Orreskogen 22

Eksklusiv, representativ og nyere villa med åpen panoramautsikt og gjennomgående høy standard

Prisantydning

30 500 000,-

Omkostninger

763 590,-

Totalpris

31 263 590,-

Eiendomstype

Enebolig

Eieform

Selveier

Byggeår

2017

Soverom

6

Bad

3

Internt brukseareal

508 m²

Tomtetype

Eiet

Energimerking

B

Egenskaper

• Sentralt
• Barnevennlig
• Moderne
• Utsikt
• Rolig
• Turterreng

Fasiliteter

• Balansert ventilasjon
• Balkong / terrasse
• Lademulighet
• Peis / ildsted
• Garasje / parkering
• Ingen gjenboere

Beskrivelse

Visninger

Informasjon

• Nøkkelinformasjon
  Oppdragsnummer

  201250107.

  Adresse og matrikkel

  Orreskogen 22.
  gnr. 33, bnr. 3078 i Oslo.

  Eier

  Stine Marie Ferd og Pål Rune Gerhardsen.

  Byggeår

  2017.

  Tomt

  Eiet tomt på 763 kvm.

  Parkering/garasje

  Integrert garasje på hele 47 kvm med direkte adkomst til boligen via praktisk sluse – her går du tørrskodd inn til både omkledningsrom og hall. En komfortabel og funksjonell løsning, spesielt på vinterstid. I tillegg finnes biloppstillingsplasser på tomten. Snøsmelteanlegg er etablert både foran garasjen og på sløyfen mot biloppstillingsplass samt i utvendig trapp fra 1.etg til underetasje.

  Beregnet totalkostnad

  Prisantydning kr 30 500 000,-

  I tillegg til prisantydning og ev. fellesgjeld, påløper følgende omkostninger:
  
  762 500,00,- (Dokumentavgift)
  
  545,00,- (Tingl.gebyr skjøte)
  
  545,00,- (Tingl.gebyr pantedokument)
  
  19 900,00,- (Boligkjøperpakke (Valgfri))
  
  _______________________________________________________
  31 283 490,- Totalpris inkl. omkostninger og fellesgjeld
  _______________________________________________________
  Det ovenstående forutsetter at eiendommen selges til prisantydning og at det kun tinglyses ett pantedokument. Det tas forbehold om endringer i offentlige gebyr.

• Arealer
  Boligens areal

  BRA-i: 508 m²
  TBA: 125 m²

  Underetasje:
  Internt bruksareal: 189 m²
  Følgende rom er oppgitt som BRA-i: Gang, stue/kjøkken, to soverom, bad/vaskerom, trapperom, teknisk rom, tre boder, treningsrom og utebod.

  1.etasje:
  Internt bruksareal: 169 m²
  Følgende rom er oppgitt som BRA-i: Hall med omkledningsrom, stue, spisestue, kjøkken, wc-rom, garasje og sluse.

  2.etasje:
  Internt bruksareal: 136 m²
  Følgende rom er oppgitt som BRA-i: Gang, tre soverom, omkledningsrom, atelier, to bad og vaskerom.

  Loft:
  Internt bruksareal: 14 m²
  Følgende rom er oppgitt som BRA-i: Bod.

  Dagens planløsning i boligens underetasje avviker noe fra de byggemeldte tegningene. For nærmere detaljer vises det til avsnittet «Ferdigattest».

• Om boligen
  Innhold

  Enebolig over fire etasjeplan med henholdsvis underetasje, 1.-, 2. etasje og loft.

  Underetasje: Gang, stue/kjøkken med utgang til vestvendt terrasse på 61 kvm, to soverom, bad/vaskerom, trapperom, teknisk rom, tre boder, treningsrom og utebod.
  1.etasje: Hall med omkledningsrom, stue med utgang til vestvendt veranda på 45 kvm, spisestue, kjøkken med utgang til sydvendt terrasse på 8 kvm, wc-rom, garasje og sluse.
  2.etasje: Gang, tre soverom, omkledningsrom, atelier med utgang til vestvendt balkong på 11 kvm, to bad og vaskerom.
  Loft: Bod.

  Utleiedelen i underetasjen leies i dag ut for kr 24 000 per måned, med avtalt økning til kr 26 000 fra august 2025. Dersom du ønsker mer plass til eget bruk, kan utleiedelen enkelt integreres i hovedboligen og tilføre ekstra areal for familie, hobbyer eller sosiale soner – en fleksibel løsning som gir deg flere muligheter.

