C.A. Pihls gate 2 B

Renovert toppleilighet(2025) m/sjøutsikt|Direkte utgang 46 m² solrik terrasse m/vinterhage|Heis|Parkering

Prisantydning

37 000 000,-

Omkostninger

14 625,-

Fellesgjeld

161 185,-

Totalpris

37 175 810,-

Eiendomstype

Leilighet

Eieform

Aksje

Byggeår

1936

Soverom

4

Bad

2

Internt brukseareal

210 m²

Eksternt bruksareal

21 m²

Terrasse/balkongareal

14 m²

Tomtetype

Eiet

Energimerking

G

Egenskaper

• Sentralt
• Barnevennlig
• Moderne
• Utsikt
• Rolig
• Bademulighet
• Turterreng

Fasiliteter

• Balkong / terrasse
• Lademulighet
• Heis
• Peis / ildsted
• Garasje / parkering
• Parkett

Beskrivelse

Visninger

• Torsdag 19. juni kl. 16:00 - 17:00

Informasjon

• Nøkkelinformasjon
  Oppdragsnummer

  201250203.

  Adresse og matrikkel

  C.A. Pihls gate 2 B.
  gnr. 212, bnr. 97, aksje nr. 530-559 i AS Pihlsg 2 i Oslo.

  Eier

  KBD Eiendomsutvikling AS.

  Etasje

  5. etasje.

  Byggeår

  1936.

  Tomt

  Eiet tomt på 2464 kvm.

  Parkering/garasje

  Selskapet har 6 garasjeplasser som disponeres av aksjonærene. Per 02.06.2025 står to personer på listen. Aksjelaget eier videre 6 utendørs parkeringsplasser. Per dags dato benyttes kun to av disse plassene.

  Selger leier i tillegg en garasjeplass i nabobygget til kr 2 500 per måned. Kjøper kan etter nærmere avtale overta denne leieavtalen.

  Beregnet totalkostnad

  Prisantydning kr 37 000 000,-
  Andel fellesgjeld kr 161 185,-

  I tillegg til prisantydning og ev. fellesgjeld, påløper følgende omkostninger:
  
  10 250,00,- (Eierskifte m/transportgebyr (aksje))
  
  4 375,00,- (Pantenotering )
  
  9 950,00,- (Boligkjøperpakke (Valgfri))
  
  _______________________________________________________
  Totalpris inkl. omkostninger og fellesgjeld kr 37 185 760,-

  Det ovenstående forutsetter at eiendommen selges til prisantydning og at det kun tinglyses ett pantedokument. Av denne summen utgjør kr. 161 185,- andel fellesgjeld som vil følge andelen, men som ikke skal innbetales med oppgjøret. Det tas forbehold om endringer i offentlige gebyr.

• Arealer
  Boligens areal

  BRA-i: 210 m²
  BRA-e: 21m²
  TBA: 46 m²

  5.etasje:
  Internt bruksareal: 210 m²
  Følgende rom er oppgitt som BRA-i: entré, gang, stue, kjøkken, peisestue, tre soverom, omkledningsrom og vaskerom.

  Dagens planløsning avviker delvis fra byggemeldte tegninger.

  Følgende avvik er registrert:

  • Baderom tilknyttet hovedsoverom er utvidet mot walk-in closet.
  • Gjestebadet er utvidet mot gangen.
  • Kjøkkenet er flyttet ut i stue/spisestue.
• Om boligen
  Innhold

  Leiligheten ligger høyt og fritt til i byggets 5. etasje og består av entré, gang, stue, kjøkken, peisestue (evnt. soverom), tre soverom, omkledningsrom og vaskerom. Stuen forlenges av en sørvendt takterrasse på 32 kvm, som videre leder til en vinterhage på 14 kvm. Fra vinterhagen er det adkomst til en utebod på 5 kvm. Fra kjøkkenet er det adkomst til en vestvendt balkong på 5 kvm med ettermiddagssol, mens soverom 4 har utgang til en brannbalkong på 3 kvm. Det medfølger to romslige boder i kjelleretasjen med et samlet areal på 16 kvm, som gir svært god lagringsplass.

  Kjøkken

  Kjøkkenet er spesialtilpasset og svært påkostet, med håndverksmessig utførelse og løsninger av høyeste kvalitet. Spesialbygd innredning med innfelt speil består av vitrineskap og benkeskap med malte fronter fra Rys Interiør – anerkjent for sitt kompromissløse fokus på håndverk, detaljer og materialkvalitet. Kjøkkenfrontene er utført i eikefinér fra Studiohus og kombineres med en benkeplate i slitesterk kompositt, hvor en underlimt, firkantet vask i stål er elegant integrert. Blandebatteriet er utstyrt med en uttrekkbar kran fra Quooker – en innovativ løsning som kombinerer praktisk bruk med moderne design. Quooker-kranen leverer kokende vann direkte fra springen, noe som gjør matlaging og rengjøring både raskere og enklere. Den uttrekkbare funksjonen gir økt fleksibilitet i vaskesonen. Kjøkkenet er utstyrt med integrerte hvitevarer fra Gaggenau – herunder steketopp med nedfelt ventilator og kullfilter plassert i kjøkkenøyen, samt to varmluftsovner. I tillegg er det installert dobbelt kjøleskap fra Thermocool/Røros og separat fryseskuff fra Norcool. Det er også lagt vekt på sikkerhet, med komfyrvakt diskret integrert i himlingen over steketoppen, samt lekkasjevarsler med automatisk vannstopp tilknyttet vanninstallasjonene.

  Bad

  Boligen har to påkostede, nyrenoverte bad fra 2025 – begge utformet med høy grad av presisjon, kvalitet og estetisk bevissthet. Her møtes moderne løsninger og tidløs eleganse i en gjennomført helhet, der material- og fargevalg er nøye kuratert for å gi en eksklusiv og harmonisk opplevelse.

