn til kl. 12.00 dagen etter siste annonserte visning, vil ikke bli formidlet til selger. Megler skal så snart som mulig bekrefte skriftlig overfor budgivere at budene deres er mottatt. Selger står fritt til å akseptere eller forkaste et hvert bud og er således ikke forpliktet til å akseptere det høyeste budet på eiendommen.

  Eiendomsmegler har ikke lov til å formidle hemmelige bud eller bud med forbehold som hindrer megler i å formidle budet til andre enn selger, jf eml  6-8 (3). Slike bud vil derfor ikke bli formidlet til selger. Eiendomsmegler er iht eml § 6-8(6) pålagt å gjennomføre kontroll av budgivernes finansiering. Dersom det ikke er mulig for megler å gjennomføre dette før aksept av bud plikter megler å advare selger om risiko knyttet til dette.

  Etter at eiendommen er solgt vil kjøper og selger få tilsendt budjournal. Øvrige budgivere kan få utlevert kopi av budjournalen i anonymisert form. Det gjøres oppmerksom på at budgiver også vil være den som vil stå som kjøper av eiendommen. Dersom man etter at bud er akseptert ønsker å endre hvem som skal stå som eier, forutsetter dette at selger godkjenner en slik endring. Alle involverte parter skal signere kjøpekontrakt og er solidarisk ansvarlig for kjøpet frem til oppgjør er gjennomført.

  For mer informasjon om budgivningsprosessen, se «Forbrukerinformasjon om budgivning», som er vedlagt salgsoppgaven, eller ta kontakt med megler.

  Salgsbetingelser

  Eiendommen skal overleveres kjøper i tråd med det som er avtalt. Det er viktig at kjøper setter seg grundig inn i alle salgsdokumentene. Salgsoppgaven er basert på de opplysningene selger har gitt til megler, den bygningssakkyndiges tilstandsrapport, samt opplysninger innhentet fra kommunen, Kartverket og andre tilgjengelige kilder.

  Det er forventet at kjøper setter seg grundig inn i alle salgsdokumentene, herunder salgsoppgave, tilstandsrapport og selgers egenerklæring. Kjøper anses kjent med forhold som er tydelig beskrevet i salgsdokumentene. Forhold som er beskrevet i salgsdokumentene kan ikke påberopes som mangler. Dette gjelder uavhengig av om kjøper har lest dokumentene.

  Alle interessenter oppfordres til å undersøke eiendommen nøye, gjerne sammen med fagkyndig før bud inngis. Kjøper som velger å kjøpe usett kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe han burde blitt kjent med ved undersøkelsen. Det kan være avvik fra dagens rombruk/rombenevnelser sammenlignet med det som er byggemeldt/godkjent.

  Dersom det er behov for avklaringer, anbefaler vi at kjøper rådfører seg med eiendomsmegler eller en bygningssakyndig før det legges inn bud.

  På grunn av ulike avtalevilkår kan selger vurdere bud fra en som ikke er forbruker, ulikt fra en forbrukers bud. Dersom kjøper ikke er forbruker, er selger sitt mulige mangelsansvar begrenset fordi eiendommen selges “som den er”. Selger kan ikke ta «som den er» forbehold ovenfor en forbrukerkjøper. Selv et lavere bud fra en som ikke er forbruker kan foretrekkes fordi begrensningen i mulig mangelsansvar kan ha egenverdi for selger. Selger står fritt til å forkaste eller akseptere ethvert bud, og er for eksempel ikke forpliktet til å akseptere høyeste bud.

  Lov om avhending av fast eigedom (avhendingslova)
  Frivillig salg av fast eiendom reguleres av Lov om avhending av fast eiendom av 3. juli 1992 nr. 93.

  Lov om avhending av fast eigedom (avhendingslova)

  Frivillig salg av fast eiendom reguleres av Lov om avhending av fast eiendom av 3. juli 1992 nr. 93.

  Forbrukerkjøp/avtalevilkår

  Med forbrukerkjøp menes kjøp av eiendom når kjøperen er en fysisk person som ikke hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet.

  Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen, eller det foreligger brudd på bestemmelsene i avhendingsloven §§ 3-2 til 3-8. Hvis eiendommen ikke er i samsvar med det kjøperen må kunne forvente ut ifra alder, type og synlig tilstand, kan det være grunnlag for mangelskrav. Det samme gjelder hvis det er holdt tilbake eller gitt uriktige opplysninger om eiendommen. Dette gjelder likevel bare dersom man kan gå ut ifra at det virket inn på avtalen at opplysningen ikke ble gitt eller at feil uriktige opplysninger ikke blir rettet i tide på en tydelig måte.

  En bolig som har blitt brukt i en viss tid, har vanligvis blitt utsatt for slitasje og skader kan ha oppstått. Slik bruksslitasje må kjøper regne med og det kan avdekkes enkelte forhold etter overtakelse som nødvendiggjør utbedringer. Normal slitasje og skader som nødvendiggjør utbedring, er innenfor hva kjøper må forvente og vil ikke utgjøre en mangel.