  Kjøkken

  Kjøkken – 1. etasje
  Lekkert kjøkken fra JKE med gjennomførte materialvalg og elegant utforming. Innredningen har profilerte fronter kombinert med overskap med glassfelt, som gir en fin balanse mellom klassisk stil og moderne funksjon. Benkeplaten i heltre har nedfelt kum i kompositt, og veggen over benkene er flislagt for et rent uttrykk og enklere vedlikehold. Belysning under overskapene gir godt arbeidslys og fremhever de sofistikerte detaljene. Kjøkkenøyen fungerer som et naturlig midtpunkt i rommet – både sosialt og funksjonelt. Den har benkeplate i labrador marmorstein, som tilfører et eksklusivt preg og gjør kjøkkenet til et sted man virkelig har lyst til å oppholde seg. Hvitevarene er helintegrerte og inkluderer stekeovn, mikrobølgeovn, platetopp, oppvaskmaskin, vinkjøler, kjøleskap og fryser – alt sømløst tilpasset helheten.

  Kjøkken – underetasje
  Klassisk og tidløst kjøkken fra IKEA med profilerte fronter og enkelte overskap med glassfelt. Benkeplaten i laminat har nedfelt vask i keramikk, og under overskapene er det praktisk belysning. Løsningen gir godt med både arbeidsflate og oppbevaringsplass. Hvitevarene følger med og består av stekeovn, platetopp, oppvaskmaskin og kjøleskap med fryserdel.

  Bad

  Bad - tilknyttet hovedsoverom, 2. etasje:
  Lekkert bad fra 2017 (byggeår), hvor moderne løsninger møter tidløs eleganse. Store, italienske fliser gir rommet et sofistikert uttrykk, mens innredningen er nøye utformet for å kombinere funksjonalitet med stilfullt design. Badet er innredet med dobbel servant med underliggende skap, benkeplate av laminat, speil, vegghengt toalett og dusj og badekar. Gulvet har behagelige varmekabler, og den nedsenkede himlingen er utstyrt med downlights for jevn og stemningsfull belysning.

  Bad og vaskerom, 2. etasje:
  Delikat bad, pent innredet med to servanter, benkeskap med glatte fronter, laminat benkeplate, speil, vegghengt toalett og dusj. Himlingen er nedsenket med downlights. I tillegg er det elektriske varmekabler i gulv. Vegg i vegg ligger vaskerommet. Et tidløst vaskerom bestående av benkeskap med benkeplate av laminat, veggskap og høyskap. Det er satt inn en nedfelt kum i rustfritt stål samt opplegg for vaskemaskin og tørketrommel.

  Separat toalettrom - 1.etasje:
  Fra hallen er det adkomst til et separat toalettrom bestående av servant, benkeskap med glatte fronter og veggfestet klosett med innebygget sisterne.

  Bad - underetasje:
  Stort og lyst bad med behagelig gulvvarme. Badet er innredet med servant, tilhørende underskap, speil med belysning, dusj og vegghengt toalett. Det er opplegg for vaskemaskin.

  Varmtvannstank

  To stk varmtvannsberedere på 300 liter, produsert i 2015. Beredere er montert i teknisk rom.

  Overflater

  Gulv:

  • Underetasje: Italienske designerfliser og laminat.
  • 1. etasje: Italienske desginerfliser og heltre enstavs fiskebeinsparkett.
  • 2. etasje: Enstavs heltre parkett i gang og soverom samt laminat i Atelier.

  
  

  Vegger:

  • Underetasje: Sparklet/pussede og malte overflater på plater/murpuss.
  • 1. etasje: Malt herregård trepanel, designtapet fra Ralph Lauren og sparklet og malte plater.
  • 2. etasje: Malt herregård trepanel, designtapet fra Scandinavian Design og sparklet og malte plater.

  
  

  Himling:

  • Underetasje: Sparklet og malte plater. Himlingshøyde i stue/kjøkken er målt til 2,48 meter.
  • 1. etasje: Sparklet og malte plater. Himlingshøyde i stue er målt til 2,67 meter.
  • 2. etasje: Malt trepanel, sparklet og malte plater. Himlingshøyde i gang er målt til 2,42 meter, mønehøyde i atelier er målt til 3,23 meter.

  Garderober

  Stuen i 1. etasje og hovedsoverommet i 2. etasje er utstyrt med plassbygde skap i heltre fra Elena Design, samt plassbygde bokhyller som tilfører både karakter og praktisk oppbevaringsplass.

  Balkong/terrasse

  Boligen har en usjenert beliggenhet på Holmenkollens solrike vestside, omkranset av naturskjønne omgivelser og med en sjelden ro. Eiendommen ligger høyt og fritt i terrenget, uten bebyggelse direkte foran, noe som gir særdeles gode lys- og solforhold gjennom hele dagen – samt et åpent og uforstyrret utsyn. Fra flere av uteplassene, og fra stuen, har du flott utsikt mot Oslofjorden – en utsikt du kan nyte gjennom årstidene, enten du sitter inne eller ute.