  Hovedbadet er innredet med store, spanske fliser som skaper en rolig og raffinert atmosfære – henholdsvis Verso vein cut i format 270x120 cm og Verso cross cut 120x120 cm, og 300x100 cm italienske fliser på gjestebadet. I kombinasjon med innslag av tekstiltapet – blant annet fra anerkjente Arte – og våtromssystemer på øvrige vegger (grunning, våtromsmaling og mansjetter), fremstår badene som både funksjonelle og visuelt særegne.

  Hovedbadet, med direkte adkomst fra hovedsoverommet, er utstyrt med et elegant badekar i støpejernsmarmor som fungerer som et naturlig blikkfang. Dusjvegger og -dører er spesialtilpasset og levert av HGS Glass. Belysningen er levert av Lyskomponenter, med teknisk og stemningsskapende lys i innfelte downlights i nedsenket himling. Innredningen er skreddersydd med fronter i eikefinér, benkeplate i keramisk materiale og underlimte servanter i Corian. Et innfelt speil med ramme i gråbrun eik og et matchende veggskap kompletterer uttrykket. To nye sluk fra Purus og sveisemembran.

  Gjestebadet er like gjennomført og preget av tilsvarende høyt kvalitetsnivå. Her finner du et integrert benkeskap med fronter i eikefinér, benkeplate i keramikk fra Laminam med underlimt servant i Corian, samt innebygd dusjarmatur fra Dornbracht. Også her er det installert designsluk fra Purus, og belysningen er levert av Lyskomponenter, med innfelte armaturer i nedsenket himling. Veggflatene er vakkert sammensatt av store fliser og tekstiltapet som gir badet en lun og eksklusiv atmosfære.

  Begge badene er utstyrt med våtromsvifte fra Pax, med tilluft via spalte under døren. Det tekniske anlegget ble samtidig oppgradert i 2025 i forbindelse med renovering av bad og kjøkken. Det ble etablert nye sluk og avløpsrør til dusjer, badekar og servanter, samt innbygging av dusjsoner og rørføringer. Røropplegget består av forkrummede vannrør og rør-i-rør-system, med skjult føring. Fordelerskap og hovedrøranlegg ble etablert i 2011. Det foreligger omfattende dokumentasjon fra arbeidene, herunder bilder, produktdatablader og utførlig materialbeskrivelse fra Stor-Oslo VVS.

  Varmtvannstank

  Felles varmtvann for aksjelaget.

  Overflater

  Leiligheten er nyoppusset med gjennomgående påkostede detaljer, eksklusive materialvalg og et delikat, moderne fargeuttrykk.

  Gulv:
  Italienske fliser er benyttet på entré (Fiori di Bosco i formatet 75 x 75 cm), gang, gjestebadbad og vaskerom. På hovedbadet er det lagt spanske fliser. I spisestue/kjøkken, stue og TV-stue er det lagt ulike typer eikegulv, behandlet i samme fargetone for et helhetlig uttrykk. Soverommene har teppegulv, og hovedsoverommet er belagt med et nytt, eksklusivt teppe av typen Palermo. Alle gulvlister er nye.

  Vegger:
  Rommene har slette, malte mur- og gipsflater samt enkelte tapetserte vegger. Entréen er tapetsert med tekstiltapet fra Arte, og TV-stuen har fått ny tapet fra samme leverandør – kombinert med en spesiallaget smijernsdør i bronsefarge levert av Dominus. Hovedsoverommet er tapetsert med tapet fra Casamance.

  Himling:
  Generelt er himlingene slette. Målt takhøyde varierer mellom 250 og 267 cm, med ca. 2,4-2,5 meter på badene. Soverommene og TV-stuen har nye taklister.

  Balkong/terrasse

  Fra stuen åpner det seg en spektakulær takterrasse på hele 32 kvm – høyt og fritt beliggende i byggets toppetasje. Uteplassen er et tilbaketrukket fristed, skjermet for innsyn og badet i sol fra morgen til kveld. Herfra nytes en utsikt over nærområdet og videre mot fjorden. Terrassen er nøye planlagt og gir rom for både avslapning og representasjon, med plass til flere soner – fra sofagruppe og spisebord til solsenger og loungemiljø. En egen sone er innredet med et nytt, stilrent utekjøkken fra 2025 og har rikelig plass for grill og sosiale sammenkomster under åpen himmel. Fliser i format 60x60 cm er nylig lagt og tilfører terrassen et moderne og gjennomført uttrykk.

  Terrassen har videre adkomst til en innglasset balkong, som fungerer som en forlengelse av boligen året rundt. Glassfeltene kan åpnes etter behov og gir rommet en luftig, åpen følelse når været tillater det – samtidig som det gir lunhet og komfort på kjøligere dager. Uterommet ble renovert i 2011 med konstruksjon i glass og aluminium, og fremstår som et elegant, helårstilpasset rom for både ro og selskapelighet. Herfra er det også tilgang til en praktisk utebod med god lagringsplass til hagemøbler og sesongutstyr. Det er gjennomført betydelige oppgraderinger av uteområdene. I regi av aksjelaget ble det i 2015 utført utbedringer av membran og balkonger, og i 2016 ble det investert ca. kr 160.000,- i kvalitetsmessige tiltak på takterrassen.

  Kjøkkenet har direkte utgang til en vestvendt terrasse på 5 kvm – et perfekt sted for å nyte kveldssolen i rolige omgivelser. I kombinasjon med takterrassen sørger denne uteplassen for optimale solforhold hele dagen, fra tidlig morgen til sen solnedgang – og gir boligen en helt spesiell romfølelse og kontakt med omgivelsene.

  Fra soverom 4 er det også utgang til en separat brannbalkong.

  Dører

  Ytterdører:

  • Profilert entrédør.
  • Terrassedør og balkongdør med karmer/rammer av tre og to-lags glass fra 1979 og 2011.
  • Balkongdør på soverom 4 mot brannbalkong med karmer/rammer av tre og tre-lags glass fra ukjent årstall.

  Elektrisk anlegg

  Nyere sikringsskap med automatsikringer lokalisert i gang. Alt av kabler, stikkontakter, dimmere og kurser ble lagt nytt i forbindelse med de to renoveringene av leiligheten. Det er fremlagt rikelig med dokumentasjon i form av bilder, risikovurderinger, sluttkontroller og samsvarserklæring for arbeidene utført av Oberst Elektro AS.