  Boligen kan ha en mangel etter avhendingsloven § 3-3 dersom det er avvik mellom opplyst og faktisk innvendig areal, forutsatt at avviket er på 2% eller mer og minimum 1 kvm.

  Ved beregning av et eventuelt prisavslag eller erstatning må kjøper selv dekke tap/kostnader opptil et beløp på kr 10.000 (egenandel).

  Profesjonell (næringsdrivende) avtalevilkår

  Hvis kjøper er en juridisk person, eller en fysisk person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet, vil kjøpet ikke anses som et forbrukerkjøp.

  Dersom kjøper ikke er forbruker selges eiendommen «som den er», og selgers ansvar er da begrenset jf. avhl. § 3-9, 2. pktm. Informasjon om kjøpers undersøkelsesplikt, herunder oppfordringen om å undersøke eiendommen nøye, gjelder også for kjøpere som ikke anses som forbrukere.

  Lov om hvitvasking

  Eiendomsmeglingsforetak plikter etter lov om hvitvasking å gjennomføre kontrollhandlinger knyttet til kjøper og selgers identitet og forhold knyttet til gjennomføringen av handelen. Dette omfatter også opplysninger om kundeforholdets formål og tilsikrede art. For kjøper må kontroll av legitimasjon skje senest ved inngåelse av kontrakt. Signering med bankID er regnet som gyldig legitimasjonskontroll.

  Ved oppdrag hvor juridiske personer (selskap) er part må eiendomsmegler også gjennomføre kontroll av hvilke fysiske personer som kontrollerer selskapet (reelle rettighetshavere). Dersom megler ikke klarer å gjennomføre pålagte kundetiltak må megler avvise kunden og oppdraget. Megler har også plikt å melde forhold som ikke er avklart og fremstår som mistenkelige til Økokrim. Megler kan også i enkelte tilfeller ha plikt til å stanse gjennomføringen av handelen.

  Betalingsbetingelser

  Oppgjør skal betales i en samlet innbetaling fra norsk bank. Betaling fra utlandet tillates kun i unntakstilfeller og dersom det er avklart med megler i anledning avtaleinngåelse (budaksept).

  Finansiering

  Vi har løpende kontakt med finansinstitusjoner som kan tilby lån med konkurransedyktige betingelser. Hvis ønskelig formidler vi gjerne kontakt.

  Kjøpekontrakt

  Kjøper og selger er forpliktet til å undertegne standard kjøpekontrakt utarbeidet av Tinholt i forbindelse med eiendomstransaksjonen. Eiendomsmegler sin standardkontrakt inneholder bl.a. bestemmelser om at dersom det foreligger vesentlig mislighold, har selger rett til å heve etter 30 dager fra avtalt betalingstid. Kjøper aksepterer dette som bindende for seg. Det forutsettes at hjemmel til eiendommen overføres til kjøper. Dersom dette ikke er ønskelig må det tas forbehold i budet. Kjøpekontrakt kan besiktiges hos eiendomsmegler før bud inngis. Kontakt eiendomsmegler for spørsmål.

  Personopplysningsloven

  Personopplysninger blir behandlet i samsvar med personopplysningsloven.

• Om oppdraget
  Meglers vederlag / Utlegg

  Følgende er avtalt om meglers vederlag, og skal betales av selger:

  Provisjon 1,250 % av salgssummen inkl. mva

  Tilrettelegging : 15 500,00
  Oppgjørshonorar: 6 900,00
  Visninger/overtagelse pr stk. : 3 500,00
  Utsatt betaling (valgfritt*): 4 900,00
  Tinholt Markedspakke : 26 900,00
  

  Dersom handel ikke kommer i stand eller oppdraget sies opp, har oppdragstaker krav på rimelig vederlag for medgått tid/utført arbeid og avtalte utgifter (utgifter til påløpte visninger, innhenting av opplysninger, markedspakke og tilrettelegging), samt eventuelle utlegg. Alle priser er inkl. mva.

  Meglerforetaket mottar betaling for tilleggstjenester som tilbys i sammenheng med eiendomshandelen. Dette gjelder blant annet strømleverandører, boligkjøperprodukter, boligalarm o.l.)

  Vedlegg til salgsoppgaven

  Vedleggene er en del av den komplette salgsoppgaven. Det er viktig at interessenter setter seg godt inn i vedleggene og kontakter megler med eventuelle spørsmål før bud inngis.

  Megler

  Ansvarlig megler er:
  Christian L Mathiesen
  Partner/Eiendomsmegler MNEF.
  +47 99 45 84 53 / [email protected].

  Meglerforetaket

  Tinholt Eiendomsmegling AS.
  Org. nr. 928 582 906.
  Bygdøy Allé 60
  0265 Oslo.

• Dokumenter
  • Salgsoppgave