  Boligen er utvidet med flere solrike og nøye gjennomtenkte uteplasser som gir rikelig med rom for både avkobling og selskapelighet:
  – Direkte fra stue/kjøkken i underetasjen finner du en vestvendt terrasse på hele 61 kvm, oppført i betong og trekonstruksjon – et flott uterom med plass til både spisegruppe, lounge og beplantning.
  – Fra kjøkkenet i 1. etasje er det utgang til en sydvendt terrasse på 8 kvm – perfekt for morgenkaffen i solen.
  – Stuen i 1. etasje har utgang til en vestvendt veranda på hele 45 kvm – en luftig forlengelse av oppholdsrommet med gode solforhold.
  – I 2. etasje har atelieret utgang til en vestvendt balkong på 11 kvm, hvor du kan trekke deg tilbake og nyte utsikten i fredelige omgivelser.

  Dører

  Underetasje:

  • Ytterdører i brannklasse B-30 og 35 dB lydmotstand i kjellerbod og utebod.
  • Tofløyet terrassedør med trelags isolerglass, produsert i 2015.

  
  

  1. etasje:

  • Tofløyet ytterdør i tre.
  • Tofløyet terrassedører med tolags isolerglass, produsert i 2015.
  • Terrassedør med tolags isolerglass, produsert i 2015.
  • Innvendige heltre dører fra Kungsäter.
    
    

  2. etasje:

  • Tofløyet balkongdør med tolags isolerglass, produsert i 2015

  Elektrisk anlegg

  Det foreligger separate elektriske anlegg for hovedboligen og utleiedelen i underetasjen. Dette gjelder også for kabel-TV og internett, som er individuelt tilknyttet hver enhet.

  Sikringsskap med jordfeilautomater er plassert i både sluse i 1. etasje og bod i utleiedelen i underetasjen. Det elektriske anlegget er i hovedsak skjult lagt i konstruksjonen. Samsvarserklæring datert 27.04.2016 foreligger for komplett elektrisk installasjon i ny enebolig, inkludert varmekabler i våtrom og utendørs arealer.

  Det er installert sentralstøvsuger med sentralenheter plassert i bod og teknisk rom i underetasjen.

  Vinduer

  • Underetasje: Vinduer med tolags isolerglass, produsert i 2015.
  • 1. etasje: Vinduer med to- og trelags isolerglass, produsert i 2015.
  • 2. etasje: Vinduer med to- og trelags isolerglass, produsert i 2015.
• Teknisk standard
  Tilstandsgrad

  I forbindelse med salget er følgende tilstandsgrader markert i tilstandsrapporten:
  TG2 (Avvik som kan kreve tiltak) - 2 stykk.

  Følgende har fått TG2 (Avvik som kan kreve tiltak):

  • Ytterdør til bod - underetasje: Tilstandsgrad 2 er gitt grunnet svelling og alder sett i lys av forventet levetid og normal slitasje. Eldre ytterdører har generelt normalt økt varmetap og i noen tilfeller nedsatt funksjonsevne. Under utbedring og rettes og bekostes av selger.
  • Balkong - 2. etasje: Lav rekkverkshøyde ved oppbygget platå. Det er opp til kjøper å beholde eller å fjerne oppbygget platå. Dersom kjøper ønsker å fjerne platået, bekostes dette av selger.
    Platået egner seg fro et lite «hot-tub», etc, men da må forhøyet rekkverk av samme som eksisterende type, evt glass monteres. Kjøper må selv bekoste evt forhøyet rekkverk.

  Radonmåling

  Selger har ikke utført radonmåling iht. forskrift. Kravet om radonreduserende tiltak og følgelig krav til måling, gjelder for boliger der eier ikke selv bor eller oppholder seg, altså utleieboliger. Selger plasserer radondetektorer i utleiedel og har "multigassdetektor" i hoveddel.

  Byggemåte

  • Grunnmur fra Jackon Thermomur.
  • Yttervegger i bindingsverk, kledd utvendig med malt Barrock trepanel.
  • Saltak i trekonstruksjon, tekket med skiferstein.

  Selgers egenerklæringsskjema

  Selger har kommentert på følgende spørsmål i egenerklæringsskjema som er en del av salgsoppgaven:
  Elektrisitet:
  Er det utført arbeid på utvendige eller innvendige avløpsrør eller vannrør?
  Ja, 2025 - Faglært. Ekstra vask i atelier med lekkasjevarsling tilknyttet lekkasevarslingssystem. Dokumentasjon foreligger.

  Andre opplysninger:
  Ref Tilstandsrapport fra Tyder fra 3. september 2025. Den er dekkende.

• Økonomi
  Kommunale avgifter

  Kommunale avgifter utgjør kr. 50 294,- for 2025.

  Løpende kostnader

  Eiendommen er tilknyttet en velforening med pliktig medlemskap. Kontingenten er på kr 1 200 per måned (kr 12 000 per år) og dekker alle felleskostnader, inkludert vedlikehold og brøyting av sameiets private veier og plasser. Snørydding på egen tomt utføres av den enkelte eier, men det er mulig å inngå egen avtale med brøytefirmaet som betjener fellesarealene.