  Det elektriske anlegget ble renovert i 2012.

  Anlegget har blitt fornyet med følgende i 2025:
  • Ny tekninsk belysning
  • Nye spot/lyskasser i flere rom med nye rør og ledninger
  • Nye drivere/trafo
  • Nye vegglamper
  • Nye taklamper
  • Nye kurser til kjøkkenet
  • Nye stikkontakter i alle rom
  • Nye dimmere i alle rom
  • Nytt styringssystem fra Plejd
  • Nye doble stikkontakter fra Buster + Punch på kjøkken, bad og gjestebad/WC

  Vinduer

  Vinduer med karmer/rammer av tre og to-lags glass samt tre-lags glass fra 1979 og 3 nye vinduer (2025) på hovedsoverom. Takvindu på vaskerom med karmer/rammer av tre og to-lags glass fra ukjent årstall.

• Teknisk standard
  Tilstandsgrad

  I forbindelse med salget er følgende tilstandsgrader markert i tilstandsrapporten:
  TG2 (Avvik som kan kreve tiltak) - 2 stykk.

  Følgende har fått TG2 (Avvik som kan kreve tiltak):

  • Vinduer og ytterdører: TG2 er vurdert for vinduer og balkongdører fra 1979, da forventet brukstid nærmer seg passert.
  • Balkonger, verandaer og lignende: TG2 er gitt for rekkverk med for store åpninger, samt manglende påvist avløpskapasitet fra terrasser.

  Byggemåte

  Bygård på 5 etasjer pluss kjeller fra 1936. Bæresystem av betong i dekker og bærende betong-/murvegger som leilighetsskillevegger. Støpt såle og grunnmur i betong. Fasader er forblendet med teglstein.

  Selgers egenerklæringsskjema

  Selger har kommentert på følgende spørsmål i egenerklæringsskjema som er en del av salgsoppgaven:
  2. Kjenner du til om det er utført arbeid på bad/våtrom? Hvis nei, gå til punkt 3.
  Ja, kun faglært. Vårommene ble i følge tidligere eier/salgsoppgave bygd/renovert i 2011-2012. I 2025 ble det gjort arbeider på 3 stk våtrom. Hovedbadet fikk 2 stk nye lavtbyggende designsluk med vannlås(Stor-Oslo VVS), ny sveisemembran(Bærum tak og membran), ny innebygddusj fra Dornbracht med lekkasjesikringssboks(Stor-Oslo VVS) og nye fliser 270x120cm og 120x120cm(Totalbygg Oslo AS). Det ble smurt ny membran av Totalbygg Oslo AS der veggen hadde blitt åpnet. Stor-Oslo VVS monterte også nytt badekar og nytt badekararmatur. Obert Elektro har montert ny eksklusiv belysning levert av Lyskomponenter, nye varmekabler/termostat, ny vifte fra PAX og ny håndklevarmer. Nye møbler og benkeplate med underlimte servanter er levert av StudioHus. Gjestebadet fikk 2 stk nye lavtbyggende designsluk med vannlås(Stor-Oslo VVS), ny sveisemembran(Bærum tak og membran), ny innebygddusj fra Dornbracht med lekkasjesikringssboks(Stor-Oslo VVS) og nye italienskefliser 300x100cm(Totalbygg Oslo AS). Det ble smurt ny membran av Totalbygg Oslo AS der veggen hadde blitt åpnet. Obert Elektro har montet ny eksklusiv belysning levert av Lyskomponenter, nye varmekabler/termostat, ny vifte fra PAX og ny håndklevarmer. Nye fronter til møbler og benkeplate med underlimt servant er levert av StudioHus. Vaskerommet fikk nytt sluk,ny membran og nye varmekabler.

  2.1 Ble tettesjikt/membran/sluk oppgradert/fornyet?
  Ja. Bærum tak og membran har montert nye sveisemembraner i 2025 på alle våtrom. Stor-Oslo VVS har montert 5 stk nye sluk i 2025.

  2.2 Foreligger det dokumentasjon på arbeidene?
  Ja. Stor-Oslo VVS leverer dokumentasjon/FDV på alle arbeider de har gjennomført i 2025.

  2.3 Dersom arbeidet er søknadspliktig (f.eks. bruksendring fra bod til bad, brudd på brannskille), er arbeidet byggemeldt?
  Vet ikke.  Det er ikke gjennomført søknadspliktig arbeid.

  4. Kjenner du til om det er/har vært utført arbeid/kontroll på vann/avløp?
  Ja, kun faglært. Stor-Oslo VVS monterte flere nye avløpsrør i forbindelse med montering av 5 stk nye sluk i 2025. Det ble også montert nye vann og avløpsrør til det nye kjøkkenet i 2025.

  7. Kjenner du til om det er/har vært skjevheter/setningsskader, f. eks. riss/sprekker i mur, skjeve gulv eller lignende?
  Ja. Jeg vet ikke om aksjelaget har noen riss/sprekker i muren. Gulvet i stuen, kjøkkenet og overgangen master kan ha noe knirk og skjevheter. Nye gulv på hovedbad, gjestebad, vaskerom, gang og entre. Ny gulvgips og tepper på tre stk soverom. Eikegulvene/parkettgulvene på kjøkken, stue og tv-stue er slipt og behandlet med olje fra RMC.

  10. Kjenner du til om det er/har vært utettheter i terrasse/garasje/tak/fasade?
  Ja. I følge tidligere eier ble det i forbindelse med en vannlekkasje utført arbeider på terrasssen for kr 160.000,- i 2016. Det ble også opplyst om membran/utbedringer på balkonger i aksjelaget i 2015.

  11. Kjenner du til om det har vært utført arbeider på terrasse/garasje/tak/fasade?
  Ja, kun faglært. I følge tidligere eier ble det i forbindelse med en lekkasje utført arbeider på terrasssen for kr 160.000,- i 2016. Det ble også opplyst om membran/utbedringer på balkonger i aksjelaget i 2015.

  12. Kjenner du til om det er/har vært utført arbeider på el-anlegget eller andre installasjoner (f.eks. oljetank, sentralfyr, ventilasjon)? Hvis nei, gå til punkt 13.
  Ja, kun faglært. I følge tidligere eier ble det elektriske anlegget oppgradert i 2011-2012. I 2025 gjennomførte Obert Elektro AS større endringer og fonyelse: Ny teknisk belysning, nye spot/lyskasser i flere rom mednye rør og ledninger. Nye drivere/trafo, nye vegglamper, nye taklamper, nye kurser til det nye kjøkkenet,nye stikkontakter i alle rom, nye dimmere i alle rom, nytt styringssystem fra Plejd i alle rom, nye doble stikkontakter fra Buster + Punch på kjøkkenet, bad og gjestebad og nye baderomsvifter fra Pax på begge bad.

  12.1Foreligger det samsvarserklæring for hele eller deler av det elektriske anlegget (i henhold til forskrift om lavspenningsanlegg)?
  Ja. Oberst Elektro AS har levert ny samsvarserklæring for sitt arbeid i 2025.

  17. Kjenner du til forslag til- eller vedtatte reguleringsplaner, andre planer, nabovarsel, eller offentlige vedtak som kan medføre endringer i bruken av eiendommen eller eiendommens omgivelser?
  Ja.  Det ble vedtatt på ekstraordinær generalforsamling 26.februar 2025 å bytte ut de 2 heisene som er i aksjelaget med 2 stk nye heiser fra heiskompaniet.

  23. Kjenner du til om det foreligger skaderapporter, tidligere tilstandsvurderinger/rapporter eller målinger?
  Vet ikke.  I forbindelse med lekkasjen i 2016 så regner jeg med at det ble utarbeidet en skaderapport.

  24. Kjenner du til andre forhold av betydning som kan være relevant for kjøper å vite om (f.eks. tinglyste forhold, private avtaler, nabovarsel, rasfare)?
  Ja. Det ble vedtatt på ekstraordinær generalforsamling 26.februar 2025 å bytte ut de 2 heisene som er i aksjelaget med 2 stk nye heiser fra heiskompaniet. Det skal også stemmes over endring av parkering/garasjeregler og oppussing av fellesarealer på GF første uken i Juni 2025.

  26. Kjenner du til vedtak/forslag til vedtak om forhold vedrørende eiendommen som kan medføre økte felleskostnader/økt felles gjeld?
  Ja. Det ble vedtatt på ekstraordinær generalforsamling 26.februar 2025 å bytte ut de 2 heisene som er i aksjelaget med 2 stk nye heiser fra heiskompaniet. Det skal også stemmes over oppussing av fellesarealer på GF første uken i Juni 2025.

• Økonomi
  Felleskostnader

  Felleskostnadene utgjør kr. 11 495,- pr. mnd.

  Felleskostnadene inkluderer: Oppvarming, varmtvann, internett (Telia), vaktmester, renhold, drift og vedlikehold, forretningsførsel, felles bygningforsikring, kommunale avgifter, m.m.

  Informasjon om fellesgjeld/lånevilkår

  Andel fellesgjeld utgjør kr. 161 185,- pr. 31.12.2024.

  Selskapets totale fellesgjeld utgjør kr. 1 767 339,- pr. 01.05.2025.

  Aksjelaget har ett registrert lån:
  Oslofjord Sparebank
  Saldo pr. mai 2025 kr. 1.767.339,-
  Innfrielsesdato 01.12.2038.
  Rente 11%.

  Informasjon om fellesformue

  Andel fellesformue utgjør kr. 3 375,- pr. 31.12.2024.

  Sikringsordning / in-ordning

  Ingen sikringsordning eller IN-ordning.

  Eiendomsskatt

  Eiendomsskatt for denne aksjeleiligheten for 2025 er kr. 16.022,-. Eiendomsskatt faktureres fra myndighetene til aksjelaget. Dette inngår ikke i felleskostnadene og blir derfor viderefakturert eier.

  Det gjøres spesielt oppmerksom på at beregningsgrunnlaget vil være høyere for boliger som benyttes som sekundærbolig. For å finne beregningsgrunnlaget vennligst se Oslo kommunes hjemmeside: http://www.oslo.kommune.no/skatt-og-naring/skatt-og-avgift/eiendomsskatt/eiendomsskatt/

  Formuesverdi

  Primær formuesverdi kr. 7 564 968,-.
  Sekundær formuesverdi kr. 17 235 668,-.
  Gjeldende for ligningsåret 2024.

• Aksjeselskapet
  Navn og orgnr.

  AS Pihlsg 2, Orgnr: 930 624 284.

  Aksjeselskapets forsikring

  Forsikringsskap: If Skadeforsikring.
  Polisenummer: SP1335319.6.1 .

  Om aksjeselskapet

  Selskapets adresse: C A Pihlsgate 2 i Oslo kommune med gnr. 212, bnr. 97.

  Gårdreform AS leverer vaktmestertjenester og brøyting.

  Selskapet har felles sykkelbod, vaskeri og tørkerom i kjelleren. Vaskeri og tørkerom vil bli omgjort til annet ønsket bruk etter avgjørelse av beboerne på generalforsamling.

  Forretningsfører

  Forretningsfører er PHM FORVALTNING AS.

  Styregodkjennelse

  Kjøper av aksjen må godkjennes av Aksjelagets styre for at ervervet skal bli gyldig. Kjøper bærer selv risikoen for at godkjenning blir gitt og må videreselge boligen for egen regning og risiko dersom styret ikke godkjenner kjøper som ny aksjeeier. Kjøper er forpliktet til å gjennomføre handelen uavhengig av om kjøper på overtagelsestidspunktet er godkjent av aksjelaget som ny aksjeeier. Dersom kjøper på overtagelsestidspunktet ikke er godkjent, har kjøper dog ikke rett til å ta eiendommen i bruk, jf. Borettslagslovens § 4-5 (2). Overtagelse av eiendomsretten vil likevel finne sted.

  Forkjøpsrett

  Det er ikke vedtektsbestemt forkjøpsrett.