  Selger har tegnet egne abonnementer via Telia for både bredbånd og kabel-TV. Bredbåndsabonnementet har en månedlig kostnad på ca. kr 750, mens kabel-TV koster ca. kr 450 per måned. Opplysningene er basert på nåværende eiers forbruk og avtaler, og faktiske kostnader vil kunne variere avhengig av blant annet individuelle avtaler, valg av kanaler og internettabonnement.

  Eiendomsskatt

  Eiendomsskatt utgjør kr. 27.371,- for år 2025.

  Forsikring

  Forsikringsselskap: TT Forsikring. Polisenummer: 554759.

  Formuesverdi

  Primær formuesverdi kr. 11 847 453,-.
  Sekundær formuesverdi kr. 23 353 504,-.
  Gjeldende for ligningsåret 2023.

• Oppvarming og energiattest
  Oppvarming

  Boligen har vannbåren gulvvarme som hovedoppvarming i oppholdsrommene. Badene og vaskerommet er utstyrt med elektriske varmekabler. I tillegg er det en spesialbygget peis utgjør et elegant blikkfang og gir en varm atmosfære.

  Utleiedel i underetasjen har eget balansert ventilasjonsanlegg med avtrekk fra teknisk rom, kjøkken, WC, vaskerom og bad. Hoveddel har balansert ventilasjon i alle rom.

  Det er etablert snøsmelteanlegg i utvendig trapp, på terrasse, foran garasje, ved inngangsparti og på sløyfe mot biloppstillingsplass.

  Informasjon om strømforbruk

  Selgers strømforbruk er opplyst til å være ca. 25.000 - 30.000 kwh pr. år.

  Strømforbruket vil variere fra husstand til husstand.

  Energimerking

  Oppvarmingskarakter:Oransje
  Energikarakter: B

  Se fullstendig energiattest fra selger som vedlegg til salgsoppgave.
  Megler har intet ansvar for informasjon som følger av energiattest.

• Områdebeskrivelse
  Beliggenhet

  Boligen har en attraktiv og usjenert beliggenhet på Holmenkollens solrike vestside, i naturskjønne omgivelser rett ved markagrensen. Området er kjent for sin rolige og barnevennlige karakter, uten gjennomgangstrafikk og trygge rammer for både store og små. Orreskogen har flere lekeplasser og egen ballbinge. Eiendommen ligger høyt i terrenget uten bebyggelse direkte foran, noe som gir svært gode lys- og solforhold og fritt utsyn.

  Dette er et ideelt sted for den friluftsinteresserte. Om vinteren kan du spenne på deg skiene nærmest rett utenfor døren og gå rett inn i det preparerte løypenettet som blant annet fører til Strømsdammen, Tryvann og Frognerseteren. Det er også svært kort vei til Wyllerløypa og Tryvann Vinterpark, som byr på et av Østlandets største alpintilbud med 18 nedfarter og 11 heiser. Sommerstid er det gangavstand til badeplass ved Strømsdammen, flotte tur- og sykkelstier, samt kort vei til Bogstad golfbane og Bogstad gård med kafé og kulturtilbud.

  Dagligvarehandelen kan gjøres på Kiwi ved Bogstad, som har åpent alle dager i uken, samt Rema 1000 på Voksen, Coop på Besserud eller Meny på Gressbanen. For et bredere servicetilbud ligger både på Vinderen og Røa sentrum kun en kort kjøretur unna, med blant annet kaféer, vinmonopol, butikker, treningssenter, bibliotek, legesenter og Røa bad. Det er gangavstand til Lillevann eller Voksenlia T-banestasjon, med fire avganger i timen og en reisetid på ca. 25 minutter til Majorstuen.

  Skolekrets/barnehage

  Området sokner til Grindbakken barneskole. Elever går videre til Midtstuen skole.

• Offentlige forhold
  Regulering

  Eiendommen er regulert til byggeområde for boliger i henhold til reguleringsplan S-4154, datert 04.12.2006.

  Byggesaker i nærheten av eiendommen:
  Jerpefaret 12 - Oppføring av firemannsbolig, riving av eksisterende tomannsbolig, utenom sokkelen, oppføring av to garasjer. Se saksnr: 202111827. Status: Igangsettingstillatelse gitt.

  Jerpefaret 13 C - Riving og oppføring av garasje, oppføring av støttemur - Utvidelse av terrasse og utskifting av vindu. Se saksnr: 202552803. Status: Mottatt søknad.

  Jerpefaret 14 - Riving av enebolig. Se saksnr: 202100714. Status: Igangsettingstillatelse gitt.

  Jerpefaret 23 B - Oppføring av garasje. Se saksnr: 2023033357. Status: Tillatelse gitt.

  Jerpefaret 27 A - Tilbygg enebolig. Se saksnr: 201507675. Status: Igangsettingstillatelse gitt.

  Lillevannsveien og Voksenliveien - Oppgradering av overvannsledninger- Holmenkollbanen. Se saksnr: 202553045. Status: Søknad under behandling.