  Adgang til utleie

  Aksjeeier kan overlate bruken av hele boligen til andre inntil 30 døgn i løpet av året. Eier plikter med 7 dagers varsel å informere styret om bruker og kontaktinformasjon til vedkommende, samt bruksoverlatingens varighet.

  Med styrets godkjenning kan aksjeeierne overlate bruken av hele boligen dersom:
  - Andelseieren selv eller andelseierens ektefelle eller slektning i rett opp- eller nedstigende linje eller fosterbarn av andelseieren eller ektefellen, har bodd i boligen i minst ett av de siste to årene. Andelseierne kan i slike tilfeller overlate bruken av hele boligen for opp til tre år.
  - Andelseieren er en juridisk person.
  - Andelseieren skal være midlertidig borte som følge av arbeid, utdanning, militærtjeneste, sykdom eller andre tungtveiende grunner.
  - Et medlem av brukerhusstanden er andelseierens ektefelle eller slektning i rett oppeller nedstigende linje eller fosterbarn av andelseieren eller ektefellen.
  - Det gjelder bruksrett til noen som har krav på det etter ekteskapslovens § 68 eller husstandsfellesskapslovens § 3 andre ledd.

  Godkjenning kan bare nektes dersom brukerens forhold gir saklig grunn til det. Godkjenning kan nektes dersom brukeren ikke kunne blitt andelseier. Har laget ikke sendt svar på skriftlig søknad om godkjenning av bruker innen en måned etter at søknaden har kommet fram til laget, skal brukeren regnes som godkjent.

  Vedtekter og husordensregler

  Kjøper oppfordres til å gjøre seg kjent med vedtektene og husordensreglene som er vedlagt salgsoppgaven.

  Husdyrhold

  Det er ikke spesifisert noe vedrørende husdyr i aksjelagets vedtekter eller husordensregler. Iht. vedtektene må bruken av boligen og fellesarealene ikke på en urimelig eller unødvendig måte være til skade eller ulempe for andre eiere.

  Hva skjer i gården / vedlikehold etc

  På generalforsamlingen avholdt 4. juni 2025 ble det enstemmig vedtatt å erstatte eksisterende heis med en ny, romslig modell (119 x 87 cm, høyde 217,5 cm). I forlengelsen av vedtaket ble det avtalt møte med leverandøren Heiskompaniet allerede 5. juni, samt valg av bankforbindelse. Det ble også besluttet at oppussing av oppganger og øvrige fellesarealer skal gjennomføres etter installasjon av de nye heisene.

  I forbindelse med heisutskiftningen vil både fellesgjeld og felleskostnader øke. For den aktuelle leiligheten er det estimert en økning i fellesgjeld på cirka kr 500.000. Det vil tilbys individuell nedbetaling (IN-ordning) for dem som ønsker det.

  Kostnadene for rehabilitering av oppgangene er foreløpig anslått til mellom kr 150.000 - 175.000 per oppgang. Endelig omfang og budsjett vil bli fastsatt på et senere tidspunkt.

  Regnskap / kostnadsøkninger

  Årets resultat vises i resultatregnskapet som et underskudd på kr -19 921,- pr 2024, og foreslås ført mot egenkapital. Underskuddet skyldes økning av kommunale avgifter samt drift og vedlikehold.

  Selskapet har negativ egenkapital. Selskapet har gjennomført rehabiliterings- og vedlikeholdsprosjekter som innebærer at selskapet har hatt høyere kostnader enn inntekter. Den manglende likviditeten som dette medfører, er blitt finansiert ved låneopptak.

• Oppvarming og energiattest
  Oppvarming

  Boligen har vannbåren varme via radiatorer, samt elektrisk gulvvarme på begge bad, i entré, gang og vaskerom. I stue og TV-stue er det åpen peis.

  Informasjon om strømforbruk

  Strømforbruket vil variere fra husstand til husstand.

  Energimerking

  Oppvarmingskarakter:Grønn
  Energikarakter: G

  Se fullstendig energiattest fra selger som vedlegg til salgsoppgave.
  Megler har intet ansvar for informasjon som følger av energiattest.

• Områdebeskrivelse
  Beliggenhet

  Eiendommen har en ettertraktet beliggenhet i rolige og veletablerte omgivelser på Skarpsno-Frogner. Området preges av frittliggende byvillaer og klassiske bygårder, omgitt av ambassader og historisk bebyggelse. Villaene langs Drammensveien ble oppført mot slutten av 1800-tallet og begynnelsen av 1900-tallet, og området har i stor grad bevart sitt eksklusive og representative preg.

  Nærområdet byr på et rikt utvalg av restauranter, kaféer og spesialforretninger, inkludert velrenommerte steder som Fjelberg fisk og vilt, Frogner Special, Enoteca, Kaffebrenneriet og Kolonihagen.
  Fra eiendommen er det få minutters gange til Tjuvholmen, Aker Brygge og sentrum. Det er flotte turområder langs Frognerkilen og ut mot Bygdøy, med badeplasser og rekreasjonsmuligheter. I nærområdet ligger også Skarpsnoparken, Frøyas Have og Frognerparken – populære grøntområder året rundt. Gangavstand til Karenslyst allé på Skøyen gir tilgang til et bredt servicetilbud med treningssentre, butikker, dagligvare, spisesteder og kaffebarer. Det er også kort vei til Bogstadveien og Majorstuen.

  Det er svært gode kollektivforbindelser i området. Trikkelinje 13 går fra både Nobels gate og Skarpsno trikkeholdeplass, med forbindelse til sentrum og Bekkestua. Busslinje 20, 30 og 31 har holdeplasser ved Olav Kyrres plass og Frogner kirke, og tar deg til blant annet Snarøya, Fornebu, Bygdøy og Skøyen. Skøyen stasjon ligger også i kort avstand, med tilgang til tog og Flytoget.

• Offentlige forhold
  Regulering

  Eiendommen er regulert til byggeområde for boliger i henhold til reguleringsplan S-3330, datert 28.10.1992.

  Byggesaker i nærheten av eiendommen:
  Nobels gate 11 - Riving og oppføring av garasje med hagestue og tilbygg. Se saksnr: 202553359. Status: Venter på tilleggsdokumentasjon.