  Lillevannsveien 43 B - Riving og oppføring av vinterhage, bygge inn balkong, oppføring av ny balkong og fasadeendringer. Se saksnr: 202458779. Status: Endret tillatelse gitt.

  Lillevannsveien 47 - Oppføring av fire eneboliger og støyskjerm - Riving av eksisterende bebyggelse. Se saksnr: 202104946. Status: Rammetillatelse gitt.

  Lillevannsveien 47 - Oppføring av tre tomannsboliger og riving av eksisterende bebyggelse. Se saksnr: 202462563. Status: Rammetillatelse gitt.
  
  
  Lillevannsveien 55 D - Tilbygg - Enebolig. Se saksnr: 201204332. Status: Igangsettingstillatelse gitt.

  Lillevannsveien 61 - Riving av enebolig og garasjer. Se saksnr: 202211731. Status: Rammetillatelse gitt.

  Lillevannsveien 61 - Oppføring av fem nye eneboliger, samt garasjeanlegg - Hus D. Se saksnr: 202211594. Status: Rammetillatelse gitt.

  Lillevannsveien 61 - Oppføring av fem nye eneboliger, samt garasjeanlegg - Hus E. Se saksnr: 202211595. Status: Rammetillatelse gitt.

  Lillevannsveien 63 - Oppføring av 9 hus - rammetillatelse. Se saksinnsyn for mer informasjon.

  Lillevannsveien 67 B - Riving og oppføring av garasje. Se saksnr: 202208251. Status: Rammetillatelse gitt.

  Lillevannsveien 72 - Riving av eksisterende bebyggelse og oppføring av 19 boenheter fordelt på seks bygg med underjordisk parkeringskjeller. Se saksnr: 202458020. Status: Søknad under behandling.

  Lillevannsveien 82 A - Tilbygg og påbygg - Turi Sletners barnehave. Se saksnr: 201804892. Status: Tillatelse gitt.

  Orreskogen - Oppføring av ballplass. Se saksnr: 201309751. Status: Tillatelse gitt.

  Orreskogen 23 A-B - Oppføring av garasje 2. Se saksnr: 201116753. Status: Venter på tilleggsdokumentasjon.

  Orreskogen 42 - Oppføring av to garasjer. Se saksnr: 201416952. Status: Mottatt søknad om endring.

  Veslekleiva 1 D - Oppføring av enebolig. Se saksnr: 202307993. Status: Endret tillatelse gitt.

  Voksenkollveien 60 - Utvidelse av brønnpark. Se saksnr: 202215684. Status: Tillatelse gitt.

  Plansaker i nærheten av eiendommen:
  Ankerveien 123, Himstadjordet - utarbeidelse av planforslag. Fjerning av gjerde i nord og øst, etablere nytt gjerde for å sikre Bymiljøetatens område, rive ett bygg og en generell opprydding på området slik at det blir et innbydende friområde. Se saksnr: 202451336.

  Byveien ved Bogstad badeplass - Detaljregulering - Utvidelse av kapasitet i vannforsyningssystem - S-5120. Hensikten bak planforslaget er å legge til rette for å etablere ny overføringsledning for å sikre tilfredsstillende vannforsyning i området Voksenkollen/Holmenkollåsen. Se saksnr: 201710678.

  Thorleif Haugs vei 12 - planforslag til politisk behandling. Eksisterende område med formål felles avkjørsel ønskes omregulert til formål boligbebyggelse-frittliggende småhusbebyggelse. Se saksnr: 201208836. Status: Planforslag.

  Arealbekreftelse

  Arealbekreftelse fra kommunen følger vedlagt.

  Bevaringsverdig

  Eiendommen er ikke registrert på byantikvarens gule liste.

  Konsesjon / Odel / Boplikt

  Det er ingen konsesjon, odel eller boplikt knyttet til salget av denne eiendommen.

  Ferdigattest / Brukstillatelse

  Det foreligger ferdigattest for oppføring av enebolig, datert 17.10.2023.

  Dagens planløsning i boligens underetasje avviker noe fra byggemeldte tegninger.

  Følgende avvik er registrert i underetasje:
  – Utebod i underetasje er innlemmet til boligen, endringen er ikke byggesøkt.

  Meglerforetaket oppfordrer interessenter til å lese gjennom fullstendig prospekt/salgsoppgave med vedlegg. Interessenter oppfordres også til å undersøke eiendommen nøye, gjerne sammen med sakkyndig. Dette bør gjøres før bud inngis.

  Vei, vann og avløp

  Eiendommen er tilknyttet offentlig vann og avløp via private stikkledninger/anlegg. Adkomst via privat vei.

  Tinglyste rettigheter og heftelser

  På eiendommen kan det være tinglyst erklæringer/avtaler som for eksempel rett til kommunen til å anlegge vann- og kloakkledninger inkl. reparasjon av disse, bestemmelser om bebyggelsen, gjerder, vei og adkomstrettigheter. Disse erklæringene/avtalene vil følge eiendommen ved salg, og kan ikke slettes.