  Tostrup terrasse 9 - Oppføring av balkong. Se saksnr: 202551943. Status: Tillatelse gitt.

  Plansaker i nærheten av eiendommen:
  Elisenbergløkken og Gimlekvartalene - Detaljregulering. Plan- og bygningsetaten foreslår å omregulere området mellom Frognerveien, Thomas Heftyes gate og Gimlehøyden med hensynssone for bevaring av kulturmiljø. I gjeldende kommuneplan 2015 er de 14 kvartalene med 115 eiendommer vist som område med nasjonale kulturminneinteresser, og dette er videreført i forslag til ny kommuneplan. Planforslaget tar sikte på å sikre kulturmiljøet. Eksisterende tillatt bruk videreføres, både for bolig og for forretning og tjenesteytende virksomheter på gateplan. Den tidligere telefonsentralen i Elisenbergveien 37 B foreslås omregulert til bolig og kontor. Forslaget er utarbeidet av Plan- og bygningsetaten i samarbeid med Byantikvaren. Se saksnr: 202114191.

  Arealbekreftelse

  Arealbekreftelse fra kommunen følger vedlagt.

  Bevaringsverdig

  Eiendommen er ikke registrert på byantikvarens gule liste.

  Konsesjon / Odel / Boplikt

  Det er ingen konsesjon, odel eller boplikt knyttet til salget av denne eiendommen.

  Ferdigattest / Brukstillatelse

  Det foreligger "ekspedisjonsdokument" fra byggeåret. Et ekspedisjonsdokument er forgjengeren til ferdigattest. Dette dokumentet er førstesiden på byggesaken, hvor alle godkjennelser blir stemplet på (oppmålingssjefen, brannsjefen, helseråd, etc). Dette dokumentet kan være (ferdig) attestert, men i noen tilfeller er det bare registrert dato for byggeanmeldelse. Ved eldre bygårder er det som oftest dette dokumentet som vedlegges (attestert eller uattestert) for bekreftelse på at bygningen ble lovlig satt opp. Ekspedisjonsdokument kommer hovedsakelig i bygg som ble bygget på 1800-tallet og frem til rundt 1940-50.

  I tillegg foreligger det følgende dokumenter:

  • Ferdigattest for oppdeling av leilighet med innredning av bad/wc, datert 16.06.1980.
  • Ferdigattest for innglassing av rom på takterrasse og vedbod, datert 02.05.2012.

  
  

  Dagens planløsning avviker delvis fra byggemeldte tegninger.

  Følgende avvik er registrert:

  • Baderom tilknyttet hovedsoverom er utvidet mot walk-in closet.
  • Gjestebadet er utvidet mot gangen.
  • Kjøkkenet er flyttet ut i stue/spisestue.

  
  

  Meglerforetaket oppfordrer interessenter til å lese gjennom fullstendig prospekt/salgsoppgave med vedlegg. Interessenter oppfordres også til å undersøke eiendommen nøye, gjerne sammen med sakkyndig. Dette bør gjøres før bud inngis.

  Vei, vann og avløp

  Eiendommen er tilknyttet offentlig vei, vann og avløp via private stikkledninger/anlegg.

  Tinglyste rettigheter og heftelser

  På eiendommen kan det være tinglyst erklæringer/avtaler som for eksempel rett til kommunen til å anlegge vann- og kloakkledninger inkl. reparasjon av disse, bestemmelser om bebyggelsen, gjerder, vei og adkomstrettigheter. Disse erklæringene/avtalene vil følge eiendommen ved salg, og kan ikke slettes.

  På eiendommen er det tinglyst følgende heftelser og rettigheter som følger eiendommens matrikkel ved overskjøting til ny hjemmelshaver:

  Dnr. 302494, tgl. 02.06.1937 - Obligasjon
  Beløp: 140 000
  Panthaver: FØYEN STEIN ADV. OG ADV. S.M. KOPPANG
  Orgnr: 1 104 611

  Dnr. 632015, tgl. 11.08.2011 - Pantedokument
  Beløp: 2 500 000
  Panthaver: OSLOFJORD SPAREBANK
  Orgnr: 985 750 378

  Dnr. 305731, tgl. 27.11.1936 - Erklæring/avtale
  Bestemmelse om anlegg og vedlikehold av ledninger m.v.
  GJELDER DENNE REGISTERENHETEN MED FLERE
  

  Dnr. 305734, tgl. 27.11.1936 - Best. om vann/kloakkledn.
  Best. om vann/kloakkledn.

  Dnr. 301636, tgl. 14.04.1937 - Erklæring/avtale
  ang feiing av piper
  

  Dnr. 305434, tgl. 13.11.1936 - Registrering av grunn
  Registrering av grunn

• Andre kjøpsforhold
  Overtagelse

  Overtagelse skjer etter avtale med selger. Før boligen overleveres kjøper, skal fullt oppgjør og omkostninger være mottatt på meglers klientkont.

  Boligselgerforsikring

  Selger har ikke tegnet boligselgerforsikring.

  Boligkjøperpakke

  Sammen med Tryg har vi skreddersydd boligkjøperpakke slik at du kan være trygg på at du har alle forsikringene du trenger. Enten du har kjøpt hus, leilighet eller hytte. Denne gunstige pakken fra Tryg inkluderer også juridisk hjelp hvis du oppdager feil og mangler ved boligen utover det som er opplyst om.

  Boligkjøperpakken inneholder innboforsikring, renteforsikring for situasjoner der kjøper ikke får solgt nåværende bolig, samt en flytteforsikring for alle de tre boligtypene. For hus og hytte omfatter den i tillegg bygningsforsikring hvor kostnader for å reparere eller gjenoppbygge huset ditt er inkludert.

  Les mer om forsikringen i produktark for Boligkjøperpakke som ligger vedlagt i salgsoppgaven. Boligkjøperpakken må tegnes senest i forbindelse med kontraktsmøte. Kjøper mottar ingen særskilt faktura for Boligkjøperpakken siden kostnaden det første året legges til oppgjøret for kjøpesummen for boligen. Megler/meglerforetak mottar honorar for denne formidlingen

  Løsøre og tilbehør

  Følgende medfølger handelen:

  • Integrerte hvitevarer på kjøkken.