  På eiendommen er det tinglyst følgende heftelser og rettigheter som følger eiendommens matrikkel ved overskjøting til ny hjemmelshaver:

  Dnr. 668343, tgl. 23.08.2007 - Erklæring/avtale
  Bestemmelse om vann og kloakkledning fra Oslo kommune v/Plan- og bygningsetaten. Kan ikke slettes uten samtykke GJELDER DENNE REGISTERENHETEN MED FLERE

  Dnr. 695502, tgl. 03.09.2007 - Erklæring/avtale
  Bestemmelse om utomhusplan fra Oslo kommune v/Plan og bygningsetaten Pliktig medlemskap i velforening/huseierforening Kan ikke slettes uten samtykke GJELDER DENNE REGISTERENHETEN MED FLERE
  Veien over gnr. 33, bnr. 1117 tjenes som felles adkomst for gjeldende eiendom. Gjeldende eiendom skal betale sin forholdsmessige andel av årlig drifts- og vedlikeholdskostnader.

  Dnr. 668251, tgl. 23.08.2007 - Registrering av grunn
  Registrering av grunn

  Legalpant

  Kommunen har legalpant som sikkerhet for betaling av kommunale avgifter og eventuell eiendomsskatt.
  Legalpant er pant som ikke kommer frem av grunnboksutskriften, og har bedre prioritet enn for eksempel lån til bank som er tinglyst på eiendommen.

• Andre kjøpsforhold
  Overtagelse

  Overtagelse skjer etter avtale med selger. Før boligen overleveres kjøper, skal fullt oppgjør og omkostninger være mottatt på meglers klientkont.

  Boligselgerforsikring

  Selger har tegnet boligselgerforsikring.

  Boligkjøperpakke

  Sammen med Gjensidige har vi skreddersydd et gunstig forsikringskonsept for deg som kjøper bolig. Kjøpere (ikke juridiske personer) har anledning til å tegne Boligkjøperpakken.

  Pakken inkluderer bl.a. husforsikring, innboforsikring Pluss, dobbel rentedekning, flytteforsikring og boligkjøperforsikring som gir deg juridisk bistand dersom du ønsker å reklamere på boligkjøpet. Kjøpere (ikke juridiske personer) kan også velge å kun tegne boligkjøperforsikring. 

  Boligkjøperpakken/Boligkjøperforsikring må tegnes senest i forbindelse med kontraktsmøtet. Produktark for Boligkjøperpakken og Boligkjøperforsikring ligger vedlagt i salgsoppgaven. Ta kontakt med megler for ytterligere informasjon.

  Løsøre og tilbehør

  Følgende medfølger handelen:

  • Integrerte hvitevarer.

  
  

  Det gis ingen garantier på hvitevarer i forhold til tilstand, funksjonalitet og levetid.

  Følgende medfølger ikke handelen:

  • Lysekroner, gardiner, vaskemaskin/tørketrommel, ekstra frittstående fryseskap og kjøl/frys i kjeller, treningsutstyr, frittstående skap og møbler.

  
  

  Det gjøres spesielt oppmerksom på at boligens tilbehør og løsøre ikke medfølger handelen med mindre dette fremkommer av nærværende prospekt. Med mindre annet er spesifisert i salgsoppgaven gjelder NEFs normgivende liste over løsøre og tilbehør. Løsøre og tilbehør som medfølger overdras uten noen form for garantier, foruten eventuell gjenværende leverandørgaranti.

• Kjøpsvilkår
  Budgivning

  Alle bud skal inngis skriftlig til megler, som formidler disse videre til selger. Kravet til skriftlighet gjelder også budforhøyelser og motbud, aksept eller avslag fra selger. Budgivere som byr sammen er selv ansvarlige for interne avklaringer og samtykke knyttet til budgivningen.

  Bud kan legges inn på eiendommens finn-annonse ved å trykke på knappen «gi bud» eller via vår hjemmeside. Ved elektronisk budgivning legges bud inn ved å benytte BankID. Bud kan også inngis på budskjema vedlagt i salgsoppgaven. Før megler formidler bud til selger, skal megler innhente gyldig legitimasjon og signatur fra budgiver. Kravet til legitimasjon og signatur er oppfylt for budgivere som benytter Bank-ID og vi oppfordrer derfor alle til å gi bud elektronisk ved å benytte GI BUD knappen på eiendommens hjemmeside på www.tinholt.no. Eventuelle forhøyelser kan sendes ved å svare direkte på mottatt sms fra meglers system, til megler. Alle budforhøyelser skal bekreftes av megler.

  For at budene skal kunne bli behandlet og videreformidlet skriftlig til alle involverte parter, må alle bud ha en tilstrekkelig lang akseptfrist, jf. eiendomsmeglingsforskriften § 6-3. Selger må også skriftlig akseptere budet før aksept kan formidles til budgiver.