  
  

  Det gjøres spesielt oppmerksom på at boligens tilbehør og løsøre ikke medfølger handelen med mindre dette fremkommer av nærværende prospekt. Med mindre annet er spesifisert i salgsoppgaven gjelder NEFs normgivende liste over løsøre og tilbehør. Løsøre og tilbehør som medfølger overdras uten noen form for garantier, foruten eventuell gjenværende leverandørgaranti.

• Kjøpsvilkår
  Budgivning

  Alle bud skal inngis skriftlig til megler, som formidler disse videre til selger. Kravet til skriftlighet gjelder også budforhøyelser og motbud, aksept eller avslag fra selger.

  Bud kan legges inn på eiendommens finn-annonse ved å trykke på knappen «gi bud» eller via vår hjemmeside. Ved elektronisk budgivning legges bud inn ved å benytte BankID. Bud kan også inngis på budskjema vedlagt i salgsoppgaven. Før megler formidler bud til selger, skal megler innhente gyldig legitimasjon og signatur fra budgiver. Kravet til legitimasjon og signatur er oppfylt for budgivere som benytter Bank-ID og vi oppfordrer derfor alle til å gi bud elektronisk ved å benytte GI BUD knappen på eiendommens hjemmeside på www.tinholt.no. Eventuelle forhøyelser kan sendes ved å svare direkte på mottatt sms fra meglers system, til megler. Alle budforhøyelser skal bekreftes av megler.

  For at budene skal kunne bli behandlet og videreformidlet skriftlig til alle involverte parter, må alle bud ha en tilstrekkelig lang akseptfrist, jf. eiendomsmeglingsforskriften § 6-3. Selger må også skriftlig akseptere budet før aksept kan formidles til budgiver.

  Akseptfrist på alle bud skal være minimum 30 minutter, og budforhøyelser må skje i god tid før fristens utløp. Bud som ikke er skriftlig, eller som har kortere akseptfrist enn til kl. 12.00 dagen etter siste annonserte visning, vil ikke bli formidlet til selger. Megler skal så snart som mulig bekrefte skriftlig overfor budgivere at budene deres er mottatt. Selger står fritt til å akseptere eller forkaste et hvert bud og er således ikke forpliktet til å akseptere det høyeste budet på eiendommen.

  Etter at eiendommen er solgt vil kjøper og selger få tilsendt budjournal. Øvrige budgivere kan få utlevert kopi av budjournalen i anonymisert form. Det gjøres oppmerksom på at budgiver også vil være den som vil stå som kjøper av eiendommen. Dersom man etter at bud er akseptert ønsker å endre hvem som skal stå som eier, forutsetter dette at selger godkjenner en slik endring. Alle involverte parter skal signere kjøpekontrakt og er solidarisk ansvarlig for kjøpet frem til oppgjør er gjennomført.

  For mer informasjon om budgivningsprosessen, se «Forbrukerinformasjon om budgivning», som er vedlagt salgsoppgaven, eller ta kontakt med megler.

  Salgsbetingelser

  Eiendommen skal overleveres kjøper i tråd med det som er avtalt. Det er viktig at kjøper setter seg grundig inn i alle salgsdokumentene. Salgsoppgaven er basert på de opplysningene selger har gitt til megler, den bygningssakkyndiges tilstandsrapport, samt opplysninger innhentet fra kommunen, Kartverket og andre tilgjengelige kilder.

  Det er forventet at kjøper setter seg grundig inn i alle salgsdokumentene, herunder salgsoppgave, tilstandsrapport og selgers egenerklæring. Kjøper anses kjent med forhold som er tydelig beskrevet i salgsdokumentene. Forhold som er beskrevet i salgsdokumentene kan ikke påberopes som mangler. Dette gjelder uavhengig av om kjøper har lest dokumentene.

  Alle interessenter oppfordres til å undersøke eiendommen nøye, gjerne sammen med fagkyndig før bud inngis. Kjøper som velger å kjøpe usett kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe han burde blitt kjent med ved undersøkelsen. Det kan være avvik fra dagens rombruk/rombenevnelser sammenlignet med det som er byggemeldt/godkjent.

  Dersom det er behov for avklaringer, anbefaler vi at kjøper rådfører seg med eiendomsmegler eller en bygningssakyndig før det legges inn bud.

  På grunn av ulike avtalevilkår kan selger vurdere bud fra en som ikke er forbruker, ulikt fra en forbrukers bud. Dersom kjøper ikke er forbruker, er selger sitt mulige mangelsansvar begrenset fordi eiendommen selges “som den er”. Selger kan ikke ta «som den er» forbehold ovenfor en forbrukerkjøper. Selv et lavere bud fra en som ikke er forbruker kan foretrekkes fordi begrensningen i mulig mangelsansvar kan ha egenverdi for selger. Selger står fritt til å forkaste eller akseptere ethvert bud, og er for eksempel ikke forpliktet til å akseptere høyeste bud.

  Lov om avhending av fast eigedom (avhendingslova)
  Frivillig salg av fast eiendom reguleres av Lov om avhending av fast eiendom av 3. juli 1992 nr. 93.

  Aksjeselskap

  Et boligaksjeselskap består av x antall aksjer med tilknyttet eksklusiv bruksrett til en bestemt bolig. Ved
  kjøp av aksje(r) blir du medeier (aksjonær) i boligaksjeselskapet, og får medbestemmelsesrett sammen
  med de andre aksjonærene i selskapet. Eier du en aksje med bruksrett til en bestemt bolig har du full
  råderett over boligen du har bruksrett til. Begrensninger i bruksretten kan imidlertid følge av aksjeloven,
  borettslagsloven og boligaksjeselskapets vedtekter.

  Dersom du kjøper en aksje i et boligaksjeselskap, dokumenteres ditt eierskap ved at du blir notert som
  aksjeeier i aksjeboken. I aksjeboken føres også panteheftelser. Aksjelaget har lovbestemt pant for inntil 2
  G i andelene.

  Lov om avhending av fast eigedom (avhendingslova)

  Frivillig salg av fast eiendom reguleres av Lov om avhending av fast eiendom av 3. juli 1992 nr. 93.

  Forbrukerkjøp/avtalevilkår

  Med forbrukerkjøp menes kjøp av eiendom når kjøperen er en fysisk person som ikke hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet.

  Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen, eller det foreligger brudd på bestemmelsene i avhendingsloven §§ 3-2 til 3-8. Hvis eiendommen ikke er i samsvar med det kjøperen må kunne forvente ut ifra alder, type og synlig tilstand, kan det være grunnlag for mangelskrav. Det samme gjelder hvis det er holdt tilbake eller gitt uriktige opplysninger om eiendommen. Dette gjelder likevel bare dersom man kan gå ut ifra at det virket inn på avtalen at opplysningen ikke ble gitt eller at feil uriktige opplysninger ikke blir rettet i tide på en tydelig måte.

  En bolig som har blitt brukt i en viss tid, har vanligvis blitt utsatt for slitasje og skader kan ha oppstått. Slik bruksslitasje må kjøper regne med og det kan avdekkes enkelte forhold etter overtakelse som nødvendiggjør utbedringer. Normal slitasje og skader som nødvendiggjør utbedring, er innenfor hva kjøper må forvente og vil ikke utgjøre en mangel.

  Boligen kan ha en mangel etter avhendingsloven § 3-3 dersom det er avvik mellom opplyst og faktisk innvendig areal, forutsatt at avviket er på 2% eller mer og minimum 1 kvm.

  Ved beregning av et eventuelt prisavslag eller erstatning må kjøper selv dekke tap/kostnader opptil et beløp på kr 10.000 (egenandel).

  Profesjonell (næringsdrivende) avtalevilkår

  Hvis kjøper er en juridisk person, eller en fysisk person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet, vil kjøpet ikke anses som et forbrukerkjøp.

  Dersom kjøper ikke er forbruker selges eiendommen «som den er», og selgers ansvar er da begrenset jf. avhl. § 3-9, 2. pktm. Informasjon om kjøpers undersøkelsesplikt, herunder oppfordringen om å undersøke eiendommen nøye, gjelder også for kjøpere som ikke anses som forbrukere.

  Lov om hvitvasking

  Eiendomsmeglingsforetak plikter etter lov om hvitvasking å gjennomføre kontrollhandlinger knyttet til kjøper og selgers identitet og forhold knyttet til gjennomføringen av handelen. Dette omfatter også opplysninger om kundeforholdets formål og tilsikrede art. For kjøper må kontroll av legitimasjon skje senest ved inngåelse av kontrakt. Signering med bankID er regnet som gyldig legitimasjonskontroll.

  Ved oppdrag hvor juridiske personer (selskap) er part må eiendomsmegler også gjennomføre kontroll av hvilke fysiske personer som kontrollerer selskapet (reelle rettighetshavere). Dersom megler ikke klarer å gjennomføre pålagte kundetiltak må megler avvise kunden og oppdraget. Megler har også plikt å melde forhold som ikke er avklart og fremstår som mistenkelige til Økokrim. Megler kan også i enkelte tilfeller ha plikt til å stanse gjennomføringen av handelen.

  Betalingsbetingelser

  Oppgjør skal betales i en samlet innbetaling fra norsk bank. Betaling fra utlandet tillates kun i unntakstilfeller og dersom det er avklart med megler i anledning avtaleinngåelse (budaksept).

  Finansiering

  Vi har løpende kontakt med finansinstitusjoner som kan tilby lån med konkurransedyktige betingelser. Hvis ønskelig formidler vi gjerne kontakt.

  Kjøpekontrakt

  Kjøper og selger er forpliktet til å undertegne standard kjøpekontrakt utarbeidet av Tinholt i forbindelse med eiendomstransaksjonen. Eiendomsmegler sin standardkontrakt inneholder bl.a. bestemmelser om at dersom det foreligger vesentlig mislighold, har selger rett til å heve etter 30 dager fra avtalt betalingstid. Kjøper aksepterer dette som bindende for seg. Det forutsettes at hjemmel til eiendommen overføres til kjøper. Dersom dette ikke er ønskelig må det tas forbehold i budet. Kjøpekontrakt kan besiktiges hos eiendomsmegler før bud inngis. Kontakt eiendomsmegler for spørsmål.

  Personopplysningsloven

  Personopplysninger blir behandlet i samsvar med personopplysningsloven.

• Om oppdraget
  Meglers vederlag / Utlegg

  Følgende er avtalt om meglers vederlag, og skal betales av selger:

  Provisjon 0,6 % av salgssummen inkl. mva

  Tilrettelegging : 9 000,-
  Tinholt Markedspakke: 25 000,-
  Oppgjørshonorar: 6 000,-
  Visninger/overtagelse pr stk. : 2 500,-
  Utsatt betaling (valgfritt*): 6 000,-

  Dersom handel ikke kommer i stand eller oppdraget sies opp, har oppdragstaker krav på rimelig vederlag for medgått tid/utført arbeid og avtalte utgifter (utgifter til påløpte visninger, innhenting av opplysninger, markedspakke og tilrettelegging), samt eventuelle utlegg. Alle priser er inkl. mva.

  Vedlegg til salgsoppgaven

  Vedleggene er en del av den komplette salgsoppgaven. Det er viktig at interessenter setter seg godt inn i vedleggene og kontakter megler med eventuelle spørsmål før bud inngis.

  Megler

  Ansvarlig megler er:
  Terje Tinholt
  Partner/Eiendomsmegler MNEF.
  +47 97 60 08 00 / [email protected].

  Megler 2

  Sara Trier
  Daglig leder/Partner/Eiendomsmegler MNEF.
  +47 99 35 22 71 / [email protected].

  Meglerforetaket

  Tinholt Eiendomsmegling AS.
  Org. nr. 928 582 906.
  Bygdøy Allé 60
  0265 Oslo.

• Dokumenter
  • Salgsoppgave