  Akseptfrist på alle bud skal være minimum 30 minutter, og budforhøyelser må skje i god tid før fristens utløp. Bud som ikke er skriftlig, eller som har kortere akseptfrist enn til kl. 12.00 dagen etter siste annonserte visning, vil ikke bli formidlet til selger. Megler skal så snart som mulig bekrefte skriftlig overfor budgivere at budene deres er mottatt. Selger står fritt til å akseptere eller forkaste et hvert bud og er således ikke forpliktet til å akseptere det høyeste budet på eiendommen.

  Eiendomsmegler har ikke lov til å formidle hemmelige bud eller bud med forbehold som hindrer megler i å formidle budet til andre enn selger, jf eml  6-8 (3). Slike bud vil derfor ikke bli formidlet til selger. Eiendomsmegler er iht eml § 6-8(6) pålagt å gjennomføre kontroll av budgivernes finansiering. Dersom det ikke er mulig for megler å gjennomføre dette før aksept av bud plikter megler å advare selger om risiko knyttet til dette.

  Etter at eiendommen er solgt vil kjøper og selger få tilsendt budjournal. Øvrige budgivere kan få utlevert kopi av budjournalen i anonymisert form. Det gjøres oppmerksom på at budgiver også vil være den som vil stå som kjøper av eiendommen. Dersom man etter at bud er akseptert ønsker å endre hvem som skal stå som eier, forutsetter dette at selger godkjenner en slik endring. Alle involverte parter skal signere kjøpekontrakt og er solidarisk ansvarlig for kjøpet frem til oppgjør er gjennomført.

  For mer informasjon om budgivningsprosessen, se «Forbrukerinformasjon om budgivning», som er vedlagt salgsoppgaven, eller ta kontakt med megler.

  Salgsbetingelser

  Eiendommen skal overleveres kjøper i tråd med det som er avtalt. Det er viktig at kjøper setter seg grundig inn i alle salgsdokumentene. Salgsoppgaven er basert på de opplysningene selger har gitt til megler, den bygningssakkyndiges tilstandsrapport, samt opplysninger innhentet fra kommunen, Kartverket og andre tilgjengelige kilder.

  Det er forventet at kjøper setter seg grundig inn i alle salgsdokumentene, herunder salgsoppgave, tilstandsrapport og selgers egenerklæring. Kjøper anses kjent med forhold som er tydelig beskrevet i salgsdokumentene. Forhold som er beskrevet i salgsdokumentene kan ikke påberopes som mangler. Dette gjelder uavhengig av om kjøper har lest dokumentene.

  Alle interessenter oppfordres til å undersøke eiendommen nøye, gjerne sammen med fagkyndig før bud inngis. Kjøper som velger å kjøpe usett kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe han burde blitt kjent med ved undersøkelsen. Det kan være avvik fra dagens rombruk/rombenevnelser sammenlignet med det som er byggemeldt/godkjent.

  Dersom det er behov for avklaringer, anbefaler vi at kjøper rådfører seg med eiendomsmegler eller en bygningssakyndig før det legges inn bud.

  På grunn av ulike avtalevilkår kan selger vurdere bud fra en som ikke er forbruker, ulikt fra en forbrukers bud. Dersom kjøper ikke er forbruker, er selger sitt mulige mangelsansvar begrenset fordi eiendommen selges “som den er”. Selger kan ikke ta «som den er» forbehold ovenfor en forbrukerkjøper. Selv et lavere bud fra en som ikke er forbruker kan foretrekkes fordi begrensningen i mulig mangelsansvar kan ha egenverdi for selger. Selger står fritt til å forkaste eller akseptere ethvert bud, og er for eksempel ikke forpliktet til å akseptere høyeste bud.

  Lov om avhending av fast eigedom (avhendingslova)
  Frivillig salg av fast eiendom reguleres av Lov om avhending av fast eiendom av 3. juli 1992 nr. 93.

  Lov om avhending av fast eigedom (avhendingslova)

  Frivillig salg av fast eiendom reguleres av Lov om avhending av fast eiendom av 3. juli 1992 nr. 93.

  Forbrukerkjøp/avtalevilkår

  Med forbrukerkjøp menes kjøp av eiendom når kjøperen er en fysisk person som ikke hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet.

  Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen, eller det foreligger brudd på bestemmelsene i avhendingsloven §§ 3-2 til 3-8. Hvis eiendommen ikke er i samsvar med det kjøperen må kunne forvente ut ifra alder, type og synlig tilstand, kan det være grunnlag for mangelskrav. Det samme gjelder hvis det er holdt tilbake eller gitt uriktige opplysninger om eiendommen. Dette gjelder likevel bare dersom man kan gå ut ifra at det virket inn på avtalen at opplysningen ikke ble gitt eller at feil uriktige opplysninger ikke blir rettet i tide på en tydelig måte.

  En bolig som har blitt brukt i en viss tid, har vanligvis blitt utsatt for slitasje og skader kan ha oppstått. Slik bruksslitasje må kjøper regne med og det kan avdekkes enkelte forhold etter overtakelse som nødvendiggjør utbedringer. Normal slitasje og skader som nødvendiggjør utbedring, er innenfor hva kjøper må forvente og vil ikke utgjøre en mangel.

  Boligen kan ha en mangel etter avhendingsloven § 3-3 dersom det er avvik mellom opplyst og faktisk innvendig areal, forutsatt at avviket er på 2% eller mer og minimum 1 kvm.

  Ved beregning av et eventuelt prisavslag eller erstatning må kjøper selv dekke tap/kostnader opptil et beløp på kr 10.000 (egenandel).

  Profesjonell (næringsdrivende) avtalevilkår

  Hvis kjøper er en juridisk person, eller en fysisk person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet, vil kjøpet ikke anses som et forbrukerkjøp.

  Dersom kjøper ikke er forbruker selges eiendommen «som den er», og selgers ansvar er da begrenset jf. avhl. § 3-9, 2. pktm. Informasjon om kjøpers undersøkelsesplikt, herunder oppfordringen om å undersøke eiendommen nøye, gjelder også for kjøpere som ikke anses som forbrukere.

  Lov om hvitvasking

  Eiendomsmeglingsforetak plikter etter lov om hvitvasking å gjennomføre kontrollhandlinger knyttet til kjøper og selgers identitet og forhold knyttet til gjennomføringen av handelen. Dette omfatter også opplysninger om kundeforholdets formål og tilsikrede art. For kjøper må kontroll av legitimasjon skje senest ved inngåelse av kontrakt. Signering med bankID er regnet som gyldig legitimasjonskontroll.

  Ved oppdrag hvor juridiske personer (selskap) er part må eiendomsmegler også gjennomføre kontroll av hvilke fysiske personer som kontrollerer selskapet (reelle rettighetshavere). Dersom megler ikke klarer å gjennomføre pålagte kundetiltak må megler avvise kunden og oppdraget. Megler har også plikt å melde forhold som ikke er avklart og fremstår som mistenkelige til Økokrim. Megler kan også i enkelte tilfeller ha plikt til å stanse gjennomføringen av handelen.

  Betalingsbetingelser

  Oppgjør skal betales i en samlet innbetaling fra norsk bank. Betaling fra utlandet tillates kun i unntakstilfeller og dersom det er avklart med megler i anledning avtaleinngåelse (budaksept).

  Finansiering

  Vi har løpende kontakt med finansinstitusjoner som kan tilby lån med konkurransedyktige betingelser. Hvis ønskelig formidler vi gjerne kontakt.

  Kjøpekontrakt

  Kjøper og selger er forpliktet til å undertegne standard kjøpekontrakt utarbeidet av Tinholt i forbindelse med eiendomstransaksjonen. Eiendomsmegler sin standardkontrakt inneholder bl.a. bestemmelser om at dersom det foreligger vesentlig mislighold, har selger rett til å heve etter 30 dager fra avtalt betalingstid. Kjøper aksepterer dette som bindende for seg. Det forutsettes at hjemmel til eiendommen overføres til kjøper. Dersom dette ikke er ønskelig må det tas forbehold i budet. Kjøpekontrakt kan besiktiges hos eiendomsmegler før bud inngis. Kontakt eiendomsmegler for spørsmål.

  Personopplysningsloven

  Personopplysninger blir behandlet i samsvar med personopplysningsloven.

• Om oppdraget
  Meglers vederlag / Utlegg

  Følgende er avtalt om meglers vederlag, og skal betales av selger:

  Provisjon 0,8 % av salgssummen inkl. mva

  Tilrettelegging : 15 500,-
  Tinholt Markedspakke: 24 900,-
  Oppgjørshonorar: 6 900,-
  Visninger pr.stk : 3 500,-
  Utsatt betaling (valgfritt*): 4 900,-
  Tinholt Markedspakke : 26 900,-

  Dersom handel ikke kommer i stand eller oppdraget sies opp, har oppdragstaker krav på rimelig vederlag for medgått tid/utført arbeid og avtalte utgifter (utgifter til påløpte visninger, innhenting av opplysninger, markedspakke og tilrettelegging), samt eventuelle utlegg. Alle priser er inkl. mva.

  Vedlegg til salgsoppgaven

  Vedleggene er en del av den komplette salgsoppgaven. Det er viktig at interessenter setter seg godt inn i vedleggene og kontakter megler med eventuelle spørsmål før bud inngis.

  Megler

  Ansvarlig megler er:
  Terje Tinholt
  Partner/Eiendomsmegler MNEF.
  +47 97 60 08 00 / [email protected].

  Megler 2

  Sara Trier
  Daglig leder/Partner/Eiendomsmegler MNEF.
  +47 99 35 22 71 / [email protected].

  Meglerforetaket

  Tinholt Eiendomsmegling Bygdøy Allé AS
  Org. nr. 835 797 422
  Bygdøy allé 60 A, 0265 OSLO

• Dokumenter
  • Salgsoppgave